杭州太平洋購物中心策劃方案

1、第一部分 項目概述一、項目概況太平洋購物中心是上城區(qū)政府重點(diǎn)改造項目，也是杭州是目前最大的商業(yè)項目。項目占地面積25604（容積率分別為2.0，3.0，4.96），總建筑面積約107768。太平洋購物中心西臨延安路，東臨定安路，南為惠民路，北為紅門局路。雄踞杭州經(jīng)濟(jì)、地理、交通、黃金坐標(biāo)點(diǎn)。項目建成后集購物、休閑、餐飲、娛樂、運(yùn)動健身等多功能為一體的綜合性shopping mall商業(yè)航母，必將成為一個引領(lǐng)“引領(lǐng)消費(fèi)時尚潮流，展示都市魅力生活”國際商業(yè)圈。成熟的商業(yè)板塊、巨大的發(fā)展?jié)摿?，為太平洋mall帶來無限商機(jī)，也必將成為杭州商業(yè)的新核心。本項目由東樓、西樓和北樓建筑群組成，并形成一個互為

2、連通的整體。建筑高度24米，建筑層數(shù)地上共5層， 地下2層（其中地下一層為商場，地下二層為停車庫和設(shè)備用房）。為加快建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，杭州市近期出臺了以延安路為軸，貫穿武林、湖濱、吳山三個商圈，組成“一線三圈”特色商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。因此，太平洋購物中心作為杭州“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的重點(diǎn)扶植產(chǎn)業(yè)，“聚集吳山商圈人氣、提升吳山商圈氛圍”的重點(diǎn)工程，倍受市、區(qū)兩級政府和媒體及業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。二、環(huán)球公司受讓太平洋購物中心的基本情況1、轉(zhuǎn)讓背景太平洋購物中心為在建項目，原由浙江浙聯(lián)房產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱浙聯(lián)房產(chǎn)）及屬下的杭州新泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新泰房產(chǎn)）開發(fā)。因?qū)偕藤Q(mào)項目，浙聯(lián)房產(chǎn)則

3、以房地產(chǎn)開發(fā)專長，對商貿(mào)項目缺乏專業(yè)經(jīng)營和管理人才；再則，浙聯(lián)房產(chǎn)也為了集中資金投入更大的房地產(chǎn)項目，已獲得了濱江區(qū)200多畝土地以及在倉前購得教育用地4000畝；并且浙聯(lián)房產(chǎn)和浙江環(huán)球控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱環(huán)球公司）還有其它合作項目，環(huán)球公司從關(guān)系資源和獲得資源方面給浙聯(lián)房產(chǎn)有一定的補(bǔ)償，如環(huán)球公司在九堡的60畝土地以平價60萬元/畝與浙聯(lián)房產(chǎn)合作開發(fā)，因此浙聯(lián)愿意選擇環(huán)球公司并以較低價格轉(zhuǎn)讓太平洋購物中心項目。今年四月，浙聯(lián)房產(chǎn)將太平洋購物中心大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給環(huán)球公司。根據(jù)環(huán)球公司與浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)簽訂的杭州太平洋商業(yè)中心房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書（以下簡稱框架協(xié)議），所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)包括地上、

4、地下按均價10000元/計算（其中西樓第5層因?qū)痈邽?.8米，按兩層計算價格），轉(zhuǎn)讓總價款為83116萬元。2、根據(jù)框架協(xié)議，環(huán)球公司受讓的房產(chǎn)范圍如下：西樓的全部（地上1至5層），約27285；東樓的1至3層，約29146；東、西樓地下一層的全部，約22712；東、西樓地下二層的全部，約14489；連廊面積，約1173。上述房產(chǎn)合計約94805，均為環(huán)球公司估算數(shù)據(jù)。因是在建項目，還未進(jìn)行實(shí)際面積測量。按照框架協(xié)議約定，轉(zhuǎn)讓面積約94805，浙聯(lián)房產(chǎn)承諾確保能辦理產(chǎn)權(quán)證的面積為不少于75000；總面積減地下二層和西樓第五層夾層外，其余面積均能辦理產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)據(jù)環(huán)球公司估算，項目總建筑面積109

