《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》解讀

1、精品文檔你我共享AAAAAA房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法解讀第一部分 背景和目的經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自20162016年5 5月1 1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征 增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)等全部納入 營改增試點(diǎn)行業(yè)范圍。房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包 括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。對(duì) 于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形 態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn) 和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建

2、筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建 筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、 衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的 各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自身的特點(diǎn)，即位置的固定性和不 可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn) 已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期 工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改 造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城 區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用

3、途的改變、城市規(guī)劃的 改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新 的勞動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開發(fā)是指依中華人民 共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ) 設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二條第 三款明確的定義。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、 流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城 市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 或者銷售、出租商品房的行為。這是國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 第二條明確定義的。精品文

4、檔你我共享AAAAAA因此房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是 不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，而后者就要求具有房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在民事案件案由規(guī)定中把合資、合作開發(fā)房 地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房 地產(chǎn)合同中對(duì)主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資 格，但實(shí)踐中經(jīng)營有將具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房（非商品房）合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營資格，就是因?yàn)闆]有將房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于 合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合

5、同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系，必然涉及 到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的行為。我國房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)是有主體資格要求的，因而合資、 合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，這是對(duì) 此類合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及到國家的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng) 濟(jì)有重要影響，資金投入量很大，最重要的是涉及到土地資源的利用，所以國 家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴(yán)格的要求，不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企 業(yè)不能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、耗力多、周期長、高收 益、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占據(jù)越來越重要 的

6、地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容 越豐富。在我國，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較敏感，社會(huì)各界對(duì)房價(jià)的關(guān)注度很高，對(duì)其 實(shí)施營改增，需要區(qū)分不同情況，研究出臺(tái)有針對(duì)性的過渡政策措施。財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201620163636號(hào), ,以下簡稱“ 3636號(hào)文件”）文件中關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地 產(chǎn)項(xiàng)目”，增值稅政策的要點(diǎn)是：（一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不執(zhí)行 “納稅人自建不動(dòng)產(chǎn)”進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣政策，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣。（二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售試點(diǎn)前開工的老項(xiàng)目，可選擇簡

7、易計(jì)稅，征收率為5%5%銷售試點(diǎn)后開工的新項(xiàng)目，或者銷售未選擇簡易計(jì)稅 的老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，稅率為11%11%但可從銷售額中扣除上繳政府的土地價(jià)款。（三） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（無 論新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目），都按照5%5%勺征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（四） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到 預(yù)收款時(shí)按照3%3%勺預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，精品文檔你我共享AAAAAA并扣除已預(yù)繳的增值稅款。在3636號(hào)文件中關(guān)于這部分內(nèi)容，表述是比較簡單的。但在稅收征管實(shí)踐中， 可能出現(xiàn)的情況就比較復(fù)雜了，稅企雙方在面對(duì)某種情形

8、時(shí)，如何把握政策尺 度，較好體現(xiàn)政策設(shè)計(jì)的初衷，很有必要出臺(tái)配套管理辦法，對(duì)政策條款進(jìn)一 步細(xì)化。因此，總局在3636號(hào)文件基礎(chǔ)上，又發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開 發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告20162016年第1818 號(hào), 以下簡稱“辦法”，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)增 值稅政策的適用范圍、計(jì)稅方法的運(yùn)用、扣除土地價(jià)款的時(shí)機(jī)、預(yù)繳稅款的計(jì) 算，以及納稅申報(bào)、發(fā)票開具等方面的問題。第二部分 辦法內(nèi)容的逐條解讀第一章適用范圍第一條根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試 點(diǎn)的通知（財(cái)稅201620163636號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制

