長沙青洋湖景區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究報告

1、青洋湖景區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究報告二oo六年六月目 錄第一章 總論1一、項目概況及目標1二、項目建設單位簡介2三、可行性報告編制依據(jù)3四、可行性報告編制內容3五、建設方案與研究結論31、建設內容及規(guī)模32、總圖布置方案43、勞動定員及職工來源44、項目實施計劃及招標方案45、投資估算及資金籌措方案4第二章 項目建設的背景和必要性5一、建設背景5二、項目建設的必要性6第三章 市場分析8一、市場分析81、國內市場發(fā)展趨勢82、長沙旅游發(fā)展趨勢93、長沙2006年五一長假旅游市場現(xiàn)狀11二、市場定位161、項目的市場區(qū)域定位162、項目的目標客戶群體定位，17第四章 項目建設選址和有利條件18一、

2、項目選址18二、建設條件181、地形、地貌、地震情況182、工程地質與水文地質19第五章 建設方案22一、總平面布置及交通運輸方案221、總平面設計22二、弱電281、設計依據(jù)282、概述283、火災自動報警系統(tǒng)294、廣播系統(tǒng)305、綜合布線系統(tǒng)306、電話系統(tǒng)317、有線電視系統(tǒng)31三、供、配電311、設計依據(jù)312、供電323、電力控制、照明及防雷接地33第六章 運營方案35一、經(jīng)營體系351、一級運營層次362、二級運營層次383、三級運營層次38二、理念經(jīng)營381、生態(tài)健康理念382、主題概念運營理念393、營銷理念40三、資源集聚401、搭建招商平臺402、建立合作聯(lián)盟41四、品牌

3、經(jīng)營421、“產(chǎn)品”開發(fā)階段432、品牌培育階段443品牌深化階段45第七章 環(huán)境影響評價46一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀461、風景區(qū)人口情況462、人口增長對核心景區(qū)產(chǎn)生的不利影響46二、項目建設與運營對環(huán)境的影響471、旅游與環(huán)境的關系472、環(huán)境保護的指導思想47三、環(huán)境保護措施481、環(huán)境保護原則482、界定方法483、接待規(guī)模484、環(huán)境設施495、宣傳教育49四、環(huán)境影響評價50第八章 組織機構、勞動定員與培訓51一、組織機構51二、勞動定員52三、職工來源53四、職工培訓53第九章 施工進度及項目管理54一、施工進度541、前期工作542、工程實施準備工作543、施工、安裝階段。54二

4、、項目建設管理551、加強監(jiān)督，嚴格計劃財務管理552、加強項目組織管理553、加強項目質量管理554、加強合作，確保高效565、施工組織意見56第十章 項目招投標57一、招投標原則57二、投標、開標、評標和中標程序58三、評標委員的人員組成和資質要求59第十一章 投資估算61一、投資估算611、估算范圍和估算依據(jù)612、總投資623、建設投資估算624、流動資金估算64第十二章 社會效益65第一章 總論受湖南泰禹實業(yè)有限公司的委托，我們對“青洋湖景區(qū)開發(fā)建設”項目可行性進行了研究，通過對該項目所在地區(qū)的市場、環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進行調查，收集有關基礎資料，并與建設單位交換意見

5、，在認真調查和分析資料的基礎上編制了青洋湖景區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究報告。一、項目概況及目標項目名稱: 青洋湖景區(qū)開發(fā)建設項目建設地點：黃材水庫承辦單位：湖南泰禹實業(yè)有限公司項目法人代表：劉曉武項目性質：新建項目建設期限：5年青洋湖景區(qū)開發(fā)建設項目擬建于黃材水庫內。黃材水庫位于寧鄉(xiāng)縣黃材鎮(zhèn)以西3.5公里處，距寧鄉(xiāng)縣54.5公里，距長沙90余公里，鄰近益陽、婁底。黃材水庫集水面積240.8平方公里，總庫容1.53億立方，水域面積約1.2萬畝，主壩高61.5米，標高119.5米，長347米，副壩高22.3米，標高170.5米，長135米，水庫設計蓄水位166米。水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯，

6、四周環(huán)山，風光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛。項目建設目標：二、項目建設單位簡介湖南省泰禹實業(yè)(集團)有限公司是經(jīng)湖南省工商局核準登記注冊的有限責任公司。集團注冊資金5208萬元，法定代表人：劉曉武，主要經(jīng)營范圍：投資興辦實業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；從事商務代理及咨詢服務；經(jīng)營普通機械、電器機械及器材、百貨、針紡織品、五金交電、化工、建筑材料及政策允許的礦產(chǎn)品。公司下設物業(yè)部、工程部、開發(fā)部、財務部、辦公室、經(jīng)理室等職能部門。公司起步于1994年，通過近十年的努力及各部門的支持，公司實力不斷壯大，發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、市場網(wǎng)點建設、城市貨運、客運、建材貿易、汽車銷售于一體的綜合性公

7、司。下屬有全資子公司湖南省泰禹物業(yè)管理有限公司、馬王堆建材廣場（即馬王堆建材新城泰禹區(qū)）和長沙市千禧出租車有限公司、湖南省星城家居有限公司、湖南中和投資有限公司等經(jīng)濟實體。公司地址：長沙市遠大一路405號，現(xiàn)公司主要領導成員平均年齡35歲，全部具有大學本科以上學歷，高中級職稱，具備知識化、年輕化的特點。現(xiàn)有職工109人（不含下屬子公司和實體），有中高級職稱以上人員25人，占職工總人數(shù)的23%，人員結構合理。另企業(yè)總資產(chǎn)的7.2億元，負債率不到30%，處于較低水平，符合穩(wěn)健經(jīng)營的會計原則；從企業(yè)的流動比率和速動比率在剔除流動負債中的預收款來看，皆大于2，屬于合理水準；從企業(yè)的營業(yè)收入和利潤總額來

8、看，其營業(yè)利潤率在10%以上，最高月份達到48%，也屬于較佳水平，經(jīng)營管理較好，財務狀況比較理想。三、可行性報告編制依據(jù)1、全國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要。2、湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要。3、湖南省旅游管理條例4、旅游發(fā)展規(guī)劃管理暫行辦法.5、建設方提供的其它有關資料。6、國家計委計投資1993530號文件建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)； 7、建設部頒發(fā)的有關規(guī)范、標準、定額； 8、其他文件資料。四、可行性報告編制內容依據(jù)國家有關政策和行業(yè)規(guī)范、規(guī)程，國家農業(yè)部等有關政策法規(guī)，本可研報告對項目建設的必要性、項目建設規(guī)模和內容、運營方案、環(huán)境保護根據(jù)實際內容還需要加入。、項

