房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入政策觀望期2011年1月廣州商品住宅網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)廣東價(jià)格指數(shù)平臺(tái)價(jià)格分析員黎文江距2010年9月當(dāng)年第三次調(diào)控政策出臺(tái)兩個(gè)月之后，政策觀望期過去了。在強(qiáng)烈的通漲預(yù)期下，投資需求重新活躍起來。商品住宅成交在2010年底開始回暖，導(dǎo)致2011年1月商品住宅交易網(wǎng)簽面積均高于2009和2010兩年的同期。2011年1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)商品住宅成交6198套，面積73萬平方米，環(huán)比上升21%，同比上升29%十區(qū)樓價(jià)13451元/平方米，環(huán)比下降7%，同比上升3%，樓價(jià)稍有下調(diào)，走勢(shì)趨于平穩(wěn)。2011年1月廣州增城從化兩市商品住宅成交2397套，面積28萬平方米，環(huán)比上升

2、35%，同比上升19%兩市商品住宅均價(jià)為7738元/平方米，環(huán)比變化不大，同比上升18%自2010年9月廣州十區(qū)限購后，增城從化兩市沒有限購，商品住宅銷售量理想，價(jià)格平穩(wěn)上升。2011年1月26日新國8條調(diào)控政策出臺(tái)后，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入政策觀望期，成交量大幅度減少，但房價(jià)尚未見明顯松動(dòng)。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析本文圍繞廣州十區(qū)20002009年度土地一級(jí)市場(chǎng)交易情況、二級(jí)市場(chǎng)交易情況以及廣州十區(qū)商品住宅用地交易情況等三個(gè)角度進(jìn)行廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地供給分析。土地是構(gòu)成房地產(chǎn)的重要部分，土地的獲得方式、成交價(jià)格、供應(yīng)量的變化、供應(yīng)分布以及土地用途結(jié)構(gòu)的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。近年來

3、，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷調(diào)整，特別是針對(duì)土地市場(chǎng)的一些政策出臺(tái)，使土地成為了焦點(diǎn)。從1988年8月廣州第一塊商品住宅用地招標(biāo)算起至今，廣州市實(shí)行土地“招拍掛”制度整整二十二年，在2004年“8/31大限”以前（即沒否定“協(xié)議出讓”以前），一二級(jí)土地市場(chǎng)出讓方式是“協(xié)議出讓”與“招拍掛”制度并行，并以“協(xié)議出讓”為主，這就造成廣州土地市場(chǎng)在2004年之前的管理一直較為混亂。在土地一二級(jí)市場(chǎng)，用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地多以協(xié)議出讓的方式進(jìn)行，土地市場(chǎng)并沒有完全市場(chǎng)化，開發(fā)商可以通過多種途徑獲得土地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1997年到2002年6年間廣州市政府在城市中心區(qū)共推出44宗土地實(shí)行“招拍掛”

4、出讓，其中成交28宗，無人應(yīng)價(jià)16宗，失敗率高達(dá)37%，究其原因是當(dāng)時(shí)開發(fā)商們“手上有地、心中不慌”。當(dāng)年發(fā)展商通過劃撥或協(xié)議出讓等各種不必競(jìng)爭(zhēng)的渠道，以低價(jià)買入土地的情況十分普遍。2004年“8/31大限”后，廣州土地市場(chǎng)在政府的大力整頓下逐漸規(guī)范，各行政城區(qū)經(jīng)營性土地交易都必須在土地交易中心以“招拍掛”的方式公開進(jìn)行。通過分析廣州20002009年的土地一二級(jí)交易情況、各行政區(qū)域的土地價(jià)格、土地供應(yīng)量、出臺(tái)的土地政策和未來的土地供應(yīng)趨勢(shì)，來探究廣州一二級(jí)土地市場(chǎng)的特點(diǎn)及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并預(yù)測(cè)未來走勢(shì)。論文數(shù)據(jù)來源于土地出讓內(nèi)部統(tǒng)計(jì)資料、搜地網(wǎng)及廣州市國土局網(wǎng)站等。論文中土地交易數(shù)據(jù)期間

