公園物業(yè)管理方案

1、公園物業(yè)管理方案第一部分整體管理目標(biāo)和理念xx公園公園作為面向社會(huì)一個(gè)旅游、休閑的景區(qū)，必須具有較高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)打造舒適的生活、旅游環(huán)境。相信通過(guò)和的通力合作，我們有信心、也有能力將該公園打造成為本土高品質(zhì)休閑區(qū)。公園占地1300畝，其中規(guī)劃500畝水域，其余區(qū)域全部為綠化景觀，針對(duì)公園的總體概況和各個(gè)要素，我公司確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。一、管理基本定位（從接管開(kāi)始）：物業(yè)管理以配合為中心，促進(jìn)配合公園的管理，物業(yè)管理的好壞必將直接影響到公園的整體形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和房屋質(zhì)量保修承諾將形成良好的市場(chǎng)口碑，對(duì)公園起到無(wú)形的宣傳作用，反之將成為阻礙。在此期間，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)

2、量是關(guān)鍵，性價(jià)比高的物業(yè)管理對(duì)公園的宣傳將起到積極作用，根據(jù)這一特點(diǎn)，我公司將在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，集中管理優(yōu)勢(shì)，盡快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場(chǎng)口碑。二、管理理念定位樹(shù)立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念，抓裝運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景”三個(gè)保障。（一）樹(shù)立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持“以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠(chéng)心打動(dòng)人、用信譽(yù)塑造人”，打造物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽(tīng)取公園游客的合理化建議和要求，及時(shí)彌補(bǔ)工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。該公園作為高端旅游休閑區(qū)，其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更

3、應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。我公司將秉著真誠(chéng)的態(tài)度，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)，試圖為游客締造最純粹的感性，使游客充滿享受舒適與生活的便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的旅游環(huán)境，其環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“理性上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足游客（使用人）的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓游客或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理將使游客感受到檔次和身份的象征，通過(guò)我們的管理，力求

4、讓游客滿足“受人尊重的需求”。（二）抓住三個(gè)保障：“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景”。1、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備要保證公園的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證公園各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行。我們選拔綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對(duì)公園的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)，對(duì)公園的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)，保證公園設(shè)施設(shè)備常年運(yùn)轉(zhuǎn)良好。2、安全溫馨的居住環(huán)境公園安全是正常旅游、生活的基本保障，通過(guò)我物業(yè)公司的努力，營(yíng)造公園安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保無(wú)重大治安案件。3、賞心悅目的公園風(fēng)景旅游、生活環(huán)境的舒適、整潔會(huì)給人一個(gè)好的心情

5、，在做好公園清潔工作的同時(shí)，我們側(cè)重抓好公園內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到公園內(nèi)的花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)正常，布局合理。三、管理方式我們將該公園的物業(yè)管理按照標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范進(jìn)行管理。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對(duì)人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞公共配套設(shè)備設(shè)施。2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排公園各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)游客進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)公園環(huán)境。3、維護(hù)公園的權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)游客的行為管理、維護(hù)公園的整體利益，從而有利于公園的口碑。五、

6、管理原則根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、四川省物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容1、公園建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、電梯、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù)管理。2、公園房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運(yùn)行服務(wù)。3、公園規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車(chē)場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4、公共環(huán)

7、境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。5、交通、車(chē)輛行駛和停泊管理。6、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等護(hù)管工作。7、消防管理。8、公園文化娛樂(lè)活動(dòng)。9、其他特約服務(wù)。10、物業(yè)管理檔案、資料。第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及物資的配備第一章 管理架構(gòu)根據(jù)公園的實(shí)際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一些專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，一人多崗，重在管理。服務(wù)中心實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，與公司簽訂年度管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)，實(shí)行年度目標(biāo)責(zé)任考核。服務(wù)中心設(shè)置一個(gè)中心、三個(gè)班組，即：客戶服務(wù)中心和工程維修班、秩序維護(hù)班、環(huán)境維護(hù)班，按照各自的分工負(fù)責(zé)本班組的工作。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：受托方