9、目實施進度進行了分析和評述，對項目的投資估算和經(jīng)濟效益、社會效益進行全面論證和研究。五、建設方案與研究結論1、建設內容及規(guī)模1.1、功能定位把青洋湖景區(qū)建設成為一個綜合性的旅游休閑勝地，成為長沙、湘潭、株洲、益陽、婁底城市人口的休閑旅游娛樂之地。1.2、建設內容及規(guī)模本項目建設內容為：游艇俱樂部及配套設施、各種娛樂游樂項目、接待中心及配套設施、休閑別墅、高爾夫球場、水上運動項目、商業(yè)區(qū)等及其相關的配套設施。2、總圖布置方案青洋湖景區(qū)位于寧鄉(xiāng)黃材水庫，本項目主要七大功能區(qū)域組成，分別是游艇俱樂部區(qū)，水上運動區(qū)、中心接待區(qū)、游樂項目區(qū)、高爾夫休閑區(qū)、休閑別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)。3、勞動定員及職工來源本項目

10、共需員工491人，各類人員按照精簡效能的原則和崗位工作的需要，面向社會公開招聘或從大專院校應屆畢業(yè)生中選聘。 4、項目實施計劃及招標方案本項目建設期自2007年1月至2013年12月底，共計8個年。本項目建設按國家有關規(guī)定進行招投標，招投標的范圍包括：勘察設計、工程監(jiān)理、建設工程、設備購置及安裝調試。5、投資估算及資金籌措方案本項目總投資59447.91萬元，其中固定資金投入54447.91萬元，流動資金5000萬元； 第二章 項目建設的背景和必要性一、建設背景寧鄉(xiāng)山川秀美，人文薈萃，名勝古跡廣布境內，其中劉少奇同志故居，溈山密印寺、灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)等均為盛名遠播的旅游勝地。改革開放以來

11、，寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟發(fā)展迅速。寧鄉(xiāng)被譽為“湖南農業(yè)第一縣”，先后被列為全國主要商品糧、優(yōu)質米、瘦肉型豬、水產(chǎn)品重要生產(chǎn)基地。工業(yè)基礎雄厚，形成了建材、機電、化工、礦產(chǎn)、食品、服裝六大支柱為主體的工業(yè)體系。同時交通日趨發(fā)達，縣鄉(xiāng)公路四通八達，水電配套服務日趨完善，通信服務良好，具有良好的旅游投資開發(fā)環(huán)境。旅游業(yè)是全球性朝陽型、非周期型產(chǎn)業(yè)，具有市場容量大、帶動效應強、綜合效益好等顯著特點。加快寧鄉(xiāng)旅游業(yè)發(fā)展對于充分利用寧鄉(xiāng)旅游資源，拓寬就業(yè)領域，加強外界交流合作、推動寧鄉(xiāng)社會經(jīng)濟和諧發(fā)展都具有十分重要的意義。 十五期間，寧鄉(xiāng)旅游事業(yè)得到了全面發(fā)展：旅游基礎設施建設初步完善（長花灰韶旅游高等級公路建設順

12、利啟動、灰韶公路硬化通車、黃祖溈旅游公路全線通車）；五大特色旅游區(qū)域開發(fā)建設初具規(guī)模；旅游行業(yè)服務市場管理日趨規(guī)范；旅游經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展（十五期內，旅游總收入達15.4億元人民幣，2005年旅游業(yè)產(chǎn)值6.8億元，占寧鄉(xiāng)縣gdp的比重預計為6%）。旅游業(yè)已成為寧鄉(xiāng)社會經(jīng)濟發(fā)展新的支柱產(chǎn)業(yè)。 寧鄉(xiāng)縣委、政府提出了“鼎足三湘，進軍百強”的發(fā)展戰(zhàn)略，推進寧鄉(xiāng)縣全面建設小康社會的事業(yè)進程，并對寧鄉(xiāng)旅游業(yè)作出了第十一個五年規(guī)劃。寧鄉(xiāng)旅游業(yè)十一五規(guī)劃以寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)有旅游資源為依托，實施精品戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展，加大旅游投入，調整產(chǎn)品結構，使旅游資源創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，把旅游業(yè)建設成為全縣國民

13、經(jīng)濟一個新的增長點和主導產(chǎn)業(yè)，把寧鄉(xiāng)發(fā)展成為湖南省內一流、國內有一定知名度的縣級旅游目的地。在這一個大的發(fā)展背景下，清洋湖作為寧鄉(xiāng)具有旅游資源得天最厚的景區(qū)之一，自然成為寧鄉(xiāng)旅游開發(fā)建設發(fā)展的重點和核心。二、項目建設的必要性寧鄉(xiāng)旅游業(yè)十一五規(guī)劃的出臺，將極大推動寧鄉(xiāng)旅游業(yè)的建設和發(fā)展，同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活質量的提高，旅游產(chǎn)業(yè)得到了迅速蓬勃的發(fā)展，休閑經(jīng)濟日益得到人們的青睞。清洋湖具有良好的旅游資源和濃厚的旅游氛圍，開發(fā)建設清洋湖旅游景區(qū)從社會效益和經(jīng)濟效益方面來看都具有很大的必要性。其具體表現(xiàn)如下：1、寧鄉(xiāng)縣經(jīng)過九十年代后期和二十一世紀初的快速發(fā)展，已具有良好的政治環(huán)境和經(jīng)濟實力，發(fā)展

14、足跡早已向農村深度挺進，對廣大村鎮(zhèn)的開發(fā)和建設是大勢所趨，也是發(fā)展的必然。2、寧鄉(xiāng)縣是紅色之縣，具有厚重的革命文化，同時也是旅游資源大縣，擁有灰湯、回龍山、溈山等旅游資源。對此，寧鄉(xiāng)縣政府順應時勢，抓住優(yōu)勢，對寧鄉(xiāng)作出十一五的旅游整體規(guī)劃，清洋湖將打造成寧鄉(xiāng)和長沙的一流旅游景區(qū)，成為寧鄉(xiāng)旅游業(yè)的核心景區(qū)。3、清洋湖具有得天獨厚的自然資源和文化底蘊：其一，擁有原生態(tài)的次森林、良好的植被和大面積的優(yōu)質水域，其二，擁有青銅文化遺址、張拭張浚墓、祖塔等文化遺產(chǎn)；其三、擁有密印寺、千佛洞、峽溪漂流等多個近距離的輔助旅游景點；等等。這些資源足以使清洋湖成為寧鄉(xiāng)縣的一顆旅游明珠。4、清洋湖擁有大面積保護完好

