思南官井舊城改造可行性研究報(bào)告

1、思南官井舊城改造思南官井舊城改造 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 目錄目錄 第一章第一章 總總 論論.1 1.11.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱.1 1.21.2 項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況.1 1.31.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與范圍可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與范圍.1 1.41.4 建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)地點(diǎn).2 1.51.5 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模.2 第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性.3 2.12.1 思南縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r思南縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r.3 2.22.2 思南縣城總體規(guī)劃布局思南縣城總體規(guī)劃布局.5 2.32.3 工程建設(shè)的必要性工程建設(shè)的必要性.6 第三章第

2、三章 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容.8 第四章第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目選址及建設(shè)條件.9 4.14.1 選址選址.9 4.24.2 項(xiàng)目建設(shè)工程條件項(xiàng)目建設(shè)工程條件.9 4.34.3 項(xiàng)目建設(shè)市政條件項(xiàng)目建設(shè)市政條件.10 第五章第五章 工程方案工程方案.11 5.15.1 區(qū)域概況區(qū)域概況.11 5.25.2 總平面布置總平面布置.11 5.35.3 建筑方案建筑方案.12 5.45.4 結(jié)構(gòu)方案結(jié)構(gòu)方案.13 5.55.5 給排水及消防給排水及消防.14 5.65.6 供配電及弱電供配電及弱電.16 5.75.7 暖通、空調(diào)暖通、空調(diào).19 第六章第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)

3、與消防安全環(huán)境影響評(píng)價(jià)與消防安全.21 6.16.1 環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià).21 6.26.2 編制依據(jù)編制依據(jù).21 6.36.3 項(xiàng)目主要污染源及污染物項(xiàng)目主要污染源及污染物.21 6.46.4 環(huán)境保護(hù)措施環(huán)境保護(hù)措施.22 6.56.5 消防消防.22 第七章第七章 節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施.25 7.17.1 節(jié)水措施節(jié)水措施.25 7.27.2 電氣節(jié)能措施電氣節(jié)能措施.25 7.37.3 空調(diào)節(jié)能措施空調(diào)節(jié)能措施.25 7.47.4 建筑節(jié)能建筑節(jié)能.26 第八章第八章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.27 8.18.1 投資估算投資估算.27 8.28.2 資金籌措資

4、金籌措.27 第一章第一章 總總 論論 1.11.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 思南縣官井片區(qū)舊城改造一期工程 1.21.2 項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況 1.2.11.2.1 項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位 貴州鴻昌園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 1.2.21.2.2 工程概況工程概況 本項(xiàng)目用地位于貴州省銅仁市思南縣思唐鎮(zhèn)府后街，用地面積約 為 5006.04 平方米，建設(shè)用地面積 4992.81 平方米。用地沿東西方向 呈一長(zhǎng)條形，地勢(shì)高差大，東西向最大高差近 50 米。用地西面為環(huán) 城路，東面為府后街，地塊上無(wú)高壓線，場(chǎng)地周邊交通條件十分優(yōu)越， 城市配套設(shè)施完備。 1.31.3 可行性研究

5、報(bào)告編制依據(jù)與范圍可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與范圍 1.3.11.3.1 工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50180-93 民用建筑設(shè)計(jì)通則jb 50325-2005 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50016-2006（2006 年版） 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50045-95（2005 年版） 住宅建筑規(guī)范gb50368-2005 民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）jgj2695 城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范jgj50-2001、j114-2001 地下工程防水技術(shù)規(guī)范gb50108-2001 貴州省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)dbj52-49-2008 其他相關(guān)的國(guó)家

6、、地方法令法規(guī)。 1.3.21.3.2 編制范圍編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，本可研對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必 要性、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部條件、總平面布置、公用工程、環(huán)境保護(hù)、 投資估算、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行詳細(xì)的研究論證，并提出基本結(jié)論和 合理化建議，供業(yè)主和政府及有關(guān)部門決策時(shí)參考。 1.41.4 建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)地點(diǎn) 擬建地點(diǎn)：思南縣城府后街 1.51.5 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 總用地面積 5006.04 平方米，總建筑面積 31398.52 平方米，建 筑層數(shù)：a 棟-1+4+27f，b 棟-1+1+5+1f，c 棟-4+2+24f。 第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性

7、2.12.1 思南縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r思南縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 2.1.12.1.1 位置范圍位置范圍 思南縣地處貴州省東部銅仁地區(qū)西南部，地處武陵山腹地，烏江 流域的中心地帶，東經(jīng) 10752-10828，北 2732-28 10，周邊分別與印江市、石阡縣、鳳岡縣和德江縣接壤。 思南縣委、政府設(shè)思塘鎮(zhèn)，東鄰國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)梵凈山，西倚 歷史文化名城遵義，南靠泉都石阡，北順烏江經(jīng)沿河達(dá)重慶涪陵入長(zhǎng) 江。銅遵公路干線橫穿縣境東西，黃金水道烏江縱貫?zāi)媳?，是黔東北 聯(lián)系湘、渝、川的水陸交通要塞。境內(nèi)山川秀麗，氣候溫和，土地肥 沃，思南儺壇戲?qū)⒆诮虄x式與世俗劇目夾雜于間，唱、念、做、打無(wú) 不具備，時(shí)有踩刀

8、、溜鏵、翻叉等特技表演，其宗教儀式撲朔迷離， 表演藝術(shù)詼諧端莊，面具式樣多彩紛呈，得到了國(guó)內(nèi)專家和日本、韓 國(guó)等國(guó)學(xué)者的一致贊嘆，被譽(yù)為“中國(guó)戲劇的活化石”。 2.1.22.1.2 行政區(qū)劃、面積、人口行政區(qū)劃、面積、人口 思南縣現(xiàn)轄 14 個(gè)民族鄉(xiāng)，13 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?64 萬(wàn)，全縣地域面積 達(dá) 2230.5 平方公里。 2.1.32.1.3 自然條件及資源自然條件及資源 思南縣地處貴州高原向湘西丘陵過(guò)渡的大斜坡地帶的北部邊緣區(qū)， 在武陵山脈和大婁山脈之間，南北走向的烏江即為兩大山脈的自然分 界線，整個(gè)地勢(shì)受烏江切割的影響，北東西三面較高，中間烏江河谷 較低。最高海拔 1363 米，最低海拔

