房地產項目建議書

1、保亭雅閑新城項目規(guī)劃建設建 議 書項目名稱：海南保亭雅閑新城項目性質：合作開發(fā)建設單位：海南保亭雅閑居房地產開發(fā)有限公司合作單位：海南農墾保亭熱帶作物研究所目 錄第一章 總 論2第二章 項目建設的背景及必要性3第三章 建設地點及建設條件5第四章 項目定位和發(fā)展思路6第五章 環(huán)境影響與評價13第六章 項目swot分析14第七章 項目建設進度安排16第八章 投資估算與投資經濟分析16第九章 社會效益分析18第十章 結論18第一章 總 論1.1項目名稱海南保亭雅閑新城1.2項目建設單位、公司簡介建設單位：海南保亭雅閑居房地產開發(fā)有限公司合作單位：海南農墾保亭熱帶作物研究所海南保亭雅閑居房地產開發(fā)有限

2、公司成立于2001年10月，為打造海南保亭雅閑新城，由國家老干部局、哈爾濱市鼎龍路橋有限公司、黑龍江金地房地產開發(fā)有限公司、海南鑫創(chuàng)源投資有限公司共同投資組建而成。公司集各家人才優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，強強聯(lián)手，曾合作開發(fā)過哈爾濱市沿江新區(qū)、江北小區(qū)、松北小區(qū)、阿城區(qū)金都商務酒店，呼蘭新城區(qū)改造等大型項目，并多次獲得過省市頒發(fā)的多項榮譽。1.3編制范圍本項目建議書的范圍是：項目建設背景及必要性、建設地點與建設條件、建設規(guī)模及建設內容、環(huán)境影響與評價、項目進度安排、投資估算與經濟分析、社會效益評價等。1.4建設規(guī)模和建設內容 本項目規(guī)劃用地390畝，容積率1.0，建筑面積約為260000m2。

3、擬建別墅20棟，建筑面積5000平方米；5層情景洋房54棟，建筑面積210000平方米；12層小高層9棟，建筑面積36000平方米；公用、商用建筑9000平方米。 其他建筑內容為活動水面、室外餐飲、室外活動區(qū)域，休閑健身場所和基礎設施（院外道路，院內景觀道路、給排水設施等）。第二章 項目建設的背景及必要性2.1項目建設背景、未來海南的房地產發(fā)展的重點之一就是發(fā)展旅游地產，政府將在這方面保證地供應。目前大量休閑度假村、高爾夫球場、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類房地產的建成，吸引了大量的旅游度假人群進入，推動海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉型，由大眾消費市場向中高檔消費市場轉移。目前海南

4、旅游地產開發(fā)重點除傳統(tǒng)的一線城市?？凇⑷齺喭?，瓊海、陵水、文昌、萬寧、澄邁、保亭等二三線市縣，均呈現(xiàn)出產銷兩旺的局面。海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總規(guī)劃師宋祎指出，未來兩年，隨著萬寧神州半島、三亞海棠灣、陵水清水灣、樂東龍沐灣等濱海度假區(qū)度假酒店和其他度假設施的建成，以及東環(huán)城際快速鐵路、博鰲機場等投入使用，海南將涌現(xiàn)一批達到國際先進水平的旅游度假景區(qū)，超星級酒店，高水準的高爾夫球場等文化娛樂設施，衛(wèi)生保健設施，并帶動保亭、五指山等山地旅游發(fā)展，實現(xiàn)東西互動、山海并舉的發(fā)展局面。、海南省農墾總局提出了加快墾區(qū)產業(yè)調整，促進農場經濟發(fā)展的思路成為本項目的助推劑。十二月四日，中共中央政治局常委、中央紀委

