均安星豪灣風(fēng)情商業(yè)街推廣方案

1、均安星豪灣風(fēng)情商業(yè)街推廣方案目錄：一、 均 安 概 況第2頁二、 均安商業(yè)物業(yè)總體概況第2-7頁 1、均安主要商圈分析 2、各樓盤商鋪租金、售價一覽表3、商鋪的供應(yīng)量分析三、項目定位第7-12頁 1、形象定位 2、經(jīng)營路線定位3、功能分區(qū)定位4、價格、租金定位5、目標(biāo)客戶定位四、整合推廣第12-15頁 1、推廣策略2、媒體策略 3、各階段推廣計劃五、總結(jié)第15頁一、 均安概況：1、 概況：均安鎮(zhèn)地處珠江三角洲腹地，位于順德市西南部，與中山、新會相鄰，總面積81.3平方公里，下轄18個村委會和1個街道辦事處，常往人口8萬，流動人口4萬多，旅居海外和港澳臺的鄉(xiāng)親4萬多。均安鎮(zhèn)是省級旅游度假區(qū)、省民

2、族民間藝術(shù)之鄉(xiāng)。第三產(chǎn)業(yè)以旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和專業(yè)化市場的開發(fā)為重點。以均安碧桂園高爾夫生活村、生態(tài)樂園、李小龍祖居為龍頭的康體游、生態(tài)農(nóng)業(yè)游、名人游蓬勃發(fā)展。 均安現(xiàn)正積極樹立牛仔紡織服裝產(chǎn)業(yè)和旅游度假兩大品牌。 2、騰飛的第二工業(yè)目前全鎮(zhèn)共有工業(yè)企業(yè)646家。其中，規(guī)模企業(yè)32家，三資企業(yè)63家，規(guī)模企業(yè)4家。工業(yè)區(qū)配套完善。近年來，均安新開發(fā)工業(yè)區(qū)15個，面積共2500多畝，投入資金達(dá)5000多萬元，并重點規(guī)劃了3個總面積5000畝的鎮(zhèn)級大工業(yè)區(qū)，為均安工業(yè)發(fā)展打下了實的基礎(chǔ)。3、蓬勃的教育事業(yè)教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，全鎮(zhèn)現(xiàn)有中學(xué)7所，小學(xué)18所，幼兒園29所。二、 均安商業(yè)物業(yè)總體概況：1、

3、均安主要商圈分析：1）、 以百安路為界，三華商業(yè)城、壹加貳商場和天天商場為中心，加上宏安路商鋪組成的中心老商圈。 a、 三華商業(yè)城一層是擁有126個卡位（2/個）的菜市場，一個卡位租金200元/月左右，沿百安路的商鋪租金在30元/左右，二層已經(jīng)出租做了廠房； b、天天商場以經(jīng)營小食品、日常用品為主，面積600，沿街商鋪租金40-45元/，以經(jīng)營小家電、摩配、文具為主；商場旁邊的小商品市場經(jīng)營低檔服裝、雜貨，每個攤位租金180元/月； c、 壹加貳商場較陳舊，以經(jīng)營小食品、日常用品、低檔服裝鞋類為主，面積600左右； d、錦安路兩邊店鋪林立，經(jīng)營小百貨、文具、通訊器材、服裝鞋類為主，租金價格在3

4、0元/左右，還有上升的趨勢。點評：此商圈商業(yè)氛圍較濃厚，人流量大，位于均安鎮(zhèn)中心，是滿足均安人日常消費的老商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以關(guān)系民生的商業(yè)為主。沿建安路的碧海名居商鋪售價在7150-15000元/，商鋪租金價格為100元/，集中了一些中檔的西餐廳、快餐廳、品牌服飾等，是全城商業(yè)物業(yè)售價、租金最貴的地方，也是人流相對集中的區(qū)域。2）、以富安國際牛仔城、萬樂福購物廣場為中心，加此區(qū)域百安路的商鋪組成的商圈。 a、萬樂福一層為新建的中心菜市場，經(jīng)營蔬菜、肉類，擁有200多個卡位（2/個），每個卡位租金350元/月，市場內(nèi)鋪位租金50元/; 二層為面積1200左右的購物商場，經(jīng)營中低檔服裝、食品、日

5、常用品為主，小電器、手機、煙酒、金銀飾品為輔； b、富安牛仔城為均安牛仔服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，主要經(jīng)營牛仔服飾配套行業(yè)。點評： 此商圈毗鄰均安舊商圈，是伴隨均安牛仔紡織服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而形成的，商業(yè)業(yè)態(tài)以牛仔紡織服裝配套產(chǎn)業(yè)為主，如布料批發(fā)、服裝批發(fā)等。3）、以嘉都商場、泰和市場和新華永豐菜市場、裕豐商場為兩端中心，連接保安路、均欖路商鋪組成的商圈；a、 嘉都商場面積1500左右，以經(jīng)營副食、日常用品、小家電、中檔服飾（占據(jù)了商場近一半的面積）為主；b、 泰和商場面積300左右，經(jīng)營日常用品為主；c、 新華永豐菜市場占地500左右，經(jīng)營蔬菜和肉類，旁邊的裕豐商場經(jīng)營小百貨，面積在300左右；d、