9、 340 米，相對(duì)高差 1023 米。地貌 類型以溶蝕、侵蝕山地和丘陵地貌為主。 氣候溫和，年均氣溫 17.8，年均降雨量 1154.3 毫米，無(wú)霜期 290 天。適宜稻谷、玉米、薯類、油菜、桑蠶、中藥材、林木、果蔬、 畜牧等生產(chǎn)，是貴州省著名的商品糧、蠶桑、商品牛、商品豬生產(chǎn)基 地 。 土壤類型共有 5 個(gè)土類，15 個(gè)亞類，34 個(gè)土屬，82 個(gè)土種，主 要土壤類型有黃壤，占土壤面積 62.95%，水稻土占土壤總面積 22.10%， 其次是石灰土、紫色土、潮土等。 煤炭資源豐富，遍布境內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已探明蘊(yùn)藏總量達(dá) 2636 萬(wàn)噸， 煤層穩(wěn)定，煤質(zhì)優(yōu)良。礦產(chǎn)資源主要有煤、鐵、雄雌黃、重晶石、冰

10、 洲石、大理石等。 水能資源豐富，有大小江河 284 條，河道總長(zhǎng) 533 公里，自然落 差大，水能理論蘊(yùn)藏量高達(dá) 140 余萬(wàn)千瓦。全縣有大小水利工程 1005 處，灌溉面積達(dá) 12000 公頃。 旅游資源十分豐富，賦有獨(dú)特的人文景觀、自然景觀和濃郁的民 族風(fēng)情。境內(nèi)有神奇瑰麗的烏江山峽，千姿百態(tài)的天然溶洞，巧奪天 工的石林景觀等。 思南縣共轄 13 個(gè)鎮(zhèn) 14 個(gè)民族鄉(xiāng)，有漢、土家、仡佬等 17 個(gè)民 族。2005 年全縣總?cè)丝?63.0 萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為 14.0。其中 農(nóng)業(yè)人口為 47.25 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口為 15.75 萬(wàn)人，人口密度為 289 人/平方公里。糧食生產(chǎn)由簡(jiǎn)單的

11、數(shù)量型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。工業(yè)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)方式將由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，進(jìn)入了一個(gè)新的轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。 2005 年，思南縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例為 55：26：19。 2009 年，全縣生產(chǎn)總值 33.9 億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 31.68 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 8.6 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá) 10104 元和 2539 元。 2.22.2 思南縣城總體規(guī)劃布局思南縣城總體規(guī)劃布局 2.2.12.2.1 城市性質(zhì)城市性質(zhì) 思南縣城是黔東部經(jīng)濟(jì)區(qū)物資貿(mào)易和交流中心之一；以發(fā)展高附 加值的農(nóng)副產(chǎn)品為主導(dǎo)，并形成以歷史名人為依托的地域特色文化產(chǎn) 業(yè)；逐步成為銅仁經(jīng)濟(jì)區(qū)的

12、重要城市之一。 2.2.22.2.2 用地規(guī)模用地規(guī)模 2009 年，全縣建設(shè)用地總規(guī)模 11239 公頃，到 2010 年和 2020 年， 建設(shè)用地總規(guī)模分別達(dá) 11748 公頃和 13000 公頃。 2.2.32.2.3 城市對(duì)外交通及通訊城市對(duì)外交通及通訊 思南交通便利，省道遵銅干線公路縱貫東西，縣道思石公路正在 實(shí)施油路提級(jí)改造，全縣 27 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通公路，境內(nèi)公路總長(zhǎng) 3841 多公里，銅遵公路貫穿全境，連接川黔，湘黔鐵路，326 國(guó)道從縣境 北西附近經(jīng)過(guò)，303 省道從縣城穿過(guò)，西接 326 國(guó)道，東至印江縣， 也是遵義至銅仁的主要交通干線。g56 杭瑞高速（杭州瑞麗）思南 至

13、遵義段正在建設(shè)之中，建成之后將大大縮短思南與東部沿海發(fā)達(dá)城 市的旅程時(shí)間，同時(shí)也將提升思南的交通地位；思南水運(yùn)交通便利， 全縣有通航水域 137 公里，200 噸客貨輪可順江直達(dá)重慶、武漢、上 海等地。境內(nèi)水運(yùn)以烏江為骨架，通航水域 137 公里，其中烏江思南 段 78 公里，水面寬 200-340 米；有客貨碼頭 8 座，各類船只數(shù)百艘， 200 噸級(jí)下貨輪暢通無(wú)阻，經(jīng)沿河至涪陵入長(zhǎng)江。 “十五”期間，建設(shè)移動(dòng)基站 74 個(gè)，發(fā)展了 vpmn 網(wǎng)，移動(dòng)通信 網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通移動(dòng)電話，全縣移動(dòng)用戶已達(dá)到 3 萬(wàn)戶，聯(lián)通用戶 1 萬(wàn)戶，固定電話用戶 2.6 萬(wàn)戶，小靈通用戶 1 萬(wàn)戶，寬帶用戶 0

14、.12 萬(wàn)戶。全縣交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 30592 門，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通程控電話。完成了 336 個(gè)行政村通訊設(shè)施建設(shè)，建設(shè)了農(nóng)村無(wú)線固定電話接入網(wǎng)、車載 電話、傳輸光纖化、數(shù)字、數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)、數(shù)據(jù)自動(dòng)監(jiān)測(cè)為一體的現(xiàn)代 通信網(wǎng)絡(luò)。 2.32.3 工程建設(shè)的必要性工程建設(shè)的必要性 2.3.12.3.1 本工程的建設(shè)本工程的建設(shè)可改善思南居住條件可改善思南居住條件 為了加快思南縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，改善居住環(huán)境，提高辦事效率， 推動(dòng)官井片區(qū)建設(shè)，發(fā)展節(jié)能新城市。本工程的實(shí)施正是作為改善思 南居民居住環(huán)境的必要條件，將為改造思南人民的居住條件提供有力 保障。保障思南工作有力、生活有序、有效的展開，促進(jìn)思南經(jīng)濟(jì)社 會(huì)的發(fā)

15、展。 本項(xiàng)目的建設(shè)，能完善思南縣部分城市功能，是保證思南人民正 常生產(chǎn)、生活的需要。 2.3.22.3.2 本工程的建設(shè)可以提高就業(yè)率，支持思南經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展本工程的建設(shè)可以提高就業(yè)率，支持思南經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展 經(jīng)過(guò)近30年的改革發(fā)展，尤其是近幾年西部大開發(fā)的機(jī)遇，思南 縣已經(jīng)成為銅仁地區(qū)較有影響力的城市之一。 隨著西部大開發(fā)和城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，思南縣委、縣政府審 時(shí)度勢(shì)提出了以“雙擁模范縣”為特色的新時(shí)期的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)；隨著 思南縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)的加快、城市化速度的提高、城市 化模式的轉(zhuǎn)變；隨著城市的不斷發(fā)展，開發(fā)具有市場(chǎng)發(fā)展前景的辦公 區(qū)成為思南縣建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急；隨著城市規(guī)劃思

