房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)劃

1、項(xiàng)目管理規(guī)劃1. 項(xiàng)目概況1.1 建設(shè)主體及形象指標(biāo)。工程名稱：工程地點(diǎn)：建設(shè)單位： 勘測(cè)單位：設(shè)計(jì)單位：監(jiān)理單位：施工單位：工程規(guī)模：總占地面積8992.1 m2，建筑面積17792.7 m2建安造價(jià)：合同約定3450萬(wàn)元rmb施工工期：合同工期600天1.2 建筑群主要形象特征。 住宅小區(qū)工程四至為：西至冷涇港，東至現(xiàn)狀自來(lái)水廠，南至農(nóng)田，北至南亭公路本工程由1#、2#、3#、4#房、地下車庫(kù)、門房及室外工程總體組成。單體概況：1#房：11+1層小高層檐口高度 ：34.8米建筑層數(shù)：地下1層、地上 11+1層建筑面積：6749.5m2其中：地下 363.7 m2 地上 6385.8 m2結(jié)

2、構(gòu)形式：基礎(chǔ)： 管樁+筏板 主體：剪力墻2#房：11+1層小高層檐口高度 ：34.8米建筑層數(shù)：地下1層、地上 11+1層建筑面積：3518.6m2其中：地下 184.8 m2 地上 3333.8 m2結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)： 管樁+筏板 主體：剪力墻3#房：6層的多層檐口高度 ：1 8米建筑層數(shù)：地下1層、地上6層建筑面積：2405.4m2其中：地下 244.5m2 地上 2160.9m2結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)： 管樁+梁板式底板 主體：砌體4#房：6層的多層檐口高度 ：18米建筑層數(shù)：地下1層、地上6層建筑面積：2160.5m2其中：地下 304.4 m2 地上1856.1 m2結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)： 管樁+梁

3、板式底板 主體：砌體地下車庫(kù) ：層 高：3.3米建筑層數(shù)：地下1層建筑面積：2938.2m2結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)： 管樁+筏板 主體：框架結(jié)構(gòu)，頂板為無(wú)梁樓蓋門房：層 高：3.9米建筑層數(shù)：地上1層建筑面積：20.5m2結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)：坐在地下室頂板 主體：框架2. 項(xiàng)目管理規(guī)劃編制和實(shí)施依據(jù)施工圖紙、圖紙會(huì)審及交底記錄施工總承包合同及施工組織設(shè)計(jì)工程施工監(jiān)理合同及工程施工監(jiān)理規(guī)劃房地產(chǎn)有限公司工程項(xiàng)目規(guī)范化管理資料以下簡(jiǎn)稱“管理資料”國(guó)家現(xiàn)行施工規(guī)范及驗(yàn)收規(guī)范、現(xiàn)行安全生產(chǎn)、文明施工的規(guī)定3. 項(xiàng)目管理的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)展的時(shí)間順序，可分為三個(gè)階段：3.1項(xiàng)目前期的管理（開(kāi)工前的項(xiàng)目管理）這一階段項(xiàng)

4、目管理的核心任務(wù)是項(xiàng)目立項(xiàng)的分析與決策、項(xiàng)目目標(biāo)的確立、方案的優(yōu)化以及承包商的選擇。具體內(nèi)容包括了以下幾方面：3.1.1項(xiàng)目策劃進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行初步確定，確定項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資等目標(biāo)。3.1.2設(shè)計(jì)管理編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，根據(jù)國(guó)有土地出讓合同規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)，提供各項(xiàng)設(shè)計(jì)參數(shù)，審核工程初步設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度管理，對(duì)設(shè)計(jì)施工圖組織各類技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家進(jìn)行審核，確定圖紙的功能合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)。3.1.3手續(xù)辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目手續(xù)比較繁復(fù)，根據(jù)我們公司的具體運(yùn)作流程，所有開(kāi)發(fā)手續(xù)均由項(xiàng)目公司辦理，需要辦理的前期手續(xù)有如下幾項(xiàng)：1、簽訂國(guó)有土地出讓合同2、發(fā)改委立項(xiàng)批文3、用地規(guī)

5、劃許可證4、項(xiàng)目報(bào)建（辦理項(xiàng)目ic卡）5、工程招標(biāo)手續(xù)（勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工）6、各職能部門對(duì)設(shè)計(jì)方案出征詢意見(jiàn)單（消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、地名）7、簽訂監(jiān)理合同、施工合同8、合同備案9、簽訂建設(shè)工程竣工檔案編制報(bào)送合同10、地名命名報(bào)批11、申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證12、工程報(bào)監(jiān)（區(qū)質(zhì)監(jiān)站、民防質(zhì)監(jiān)站）13、申領(lǐng)施工許可證14、臨時(shí)排水許可證15、臨時(shí)用電手續(xù)3.1.4確定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃1、編制項(xiàng)目管理規(guī)劃，根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃編制用款計(jì)劃和材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃2、審核施工總包單位編制的施工組織設(shè)計(jì)（重點(diǎn)是質(zhì)量、工期的保證措施）3、審核監(jiān)理規(guī)劃（監(jiān)理的義務(wù)、責(zé)任以及管理權(quán)限必須明確）