8、委托方公園服務(wù)中心環(huán)境班工程部科秩序部客服中心清潔管理湖區(qū)管理綠化管理設(shè)施維修設(shè)備管理治安管理消防管理車(chē)輛管理財(cái)務(wù)管理文檔管理客戶服務(wù)公園文化第二章 管理人員配備我物業(yè)公司將本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，實(shí)施先進(jìn)管理理念，保證各項(xiàng)工作高效、快速的開(kāi)展，該公園公園實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。在保證各項(xiàng)管理工作有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省人工開(kāi)支，以使有限的經(jīng)濟(jì)來(lái)源更好的發(fā)揮其效能。一、配備原則1、堅(jiān)持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則；2、力求精干、高效、實(shí)用；3、熱愛(ài)物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻(xiàn)精神。二、管理人員的配備分類(lèi)和數(shù)量：

9、崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注服務(wù)中心經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)公園的管理客服中心主管1負(fù)責(zé)客服接待投訴處理客服人員（兼文員）3負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系工程部主管1全面負(fù)責(zé)工程維修、裝修班長(zhǎng)1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理維修工5含電工、給排水工環(huán)境部主管1全面負(fù)責(zé)環(huán)境管理保潔班長(zhǎng)1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理綠化班長(zhǎng)1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理保潔員25公園道路、水域樓道清掃等綠化工20負(fù)責(zé)公園的綠化工作秩序部主管1全面負(fù)責(zé)安全、交通管理班長(zhǎng)2管理班組工作秩序員20門(mén)崗、巡邏崗、消防員、車(chē)管員合 計(jì)83注：保潔、綠化管理可外包。保潔按單位人工計(jì)算成本，綠化按每平方米服務(wù)價(jià)格計(jì)算成本。第三章 員工培訓(xùn)和考核人是企業(yè)中最重要的

10、資源，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就是人與人之間的往來(lái)，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段，所以我們把培訓(xùn)人才作為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，提高物業(yè)中心全體員工的專(zhuān)業(yè)水平以及服務(wù)意識(shí)，培養(yǎng)愛(ài)崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好公園提供人力資源保證，確保管理人員100合格上崗，全員培訓(xùn)率達(dá)100。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：我公司每年引進(jìn)12名物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生到公園實(shí)習(xí)，引進(jìn)新觀念、新理論、新思維，達(dá)到實(shí)踐和理論的結(jié)合；選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)

11、主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高業(yè)務(wù)能力。（二）崗位培訓(xùn)以公司為培訓(xùn)基地，針對(duì)不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn)；實(shí)地跟班，以老帶新進(jìn)行崗中培訓(xùn)。（三）會(huì)議討論針對(duì)日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織物業(yè)中心各類(lèi)人員進(jìn)行討論，提高員工實(shí)際工作能力。三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時(shí)間接管前培訓(xùn)全體員工公園概況、崗位制度、工作流程、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管理知識(shí)等通過(guò)崗前培訓(xùn)，使公園各類(lèi)管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓(xùn)新進(jìn)員工項(xiàng)目概況、物業(yè)中心規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位基本技能培訓(xùn)等具備

12、上崗基本能力進(jìn)入物業(yè)中心一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識(shí)、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語(yǔ)、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進(jìn)行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該公園的一個(gè)組成部分，員工的儀容儀表，標(biāo)志著物業(yè)公司形象，也是公園業(yè)主（使用人）開(kāi)展公園活動(dòng)的對(duì)外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個(gè)員工對(duì)自己的行為有一個(gè)準(zhǔn)確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽(yù)度和公司形象。一、著裝所有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范

13、1、公司各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。2、穿西裝制服時(shí)，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個(gè)人衣物和物品，制服口袋不要裝過(guò)大的物品以免鼓起。4、上崗時(shí)必須佩戴工作牌，工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸。5、男員工不得留長(zhǎng)發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時(shí)刻保持良好形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對(duì)業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時(shí)保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。2、和業(yè)主交談時(shí)應(yīng)全神貫注，雙眼注視對(duì)方，適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)頭稱是。不得東張西望、心不在焉。3、在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。4、上崗時(shí)不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。5、不得當(dāng)眾