5、為20002009年，但是考慮2004年前土地管理的混亂，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中沒有全部顯現(xiàn)當(dāng)年的土地交易情況，所以20002004年數(shù)據(jù)不做重點(diǎn)分析，僅供參考。從2004年開始，廣州土地一二級(jí)交易市場(chǎng)規(guī)范化后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相對(duì)全面，重點(diǎn)分析。另外，在所有土地?cái)?shù)據(jù)中土地價(jià)格為該地塊的土地出讓綜合價(jià)，即地塊的實(shí)際成交價(jià)格，包括該地塊的成本價(jià)、自行拆遷費(fèi)用及還房費(fèi)用等。土地出讓建筑面積為地塊規(guī)劃可建的最大建筑面積。土地出讓面積則為該出讓地塊的毛用地面積，包括凈用地面積、公建、綠化等用地面積。因此文中土地單價(jià)及樓面地價(jià)均由該地塊的綜合價(jià)與毛用地面積算得。廣州十區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)分析從2005年開始，土地交易面積快速增長

6、，2005年為49.05萬平方米 2006年為231.08萬，2007年為427.77萬，年增長幅度195.3%；到2008年土地交易面積下降為197.42萬，比上年降幅46.1%，2009年土地交易面積又升為386.72萬，比上年漲幅95.89%，土地市場(chǎng)回暖。另外，20002009年廣州十區(qū)出讓宗數(shù)、規(guī)劃總建筑面積和交易金額的歷年走勢(shì)跟土地交易面積走勢(shì)一致。究其廣州歷年土地交易面積變化差距大的原因，我們可知政策性周期影響和市場(chǎng)性周期影響明顯。 成交土地的分布區(qū)域分析1、2000-2009年廣州十區(qū)土地出讓區(qū)域分布總體分析從表3-6知，2000年廣州一級(jí)市場(chǎng)土地出讓主要來自海珠區(qū)（49.7%

7、）和白云區(qū)（42.1%）；2001年也主要來自海珠區(qū)（19.0%）和白云區(qū)（81.0%）；2002年主要來自海珠區(qū)（83.9%）和天河區(qū)（16.1%）；2003年主要來自海珠區(qū)（67.7%）、天河區(qū)（21.6%）和荔灣區(qū)（10.8%）；2004年主要來自白云區(qū)（60.1%）和天河區(qū)（39.9%）；2005年主要來自白云區(qū)（30.7%）、海珠區(qū)（29.8%）和天河區(qū)（21.9%）；2006年主要來自白云區(qū)（26.1%）、蘿崗區(qū)（17.8%）、南沙區(qū)（17.6%）、荔灣區(qū)（14.5%）和花都區(qū)（11.1%）；2007年主要來自黃埔區(qū)（33.8%）、番禺區(qū)（14.4%）、花都（9.9%）、蘿崗區(qū)（9

8、.7%）、天河區(qū)（9.6%）和白云區(qū)（7.5%）；2008年主要來自蘿崗區(qū)（40.1%）、番禺區(qū)（24.3%）、南沙區(qū)（14.3%）、黃埔區(qū)（8.4%）和花都區(qū)（8.0%）；2009年主要來自花都區(qū)（24.7%）、蘿崗區(qū)（21.8%）、南沙區(qū)（13.9%）、番禺區(qū)（12.2%）、荔灣區(qū)（9.8%）和海珠區(qū)（7.5%）?？傮w來講，外圍區(qū)域土地出讓大熱，土地供應(yīng)郊區(qū)化，大型化的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。2007年廣州市黃埔、番禺、南沙、花都、蘿崗五個(gè)外圍行政區(qū)土地成交活躍，合計(jì)成交用地面積465.96萬m2，占全市總量的79.69%；其他中心城區(qū)區(qū)域也均有適量供應(yīng)像天河（占9.6%）、白云（占7.54%）、海