15、的原生態(tài)山林和水域，這在長沙市是獨一無二的稀缺旅游資源，具有很大的開發(fā)價值和開發(fā)潛力，能為寧鄉(xiāng)縣和長沙市帶來良好的社會效益和經(jīng)濟效益，帶動寧鄉(xiāng)縣休閑經(jīng)濟的發(fā)展。5、隨著湖南經(jīng)濟的良好發(fā)展，長沙市作為省會城市，其經(jīng)濟實力日益增強，人民生活水平得到了很大的提高。長沙市民已不再只滿足物質生活上的富足，更多的人需要高質量的生活，向往去放松休閑、貼近自然、感受自然。清洋湖所擁有的自然資源和即將打造的特色游樂項目正好切合了都市人的這種需求。第三章 市場分析一、市場分析1、國內市場發(fā)展趨勢1.1、主題細分越玩越專最近，某世界知名營銷研究公司調查表明，大多數(shù)人對旅游體驗中所期望的依次是：學習、成長、自由、愉悅

16、、好玩。目前廣東的旅游正處于“觀光休閑游”到“主題游”過渡的階段，主題游更適合二次前往目的地的游客，更貼合人們在體驗中對“學習、成長”的渴望。廣之旅董事副總經(jīng)理盧健旭指出，其實早在幾年前，廣東就走在全國前面，最早關注主題旅游，只是近幾年旅行社之間白熱化的價格戰(zhàn)，讓大家把更多的關注度放在了價格上面，而反而忽視了線路的內涵。目前國內的主題旅游大部分是在傳統(tǒng)線路上穿插一兩個主題，而在旅游發(fā)展成熟的國家，主題旅游市場已經(jīng)非常細化，除了綜合性的旅行社，還有許多專業(yè)旅行社，如有專門經(jīng)營高爾夫旅游的、游學旅游的。1.2、深度旅游開始興起大家對度假這個詞聽著并不陌生，但實際上，目前我國旅游市場仍然是以觀光旅游

17、為主，度假旅游作為一種高端的旅游方式只是被高收入人群所呼喚。南嶺中恒生態(tài)旅游發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳旭軍指出，2006年我國的度假市場將首先在廣東啟動?！吧宪囁X，下車拍照”的鴨子團正在被旅游的先行者唾棄。驢友的自助旅游是一種方式；而優(yōu)游一族的度假、充電則是另一種方式。找個地方住幾天，修復被都市化生活創(chuàng)傷了的身心，可以干點什么，也可以什么也不干，行程自由，對地點選擇則十分講究。同時，深度旅游的概念會引領市場。旅行者要求的不僅僅是觀光，而是體驗、居留，游客市場將越來越細分。深度旅游和度假旅游市場的興起，會對傳統(tǒng)景點帶來沖擊，促使部分傳統(tǒng)景點面臨經(jīng)營困難的問題。2、長沙旅游發(fā)展趨勢2006年5月2

18、8日至29日，2006湖南旅游創(chuàng)新論壇旅游休閑發(fā)展論壇在長沙學院舉行。本屆旅游論壇由省旅游協(xié)會主辦，長沙學院旅游管理系承辦，旨在通過對新興的休閑產(chǎn)業(yè)的理論探討，推動長沙休閑經(jīng)濟的發(fā)展。與會專家認為，傳統(tǒng)的旅游業(yè)正在加速向休閑業(yè)轉變，大長沙休閑產(chǎn)業(yè)體系的建設和發(fā)展，有賴于高起點的規(guī)劃和市場化的營銷策劃。據(jù)長沙學院旅游管理系主任李映輝教授透露，受長沙市有關部門的委托，該系正在進行“長沙市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究”課題的研究。 與會專家和旅游界人士都達成了一個共識，即長沙的休閑時代即將來臨。在前不久舉行的長沙市政府常務會議上，一部關于扶持和引導我市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見（討論稿）經(jīng)過審議并原則通過，此舉

19、標志著休閑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動長沙經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。在此背景下，近日召開的年旅游創(chuàng)新論壇的主題被確定為“旅游休閑”。 休閑產(chǎn)業(yè)是指以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)和文化業(yè)為骨干而形成的滿足人們休閑需求的經(jīng)濟形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。長沙學院客座教授、中國休閑研究中心主任馬惠娣指出，伴隨著社會經(jīng)濟的轉型，休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然經(jīng)過傳統(tǒng)的旅游業(yè)、旅游休閑業(yè)和休閑旅游業(yè)等個階段向休閑業(yè)轉變。長沙學院客座教授、中國旅游報社代總編輯邵春更是驚呼“休閑時代到來了”。 傳統(tǒng)的以離開居住地到外地進行觀光的旅游形態(tài)正逐步向大旅游轉變，休閑經(jīng)濟正彰顯出前所未有的生機與活力，長沙進入“休閑時代”的腳步聲越來越近?！靶蓍e時代”的一個突出標志就

20、是，人們不僅僅滿足于一年一度或一年幾次的黃金周遠游，而是開始追求一種更加閑適、更加積極、更加健康的生活方式和精神追求，進而成為社會各階層人們普遍追求和享有的社會權利。 傳統(tǒng)旅游業(yè)向休閑業(yè)的延伸和發(fā)展，使休閑產(chǎn)業(yè)這一新興經(jīng)濟領域蘊藏著巨大的潛力。長沙市已經(jīng)在“十一五發(fā)展規(guī)劃”中明確提出，依托頗具特色的休閑娛樂業(yè)基礎，通過到年的努力，建立起功能定位準確、產(chǎn)業(yè)布局合理、知識和技術含量高、對相關產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯的大長沙休閑產(chǎn)業(yè)，把長沙打造成我國中部休閑娛樂文化之都。近幾年，歌廳、足浴、酒吧等休閑娛樂活動成為長沙市民生活的熱門之選，洗腳按摩也成為城市居民休閑消遣的方式，甚至有人調侃長沙為“腳都”。歌廳、

21、洗浴、酒吧等行業(yè)的興旺，表明長沙休閑產(chǎn)業(yè)已創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟效益，也促進了城市的精神文明建設，但長沙離真正的“休閑之都”還有一定距離。 長沙休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有一些需要著力解決的問題，最突出的表現(xiàn)是休閑產(chǎn)品結構不合理，產(chǎn)品雷同現(xiàn)象比較嚴重，難以滿足消費者多層次、多樣化的需求。如長沙的酒吧、歌廳在全國很有影響，但相互之間風格相似；農家樂大多停留在觀光、采摘、垂釣等初級層次上，鄉(xiāng)土文化內涵發(fā)掘得較少。此外，休閑支持系統(tǒng)發(fā)展不完善，交通、接待、安全等公共產(chǎn)品還嚴重不足。 為了加快長沙市休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要盡快制定休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃及重點和專項休閑區(qū)、休閑項目的規(guī)劃，在做好做足“山、水、洲、城”這篇文章