14、整理個(gè)人衣物、化妝等。6、行走時(shí)不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中穿行，請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。7、上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說(shuō)話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。8、咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。9、員工在工作、打電話或工作與人交談時(shí)，如有業(yè)主走近，應(yīng)立即打招呼或點(diǎn)頭同意，表示注意到他（她）的來(lái)臨，不準(zhǔn)毫無(wú)表示或裝作沒(méi)看見(jiàn)。10、在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。11、上班時(shí)要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。第五章 員工獎(jiǎng)懲機(jī)制我們將實(shí)行獎(jiǎng)勤罰懶，根據(jù)公

15、司檢查考核以及業(yè)主對(duì)公園物業(yè)中心工作的考評(píng)，每季度評(píng)出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評(píng)結(jié)果年末對(duì)管理項(xiàng)目全年工作進(jìn)行綜合評(píng)議，評(píng)出物業(yè)中心先進(jìn)個(gè)人。一、目的為維護(hù)公司聲譽(yù)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高管理水平，在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時(shí)，對(duì)違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。二、種類(lèi)（一）警告適用于第一次觸犯輕微過(guò)失的規(guī)定。（二）嚴(yán)重警告適用于第一次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者（三）最后警告適用于第二次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者（四）開(kāi)除（或辭退）適用于觸犯開(kāi)除規(guī)定以及受過(guò)二次最后警告者。三、過(guò)失性質(zhì)

16、（一）輕微過(guò)失（違反下列一項(xiàng)者，給予警告一次）1、一個(gè)月遲到或早退三次；2、違反護(hù)管制度，拒絕護(hù)管人員檢查；3、違反安全制度但未造成后果；4、在公園內(nèi)行為不檢點(diǎn)，如大聲喧嘩、追逐打鬧；5、不講衛(wèi)生，在公園公共場(chǎng)所說(shuō)臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；6、工作時(shí)間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊；7、由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成100元以上1000元以下；8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實(shí)）；9、私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見(jiàn)。（二）嚴(yán)重過(guò)失（違反下列一項(xiàng)者，給予嚴(yán)重警告一次）：1、曠工一天；2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢(qián)物；3、對(duì)業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫；4、公開(kāi)頂撞上級(jí)，不服從指揮

17、或故意消極怠工；5、由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值1000以上3000元以下。（三）重大警告（違反下列一項(xiàng)者，給予最后警告一次）：1、連續(xù)曠工三天；2、接受賄賂；3、毆打他人或相互打架斗毆4、由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá)3000元以上。（四）開(kāi)除（犯有下列錯(cuò)誤，立即予以開(kāi)除或辭退）1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天；2、偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù)；3、用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；4、嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失；5、威脅上級(jí)，侮辱刁難業(yè)主及來(lái)訪客人；6、因觸犯國(guó)家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審；7、犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。四、獎(jiǎng)勵(lì)條例（一）獎(jiǎng)

18、勵(lì)對(duì)象1、在改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績(jī)者；2、工作努力，深得業(yè)主表?yè)P(yáng)者；3、在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)公園財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績(jī)者；4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者；5、因其行為為公司帶來(lái)榮譽(yù)者；（二）獎(jiǎng)勵(lì)辦法凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎(jiǎng)勵(lì)形式。1、授予獎(jiǎng)狀（證書(shū)）；2、頒發(fā)獎(jiǎng)品或獎(jiǎng)金；3、特別加薪；4、晉級(jí)第三部分 管理規(guī)章制度公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該物業(yè)中心擬制定以下幾個(gè)方面的規(guī)章制度：一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”（一）文明服務(wù)遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。物業(yè)中心各類(lèi)員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮

19、貌待人，嚴(yán)格按服務(wù)準(zhǔn)則，做好各項(xiàng)服務(wù)。（二）整體環(huán)境公園公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。公園整體外貌無(wú)損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用，車(chē)輛停放整齊有序。（三）清潔衛(wèi)生公園內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，公園公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（四）樓外綠化公園外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理公園內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。公園內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保公園業(yè)主（使用）人身財(cái)產(chǎn)安全和商業(yè)機(jī)密。（

20、六）經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)。物業(yè)中心嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。（七）設(shè)施齊備公園內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。（八）樓內(nèi)文化積極開(kāi)展文化活動(dòng)，宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度，積極培養(yǎng)愛(ài)護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明公園。（九）機(jī)構(gòu)職能物業(yè)中心管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開(kāi)各種會(huì)議有