9、定本辦法?！菊呓庾x】本條是關(guān)于制定辦法的法律依據(jù)的規(guī)定。本辦法作為3636號(hào)文件的配套文件，目的是在現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定的總體框架下，將3636號(hào)文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，在實(shí)際操作層面上，對(duì) 3636號(hào)文 件中確立的基本原則和制度做出進(jìn)一步的明確和細(xì)化，區(qū)分不同情況，做出便 于稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人更好地理解和執(zhí)行的解釋說明，以增強(qiáng)政策文件的可操作 性。第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建 設(shè)?！菊呓庾x】本條要注意三個(gè)關(guān)鍵詞：一是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，也就是說這個(gè)辦法不是對(duì)所有的納稅人都適 用，而是僅適用于“擁有房

10、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的建設(shè)單位”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企 業(yè)。按房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營范圍中地位的不同，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分 為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)(1) 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。精品文檔你我共享AAAAAA(2)(2) 有固定的經(jīng)營場(chǎng)所。(3)(3) 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集性企業(yè)，對(duì)其注冊(cè)資金的要求高于一般經(jīng)營性、 勞務(wù)性、中介性的企業(yè)。目前住建部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，規(guī)定了 不同的注冊(cè)資本要求。這有助于扼制房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域過于嚴(yán)重的

11、投機(jī)態(tài)勢(shì)，降 低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，保障交易安全。(4)(4) 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的經(jīng)營活動(dòng)。開發(fā)商擁有足夠的專業(yè)技術(shù)人 員系為保障開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的安全及開發(fā)中其他社會(huì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)的必要 條件。目前，住建部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，規(guī)定了不同的專業(yè)技術(shù) 人員要求。(5)(5) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二是“自行開發(fā)”，即適用對(duì)象是第一次進(jìn)入流通領(lǐng)域的“一手房”； 三是“房地產(chǎn)項(xiàng)目”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的 投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國，依照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī) 定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基

12、礎(chǔ)設(shè)施、 房屋建設(shè)的項(xiàng)目。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開 發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目?！菊呓庾x】本條的關(guān)鍵詞是“以自己的名義立項(xiàng)銷售”。在房價(jià)下行的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)出 現(xiàn)開發(fā)商資金斷裂急需套現(xiàn)的情況，也就是我們俗稱的“爛尾樓”，“爛尾樓”再銷售后，接盤的房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)重新辦理立項(xiàng)手續(xù)，繼續(xù)投入資金，建成 后以自己的名義對(duì)外銷售。辦法規(guī)定，這種情況也可視為“自行開發(fā)”，同 樣適用本辦法。第二章一般納稅人征收管理第一節(jié)銷售額第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售 自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅

13、方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià) 外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷 售額的計(jì)算公式如下：銷售額= =（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用- -當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）*（1+11%1+11%）【政策解讀】精品文檔你我共享AAAAAA本條要注意的關(guān)鍵詞是“對(duì)應(yīng)”，隱含了兩層意思：1 1 土地價(jià)款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著銷售額的確認(rèn)，逐步 扣除。簡單的說就是，要把土地價(jià)款按照銷售進(jìn)度，在不同的納稅期分期扣除， 是“賣一套房，扣一筆與之相應(yīng)的土地出讓金”。2 2允許扣除的土地價(jià)款包括新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目。對(duì)于房 地產(chǎn)老項(xiàng)目，如果選擇適用一般計(jì)稅方法，其 5

14、5月1 1日后確認(rèn)的增值稅銷售額, 也可以扣除對(duì)應(yīng)的土地出讓價(jià)款。第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款= =（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積十房地產(chǎn)項(xiàng)目 可供銷售建筑面積）X支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額 對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積， 不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià) 款的單位直接支付的土地價(jià)款?！菊呓庾x】本條想要解決的問題是，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，還會(huì)在小區(qū)配套 建設(shè)