22、的同時，加大城市外圍和長、望、瀏、寧地區(qū)的開發(fā)。無論是從國外的經(jīng)驗還是從國內近年的實踐來看，休閑消費的一個重要目的地是農村，因此長沙市在進行休閑產(chǎn)業(yè)的空間規(guī)劃時，不妨將長沙市區(qū)外圍和長、望、瀏、寧規(guī)劃為一個“環(huán)長沙休閑產(chǎn)業(yè)帶”，大力提升休閑環(huán)境，加強服務配套設施和服務體系的建設，帶動長沙休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、長沙2006年五一長假旅游市場現(xiàn)狀2006年“五一”黃金周期間，長沙風和日麗，舒適宜人，廣大游客真正領略到了快樂長沙、休閑之都的魅力?！拔逡弧秉S金周期間，長沙旅游市場精彩紛呈、秩序井然，實現(xiàn)了“健康、安全、秩序、質量”的總體目標。據(jù)統(tǒng)計，“五一”黃金周期間，全市共接待國內外旅游者202.23

23、萬人次，同比增長了12.86%，占全省的34.57，一日游游客量為157.54萬人次；旅游總收入達到了7.26億元，同比增長20.57%，占全省總收入的30.51，旅游總人數(shù)和旅游總收入邁上了新的臺階，長沙作為全國旅游目的地城市的形象得到了進一步凸現(xiàn)。3.1、精心組織，旅游市場繁榮興旺（1）韓國入境旅游來勢迅猛。從去年起，市旅游局抓住長張高速公路開通的契機，及時加大了針對韓國市場的宣傳促銷力度，卓有成效地促進了中韓雙方的合作，長沙的旅行社與韓國的航空公司、長沙的旅游區(qū)（點）與張家界的旅行社成功實現(xiàn)了對接，從而改變了韓國游客只經(jīng)北京、上海等旅游城市轉機往返張家界的局面。在內外雙重作用下，韓國長沙

24、的航線迅速升溫。今年2月底海南航空公司率先開通了韓國青州長沙的156座金鹿包機，而3月26日韓國韓亞和大韓航空公司開通的首爾-長沙航班更是結束了長沙作為開放口岸以來沒有定期國外直航航班的歷史，該航線目前每日抵達長沙的航班座位數(shù)達到424個；到4月26日，南航和東航的韓國首爾長沙包機也趕在“五一”黃金周之前陸續(xù)開通。到目前為止，由韓國飛抵長沙的各航班日均提供的座位數(shù)已達到近1000個，樹立了更加鮮明的長沙旅游形象。3月28日，岳麓山修復的金九療養(yǎng)地對韓國游客正式開放，4月29日，長沙入境旅游韓國市場開發(fā)工作會議在湖南國際會展中心召開，會上長沙旅游界人士對韓國入境旅游市場進行了認真的分析和探討，并

25、對今后如何開拓韓國入境旅游市場作出了積極應對，決定從“五一”起正式推行確保航班運行、加大韓國市場宣傳營銷力度、加強長沙旅游產(chǎn)品和接待設施建設、加強針對韓國市場的人力資源培養(yǎng)等九大具體措施，對黃金周期間的韓國入境旅游接待市場進行了預熱。今年“五一”黃金周期間，每天抵達長沙的韓國游客平均超過800人次，7天累計接待韓國游客超過6000人次，相比去年同期增長了4倍，占入境旅游者接待總量的四分之三，成為今年“五一”黃金周期間我市入境旅游接待的主要增長點。本地接待韓國客人下榻的普瑞溫泉、華雅華天、湘泉大酒店、時代帝景等酒店的累計平均客房出租率均超過了90，其中韓國游客貢獻的份額約占客房總數(shù)的三分之一；華

26、天國旅、新康輝等旅行社也在節(jié)日期間對韓國團隊的行程安排作出了調整，增加了購物、娛樂、休閑等方面的消費，提高了韓國游客的消費水平。（2）農業(yè)休閑旅游倍受青睞。今年“五一”黃金周期間，長沙1200余家“農家樂”游人絡繹不絕，生意空前火爆，長沙市假日辦每日都會接到各種詢問“農家樂”情況的咨詢電話。據(jù)統(tǒng)計，在長沙各區(qū)、縣（市）中，以開福區(qū)和長沙縣、望城縣的“農家樂”最為“火爆”，接待游客總量均超過了30萬人次，營業(yè)收入均超過了400萬元。整個“五一”黃金周期間，長沙各“農家樂”接待游客總量超過120 萬人次，經(jīng)營收入總額約1500萬元，其中營業(yè)收入超過20萬元的有開福區(qū)大明山莊、山鷹潭度假村、長沙縣櫻

27、花溫泉、葆春山莊、望城縣千龍湖度假村、瀏陽市浩博農莊、寧鄉(xiāng)縣地海山莊等10 余家單位。由市旅游局和望城縣人民政府主辦、千龍湖生態(tài)旅游度假有限公司承辦的千龍湖長沙首屆鄉(xiāng)村休閑旅游節(jié)活動豐富多彩，釣魚比賽每天現(xiàn)場評選出的冠軍得到千龍湖度假村贈送的1000元消費券，吸引了大量的垂釣愛好者，為望城百里水鄉(xiāng)的發(fā)展提供了經(jīng)驗。長沙縣打造以休閑度假為特色的旅游產(chǎn)業(yè)，在黃金周期間策劃組織“歡樂家庭鄉(xiāng)村游pk大賽”，吸引了眾多以家庭為單位的游人。長沙“農家樂”不僅收獲了一個名副其實的“黃金周”，也實現(xiàn)了社會效益的大豐收，為建設社會主義新農村作出了積極貢獻。（3）區(qū)縣及景區(qū)活動精采紛呈。瀏陽市舉行了兩場“萬人狂歡

28、瀏陽夜”活動，游人可以欣賞絢麗多姿的高空焰火、自娛自樂燃放安全煙花、觀看文藝演出、參與面具舞會，整個活動以激情、狂歡為重點，充分展示了“花炮之鄉(xiāng)”的魅力；寧鄉(xiāng)把最時尚的超級女聲和古典的溈山風景有機地結合起來，用“溈山美麗發(fā)現(xiàn)之旅”拉開了寧鄉(xiāng)“五一”黃金周旅游的序幕。長沙的各旅游景點也積極應對，精心組織了多姿多彩的活動，讓游客享受到一個輕松愉快又熱鬧紛呈的黃金周。湖南省博物館主辦的“回望與前瞻油畫集合五十家”展覽名家薈萃，給游人以高雅的藝術享受；在長沙世界之窗，游客們可以看到曾為普京總統(tǒng)表演的正宗少林功夫，讓游客們近距離體驗威名遠播的少林功夫，感受令人自豪的傳統(tǒng)民族文化，岳麓山風景區(qū)舉辦的“與勞