6、保安路近均安大橋的商鋪租金約40-45元/，均欖路商鋪租金價格在20-25元/ 。 點評： 此商圈以康樂路為界，均欖路兩旁集中了70-80家小規(guī)模的服裝廠、繡花廠，保安路靠近嘉都商場集中了一些關(guān)系民生的低檔商業(yè)業(yè)態(tài)5。本地居民和廠里的工人形成此區(qū)域的消費主力，此區(qū)域亦是最靠近本案的區(qū)域，商業(yè)氛圍差，商業(yè)業(yè)態(tài)較單一、原始，迫切需要一個新的上檔次的消費中心。2、各樓盤商鋪售價、租金一覽表 樓盤名稱售價租金備注麗雅苑5380-10800元/未定12月31號交樓怡華園二期4100-5488元/未定12月交樓麗景閣5500元/35元/打樁階段碧海名居7150-15000元/45-100元/現(xiàn)樓鴻俊軒只租

7、不售40元/現(xiàn)樓，建行租沿百安路四間鴻逸軒10000元/40元/現(xiàn)樓牛仔城二期7000-10000元/28元/（夾層3元/）現(xiàn)樓牛仔城一期4200元/（靠內(nèi)街）3、商鋪的供應(yīng)量分析:隨著均安經(jīng)濟的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場競爭將更加激烈，供應(yīng)量亦在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)增大。詳見下表：樓盤名稱數(shù)量（套）備注怡華苑一期25現(xiàn)樓匯福豪庭24現(xiàn)樓牛仔城一期400 現(xiàn)樓牛仔城二期105現(xiàn)樓盈翠軒21現(xiàn)樓碧海名居12現(xiàn)樓聚麗豪庭26（商場）怡華苑二期80新建麗雅苑27新建鴻俊軒9新建鴻逸軒11新建鴻信軒3新建帝豪灣154新建麗景閣16新建分析：1）、均安鎮(zhèn)今年商鋪新增供應(yīng)量達(dá)到了300套，其中已經(jīng)銷售了近60套。

8、鴻球地產(chǎn)11套不售，麗景閣17套全部售罄、麗雅苑已售12套。市場仍然有足夠的容納量消化剩余貨量。2）、本案推出后，將與牛仔城二期、怡華苑二期商鋪形成“三足鼎立”局勢，共同占有絕大部分市場份額，然而本案與牛仔城和怡華苑二期的位置、經(jīng)營定位、經(jīng)營內(nèi)容、推廣策略上面有很大區(qū)別，所以本案建成后必將成為均安新的商業(yè)中心，消費新坐標(biāo)。三、 項目定位：一）、形象定位：* 均安第一品牌商業(yè)步行街-締造東區(qū)尖沙咀，引領(lǐng)均安新時尚；* 集購物、美食、文化、休閑娛樂為一體綜合性的歐陸風(fēng)情商業(yè)步行街。二）、經(jīng)營路線定位：走差異化、互補性道路，引進(jìn)知名品牌，專做中檔精品，突出與均安目前的商業(yè)不同的經(jīng)營線路。三）、功能分

9、區(qū)定位：1、功能分區(qū)依據(jù)：1）、依據(jù)項目整體形象定位的需求： 項目要塑造東區(qū)尖沙咀，均安消費新坐標(biāo)的形象。是均安唯一的至大的集購物、餐飲、休閑娛樂、文化于一體的綜合性歐陸風(fēng)情商業(yè)步行街；2）、依據(jù)發(fā)展商城市運營商的角色定位： 發(fā)展商促進(jìn)東西區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，打造東區(qū)高檔住宅小區(qū)，均安第一商業(yè)街，起到城市運營商的角色；3）、依據(jù)公司后期發(fā)展的需要： 公司后期項目的開發(fā)主要集中在商業(yè)物業(yè)部分。前期商業(yè)街的定位以及經(jīng)營的好壞直接影響到后期項目的開發(fā)。從后期項目開發(fā)的角度來講，步行街只許成功。2、功能分區(qū)： 1、 超級市場區(qū)： 1）、位置：a座商鋪（a11a171除外）2）、目標(biāo)商家：本土有一定影響力的綜合