9、珠占（1.51%）、越秀占（1.17%）、荔灣占（0.48%）。究其原因，除了外圍區(qū)域今年工業(yè)用地部分出讓多造成成交的用地面積大外，而且外圍區(qū)域商住、住宅用地面積成交呈現(xiàn)大型化供應(yīng)特點(diǎn)，即宗數(shù)少但量大；另外中心城區(qū)因?yàn)榭砷_發(fā)土地面積少且分布零散，造成宗數(shù)多但量少的特點(diǎn)。廣州十區(qū)土地二級(jí)市場(chǎng)分析總的來講，2003年的土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)最活躍，成交量最大，超過了2003年一級(jí)市場(chǎng)的成交量，以轉(zhuǎn)讓商住住宅用地和工業(yè)用地為主，商業(yè)金融用地占少量；2004年土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)交易量受“8/31大限”政策影響下降明顯，以轉(zhuǎn)讓商住住宅用地和工業(yè)用地為主，商業(yè)金融用地占少量；“8/31大限”后，隨著政府土地整理的完成，許

10、多“生地”變成“熟地”，土地供應(yīng)充足，所以2005年和2006年土地轉(zhuǎn)讓成交量上升，主要轉(zhuǎn)讓商住住宅用地和商業(yè)金融用地為主，工業(yè)占少量；2007年土地轉(zhuǎn)讓成交量有所下降，主要轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地和商住住宅用地為主，其次是商業(yè)金融用地；受金融危機(jī)影響，2008年土地轉(zhuǎn)讓成交量大幅下降，創(chuàng)歷史新低，商住住宅用地和工業(yè)用地下降明顯，商業(yè)金融用地不降反升，2008年以轉(zhuǎn)讓商業(yè)金融用地為主，商住住宅用地和工業(yè)用地占少量；2008年金融危機(jī)過后，2009年土地轉(zhuǎn)讓成交量有所上升，以商住住宅用地和工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓為主，商業(yè)金融用地占少量。主要結(jié)論：1、在一級(jí)市場(chǎng)交易方面（1）2004年“8/31大限”前后土地一級(jí)市場(chǎng)出

11、讓“招拍掛”交易情況差距甚大，土地出讓受政策和市場(chǎng)影響明顯，土地出讓體現(xiàn)出較強(qiáng)的政策性周期和市場(chǎng)性周期。（2）20052006年商住住宅和商業(yè)金融土地出讓用地面積、規(guī)劃建筑面積和交易金額快速增長，2007年達(dá)到歷史新高，2008年則大幅下降，2009年又快速上升。（3）2007年工業(yè)用地面積占當(dāng)年總交易用地面積的26.8%；2008年總交易面積能與2007年持平，主要是來自工業(yè)部分66.4%的貢獻(xiàn)；2009年總交易面積能與2007年持平，工業(yè)部分貢獻(xiàn)31.6%。（4）廣州十區(qū)一級(jí)市場(chǎng)土地交易在20002004年間主要以協(xié)議出讓為主、“招拍掛”出讓為輔；而在20052009年間以掛牌出讓為主、拍

12、賣為輔、協(xié)議和招標(biāo)占少量。（5）20002009年間廣州十區(qū)一級(jí)市場(chǎng)土地交易中，除2003、2005、2008年外，其余年份出讓的土地主要用于商住住宅建設(shè)，其次用于商業(yè)金融建設(shè)和工業(yè)用地建設(shè)；2003年出讓的土地以商業(yè)金融用地為主；2005年商住住宅部分與商業(yè)金融部分各占一半；2008年出讓的土地以工業(yè)用地為主，其次是商住住宅用地；2007、2009年商業(yè)金融用地與工業(yè)用地基本持平并且它兩之和跟商住住宅部分相當(dāng)。（6）外圍區(qū)域土地出讓活躍，土地供應(yīng)郊區(qū)化，大型化的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。中心城區(qū)出讓宗數(shù)多但土地面積小，分布零散。2、在二級(jí)市場(chǎng)交易方面（1）2003年的土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)最活躍，成交用地面積最大

