房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

1、近期房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析 我國(guó)近幾年與房地產(chǎn)有關(guān)的調(diào)控政策（一） 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)調(diào)控政策自2008年9月起不到3個(gè)月時(shí)間內(nèi)，央行連續(xù)五次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，累計(jì)幅度達(dá)到2.16%。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率也下調(diào)3%左右。2008年12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了131好文件關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，對(duì)牽涉房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整，其內(nèi)容主要包括：1、 對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下線可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0、7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0、27個(gè)百分點(diǎn)。2、 對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)

2、節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定實(shí)行一年的減免政策，其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。3、 對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住房暫免征收印花稅、增值稅、住房公積金貸款利率，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。（二） 抑制房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)調(diào)控政策2009年12月9日，國(guó)家出臺(tái)政策取消二手房市場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅的稅收優(yōu)惠。2009年12月14日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議明確表態(tài)“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。2010年1月18日、

3、2月25日，央行連續(xù)兩次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010年2月中國(guó)銀行率先下發(fā)通知，將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折調(diào)整為8.5折，3月8日又有7家銀行相繼取消了首套房貸的七折利率優(yōu)惠。2010年伊始，國(guó)務(wù)院發(fā)文重申二套房貸首付不低于四成，各銀行為了收緊，嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款相關(guān)政策，即首付不低于四成，利率嚴(yán)格按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，并取消改善類(lèi)住房的概念，改善型住房統(tǒng)一按二套房來(lái)處理。2010年兩會(huì)總理政府工作報(bào)告中指出：要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析（一） 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響2008年金融危機(jī)后，我國(guó)

4、經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要包括連續(xù)下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、降低契稅、營(yíng)業(yè)稅減免、首套及改善型購(gòu)房按揭利率7折優(yōu)惠等。2009年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)政策延續(xù)了這一政策基調(diào)。1、 寬松的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其開(kāi)發(fā)投資建設(shè)需要的巨額資金通過(guò)融資取得。因此，“連續(xù)五次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率”的寬松貨幣政策，大大降低了房地產(chǎn)業(yè)的融資成本，擴(kuò)大了房地產(chǎn)卡發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。2009年112月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金57127.6億元，同比增長(zhǎng)44.2%，其中國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的

5、占比分別為19.78%、0.28%31.34%和48.07%。從同比增長(zhǎng)情況來(lái)看，在占比最大的其他資金中，定金及預(yù)收款15913.9億元，同比增長(zhǎng)63.1%，增幅同比提高了76.0個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款8402.9億元，同比增長(zhǎng)116.2%，增幅同比提高了145.9個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款11292.7億元，同比增長(zhǎng)48.5%，增幅同比提高了45.1個(gè)百分點(diǎn)。而企業(yè)自籌資金17906億元，同比增長(zhǎng)16.9%，增幅同比回落11.2個(gè)百分點(diǎn)。寬松的貨幣政策，使得國(guó)內(nèi)貸款和其他資金大幅增加（尤其是個(gè)人按揭貸款的增加），加大了2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的來(lái)源。資金來(lái)源的擴(kuò)大在很大程度上增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供

6、給。2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅由年初最低逐月增加，商品房屋新開(kāi)工面積和竣工面積增幅均比去年增加。其中，商品房施工面積31.96億平方米，同比增長(zhǎng)12.8%，增幅略低于去年同期；新開(kāi)工面積11.54億平方米，同比增長(zhǎng)12.5%，增幅增加10個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積7.02億平方米，同比增長(zhǎng)5.5%，增幅增加9個(gè)百分點(diǎn)。2、購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求包括兩種，一種為用于滿(mǎn)足或改善自身居住條件的消費(fèi)型需求，一種為用于投資目的的投資型需求。降低契稅、營(yíng)業(yè)稅減免、首套及改善型購(gòu)房按揭利率7折優(yōu)惠等一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，降低了首次購(gòu)房者及改善型及投資型二次購(gòu)房者的購(gòu)房成本，增加了其支付能

7、力，其中營(yíng)業(yè)稅減免的優(yōu)惠政策降低了二手房的交易成本大大刺激了投資型需求。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，購(gòu)買(mǎi)成本和交易成本的降低有利于提升購(gòu)房需求。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷(xiāo)售面積大幅增加。全年商品房銷(xiāo)售面積93713萬(wàn)平方米，同比增加42.1%增幅增加62個(gè)百分點(diǎn)。其中，111月現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為20129萬(wàn)平方米，同比增加47%，增幅增加66個(gè)百分點(diǎn)；期房銷(xiāo)售面積為55074萬(wàn)平方米，同比增加55%，增幅增加73個(gè)百分點(diǎn)。逐月數(shù)據(jù)看，2009年商品房銷(xiāo)售面積自3月份起同比增加，增幅逐月增加。2009年，受個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整的影響，各地二手房交易量于3月份出現(xiàn)大幅增加，之后各月二手房市場(chǎng)

8、持續(xù)活躍。交易規(guī)模創(chuàng)下近年來(lái)的新高。3、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響 從以上分析可以看出，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策同時(shí)增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。但在過(guò)去見(jiàn)年里，房?jī)r(jià)一度過(guò)高，積攢了大量的潛在購(gòu)房需求。當(dāng)降低契稅、營(yíng)業(yè)稅減免、首套及改善型購(gòu)房按揭利率7折等購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策一出臺(tái)，這些潛在的購(gòu)房需求瞬間得到釋放，加上現(xiàn)期購(gòu)房需求的快速增加，全年房?jī)r(jià)同比上漲1.53%。（二） 抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響2009年底到2010年初，購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的到期、央行的兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及政府“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”的決心，都表明我國(guó)房地產(chǎn)政策將逐步由寬松走向收緊。2010年12月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源

9、中，除利用外資出現(xiàn)同比下滑、企業(yè)自籌資金增速低于20002008年平均水平之外，各類(lèi)資金來(lái)源均呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是應(yīng)行貸款和定金及預(yù)收款仍保持高速增長(zhǎng)。但值得注意的是，隨著政策的收緊，銀行貸款總體規(guī)模在縮小、個(gè)人按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款也在結(jié)構(gòu)性收緊，致使資本市場(chǎng)再融資的難度加大，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源將明顯收緊，這勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求來(lái)看，2010年12月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積7155萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.2%，增幅比去年全年回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。12月，商品房銷(xiāo)售額4116億元，同比增長(zhǎng)70.2%，增幅比去年全年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。這表明購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的取消降

10、低了購(gòu)房者的支付能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求隨之回落。進(jìn)入2010年后，房地產(chǎn)業(yè)整體呈降溫趨勢(shì)。2010年2月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售間隔同比上漲10.7%，漲幅比1月份擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比漲0.9%，漲幅比一月份所賜奧0.4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)樓市環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下降趨勢(shì)?？偨Y(jié)2008年底我國(guó)政府出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，使2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了快速?gòu)?fù)蘇，但同時(shí)也產(chǎn)生了新的問(wèn)題。首先，自2009年3月份以來(lái)，大量投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)，拉動(dòng)很多地區(qū)（尤其是東部一些大城市）的新建商品房和二手住房的成交價(jià)格迅猛上漲。2009年住宅價(jià)格逐月回升，全年新建住宅和二手住宅價(jià)格分別累計(jì)上漲9.0%和6.9%。其次，略高的房?jī)r(jià)又遏制了中低收入者的自住型的購(gòu)房消費(fèi)需求，同時(shí)嚴(yán)重制約著其他的消費(fèi)支出，不利于擴(kuò)大內(nèi)需。2009年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)