15、道路、花園、綠地、雕塑，或者物業(yè)用房、幼兒園、診所等。這些項(xiàng)目不 單獨(dú)作價(jià)出售給業(yè)主，但也都包含在了業(yè)主所支付的房款之中。對(duì)這些建筑物、 構(gòu)筑物的面積，本條規(guī)定并未將其包含在“可供出售的建筑面積”中，也就是 在計(jì)算“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款”時(shí)，并未將這部分面積包含在分母當(dāng)中。 這樣可以使開發(fā)商將所有“可供”銷售的面積賣完后，土地出讓金全部扣除完， 實(shí)際上是有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的。第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng) 取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。【政策解讀】財(cái)政票據(jù)是指由財(cái)政部門統(tǒng)一印制和發(fā)放，由國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、或經(jīng) 法律法規(guī)授權(quán)的具有管理公

16、共事務(wù)職能的機(jī)構(gòu)、代行政府職能的社會(huì)團(tuán)體以及 其他組織（以下簡稱執(zhí)收單位），依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政府部門的有關(guān)規(guī)定, 征收或者收取政府非稅收入，政府舉辦的非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)從事醫(yī)療服務(wù)取得 的收入，社會(huì)團(tuán)體收取會(huì)費(fèi)，以及上述單位進(jìn)行財(cái)務(wù)往來結(jié)算活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)使 用財(cái)政票據(jù)。精品文檔你我共享AAAAAA財(cái)政票據(jù)是單位財(cái)務(wù)收支的法定憑證和會(huì)計(jì)核算的原始憑證，也是銀行代 理政府非稅收入業(yè)務(wù)的重要憑證，是財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察等部門進(jìn)行監(jiān)督檢查的 重要依據(jù)。一、按票面資金性質(zhì)，財(cái)政票據(jù)可分為行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)、政府性基金 票據(jù)、罰沒票據(jù)、政府非稅收入票據(jù)。各類票據(jù)的適用范圍如下：1.1. 行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)。適

17、用于經(jīng)國務(wù)院省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主 管部門批準(zhǔn)的，由國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、代行政府職能的社會(huì)團(tuán)體及其他組織, 向特定服務(wù)對(duì)象收取行政事業(yè)性收費(fèi)時(shí)開具的收款憑證。2.2.政府性基金票據(jù)。適用于國務(wù)院或按財(cái)政部批準(zhǔn)的政府性基金管理規(guī)定, 向公民、法人和其他組織無償征收相關(guān)政府性基金時(shí)開具的收款憑證。3.3. 罰沒票據(jù)。適用于執(zhí)法機(jī)關(guān)，或者執(zhí)法機(jī)關(guān)依法委托的代收機(jī)構(gòu)向公民、 法人或者其他組織收取罰沒財(cái)物時(shí)開具的憑證。4.4. 政府非稅收入票據(jù)。適用于各級(jí)國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，以及代行政府職 能的社會(huì)團(tuán)體及其他組織依法利用行政權(quán)力，政府信譽(yù)、國家資源、國有資產(chǎn) 或者提供特定公共服務(wù)，準(zhǔn)公共服務(wù)取得政

18、府非稅收入時(shí)開具的收款憑證。土地出讓金票據(jù)屬于政府非稅收入票據(jù)。二、按票據(jù)用途特點(diǎn)，財(cái)政票據(jù)可分為通用票據(jù)和專用票據(jù)前者是指能夠滿足一般政府非稅收入征收管理需要，具有通用性質(zhì)的票據(jù)。 后者是指通用票據(jù)不能滿足政府非稅收入征收和管理需要，根據(jù)非稅收入特點(diǎn) 而設(shè)計(jì)的，具有特定式樣的專用性票據(jù)。土地出讓金票據(jù)即屬于專用票據(jù)。三、按票面設(shè)置特點(diǎn)，財(cái)政票據(jù)可分為定額票據(jù)和非定額票據(jù)前者是指票 面設(shè)置有固定數(shù)額、金額、使用時(shí)不需填寫的財(cái)政票據(jù)。后者是指沒有固定數(shù) 額、金額、使用時(shí)需用票人人工填寫或用計(jì)算機(jī)打印的財(cái)政票據(jù)。四、按財(cái)政票據(jù)的填開方式分類可以分為手寫票據(jù)和機(jī)打票據(jù)兩類。前者是指使用時(shí)由用票人根據(jù)