5、書記賀國強在海南考察時說：“廣大農墾職工為新中國建設和發(fā)展作出了重要貢獻，我們要進一步推進農墾體制機制創(chuàng)新，使農墾企業(yè)在社會主義市場經濟條件下不斷發(fā)展壯大，使廣大農墾職工共享改革發(fā)展成果?！?.2 項目建設必要性、雅閑新城項目的建設有助于保亭的資源優(yōu)勢轉化為經濟優(yōu)勢保亭的水資源、農業(yè)生物資源、土地資源、礦產資源豐富，且目前還沒有充分有效的利用，本項目的建設將充分的利用當?shù)氐淖匀毁Y源，豐富的熱帶雨林資源，打造優(yōu)美、舒適的宜居環(huán)境。多樣化的農作物給小區(qū)提供品種豐富的地方特色食物，多樣化的土地資源為游客的旅行帶來多樣化的視覺感受，隨著旅游的開發(fā)，客流量的增加為礦產資源外銷提供免費的宣傳和廣闊的市場。

6、此項目的建設為當?shù)氐馁Y源優(yōu)勢提供了優(yōu)越的發(fā)揮平臺，是當?shù)刭Y源得到有效的開發(fā)利用。2. 雅閑新城項目的建設是國際旅游島發(fā)展規(guī)劃的必然趨勢自2010年1月4日，國務院發(fā)布了國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見后，海南島的規(guī)劃建設進入正軌。由于保亭的地理、人文、資源優(yōu)勢，保亭在助推國際旅游島建設中占有重要位置。本項目的建設不僅對國際旅游島的建設有重要意義，而且將有利推動保亭旅游建設的新局面，是一種新的建設思路、新的建設模式，對今后保亭的旅游建設有重要的指導意義，而這種有代表意義的建設形式，又是在旅游島建設過程中的一種必然。3. 幅射周邊，帶動墾區(qū)經濟發(fā)展本項目的建設包括商服建筑，綜合性會所

7、等以及完善的物業(yè)管理服務，這是解決農場職工、子女就業(yè)的好機會，對墾區(qū)居民的生活帶來便利。 第三章 建設地點及建設條件3.1建設地點 本項目由兩個地塊組成（按紅線圖填寫四至范圍）本項目地塊地處保亭縣規(guī)劃的二環(huán)路以外，距離縣城繁華區(qū)3公里，交通便利。 3.2建設條件 1. 現(xiàn)有場址基本情況 供水、供電、通訊等基礎條件有待建設進一步完善。2. 地質情況 地塊平整，地質條件良好，適合開發(fā)3. 氣候條件 年平均氣溫為21.6-24.5攝氏度之間，全縣氣溫變化有較明顯的規(guī)律，即三道地區(qū)氣溫最高，毛感地區(qū)氣溫最低，由南向北氣溫逐漸遞減。由于地勢高低不平，境內氣候差異較大，日平均溫差在2攝氏度以上。年平均日照

8、1900-2000小時，日照百分率為45%左右，年平均太陽輻射量為每平方厘米1150千卡，終年無霜雪。境內雨量豐沛，但降雨較集中，雨旱季明顯。年平均降水量1900毫米，年平均雨日為140天以上，但全年雨量不平衡，4-10月為雨季，雨量占全年雨量的85%-91%。11月份至翌年4月份為旱季。保亭屬于熱帶季風性氣候區(qū)，但因地形的影響，全年多吹東北至東南風，風力較小，常年風速平均小于2米/秒，陣風大于8級以上的大風年平均4-5次，多發(fā)生于臺風之時。冬季常有山風，最大風力6-7級。臺風經過保亭縣年均3.9次。4. 公共設施條件 給水：市政管網(wǎng)dn800，能滿足給水要求。 排水：接入市政dn800污水管

9、進入污水處理廠。 供電：據(jù)項目地點900米處有新建的35kv變電站，是本項目建設用電的能源設施。 通訊：場區(qū)內要求提供通訊配套設施，項目建設時可向電信部門申請。 5. 施工條件 項目地塊內供水、供電、通訊等基礎條件有待市政進一步完善，但交通非常便利，運輸方便。 第四章 項目定位和發(fā)展思路.1項目定位定位的目的就是要充分明確我們產品和其他產品的“差異”，鮮明的區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。（一）產品定位對于越來越趨于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，產品單個的賣點突出已經不足以吸引其購買?，F(xiàn)在的