21、記錄（紀(jì)要），開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）管住關(guān)系“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責(zé)（一）物業(yè)中心主任崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)公園實(shí)際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。2、根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實(shí)施公園創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃，建立健全護(hù)管、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車(chē)輛、市政等管理制度。3、負(fù)責(zé)護(hù)管、消防過(guò)程的控制和管理，營(yíng)造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞好公園公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車(chē)輛管理、供電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維

22、修、養(yǎng)護(hù)。5、負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過(guò)程的管理和控制。6、負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。7、負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。8、對(duì)維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。9、提高全體員工的消防安全意識(shí)，消除不安全隱患。10、堅(jiān)持對(duì)轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（二）工程維修班崗位職責(zé)1、工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門(mén)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)維修工作。2、制定公園設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時(shí)提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。3、負(fù)責(zé)處理維修申請(qǐng)，及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng)

23、目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證維修工作。4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類(lèi)、分布、安全要求，掌握地上、地下各類(lèi)管線的分布、走向、位置和使用狀況，開(kāi)展定期檢修工作；延長(zhǎng)房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。6、經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、了解本部門(mén)員工思想動(dòng)態(tài)，做好思想教育工作。（三）護(hù)管班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、護(hù)管班長(zhǎng)在物業(yè)中心主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)護(hù)管工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。2、主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。3、熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握公園

24、護(hù)管工作的規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范。4、處事公道，言行文明，對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見(jiàn)。5、做好護(hù)管班的月工作安排。6、經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào)，及時(shí)解決。7、對(duì)新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)做好思想教育工作，對(duì)離職人員談話，主持辦理交接工作。8、協(xié)助物業(yè)中心做好房管工作。9、每月召開(kāi)一次班務(wù)會(huì)，組織講評(píng)工作。10、及時(shí)做好護(hù)管員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ鳌?1、定期對(duì)義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。12、帶領(lǐng)護(hù)管班配合其他管理服務(wù)工作。（四）環(huán)境班班長(zhǎng)

25、崗位職責(zé)1、保潔主管在物業(yè)中心主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施公園的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。2、負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問(wèn)題，并定期向主任匯報(bào)。3、熟悉公園分布結(jié)構(gòu)、車(chē)行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。4、制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作，每月組織召開(kāi)保潔分析會(huì)，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)1、遵守物業(yè)中心各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。2、熟悉公園消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、“119”報(bào)警的使用方法和程序。3、應(yīng)對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和

26、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù)，必要時(shí)向物業(yè)中心報(bào)告，并提出預(yù)防性建議。（六）電工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟悉公園供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，會(huì)判斷和處理發(fā)生的故障和事故。4、各類(lèi)電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時(shí)必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場(chǎng)所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。6、積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時(shí)

27、間內(nèi)完成，工作完畢清理場(chǎng)地，完工后在維修單上填寫(xiě)修理內(nèi)容及所用材料，請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況。7、負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。8、每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。（七）給排水工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門(mén)用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。2、保證公園給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。3、定期巡回檢查，做到小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，特殊維修及時(shí)報(bào)上級(jí)審批。4、工作時(shí)，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。5

28、、工作完畢及時(shí)清理場(chǎng)地，清點(diǎn)工具和剩余材料，并保管好所轄工具。6、積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時(shí)間內(nèi)完成，完工后請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況。（八）護(hù)管員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類(lèi)事件，樹(shù)立護(hù)管人員的良好形象。2、堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報(bào)告。5、熟悉并掌握公園分布基本情

29、況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（九）巡邏崗位職責(zé)1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)設(shè)備、物品有無(wú)移動(dòng)、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時(shí)，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或物業(yè)中心。2、檢查防火門(mén)、消防窗、路燈、開(kāi)關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告物業(yè)中心。3、檢查機(jī)動(dòng)車(chē)停放，如有在消防通道、路口停車(chē)、修車(chē)、洗車(chē)等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場(chǎng)可記下車(chē)牌號(hào)查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行查詢。5、熟悉和愛(ài)護(hù)公園配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，