19、有關(guān)規(guī)定用手工填寫的財(cái)政票據(jù)。后者是指 使用時(shí)由用票人根據(jù)有關(guān)規(guī)定按事先在計(jì)算機(jī)中設(shè)定的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，用計(jì)算機(jī) 打印的財(cái)政票據(jù)。五、其他財(cái)政票據(jù)其他財(cái)政票據(jù)主要包括往來結(jié)算票據(jù)，社會(huì)團(tuán)體會(huì)費(fèi)收據(jù)、醫(yī)療票據(jù)、捐 贈(zèng)收據(jù)等財(cái)政票據(jù)。1.1. 往來結(jié)算票據(jù)。是指國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、政府舉辦的非營 利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)在發(fā)生暫收暫付、代收代付及單位內(nèi)部往來結(jié)算業(yè)務(wù)時(shí)開具的憑 證。往來結(jié)算票據(jù)不得作為報(bào)銷憑證。精品文檔你我共享AAAAAA2.2. 社會(huì)團(tuán)體會(huì)費(fèi)收據(jù)。是指經(jīng)依法登記成立的向其個(gè)人和單位會(huì)員收取會(huì) 費(fèi)時(shí)開具的收款憑證。3.3. 醫(yī)療票據(jù)。適用于政府舉辦的非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)從事醫(yī)療服務(wù)取得收入

20、時(shí)開具的收款憑證。捐贈(zèng)收據(jù)，是指依據(jù)中華人民共和國公益事業(yè)捐贈(zèng)法 規(guī)定，由各級(jí)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他團(tuán)體接受捐贈(zèng)時(shí)開具的憑 證。其中，以政府名義接受的非定向的貨幣捐贈(zèng)收入，納入政府非稅收入票據(jù) 管理范疇。第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地 價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款?！菊呓庾x】本條主要是明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除土地價(jià)款時(shí)的臺(tái)賬管理要求。臺(tái)賬原本是指擺放在臺(tái)上供人翻閱的賬簿，故名臺(tái)賬，后來，經(jīng)過不斷地 演化，現(xiàn)代企業(yè)管理中又把一些資料也稱之為臺(tái)賬，如固定資產(chǎn)管理臺(tái)賬、企 業(yè)安全生產(chǎn)臺(tái)賬、人事管理臺(tái)賬、商品購銷臺(tái)賬等，這些臺(tái)賬不單是一些統(tǒng)計(jì) 數(shù)字

21、，而包括一些文件、工作計(jì)劃、工作匯報(bào)、工作總結(jié)以及有關(guān)資料，分門 別類，整理成冊(cè)成本，便于平時(shí)日常查閱及上級(jí)檢查。對(duì)企業(yè)來說，比較重要 的臺(tái)賬有：財(cái)務(wù)管理臺(tái)賬、客戶管理臺(tái)賬、生產(chǎn)管理臺(tái)賬、人事管理臺(tái)賬、行 政管理臺(tái)賬等。臺(tái)賬在企業(yè)管理過程中可發(fā)揮重要作用：第一，臺(tái)賬是企業(yè)規(guī)范管理的重 要工具；第二，臺(tái)賬是企業(yè)管理的得力助手；第三，臺(tái)賬是企業(yè)創(chuàng)新的有效依 據(jù)；第四，臺(tái)賬是提高企業(yè)工作執(zhí)行力的實(shí)用工具；第五，臺(tái)賬是制度的積累, 是規(guī)范的源頭。一套臺(tái)賬管理系統(tǒng)，可以幫助企業(yè)及員工提高工作效率、理清 事務(wù)頭緒、及時(shí)查出問題、掌握工作大局，可以說，臺(tái)賬是一套全員增效的系 統(tǒng)工具。辦法中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企

