杭州臨平商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書

1、臨平商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書萊蒙國際（余杭）置業(yè)有限公司2005年11月17日目 錄一、項(xiàng)目概況31、地理位置32、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)33、土地描述3二、產(chǎn)品描述4三、市場(chǎng)介紹51、市場(chǎng)簡(jiǎn)述51.1、市場(chǎng)現(xiàn)狀61.2、市場(chǎng)小結(jié)62、租賃市場(chǎng)72.1、臨平中心商業(yè)圈租金水平82.2、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查142.3、臨平餐飲市場(chǎng)分析182.4、休閑娛樂業(yè)專項(xiàng)調(diào)查分析202.5、臨平寫字樓專項(xiàng)研究212.6、地塊周邊租金水平243、銷售市場(chǎng)254、商業(yè)面積租賃、銷售價(jià)格建議表（非沃爾瑪租用面積）265、商業(yè)輻射半徑及人口預(yù)計(jì)26四、項(xiàng)目開發(fā)與營銷計(jì)劃271、項(xiàng)目工程施工主要節(jié)點(diǎn)272、招商、銷售與施工節(jié)點(diǎn)關(guān)系272.1、前

2、期招商階段282.2、正式招商階段282.3、后期招商及開業(yè)籌備階段292.4、銷售進(jìn)度節(jié)奏控制293、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃流程圖30五、項(xiàng)目成本預(yù)算311、相關(guān)面積表312、成本計(jì)算表31六、項(xiàng)目收益評(píng)估331、價(jià)格建議及銷售、租賃總額331.1、租賃價(jià)格及年租金331.2、銷售價(jià)格及總額341.3、實(shí)際可行銷售、租賃比例及價(jià)格分析342、相關(guān)銷售稅金343、資金平衡點(diǎn)分析354、投資回報(bào)率分析355、一層銷售現(xiàn)金流量表376、總投資資金平衡現(xiàn)金流量表38一、項(xiàng)目概況1、地理位置項(xiàng)目處于杭州市余杭區(qū)臨平藕花洲大街與迎賓路交叉口西南面，緊鄰城市主干道藕花洲大街和迎賓路。臨平為余杭區(qū)區(qū)政府所在地，為余杭

3、區(qū)政治、商業(yè)、文化等中心。項(xiàng)目東面、南面、西面均為已有住宅區(qū)，北面隔路為城市休閑景觀帶。2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)l 總占地：22.8畝（15199）l 容積率：3.4l 建筑覆蓋率：75%l 綠化率：15l 限高：35米3、土地描述土地拆遷已完成。土地形狀基本規(guī)則，土地平整，無水系、無起伏。地塊交通便利，緊鄰臨平城市交通主干道：迎賓路與藕花洲大街。二、產(chǎn)品描述本案產(chǎn)品為四層單體建筑，總高度22米，地上建筑面積42615，其中商業(yè)營業(yè)面積37722，車庫面積4116。層高為5.5米，地下室6447。設(shè)地下、地上一層及室外停車位，共計(jì)294個(gè)。負(fù)一層面積6447，設(shè)置138個(gè)車位及自行車庫。一層面積10472

4、，其中商場(chǎng)營業(yè)面積6362，車庫4110，可停放126輛汽車。二層面積10966，其中沃爾瑪7264，商場(chǎng)3703。三層面積同樣10966，全部面積都為沃爾瑪租用。四層面積9426，以餐飲與娛樂業(yè)態(tài)為主，具體面積劃分及功能分布根據(jù)后期招商進(jìn)一步細(xì)化。三、市場(chǎng)介紹1、市場(chǎng)簡(jiǎn)述根據(jù)20032010年杭州市余杭區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，臨平規(guī)劃為副城市級(jí)商業(yè)副中心，臨平整個(gè)城區(qū)規(guī)劃為四大商圈，分別為北大街九曲營路商業(yè)街區(qū)、人民路迎賓大道世紀(jì)大道商業(yè)街區(qū)、臨丁路天都城商業(yè)街區(qū)、杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心組成。目前臨平城區(qū)內(nèi)主要有兩大商圈組成，即北大街九曲營路商業(yè)街區(qū)和人民路迎賓大道世紀(jì)大道商業(yè)街區(qū)（“世紀(jì)

5、商圈”），而臨丁路天都城商業(yè)街區(qū)和杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心處于臨平近郊。本項(xiàng)目地處世紀(jì)商圈核心位置。1.1、市場(chǎng)現(xiàn)狀臨平作為杭州余杭區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，水陸交通發(fā)達(dá)，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全?，F(xiàn)有人口約20萬。規(guī)劃中臨平以老城區(qū)為中心，南苑商貿(mào)城和余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為發(fā)展兩翼，加快南部居住娛樂區(qū)、中部商業(yè)貿(mào)易區(qū)、北部工業(yè)科技區(qū)開發(fā)建設(shè)。臨平商業(yè)一直以自我發(fā)展為主，從中心城區(qū)的商業(yè)改造逐漸走向外城商業(yè)拓展的過程，形成了以老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)為主，城南為新型特色商業(yè)為為主的發(fā)展格局。1.2、市場(chǎng)小結(jié)l 臨平地處杭州以北，與杭州市區(qū)相距20多分鐘車程，部分高端及特色商業(yè)消費(fèi)外流，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)；l 臨平城區(qū)人