10、性超市，經(jīng)營內(nèi)容要有別于目前均安的各個商場。例如：信和商場3）、理由： 大商家對位置、人流的要求比較嚴(yán)格，a座緊鄰馬路、河堤公園，將來人流比較旺盛； 若主力商家招商失敗，可考慮進(jìn)行組合招商，例如：屈臣氏、中型家電連鎖超市、通訊器材連鎖店、珠寶店、銀行等。a座的位置、人流方面均可以滿足這些商業(yè)業(yè)態(tài)的需求。2、 中西美食區(qū)： 1）、位置：b座商鋪（、b17號-b31號商鋪除外） 2）、目標(biāo)商家：大型酒樓、中檔西餐廳或者自助餐廳、美食街、餅屋等 例如：一層引進(jìn)一家大的酒樓、中檔西餐廳或者咖啡館像綠茵閣西餐廳、彩蝶軒等，二層做各地小吃美食街或者自助餐廳、酒吧、咖啡館等。 3）、理由： 緊鄰馬路，商家需

11、要； 飲食行業(yè)的油煙問題不會影響到小區(qū)居民的生活起居； 對面的河堤公園建成后環(huán)境優(yōu)美，為商家攬客提供便利；3、 品牌店一條街 1）、位置：內(nèi)街a11號a17號、b17號b31；1座131座24號、2座1號2座17。 2）、目標(biāo)商家：中檔次的休閑、運動類品牌服飾、鞋類、窗簾布藝、床上用品等特色品牌店。 例如：千色、華倫天奴、百麗、安踏、德爾惠、以純、啄木鳥等品牌。 3）、理由： a1號a12號位置偏，形成不了連續(xù)性，故排除在外； 兩邊商鋪，真正步行街感覺；4、 休閑精品區(qū) 1）、位置：1座鋪位二層 2）、目標(biāo)商家：美容養(yǎng)顏、康體店、美發(fā)店、精品飾品店等 例如：伊麗莎白美容、香水、箱包、小飾品店等

12、 3）、理由： 鋪位本身的面積決定：鋪位面積從14個方到270多個方不等，小的鋪面可作精品、小飾品、女性化妝品專柜等，大面積的可以作美容美發(fā)； 鋪位的位置決定：此類行業(yè)靠的是專業(yè)和名氣，相對來說回頭客多，對人流的要求并不十分嚴(yán)格；5、 文化影音區(qū)： 1）、位置：2座商鋪二層 2）、目標(biāo)商家：書店文具店、影碟店、網(wǎng)吧 3）、理由： 此區(qū)域商鋪進(jìn)入性差，有四只樓梯把商鋪間隔開來，難以形成商業(yè)的延續(xù)性； 此區(qū)域鄰近市政文化、體育中心，和文化有關(guān)系； 均安目前的文具店、書店不上檔次，不成規(guī)模。 網(wǎng)吧設(shè)在二樓，有足夠的面積，而且可以帶動一定的人流。6、 生活配套區(qū)：1）、位置：a座1號12號商鋪2）、目

13、標(biāo)商家：純凈水店、糧油店、干洗店、士多等，或者考慮作商場的倉庫。3）、理由：作為小區(qū)的生活配套商業(yè)對位置要求不高；位于側(cè)街，對整個商業(yè)步行街的氛圍沒有什么影響。商場需要倉庫位。注：整個小區(qū)建成后將達(dá)到1660戶，故招商時可考慮銀行、郵政代辦點、干洗店等生活配套。四）、價格定位：1、商業(yè)街定價原則：1）、整個小區(qū)的高質(zhì)素，商業(yè)街的整體形象，商業(yè)街的地理位置、緊鄰市政文化體育中心，未來人流走向，暫定價為5000-13000元/；2） 、商鋪定價分為四個檔次：a、b座沿東堤路的商鋪價格最高，為第一檔；靠內(nèi)的價格為第二檔；a、b座商鋪二樓與1、2座裙樓商鋪（a1-a12除外）首層為第三檔，1、2座裙樓

14、商鋪二層與1座1號-1座12號為第四檔。2、商業(yè)街定價：1）、外街：均價：12000元/a1號、a2號、a9、a10；b1號、b2號、b3號、 b15號、 b16號為13000元/，其余均價11800元/；2）、內(nèi)街：均價：8000元/a11號a17號、b17號b31 ， 9000元/ ；1座131座24號、2座1號2座17，7000元/ ；3）、側(cè)街；均價：5000元/ 1座1號12號鋪4）、a、b座二層：均價：7000元/ a18號a30號，b32b58175）、1、2座二層：均價：5000元/ 1座25號1座37號，2座8號2座29號五）、目標(biāo)客戶群定位： 1、均安本地投資客（私營企業(yè)主