16、想的發(fā)展，人們逐漸 認(rèn)識(shí)到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的辦公環(huán)境；隨著這 幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們?cè)跐M足自我需求的同時(shí)，更加 注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡(luò)，盡可能減少對(duì)環(huán) 境的破壞。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一市場(chǎng)調(diào)查一市場(chǎng)調(diào)查 目前思南縣城住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在 100m2以下的占總量的 12%,住宅面積在 101-120 m2的占總量的 39%,121-140 m2占總量的 31%,141 m2的上的占總量的 18%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,101m2-140m2的 住宅面積目前是思南縣城住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。 購(gòu)房

17、者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù) 我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格 在 20 萬(wàn)以下的占 26%,承受總價(jià)格在 21-30 萬(wàn)之間的占 35.5%，承受 總價(jià)格在 31-40 萬(wàn)的占 30.50%，承受總價(jià)格在 41 萬(wàn)以上的占 8%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示,思南縣城購(gòu)房者所能承受的價(jià)格主要在 20- 30 萬(wàn)之間，其為購(gòu)房者的主要承受范圍。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在地官井舊城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng) 目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2010 年思南縣城住宅平均價(jià)格為 2000 元左右/平方米。 2010 年第四季度江岸名都樓盤銷售均價(jià)在 2700-

18、3300 元/平方米， 且銷售情況良好：金輝疊翠園均價(jià)在 2400-2700 元/平方米且銷售情 況同樣良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該 區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體?？傮w而言，思南縣城新建樓盤本年度價(jià) 格都有所提高。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)高層化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。 二產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)二產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前思南縣房地產(chǎn)投資大幅增加，為銅仁地區(qū)最為活 躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，2001 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 39.47 億 元，比去年同期增長(zhǎng) 47.17%，施工面積達(dá)到 958.2 萬(wàn)平方米。2002 年總投資額為 132.5 億元，同比增長(zhǎng) 14.9%。其中住宅投資 99.3

19、9 億 元，同比增長(zhǎng) 15.4%，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 13.65 億元， 占總投資的 10.3%.從銷售投資比率來(lái)看，98 年銷售額只占到投資額 的 43.78%，99 年上升到 60%，在 2002 年，全市銷預(yù)售總面積為 759.32 萬(wàn)（其中住宅銷售面積 393.13 萬(wàn)）同比增長(zhǎng) 17.17%；總 銷售額為 118.55 億元，同比增長(zhǎng) 26.62%。虹景花園、華城花園、康 居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司 的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì) 更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度， 居民購(gòu)房能

20、力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合 市場(chǎng)需求，銷售前景良好。 三價(jià)格預(yù)測(cè)三價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今年思南縣還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng) 目水平與 2010 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì) 上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)思南縣房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年思南 縣基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居 民重新置業(yè)，為思南縣商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致思南縣商 品房?jī)r(jià)格繼續(xù)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從原因上看，主要有五： 1.1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集 中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 2.2.需求

21、量大。從目前思南縣房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 84.6%的 消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多 的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住 房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋 放出來(lái)。 3.3.購(gòu)買力的增強(qiáng)，按揭的作用。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增 加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀 行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力 度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。 4.4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔

22、的目光審視、 評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終 導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。 5.5.競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛 入駐思南以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于思南縣人口眾多，消 費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入思南。 使思南房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi) 房屋銷售大約每平方米 2500 元左右。 四競(jìng)爭(zhēng)力分析四競(jìng)爭(zhēng)力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入思南。由于思南縣人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加 上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐思南以 爭(zhēng)奪市場(chǎng)。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高

23、整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目 前在思南居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú) 論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高 的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和省內(nèi)外的 著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng) 效果。 鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度， 根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開 發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周 邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而 周邊地段由于

24、武漢近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠， 與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求， 具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。據(jù)此我們有 理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 五市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析五市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 1.1.該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白 領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員， 以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來(lái),教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定， 同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位 置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。

25、2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新 科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們 都屬于高收入階層。 3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中 年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。 4）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性.安全性的要求以 外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順 利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì) 要求也比較高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投 資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大. 2.2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在

26、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是 長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù) 能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨 脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這 就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 3.3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假 如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 第三章第三章 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 總用地面積 5006.04 平方米，總建筑面積 31398.52 平方米，建 筑層數(shù)：a 棟-1+4+27f，b 棟-1+1+5+1f，c 棟-4+2+24f。 用地沿東西方向呈一長(zhǎng)條形，地勢(shì)高

27、差大，東西向最大高差近 50 米。用地西面為環(huán)城路，東面為府后街，地塊上無(wú)高壓線，場(chǎng)地周邊 交通條件十分優(yōu)越，城市配套設(shè)施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設(shè)場(chǎng) 地。 本項(xiàng)目是由三棟主樓及附屬設(shè)施多層建筑組成綜合樓建設(shè)項(xiàng)目。 總建筑面積 32617.2 平方米；建筑類別二類；高層辦公樓和地下停車 庫(kù)防火等級(jí)六級(jí)，多層辦公樓防火等級(jí)二級(jí)。 居民用房設(shè)置為商業(yè)、多層住宅、高層住宅、半地下室、地下車 庫(kù)等，可容納戶數(shù) 224 戶。 建筑容積率 5.75，建筑密度為 31.9%，綠地率為 32.9%。 第四章第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 4.14.1 選址選址 項(xiàng)目專家組會(huì)同思南縣發(fā)展計(jì)劃局、