22、業(yè)中的一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬，登記土地 價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。由于 現(xiàn)行政策規(guī)定，土地價(jià)款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著銷售額的確 認(rèn)，逐步扣除。因此通過臺(tái)賬對(duì)各期土地價(jià)款扣除的具體情況進(jìn)行記載，是非 常必要的。第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易 計(jì)稅方法按照5%5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，3636個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在20162016年4 4月3030日精品文檔你我共享AAAAAA前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二） 建筑工程施工許可證未注

23、明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在20162016年4 4月3030日前的建筑工程項(xiàng)目?！菊呓庾x】為加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量 和安全，根據(jù)中華人民共和國建筑法，在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋 建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝， 以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)按規(guī)定，向工程所 在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額 在3030萬元以下或者建筑面積在300300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施 工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人

24、民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí) 際情況，對(duì)限額進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。按照國務(wù)院規(guī) 定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì) 稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款?！菊呓庾x】本條的意思是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售老項(xiàng)目選擇了簡 易計(jì)稅方法，就不能扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款了。而且一旦選了簡易計(jì)稅方法，3636個(gè)月內(nèi)不能變?yōu)橐话阌?jì)稅方法。這里所說的“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”，依然是指：（一）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在20162016年4 4月3030日前的

25、房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二） 建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在20162016年4 4月3030日前的建筑工程項(xiàng)目。第二節(jié)預(yù)繳稅款第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在 收到預(yù)收款時(shí)按照3%3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！菊呓庾x】預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。包括：一、分期取得的預(yù)收款 精品文檔你我共享AAAAAA（首付+ +按揭+ +尾款）；二、全款取得的預(yù)收款（因?yàn)槿钊〉靡惨潞箝_票，確 認(rèn)應(yīng)稅收入，因此也可以叫做預(yù)收款）。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款= =預(yù)收款十（1+1+適用稅率或

26、征收率）x 3%3% 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照 11%11%的適用稅率計(jì)算； 適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照 5%5%的征收率計(jì)算?！菊呓庾x】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到這類預(yù)售款以后，應(yīng)區(qū)分項(xiàng)目的具體情況，是老項(xiàng)目 還是新項(xiàng)目，確定適用的計(jì)稅方法，計(jì)算當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的稅款。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī) 關(guān)預(yù)繳稅款。第三節(jié)進(jìn)項(xiàng)稅額第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法 計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的 進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行 劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額= =當(dāng)期無法劃分的全部

27、進(jìn)項(xiàng)稅額x（簡易計(jì)稅、免稅 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模十房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）【政策解讀】本條的主要意圖是，明確應(yīng)以“建設(shè)規(guī)?！边@個(gè)指標(biāo)作為計(jì)算不得抵扣進(jìn) 項(xiàng)稅額的依據(jù)。建設(shè)規(guī)模即項(xiàng)目建設(shè)的面積。這一條說明，在計(jì)算簡易計(jì)稅方 法和免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的“不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額”時(shí)，應(yīng)以面積為計(jì)算單位, 而不能以套、層、單元、棟等作為計(jì)算依據(jù)。第四節(jié)納稅申報(bào)第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì) 稅的，應(yīng)按照營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法（財(cái)稅201620163636號(hào)文件印發(fā)，以下簡稱試點(diǎn)實(shí)施辦法）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以 當(dāng)期銷售額和11%11%勺適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額

28、，抵減已預(yù)繳稅款后，向主 管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì) 稅的，應(yīng)按照試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng) 期銷售額和5%5%勺征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅 精品文檔你我共享AAAAAA機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！菊呓庾x】根據(jù)試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條相關(guān)規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù) 發(fā)生時(shí)間為：（一） 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的 當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形

29、資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成 后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書 面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或 者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（二） 納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā) 生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（三） 納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。（四） 納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服 務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（五） 增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。第五節(jié)發(fā)票開具第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，

