房地產(chǎn)評估報告11精編版

1、房地產(chǎn)估價報告估價項目 ：清遠市清城區(qū)東城大道東城御峰花語二座4梯 601委托方 : 陳達生估價方： 清遠市正源房地產(chǎn)評估有限公司估價人員： 鄒慶明、梁思恩估價作業(yè)日期： 2010 年 11 月 3 日 2010 年 11 月 4 日估價報告編號： 恒福評報字 2010 第 F0686 號1目錄 3 4 5 6 10 12342致委托方陳達生：受貴方委托，我公司評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，對估價對象房地產(chǎn)進行現(xiàn)場勘察，然后選用適宜的評估方法進行了評估測算，評估工作現(xiàn)已完成，現(xiàn)將報告主要內(nèi)容說明如下：估價對象 ：主房建筑面積 98.16 ，總層 7 層, 在 6 層，該

2、房產(chǎn)建于 2011 年。估價目的 ：為委托方辦理房產(chǎn)轉讓課稅提供市場價值參考依據(jù)。估價時點：2011年 11 月 3 日房產(chǎn)證編號 ：御峰字第 19419 號登記產(chǎn)權人 ：陳達生估價結果 ：人民幣小寫 :354357.00 元整，人民幣大寫 : 叁拾伍萬肆仟叁百伍拾柒元整。受讓人：李君報告的詳細內(nèi)容見 房地產(chǎn)估價結果報告 及房地產(chǎn)估價技術報告 。此函清遠市恒福房地產(chǎn)評估有限公司二零一一年十一月四日3估價師聲明我們鄭重聲明：1、估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的；2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3

3、、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察并作了記錄。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、委托方對其所提供資料的真實性、準確性負責。8、使用本報告，請注意估價的假設和限制條件及報告說明。4估價的假設和限制條件1、估價結果主要依據(jù)了以下假設：（ 1）具有自愿的賣者和買者；（ 2）為使交易完成及達到合理價格，有充分的談判周期；（ 3）在這個周期內(nèi)，市場狀態(tài)、價格水平是不變的；（ 4）估價對象能自由地在市場上出售轉讓

4、；（ 5）不考慮特殊買家的附加叫價和短期強制處分對價值的影響。2、委托方對其所提供資料的真實性、準確性負責。3、未經(jīng)本評估機構書面同意不得向委托方和報告審核部門之外的單位或個人提供，不得將報告的全部或部分內(nèi)容公開于有關媒體上。4、本次評估只是客觀地反映出估價對象在本次估價目的下的市場價值，但不是必須的成交價，其結果僅為委托方在本次估價目的下提供價格參考依據(jù)，不得作為其它用途使用。5、評估中沒有考慮將來國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對價值的影響。6、本估價結果有效期自估價作業(yè)截止日期之日起壹年內(nèi)有效，若在此期間由于國家政策、經(jīng)濟環(huán)境及估價對象自身狀況發(fā)生重大變動，且這些變動

5、會影響評估結果，應對結果進行適當調(diào)整或重估。7、本次評估視估價對象不存在產(chǎn)權糾紛、其他的抵押權、擔保權、租賃權等他項權力及影響為假設前提。8、估價對象的評估房產(chǎn)面積以委托方提供的相關產(chǎn)權資料及相關部門測繪圖紙為準。5房地產(chǎn)估價結果報告一、委托方： 陳達生二、估價方： 清遠市恒福房地產(chǎn)評估有限公司法人代表：梁思恩資格等級：國家三級證書編號： 103004三、估價對象：1、估價對象區(qū)位狀況：估價對象坐落于清遠市清城區(qū)東城大道東城御峰花語二座4梯 601號, 周圍距學校、銀行、醫(yī)院等較近，交通便利，周邊環(huán)境較好。2、估價對象實體狀況：估價對象主房建筑面積98.16 ，配房面積 12.01 ?？倢?7

6、 層, 在6 層，該房產(chǎn)建于2011 年。房產(chǎn)設計用途為住宅，實際用途為住宅，混合結構，水、電齊全。3、估價對象權益狀況：房產(chǎn)證編號：御峰字第S19419號登記產(chǎn)權人：陳達生四、估價目的： 為委托方辦理房產(chǎn)轉讓課稅+提供市場價值參考依據(jù)。五、估價時點： 2011 年 11 月 3 日六、價值定義： 根據(jù)估價目的，本報告所采用的價值標準為估價對象基于估價時點的公開市場價值標準，所謂公開市場價值是指在公開市場上6最有可能形成或成立的價格。即交易雙方都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的洽談時間進行交易。七、估價依據(jù)：（一）本次估價所依據(jù)的有關法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；

