土地使用權(quán)的獲取

1、一、土地使用權(quán)的出讓一、土地使用權(quán)的出讓 1 1、土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土、土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。權(quán)出讓金的行為。第一節(jié)第一節(jié) 土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)的獲取2、土地使用權(quán)出讓的特征、土地使用權(quán)出讓的特征 土地所有權(quán)與使用權(quán)分離土地所有權(quán)與使用權(quán)分離 受讓主體的多樣性受讓主體的多樣性 土地使用權(quán)出讓是有償、有期的土地使用權(quán)出讓是有償、有期的 計(jì)劃性計(jì)劃性3、土地使用權(quán)出讓的基本原則、土地使用權(quán)出讓的基本原則v國家主權(quán)神圣不可侵犯

2、國家主權(quán)神圣不可侵犯v平等、自愿、有償平等、自愿、有償v所有權(quán)與使用權(quán)分離所有權(quán)與使用權(quán)分離v合理利用土地合理利用土地4、土地使用權(quán)出讓期限與方式、土地使用權(quán)出讓期限與方式（1）期限）期限（2 2）土地使用權(quán)出讓的方式）土地使用權(quán)出讓的方式 協(xié)議出讓：是指土地使用權(quán)的受讓方向協(xié)議出讓：是指土地使用權(quán)的受讓方向市、縣人民政府的土地管理部門提出有市、縣人民政府的土地管理部門提出有償使用土地的申請(qǐng)，雙方經(jīng)過協(xié)商達(dá)成償使用土地的申請(qǐng)，雙方經(jīng)過協(xié)商達(dá)成一致后出讓土地的行為。一致后出讓土地的行為。 招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓 是指市、縣土地管理部門向符合條件的不特定是指市、縣土地管理部門向符合條件的不特定單位發(fā)出要

3、約邀請(qǐng)或者面向社會(huì)公布招標(biāo)條件，單位發(fā)出要約邀請(qǐng)或者面向社會(huì)公布招標(biāo)條件，然后按照合法的招標(biāo)程序確定最佳中標(biāo)者并向然后按照合法的招標(biāo)程序確定最佳中標(biāo)者并向其出讓土地使用權(quán)的行為。其出讓土地使用權(quán)的行為。優(yōu)點(diǎn)：引進(jìn)了市場競爭機(jī)制，選擇余地較大優(yōu)點(diǎn)：引進(jìn)了市場競爭機(jī)制，選擇余地較大缺點(diǎn)：需要出讓和受讓雙方提前做好充分的準(zhǔn)缺點(diǎn)：需要出讓和受讓雙方提前做好充分的準(zhǔn)備工作，耗時(shí)較長，主觀因素較多，并且可能備工作，耗時(shí)較長，主觀因素較多，并且可能存在由于沒有符合要求的投標(biāo)者而流標(biāo)。存在由于沒有符合要求的投標(biāo)者而流標(biāo)。 拍賣出讓拍賣出讓 是指市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機(jī)構(gòu)是指市、縣土地管理部門或其委托

4、的拍賣機(jī)構(gòu)主持土地使用權(quán)拍賣，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)由主持土地使用權(quán)拍賣，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)由主持人宣布底價(jià)，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，主持人宣布底價(jià)，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓行為。行為。優(yōu)點(diǎn)：引進(jìn)了市場競爭機(jī)制，排除了主觀因素優(yōu)點(diǎn)：引進(jìn)了市場競爭機(jī)制，排除了主觀因素缺點(diǎn)：競投者可能由于決策時(shí)間倉促，使得競?cè)秉c(diǎn)：競投者可能由于決策時(shí)間倉促，使得競爭過于激勵(lì)，也可能由于叫價(jià)過高，無人出價(jià)爭過于激勵(lì)，也可能由于叫價(jià)過高，無人出價(jià)而流拍而流拍 掛牌出讓掛牌出讓 由市、縣土地管理部門或委托機(jī)構(gòu)發(fā)布掛牌公告，由市、縣土地管理部門或