6、口20萬左右，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)吸引力大，亦為本案市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)；l 城市整體商業(yè)檔次與杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)相比較低，對(duì)高端、特色商業(yè)存在較大需求，為本案市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)；l 商業(yè)品牌以國內(nèi)三線品牌為代表，與杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)相比亦差距較大，對(duì)中高端、特色品牌存在市場(chǎng)需求，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。l 臨平城市業(yè)態(tài)組成l 臨平商鋪經(jīng)營面積組成2、租賃市場(chǎng)臨平商業(yè)中心圈集中，租賃價(jià)格與非商業(yè)中心圈差距大。商業(yè)中心圈商鋪出租率高，非商業(yè)中心圈部分區(qū)域出租率較低。2.1、臨平中心商業(yè)圈租金水平l 北大街總體上從西大街路口至九曲營路口呈逐漸升高的趨勢(shì)，而在中都廣場(chǎng)、利群購物中心、大紅鷹超市等人流集中區(qū)域周邊商鋪相對(duì)租金亦比較高

7、。區(qū)域：商業(yè)集中區(qū)域?yàn)槲鞔蠼致房谥辆徘鸂I路口這一段。租賃價(jià)格：均價(jià)7-8元/天，根據(jù)店鋪面積變化，租金單價(jià)不同，在一般情況下，單鋪面積越小，租金單價(jià)越高。主力面積：?jiǎn)伍g店鋪商家面積30-60為主，雙間店鋪商家面積60-120為主。層數(shù)：基本以一層為主，部分2層。l 九曲營步行街九曲營步行街包括沿街商鋪及新大地小商品市場(chǎng)組成，其中新大地小商品市場(chǎng)位于九曲營步行街兩側(cè)，2層市場(chǎng)。九曲營步行街全長約400米左右。區(qū)域：北大街路口至保健路路口。租賃價(jià)格：九曲營步行街均價(jià)7元/天左右，新大地小商品市場(chǎng)均價(jià)1-1.5元/天區(qū)間。主力面積：九曲營步行街主力面積30-120為主，新大地小商品市場(chǎng)主力面積10-

8、25。層數(shù)：步行街一層商鋪，小商鋪市場(chǎng)獨(dú)立二層商鋪。九曲營路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局：商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量零售商店大型百貨商廈餐飲娛樂賓館超市1中型飯店1家具店小型飯店3服飾專賣店19快餐9紡織品專賣店4西點(diǎn)3鞋類專賣店酒吧咖啡館化妝品專賣店6夜總會(huì) 俱樂部小型百貨店3電影院鐘表眼鏡1休閑浴池文化用品4小型浴池書店1冷飲店1音像專賣店4棋牌 臺(tái)球室6藥房6通信器材1糧油店2個(gè)體日雜店14家電專賣店1副食品店10合計(jì)77合計(jì)23分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量服務(wù)業(yè)房產(chǎn)中介5其他商業(yè)綜合貿(mào)易市場(chǎng)譽(yù)印社1機(jī)電商店2照相沖印6物資商店1廣告1汽配商店報(bào)亭 建材超市建材商店4修理3干洗4美容美發(fā)24其他服

9、務(wù)業(yè)8合計(jì)52合計(jì)7l 中都廣場(chǎng)步行街：已經(jīng)經(jīng)營的主街：大部分為2層商鋪，租金價(jià)格為1.5-2元/天；而1層商鋪的租金價(jià)格為3.5元/天，其中單層主力面積為35-70之間。未經(jīng)營的后街：為1層商鋪，租金價(jià)格為1.41.7元/天。購物中心：每年7.8月調(diào)整品牌，20的扣點(diǎn)、2的廣告費(fèi)用，根據(jù)購物中心的單位面積營業(yè)額（根據(jù)年總營業(yè)額與總營業(yè)面積的比值計(jì)算），可計(jì)算租金水平相當(dāng)于9元/天。2樓超市出口：出口內(nèi)：約17元/天，經(jīng)營面積1-10之間。出口外：約30元/天，經(jīng)營面積1-20之間。l 利群購物中心購物中心：同樣20的扣點(diǎn)、2的廣告費(fèi)用，根據(jù)利群購物中心的單位面積營業(yè)額，可計(jì)算租金水平相當(dāng)于5

10、元/天。2.2、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查臨平地區(qū)現(xiàn)已形成以江南家居商貿(mào)基地等為龍頭的專業(yè)市場(chǎng)，但由于開發(fā)時(shí)間較晚，大多數(shù)項(xiàng)目的建設(shè)及配套設(shè)施還并不完善，檔次有待提升。部分專業(yè)市場(chǎng)分布圖資料來源：杭州市余杭區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（20042010）l 江南家居（1）基本概況開業(yè)于2004年12月，投資規(guī)模8000萬元，占地106畝；共四層，其中1、2、3層已對(duì)外營業(yè)；4層在裝修中，定于2005年6月底開業(yè)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)考察，1層、2層鋪位已滿，3層約25%空置。 （2）樓層租金樓層業(yè)態(tài)布局商家數(shù)目主力鋪位面積（）租金（元/*天）f1套房、床具、紅木類家具33250-3001.3f2沙發(fā)、餐臺(tái)類家具32250-3001.2

11、f3各類辦公、綜合類家具21450-5001f4辦公類家具0.7（3）特點(diǎn)l 停車場(chǎng)：由于商貿(mào)基地還是初期建設(shè)階段，暫時(shí)沒有固定的停車場(chǎng)，江南家居周邊地塊較為開闊，停車較為方便。l 江南家居廣告布置范圍較廣，基本覆蓋整個(gè)臨平（余杭）地區(qū)，并輻射周邊，如桐鄉(xiāng)、海寧的部分市鎮(zhèn)。l 臨平、杭州市區(qū)均可免費(fèi)送貨上門并安裝，由商場(chǎng)配送；店主需向物業(yè)繳付一定配送費(fèi)用，約每車次13元。l 江南家居有直通臨平城區(qū)的7輛免費(fèi)接送車，周邊道路無公交線路，從臨平城區(qū)至江南家居出租車費(fèi)用10元。l 商場(chǎng)整體檔次：中檔、中低檔l 由于江南家居開業(yè)僅半年時(shí)間，整體裝修還未完成，配套設(shè)施正在完善，部分店鋪商家還沒有正式開業(yè)

