房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析

1、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析2008-3-31/2008-4-6北京住宅銷(xiāo)售面積 單位：萬(wàn)平方米北京本周住宅成交面積和套數(shù)環(huán)比下降37%和39% 上海本周住宅成交量上海本周住宅成交量上海本周住宅成交量也出現(xiàn)明顯下滑，成交面積為25.27 萬(wàn)平方米，較上周下降50.85%，住宅成交套數(shù)為2369 套，較上周下降52.03%。北京本周住宅北京本周住宅成交均價(jià)成交均價(jià)本周住宅成交均價(jià)為9846 元/平方米，環(huán)比上周上漲20.68%，主要由于內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅成交比重上升，且各環(huán)線住宅成交均價(jià)同時(shí)保持上漲。深圳深圳住宅銷(xiāo)售面積住宅銷(xiāo)售面積天津天津住宅銷(xiāo)售面積住宅銷(xiāo)售面積南京南京住宅銷(xiāo)售面積住宅銷(xiāo)

2、售面積重慶商品房成交面積重慶商品房成交面積杭州杭州商品住宅成交面積商品住宅成交面積財(cái)政部財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)稅收優(yōu)惠、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策點(diǎn)評(píng)政策點(diǎn)評(píng)（1）對(duì)個(gè)人出租住房收入減征10%的個(gè)人所得稅。目的在于鼓勵(lì)業(yè)主將空置的房屋出租，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給壓力。但是目前國(guó)內(nèi)90%以上的個(gè)人住房租賃并未在政府部門(mén)進(jìn)行登記，也從來(lái)沒(méi)有繳納過(guò)所得稅，所以這一點(diǎn)目前還沒(méi)有太大的實(shí)際意義。（2）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房契稅減半。目前的契稅為3%，一套80 萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)適用房，可以為購(gòu)買(mǎi)者減輕1.2 萬(wàn)元的負(fù)擔(dān)，能夠在一定程度上減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但意義不大。（3）開(kāi)發(fā)商建廉租房免征土地使用稅。對(duì)建設(shè)廉租房的

3、開(kāi)發(fā)商，免征土地使用稅，目的在于降低開(kāi)發(fā)成本，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與廉租房的建設(shè)。但土地使用稅并不高，以上海為例，最高一級(jí)的土地使用稅每年才30 元/平米，最低的每年僅1.5 元/平米，一般廉租房所在的區(qū)域，土地使用稅每年不超過(guò)10 元/平米。綜合來(lái)看，我們認(rèn)為上述減稅的實(shí)際意義并不大，更多的是表達(dá)政府鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的態(tài)度。上市公司上市公司 萬(wàn)科：3 月份銷(xiāo)售收入同比增長(zhǎng)月份銷(xiāo)售收入同比增長(zhǎng)227.5% 萬(wàn)科3 月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積71.9 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額66.8 億元，分別比07 年同期增長(zhǎng)147.1%和227.5%。至此，萬(wàn)科第一季度已經(jīng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積114.5 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額10

4、1.0 億元，和去年同期相比，增幅高達(dá)82.9%和119.1%。 綜合此前3 個(gè)月的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比增幅逐月提高的趨勢(shì)十分明顯。公司3 月份銷(xiāo)售的產(chǎn)品中，首次置業(yè)和改善需求性質(zhì)占銷(xiāo)售金額比例超過(guò)85% ，占銷(xiāo)售面積的比例則接近90%; 另一方面，90 平米以下產(chǎn)品的比例也呈上升趨勢(shì)，占3 月份銷(xiāo)售套數(shù)的50%以上。這一現(xiàn)象說(shuō)明市場(chǎng)剛性需求的基本面并沒(méi)有發(fā)生變化，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整后，真實(shí)需求開(kāi)始逐漸釋放。另一方面，也說(shuō)明龍頭企業(yè)在行業(yè)調(diào)整階段受到的影響相對(duì)較小，我們繼續(xù)看好行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)。招商招商地產(chǎn)地產(chǎn) 4 月2 日，招商地產(chǎn)與北京嘉銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)