29、模共享麓山美景”活動取得了圓滿成功，也受到了各界好評；海底世界“快樂五加一”活動不僅對游客展示了70多種新品珍稀魚類，還請來了國際國內的頂尖高手奉上大型魔術、滑稽、絕技表演；南郊公園的國際流行音樂周邀請了歐美知名樂隊和國內流行先鋒的加入，為游人展示了充滿了多元化流行元素的音樂盛典；在曉園公園舉辦的洛陽牡丹花展活動引進了100多個品種的10000余盆名貴牡丹花，是長沙歷次牡丹花展中規(guī)模最大的一次；長沙市動物園耗巨資引進的法國三色獵犬，體態(tài)矯健，毛色鮮艷，深受游人的寵愛。（4）紅色旅游再創(chuàng)佳績。今年我市繼續(xù)搶抓國家大力發(fā)展紅色旅游的機遇，進一步加大對紅色旅游的資金投入和市場營銷力度，紅色旅游仍是“

30、五一”黃金周期間的一大亮點。以劉少奇同志紀念館、岳麓山風景名勝區(qū)、楊開慧紀念館、文家市秋收起義紀念館等為代表的一批紅色經(jīng)典旅游區(qū)(點)成為人們出游的首選地，它不僅是團隊旅游行程安排中的主要景點之一，還逐漸成為了自駕游、自助游客青睞的目的地。盡管“五一”期間游客量大增，但由于各紅色旅游區(qū)(點)節(jié)前準備充分、工作到位、活動精彩紛呈、服務周到細致，營造了優(yōu)美舒適的游覽環(huán)境，因而整個黃金周期間市場秩序井然，受到游客的一致好評。據(jù)統(tǒng)計，今年“五一”黃金周期間，我市紅色旅游區(qū)(點)共接待旅游者30萬人次，較去年同期增長10%，其中劉少奇同志紀念館接待紅色旅游專列游客突破5000人次，為黃金周有史以來的最高

31、記錄，接待的游客數(shù)量連續(xù)5天超過景區(qū)核定最佳接待量，楊開慧紀念館接待的游客總量也超過了歷年“黃金周”的游客量。3.2、和諧發(fā)展，假日經(jīng)濟強勁上揚（1）酒店出租率持續(xù)攀升?！拔逡弧秉S金周期間，長沙作為全國旅游目的地城市的地位和形象日益凸現(xiàn)。過夜旅游人數(shù)不斷增長，達到44.69萬人次，比去年同期增長顯著，也促進了我市旅游住宿業(yè)的更加繁榮?！拔逡弧秉S金周期間，我市住宿設施客房累計出租率達到了，尤其是星級酒店客房出租率在全國39個重點旅游城市中名列前茅。與去年同期相比，長沙各類住宿設施的團隊接待量上升，但團隊游客所占的住宿份額略有下降，而以自助游為主力的散客比重呈現(xiàn)不斷上升趨勢。（2）餐飲業(yè)銷售不斷上

32、升。五一期間的長假，為我市餐飲業(yè)帶來了巨大商機。坡子街火宮殿總店繼續(xù)隆重推出廟會，成為游人假期美食、觀光、休閑的好去處，西湖樓等旅游星級餐館以及天璽大酒店等許多星級酒店也在今年“五一”黃金周期間隆重推出了自己的特色餐飲項目和宣傳促銷活動，讓游客們在游玩之余大快朵頤。整個“五一”黃金周期間，我市餐飲企業(yè)銷售十分旺盛，長沙主要餐飲區(qū)域和特色酒樓，如湘江風光帶沿線和火宮殿、西湖樓等酒樓接待人數(shù)和營業(yè)收入節(jié)節(jié)攀升。其中火宮殿坡子街總店營業(yè)收入總額比去年同期增長了20，日均超過10萬元，西湖樓、玉樓東總店等大型餐飲單位平均日營業(yè)額也突破了10萬元。（3）零售業(yè)銷售再創(chuàng)新高?！拔逡弧秉S金周期間，我市零售業(yè)

33、再創(chuàng)新高。許多商場內大量新品登場讓游人有了更豐富的選擇，各種各樣的賣場秀讓人耳目一新，王府井的8米高的“褲型攀巖區(qū)”酷似站立的一條牛仔褲，亞洲第一高，為長沙增添不少節(jié)日的喜慶氣氛，五花八門的優(yōu)惠贈禮活動也令人心動不已。據(jù)統(tǒng)計，“五一”黃金周期間我市主要幾大商場銷量極旺，如王府井百貨、國美電器和通程百貨的銷售額分別較去年同期增長了61%、41%和36%。二、市場定位1、項目的市場區(qū)域定位根據(jù)以上的市場分析，我們得知目前整個旅游市場的發(fā)展趨勢為：整個市場趨勢已經(jīng)由觀光旅游轉向休閑旅游，目前長沙市的休閑旅游正如日中天，競爭十分激烈。而沿海地區(qū)已由休閑旅游逐步向主題旅游發(fā)展，整個市場趨勢也逐步向主體旅

34、游靠近。根據(jù)目前長沙市的市場情況及項目地的實際情況，我們可確定青洋湖旅游區(qū)的功能設定是以休閑為主，觀光為輔。發(fā)展設定是由休閑旅游向主題旅游發(fā)展，逐步開發(fā)旅游地產(chǎn)，形成一個完善的旅游度假功能區(qū)，滿足各階層的需要。2、項目的目標客戶群體定位，根據(jù)項目的地理位置可知，項目主要面對的是長株潭地區(qū)，及益陽和婁底的客戶群體。根據(jù)項目的規(guī)劃和功能的設定，項目的目標客戶群體細分主要分以下幾個部分（1）高消費群體主要指的社會層次較高的消費群體，年收入在10萬以上。該類客戶消費層次較高，由于平時工作比較辛苦，因此也追求較高層次的消費享受。主要以游艇俱樂部和休閑別墅來吸引。（2）中等消費群體主要指月收入在20005

35、000左右的客戶群體，該類客戶群體，擁有較穩(wěn)定的工作環(huán)境和收入，其中大部分還擁有自家車，一般都會選擇攜帶全家或者好友自駕旅行。他們是景區(qū)游艇俱樂部、水上運動及其他的新穎的游樂設施的消費者。（3）年輕消費群體由于該項目擁有較獨特的項目資源（獨一無二的水上項目及新穎的cs真人對抗游戲）將會吸引大量追求驚險刺激的年輕玩家。雖然這部分客戶收入并不高，但是其消費能力也不可小瞧，同時他們也是項目宣傳造勢的最好媒介。第四章 項目建設選址和有利條件一、項目選址青洋湖景區(qū)開發(fā)建設項目擬建于黃材水庫內。黃材水庫位于寧鄉(xiāng)縣黃材鎮(zhèn)以西3.5公里處，距寧鄉(xiāng)縣54.5公里，距長沙90余公里，鄰近益陽、婁底。黃材水庫集水面