12、，考察人員逗留期間整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)基本無顧客。江南家居內(nèi)銷售人員反映，平時(shí)基本無顧客，周末的銷售情況稍好。l 經(jīng)緯宜居、世貿(mào)布藝城經(jīng)緯宜居和世茂布藝城在一棟建筑體內(nèi)，世茂布藝城位于一層，經(jīng)營布藝、窗簾、布料等，經(jīng)緯宜居位于二層、三層，經(jīng)營家居、辦公類家具用品?？倲偽粩?shù)：1399個(gè)鋪位租金：樓層經(jīng)營類別面積（）主力鋪位面積（）租金（元/*月）f1布藝、窗簾、布料1200015035左右f2家居用品11000150-20020f3辦公用品9000200-25015.3路況：雙向四車道 停車場(chǎng)：無（車輛多停在布藝城中廊或周邊路旁） 公交線路：k9 、k12商場(chǎng)定位：中低檔經(jīng)緯宜居零售兼批發(fā)，世茂布藝城則以

13、批發(fā)為主。經(jīng)緯宜居開業(yè)時(shí)間為1999年，世茂布藝城開業(yè)更早。經(jīng)緯宜居位于臨平城區(qū)和開發(fā)區(qū)之間，地理位置比較優(yōu)越，交通方便，但商場(chǎng)內(nèi)客流很少，店鋪多不景氣，部分鋪位已經(jīng)撤場(chǎng)。據(jù)管理人員透露：經(jīng)緯宜居目前租鋪只簽約至2005年底，2006年商城可能易主，具體用途未定。經(jīng)緯宜居現(xiàn)場(chǎng)考察時(shí)間為2005年6月8日周三14:00左右。l 五金機(jī)電城建筑物業(yè)類型：三層聯(lián)體鋪位投資：8600萬元 占地：120畝 開業(yè)時(shí)間：2005年5月25日主力鋪位面積：100（共3層） 租金：1.5萬元/年 路況：雙向四車道，路況一般公交路線：無 市場(chǎng)特點(diǎn)：五金機(jī)電城內(nèi)商鋪多為批發(fā)，區(qū)域內(nèi)道路較為寬敞，便于車輛進(jìn)出。商貿(mào)基

14、地規(guī)劃共分三期，江南家居城、五金機(jī)電城為一期工程，五金機(jī)電城共14棟獨(dú)立三層小樓；除五金機(jī)電外，規(guī)劃中還有物流基地、酒店等項(xiàng)目；項(xiàng)目二期動(dòng)工時(shí)間為2005年7月。l 余杭新大地廣場(chǎng)小商品市場(chǎng)余杭新大地廣場(chǎng)小商品市場(chǎng)位于九曲營商業(yè)步行街內(nèi)街兩側(cè)建筑體內(nèi)，共兩層，樓上為住宅。市場(chǎng)內(nèi)商品定位較低，消費(fèi)者多為普通工薪階層及外來打工一族。整體營業(yè)狀況不佳，很多店鋪正在轉(zhuǎn)讓，并且不收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 位置：九曲營街入口 物業(yè)類型：內(nèi)鋪、住宅面積： 30000 年銷售總額：7600萬元攤位數(shù)：1000個(gè) 租金125元/*月定位：小商品市場(chǎng)l 家電賣場(chǎng)（1）偉鵬家電位于北大街東側(cè)街邊商鋪，交通較便利，店內(nèi)家電種類較

15、為齊全，在臨平地區(qū)具有較高的知名度。余杭及杭州市區(qū)免費(fèi)送貨上門并免費(fèi)安裝。營業(yè)面積：2000，共2層（2）永樂家電永樂家電位于北大街與九曲營步行街交匯處，且在兩條街上都有入口，地理位置優(yōu)越。余杭及杭州市區(qū)免費(fèi)送貨上門并免費(fèi)安裝。由于是電器零售品牌企業(yè)，并且價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì)，營業(yè)狀況較偉鵬要好。位置：北大街入口 面積：2000（共一層，位于二樓） 年銷售總額：2513萬元商品種類：手機(jī)/手機(jī)配件/家庭影院/油煙機(jī)/電飯煲/微波爐/復(fù)讀機(jī)/辦公用品/電腦/電腦耗材/數(shù)碼/碟機(jī)/冰箱/洗衣機(jī)/燃?xì)庠?彩電/音響/電風(fēng)扇/浴霸分析：臨平的電器零售狀況不佳，據(jù)調(diào)查，臨平居民購買大件家電多到杭州城區(qū)購買，質(zhì)

16、量有保證并且價(jià)格相對(duì)較低，而且距離很近，交通又方便。永樂的進(jìn)駐使這一情況有所改觀，2004年永樂家電臨平店的銷售額為2513萬元。2.3、臨平餐飲市場(chǎng)分析2.3.1、餐飲市場(chǎng)概況從整個(gè)余杭餐飲業(yè)市場(chǎng)來看，2004年?duì)I業(yè)額增長率為119.9，為60333萬元，而2003年這一數(shù)據(jù)為50071萬元。根據(jù)2004年余杭統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)，截至2004年，余杭城鎮(zhèn)私營餐飲企業(yè)共67家，而個(gè)體餐飲共2265戶，同期開業(yè)為663戶，發(fā)展速度極快。2.3.2、餐飲市場(chǎng)特征（1）休閑餐飲、洋快餐等連鎖餐飲集中于市區(qū)由于臨平為杭州副城，多數(shù)休閑餐飲屬于杭州餐飲的連鎖店，如兩岸咖啡西餐廳、迪歐咖啡等，由于具有兼具休閑功