5、合參加北京市土地儲(chǔ)備中心的公開(kāi)招標(biāo)活動(dòng)，并獲得北京市招標(biāo)編號(hào)為“京土整儲(chǔ)招（昌）2007109號(hào)”地塊的使用權(quán)。該地塊位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn),東至陳營(yíng)新村,西至規(guī)劃綠地及北京軍區(qū)政治部生產(chǎn)基地,南至清河北側(cè)規(guī)劃路,北至金運(yùn)花園及北京軍區(qū)政治部生產(chǎn)基地。用地總面積為38 萬(wàn)平方米,其中建設(shè)用地面積為26.8 萬(wàn)平方米,代征地面積為11.21 萬(wàn)平方米。規(guī)劃總建筑面積不超過(guò)52.33 萬(wàn)平方米,包括居住42.6 萬(wàn)平方米、居住區(qū)配套教育及公共交通1.86 萬(wàn)平方米、商業(yè)金融7.87 萬(wàn)平方米。土地價(jià)格為人民幣16.5 億元，可售樓面地價(jià)3270 元/平米。招商房地產(chǎn)和北京嘉銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司各占

6、50%的比例，各承擔(dān)50的價(jià)款。棲霞建設(shè)棲霞建設(shè) 3 月18 日,棲霞建設(shè)方面在股東大會(huì)上向股東坦言,預(yù)計(jì)一季度公司房地產(chǎn)各項(xiàng)目銷(xiāo)售收入將同比下降30%左右。同時(shí),2007 年年報(bào)顯示,公司的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已為-1.79 元,流動(dòng)負(fù)債比年初增加5 億元,達(dá)到18.2 億元。棲霞建設(shè)管理層表示,公司并不考慮降價(jià)。這意味著除了等待增發(fā)方式外，公司緩解資金壓力的辦法暫時(shí)并不多。此外，公司表示，在未來(lái)3-5 年，仍將以住宅開(kāi)發(fā)為主。月成交比較：月成交比較：房地產(chǎn)股價(jià)和 房?jī)r(jià)密切相關(guān)。剛性需求拉動(dòng)銷(xiāo)量。 （我們預(yù)計(jì)中國(guó)每年新增的城鎮(zhèn)人口為1800 萬(wàn)；相應(yīng)地，中國(guó)每年將新增至少570 萬(wàn)以上的城鎮(zhèn)家庭

7、（按家庭成員數(shù)3.17 人計(jì)算）；即使每個(gè)新增家庭平均住房面積按80 平米（人均25 平米左右）計(jì)算，中國(guó)每年新增的城鎮(zhèn)家庭將帶來(lái)至少4.56 億平米的住宅需求，這一規(guī)模占07 年全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積的比例為66%。）中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭收入分布2000 年60%以上中國(guó)城鎮(zhèn)家庭的收入在1 萬(wàn)-2萬(wàn)人民幣。2008 年60%左右的中國(guó)城鎮(zhèn)家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)為2 萬(wàn)-5 萬(wàn)人民幣； 目前家庭年收入在10 萬(wàn)以上的家庭數(shù)目大約在700 萬(wàn)左右，我們預(yù)計(jì)10 年后這大約在7000 萬(wàn)左右。鑒于當(dāng)前主要城市房?jī)r(jià)同比有大幅上漲，央行第二套房的信貸政策抑制了絕大部分的投資需求，我們估計(jì)全年的成交量約為去年的70-80

8、%左右。房地產(chǎn)是拉動(dòng)內(nèi)需的重要力量：2007 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280 億元，占全年社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的18.4%；房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5%左右；房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有利于金融體系的穩(wěn)定 （截至2007 年10 月，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69 萬(wàn)億元（其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.76 萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款余額為2.6 萬(wàn)億元），占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額的18.02%；實(shí)際上，還有許多其他貸款是以房產(chǎn)和土地作為抵押的，這些貸款可稱之為與房地產(chǎn)相關(guān)的間接貸款。）個(gè)人住房貸款余額占人民幣貸款余額比例中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將更主要依靠?jī)?nèi)需中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將更主要依靠?jī)?nèi)需國(guó)有商業(yè)銀行不良貸款開(kāi)始反彈 2007 年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，導(dǎo)致我國(guó)出口環(huán)境惡化，我們認(rèn)為，與1997 年亞洲金融危機(jī)相似的是，我國(guó)政府將采用不斷擴(kuò)大內(nèi)需的方式來(lái)保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。從歷史經(jīng)驗(yàn)表明，我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的主要途徑