30、并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。6、按時(shí)開(kāi)關(guān)公共照明路燈，保護(hù)公園內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車(chē)輛管理員崗位職責(zé)1、懂得一般交通管理指揮知識(shí)，熟悉停車(chē)場(chǎng)路況環(huán)境，以及底層車(chē)庫(kù)車(chē)位使用狀況，熟悉車(chē)主、車(chē)牌號(hào)碼和停車(chē)位號(hào)碼。2、提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對(duì)不聽(tīng)指揮的車(chē)主有禮貌的耐心勸說(shuō)。3、及時(shí)提醒車(chē)主關(guān)好車(chē)窗、門(mén)，勿將貴重物品遺留在車(chē)上。4、保持高度警惕，對(duì)停放的車(chē)輛實(shí)行巡視查看，保證車(chē)輛停放安全。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人，妥

31、善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。5、定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時(shí)報(bào)修。6、認(rèn)真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。2、負(fù)責(zé)公園周?chē)鷫w、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。4、定期對(duì)室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。5、定期對(duì)天臺(tái)、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。6、維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。（十二）綠化員崗位職責(zé)1、綠化員要熟悉公園的綠化布局和個(gè)人包干的職責(zé)范圍，以及

32、花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹(shù)木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、培植管理方法等。2、對(duì)花草樹(shù)木要定期清除雜草、防治病蟲(chóng)害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。3、按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃，提出花草采購(gòu)申請(qǐng)。4、加強(qiáng)對(duì)盆花的修剪、造型等管理工作。5、綠化員有接受專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。6、要保證綠化地不留雜物、不缺水、無(wú)死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時(shí)加以勸阻，不聽(tīng)勸阻的要及時(shí)報(bào)告護(hù)管員或環(huán)境主管，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。7、綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。第四部分 各

33、項(xiàng)管理具體實(shí)施方案第一章 總體管理目標(biāo)指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時(shí)率100建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完好率99實(shí)行專(zhuān)業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露保潔率99保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見(jiàn)，及時(shí)排

34、憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1實(shí)行24小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保公園的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案總體要求做到三無(wú)，設(shè)備無(wú)故障，設(shè)施無(wú)損壞，管線無(wú)堵漏，具體方案如下：一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表類(lèi) 別項(xiàng) 目定期養(yǎng)護(hù)周 期內(nèi) 容實(shí)施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無(wú)損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、

35、人行道每年一次檢修整潔、無(wú)損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車(chē)庫(kù)燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開(kāi)關(guān)檢測(cè)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門(mén)井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門(mén)檢測(cè)保養(yǎng)暢通、無(wú)損壞停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)每年一次翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè)標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好公共標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好自行車(chē)停放處自行車(chē)房每年一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等每年二次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正

36、常公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測(cè)、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換無(wú)損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)1、定期檢查公園，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公園的使用功能。2、制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。3、做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過(guò)夜，保證房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后安排實(shí)施。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作1、建立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)

37、備的管理與維修任務(wù)，使各類(lèi)設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài)2、將公園所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類(lèi)，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。3、派專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入公園機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。4、建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、

38、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，確保公園無(wú)重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。一、治安管理公園實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度、外來(lái)人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入公園登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定護(hù)管人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障公園安全。（一）護(hù)管人員配備公園的護(hù)管人員共配備20名秩序人員，其中班長(zhǎng)2人，隊(duì)員18人，值班分為白、晚兩班，對(duì)公園實(shí)行24小時(shí)不間斷管理。白班10人：門(mén)崗4人，車(chē)管2人，監(jiān)控2人，巡邏2人；晚班8人：門(mén)崗4人，固定周界崗1人，監(jiān)控1人，巡邏2人。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們?cè)?/p>

39、治安管理中既要保證安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來(lái)往，具體表現(xiàn)為：1、強(qiáng)化安全措施，確保公園業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全；2、禮貌待人，營(yíng)造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴(yán)、一味盤(pán)問(wèn)”的公園管理模式，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。提高護(hù)管人員的素質(zhì)，所謂“來(lái)的都是客”，護(hù)管人員要善于察言觀色，對(duì)出入人員區(qū)別對(duì)待，不因?yàn)樽o(hù)管人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動(dòng)；二、消防管理1、對(duì)護(hù)管員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，掌握國(guó)家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉公園自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。2、定期進(jìn)行消防安全檢查，護(hù)管員每天巡視公園的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對(duì)消防器材（滅火