17、能，發(fā)展較快，如雨后春筍般出現(xiàn)在市區(qū)重要干道上。而肯德基、麥當(dāng)勞等西式洋快餐等由于對(duì)于人流的依托均分布于繁華的北大街上。（2）餐飲出現(xiàn)集中于人民廣場(chǎng)一帶的現(xiàn)象由于市中心屬于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，餐飲業(yè)主要以小型餐飲店、連鎖店等為主，而較為集中的餐飲店則集中于人民廣場(chǎng)一帶，如人民路上的金馬大酒店、新格格大酒店、金憶誠酒店、明典咖啡、巴西烤肉、日本料理等，這與此區(qū)域商圈規(guī)劃保持了一致性。（3）大型餐飲規(guī)模較小、數(shù)量少、停車不足、分散分布從市場(chǎng)調(diào)查來看，城北通往經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的道路邊分布有新悅來美食廣場(chǎng)、兆豐餐飲等大型獨(dú)立餐飲店，同時(shí)人民廣場(chǎng)周邊有幾家較大的餐飲店，而大型餐飲設(shè)施的單個(gè)總體規(guī)模小，數(shù)量少，分散分布

18、。（4）多數(shù)餐飲依附于臨街商鋪從臨平餐飲店來看，多數(shù)酒店、酒樓、連鎖店等餐飲店依附于臨街商鋪，規(guī)模較小。（5）中高檔餐飲主要以高檔賓館餐飲為主作為商務(wù)餐飲、企業(yè)接待等高檔餐飲，目前臨平較少，主要集中的一些高檔賓館內(nèi)，如余杭大廈為臨平最為高檔的酒店，其餐飲為臨平多數(shù)企業(yè)接待賓客的常去地點(diǎn)，而臨平大廈具有可容納800人就餐。許多余杭的高檔及特色餐飲消費(fèi)流向杭州。（6）中高檔餐飲依附于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)及臨近的許村等客戶消費(fèi)臨平中低檔餐飲主要消費(fèi)群為市區(qū)內(nèi)常住居民，而中高檔餐飲消費(fèi)者主要來自于市區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)及臨近經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、企業(yè)較多的海寧許村、崇賢等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。2.3.3、餐飲業(yè)在項(xiàng)目的發(fā)展前景從目前

19、市場(chǎng)來看，項(xiàng)目可引入12家大型品牌餐飲，以吸收和聚集目前臨平零散的中高檔餐飲消費(fèi)；從項(xiàng)目來看，由于有沃爾瑪超市人流的依托，除大型餐飲外，可在精致的低檔餐飲消費(fèi)上做一定的市場(chǎng)開拓；項(xiàng)目位于臨平兩大商圈四側(cè)的中間地帶，處于四岔路口，交通便捷，交通可達(dá)性較強(qiáng)；2.3.4、餐飲的人流集中點(diǎn)分析根據(jù)臨平餐飲市場(chǎng)初步判斷，項(xiàng)目餐飲未來的人流主要分為兩部分，一部分為沃爾瑪超市購物的部分客群，主要以中低檔美食、小吃等為主；另一部分主要以臨平市區(qū)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)、周邊許村、崇賢等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶需求為主。建議針對(duì)后一部分餐飲，考慮杭州知名大眾或特色餐飲品牌，走高性價(jià)比餐飲，以規(guī)模餐飲的規(guī)模取勝，例如美食街方式、大餐

20、飲等方式。2.4、休閑娛樂業(yè)專項(xiàng)調(diào)查分析2.4.1、休閑娛樂業(yè)態(tài)概況休閑娛樂業(yè)態(tài)屬于臨平近兩年內(nèi)城市快速發(fā)展的新型業(yè)態(tài)，具有強(qiáng)勁的輻射能力，在具有相應(yīng)人群支撐的情況下，對(duì)于位置地段的要求并不是十分的講究。臨平休閑娛樂業(yè)態(tài)主要由咖啡、茶樓、浴場(chǎng)、足浴及零星的酒吧、夜總會(huì)組成，行業(yè)整體較為落后。造成此類現(xiàn)象的主要原因在于：一是整體中檔消費(fèi)階層有限；二是杭州市區(qū)的巨大吸引力，將本地中高檔消費(fèi)幾乎全部吸收；三是本身提供的此類專項(xiàng)的商業(yè)設(shè)施較少。因此，從整個(gè)20萬固定城區(qū)人口規(guī)模的城區(qū)來看，此類消費(fèi)市場(chǎng)前景仍然具有極大的市場(chǎng)。2.4.2、休閑娛樂業(yè)態(tài)的特征（1）市中心休閑娛樂設(shè)施較少從2004年杭州市余

21、杭區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中對(duì)于現(xiàn)有北大街和九曲營路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃來看，僅北大街有夜總會(huì)、俱樂部共4家、棋牌、臺(tái)球室共7家，而北大街和九曲營路的酒吧、咖啡館、電影院、休閑浴場(chǎng)基本空白。由此可見，市中心目前休閑娛樂設(shè)施的匱乏，作為一個(gè)副城的中心商圈，休閑娛樂設(shè)施隨著商業(yè)發(fā)展必將增加。（2）量販ktv成為市場(chǎng)的空白點(diǎn)從臨平市場(chǎng)走訪和資料查找，目前臨平ktv僅出現(xiàn)在賓館和夜總會(huì)內(nèi)的小型ktv，而適合于大眾娛樂的量販ktv尚未出現(xiàn)一家，量販ktv成為市場(chǎng)的空白點(diǎn)。（3）城市休閑娛樂業(yè)態(tài)較多集中在人民廣場(chǎng)周邊對(duì)于城市生活中經(jīng)常光顧的茶樓、咖啡、酒吧、夜總會(huì)、足浴等休閑娛樂在臨平多數(shù)集中于人民廣場(chǎng)人民路余杭大廈一帶，