5、委托機(jī)構(gòu)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受競買人的報(bào)價(jià)定的土地交易場所掛牌公告，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。優(yōu)點(diǎn)：一是掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利優(yōu)點(diǎn)：一是掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作開展；三是有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作 5、土地使用權(quán)出讓程

6、序、土地使用權(quán)出讓程序招標(biāo)出讓：招標(biāo)出讓： 發(fā)布招標(biāo)公告（通知）發(fā)布招標(biāo)公告（通知） 領(lǐng)取招標(biāo)文件領(lǐng)取招標(biāo)文件 投標(biāo)投標(biāo) 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 簽訂合同簽訂合同 登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證拍賣出讓拍賣出讓 發(fā)布拍賣公告發(fā)布拍賣公告 領(lǐng)取拍賣文件領(lǐng)取拍賣文件 舉行拍賣活動(dòng)舉行拍賣活動(dòng) 簽訂合同簽訂合同 登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證掛牌出讓掛牌出讓 發(fā)布掛牌公告發(fā)布掛牌公告 競買人提出申請(qǐng)，提交有關(guān)文件競買人提出申請(qǐng)，提交有關(guān)文件 競買競買 文件移交文件移交 登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證6、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓合同u標(biāo)的：坐落位置、宗地號(hào)、面積、界址及用途標(biāo)的：坐落位置、宗地號(hào)、面積、界址及用途u使用期限

7、使用期限u價(jià)款價(jià)款u使用條件使用條件u擔(dān)保方式及違約責(zé)任擔(dān)保方式及違約責(zé)任u其他內(nèi)容其他內(nèi)容7、土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)、土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利事人的權(quán)利（1）出讓方的權(quán)利）出讓方的權(quán)利 要求受讓方按合同規(guī)定按時(shí)繳納出讓價(jià)款要求受讓方按合同規(guī)定按時(shí)繳納出讓價(jià)款 對(duì)受讓方利用土地的情況行使監(jiān)督和檢查權(quán)對(duì)受讓方利用土地的情況行使監(jiān)督和檢查權(quán) 處罰權(quán)處罰權(quán) 合同規(guī)定的出讓年限期滿，無償收回土地使用權(quán)，合同規(guī)定的出讓年限期滿，無償收回土地使用權(quán)，并同時(shí)取得其地上的一切不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)并同時(shí)取得其地上的一切不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 對(duì)合同的爭議享有提請(qǐng)有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人對(duì)合同的爭議享有提請(qǐng)有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人

8、民法院起訴的權(quán)利民法院起訴的權(quán)利（2）受讓方的權(quán)利）受讓方的權(quán)利二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征1、以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)、以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需具備一定的條件、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需具備一定的條件u土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的

9、權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利內(nèi)容。擴(kuò)張其權(quán)利內(nèi)容。u按照出讓合同約定對(duì)土地進(jìn)行了投資開發(fā)按照出讓合同約定對(duì)土地進(jìn)行了投資開發(fā)u土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)土地使用權(quán)變更登記手續(xù)u轉(zhuǎn)入方應(yīng)當(dāng)依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收轉(zhuǎn)入方應(yīng)當(dāng)依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收u轉(zhuǎn)讓的目的在于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地轉(zhuǎn)讓的目的在于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地3、是平等民事主體之間的一種民事法律、是平等民事主體之間的一種民事法律行為行為4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入的條

10、件（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入的條件1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行2、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)手續(xù)3、轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收、轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收4、轉(zhuǎn)讓的目的、轉(zhuǎn)讓的目的（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式u出售出售u交換交換u贈(zèng)與贈(zèng)與u其他形式：土地入股聯(lián)建聯(lián)營；企業(yè)其他形式：土地入股聯(lián)建聯(lián)營；企業(yè)兼并；土地使用權(quán)繼承；用地單位合兼并；土地使用權(quán)繼承；用地單位合并、分立并、分立（五）土地使用權(quán)