28、規(guī)劃局、貴州鴻昌園房地產(chǎn) 開發(fā)有限責(zé)任公司等部門有關(guān)人員一起進(jìn)行了反復(fù)考察論證，并報(bào)思 南縣委、縣政府。將在貴州省銅仁市思南縣思唐鎮(zhèn)府后街劃撥建設(shè)官 井片區(qū)舊城改造工程。其理由如下： 4.1.1 本項(xiàng)目用地位于貴州省銅仁市思南縣思唐鎮(zhèn)府后街，土地 權(quán)屬清楚，建設(shè)官井片區(qū)舊城改造工程不需新征土地。 4.1.2 由于該地址位于思南縣思唐鎮(zhèn)府后街，交通非常便利。 4.1.3 水電等設(shè)施齊全，能滿足官井片區(qū)舊城改造工程的用電、 用水要求。 4.24.2 項(xiàng)目建設(shè)工程條件項(xiàng)目建設(shè)工程條件 4.2.14.2.1 地形地貌地形地貌 整個(gè)用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長(zhǎng)約 112 米，東西寬約 136 米， 用地

29、面積約為 5006.04 平方米。場(chǎng)地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐 級(jí)升起。場(chǎng)地最高高程為 473.5 米，最低高程為 425.0 米，最大高差 近 50 米，用地高差較大。 4.2.24.2.2 氣象與水文氣象與水文 場(chǎng)地屬亞熱帶山區(qū)型季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明， 年均氣溫 17.8，年均降雨量 1154.3 毫米，無(wú)霜期 290 天，水能資 源豐富。 4.2.34.2.3 植被植被 項(xiàng)目區(qū)域光熱充足，以林、糧、經(jīng)濟(jì)作物為主，植被以馬尾松為 主，其間有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍貴樹種很多。 4.2.44.2.4 地震地震 據(jù)場(chǎng)地及周邊地表調(diào)查，場(chǎng)地及其附近地段未發(fā)現(xiàn)斷層、

30、滑坡、 泥石流、構(gòu)造破碎帶、滾石等不良地質(zhì)作用。 4.2.54.2.5 建設(shè)材料和運(yùn)輸條件建設(shè)材料和運(yùn)輸條件 本項(xiàng)目建設(shè)材料交通運(yùn)輸便利，周圍盛產(chǎn)石料，產(chǎn)品規(guī)格可滿足 本工程需要。此外，項(xiàng)目地區(qū)有大型的建材市場(chǎng)，具有充足的資源， 路基所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區(qū)均有相應(yīng)的生產(chǎn) 廠家供給，并能滿足建材質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。 本項(xiàng)目筑路材料主要采用公路運(yùn)輸方式，項(xiàng)目所屬地公路比較發(fā) 達(dá)，完全可以滿足本項(xiàng)目建設(shè)期間材料運(yùn)輸要求。 4.34.3 項(xiàng)目建設(shè)市政條件項(xiàng)目建設(shè)市政條件 4.3.14.3.1 供電、供水和排水供電、供水和排水 本項(xiàng)目用電量不大，建設(shè)用電和生活用電不成問(wèn)題。供水能得到 保

31、證，城市水廠就在項(xiàng)目附近。排水可通過(guò)城市污水管網(wǎng)排出進(jìn)入城 市污水處理廠。 4.3.24.3.2 市政交通條件市政交通條件 項(xiàng)目所在地南臨思南縣城老城區(qū)，位于新城開發(fā)區(qū)，市政交通條 件十分便利。 4.3.34.3.3 郵電通信郵電通信 思南縣屬省內(nèi)區(qū)域性郵政中心和信息樞紐，思南縣城區(qū)已建成程 控交換網(wǎng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、長(zhǎng)途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、無(wú)線尋呼網(wǎng) 等現(xiàn)代公用電信網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目處市區(qū)中心地帶，信息傳遞方便。 第五章第五章 工程方案工程方案 5.15.1 區(qū)域概況區(qū)域概況 5.1.15.1.1 地理位置地理位置 官井片區(qū)舊城改造一期工程位于思南縣老城區(qū)，建設(shè)用地面積 4992.81 平方米。用地

32、沿東西方向呈一長(zhǎng)條形，地勢(shì)高差大，東西向 最大高差近 50 米。 5.1.25.1.2 交通條件交通條件 項(xiàng)目所在地位于思南縣城老城區(qū)，東臨府后街，西臨環(huán)城路，交 通非常方便。 5.1.35.1.3 場(chǎng)址地形地貌場(chǎng)址地形地貌 官井片區(qū)舊城改造一期工程位于思南縣老城區(qū)，建設(shè)用地面積 4992.81 平方米。用地沿東西方向呈一長(zhǎng)條形，地勢(shì)高差大，東西向 最大高差近 50 米。場(chǎng)地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級(jí)升起。 5.25.2 總平面布置總平面布置 5.2.15.2.1 總平面布置總平面布置 官井片區(qū)舊城改造一期工程由 a、b、c 三棟居住用房，a、b 兩棟 緊靠府后街，c 棟毗鄰環(huán)城路，a、b

33、 與 c 之間修建休閑場(chǎng)所及花壇。 強(qiáng)化住宅中心主要涉及以下兩個(gè)方面。 第一層面，是對(duì)住區(qū)主題概念的強(qiáng)化。 強(qiáng)化明確的主題，不單給予居住環(huán)境設(shè)計(jì)主線，而且也會(huì)加強(qiáng)樓 盤在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。方案中強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代文化的“時(shí)代感”和城市景觀 資源的“導(dǎo)入”作為住區(qū)的主體概念。 第二層面，是對(duì)住區(qū)空間幾何中心的強(qiáng)化。 在方案中，我們關(guān)心住區(qū)的公共空間環(huán)境。對(duì)這些中心加以強(qiáng)化， 有助于增強(qiáng)住區(qū)公共空間的凝聚力和識(shí)別性，并從視覺上引導(dǎo)居民相 互交往。 5.2.25.2.2 豎向設(shè)計(jì)豎向設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)中將場(chǎng)地適當(dāng)挖填，使場(chǎng)地略高于城市道路，使建筑有良好 的視覺形象，并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，場(chǎng)地平整 設(shè)計(jì)

34、后最大高差約為 20 米，道路最大縱坡為 7%，最小縱坡為 1.2%， 室外場(chǎng)地的連接方式采用平坡式與臺(tái)階式相結(jié)合。 5.35.3 建筑方案建筑方案 5.3.15.3.1 工程類別工程類別 本項(xiàng)目是由三棟主樓及附屬設(shè)施多層建筑組成綜合樓建設(shè)項(xiàng)目。 5.3.25.3.2 總體布局總體布局 本工程設(shè)有三棟主居民住房，總建筑面積 32617.2 平方米；建筑 類別二類；高層辦公樓和地下停車庫(kù)防火等級(jí)六級(jí)，多層辦公樓防火 等級(jí)二級(jí)。 5.3.35.3.3 平面布置平面布置 居民用房設(shè)置為商業(yè)、多層住宅、高層住宅、半地下室、地下車 庫(kù)等，可容納戶數(shù) 224 戶。 5.3.45.3.4 剖面設(shè)計(jì)剖面設(shè)計(jì)