36、積240.8平方公里，總庫容1.53億立方，水域面積約1.2萬畝，主壩高61.5米，標高119.5米，長347米，副壩高22.3米，標高170.5米，長135米，水庫設計蓄水位166米。水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯，四周環(huán)山，風光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛。二、建設條件1、地形、地貌、地震情況2.1、地形地貌：黃材水庫樞紐位于偽水中游峽谷出口處，位于構造剝蝕低山區(qū)向丘陵區(qū)過渡的過渡帶上、下游即為寬廣的黃材盆地，庫內植被覆蓋良好，水庫淤積及污染較輕。壩址兩岸地形不對稱，右岸相對高差100米左右，山坡平緩，邊坡坡度約為28度；左岸山勢雄偉，相對高度達240米，邊坡坡度在137

37、米高程以下為50-70度，以上為40度。兩岸在130-165米高程有兩級階地，成狹窄分布，階地沉積物為粘土夾卵石組成。2.2、地層巖性水庫樞紐出露的地層為元古界板溪群、奧陶志留系、泥盆系及第三系、第四系地層。2.3、地質地震根據(jù)國家地震局中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（gb183062001）長沙市為6度以下地震區(qū)，不需抗震設防。2、工程地質與水文地質項目區(qū)工程地質情況，建設部2000年版中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖長沙市地震烈度為6度下，該地區(qū)地震烈度為6度以下，屬非抗震設防區(qū)。2.1、工程地質黃材水庫位于大溈山花崗巖體北緣，溈山黃材東西向斷裂西段。本區(qū)經(jīng)歷了三次構造運動，即前震旦系末的雪峰運動；志留系末的加

38、里東運動及泥盆系后的燕山運動，三次構造運動在該區(qū)形成了前震旦系與寒武系地層、奧陶志留系與泥盆系地層以及泥盆系地層與第三系地層之間的三個不整合面，同時形成了一系列斷裂構造和褶皺。2.2、水文地質黃材水庫區(qū)地理環(huán)境十分優(yōu)越，地表徑流大，年平均降水量1393mm，雨季為5-7月，約占年平均降水量的50%。該區(qū)富含地下水，儲量不清。2.3、氣候條件氣溫：年平均氣溫：17.2最冷月平均氣溫：4.7最熱月平均氣溫：29.4極端最低氣溫：-11.3極端最高氣溫：43降水量：年平均總降水量：1393mm一日最大降水量：192.5mm濕度：最冷月平均相對濕度：81%最熱月平均相對濕度：75%風：風速年平均：2.

39、7m/s主導風向和風速：夏季nnw2.6m/s冬季nnw2.8m/s30年一遇最大風速：23m/s最大積雪深度20cm最大凍土深度5cm年雷暴日數(shù)49.5天全年日照時數(shù)1677.1小時2.4、施工條件本項目施工有一定的施工難度，本地的施工隊伍可滿足施工需要。石料、砂、礫料、石灰等材料：園區(qū)周圍石灰石儲量豐富，砂石料場較多，質量較好，可以作為建筑用石料，運輸距離較短。水泥：長沙縣有多家水泥廠，生產(chǎn)425硅酸鹽水泥，可滿足本項目建設的選購。鋼材：可從市內建材項目購買或直接從生產(chǎn)廠家調運，供應方便。木材：當?shù)負碛写罅控S富的資源。其它建筑材料：長沙市專業(yè)建材項目可滿足供應。第五章 建設方案一、總平面布

40、置及交通運輸方案1、總平面設計1.1、總平面布置原則1、滿足區(qū)域總體規(guī)劃的要求，嚴格執(zhí)行國家有關的政策、法規(guī)和法律。2、滿足國家現(xiàn)行的防火、防噪、衛(wèi)生、安全等規(guī)范、規(guī)定的要求，著重注意環(huán)保等方面的因素。3、功能分區(qū)合理，建筑跟區(qū)域景色渾然一體，盡量減少當?shù)丨h(huán)境破壞；4、近期建設與遠期發(fā)展相結合，協(xié)調好近遠期工程的銜接，以及功能轉換，立足現(xiàn)在，適當超前，合理、節(jié)約用地，高標準規(guī)劃、高標準建設，一次規(guī)劃，分期建設，做到宏觀可控，微觀可調，以適應今后的市場規(guī)模的不斷調整和更新的需求。1.2、設計指導思想整體設計的思想：從景區(qū)設計的角度，整體把握功能布局，空間意象構成，人流、船舶、游玩線路等動線設計。

41、以人為本的設計思想：以人為本，注重個性，特色鮮明的原則，做到科學、人文、生活有機結合，并滿足功能要求，同時滿足現(xiàn)代化，信息化多樣化的社會要求，人文優(yōu)先，創(chuàng)造科學理性與人文精神相結合的人文環(huán)境。結合心理學、行為學、社會學的研究成果，分析、解構商業(yè)活動的特點，設計上從人對空間的實際使用需求出發(fā)，體現(xiàn)對人的深切關懷，使商業(yè)活動與人的休閑需求有機結合，讓主體在旅游活動過程中得到放松，體驗到樂趣和心理上的滿足，成為旅游者的樂園。 生態(tài)設計思想：商業(yè)建筑與人文景觀要有機結合，通過營造一個良好的旅游環(huán)境促進商業(yè)氣氛的凝聚，使人與建筑、人與環(huán)境、建筑與環(huán)境良性交流互動。1.3、功能分區(qū)及建構筑物組成本項目將分

42、為二期進行開發(fā)，一期主要開發(fā)的地段為月光沖十里畫廊入口以東地區(qū)。二區(qū)則為以西地區(qū)。清洋湖總體規(guī)劃分兩大區(qū)劃，以水域東西走向將整個湖區(qū)劃分為南北兩大塊。南區(qū)為普通旅游區(qū)，其功能主要有青銅文化博物館、度假公寓區(qū)、游樂中心、會務中心、餐飲中心、商業(yè)街區(qū)等。北區(qū)為高檔旅游開發(fā)區(qū)，其主要功能有游艇俱樂部、游艇俱樂部vip會所、豪華會員公寓、高爾夫練習場、高檔會務中心、戶外拓展活動區(qū)等。二期主要開發(fā)內容為商業(yè)區(qū)域和游樂區(qū)域。主要位于十里畫廊以西，祖塔鄉(xiāng)附近。主要開發(fā)內容為，度假公寓，游樂項目，商業(yè)小鎮(zhèn)。等。1.4、總平面布置考慮客戶群體的心理及實際需求，總平面布置綜述如下：一期建設內容（1）牌樓采用現(xiàn)代風