5、105，包含杭州市上城區(qū)文化體育局擁有的14300體育建筑面積和浙聯(lián)房產(chǎn)擁有的94805商業(yè)建筑面積。轉(zhuǎn)讓后，浙聯(lián)房產(chǎn)94805全部由環(huán)球公司。即為本報告涉及范圍。環(huán)球公司受讓太平洋購物中心各樓層功能及面積一覽表內(nèi) 容東 樓西 樓小計（）建筑面積（）使用功能建筑面積（）使用功能地下二層14489（機(jī)動車停車庫和設(shè)備用房）14489地下一層22712營業(yè)用房-22712地上一層9872營業(yè)用房5227營業(yè)用房15099二層9671營業(yè)用房5519營業(yè)用房15190三層9603營業(yè)用房5600營業(yè)用房15203四層室內(nèi)田徑場5608營業(yè)用房5608五層體育場看臺5331營業(yè)用房5331地下1層-5

6、層面積518582728579143總建筑面積93632機(jī)動車停車位現(xiàn)有251(輛)機(jī)械停車（約增加一倍）500 (輛)自行車停車位2392(輛)2392(輛)3、說明本項目東樓地上四層整層及北樓整幢房產(chǎn)屬杭州市上城區(qū)文化體育局；其余資產(chǎn)均屬環(huán)球公司。上述建筑面積以房管部門最終測繪為準(zhǔn)。交房時的具體裝修配套標(biāo)準(zhǔn)，在框架協(xié)議中已明確，包括中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯、新風(fēng)系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、強(qiáng)弱電和智能系統(tǒng)、管道系統(tǒng)等等，并且浙聯(lián)房產(chǎn)將完成物業(yè)的內(nèi)部一次和外立面裝修。浙聯(lián)房產(chǎn)保證該物業(yè)通過規(guī)劃驗(yàn)收。機(jī)動車停車庫因?qū)痈咻^高，當(dāng)時設(shè)計中已有考慮可增設(shè)機(jī)械移動式停車庫，停車泊位可增至約500輛。西樓第五層因?qū)痈咻^高

7、（設(shè)計為5.8m），適合經(jīng)營高檔娛樂場所。目前已有多家洽談意向部分收購，其中2家擬以總價1.1億元收購第五層整層。第二部分 項目優(yōu)勢分析一、商業(yè)在杭州的成長空間眾所周知，目前杭州的大型百貨公司數(shù)量很少，和一個房價上萬的城市很不協(xié)調(diào)。且主要是集中在武林廣場附近杭大、百大、銀泰、連卡佛，和吳山商圈的解百商廈共五家，大家錯位經(jīng)營，相安無事。而且近幾年來，各家公司的銷售額每年均以20%左右的增長速度遞增，這在國內(nèi)其它城市是不可想象的。因此，我們相信浙江的消費(fèi)能力是非常強(qiáng)大的，購買力非常旺盛，杭州的商貿(mào)流通業(yè)包括百貨業(yè)還有非常大的增長空間！二、商圈優(yōu)勢吳山商圈作為一個萬眾矚目的商圈，也是許多房地產(chǎn)資深人

8、士、房地產(chǎn)投資家認(rèn)為杭州目前唯一一處有巨大升值空間的商圈。吳山商圈經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已形成以商業(yè)為主、商務(wù)為輔的集商務(wù)、購物、休閑、餐飲、娛樂、運(yùn)動健身為一體的全市最大綜合商貿(mào)區(qū)，人流集聚，市場活力強(qiáng)勁，人文歷史豐富，公共交通流暢。吳山商圈聚集了解百商廈大型百貨公司，涌金廣場家樂福大型超市，清波商廈常年房產(chǎn)展示廳，吳山花鳥城專業(yè)市場，河坊街仿古游玩及餐飲一條街，耀江廣場、涌金廣場、吳山名樓、清波商廈等高檔寫字樓物業(yè)，以及上海浦東發(fā)展銀行，中信實(shí)業(yè)銀行等。據(jù)了解，位于涌金廣場的家樂福，2004年的銷售額為2.4億元，為家樂福超市在中國業(yè)績成長最快的單店之一，日前家樂福再擴(kuò)面4000。位于涌金廣場