35、建筑容積率 5.75，建筑密度為 31.9%，綠地率為 32.9%，建造一 個(gè)適宜人居的生活小區(qū)。 5.3.65.3.6 無(wú)障礙設(shè)計(jì)無(wú)障礙設(shè)計(jì) 根據(jù)城市道路及建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范jgj50-2001 第 4 條： 所有入口及人行道設(shè)置提示盲道。具體由景觀公司設(shè)計(jì)施工；根據(jù) 城市道路及建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范jgj50-2001 第 7 條：所有入口 及室外踏步單邊均設(shè)置殘疾人坡道，所有坡道寬度1.2 米坡度 1：12，具體由景觀公司設(shè)計(jì)施工。 5.3.75.3.7 立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)中將場(chǎng)地適當(dāng)挖填，使場(chǎng)地略高于城市道路，使建筑有良好 的視覺形象，并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，場(chǎng)地平

36、整 設(shè)計(jì)后最大高差約為 20 米，道路最大縱坡為 7%，最小縱坡為 1.2%， 室外場(chǎng)地的連接方式采用平坡式與臺(tái)階式相結(jié)合。 5.45.4 結(jié)構(gòu)方案結(jié)構(gòu)方案 5.4.15.4.1 工程設(shè)計(jì)采用的規(guī)程規(guī)范工程設(shè)計(jì)采用的規(guī)程規(guī)范 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 5.4.25.4.2 自然條件自然條件 場(chǎng)地地質(zhì)較穩(wěn)定，適宜進(jìn)行本工程的建設(shè)。 5.4.35.4.3 地震設(shè)防地震設(shè)防 本項(xiàng)目屬于丙類建筑工程，按六度進(jìn)行抗震設(shè)防，本建筑的結(jié)構(gòu) 安全等級(jí)為三級(jí)。 5.4.45.4.4 結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)形

37、式 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)的自然條件及建筑物的平面布置的特點(diǎn)，擬采用現(xiàn)澆 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ) 擬采用擴(kuò)展基礎(chǔ)。 5.4.55.4.5 結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)構(gòu)計(jì)算 材料明細(xì)表： 混凝土部分： （1）樁身： c30 （2）基礎(chǔ)梁、獨(dú)立基礎(chǔ)： c30 （3）樓層梁、板、樓梯： c25-c30 （4）豎向構(gòu)件柱、墻： c25-c40 鋼筋部分： 直徑12mm i 級(jí) 直徑12mm ii 級(jí) 板筋為冷扎帶扭鋼筋 主要填充磚材：加氣混凝土砌塊。 5.55.5 給排水及消防給排水及消防 5.5.15.5.1 編制依據(jù)編制依據(jù) 1、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范gb50015-2009(2009 年

38、版） 2、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50045-95(2005 年版） 3、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb 50016-2006 4、全國(guó)民用建筑給水排水工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施（2009 年版） 5、室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范gb 500132006 6、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范gb 500142006 7、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50067- 97） 8、各專業(yè)提供的有關(guān)資料及建設(shè)單位要求 9、其它相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程及規(guī)定 5.5.25.5.2 編制范圍編制范圍 1.本工程室內(nèi)給水排水和消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 2.本工程紅線以內(nèi)室外給水排水和消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 5.5.35.5.3 給水給水 1、用水量工

39、程 1) 商場(chǎng)用水量定額： 5l/平方米營(yíng)業(yè)廳； 2) 住宅生活用水量定額：140l/人d； 3) 道路、廣場(chǎng)及綠化澆灑用水：2.0l/平方米 ； 2、給水方式 采用市政管網(wǎng)直接供水并結(jié)合低位水池、變頻加壓泵中高區(qū)加壓 供水。 3、管網(wǎng)規(guī)劃 由二根 dn150 進(jìn)水管從本工程二端引入，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀管 網(wǎng)供水。 5.5.45.5.4 污水排放污水排放 排水體制 排水體制采用雨、污分流制。 污水量確定 生活污水按居民給水用水量的 90%估算，則規(guī)劃區(qū)總的污水量約 為 65 m3/d。 5.5.65.5.6 污水處理污水處理 污水先排入小區(qū)主排水管道經(jīng)化糞池處理后，排入市政污水排水 管網(wǎng)。 5

40、.5.75.5.7 消防消防 1、室內(nèi)消防給水工程 室內(nèi)消火栓用水量 40l/s,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)。 室內(nèi)消火栓給水采用區(qū)域集中高壓供水，系統(tǒng)由地下水池、消防 水泵、屋頂水箱聯(lián)合供水。 2、室外消防給水工程 消防給水采用生活、生產(chǎn)、消防合一制，在主干管環(huán)網(wǎng)上布置室 外消火栓，其間距不大于 120 米設(shè)置。 室外消防用水量為 30l/s，同時(shí)發(fā)生火災(zāi)次數(shù) 1 次，火災(zāi)持續(xù)時(shí) 間為 3 小時(shí)。 3、建筑滅火 根據(jù)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范，在必要的部位設(shè)置氣體滅火 裝置。 5.65.6 供配電及弱電供配電及弱電 5.6.15.6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)和供電特征設(shè)計(jì)依據(jù)和供電特征 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 j

41、gj16-2008 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50054-95 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50057-94（2000 年版） 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) gb50034-2004 10kv 及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50053-94 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50052-2009 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb 50045-95(2005 年版) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb 50016-95(2005 年版) 汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb50067-97 通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50055-93 民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 gb 50198-94 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警設(shè)計(jì)規(guī)范 gb 50116-98

42、 智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) gb/t50314-2006 綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50311-2007 有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 gb 50200-94 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文.房屋建筑部分 （2009 版）； 建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定 （2008 版）； 5.6.25.6.2 用電負(fù)荷用電負(fù)荷 按照變壓器盡量接近負(fù)荷中心和便于運(yùn)行管理的原郵電部，擬于 小區(qū)轉(zhuǎn)換層內(nèi)設(shè)置變配電所，采用 tn-s 配電系統(tǒng)，本工程車庫(kù)及其 他建筑的消防用電設(shè)備負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，其它負(fù)荷為三級(jí)。 負(fù)荷指標(biāo)：住宅用電取 6kw/戶；商鋪用電取 60w/m2；車庫(kù)及配 套建筑用電取 25w/m2。 供電電源：本工程擬采