10、房子不止是鋼筋混凝土構筑的實體，更是一種寄托，一個身心完全放松的空間。陽光、健康的海南島作為理想的第二居住地的概念已經深入人心，在海南購房的消費者都是把休閑度假、養(yǎng)老投資作為主要目的，在高壓工作后的徹底放松場所。賣房子等于是在賣一種生活方式，每個樓盤都應有區(qū)別其他樓盤的核心競爭力來吸引消費者的關注。比如萬泉綠洲：33萬瓊海養(yǎng)生度假生活藍本；中視萬泉灣：慢調優(yōu)雅人居；碧海苑：海島上的江南小鎮(zhèn)；新天地陽光城：國際養(yǎng)生之都；這幾個樓盤推廣概念都各有特點。一個沒有個性、沒有核心競爭力的樓盤現(xiàn)在很難在市場上亮眼，得到消費者的關注，沒有關注力就沒有購買力，因此尋找本項目的核心賣點成為重中之重。從廣義上囊括

11、項目特點進行產品定位，把本項目產品定位為：集養(yǎng)老、度假、旅游、居住、文化、休閑、娛樂、學習、健身于一體的新城鎮(zhèn)。（二）市場定位人們購買一件商品并不是因為商品本身，而是因為需要這一商品提供的“功能”。買房子同樣如此。我們賣什么？我們究竟提供給客戶什么利益？必須認識到，我們賣的絕不是一個單純的建筑物，而是幾十年的時間和空間，是生活方式，那么：我們要為客戶營造什么樣的生活方式？如何讓目標消費群感受到這種生活方式？如何將這種生活方式體現(xiàn)在推廣中？如何用一切手段來闡釋這種生活方式？如何引導目標消費群理解這種生活方式？這就是我們的市場定位要解決的問題。依據(jù)項目的產品定位和市場定位需要解決的問題，對項目和周

12、邊的深入研究，我們做出如下市場定位：優(yōu)雅休閑，新城新生活。強調居住的生活環(huán)境、生活方式、生活態(tài)度改變，將單純的居住上升到一種高層次、多元化的生活模式，其內涵包括社區(qū)環(huán)境的營造、完善配套對生活的引導、社會價值的認同以及周邊人文氛圍的形成。一個有養(yǎng)生氣息，有生活情趣悠閑的、充滿度假養(yǎng)老氛圍的完備家園。新城：強調區(qū)位的發(fā)展前景和未來社區(qū)的繁華度，有區(qū)域名稱和新興城區(qū)的雙重含義。新生活：強調規(guī)劃新，規(guī)模新，環(huán)境新和全新的生活方式。進行這樣的定位突出項目全方位的配套、服務、生活方式和前景。在項目的規(guī)劃和營銷的包裝策略上亦應遵循此定位的意識形態(tài)，對本項目的配套、園林、物業(yè)管理、智能化等各個細節(jié)方面著重設計

13、，推廣上加以闡述和包裝，務求令本項目的“新生活”和“服務”形象更加突出，讓買家留下深刻的印象。（三）目標客戶定位從對旅游房地產調查和本區(qū)域的市場實際出發(fā)，我們初步認為該項目的目標客戶群定位為：島外度假養(yǎng)老的家庭、部分享受兼長線投資型的群體。1、島外純度假養(yǎng)老家庭一般為中產階級富裕階層，購買能力強，迅速落定。他們需要的是海南優(yōu)越的自然環(huán)境給老人貽養(yǎng)天年，及分時度假居住之用。他們買房不僅是在乎房子本身，更在乎的是“生活方式”，在他們眼里，房子首先是精神的蔽所，其次才是身體的蔽所，他們追求的是一種休閑的生活方式：完全放松心情，回歸、親近自然。這類人需要用產品力進行說服，對價格抗性小。2、享受兼長線投