11、轉(zhuǎn)讓的程序（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序 轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng) 簽訂轉(zhuǎn)讓合同簽訂轉(zhuǎn)讓合同 轉(zhuǎn)讓合同公證轉(zhuǎn)讓合同公證 繳納土地出讓金和土地增值稅繳納土地出讓金和土地增值稅 土地使用權(quán)變更登記土地使用權(quán)變更登記區(qū)別區(qū)別出讓出讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓行為主體行為主體政府及土地管理部政府及土地管理部門門境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，法律關(guān)系不平等，形成土地一級(jí)市場，形成土地一級(jí)市場，具有壟斷性地位具有壟斷性地位法律關(guān)系平等，是二法律關(guān)系平等，是二級(jí)市場的重要體現(xiàn)級(jí)市場的重要體現(xiàn)在市場所在市場所處層次不同處層次不同土地一級(jí)市場，受土地一級(jí)市場，受讓土地可以轉(zhuǎn)讓讓土地可以轉(zhuǎn)讓二

12、級(jí)市場，未經(jīng)出讓二級(jí)市場，未經(jīng)出讓方式取得及未按出讓方式取得及未按出讓合同投資開發(fā)的不得合同投資開發(fā)的不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓進(jìn)行轉(zhuǎn)讓年限年限按合同規(guī)定，不得按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定超過國家規(guī)定合同年限已使用年合同年限已使用年限剩余使用年限限剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出售、交換、贈(zèng)與出售、交換、贈(zèng)與（三）（三） 土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥1、土地使用權(quán)劃撥的概念、土地使用權(quán)劃撥的概念 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使

13、用權(quán)無償交付給交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用者使用的行為。2、土地使用權(quán)劃撥的特征、土地使用權(quán)劃撥的特征 沒有明確的期限沒有明確的期限 無須支付土地使用權(quán)出讓金無須支付土地使用權(quán)出讓金 不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押 兩種形式：一是在原集體土地上從事建兩種形式：一是在原集體土地上從事建設(shè)而發(fā)生的國有土地使用權(quán)劃撥設(shè)而發(fā)生的國有土地使用權(quán)劃撥 二是原本為國有的荒山、荒地以及原屬二是原本為國有的荒山、荒地以及原屬其他單位使用的國有土地的使用權(quán)的劃其他單位使用的國有土地的使用權(quán)的劃撥撥房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷一、土地征用

14、的含義一、土地征用的含義 是指國家為了公共利益的需要，按照法定是指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌绦蚝蜅l件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。國家所有的行為。（二）土地征用的特征（二）土地征用的特?土地征用具有強(qiáng)制性土地征用具有強(qiáng)制性 土地征用是一種政府行為土地征用是一種政府行為 轉(zhuǎn)移性轉(zhuǎn)移性 補(bǔ)償性補(bǔ)償性（三）土地征用程序（三）土地征用程序 建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目 用地用地 擬訂征地?cái)M訂征地 擬訂征地?cái)M訂征地 預(yù)審預(yù)審 申請(qǐng)申請(qǐng) 方案方案 協(xié)議協(xié)議 頒發(fā)土地頒發(fā)土地 出讓或出讓或 使用證使用證 劃撥土地劃撥土地（四）征地補(bǔ)償與安置費(fèi)用（四）征地補(bǔ)償與安

15、置費(fèi)用土地補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)征地管理費(fèi)征地管理費(fèi)稅費(fèi)稅費(fèi)二、城市房屋拆遷 拆遷是指國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或拆遷是指國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變土地使用性質(zhì)時(shí)，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)改變土地使用性質(zhì)時(shí)，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定轉(zhuǎn)移他人所有的房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。章的規(guī)定轉(zhuǎn)移他人所有的房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。（一）拆遷工作的基本原則（一）拆遷工作的基本原則 服從國家利益的原則服從國家利益的原則 符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改造的原則符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改造的原則 保護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的原則保護(hù)拆