43、用由一路 10kv 線路供電+消防負(fù)荷備用電 源。 5.6.35.6.3 變、配電變、配電 線路敷設(shè)： 住宅配電電纜從變壓器低壓屏用電纜從電力管引入住宅強(qiáng)電井， 然后用阻燃導(dǎo)線供電到每層樓層計(jì)量配電箱；商鋪和配套建筑用電從 變壓器低壓屏用電纜穿電力管引至各棟商鋪電計(jì)量箱，然后用阻燃導(dǎo) 線穿管供電到各用電商鋪；地下車庫(kù)設(shè)置分區(qū)配電系統(tǒng)，每個(gè)分區(qū)內(nèi) 設(shè)配電箱。 動(dòng)力配電及控制設(shè)計(jì)： 1、生活泵、排水泵采用放射式配電，并采用水位自動(dòng)控制。 2、消火栓泵、噴淋泵采用雙電源雙回路放射式配電，并在末端 進(jìn)行自動(dòng)切換。消防水泵由就地/遠(yuǎn)方（消火栓處和消防中心）控制； 噴淋泵由手動(dòng)/自動(dòng)控制。 3、防排煙風(fēng)機(jī)

44、采用雙電源雙回路供電，并在末端進(jìn)行自動(dòng)切 換。并由就地/遠(yuǎn)方（消防中心）手動(dòng)及消防報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)控制。 5.6.45.6.4 戶外供電及照明戶外供電及照明 在大樓屋頂處、四周、庭園內(nèi)，結(jié)合園林景觀工程做投光燈、路 燈、庭園燈、草坪燈，電壓等級(jí)采用 220v,室外燈具選用半截光型或 截光型配光燈具，選用緊湊型熒光燈、金鹵燈、高壓鈉燈光源，采取 接觸器與時(shí)間繼電器配電箱集中控制。 5.6.55.6.5 防雷防雷 本建筑為一類高層按二級(jí)防雷建筑考慮。 每棟樓設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)，帶淋浴設(shè)施衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。 建筑采用共用接地系統(tǒng)，接地電阻不大于 1 歐姆。各棟建筑接地 系統(tǒng)互相連結(jié)，仝小區(qū)接地網(wǎng)聯(lián)成整

45、體。 低壓配電系統(tǒng)的接地型式采用 tns 制。在配電系統(tǒng)各級(jí)設(shè)電涌 保護(hù)器。 5.6.65.6.6 弱電弱電 小區(qū)內(nèi)設(shè)置語(yǔ)音通信系統(tǒng)，局域網(wǎng)(數(shù)寧)通信系統(tǒng)和有線電視系 統(tǒng)，根據(jù)本工程和全小區(qū)建筑面積，設(shè)置語(yǔ)音通信遠(yuǎn)端交換機(jī)站和局 域網(wǎng)工作站。 通信容量，住戶按 1.5 對(duì)/戶計(jì)，其它場(chǎng)合按用途適量考慮，則 語(yǔ)音通信容量為 150 對(duì)(包括公共及商業(yè)用戶)，數(shù)字通信點(diǎn)為 150 點(diǎn) (包括公共及商業(yè)川戶)。 住戶每戶一條視頻線接入，其它場(chǎng)所按用途適量配置，則共有約 有 100 個(gè)端口用戶(包括公共及商業(yè)用戶)。 小區(qū)住戶設(shè)置可視對(duì)講保安系統(tǒng)，住宅每戶考慮緊急報(bào)警裝置。 地下車庫(kù)、商業(yè)及公共建筑

46、的有關(guān)部門設(shè)置電視監(jiān)控保安系統(tǒng)，小區(qū) 設(shè)周界防越報(bào)警系統(tǒng)。因此全小區(qū)設(shè)一個(gè)消防保安中心。 智能系統(tǒng)線路，地下暗敷，室外采用地下 pvc 管道敷設(shè)，地下車 庫(kù)內(nèi)采用封閉橋架敷設(shè)。 5.75.7 暖通、空調(diào)暖通、空調(diào) 5.7.15.7.1 設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù) 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb 50019-2003）。 城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范（gb 50028-2006） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(gb 50016-2006） 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb 50045-95）(2005 年版） 汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb 50067-97） 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gb50189-2005） 車庫(kù)建筑

47、設(shè)計(jì)規(guī)范（jgj100-98） 其他相關(guān)的現(xiàn)行法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。 本工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的相關(guān)審查意見書 建設(shè)方提供的設(shè)計(jì)委托書、有關(guān)使用要求和設(shè)計(jì)技術(shù)要求。 各相關(guān)專業(yè)提供的圖紙及資料。 5.7.25.7.2 通風(fēng)、空調(diào)工程通風(fēng)、空調(diào)工程 1.因空調(diào)系統(tǒng)未確定具體空調(diào)形式，故不在本次設(shè)計(jì)范圍內(nèi)。僅 預(yù)留相應(yīng)動(dòng)力站站房等功能房間。 2.車庫(kù)通風(fēng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，車庫(kù)根據(jù)防煙分區(qū)情況采用機(jī)械 排風(fēng)，自然補(bǔ)風(fēng)或機(jī)械排風(fēng)，機(jī)械補(bǔ)風(fēng)相結(jié)合的方式，該系統(tǒng)平時(shí)排 風(fēng)，火災(zāi)時(shí)排煙。送風(fēng)量不小于排風(fēng)量的 50%。 3.柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間設(shè)獨(dú)立的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，高溫?zé)煔飧呖?排放。 4.設(shè)備用房設(shè)獨(dú)立的機(jī)械排風(fēng)（局

48、部設(shè)備房兼事故通風(fēng)）及機(jī)械 補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。 5.衛(wèi)生間通風(fēng)采用衛(wèi)生間通風(fēng)器，通過(guò)排風(fēng)井排出。 6.各個(gè)公用衛(wèi)生間均設(shè)置機(jī)械排風(fēng)裝置，集中排放濁氣。 7.廚房油煙、衛(wèi)生間濁氣、柴油發(fā)電機(jī)燃燒尾氣均通過(guò)各自的土 建豎井高空排放。 第六章第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)與消防安全環(huán)境影響評(píng)價(jià)與消防安全 6.16.1 環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 6.1.16.1.1 社會(huì)環(huán)境影響社會(huì)環(huán)境影響 擬建工程的修建，可對(duì)區(qū)域社會(huì)環(huán)境產(chǎn)生一系列有利影響，有利 于改善辦公條件，促進(jìn)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 6.1.26.1.2 生態(tài)環(huán)境影響生態(tài)環(huán)境影響 土石方的填挖及建筑物的施工將引起自然環(huán)境的改變，施工期間 及運(yùn)營(yíng)期間污水也對(duì)周邊