6、3.1.5外部關(guān)系協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工總包單位、專業(yè)分包單位、材料供應(yīng)商、建設(shè)用地和周圍環(huán)境、政府各個(gè)職能部門對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管等各個(gè)方面的關(guān)系。3.1.6審核施工圖項(xiàng)目部接到施工圖紙后，必須立即組織監(jiān)理單位、施工單位、業(yè)主方專業(yè)人員抓緊進(jìn)行看圖識(shí)圖，進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙預(yù)審，重點(diǎn)是對(duì)房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的審查，考慮是否安全、經(jīng)濟(jì)合理。各專業(yè)間設(shè)計(jì)圖紙是否相互統(tǒng)一，找出圖面上的各種錯(cuò)、漏、碰、缺等問(wèn)題。預(yù)審記錄匯總后報(bào)總公司技術(shù)總負(fù)責(zé)人。經(jīng)審核后交設(shè)計(jì)單位，并組織有設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、造價(jià)質(zhì)詢公司等參加的圖紙會(huì)審，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的建筑性能、使用性能以及工程施工的技術(shù)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。會(huì)審記錄交各方簽字蓋章存檔。

7、3.2項(xiàng)目中期的管理（施工階段的項(xiàng)目管理）這一階段項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)3.2.1現(xiàn)場(chǎng)目標(biāo)控制1、質(zhì)量目標(biāo)控制以工程質(zhì)量為整個(gè)施工階段項(xiàng)目管理工作的核心，處理好質(zhì)量控制與進(jìn)度控制、投資控制的辯證關(guān)系； 堅(jiān)持“嚴(yán)格要求、實(shí)事求是、預(yù)防為主、跟蹤監(jiān)控”的控制原則；嚴(yán)格按照管理資料第六章第二節(jié)“工程質(zhì)量管理”的相關(guān)要求管控。 工程質(zhì)量目標(biāo)：按照施工總承包合同要求，確保區(qū)優(yōu)質(zhì)工程。所在單位工程的分部、分項(xiàng)均按區(qū)優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、評(píng)定。消除不合格工程及無(wú)法修復(fù)的返工工程。保證措施：認(rèn)真貫徹國(guó)家建設(shè)工程質(zhì)量施工規(guī)范和技術(shù)規(guī)程要求，加強(qiáng)工程質(zhì)量檢查和評(píng)定的控制力度，督導(dǎo)施工單位、監(jiān)理公司

8、對(duì)工程分部、分項(xiàng)工程檢查程序，以及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)，確保工程質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2、進(jìn)度目標(biāo)控制項(xiàng)目公司和承包單位正式簽定的工程總承包合同中所確定的工程工期，作為進(jìn)度控制的總目標(biāo)； 承包單位依據(jù)合同工期目標(biāo)編制的工程施工組織設(shè)計(jì)，經(jīng)監(jiān)理公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，甲方項(xiàng)目經(jīng)理審核通過(guò)后，做為項(xiàng)目實(shí)施的總進(jìn)度計(jì)劃控制目標(biāo)（年/季/月/周/天實(shí)施計(jì)劃）。 工期目標(biāo)：總工期（合同工期）：本項(xiàng)目合同總工期為，600日歷天。2012年10月25日開(kāi)工。保證措施：將形象進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比，要求承包商做好進(jìn)度分析與糾偏，對(duì)影響進(jìn)度的原因進(jìn)行記錄與分析。合理地縮短工期，等于投資提前受益。各部門主動(dòng)配合，積極協(xié)作，創(chuàng)造條件，

9、合理安排工序交叉流水作業(yè)，合理調(diào)配勞動(dòng)力，明確工期相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施，確保按時(shí)完成工期或合理縮短工期。3、投資目標(biāo)控制項(xiàng)目公司和承包單位正式簽訂的工程總承包合同中所確定的工程總價(jià)款，是投資控制的根據(jù)； 按照合同約定，對(duì)承包商提出的工程款支付申請(qǐng)進(jìn)行審查，確保工程款按合同撥付，避免撥付不合理費(fèi)用或超撥工程款。保證措施：嚴(yán)格按照管理資料第六章第三節(jié)“成本控制”的相關(guān)要求管控。嚴(yán)格執(zhí)行材料采購(gòu)評(píng)價(jià)程序。同類產(chǎn)品比質(zhì)量、同等質(zhì)量比價(jià)格、同等價(jià)格比服務(wù)、同等服務(wù)比結(jié)算、同等結(jié)算比信譽(yù)；嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算、支付以及各項(xiàng)有關(guān)費(fèi)用的入賬、施工簽證審批等有關(guān)規(guī)定； 嚴(yán)格按照公司財(cái)務(wù)管理程序辦事，無(wú)條件尊重公司的財(cái)務(wù)和