16、遷當(dāng)事人合法權(quán)益的原則（二）拆遷的基本程序（二）拆遷的基本程序 申請(qǐng)規(guī)劃用地許可證申請(qǐng)規(guī)劃用地許可證 編制拆遷計(jì)劃與方案編制拆遷計(jì)劃與方案 申請(qǐng)房屋拆遷許可證申請(qǐng)房屋拆遷許可證 房屋拆遷審批房屋拆遷審批 發(fā)布公告發(fā)布公告 簽訂拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議簽訂拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議 實(shí)施房屋拆遷實(shí)施房屋拆遷 監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償1、補(bǔ)償對(duì)象：被拆除房屋及其附屬物的、補(bǔ)償對(duì)象：被拆除房屋及其附屬物的所有人所有人2、補(bǔ)償形式：、補(bǔ)償形式： 產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換 貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償 產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合3、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的

17、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)杭州市區(qū)杭州市區(qū)2005年上半年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)年上半年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià) 地段等級(jí)地段等級(jí) 地段范圍地段范圍 住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)一一市區(qū)一級(jí)土地及西湖風(fēng)景名市區(qū)一級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)一級(jí)土地勝區(qū)一級(jí)土地7200元元/平方米平方米二二市區(qū)二級(jí)土地及西湖風(fēng)景名市區(qū)二級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)二級(jí)土地勝區(qū)二級(jí)土地6500元元/平方米平方米三三市區(qū)三級(jí)土地市區(qū)三級(jí)土地5700元元/平方米平方米四四市區(qū)四級(jí)土地及西湖風(fēng)景名市區(qū)四級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)三級(jí)土地勝區(qū)三級(jí)土地4900元元/平方米平方米

18、五五市區(qū)五級(jí)土地及西湖風(fēng)景名市區(qū)五級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)四級(jí)土地勝區(qū)四級(jí)土地4500元元/平方米平方米六六市區(qū)六級(jí)土地及西湖風(fēng)景名市區(qū)六級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)五級(jí)土地勝區(qū)五級(jí)土地4100元元/平方米平方米七七市區(qū)七級(jí)土地市區(qū)七級(jí)土地3600元元/平方米平方米八八市區(qū)八級(jí)土地市區(qū)八級(jí)土地3000元元/平方米平方米九九市區(qū)九級(jí)土地市區(qū)九級(jí)土地2700元元/平方米平方米十十市區(qū)十級(jí)土地市區(qū)十級(jí)土地 2400元元/平方米平方米十一十一 市區(qū)十一級(jí)土地市區(qū)十一級(jí)土地2000元元/平方米平方米十二十二市區(qū)十二級(jí)土地市區(qū)十二級(jí)土地 1700元元/平方米平方米杭州市區(qū)杭州市區(qū)2005年度城市房屋拆遷臨時(shí)安置補(bǔ)

19、助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年度城市房屋拆遷臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單位：元單位：元/平方米（建筑面積）月平方米（建筑面積）月 地段等級(jí)地段等級(jí) 地段范圍地段范圍 住宅用房住宅用房 綜合用房綜合用房 商業(yè)用房商業(yè)用房 工業(yè)用房工業(yè)用房一一市區(qū)一級(jí)土地及西湖風(fēng)市區(qū)一級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)一級(jí)土地景名勝區(qū)一級(jí)土地16 67 11026二二市區(qū)二級(jí)土地及西湖風(fēng)市區(qū)二級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)二級(jí)土地景名勝區(qū)二級(jí)土地15 61 8224三三市區(qū)三級(jí)土地市區(qū)三級(jí)土地14556323四四市區(qū)四級(jí)土地及西湖風(fēng)市區(qū)四級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)三級(jí)土地景名勝區(qū)三級(jí)土地13475622五五市區(qū)五級(jí)土地及西湖風(fēng)市區(qū)五級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)四級(jí)土地