9、的第2層和第3層定位為流行前線廣場，目前正處于火熱招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即將于12月份開業(yè)。三、交通優(yōu)勢杭州太平洋購物中心，地理位置處在城市鬧市中心，距離吳山廣場僅200米，距著名的西子湖畔300米，距杭州火車站800米，緊臨杭州市南北交通樞紐中河高架上下匝口。杭州市地鐵1號線已于2005年6月通過國務(wù)院批準(zhǔn)，將于2005年底動工建設(shè)，2010年建成通車。地鐵1號線路從城東九堡開始，將沿延安路和西湖大道運(yùn)行，其吳山廣場站在本購物中心門口設(shè)有出入口，下個?？空臼腔疖囌荆⒋┰藉X塘江，將濱江高新園區(qū)、錢江新城、蕭山、富陽等周邊地區(qū)及車站碼頭的貨物人流串聯(lián)起來，極大地促進(jìn)錢江兩岸的商

10、貿(mào)人員互動，將進(jìn)一步帶動吳山商圈的人氣，提升本項目的商業(yè)價值。四、商業(yè)模式優(yōu)勢作為城市超市時代的標(biāo)志性建筑，shopping mall從其誕生的那一天起，就以其一站式的服務(wù)而深得國外消費(fèi)者的喜愛，并成為人們休閑度假的好去處。無論在國內(nèi)還是國外，最能代表一個城市形象和現(xiàn)代化建設(shè)成就的，無一例外要數(shù)現(xiàn)代化的商業(yè)建筑群區(qū)，比如法國的香榭里舍、紐約的曼哈頓、上海的陸家嘴、北京的王府井商圈等等。太平洋購物中心定位為shopping mall，shopping mall在國外是一種已經(jīng)被實(shí)踐證明的非常成功的商業(yè)模式。太平洋購物中心其商業(yè)模式和經(jīng)營理念上已經(jīng)與國際商業(yè)經(jīng)營模式接軌。shopping mall

11、購物中心在美國已經(jīng)風(fēng)行了近30年的時間，mall一般是很大的建筑，在一個屋頂下有很多商店。多數(shù)mall里包括兩個或更多的大型百貨店，它們被稱為“錨店”，意味這些店像錨一樣固定，支撐起整個商業(yè)城。在錨店連接起來的步行街上，有很多小的各式各樣的零售商店，它們依靠錨店來吸引客流。參照國外的經(jīng)驗(yàn)，shopping mall一般建造在交通比較方便、居住人口相對密集的近郊區(qū)，一方面有人氣的支撐，一方面租金也比較便宜。但中國目前正處于大規(guī)模的城市化進(jìn)程中，農(nóng)村人口向城市大量地聚集，而國外一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)完成城市化進(jìn)程，正處于城市人口向郊區(qū)分散的過程中。因此根據(jù)中國目前的國情，在這樣一個交通方便、商業(yè)相對成熟

12、的商圈里建造類似shopping mall的大型購物中心是符合中國發(fā)展的實(shí)際情況的。就杭州商業(yè)市場總體而言，還沒有類似的大型購物中心。因此像這種類似shopping mall的項目還是非常有前景的。五、定位優(yōu)勢本項目定位于類似shopping mall的大型購物中心，以體育健身休閑為主，而百貨、超市、專賣店等購物為輔的經(jīng)營格局。按照環(huán)球公司的布局定位，百貨擬占40%的面積，30%的面積以店中店的形式引進(jìn)一些國際品牌，另30%則是體育、健身、娛樂等休閑配套設(shè)施。與上城區(qū)體育局共同聯(lián)建的華東地區(qū)最大的室內(nèi)田徑場、游泳池等健身中心，其一流的體育設(shè)施和“全民健身運(yùn)動”的健康理念，將給太平洋購物中心的商