22、如明典咖啡、卡帝亞夜總會(huì)、巴黎國際俱樂部、百百咖啡、卡帝亞酒吧、珊娜娜足浴等，此類消費(fèi)以中檔消費(fèi)為主。2.4.3、休閑娛樂業(yè)態(tài)的前景及人流分析（1）根據(jù)目前臨平市中心休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏的狀況，需要一定的補(bǔ)充。而本項(xiàng)目與核心商圈步行約510分鐘距離，能很好的補(bǔ)充市中心此類業(yè)態(tài)的不足；（2）利用城市業(yè)態(tài)缺乏的空白點(diǎn)，早日招商，引進(jìn)具有市場(chǎng)潛力的大型ktv、量販ktv具有很好的吸引人氣作用；（3）本項(xiàng)目北面良好的遠(yuǎn)眺景觀資源具有區(qū)別于人民廣場(chǎng)周邊休閑娛樂場(chǎng)所環(huán)境的巨大優(yōu)勢(shì)，具有發(fā)展現(xiàn)代休閑娛樂行業(yè)的先天環(huán)境優(yōu)勢(shì)；（4）在臨平工作、居住的公務(wù)員、企業(yè)辦公人員及項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)辦公人員將構(gòu)成大眾休閑娛樂

23、的大量人流。2.5、臨平寫字樓專項(xiàng)研究2.5.1、寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì)（1）寫字樓開發(fā)量較少與大多數(shù)市級(jí)縣城一樣，早期臨平的寫字樓主要以集體開發(fā)的辦公大樓為主，如一些沿著市中心主干道的如華都大廈等辦公大樓。臨平寫字樓為近兩年出現(xiàn)的新的建筑形式，市場(chǎng)開發(fā)兩較小，目前僅有中都大廈與美亞大廈為純寫字樓項(xiàng)目。 （2）寫字樓需求量較小從臨平市場(chǎng)來看，寫字樓市場(chǎng)需求極小。一是臨平本地企業(yè)基本上均為工業(yè)企業(yè)，具有企業(yè)辦公大樓，無需租賃其它辦公場(chǎng)所；二是距離杭州太近，若需要將辦公業(yè)務(wù)或者總部等轉(zhuǎn)移至純辦公樓宇中，基本上以選擇杭州市區(qū)辦公樓為主；三是本地一些小型的公司、辦事處等多數(shù)選擇市中心商住樓作為辦公物業(yè)，

24、節(jié)省開支。（3）本地寫字樓需求主要以服務(wù)型公司為主從中都、華都等寫字樓來看，租賃此類寫字樓的公司基本上以房產(chǎn)開發(fā)公司、財(cái)務(wù)公司、中介公司、招標(biāo)公司、貿(mào)易公司、廣告咨詢公司等服務(wù)型公司為主。（4）寫字樓空置率較高從中都的寫字樓實(shí)際調(diào)查來看，目前除了中都公司自身使用兩層外，約50為空置，入住企業(yè)約在20家左右，總體空置率較高。（5）市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，前景不容樂觀對(duì)于寫字樓從臨平房產(chǎn)中介和走訪中發(fā)現(xiàn)，臨平寫字樓市場(chǎng)極為平淡，市場(chǎng)供應(yīng)量及客戶需求冷淡，大多數(shù)對(duì)于寫字樓開發(fā)表示不容樂觀，寫字樓市場(chǎng)缺乏一定的產(chǎn)業(yè)支撐。（6）市場(chǎng)不具有發(fā)展寫字樓的先天產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)根據(jù)臨平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，主要紡織服裝、機(jī)械電子、食品

25、飲料、生物制藥、汽車配件、建筑材料、包裝等為主要產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)屬于工業(yè)性企業(yè)。同時(shí)從臨平規(guī)劃來看，未來臨平將以現(xiàn)代加工制造業(yè)為主，具有區(qū)域物流中心功能的綜合性工業(yè)城，具有山水特色的生態(tài)型居住新城，成為杭州三大副城之一。市場(chǎng)不具有寫字樓開發(fā)的先天產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。2.5.2、臨平寫字樓一覽（1）美亞大廈概況：由新加坡美亞集團(tuán)投資，在杭州美亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的美亞大廈坐落在臨平新城區(qū)主干道迎賓路與世紀(jì)大道交匯處，總建筑面積39000m2，其中地下停車場(chǎng)6400 m2 、一至四層裙房15000 m2 、五至二十四層主樓17600 m2 。美亞大廈是一幢集金融、餐飲、商務(wù)辦公于一身的高檔商務(wù)大廈。功能

26、布局：地下一層：除部分設(shè)備用房外，配有100個(gè)停車位（暫時(shí)為人防隱蔽所）。裙房一至三層：大型零售商業(yè)用房裙房四層：大型餐飲用房裙房一至二層（朝南沿世紀(jì)大道）部分：銀行用房主樓五至二十四層：高檔商務(wù)辦公用房。主要設(shè)施配套：電梯：主商務(wù)樓采用日本原裝進(jìn)口三菱電梯； 裙房全部采用上海三菱電梯（含扶梯和貨梯）； 根據(jù)不同功能用房均采用獨(dú)立出入口、專業(yè)電梯。空調(diào)：整幢大樓均采用全中央空調(diào)系統(tǒng)加新風(fēng)系統(tǒng)。弱風(fēng)系統(tǒng)：安防系統(tǒng)：大樓地下停車場(chǎng)、一層出入口、電梯廳等公共部分配有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：語音、數(shù)字、圖文傳輸系統(tǒng)布置到每層主要部位，完全滿足現(xiàn)代辦公智能化的需要。、電視：除配有有線電視系統(tǒng)外，