20、景名勝區(qū)四級(jí)土地12374021六六市區(qū)六級(jí)土地及西湖風(fēng)市區(qū)六級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)五級(jí)土地景名勝區(qū)五級(jí)土地 10303520七七市區(qū)七級(jí)土地市區(qū)七級(jí)土地7 25 26 19八八市區(qū)八級(jí)土地市區(qū)八級(jí)土地6202318九九市區(qū)九級(jí)土地市區(qū)九級(jí)土地5182216十十 市區(qū)十級(jí)土地市區(qū)十級(jí)土地4162015十一十一市區(qū)十一級(jí)土地市區(qū)十一級(jí)土地 3151813十二十二市區(qū)十二級(jí)土地市區(qū)十二級(jí)土地2131612杭州市區(qū)杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)單位：元單位：元/平方米平方米(建筑面積建筑面積)地段等級(jí)地段等級(jí) 地地 段段 范范 圍圍 住宅

21、房屋貨幣補(bǔ)償準(zhǔn)價(jià)住宅房屋貨幣補(bǔ)償準(zhǔn)價(jià) 一一 市區(qū)一級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)一級(jí)土地市區(qū)一級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)一級(jí)土地 5900 二二 市區(qū)二級(jí)土地及西湖風(fēng)景名稱區(qū)二級(jí)土地市區(qū)二級(jí)土地及西湖風(fēng)景名稱區(qū)二級(jí)土地 5200 三三 市區(qū)三級(jí)土地市區(qū)三級(jí)土地 4500 四四 市區(qū)四級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)三級(jí)土地市區(qū)四級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)三級(jí)土地 3700 五五 市區(qū)五級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)四級(jí)土地市區(qū)五級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)四級(jí)土地 3400 六六 市區(qū)六級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)五級(jí)土地市區(qū)六級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)五級(jí)土地 3100 七七 市區(qū)七級(jí)土地市區(qū)七級(jí)土地 2500 八八 市區(qū)八級(jí)土地市區(qū)八級(jí)土

22、地 1900 杭州市區(qū)杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷年度城市房屋拆遷臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位：元單位：元/平方米平方米(建筑面積建筑面積).月月地段地段 等級(jí)等級(jí) 地段范圍地段范圍 住宅住宅 用房用房 綜合綜合 用房用房 商業(yè)商業(yè) 用房用房 工業(yè)工業(yè) 用房用房 一一 市區(qū)一級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)一級(jí)土地市區(qū)一級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)一級(jí)土地 16 67 110 26 二二 市區(qū)二級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)二級(jí)土地市區(qū)二級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)二級(jí)土地 15 61 82 24 三三 市區(qū)三級(jí)土地市區(qū)三級(jí)土地 14 55 63 23 四四 市區(qū)四級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)三級(jí)土地市區(qū)四級(jí)土地

23、及西湖風(fēng)景名勝區(qū)三級(jí)土地 13 47 56 22 五五 市區(qū)五級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)四級(jí)土地市區(qū)五級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)四級(jí)土地 12 37 40 21 六六 市區(qū)六級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)五級(jí)土地市區(qū)六級(jí)土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)五級(jí)土地 10 30 35 20 七七 市區(qū)七級(jí)土地市區(qū)七級(jí)土地 7 25 26 19 八八 市區(qū)八級(jí)土地市區(qū)八級(jí)土地 6 20 23 18 據(jù)國土管理部門介紹，在土地價(jià)格上，有據(jù)國土管理部門介紹，在土地價(jià)格上，有三種：即區(qū)片綜合價(jià)（征地時(shí)的價(jià)格）、三種：即區(qū)片綜合價(jià)（征地時(shí)的價(jià)格）、基準(zhǔn)地價(jià)（政府指導(dǎo)價(jià)）、熟地總地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)（政府指導(dǎo)價(jià)）、熟地總地價(jià)（配套設(shè)施加上后的供地