7、2、中華人民共和國土地管理法 ；（二）本次估價采用的技術規(guī)程1、中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范；（三）估價機構和估價人員所搜集掌握的有關資料。八、估價原則：1、本次評估以獨立、客觀、公正為基本原則；2、以合法原則、謹慎原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則為操作技術性原則。九、估價方法：估價人員經(jīng)過認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的實際情況及本次估價目的，選取市場比較法作為本次評估的基本方法。十、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)評估目的時，在沒有過多損失的條件下，將房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。（一）估價對象在房產(chǎn)證所確定的合法用途前提下

8、，獨立使用性較強，不宜分割使用、轉讓。（二）假定在估價時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內(nèi)強制7處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低。（三）處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關。（四）估價對象可能會由于房屋現(xiàn)狀變更、國家經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價格波動、房地產(chǎn)稅費調(diào)整等不可預見因素，導致房地產(chǎn)價值產(chǎn)生波動。十一、估價結果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，選取適宜的評估方法，最終確定估價對象在估價時點的公開市場價值為：人民幣小寫 :354357.0

9、0 元整，人民幣大寫 : 叁拾伍萬肆仟叁百伍拾柒元整。十二、估價作業(yè)日期： 2011年 11 月 3 日2011年 11月 4 日十三、估價報告應用有效期： 自估價作業(yè)截止日期之日起壹年內(nèi)有效十四、注冊房地產(chǎn)估價師 ：清遠市恒福房地產(chǎn)評估有限公司8二零一零年十一月四日房地產(chǎn)估價技術報告一、個別因素分析：估價對象主房建筑面積98.16 ，配房面積 12.01 。總層 7 層, 在6 層，該房產(chǎn)建于2011 年。房產(chǎn)設計用途為住宅，實際用途為住宅，混合結構，水、電齊全。二、區(qū)域因素分析：估價對象坐落于清城區(qū)東城大道東城御峰花語二座 4 梯 601。周圍距學校、銀行、醫(yī)院等較近，交通便利，周邊環(huán)境較

10、好。三、市場背景分析：清遠市位于廣東省西北部，屬粵中經(jīng)濟區(qū)，有多條國道、省道，高速路通過，交通便利，有利于同全省建立密切的經(jīng)濟，科技和文化聯(lián)系。是廣州的后花園，逐步建立起適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展和國際經(jīng)濟接軌的運行機制，努力培植現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)結構體系，利用區(qū)位優(yōu)勢，資源優(yōu)勢和國家產(chǎn)業(yè)政策加快城市建設的進程。隨著新一輪城市總體規(guī)劃的實施，整體經(jīng)濟形勢的好轉，估價對象房地產(chǎn)的保值增值潛力得到充分發(fā)揮。四、估價方法選擇：根據(jù)以上情況及估價人員掌握的現(xiàn)有資料，結合估價對象自身特點與評估目的，選用市場比較法進行評估。五、估價測算過程：市場比較法基本公式：9比準價格 =可比實例價格交易情況交易日期區(qū)域因素個別

11、因素修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)1、選取交易可比實例根據(jù)現(xiàn)場勘察情況及交易情況，選取三宗與估價對象在用途、建筑結構、區(qū)位等方面相同或類似的房地產(chǎn)交易可比實例列表如下：實例項目坐落用途結構所在層數(shù)交易情況單價（元 / ）ABC估價對象御風小區(qū)御風小區(qū)御風小區(qū)御風小區(qū)住宅住宅住宅住宅混合混合混合混合7777正常正常正常360036503620交易時間2011920119201192、交易情況修正實例 A、B、C均為正常交易，所以無需進行交易情況修正。3 、交易日期修正實例 A、B、C 均為近期交易，由于近期以來，同類地段同類物業(yè)房產(chǎn)成交價格基本穩(wěn)定，故無需進行交易日期修正。4、區(qū)域因素修正取估

12、價對象區(qū)域因素為100，將影響區(qū)域情況的各因素賦與不同的權重，然后將交易實例與估價對象分別比較，逐項打分，匯總之后確定修正系數(shù)。區(qū)域因素 / 交易實例ABC估價對象10商服繁華程度20202020距商服中心距離10101010公交狀況10101010交通道路通達便捷程度10101010公共基礎設施配套完善度20202020公害發(fā)生的程度10101010城市規(guī)劃限制10101010景觀影響10101010合計1001001001005、個別因素修正取估價對象個別因素為100，將影響個別情況的各因素賦予不同的權重，然后將交易實例與估價對象分別比較打分，匯總之后確定修正系數(shù)。個別因素 / 交易實例A

13、BC估價對象土地使用權類型及年限20202020建筑層次20202020平面布局15151515建筑結構10101010裝修標準16171415新舊程度10101010便利利用程度10101010合計10110299100116、求算估價對象的價格利用基本公式及以上數(shù)據(jù)計算，可得三個交易實例的比準價格分別為：項目ABC交易價格 （元 /）360036503620交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素100/100100/100100/100個別因素100/101100/102100/99比準價格 （元 /）3564.003578.003657.00比準價格差異不大，取其算術平均數(shù)作為估價對象的評估結果單價，即：（ 3564.00+3578.00+3657.00 ） 336