49、環(huán)境及居民生活造成一定影響。因此，建設(shè) 期間需要重視對(duì)周圍環(huán)境的保護(hù)，盡量減少項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境帶來(lái)的不 利影響。 6.1.36.1.3 聲環(huán)境及空氣環(huán)境影響聲環(huán)境及空氣環(huán)境影響 施工期間來(lái)自施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛的噪音，營(yíng)運(yùn)期間產(chǎn)生的噪音 都對(duì)環(huán)境有影響。同時(shí)，施工期灰土拌和與施工車輛機(jī)械等運(yùn)行產(chǎn)生 的揚(yáng)塵對(duì)大氣產(chǎn)生污染。建議施工拌和場(chǎng)地要選擇合理位置，盡量減 少噪音及廢氣對(duì)居民的影響。 6.26.2 編制依據(jù)編制依據(jù) 1 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 2 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 3 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 4 火火報(bào)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 5 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 6.36.3 項(xiàng)目主要污染源及污染物項(xiàng)目主要污染源及

50、污染物 大樓排出的糞便污水及其他污水，外排量為 20m3/d，這是此工程 的主要污染源。 6.46.4 環(huán)境保護(hù)措施環(huán)境保護(hù)措施 (1)采用高效節(jié)能電氣產(chǎn)品。 (2)采用智能化開關(guān)控制設(shè)備。 (3)電力電纜采采用低鹵低煙產(chǎn)品。 (4)采用氣體放電光源照明器。 (5)變電站、開閉所、發(fā)電機(jī)房布置于地下。 (6)發(fā)電機(jī)排煙達(dá)歐洲 2#標(biāo)準(zhǔn)。 (7)沒(méi)置小區(qū)物管計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)。 6.56.5 消防消防 6.5.16.5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù) (1)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (2)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (3)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (4)汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火防火規(guī)范 (5)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)

51、范 6.5.26.5.2 建筑消防設(shè)計(jì)建筑消防設(shè)計(jì) 1、安全疏散：該棟建筑有兩個(gè)出口，并疏散樓梯到頂屋均出屋 面。符臺(tái)規(guī)范要求。 2、本工程消防控制室設(shè)在一層設(shè)備用房?jī)?nèi)。 3、報(bào)警滅火：詳見設(shè)備專業(yè)有關(guān)設(shè)施。 6.5.36.5.3 電氣消防電氣消防 1、系統(tǒng)組成及保護(hù)等級(jí)確定：根據(jù)本建筑性質(zhì)，設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào) 警系統(tǒng)。 2、消防設(shè)施電源供給：本小區(qū)消防用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，消防 中心用電及消防用電設(shè)備采用耐火電力電纜或耐火電力電線雙電源放 射式末端切換供電。 3、應(yīng)急、疏散照明 設(shè)備用房、住宅的樓梯問(wèn)、電梯前室設(shè)自帶電源的應(yīng)急照明燈及 火災(zāi)疏敞照明，應(yīng)急照明電源的連續(xù)供電時(shí)問(wèn)小少于 90min。 4

52、、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 在變配電房，各設(shè)備用房設(shè)感煙探測(cè)器；柴油機(jī)房設(shè)感溫探測(cè)器， 火灰報(bào)警信號(hào)送至消控室的消防報(bào)警主機(jī)。 5、消火栓、自動(dòng)噴酒與控制系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng)中的消防泵均可由各層消火栓報(bào)警按鈕直接啟功，也 可由消防中心手動(dòng)啟動(dòng)。 自動(dòng)噴灑系統(tǒng)由水流指示器及報(bào)警閥的動(dòng)作信號(hào)送至消防中心報(bào) 警，火災(zāi)確認(rèn)后啟動(dòng)噴灑泵，也可由消防中心手動(dòng)啟動(dòng)噴灑泵。 6、防火卷簾控制系統(tǒng) 火災(zāi)時(shí)，關(guān)閉有關(guān)部位的防火卷簾門，并接收其反饋信號(hào)，疏散 通通道上的防火卷簾門兩側(cè)均設(shè)置手動(dòng)控制按鈕。 7、消防電話 在設(shè)備房消控中心設(shè)消防電話總機(jī)且設(shè)置直接向消防部門報(bào)警的 外線電話；在水泵房、排煙機(jī)房、變配電房、柴油機(jī)消防電

53、梯機(jī)房設(shè) 固定的對(duì)講電話；手動(dòng)報(bào)警按鈕處設(shè)對(duì)講電話插孔。 8、火災(zāi)時(shí)，接通事故照明燈和疏散指示燈，切斷有關(guān)部位的非 消防電源。 9、在柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置氣體滅火控制系統(tǒng)。 第七章第七章 節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施 7.17.1 節(jié)水措施節(jié)水措施 1、選用高效率的水泵和配套電機(jī)，以節(jié)省運(yùn)行電耗。選用加壓 設(shè)備在水泵高效區(qū)內(nèi)運(yùn)行。 2、充分利用城市自來(lái)水水壓供水。高區(qū)用水采用管網(wǎng)疊壓變頻 供水設(shè)備，以節(jié)省運(yùn)行電耗。 3、各用水點(diǎn)均設(shè)置水表計(jì)量，節(jié)約用水。 4、用戶裝修時(shí)應(yīng)選用節(jié)能、節(jié)水型產(chǎn)品，大便器沖洗水箱容積 應(yīng)小于 6l。節(jié)水器具應(yīng)符合節(jié)水型生活用水器具cj164-2002 中 第 4.2.1、第

54、 4.2.3、第 4.2.4、第 4.3.2 及第 4.4 條規(guī)定。 7.27.2 電氣節(jié)能措施電氣節(jié)能措施 1、變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品。 2、采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，提高用電設(shè)備的功率因數(shù)。 3、照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈， 鎮(zhèn)流器選用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器。 4、照明功率密度值不能大于規(guī)范 gb50034-2004 同，建筑照 明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 5、電纜、導(dǎo)線布線時(shí)盡量避免線路迂回或電能倒流。 6、設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。 7.37.3 空調(diào)節(jié)能措施空調(diào)節(jié)能措施 1、空調(diào)主機(jī)因地制宜采用水源熱泵機(jī)組，機(jī)組能效比滿足公 共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gb501892005）的要