13、，超過了2003年一級(jí)市場(chǎng)的成交量，以轉(zhuǎn)讓商住住宅用地和工業(yè)用地為主，商業(yè)金融用地占少量；2004年土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)交易量受“8/31大限”政策影響下降明顯，以轉(zhuǎn)讓商住宅用地和工業(yè)用地為主，商業(yè)金融用地占少量；2005年和2006年土地轉(zhuǎn)讓成交量上升，主要轉(zhuǎn)讓商住住宅用地和商業(yè)金融用地為主，工業(yè)占少量；2007年土地轉(zhuǎn)讓成交量有所下降，主要轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地和商住住宅用地為主，其次是商業(yè)金融用地。（2）受金融危機(jī)影響，2008年土地轉(zhuǎn)讓成交量大幅下降，創(chuàng)歷史新低，商住住宅用地和工業(yè)用地下降明顯，商業(yè)金融用地不降反升，2008年以轉(zhuǎn)讓商業(yè)金融用地為主，商住住宅用地和工業(yè)用地占少量；2009年土地轉(zhuǎn)讓成交量

14、有所上升，以商住住宅用地和工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓為主，商業(yè)金融用地占少量。（3）在經(jīng)營性土地轉(zhuǎn)讓中，在2004年的“8/31大限”前，用“掛拍招”、協(xié)議出讓和劃撥等途徑完成；之后必須只能通過“掛拍招”方式轉(zhuǎn)讓，主要采用掛牌轉(zhuǎn)讓與合作（轉(zhuǎn)讓土地部分使用權(quán)）這種形式。（4）2006、2009年土地轉(zhuǎn)讓以外圍四行政區(qū)為主，其余年份轉(zhuǎn)讓以中心六區(qū)為主。3、在住宅用地市場(chǎng)交易方面（1）20002004年商品住宅用地供應(yīng)通過“掛拍招”的交易量比較少，2003年達(dá)到一個(gè)高峰，但主要來自轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的貢獻(xiàn)（二級(jí)市場(chǎng)占87.3%）；2005年商品住宅用地交易量開始上升，特別是2006和2007年的成交用地面積分別達(dá)到220.

15、2和315.4萬m2，提供的規(guī)劃建筑面積創(chuàng)歷史新高。（2）土地供應(yīng)在2004和2005年緊縮與當(dāng)時(shí)調(diào)整的政策（2004年的“8/31大限”）有關(guān)，因住宅建設(shè)都有個(gè)周期，致使未來兩年提供的建筑面積出現(xiàn)供不應(yīng)求，房價(jià)快速增長。伴隨2007年“穗七條”政策，使2006年和2007年住宅用地供應(yīng)大幅上升，2008年和2009年則受經(jīng)濟(jì)周期性影響顯著，大幅下跌后又大幅上升，應(yīng)當(dāng)根據(jù)政策變化和市場(chǎng)變化控制商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，避免大起大落，刻不容緩。（3）20032005年一級(jí)供應(yīng)量不多，但二級(jí)市場(chǎng)住宅供應(yīng)多，緩解了供應(yīng)壓力；20062007年廣州商品住宅用地成交用地面積創(chuàng)新高，提供可觀的規(guī)劃建筑面

16、積；20082009年商住用地市場(chǎng)受政策、經(jīng)濟(jì)周期性影響大，大幅下跌后又大幅上升。（4）2004年“8/31大限”前土地價(jià)值被低估，大限后土地交易金額急速上升；2007、2009年商住土地成交價(jià)大幅高于出讓底價(jià)，2006年和2008年次之，其他年份基本平衡。（5）20002004年間樓面地價(jià)穩(wěn)定上漲，2003年達(dá)到最高；2004年則下降；20052006年樓面地價(jià)微漲，而2007年樓面地價(jià)卻大幅上漲；受經(jīng)濟(jì)危機(jī)、國家及地方宏觀調(diào)控影響，2008年樓面地價(jià)大幅下降；受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)、國家經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃及地方宏觀調(diào)控政策，2009年樓面地價(jià)又大幅回升。（6）20032005年廣州供應(yīng)的住宅規(guī)劃建筑

17、面積比較平均，但比2006和2007年少很多，這是造成2006、2007年住房供應(yīng)量趕不上需求量致使房價(jià)快速上漲的原因。（7）2007年商品住宅用地一級(jí)市場(chǎng)中外圍區(qū)域及金沙洲地區(qū)商品住宅用地成交活躍；2007年商品住宅用地二級(jí)市場(chǎng)以中心城區(qū)供應(yīng)為主。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析主要結(jié)論：1、 在月供應(yīng)量與月銷售量關(guān)系方面（1）從2006年8月至2007年8月間，除個(gè)別月份（2006年10月和2007年4月）供銷平衡外，其他月份銷售量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量，出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，而從2007年9月至2008年1月期間情況相反，供過于求，之后從2008年2月到8月供給和需求量交替領(lǐng)先（政策調(diào)整期），總體達(dá)到平衡的狀態(tài)