15、、政府公務(wù)員等）； 2、鄰鎮(zhèn)、順德區(qū)的投資客； 3、港澳臺客人和海外僑胞； 4、需要購置鋪面的生意人。 四、 整合推廣1、 推廣策略： 1）、 通過對本地商業(yè)物業(yè)投資報酬率的市場調(diào)查得出結(jié)論如下：投資客對本地商業(yè)物業(yè)的投資報酬率要求約在5-8%之間，本地的投資市場并不成熟。例a：鴻逸軒商鋪： 售價10000元/，租金40元/ 投資報酬率=401210000=0.048例b：麗景閣商鋪： 開盤價5500元/，現(xiàn)在的售價在6700元/，租金35元/；投資報酬率=35126700=6.2% 例c：碧海名居商鋪 現(xiàn)售價15000元/，租金100元/ 投資報酬率=1001215000=8%2）、通過以上

16、分析得出“上、中、下”三個推廣策略 上策：概念炒作通過對本案的“概念炒作”（東區(qū)的尖沙咀、消費新時尚），吸引并不十分成熟的投資客，去化本案，達(dá)到“兵不血刃”的效果； 中策：以商帶售 引進(jìn)一家知名商場做主力店，再進(jìn)行中檔次各商業(yè)業(yè)態(tài)的招商，保證投資客的投資報酬率； 通過營商環(huán)境的打造，吸引更多的商家進(jìn)駐，增強投資者的信心；下策：包租兩年開創(chuàng)均安商業(yè)物業(yè)銷售的“先河”，發(fā)展商與投資業(yè)主簽訂兩年包租合同，大力宣傳“買鋪即收租”，每月返還業(yè)主租金，增強投資者的信心；然后以推遲交樓日期、打時間差、加大招商力度等方式降低自身風(fēng)險。注：此三個策略可以根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇，亦可以進(jìn)行組合。2、媒體策略： 針對

17、不同時期，媒體選擇、配合、投放力度有所側(cè)重。以“平面媒體為主，電視、戶外媒體配合，適當(dāng)夾報、單張、信函輔助”。公開期強銷期剩余產(chǎn)品促銷期目的廣泛告知，制造知名度。塑造高品質(zhì)整體氣勢，制造市場轟動效應(yīng)。利用買氣加強銷控。廣告重點塑造整體形象，強調(diào)東區(qū)第一商業(yè)街。品牌確立?，F(xiàn)場買氣，特色強化。印刷媒體印制宣傳單張。單張強打期，印制招商宣傳海報單張。報紙電視報紙電視形象廣告報紙、電視廣告強打期。電視廣告。戶外媒體接待中心完成現(xiàn)場看板，戶外看板視狀況補充修整。視狀況補充運作。促銷活動合理安排軟媒體攻勢計劃以及高規(guī)格現(xiàn)場show視狀況彈性運作 3、各階段推廣計劃：（附表1星豪灣商業(yè)街項目推廣計劃表） 1

18、）、內(nèi)部認(rèn)購期： 時間： 8月20-9月20 主題： 項目進(jìn)行首次推廣，試探市場反應(yīng)，為項目前期銷售積累客源；同時積極招商，“以招商帶動銷售”。 工作內(nèi)容：a、通過現(xiàn)場包裝、戶外廣告和單張宣傳，首次塑造東區(qū)尖沙咀、歐陸風(fēng)情商業(yè)街形象； b、制作宣傳海報，進(jìn)行大范圍夾報； c、充分利用“教師節(jié)”、“中秋節(jié)”兩個節(jié)日，組織sp活動擴大影響力； d、招商全面啟動。 銷售目標(biāo)：20套2）、公開發(fā)售期： 時間：9月21日-10月31日 主題：經(jīng)過一定積累后，制造吸引事件、項目全面推出市場工作內(nèi)容：a、借 “均安國際牛仔服裝節(jié)”的東風(fēng)，通過單張、報紙、電視廣告對本項目進(jìn)行大力宣傳；b、現(xiàn)場舉行“包租簽約儀式”，吸引市場注意力；c、國慶節(jié)舉辦現(xiàn)場sp活動；d、舉行“知名商場進(jìn)場簽約儀式”，邀請集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、政府領(lǐng)導(dǎo)出席剪彩儀式，順德區(qū)的電視、報紙等媒體現(xiàn)場采訪，制造全城轟動效應(yīng)； 銷售目標(biāo)：50套3）、強銷期： 時間：11月1日至06年1月3日 主題：經(jīng)過公開發(fā)售期的大力宣傳造勢，配合活動將銷售推向高峰 工作內(nèi)容：a、聯(lián)合商家舉行“商業(yè)街開街儀式”； b、聯(lián)合商場、各商家、政府相關(guān)部門在元旦接期間舉辦“均安鎮(zhèn)首屆購物美食節(jié)”； 銷售目標(biāo)：80套4）、尾貨銷售期： 視銷售狀況彈性運作五、 總結(jié) 1、本案項目周邊消費人群預(yù)計3萬人，對商業(yè)街商