43、格，并融入青銅文化元素。（2）管理處利用大壩上旅游管理公司辦公用房。（3）游艇俱樂部建設在黃材林場辦公區(qū)域，用地面積10畝，建筑面積3000，其中俱樂部vip會所，五層，建筑面積2500。配套用房500。（4）接待中心建設在中澳文化村處，用地面積10畝，容積率為0.64，建筑面積4300。其中青銅文化博物館，三層，建筑面積1500；標準客房，兩棟，均為三層，建筑面積1800；餐飲中心，二層，建筑面積500；室內活動中心，二層，建筑面積500。（5）度假公寓主要建設在翠竹灣（80畝）、翡翠谷（50畝）、茶原臺（100畝）三大區(qū)域，總計用地面積230畝，容積率為0.2，建筑面積3.07萬。（6）親

44、水豪華會員公寓主要分布在月光沖十里畫廊入口以東的南北水岸線，用地面積5000畝，容積率為0.015，建筑面積5萬。（7）游樂中心設在接待中心和翡翠谷之間的坡地，用地面積50畝，包含悠波球、滑草、兒童樂園、淺水游泳區(qū)等項目，配套建筑面積約500。（8）山地探險項目區(qū)主要布設在寄養(yǎng)庫和煤炭侖兩個山谷，包含叢林探險，極速山地自行車，峽谷軌道車、釣魚、滑索等項目。（9）十里畫廊原生態(tài)觀光帶十里畫廊水域及沿線山林直達張拭、張浚墓。（10）高爾夫練習場設立在茶山區(qū)域，用地面積400畝，配套用房約500。（11）cs真人對抗月光沖十里畫廊入口以東山地剩余部分均作為cs真人對抗開發(fā)場地，預計約500畝。（12

45、）水上運動項目主要開發(fā)月光沖十里畫廊入口以東水域的運動項目，主要有滑水、潛水、劃船、碰碰船、游輪、燈光捕魚等。二期建設內容（1）大型接待中心在黃材水庫管理局區(qū)域，用地面積96畝，容積率為1.5，建筑面積9.6萬，含高級酒店一棟，12層，建筑面積1.1萬；以及炭和里青銅遺址開發(fā)建設，建筑面積約2500。（2）豪華會員公寓主要建設在倒掛金雞（50畝）和月光沖（250畝），總計用地面積300畝，容積率為0.2，建筑面積4萬；（3）度假公寓主要建設在祖塔鄉(xiāng)，用地面積800畝，容積率為0.2，建筑面積10.7萬；同時在祖塔鄉(xiāng)區(qū)域開發(fā)建設游艇俱樂部保養(yǎng)維護基地和大型的農家樂。祖塔鄉(xiāng)區(qū)域開發(fā)建設包含祖塔遺址

46、建設和同慶祠建設約2000。（4）大型綜合游樂中心建設在緊靠十里畫廊西岸口處，用地面積150畝。（5）安置區(qū)域建設村民集中安置在金沙鎮(zhèn)區(qū)域，用地面積150畝，容積率為1.5，建筑面積為15萬。（6）商業(yè)街區(qū)建設在緊靠安置區(qū)域的祖塔遺和同慶祠一帶，沿水岸線建設。用地面積約80畝，容積率為1.8，建筑面積為9.6萬。（7）兩張墓及南軒書院建設建設規(guī)劃中的兩張墓重建和南軒書院的建設，用地面積約15畝，建筑面積約2500。（8）水上項目開發(fā)開發(fā)月光沖十里畫廊入口以西水域。（9）碼頭建設共建設四個碼頭，分布在月光沖豪華會員公寓、祖塔公寓區(qū)、安置區(qū)和商業(yè)街區(qū)。1.5、陸上交通共有三條主要公路線，其一,清洋

47、湖大壩至游艇俱樂部段；其二，清洋湖副壩至翠竹灣附近；其三，祖塔鄉(xiāng)區(qū)域內公路線。道路分主次二級構成，主要道路路面寬20米，連接各主次人流、車流出入口，次要道路寬12米或7.5米，全部為水泥混凝土路面，滿足進出交通運輸和消防等要求。1.6、水上交通開通水上客輪交通線，確定定時定點班輪。建設碼頭，共設立八大碼頭，其中，一期碼頭具體分布在大壩、游艇俱樂部、倒掛金雞、翠竹灣、接待中心、高爾夫練習場；二期碼頭設立在月光沖和祖塔公寓區(qū)。親水會員公寓三五成群建設小碼頭。1.7、停車場布置大型車輛停車場建設在大壩的南側，用地面積約6畝。小型車輛停車場其一，建設在大壩的北側，用地面積約5畝；其二，利用發(fā)電站旁邊的

48、帶形平臺。游艇俱樂部vip會員停車場建設在黃材林場辦公區(qū)域旁邊的菜地。1.8、主要技術經(jīng)濟指標：青洋湖景區(qū)主要技術經(jīng)濟指標表序號項目單位指標合計一期二期1總用地面積畝6500200085002總建筑面積萬8.949.658.53建筑容積率會員公寓0.20.2親水公寓0.015一期接待中心0.64二期接待中心1.54停車位大型車輛停車場臺40250小型車輛停車場臺180vip會員停車場臺30二、弱電1、設計依據(jù)1.火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范(gb50116-98)2.民用建筑電氣設計規(guī)范(jgjt16-92)3.建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)設規(guī)范(gbt50311-2000)4.建筑設計防火規(guī)范(gb

49、jl6-872001版)5.有關專業(yè)提出的設計條件2、概述弱電部分由火災自動報警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)組成。在接待中二層設置計算機網(wǎng)絡中心機房，消防控制室，廣播站(設于消防控制室內)和市話交接箱；在接待中心設置火災自動報警控制器，在商業(yè)中心、別墅區(qū)、游樂區(qū)等處設置區(qū)域火災自動報警控制器。3、火災自動報警系統(tǒng)按照國家有關消防規(guī)范的要求，在辦公大樓、凈菜超市、倉儲區(qū)和農副產(chǎn)品、農資及土特產(chǎn)交易區(qū)設火災自動報警系統(tǒng)。采用智能型總線制火災自動報警聯(lián)動控制系統(tǒng)裝置。火災自動報警聯(lián)動控制系統(tǒng)采用集中區(qū)域報警控制形式。區(qū)域火災自動報警控制器分別設置在各區(qū)值班室：集中火災自動報警控制器及聯(lián)動控制器