18、，市場(chǎng)處于理性狀態(tài)。從2008年9月到2009年1月供大于求，2009年2月供不應(yīng)求，從2009年3月開始，供應(yīng)量又大于銷售量，（2）月供應(yīng)量每月都圍繞“3512套”這一平均值上下波動(dòng)，且波動(dòng)頻繁，周期大約13個(gè)月；而月銷售量先總體走勢(shì)趨于減少，直至2008年2月銷售量達(dá)到最低位，為1682套，之后進(jìn)入政策調(diào)整期，銷售量變化波動(dòng)性大，與月供應(yīng)量交替領(lǐng)先，從2009年3月開始銷售量開始迅速上升。2、 在吸納周期與建設(shè)周期關(guān)系方面 2006年8月至2007年8月，吸納周期與建設(shè)周期總體持續(xù)走低，且吸納周期小于建設(shè)周期，出現(xiàn)供不應(yīng)求，說明這期間商品房銷售市場(chǎng)活躍；從2007年9月開始至2008年5月

19、，吸納周期一直往上走，建設(shè)周期保持微漲，吸納周期大于建設(shè)周期，且差距拉大，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求；之后從2008年6月至8月吸納周期小于建設(shè)周期，供不應(yīng)求；從2008年9月到2009年2月吸納周期大于建設(shè)周期，供大于求；從2009年3月，吸納周期小于建設(shè)周期，供不應(yīng)求。3、 在吸納周期與月住宅均價(jià)關(guān)系方面 （1）廣州中心六區(qū)每月住宅均價(jià)在2006年8月至2007年10月期間是一路上漲，從7734元/m2到13316元/m2，漲幅72%，市場(chǎng)需求活躍，與此同時(shí)，吸納周期則是波浪式總體下降，從8.82個(gè)月到6.53個(gè)月，降幅為26%，其中2007年6月達(dá)到最小，為4.44個(gè)月；而在2007年11月到20

20、08年2月間，住宅均價(jià)從12337元/m2下跌至9451元/m2，降幅23%，與此同時(shí)，吸納周期快速增大，從7.17個(gè)月到15.27個(gè)月，增幅113%；這說明月住宅均價(jià)與吸納周期存在負(fù)相關(guān)的特點(diǎn)。（2）住宅交易金額與吸納周期負(fù)相關(guān)，吸納周期變小時(shí)，說明交易量增加，交易金額則也相應(yīng)增加。住宅價(jià)格跟交易金額一樣，也與吸納周期負(fù)相關(guān)，但有自己的特點(diǎn)，就是吸納周期對(duì)住宅價(jià)格的影響存在著滯后效應(yīng)。吸納周期與滯后4、5個(gè)月的商品住宅均價(jià)呈現(xiàn)明顯負(fù)相關(guān)或相關(guān)性最大，可用吸納周期預(yù)測(cè)房地產(chǎn)銷售價(jià)格。3月廣州十區(qū)房價(jià)12859元/平 樓市量價(jià)齊“跳水”房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)2011-04-19 07:59:00來源：信息時(shí)報(bào)田桂丹提要3月份是廣州市新政落地運(yùn)行首月，廣州一手住宅均價(jià)降了。昨日廣州市國土房管局發(fā)布了2011年3月廣州市10區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況通報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，上月廣州一手住宅首度出現(xiàn)量價(jià)齊跌：簽約面積再“跳水”超三成，為31.98萬平方米；房價(jià)則出現(xiàn)了近半年最大的降幅，環(huán)比降8.2%，為12859元/平方米。3月份是廣州市新政落地運(yùn)行首月，廣州一手住宅均價(jià)降了。昨日廣州市國土房管局發(fā)布了2011年3月廣州市10區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況通報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，上月廣州一手住宅首度出現(xiàn)量價(jià)齊跌：簽