13、業(yè)營運(yùn)，帶來無限的人流和商機(jī)。據(jù)悉，上城區(qū)政府已要求今年年底區(qū)文化體育局名下所有的物業(yè)應(yīng)投入使用，并可以全部租用。本項目也可向體育局統(tǒng)租后再出租給其他經(jīng)營者經(jīng)營。六、政府大力支持上城區(qū)政府給吳山商圈的定位是“旅游休閑商務(wù)區(qū)，打造杭州abd”，希望在此區(qū)域大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，并明確提出以太平洋購物中心為核心的吳山商圈要對整個上城區(qū)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)起到一個集聚、輻射和帶動作用。在最近草擬的上城區(qū)“十一五”規(guī)劃中，明確提出太平洋購物中心要成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚地、帶動周邊商貿(mào)發(fā)展的領(lǐng)頭羊！第三部分 合作方式一、合作方式。以環(huán)球公司已簽訂的框架協(xié)議為基礎(chǔ)，浙江發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱發(fā)展實(shí)業(yè)）受讓環(huán)球公司

14、已在杭州注冊的“杭州太平洋百貨中心有限公司”（以下簡稱百貨公司，注冊資本金為2000萬元）的51%股權(quán)，項目的產(chǎn)權(quán)和股權(quán)全部過戶到百貨公司，并由該公司負(fù)責(zé)整個太平洋購物中心的資本運(yùn)作和物業(yè)經(jīng)營。 二、合作目的。借助發(fā)展實(shí)業(yè)的資金優(yōu)勢，全面履行環(huán)球公司與浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)簽訂的杭州太平洋商業(yè)中心房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，繼續(xù)項目的工程建設(shè)，并通過資本運(yùn)作和后續(xù)經(jīng)營，達(dá)到雙贏的目的。三、雙方已就合作開發(fā)事宜達(dá)成如下意向（環(huán)球公司稱甲方，發(fā)展實(shí)業(yè)稱乙方）：1、將太平洋百貨公司的注冊資本金由現(xiàn)在的2000萬元變更為5000萬元。2、乙方出資2550萬元，其中1020萬元用于受讓百貨公司51%股權(quán)，另1530萬

15、元用于追加注冊資本。在上級單位批復(fù)同意后，將2550萬元匯入百貨公司帳戶，并立即辦理驗(yàn)資手續(xù)、修改公司章程和進(jìn)行工商變更登記。3、在乙方受讓百貨公司股份前，該公司的債權(quán)債務(wù)及相關(guān)的法律責(zé)任均由甲方承擔(dān)。4、甲方和百貨公司原其他股東對本項目的前期投資總額10550萬元（用于支付浙聯(lián)房產(chǎn)購房款），經(jīng)乙方審核確認(rèn)后，作為百貨公司對甲方和公司原其他股東的負(fù)債。5、乙方同意在完成工商變更后五日內(nèi)，融資4000萬元注入百貨公司，專項用于置換該公司對原其他股東的負(fù)債。6、為確保項目如期竣工，交付使用，雙方確定，在完成工商變更后，由乙方為百貨公司再融資20000萬元用于支付浙聯(lián)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓款，并根據(jù)工程進(jìn)度，用

16、于支付本項目的工程款和其它相關(guān)費(fèi)用。這20000萬元作為百貨公司向發(fā)展實(shí)業(yè)的借款（今后由百貨公司以房產(chǎn)銷售款或在建工程抵押貸款來歸還），由百貨公司按計劃在1年內(nèi)還本付息。7、雙方同意改組百貨公司的董事會和監(jiān)事會。改組后董事會和監(jiān)事會的組成人員由甲、乙雙方按出資比例推薦組成，董事長和財務(wù)負(fù)責(zé)人由乙方推薦出任，總經(jīng)理由甲方推薦出任。8、雙方同意按照甲方與浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)簽訂的杭州太平洋商業(yè)中心房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的約定，按在百貨公司的股比，共同收購新泰房產(chǎn)的全部股份。9、在雙方簽署合作協(xié)議后，由百貨公司分步銷售部分物業(yè)，價值約9億多元，用以支付浙聯(lián)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款和歸還融資借款，進(jìn)而完成整個項目的資本運(yùn)作