24、價(jià)）。打個(gè)比喻（配套設(shè)施加上后的供地價(jià)）。打個(gè)比喻說，區(qū)片綜合價(jià)是礦石原料，而基準(zhǔn)地價(jià)說，區(qū)片綜合價(jià)是礦石原料，而基準(zhǔn)地價(jià)是煉成的一塊生鐵，熟地總地價(jià)則為制成是煉成的一塊生鐵，熟地總地價(jià)則為制成鐵耙或機(jī)器產(chǎn)品的價(jià)格。涉及農(nóng)民最直接鐵耙或機(jī)器產(chǎn)品的價(jià)格。涉及農(nóng)民最直接和最根本利益的是征地時(shí)的價(jià)格，即區(qū)片和最根本利益的是征地時(shí)的價(jià)格，即區(qū)片綜合價(jià)，它是征用集體土地所有權(quán)執(zhí)行的綜合價(jià)，它是征用集體土地所有權(quán)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)。 基準(zhǔn)地價(jià)：是指同一土地級(jí)別范圍內(nèi)同類用途的基準(zhǔn)地價(jià)：是指同一土地級(jí)別范圍內(nèi)同類用途的區(qū)域性國有土地使用權(quán)平均價(jià)格，是政府公布的區(qū)域性國有土地使用權(quán)平均價(jià)格，是政府公布的指導(dǎo)性價(jià)

25、格。不是具體某一宗地的市場價(jià)，是均指導(dǎo)性價(jià)格。不是具體某一宗地的市場價(jià)，是均質(zhì)區(qū)域內(nèi)不同等級(jí)、不同用途、不同條件下的平質(zhì)區(qū)域內(nèi)不同等級(jí)、不同用途、不同條件下的平均價(jià)格。均價(jià)格。該地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為市區(qū)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、該地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為市區(qū)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁出租、抵押、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁中土地評(píng)估的基礎(chǔ)，其中土地使用權(quán)以拍賣、招中土地評(píng)估的基礎(chǔ)，其中土地使用權(quán)以拍賣、招標(biāo)、掛牌等公開方式出讓時(shí)的實(shí)際價(jià)格，按成交標(biāo)、掛牌等公開方式出讓時(shí)的實(shí)際價(jià)格，按成交價(jià)格確定。價(jià)格確定。 區(qū)片綜合價(jià)：是征用集體土地所有權(quán)執(zhí)區(qū)片綜合價(jià)：是征用集體土地所

26、有權(quán)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。主要根據(jù)各地政府以不同地行的標(biāo)準(zhǔn)。主要根據(jù)各地政府以不同地段、地類、人均耕地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等段、地類、人均耕地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等情況，劃定區(qū)片，統(tǒng)一制定分片的情況，劃定區(qū)片，統(tǒng)一制定分片的“征征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”。需要說明的是區(qū)片。需要說明的是區(qū)片綜合價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)二者用途、含義不同。綜合價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)二者用途、含義不同。 4、城市房屋拆遷安置、城市房屋拆遷安置（1）安置對(duì)象：被拆除房屋的使用人）安置對(duì)象：被拆除房屋的使用人（2）安置形式）安置形式 一次性安置一次性安置 過渡安置過渡安置（3）安置標(biāo)準(zhǔn)）安置標(biāo)準(zhǔn)（4）安置費(fèi)用）安置費(fèi)用搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失搬

27、家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)嘉禾強(qiáng)制拆遷案嘉禾強(qiáng)制拆遷案重慶最牛釘子戶第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作一、前期工作的內(nèi)容和特點(diǎn)一、前期工作的內(nèi)容和特點(diǎn)（一）前期工作的主要內(nèi)容（一）前期工作的主要內(nèi)容u土地問題土地問題u規(guī)劃問題規(guī)劃問題u基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施問題基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施問題u融資問題融資問題u工程進(jìn)度問題工程進(jìn)度問題u保險(xiǎn)問題保險(xiǎn)問題（二）前期工作的特點(diǎn)（二）前期工作的特點(diǎn)1、多、多2、長、長3、變、變序序號(hào)號(hào) 項(xiàng)目項(xiàng)目主要內(nèi)容和要求主要內(nèi)容和要求審批機(jī)關(guān)審批機(jī)關(guān)1開發(fā)項(xiàng)目的確定開發(fā)項(xiàng)目的確定符合總體規(guī)劃符合總體規(guī)劃由本公司選擇由本公司選擇2可行性