10、審計(jì)制度。3.2.2施工過(guò)程中的兩管理1、安全文明施工管理1）堅(jiān)持安全第一 預(yù)防為主的原則。 建立健全安全生產(chǎn)保證機(jī)制的原則。 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家行業(yè)各種安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程要求。 安全施工目標(biāo)：按“五無(wú)“工地標(biāo)準(zhǔn)要求，即無(wú)重傷、無(wú)死亡、無(wú)火災(zāi)、無(wú)重大機(jī)械事故、無(wú)食物中毒。 保證措施：督導(dǎo)施工單位、監(jiān)理部門建立和完善項(xiàng)目安全生產(chǎn)責(zé)任制； 督導(dǎo)施工單位、監(jiān)理部門建立健全安全教育機(jī)制。 工程部各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人對(duì)本專業(yè)的安全生產(chǎn)負(fù)有督導(dǎo)責(zé)任。2）現(xiàn)場(chǎng)文明施工的原則：標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化、與項(xiàng)目文化相符性原則； 講求經(jīng)濟(jì)效益與形式的統(tǒng)一，不鋪張浪費(fèi)原則。 現(xiàn)場(chǎng)文明施工的目標(biāo)：文明施工檢查達(dá)標(biāo)； 達(dá)到區(qū)級(jí)文明安全工地標(biāo)準(zhǔn)

11、，爭(zhēng)創(chuàng)示范文明工地。 保證現(xiàn)場(chǎng)文明施工的措施：嚴(yán)格施工平面圖管理，施工平面的布局動(dòng)態(tài)必須由監(jiān)理部門審批； 督導(dǎo)施工單位做好項(xiàng)目圍墻、大門，以及現(xiàn)場(chǎng)施工安全的標(biāo)識(shí)； 督導(dǎo)施工單位、監(jiān)理單位重視環(huán)境保護(hù)?，F(xiàn)場(chǎng)辦公區(qū)、生活區(qū)衛(wèi)生必須符合有關(guān)要求；作業(yè)場(chǎng)地必須達(dá)到工完、料凈、場(chǎng)清。 2、信息管理1）合同管理：合同管理是項(xiàng)目管理工作中三大目標(biāo)控制外的另一項(xiàng)重要工作，因?yàn)闃I(yè)主簽訂的任何合同，都與項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量有關(guān)，因此應(yīng)充分重視合同管理的重要性。加強(qiáng)索賠監(jiān)控，減少被索賠的發(fā)生。提前考慮可能造成索賠的因素，嚴(yán)格按程序、合理辦理工程簽證。預(yù)防、杜絕承包商、設(shè)備、材料供應(yīng)商等的索賠；一旦承包商提出工程索

12、賠，及時(shí)按合同進(jìn)行處理；對(duì)于承包商的違約，編制索賠協(xié)議書(shū)，向承包商提出索賠。當(dāng)雙方的爭(zhēng)議由政府建設(shè)行政主管部門調(diào)解或仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或法院審理時(shí)，項(xiàng)目管理應(yīng)提供充分的事實(shí)材料作證。2）資料管理妥善保管各種工程技術(shù)資料以及合同、會(huì)議紀(jì)要，確保資料的完整性和真實(shí)性。跟蹤各種行文落實(shí)、回執(zhí)的有效性，編制月、季、年各種行文統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳，上報(bào)有關(guān)部門。 建立統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳、變更臺(tái)帳、結(jié)算臺(tái)帳，對(duì)合同進(jìn)展情況進(jìn)行分析研究。 制定項(xiàng)目計(jì)算機(jī)信息管理制度，提高項(xiàng)目工作人員工作效率。 3、組織協(xié)調(diào)施工階段是一個(gè)多單位參與、眾多人員參加的系統(tǒng)工程，為了使這個(gè)過(guò)程能緊密結(jié)合、順利運(yùn)行，必須進(jìn)行有效的組織與協(xié)調(diào)。主要工作內(nèi)容有：1）負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、裝修等各參與方的工作協(xié)調(diào)會(huì)，代表甲方協(xié)調(diào)解決工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題。作為現(xiàn)場(chǎng)各方信息的匯總終端，甲方項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各種事件及時(shí)作出現(xiàn)場(chǎng)處理意見(jiàn)。2）在項(xiàng)目施工過(guò)程中，與自來(lái)水公司、供電電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門等進(jìn)行接洽，起草相關(guān)供水、供電、供氣、排污等相關(guān)手續(xù)。3）根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，及