17、。10、在雙方認(rèn)真履行上述權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)上，由雙方共同負(fù)責(zé)該項目的后續(xù)工程建設(shè)和營業(yè)前的各項準(zhǔn)備工作，爭取2006年春節(jié)前后試營業(yè)。第四部分 業(yè)態(tài)定位、營銷策略及項目運(yùn)作方式本項目的目標(biāo)是要建成延安南路吳山商圈集旅游購物、餐飲休閑、文化娛樂、運(yùn)動健身為一體的綜合性多功能特大型品牌商城。一、業(yè)態(tài)定位環(huán)球公司已經(jīng)對購物中心各樓層的經(jīng)營業(yè)態(tài)作了較為深入的研究，并進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃。借鑒國內(nèi)外shopping mall的商業(yè)特征，圍繞著購物、餐飲、休閑、娛樂、健身和旅游等功能設(shè)施，確定百貨店、主力店、品牌店、餐飲和娛樂等。我們認(rèn)為首先應(yīng)確定百貨店（在西樓1至4樓），擬考慮引進(jìn)國外品牌百貨公司如馬來西亞

18、百盛百貨公司等，打造太平洋精品百貨；也可以面向上海和港澳招商，這是整個購物中心定位的核心。然后確定主力店（在地下一層），定位為超市和大賣場。比較理想的是引進(jìn)超市，因附近已經(jīng)有一家大型超市，且一般大型超市能輻射周邊直徑2公里的商圈或車行10分鐘能到達(dá)的區(qū)域，所以，所引進(jìn)的超市，必須要有別于其它超市的特質(zhì)。目前鎖定的是韓國第一超市e.mart。另外再考慮吸引著名家電賣場（如蘇寧或國美）、數(shù)碼廣場、電腦通訊產(chǎn)品等著名品牌公司進(jìn)駐。在東樓地上一至二層可考慮設(shè)綜合區(qū)和精品店，如珠寶、眼鏡、家具、兒童主題百貨等，以及肯德基、兩岸咖啡、西餐廳、特色小吃等。二、營銷策略在專業(yè)顧問團(tuán)隊的協(xié)助下，考慮到百貨店、主

19、力店、品牌店及其他品牌招商的不同特點(diǎn)，先確定，再全面招商。在招商過程中，百貨店和主力店要提前招商，其它隨后進(jìn)行。據(jù)環(huán)球公司介紹，現(xiàn)已有幾家單位意向代理招商、帶押金方式代理招商，也有帶押金方式全包招商，具體方式正在研究之中。整合各種資源，充分發(fā)揮各種傳播方式的優(yōu)勢，利用多種宣傳手段，對太平洋購物中心的招商、經(jīng)營管理全過程進(jìn)行全方位、立體式包裝宣傳；同時，結(jié)合各個推廣階段的特色，制定有針對性的點(diǎn)式密集宣傳。三、項目運(yùn)作方式本項目運(yùn)作擬采取資本運(yùn)作和后續(xù)經(jīng)營相結(jié)合的方式。資本運(yùn)作從現(xiàn)在開始，力爭在2006年3月底前完成；后續(xù)經(jīng)營力爭在2006年1月起步。第五部分、項目的資本運(yùn)作一、資金需求根據(jù)測算，