50、、消防應急廣播、消防專用電話設置在接待中心的消防控制室，各個火災自動報警控制器之間則以rs485通訊總線聯(lián)網(wǎng)，從集中火災自動報警控制器的通訊接口與計算機聯(lián)接構成具有中央站功能的消防控制圖形中心，實現(xiàn)對整個景區(qū)的消防系統(tǒng)的管理和監(jiān)控。消防控制室與各設置區(qū)域火災自動報警控制器的值班室設置直通電話。為提高報警系統(tǒng)的可靠性，根據(jù)探測區(qū)域的高度等環(huán)境特征選用智能程度高的各種火災探測器和模塊。每個探測器和模塊均裝有微機芯片，提高了產(chǎn)品的自主能力，探測器均有良好的環(huán)境變化自動補償能力，對環(huán)境中的塵埃、水汽、普通煙霧的干擾減至最小：并根據(jù)需要設置手動報警按鈕、報警警鈴及聲光報警器等?；馂陌l(fā)生時，消防報警聯(lián)動控

51、制系統(tǒng)能發(fā)出指令，切斷發(fā)生火災區(qū)域及相鄰區(qū)域內的照明電源和非消防用電電源；打開應急照明及疏散指示燈，同時可按下消火栓泵啟動按鈕，啟動消防水泵滅火系統(tǒng)，進行滅火撲救，把火災造成的損失降低到最少。4、廣播系統(tǒng)在景區(qū)各區(qū)和戶外按規(guī)范要求設置有線廣播系統(tǒng)，廣播系統(tǒng)的主要功能是：平時為便于市場管理和宣傳工作的需要用于業(yè)務廣播及服務性廣播，緊急時自動切換為火災應急廣播供人員緊急疏散用。廣播系統(tǒng)采用業(yè)務廣播與火災應急廣播合用一套揚聲器，廣播系統(tǒng)控制主機安裝在接待中心的消防控制室，火災應急廣播設置亦在消防控制室。均可按需要進行分區(qū)廣播。5、綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)是一套用于聯(lián)接各種終端設備的導體網(wǎng)絡。它可以將

52、語音、數(shù)據(jù)、圖像等設備彼此相連，同時也可以通過傳輸網(wǎng)絡使上述設備與外界各種通信數(shù)據(jù)網(wǎng)絡連接。綜合布線系統(tǒng)理論上可以支持語音、數(shù)據(jù)、視頻以及監(jiān)控等弱電信號的傳輸。但目前我們一方面考慮到視頻等信號的傳輸需有源設備的轉換，將造成設備投資的大幅度增加：另一方面缺乏與之相適應的管理體制，標準、規(guī)范尚不健全。因此本項目綜合布線系統(tǒng)將主要滿足數(shù)據(jù)傳輸?shù)囊蟆１卷椖拷哟行膬?、其它建筑物內、接待中心與電子信息顯示屏之間及接待中心與其它建筑物間將按具體情況實施綜合布線，以滿足在技術上系統(tǒng)互聯(lián)，在管理上運行維護的需要，充分利用內部資源，最大程度地滿足使用者的需要.并具備必要的冗余量和可擴充性；從而確保網(wǎng)絡系統(tǒng)的升

53、級、調整與擴充的方便與可能，也保證了綜合布線系統(tǒng)在較長時間內的可用性與投資效益。本項目綜合布線系統(tǒng)選用基于國際標準的以雙絞線光纖為主要傳輸介質，支持語音、數(shù)據(jù)的傳輸。主配線架放置在商務綜合樓計算機網(wǎng)絡中心機房，在主配線架與分配線架之間采用光纖作為主干，分配線架至工作區(qū)信息端口以六類非屏蔽雙絞線連接。每個工作區(qū)將根據(jù)具體情況配備信息插座。6、電話系統(tǒng)為便于市場內部的聯(lián)系及對外聯(lián)絡的需要，從市話網(wǎng)引入2000對市話電纜進入市場。市話交接箱安裝在商務綜合樓內。各區(qū)辦公地點，酒店、商業(yè)鋪面、各別墅都引進電話線。7、有線電視系統(tǒng)有線電視網(wǎng)絡主要集中在別墅居住區(qū)域內。三、供、配電1、設計依據(jù)1.供配電系統(tǒng)

54、設計規(guī)范 gb50052-952.低壓配電裝置及線路設計規(guī)范 gb50054-953.10kv及以下變電所設計規(guī)范 gb50053-944.其他國家現(xiàn)行的有關設計規(guī)范及規(guī)定。5.各有關專業(yè)提供的設計協(xié)作資料2、供電2.1、負荷等級根據(jù)本項目各建筑物的使用性質，確定部分游樂設施、消防用電按二級負荷供電，其余按三級負荷供電。二級負荷供電均采用雙回路末端自動切入。 2.2、供電電源及電壓由附近35kv變電站以一回l0kv專線向景區(qū)供電。10kv電源線路采用yjv2210-370電力電纜由電纜溝敷設至本工程配電房。配電房內設有一臺自啟動柴油發(fā)電機組(160kw)，以確保二級負荷供電。2.3、供電負荷市

55、場等計算視在負荷：440kva。選用一臺scb9-630/10/0.4干式變壓器。2.4、繼電保護對用電設備采用短路、接地和過負荷等保護措施。計量方式：高壓設電度計量。2.5、無功補償采用低壓0.4kv電容器自動無功補償裝置，補償后10kv側功率因數(shù)達0.9以上。3、電力控制、照明及防雷接地3.1、配電方式采用電力電纜放射式供電。高壓開關柜采用zs1型，低壓屏采用mns型，動力箱采用xl-21型，照明箱采用kv4l型。3.2、照明接待中心、別墅、博物館、游樂中心等采用以高效熒光燈為主的光源，道路、圍墻采用氣體燈或白熾燈照明。各類用房照明按國家有關規(guī)范要求的照度進行設計。3.3、電纜導線選型及敷

56、設配電線路選用vv22-lkv,vv-lkv型銅芯電纜。室外電纜為直埋或沿電纜溝，室內配電導線均采用銅芯塑料導線。穿鋼管或難燃塑料管沿墻、地板內暗敷。3.4、接地或接零保護系統(tǒng)在電源入戶處保護、中性線應做重復接地，其接地電陰不大于1。接地采用tn-s系統(tǒng)。用地設備的金屬外殼、穿線鋼管、部分易產(chǎn)生靜電的設備均應通過接地干線接地，其接地電阻不大于1。3.5、建筑防雷本工程防雷等級為三類。 在屋面四周明敷12鍍鋅圓鋼作避雷帶：利用柱內之鋼筋作引f線：利用建筑物基礎作接地體，其接地電阻不大于1。若達不到要求，則增設人工接地極。第六章 運營方案開發(fā)建設是青洋湖景區(qū)建設不可或缺的前提，但它在很大程度上只是階段性的工作。就青洋湖景區(qū)持續(xù)發(fā)展而言，運營才是長期的、最根本、最重要的工作。運營