40、器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查公園自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對(duì)公園安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對(duì)消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測(cè)試，并做好記錄。3、在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對(duì)重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護(hù)管員為主、公園工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行12次實(shí)地消防方案預(yù)演。4、定期組織物業(yè)中心員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，對(duì)公園工作人員進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。三、車(chē)輛管理做好公園的停車(chē)規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對(duì)臨時(shí)停車(chē)車(chē)位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車(chē)輛停放井然有

41、序，保障公園道路暢通。我公司參考停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)，為便于管理，為維護(hù)公園的良好停車(chē)秩序，建議安裝ic卡智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)一套，將整個(gè)公園的車(chē)輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車(chē)輛的遺失。物業(yè)中心將設(shè)置專(zhuān)門(mén)的車(chē)輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車(chē)卡、進(jìn)行車(chē)輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車(chē)輛停車(chē)和管理行車(chē)秩序。做好公園的停車(chē)規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，在公園出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌，對(duì)臨時(shí)停車(chē)車(chē)位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車(chē)輛停放井然有序，保障車(chē)輛人員安全。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保公園常年干凈整潔。物

42、業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔工進(jìn)行考核。結(jié)合公園實(shí)際情況，制定如下管理方案：一、管理目標(biāo)通過(guò)嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保公園公共場(chǎng)所保潔率達(dá)到98以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：公園道路、地下車(chē)庫(kù)：15名；公園水域：4名；樓道等公共部位：6名。（二）工作時(shí)間擬定上班時(shí)間為上午7：30-12:30下午14:30-18：30。（三）保潔范圍公園所有公共部位、公園外道路、停車(chē)場(chǎng)、地下室等。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、目視樓層通道地面干凈無(wú)雜物、無(wú)煙蒂、無(wú)紙屑、無(wú)果皮、無(wú)污跡。2、用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無(wú)明顯污跡。3、標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵；4

43、、不銹鋼表面無(wú)污跡。5、垃圾桶清倒及時(shí)。6、墻角、門(mén)框上目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)。7、衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。8、公園外道路、綠地?zé)o雜物等。四、清潔內(nèi)容1、公園外路面清掃，每日8小時(shí)保潔；2、公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次，8小時(shí)保潔，不間斷對(duì)垃圾桶收集、清運(yùn)；3、一樓大廳玻璃門(mén)每天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦拭一次；4、每周對(duì)樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識(shí)牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔；5、垃圾收取，固定垃圾桶每天定時(shí)收??；6、綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑；第五章 綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求，細(xì)化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和考核指標(biāo)，做到公園內(nèi)外的花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)

44、正常，布局合理。一、具體實(shí)施方案項(xiàng) 目方案實(shí)施效果修剪喬木：每年修剪2次無(wú)枯枝，樹(shù)枝不阻車(chē)輛和行人通過(guò)，主側(cè)枝分布均勻灌木：每年修剪5次以上，枯黃枝葉及時(shí)剪除，枯葉要即刻清除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長(zhǎng)速度不定期修剪無(wú)雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周1次。樹(shù)木無(wú)旱死、枯死現(xiàn)象施肥根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期和培植需要，決定施肥的種類(lèi)和數(shù)量：一般喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時(shí)間在陰天或傍晚花草樹(shù)木茁壯成長(zhǎng)殺蟲(chóng)貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則，每月防治1次，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)及時(shí)噴射無(wú)明枯枝、死杈，有蟲(chóng)害枝條在2以下去塵每周

45、由綠化工用濕布對(duì)植物莖葉進(jìn)行除塵花池、花基、花盆、綠化帶無(wú)煙頭、紙屑等雜物補(bǔ)缺如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種草坪無(wú)明顯黃土裸露，最大裸露塊在0.4平方米內(nèi)，裸露面積在總面積的0.5以內(nèi)。樹(shù)木缺株在1以下耕種除雜草施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，每年不少于6次草坪無(wú)明顯雜草，樹(shù)木底下土層不板結(jié)，透氣良好放風(fēng)排澇巡查每天巡查一次暴風(fēng)雨后查看草坪無(wú)積水，樹(shù)木無(wú)倒斜二、人員配置公園配備（或兼職）20名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí)，熟悉花草樹(shù)木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對(duì)花木的品種、布局有一定的研究，對(duì)花木定期施肥、澆水、防病治蟲(chóng)、除草和培土，及時(shí)修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，