28、論證可行性論證可行性初步研究可行性初步研究可行性研究可行性研究由本分公司開由本分公司開發(fā)部門進(jìn)行發(fā)部門進(jìn)行3立項(xiàng)立項(xiàng)本公司決策本公司決策計(jì)委計(jì)委4規(guī)劃用地規(guī)劃用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知數(shù)；數(shù)；建設(shè)用地許可證建設(shè)用地許可證地鎮(zhèn)用地批準(zhǔn)書地鎮(zhèn)用地批準(zhǔn)書規(guī)劃局規(guī)劃局規(guī)劃局規(guī)劃局區(qū)縣房地產(chǎn)管區(qū)縣房地產(chǎn)管理局理局5拆遷拆遷會(huì)同當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、?huì)同當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、居委?huì)共同進(jìn)行，居委會(huì)共同進(jìn)行，或委托市拆遷辦或委托市拆遷辦6勘察勘察委托勘察院進(jìn)行委托勘察院進(jìn)行7初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)本公司或委托設(shè)計(jì)本公司或委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行院進(jìn)行市規(guī)委市規(guī)委8技術(shù)設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)會(huì)同設(shè)計(jì)院會(huì)同設(shè)計(jì)院9施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)委托設(shè)計(jì)進(jìn)行

29、委托設(shè)計(jì)進(jìn)行平立剖報(bào)規(guī)平立剖報(bào)規(guī)劃局批劃局批10建設(shè)工程許可證建設(shè)工程許可證規(guī)劃局發(fā)規(guī)劃局發(fā)11開工許可證開工許可證市建委市建委12招標(biāo)工作招標(biāo)工作13土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證交土地使用費(fèi)交土地使用費(fèi)市房地產(chǎn)管市房地產(chǎn)管理局理局14銷售許可證銷售許可證市房地產(chǎn)管市房地產(chǎn)管理局理局第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與工程勘察、設(shè)計(jì)程勘察、設(shè)計(jì)一、工程勘察、設(shè)計(jì)的含義一、工程勘察、設(shè)計(jì)的含義 工程勘察：工程勘察：是指為滿足工程建設(shè)的規(guī)劃、施工、是指為滿足工程建設(shè)的規(guī)劃、施工、運(yùn)營及綜合活動(dòng)等方面的需要，對(duì)地形、地質(zhì)及運(yùn)營及綜合活動(dòng)等方面的需要，對(duì)地形、地質(zhì)及水文等狀況進(jìn)行測繪勘探、測試

30、，并提供相應(yīng)成水文等狀況進(jìn)行測繪勘探、測試，并提供相應(yīng)成果和資料的活動(dòng)。果和資料的活動(dòng)。 工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)是指運(yùn)用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，是指運(yùn)用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行綜工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行綜合性設(shè)計(jì)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)合性設(shè)計(jì)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件和圖紙的活動(dòng)。的設(shè)計(jì)文件和圖紙的活動(dòng)。二、工程勘察工作二、工程勘察工作（一）勘察工作的主要任務(wù)和目的（一）勘察工作的主要任務(wù)和目的 主要任務(wù)是正確反映地形、地質(zhì)

31、狀況、確主要任務(wù)是正確反映地形、地質(zhì)狀況、確保原始資料數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，結(jié)合實(shí)際地址保原始資料數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，結(jié)合實(shí)際地址情況和開發(fā)項(xiàng)目的具體要求，提出明確的情況和開發(fā)項(xiàng)目的具體要求，提出明確的評(píng)價(jià)、結(jié)論和建議；體現(xiàn)國家可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)、結(jié)論和建議；體現(xiàn)國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質(zhì)的評(píng)價(jià)工作。的戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質(zhì)的評(píng)價(jià)工作。 目的是為設(shè)計(jì)、施工提供精確的原始資目的是為設(shè)計(jì)、施工提供精確的原始資料、數(shù)據(jù)，使設(shè)計(jì)、施工工作得以順利料、數(shù)據(jù)，使設(shè)計(jì)、施工工作得以順利進(jìn)行，在保證開發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量進(jìn)行，在保證開發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量優(yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)省投資，優(yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)省投資，降