30、自行開具增值稅發(fā) 票。第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其 20162016年4 4月3030 日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票 的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。【政策解讀】為了解決稅制轉(zhuǎn)換后，房地產(chǎn)企業(yè)由于營業(yè)稅發(fā)票被地稅機(jī)關(guān)收繳，在試 點(diǎn)后無法就試點(diǎn)前收取的預(yù)收款開具營業(yè)稅發(fā)票的問題。雖然對(duì)4 4月3030日前的預(yù)收款，繳納的是營業(yè)稅，但允許房地產(chǎn)企業(yè)在試點(diǎn)后，對(duì)這部分未開票預(yù)收 款，開具增值稅普通發(fā)票。第十八條 一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開 具增值稅專用發(fā)票。【政策解讀】根據(jù)試點(diǎn)實(shí)施辦法第五十三條規(guī)

31、定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)向索 取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別 注明銷售額和銷項(xiàng)稅額。精品文檔你我共享AAAAAA屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一） 向消費(fèi)者個(gè)人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。（二） 使用免稅增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。因此本條規(guī)定，一般納稅人向其他個(gè)人（即消費(fèi)者個(gè)人）銷售自行開發(fā)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票?！景咐弧緼 A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是 20152015年3 3月1515日，20162016年1 1月1515日開始預(yù)售房地 產(chǎn)，至20162016年4

32、4月3030日共取得預(yù)收款52505250萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納 營業(yè)稅。A A房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè) 20162016年5 5月又收到預(yù)收款52505250萬元。20162016年6 6月共開具了增值稅普通發(fā)票 1050010500萬元（含20162016年4 4月3030日前取得的未開票預(yù)收款 52505250萬元，和20162016 年5 5月收到的52505250萬元），同時(shí)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。問：納稅人在7 7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款？（一） 由于 A A房地產(chǎn)企業(yè)銷售了自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，納稅人按照辦法第八條規(guī)定，可選擇適用簡易計(jì)

33、稅方法按照5%5%勺征收率計(jì)稅。（二） 納稅人6 6月開具增值稅普通發(fā)票1050010500萬元，其中包括52505250萬元屬 于辦法第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。（三）納稅人按照辦法第條、十二條規(guī)定，應(yīng)在6 6月申報(bào)期就取得的預(yù)收款52505250萬元預(yù)繳稅款150150萬元。應(yīng)預(yù)繳稅款=5250-=5250-（ 1+5%1+5% X 3%=153%=15（萬元（四） 納稅人應(yīng)按照辦法第十五條規(guī)定，在 7 7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)的增值 稅稅款為52505250-（ 1+5%1+5% X 5%-150=250-150=1005%-150=250-150=100萬元【案例二】A A房地

34、產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)情況同上例。20162016年6 6月還取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價(jià)稅合計(jì)11101110萬元（其中：注明的增值稅稅額為110110萬元），納稅人選擇放棄選擇簡易計(jì)稅方法，按照適用稅 率計(jì)算繳納增值稅。問：納稅人在7 7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款？（一）納稅人按照辦法第十一條、第十二條規(guī)定，應(yīng)在6 6月申報(bào)期就取得的預(yù)收款計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=5250-=5250-（ 1+11%1+11% X 3%=141.93%=141.9萬元（二 ）納稅人6 6月開具增值稅普通發(fā)票1050010500萬元，其中包括52505250萬元屬 于辦法第十七條規(guī)定的可以

35、開具增值稅普通發(fā)票的情形。（三）納稅人應(yīng)在7 7月申報(bào)期按照辦法第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額精品文檔你我共享AAAAAA銷項(xiàng)稅額=5250-=5250-（ 1+11%1+11% X 11%=520.311%=520.3萬元進(jìn)項(xiàng)稅額=110=110萬元應(yīng)納稅額=5203110-141.9=268.4=5203110-141.9=268.4 萬元。納稅人應(yīng)在7 7月申報(bào)期申報(bào)增值稅268.4268.4萬元。第三章小規(guī)模納稅人征收管理第一節(jié)預(yù)繳稅款第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第二十