20、本項目總投資初步匡算約11.44億。目轉(zhuǎn)讓總金額約10.5億元；內(nèi)部裝修費(fèi)用5000萬；收購期間財務(wù)費(fèi)用2000萬；廣告推廣費(fèi)用約1500萬元；開辦費(fèi)用約300萬元，項目咨詢、行政費(fèi)用約300萬元，不可預(yù)見費(fèi)用約300萬元?？偼顿Y預(yù)算表項目內(nèi)容金額（萬元）一、固定資產(chǎn)投資112000其中：1、物業(yè)收購費(fèi)用105002、內(nèi)部裝修費(fèi)用50003、收購期間財務(wù)費(fèi)用2000二、流動資金投資2400其中：1、廣告費(fèi)用15002、項目咨詢3003、開辦費(fèi)用3004、不可預(yù)見費(fèi)用300三、總投資合計11440019三、銷售價格定位（一）周邊市場調(diào)研情況表：項目名稱招商方式價 格備 注吳山通寶城招租自主經(jīng)營，

21、統(tǒng)一管理1f：8元/天1f：10元/天2f：9元/天物業(yè)管理：5.08元/月廣告費(fèi)用：20002500元/年耀江廣廈已出售自主經(jīng)營1f：3萬元/2f：約1.32萬元/售價為原出售價；租金為現(xiàn)業(yè)主掛牌租金1f：4.24.5元/天清波商廈已出售自主經(jīng)營1f：4萬元/2f：3萬元/物業(yè)管理:69元/月售價為原出售價定安名都招租自主經(jīng)營1f：2元/天1f：67元/天2f：34元/天物業(yè)管理：3.5元/月定金：2個月租金；進(jìn)場另付3個月租金涌金廣場已出售，現(xiàn)招租自主經(jīng)營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一業(yè)態(tài)均價約：2萬元/售價為原出售價物業(yè)管理：3元/月廣告費(fèi)用：2500元/年1f：4元/天2f：3/天3f：2元/天解百

22、商廈進(jìn)場費(fèi)扣點(diǎn)西湖時代廣場招租進(jìn)場扣點(diǎn)，統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一管理扣點(diǎn)比例：18%其他費(fèi)用全免錦繡天地出售產(chǎn)權(quán)分置，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理1f：6萬元/（6.33萬元）2f：4萬元/沿街商鋪：7-8萬元/十年返租，年回報6%河濱商鋪出售沿街80：6.388萬元/90255：3.554.8萬元/建國北路以西，體育場路與鳳起路之間定安路商鋪?zhàn)饨鸺s8元/天45萬元/年15延安南路商鋪?zhàn)饨鸺s11元/天8萬元/年20因此對于本項目各樓層的定價，建議：1、太平洋購物中心項目地下二層車位500個，單價為25萬。 1、太平洋購物中心項目地下一層售價為18000/； 2、太平洋購物中心項目東樓地上一層均價為30000。3、

23、太平洋購物中心項目東樓地上二層均價為23000。4、太平洋購物中心項目建議西樓第五層總價1.1億。四、銷售資金回籠在2005年9月底前，由股東投入1.3億元，融資2.0億元，以支付浙聯(lián)約3億元轉(zhuǎn)讓款。此時，按框架協(xié)議約定“甲方承諾，在乙方付款至40000萬元同時，辦理好新泰公司名下房產(chǎn)的商品房銷售許可證，并將新泰公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)到乙方指定的第三方名下，辦理完畢工商變更手續(xù)”；同時取得浙聯(lián)房產(chǎn)的委托銷售授權(quán)，對浙聯(lián)房產(chǎn)名下的房產(chǎn)進(jìn)行銷售。（注：按框架協(xié)議約定付款至40000萬元才能取得部分房產(chǎn)的銷售權(quán)，現(xiàn)經(jīng)環(huán)球公司努力，浙聯(lián)房產(chǎn)明確表示付款至30000萬元即可。）初步打算自今年10月起，以售后

24、返租形式出售已獲得銷售許可證的地下二層、地下一層（約22712）、東樓地上一層至二層（約19543）；整體出售西樓地上五層（約5331）?？色@取資金10.4026億元。具體計算如下：銷售資金回籠表：樓 層面積（m2）單價（元/m2）總價（萬元）地下一層227121800040881東樓地上一層98723000029616東樓地上二層96712300022243西樓地上五層53312063411000地下停車庫500個250000元/個12500合 計62075116240五、資本運(yùn)作結(jié)果本項目運(yùn)作所需總投資11.44億元，部分房產(chǎn)銷售后，回籠資金11.62億元，項目投資款全部收回，并且保留了最