27、還配有衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)樓宇智能化系統(tǒng)：大廈的主要設(shè)施（如：電梯、空調(diào)、消防、供電、供水等）均采用智能化管理系統(tǒng)。價(jià)格：未開盤，待定。（2）中都大廈中都廣場(chǎng)占地30060、總建筑面積達(dá)11萬,是集大型精品購物中心、商業(yè)步行街、酒店式公寓、智能化寫字樓、食品城等于一體的綜合性大型建筑群，由中都集團(tuán)旗下杭州順昌房地產(chǎn)有限責(zé)任公司全面開發(fā)。項(xiàng)目于2003年全面竣工,作為杭州臨平的城市改造工程,中都廣場(chǎng)憑借其優(yōu)越的地理位置、龐大的規(guī)模、恢弘的氣勢(shì)成為杭州臨平的主要建筑物之一。中都購物中心、中都商業(yè)步行街、中都運(yùn)動(dòng)名品館、肯德基、華聯(lián)吉買盛、龍攝影、安利臨平公司、設(shè)計(jì)公司、外貿(mào)公司等多家公司、多種商業(yè)形態(tài)

28、的云集,使中都廣場(chǎng)及其周邊迅速成為臨平的黃金地段,其商業(yè)價(jià)值不斷向周邊輻射。租金：1.00元/ m2 天售價(jià)：均價(jià) 5000元/ m2 物業(yè)費(fèi)：3元/ m2 月2.6、地塊周邊租金水平地塊周邊有主要參考價(jià)值的商鋪位于藕花洲大街與與迎賓路交叉口、藕花洲大街靠近地塊位置以及與地塊相距不遠(yuǎn)的府前路等位置。區(qū)域代表商鋪數(shù)據(jù)面積（）層數(shù)租金（元/天）備注地塊緊鄰交叉路口15020.91緊鄰地塊路口藕花洲大街7011.57靠近迎賓路口府前路117520.94府前路221020.52按照租金價(jià)格1層：2層2：1比例計(jì)算，則地塊周邊1層商鋪?zhàn)饨鹚綖?.69-1.57元/天之間，根據(jù)位置計(jì)算權(quán)重后估算區(qū)域1層

29、租金水平為1.3-1.4元/天區(qū)間。小結(jié)：臨平中心商業(yè)圈的沿街店鋪?zhàn)赓U價(jià)格在7-8元/天區(qū)間內(nèi)，項(xiàng)目?jī)?nèi)步行街租賃價(jià)格為3.5元/天左右，購物中心租金價(jià)格為5-9元/天區(qū)間。故可認(rèn)為對(duì)臨平沿街商鋪的最高接受租賃價(jià)格為7-8元，對(duì)購物中心的最高接受租賃價(jià)格為5-9元/天。而項(xiàng)目周邊的沿街一層商鋪?zhàn)赓U價(jià)格為1.3-1.4元/天，相對(duì)本案預(yù)期價(jià)格相對(duì)較低。隨著本案的入駐，本案項(xiàng)目的品牌作用、商業(yè)吸引力、產(chǎn)品檔次等自身因素將對(duì)本案商業(yè)的租賃水平產(chǎn)生直接影響。本案商業(yè)與臨平商業(yè)中心圈對(duì)投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的吸引力比較，將直接反映本案的租賃價(jià)格水平與商業(yè)中心圈的價(jià)格比值。3、銷售市場(chǎng)城市代表商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)

30、格項(xiàng)目位置層數(shù)價(jià)格（元/）備注中都購物步行街北面后街11100012000步行街主街218800只剩一間星光商業(yè)街星光街28700最好鋪位碧云假日休閑街東湖路28700東海水景城城南27400九曲營路步行街靠近北大街130000較好位置桂花城一期人民大道1.21層110002層8000-100002層商鋪位置相對(duì)較好桂花城周邊人民大道26500桂花城西面府前路商鋪府前路28000-900004年銷售價(jià)格從上表數(shù)據(jù)可以分析，臨平中心商業(yè)圈的銷售價(jià)格在11000-30000元/區(qū)間內(nèi)，地塊周邊銷售價(jià)格8000-10000元/區(qū)間內(nèi)，而人民大道東面住宅區(qū)塊沿街底商價(jià)格集中在6500-11000元/之

31、間。小結(jié)：從上述項(xiàng)目銷售價(jià)格可以分析，區(qū)域商鋪價(jià)格在未有本案介入的情況下，區(qū)域1-2層的商鋪價(jià)格在8000-9000元/之間。而隨著本案的強(qiáng)勢(shì)入駐，區(qū)域降格將有大幅度提升的資本，根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌、吸引度等與中心商業(yè)圈的比較，預(yù)計(jì)本案銷售均價(jià)將達(dá)20000元/的水平。4、商業(yè)面積租賃、銷售價(jià)格建議表（非沃爾瑪租用面積）一層二層四層租金價(jià)格（元/天）4.561銷售價(jià)格（元/）初步估算銷售均價(jià)為2萬，具體價(jià)格后文闡述5、商業(yè)輻射半徑及人口預(yù)計(jì)本案商業(yè)輻射半徑受以下幾方面影響：1、受本案項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)、檔次等影響，本案為余杭區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目；2、受臨平城市對(duì)外輻射能力影響，本案商業(yè)對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)

32、乃至杭州市區(qū)城北都有一定輻射能力；3、受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)習(xí)慣影響，周邊靠近臨平鄉(xiāng)鎮(zhèn)有駕車往臨平購物、消費(fèi)習(xí)慣。以半小時(shí)車程為本案商業(yè)商圈半徑，包括核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈，具體客源來自區(qū)域?yàn)椋罕景敢詵|輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的東湖、長樹以及屬于海凝市的許村鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約10萬；本案以南輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的臨平南部新城、星橋街道、天都城以及屬于杭州的丁橋鎮(zhèn)、杭州城北等區(qū)域，輻射人口約20萬；本案以西輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的星火、塘棲鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約10萬；本案以北輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的臨平城區(qū)、工業(yè)源泉、運(yùn)河鎮(zhèn)等以及屬于德清市的徐家莊鎮(zhèn)、九里港等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約20萬；則本案商業(yè)的