32、低造價(jià)，為項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)降低造價(jià)，為項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。效益。（二）勘察工作的主要程序（二）勘察工作的主要程序 承接勘察任務(wù)承接勘察任務(wù) 搜集已有資料，包括與該區(qū)相鄰地質(zhì)資料以備搜集已有資料，包括與該區(qū)相鄰地質(zhì)資料以備校核校核 現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要 出工前的準(zhǔn)備出工前的準(zhǔn)備 野外調(diào)查，測繪、勘探野外調(diào)查，測繪、勘探 試驗(yàn)、整理數(shù)據(jù)、分析資料試驗(yàn)、整理數(shù)據(jù)、分析資料 編制圖樣及編制勘察報(bào)告編制圖樣及編制勘察報(bào)告（三）勘察過程的分類（三）勘察過程的分類 資料分析資料分析 初步勘察初步勘察 詳細(xì)勘察詳細(xì)勘察 施工勘察施工勘察（四）勘察工作的具體內(nèi)容（四）勘察工

33、作的具體內(nèi)容 地形測量地形測量 工程勘察工程勘察 地下水、地表水的勘探地下水、地表水的勘探 氣象調(diào)查氣象調(diào)查三、工程設(shè)計(jì)工作三、工程設(shè)計(jì)工作（一）設(shè)計(jì)工作的原則和依據(jù)（一）設(shè)計(jì)工作的原則和依據(jù)（二）設(shè)計(jì)工作的基本內(nèi)容（二）設(shè)計(jì)工作的基本內(nèi)容1、總體設(shè)計(jì)、總體設(shè)計(jì) 內(nèi)容包括：建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、主要內(nèi)容包括：建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、主要建筑物及構(gòu)筑物、公用和輔助工程、建筑物及構(gòu)筑物、公用和輔助工程、“三廢三廢”治理及環(huán)境保護(hù)方案、占地面治理及環(huán)境保護(hù)方案、占地面積設(shè)計(jì)、總圖布置、工程進(jìn)度和配合要積設(shè)計(jì)、總圖布置、工程進(jìn)度和配合要求、投資估算等。求、投資估算等。2、單體設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)3、建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)、

34、建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)4、抗震設(shè)防、抗震設(shè)防第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工準(zhǔn)備工作施工準(zhǔn)備工作一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工招投標(biāo)一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工招投標(biāo)（一）招標(biāo)投標(biāo)的基本概念（一）招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定”開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”這這一標(biāo)的一標(biāo)的,招請(qǐng)若干個(gè)施工單位進(jìn)行報(bào)價(jià)競招請(qǐng)若干個(gè)施工單位進(jìn)行報(bào)價(jià)競爭爭,由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者,并與之達(dá)并與之達(dá)成協(xié)議成協(xié)議,簽定施工合同簽定施工合同,按合同實(shí)施按合同實(shí)施.（二）開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方式（二）開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方式1、公開招標(biāo)、公開招標(biāo) 開發(fā)商本身或其委托招標(biāo)單位，通過海報(bào)、開發(fā)商本身或其委

35、托招標(biāo)單位，通過海報(bào)、報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)通告寄公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)通告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司。給具有投標(biāo)潛力的某些公司。2、邀請(qǐng)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo) 是由開發(fā)商或其委托的招標(biāo)單位向所信是由開發(fā)商或其委托的招標(biāo)單位向所信任的、具有相應(yīng)資格的施工單位發(fā)送招任的、具有相應(yīng)資格的施工單位發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請(qǐng)函，要求其參加開標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請(qǐng)函，要求其參加開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競爭的一種發(fā)包方式。發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競爭的一種發(fā)包方式。3、議標(biāo)、議標(biāo) 是由招標(biāo)單位或投標(biāo)單位的有關(guān)上級(jí)主是由招標(biāo)單位或投標(biāo)單位的有關(guān)上級(jí)主管部門，向招標(biāo)單位（即開發(fā)商）推薦管部門，向招標(biāo)單位（即開發(fā)商）推薦或指定投標(biāo)單位?；蛑付ㄍ稑?biāo)單位。 適用于少數(shù)保密性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目適用于少數(shù)保密性較