25、有價值的西樓地上一至四層21954的物業(yè)，均價18000元/ 價值約3.95億元。折合年投資回報率為：（11.62-11.44）+3.95/（0.255+0.4+2+0.245+1.055）12/8100%=156.63%。 與正常的房地產(chǎn)投資開發(fā)的平均回報率50%相比，本項目投資回報率非?？捎^。至此，資本運(yùn)作階段結(jié)束。第六部分 項目的后續(xù)經(jīng)營一、經(jīng)營收入預(yù)測（一）租金收入預(yù)測1、租金市場預(yù)測西樓地上一至四層，擬引進(jìn)能帶人氣的品牌百貨公司進(jìn)場，將地面西樓一至西層約21954整體出租。根據(jù)目前的洽談結(jié)果，在上海百盛百貨有限公司與大洋百貨有限公司，新世界百貨有限公司中選擇一家經(jīng)營。這些公司是國內(nèi)最

26、大百貨經(jīng)銷企業(yè)。進(jìn)場后，公司將以銷售提成扣點(diǎn)（4%7%）的形式繳納租金，另外百盛擬將百貨總面積20%的場地作為“店中店”招租，租金大致約定為4.5元/*天，這部分租金收入歸我方所有。2、租金年收入西樓地上一至四層：租給以上三家百貨公司之一，預(yù)計第一年銷售額平均可達(dá)2億元，銷售提成扣點(diǎn)按5%計，另有總面積20%的“店中店”，租金收入為200005%+2136820%4.5365=1701.94萬元。（參考資料：2004年，中國百盛在上海四家門店的年銷售額約27.5億元，杭州大廈年銷售額約15億元，銀泰百貨年銷售額約13億元，杭州的杭百大年銷售額約8億元。）租金合計：4702.22萬元。（二）物業(yè)

27、管理費(fèi)收入預(yù)測1、物業(yè)管理費(fèi)市場預(yù)測吳山通寶城物業(yè)管理費(fèi)5.08元*月；清波商廈物業(yè)管理費(fèi)9元*月； 定安名都物業(yè)管理費(fèi)3.5元/*月； 涌金廣場物業(yè)管理費(fèi)3元/*月；分析：根據(jù)上述方式，求得上述四者物業(yè)管理費(fèi)用的算術(shù)平均值： （5.08+9+3.5+3）/45.15元/*月； 太平洋購物中心打造的是國際先進(jìn)的shopping mall形態(tài)，其鮮明的形象和先進(jìn)的管理必將是其他項目無法比擬的，因此，太平洋購物中心的物業(yè)管理費(fèi)用考慮與清波商廈相接近。同時，國外及港澳公司一般都能承受較高的物業(yè)管理收費(fèi)。綜合考慮，建議太平洋購物中的物業(yè)管理費(fèi)用為810元/*月。2、物業(yè)管理費(fèi)年收入物業(yè)管理收費(fèi)面積：22712+9872+9671+5227+5519+5600+5608+5331=69540按10元/*月（含空調(diào)、電梯、水泵等，電另計）計，物業(yè)管理收費(fèi)695401012=834.48萬元。（三）收入合計上述年收入合計約55367萬元。二、經(jīng)營支出預(yù)測 （一）空調(diào)、電梯、水泵等公共能耗支出預(yù)測按經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)物業(yè)的空調(diào)、電梯、水泵等公共能耗一般為6.5元/*月，年支出為：695406.512=542.41萬（二）其它管理費(fèi)用預(yù)測該項目物業(yè)經(jīng)營和管理人員的工資獎金、行政辦公等費(fèi)用，按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一般為2.5元/*月，費(fèi)用支出為：695402.512=2