36、條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款= =預(yù)收款-（1+5%1+5%） X 3%3%【政策解讀】和一般納稅人一樣，預(yù)征率都是 3%3%但需換算為不含稅銷售額。第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國 稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款?！菊呓庾x】試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十七條規(guī)定：增值稅的納稅期限分別為1 1日、3 3日、5 5日、1010日、1515日、1 1個(gè)月或者1 1個(gè)季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅 務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定。以1 1個(gè)季度為納稅期限的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用社，以及財(cái)政部和 國家稅務(wù)總

37、局規(guī)定的其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以1 1個(gè)月或者1 1個(gè)季度為1 1個(gè)納稅期的，自期滿之日起1515日內(nèi)申報(bào) 納稅；以1 1日、3 3日、5 5日、1010日或者1515日為1 1個(gè)納稅期的，自期滿之日起 5 5 日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1 1日起1515日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。與一般納稅人的類似條款相比，本條增加了“主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期 限”也就是說，對(duì)實(shí)行按季申報(bào)的小規(guī)模納稅人，可以實(shí)行按季預(yù)繳增值稅。第二節(jié)納稅申報(bào)第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照試點(diǎn) 精品文檔你我共享AAAAAA實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)

38、期銷售額和5%5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵 減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！菊呓庾x】房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，不確認(rèn)為納稅義務(wù)發(fā)生，而只是預(yù)繳稅款； 真正的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)根據(jù)試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條的相關(guān)規(guī)定確定。根據(jù)試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條相關(guān)規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù) 發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的 當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成 后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書 面合

39、同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或 者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā) 生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（三） 納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。（四） 納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服 務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（五） 增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。第三節(jié)發(fā)票開具第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值 稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān) 申請(qǐng)代開。【政策解讀】增值

40、稅專用發(fā)票一般只能由增值稅一般納稅人領(lǐng)購使用，小規(guī)模納稅人需 要使用的，只能在繳納稅款后向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。增值稅專用發(fā)票 不僅是購銷雙方收付款的憑證，而且可以用作購買方抵扣增值稅的憑證；而增 值稅普通發(fā)票不具有進(jìn)項(xiàng)抵扣功能。第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其20162016年4 4月3030日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā) 精品文檔你我共享AAAAAA票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。【政策解讀】為了解決稅制轉(zhuǎn)換后，房地產(chǎn)企業(yè)由于營業(yè)稅發(fā)票被地稅機(jī)關(guān)收繳，在試 點(diǎn)后無法就試點(diǎn)前收取的預(yù)收款開具營業(yè)稅發(fā)票的問題。

41、雖然對(duì)4 4月3030日前的預(yù)收款，繳納的是營業(yè)稅，但允許房地產(chǎn)企業(yè)在試點(diǎn)后，對(duì)這部分未開票預(yù)收 款，開具增值稅普通發(fā)票。第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不 得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票?！菊呓庾x】代開增值稅專用發(fā)票，是指主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為所轄范圍內(nèi)的納稅人代開增值 稅專用發(fā)票。上述納稅人是指已辦理稅務(wù)登記的小規(guī)模納稅人（包括個(gè)體經(jīng)營 者），以及國家稅務(wù)總局確定的其他可予代開增值稅專用發(fā)票的納稅人。代開專 用發(fā)票統(tǒng)一使用增值稅防偽稅控代開票系統(tǒng)開具。納稅人申請(qǐng)代開專用發(fā)票時(shí)， 應(yīng)填寫代開增值稅專用發(fā)票繳納稅款申報(bào)單，連同稅務(wù)登記證副本，到主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)稅款征收崗位按專用發(fā)票上注明的稅額全額申報(bào)繳納稅款，然后憑申報(bào)單和稅收完稅憑證及稅務(wù)登記證副本，申請(qǐng)代開專用發(fā)票?！景咐緾 C房地產(chǎn)企業(yè)（小規(guī)模納稅人）自行開發(fā)了D D房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是 20152015年3 3月1515日，20162016年1 1月1515日開