33、輻射人口來自區(qū)域包括余杭本區(qū)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、屬于杭州市區(qū)的北部區(qū)域、屬于海寧市和德清市的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總計(jì)輻射人口約60萬左右。四、項(xiàng)目開發(fā)與營銷計(jì)劃1、項(xiàng)目工程施工主要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目時(shí)間（年.月.日）樁基開工05.12.15樁基完成06.1.20施工至+/-006.3.5項(xiàng)目結(jié)頂06.5.15外立面完成06.7.20環(huán)境部分完成06.9.5內(nèi)裝修完成06.10.20整體開業(yè)06.12值得注意的是，本案項(xiàng)目施工周期為10-12個(gè)月左右，在這過程中項(xiàng)目的推廣、招商、租售將貫穿整個(gè)階段。項(xiàng)目施工進(jìn)度與項(xiàng)目推廣、招商、銷售的結(jié)合與配合是推廣、招商、銷售成敗的關(guān)鍵。2、招商、銷售與施工節(jié)點(diǎn)關(guān)系 開工 樁基正負(fù)零封頂

34、竣工 開業(yè) 入場(chǎng)前期招商正式招商后期招商前期銷售正式銷售后期銷售l 招商總思路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及營銷要求項(xiàng)目招商品牌導(dǎo)入提升項(xiàng)目投資價(jià)值吸引其他商家介入主題性商家完成項(xiàng)目經(jīng)營定位形成穩(wěn)定的經(jīng)營商流吸引投資者完成銷售為后期經(jīng)營獲利提供保障建立、完善項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作體系2.1、前期招商階段 時(shí)間：2005年12月10日-06年3月4日l 階段目標(biāo)：完成符合項(xiàng)目主題定位的主力店及次主力店的準(zhǔn)客戶招商。l 階段目的： 通過主力客戶的意向招商確定，可確保項(xiàng)目的基本主題定位，并有助于一般散戶與配套店的客戶積累。l 階段必備條件：項(xiàng)目招商vi系列的完成；商業(yè)經(jīng)營管理公司的建立。l 階段推廣的目的： 主要通過項(xiàng)目形

35、象的炒作告知，在正式實(shí)施招商階段把項(xiàng)目地塊價(jià)值、項(xiàng)目定位做到臨平市場(chǎng)耳熟能詳?shù)哪康?.2、正式招商階段 時(shí)間：2006年3月5日-10月20日l 階段目標(biāo)：完成項(xiàng)目70-80的招商面積，基本可達(dá)到開業(yè)要求。l 階段目的：通過招商，完成項(xiàng)目的經(jīng)營需求通過招商，與項(xiàng)目銷售緊密互動(dòng)，相互促進(jìn)。l 階段必備條件：項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂；招商營銷中心正式啟用；準(zhǔn)主力店客戶可以簽約；項(xiàng)目推廣深入人心。l 階段推廣目的：主要是通過項(xiàng)目全方位的廣告攻勢(shì)，完成項(xiàng)目基本的招商與銷售目標(biāo)。2.3、后期招商及開業(yè)籌備階段時(shí)間：2006年10月21日-12月l 階段目標(biāo)：完成項(xiàng)目剩余商鋪的招商與銷售，并準(zhǔn)備開業(yè)籌備廣活動(dòng)。l

36、 階段目的：盡可能達(dá)到滿場(chǎng)經(jīng)營的目的完成項(xiàng)目的品牌塑造。l 階段必備條件：商業(yè)公司的全方位介入；經(jīng)營主力商家開始進(jìn)場(chǎng)裝修；商業(yè)公司對(duì)開業(yè)后期系列活動(dòng)表制定。l 階段推廣目的： 通過項(xiàng)目各類活動(dòng)的舉辦，達(dá)到剩余商鋪的去化，并為開業(yè)做好準(zhǔn)備。2.4、銷售進(jìn)度節(jié)奏控制 前期銷售 2006年2月-5月 （銷售預(yù)定階段） 正式銷售 2006年5月10月 后期銷售 2006年10月-12月及以后具體銷售實(shí)施及推廣策略在此不再深入分析，將在后期項(xiàng)目營銷策略報(bào)告中作詳細(xì)闡述。3、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃流程圖項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃流程圖年度2005年2006年月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月階段

37、進(jìn)度期限項(xiàng)目施工主要節(jié)點(diǎn)樁基施工至+/-0項(xiàng)目結(jié)頂外立面完成內(nèi)裝修完成整體開業(yè)工程周期招商前期招商正式招商后期招商銷售前期銷售正式銷售尾盤銷售招商銷售整體周期開發(fā)周期13個(gè)月(2005年11月-2006年12月注：商鋪?zhàn)赓U已包含于招商這一步驟。五、項(xiàng)目成本預(yù)算1、相關(guān)面積表總建筑面積48486地上建筑面積42615營業(yè)面積37722一層車庫3944地下及半地下建筑面積6447幕墻安裝面積4000注：幕墻只在臨藕花洲大街、迎賓路兩側(cè)墻體安裝，根據(jù)邊長、層高估算幕墻安裝面積約4000。2、成本計(jì)算表序 號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱單方造價(jià)(元)計(jì)算公式總額（萬）一土地費(fèi)用482.5*426152056二各種規(guī)