46、清理場(chǎng)地。三、樹(shù)木花草的日常維護(hù)1、根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時(shí)澆水，保持良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2、根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期、花木品種和配置需要，及時(shí)進(jìn)行施肥。3、掌握病蟲(chóng)害的發(fā)展規(guī)律，采取適當(dāng)有效的除蟲(chóng)措施。4、根據(jù)樹(shù)木形態(tài)、觀賞效果、樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。5、對(duì)枯萎的花草及時(shí)清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；6、及時(shí)清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。第六章 檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。物業(yè)管理工作正式開(kāi)展后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)檔案，無(wú)論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了

47、解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，都要用到物業(yè)檔案。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無(wú)論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢(shì)。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)直接形成的對(duì)國(guó)家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類(lèi)也在不斷增加。一、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1、設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。2、資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容真實(shí)的原則，根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來(lái)源渠道

48、。二、資料分類(lèi)整理收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類(lèi)合理。三、檔案內(nèi)容范圍分類(lèi)資料內(nèi)容房產(chǎn)公司提供資料產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃用地許可證、土地證、建設(shè)規(guī)劃許可證技術(shù)資料規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料物業(yè)中心建立的資料物業(yè)資料公園基本資料、娛樂(lè)設(shè)施資料、路標(biāo)、室號(hào)配置圖業(yè)主資料入住通知書(shū)、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請(qǐng)表、房屋交接單日常管理資料日常工作記錄、各類(lèi)協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案四、資料歸檔整理1、按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分

49、類(lèi)與保存。2、檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯，分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。3、檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由物業(yè)中心主任同意，經(jīng)登記后方可借出；入室時(shí)，須由專(zhuān)人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。4、檔案的管理環(huán)境做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。第七章 公園、文化活動(dòng)建設(shè)協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項(xiàng)公園活動(dòng)、文化活動(dòng)宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。一、設(shè)想及安排1、突出特點(diǎn)：開(kāi)展公園文化活動(dòng)，逐步成為創(chuàng)建文明住宅公園宇的特色；2、找準(zhǔn)切入點(diǎn)，

50、開(kāi)展形式多樣的主題活動(dòng)、節(jié)日活動(dòng)和經(jīng)常性活動(dòng)；3、把握基本點(diǎn)，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂(lè)見(jiàn)；4、設(shè)想定期舉辦公園內(nèi)業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)誼活動(dòng)，增進(jìn)業(yè)主（使用人）之間的交流。二、與社區(qū)居委會(huì)的合作與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作，共同創(chuàng)建文明公園形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會(huì)事件、國(guó)家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動(dòng)融洽與社區(qū)居委會(huì)配合開(kāi)展工作。三、精神文明公約1、愛(ài)國(guó)愛(ài)樓，遵紀(jì)守法，遵守各項(xiàng)管理制度。2、不在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品，占用公共場(chǎng)所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫(huà)亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。3、維護(hù)公園內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)

51、、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。4、業(yè)主應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說(shuō)臟話粗話、不在公共場(chǎng)所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。共同維護(hù)公園公共衛(wèi)生。5、維護(hù)公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。6、業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。7、見(jiàn)義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭(zhēng)。8、為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、公園環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請(qǐng)，由政府有關(guān)部門(mén)審批，物業(yè)物業(yè)中心備案后方能實(shí)施，違章必究。9、支持和配合物業(yè)物業(yè)中心做好公園的管理工

52、作，為公園管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。第五部分前期物業(yè)管理服務(wù)方案第一章前期介入物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過(guò)程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷(xiāo)等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，我公司在管理中將建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。一、前期介入的主要內(nèi)容（一）對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面了解根據(jù)人性化、大量的人文習(xí)

53、慣以及微觀使用效率等,針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì),以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一項(xiàng)上,針對(duì)配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專(zhuān)業(yè)的參考意見(jiàn),提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解，達(dá)到了如指掌，對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄，更好地為業(yè)主服務(wù)。（二）察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、護(hù)管系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施

54、建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。3.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。4.參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（三）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系1.聽(tīng)取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。2.了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。（四）為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程，通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。二、人員安排按進(jìn)度陸續(xù)入現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握公園設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配