55、求，有效地利用了能 源。 2、空調(diào)水循環(huán)泵采用變頻技術(shù)實(shí)現(xiàn)在不同的負(fù)荷條件下，流量 和揚(yáng)程的匹配。 3、根據(jù)建筑功能和使用時(shí)間合理劃分空調(diào)系統(tǒng)，在制冷站對(duì)各 空調(diào)水環(huán)路的供回水溫度等參數(shù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，合理調(diào)配空調(diào)主機(jī)的運(yùn) 行。在空調(diào)房間內(nèi)均設(shè)有對(duì)空調(diào)末端設(shè)備的控制裝置，在滿足用戶 要求的前提下盡量避免不必要的負(fù)荷消耗。 4、新風(fēng)系統(tǒng)采用變頻調(diào)速，可以實(shí)現(xiàn)新風(fēng)量根據(jù)實(shí)際情況的調(diào) 整，最大限度地節(jié)省能源。在人員密集場(chǎng)所設(shè)置排風(fēng)系統(tǒng)，過(guò)度季 節(jié)可以利用新風(fēng)冷量實(shí)現(xiàn)空調(diào)效果，節(jié)約空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用。 5、提高空調(diào)系統(tǒng)自動(dòng)化控制水平，根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的配置設(shè)計(jì)有 監(jiān)測(cè)和控制系統(tǒng)，可以對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行集中管理和控制，在合

56、同利 用能量的前提下使空調(diào)效果最佳。 6、車庫(kù)通風(fēng)系統(tǒng)采用多臺(tái)風(fēng)機(jī)組合的方式，可以實(shí)現(xiàn)不同通 風(fēng)需求量情況下的變風(fēng)量運(yùn)行，從而達(dá)到節(jié)能的目的。 7.47.4 建筑節(jié)能建筑節(jié)能 1、總體布局上系統(tǒng)主干管靠近負(fù)荷中心，使服務(wù)距離最近，節(jié) 省能耗。 2、積極采用新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術(shù)與材料。 3、采用保溫隔熱和密閉性能好的門窗。 第八章第八章 項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度 8.18.1 項(xiàng)目組織管理項(xiàng)目組織管理 1、本項(xiàng)目由貴州鴻昌園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施。 2、工程建設(shè)必須堅(jiān)持質(zhì)量第一，本項(xiàng)目建設(shè)要積極推行項(xiàng)目法 人制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制。

57、為順利完成本項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，由思南中天投資開發(fā)有限責(zé)任 公司成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，配備精干人員，建立制 度，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確?！肮こ獭睂?shí)施，由領(lǐng)導(dǎo)小組全面具體的負(fù)責(zé)項(xiàng) 目建設(shè)工作。主要完成項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備、資金籌集、技術(shù)獲得、勘察 設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備直到竣工驗(yàn)收和交付 使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)環(huán)節(jié)，有些 是同時(shí)開展和相互交叉進(jìn)行。將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)工作階段的各個(gè) 工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度做出合理而又切實(shí)可 行的安排，達(dá)到保證工期、順利投入使用。 8.28.2 工程設(shè)計(jì)和施工管理工程設(shè)計(jì)和施工管理 1、基建工程項(xiàng)目應(yīng)委托具有相應(yīng)資

58、質(zhì)的建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)單位 進(jìn)行地質(zhì)勘察，并編制建設(shè)工程勘查文件作為建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的依據(jù)。 建設(shè)單位要通過(guò)招標(biāo)選擇信譽(yù)好、技術(shù)力量強(qiáng)、具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí) 的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)要依據(jù)已批準(zhǔn)的項(xiàng)目概算和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn) 行，嚴(yán)禁擅自提高標(biāo)準(zhǔn)。 2、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行政府采購(gòu)。按照政府采購(gòu)法、招標(biāo)投標(biāo) 法的規(guī)定，通過(guò)同級(jí)政府集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)進(jìn)行采購(gòu)。施工單位確定 后，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的建筑安裝工程承包合同條例簽訂合同， 施工合同中應(yīng)明確雙方的權(quán)利、義務(wù)、付款方式、工程質(zhì)量要求、 檢驗(yàn)和驗(yàn)收方法、材料、設(shè)備的供應(yīng)方式與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)變更、 違約責(zé)任及處置辦法等。 3、建設(shè)單位在工程建設(shè)中，要嚴(yán)格按照建筑安裝工程技術(shù)質(zhì)量

59、 規(guī)范和驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工檢查監(jiān)督和組織驗(yàn)收。所有基建項(xiàng)目 均應(yīng)按規(guī)定辦理施工許可執(zhí)照，選擇素質(zhì)高、能力強(qiáng)、執(zhí)法嚴(yán)格的 工程質(zhì)量監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量、建設(shè)工期、工程投資等進(jìn)行監(jiān)理， 簽訂監(jiān)理合同，明確工程監(jiān)理單位的責(zé)任。建設(shè)單位要參與施工組 織管理的全過(guò)程，以確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。 4、建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組組織有關(guān)部門和單位 成立驗(yàn)收組織，按規(guī)定組織竣工驗(yàn)收，辦理竣工驗(yàn)收證書，并將完 整的竣工驗(yàn)收資料移交檔案管理部門。 8.38.3 工程實(shí)施進(jìn)度工程實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)工期為 8 個(gè)月，具體實(shí)施進(jìn)度如下： 1、2011 年 8 月-2011 年 9 月完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的

60、編制及 評(píng)估、論證。 2、2011 年 10 月進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、勘探，同期進(jìn)行工程及設(shè)備的 招標(biāo)采購(gòu)工作。 3、2011 年 11 月-2012 年 2 月土建工程施工。 4、2012 年 3 月竣工驗(yàn)收并交付使用。 第九章第九章 工程招投標(biāo)方案工程招投標(biāo)方案 9.9.1 1 總則總則 1、為保證思南中天投資開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)投 標(biāo)工作公開、公正、公平地開展，規(guī)范建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作， 促進(jìn)招標(biāo)投標(biāo)工作規(guī)范化、程序化、科學(xué)化，特編制本方案。 編制依據(jù) （1）中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法 （2）中華人民共和國(guó)建筑法 （3）中華人民共和國(guó)合同法 （4）貴州省建筑工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法 （5）