38、費(fèi)50*48486242.41白蟻防治費(fèi)2墻體改造費(fèi)3房屋面積測(cè)繪費(fèi)4城建檔案押金5綠化費(fèi)6培訓(xùn)及其他費(fèi)其他部分規(guī)費(fèi)已包含于建安及后述其他費(fèi)用用三勘察設(shè)計(jì)費(fèi)70*42615298.31地質(zhì)勘探費(fèi)521.32設(shè)計(jì)費(fèi)65277四建安成本1993.7（單方）8496.11土建850850*426153622.32基坑維護(hù)6060*42615255.73幕墻安裝10001000*40004004給排水、電氣、消防180180*42615767.15通風(fēng)、空調(diào)350350*377221320.36電梯100100*42615426.17自動(dòng)化、安防5050*42615213.18建筑工程350350*4

39、26151491.5五其他配套費(fèi)89*42615379.31電力402電信83有線電視64室外亮化205綠化.建筑小品15六工程其他費(fèi)用22.9*4261597.61工程質(zhì)檢.監(jiān)理費(fèi)19.9建安費(fèi)用*1%3標(biāo)底編制費(fèi)14物業(yè)基金065元/平米代收代繳5工程許可證、公證費(fèi)2七銷售、招商費(fèi)用100*42615426.2八管理費(fèi)用99.7建安費(fèi)用*5%424.9九財(cái)務(wù)費(fèi)用100*42615426.2十保險(xiǎn)費(fèi)用3.5*4261515.1十一不可預(yù)見費(fèi)49.8建安費(fèi)用*2.5%212.2十二人防支出40*42615170.5十三銷售稅金合計(jì)總成本3101.113215.3注：1、銷售、招商費(fèi)用包括廣告費(fèi)

40、用、代理費(fèi)、銷售道具費(fèi)用、銷售人員人工費(fèi)用等開支。3、各種稅費(fèi)未計(jì)算。則本項(xiàng)目總成本為：13215.3萬元六、項(xiàng)目收益評(píng)估1、價(jià)格建議及銷售、租賃總額在目前已有的市場(chǎng)資料及項(xiàng)目檔次、定位的基礎(chǔ)上本案的銷售、租賃指導(dǎo)價(jià)格如下：1.1、租賃價(jià)格及年租金（單位租金單位：元/天）一層二層三層四層單位租金4.565.51面積636237039426總租金（萬元）1045811344注：1、上表面積按實(shí)際可出租面積計(jì)算，除去車庫、沃爾瑪實(shí)用面積。2、則除沃爾瑪外，年總租金收入為：2200萬元。其中沃爾瑪?shù)氖褂妹娣e為18231，按35元/月的租金計(jì)算，則沃爾瑪?shù)哪曜饨馂?65.7萬元。則全部商業(yè)面積的年租金

41、為：2965.7萬元1.2、銷售價(jià)格及總額按12年的投資回報(bào)周期、第二年的租金價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)租賃價(jià)格計(jì)算，則建議銷售價(jià)格如下：一層二層四層均價(jià)（元/）19710262804380面積636237039426可銷售總價(jià)（萬元）12539.59731.54128.6則除沃爾瑪使用面積外，可銷售面積總銷售收入為：26399.6萬元。1.3、實(shí)際可行銷售、租賃比例及價(jià)格分析上述的租賃和銷售計(jì)算，只是按照扣除沃爾瑪需求面積外統(tǒng)一的全租賃或全銷售總額計(jì)算，在此，則根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際目標(biāo)銷售和出租的范圍進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)當(dāng)前項(xiàng)目情況及實(shí)際目標(biāo)，一層商鋪面積（扣除車位及沃爾瑪使用面積）進(jìn)行銷售，二至四層商鋪面積（扣除沃爾瑪

42、使用面積）出租，2-4層物業(yè)面積長期持有。則商業(yè)一層可銷售總額為：12539.5萬元二至四層年租金為：1920.7萬元2、相關(guān)銷售稅金稅種計(jì)算公式金額(萬元)營業(yè)稅銷售額的5%627城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅的7%43.9教育費(fèi)附加稅營業(yè)稅的3%18.8印花稅購房合同的3/100037.6注：按一層銷售總額12539.5萬元計(jì)算銷售稅金則一層銷售稅金為：727.3萬元一層銷售收入為：11812.2萬元3、資金平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目投資總成本為13215.3萬元，則項(xiàng)目投資資金平衡點(diǎn)除銷售一層的所有面積外，還必須銷售二層的部分面積，具體銷售面積見下表：類型可銷售總額（萬元）去化率稅前金額（萬元）銷售稅金（銷售

43、額的5.5%）稅后金額（萬元）項(xiàng)目成本13215.3萬元一層12539.5100%12539.5727.311812.2二層9731.515.261484.881.71403.1則項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的物業(yè)銷售比例為：一層可銷售面積的100（面積6127），二層占可銷售面積的15.26（即只要銷售面積565即可總投資資金平衡）。 4、投資回報(bào)率分析本案項(xiàng)目總投資額為13215.3萬元，根據(jù)不同的租銷方式，得出以下不同的投資回報(bào)率（在此，只計(jì)算項(xiàng)目總投資的資金回報(bào)率，不計(jì)算自有資金的投資回報(bào)率，在事實(shí)投資過程中，自有資金的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于總投資的回報(bào)率）：在此文未計(jì)算企業(yè)所得稅。下述四種方案中的全部銷售與全部出租方式作用只是與實(shí)際可行方案進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比時(shí)使用，不列為實(shí)際操作方式：4.1、全部銷售（對(duì)比數(shù)據(jù)時(shí)使用）除沃爾瑪租賃面積外，所有面積銷售總額為26399.6萬元，則稅前利潤為：13184.3萬元，稅后利潤為12459.2萬元；則總投資資金回報(bào)率為：94.28扣除企業(yè)所得稅33比例后，項(xiàng)目利潤為8347.7萬元；則資金回報(bào)率為：63.17沃爾瑪租賃面積年租金76