14、資型的群體，這類人群看中的是產品的綜合潛力（位置、品質、配套及未來發(fā)展前景等）。雖然這類人群對價格也具有一定的抗性，如果本案能創(chuàng)造出更多的附加值，相信會減小這類購買人群對價格的抗性。4.2發(fā)展思路鑒于該地塊地理位置、項目周邊環(huán)境與在售樓盤品質，結合保亭房地產市場特點，我們認為實現(xiàn)產品差異化、高性價比是項目成功的關鍵所在。因此，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設，以小環(huán)境唯美為先導，以生態(tài)園林結合環(huán)保、節(jié)能為特色，建成花園式電梯洋房為設計理念，構建精致、品味住宅空間，使之具有較同區(qū)域樓盤更親切宜人的生活居住環(huán)境，成為城區(qū)精品樓盤，爭奪保亭房地產市場制高點，可取得項目開發(fā)和快速營銷的成功。4.2.1開發(fā)方

15、向和檔次建議以面向島外市場，打造適宜休閑度假和吸引外地人養(yǎng)老居住的樓盤為理念，鎖定項目的開發(fā)方向和檔次：1、建設成上規(guī)模的各項服務設施配套齊全、獨具特色的精品住宅區(qū)。只有上規(guī)模才能提高管理水平，才能降低物業(yè)管理成本，才能對外地人有吸引力。2、建設成名副其實的花園住宅區(qū)。要用新科學發(fā)展觀來指導，立足當前，放眼未來，以人為本，統(tǒng)領全局，不僅要保證開發(fā)建設的住宅小區(qū)質量合格，而且要把人性化設計，適應未來發(fā)展，升值潛力等方面因素結合起來，體現(xiàn)科學，健康特色。要從本地實際出發(fā)，完善小區(qū)配套設施建設，不斷改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境，做到水面、草坪、花卉、灌木、喬木合理配置，講求整體綠色效果。此外，還要提倡親和式布局

16、，小區(qū)規(guī)劃要方便老人、少兒、殘疾人出行和活動，促進人際交往，有利于鄰里的親和度，力求建設精品小區(qū)。3、中高檔住宅應從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質量、相關配套設施設備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內裝修、園林綠化等方面，靠色彩的運用、材料選用方面體現(xiàn)本項目整體的高貴氣質和豪華氣派，當然臨街玻璃材質，需重點考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務方面，需向買方提供完善、優(yōu)質的服務信心和保證。4、建筑風格:本項目宜采用熱帶建筑風格融合其它建筑特色。然而，建筑風格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產生和諧美的視覺效果。從消費者心理來看，希望自己購買的物業(yè)保值增值，在

17、建筑風格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位。要選取清新明快的色調，線條簡約、流暢，視覺效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風格。外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用淺綠色4.2.2園林景觀思路1、園林風情建議如今保亭房地產項目的規(guī)劃設計，已經從只注重項目的外部環(huán)境逐步轉移到內外環(huán)境并重，客戶挑選滿意的小區(qū)購買，在外部大環(huán)境大體相同的條件下，只會讓眼光挑剔小區(qū)內部的園林綠化等。有一定特色的園林綠化，可增加項目的市場炒作空間和廣告噱頭，吸引目標客戶的關注。首選方案為海南熱帶黎苗風情園林上考慮，此類園林特色明顯，與海南熱帶氣候相呼應，養(yǎng)護簡易，成本低。園林性質定位度假、養(yǎng)老、休閑公寓環(huán)境，應以親水主題的養(yǎng)生、

18、休閑為設計目的。2、綠化及景觀設計建議在做內部景觀時應充分利用項目地塊旁邊河流資源，設置溪濱步道，種植樹木及設置涼亭、長廊等景觀小品，建健身鵝卵石步道。同時可在社區(qū)內的溪流中養(yǎng)魚，建造以水景為特色的景觀小品，將老年人的一切戶外活動順“水”展開。 4.2.3、交付和精裝修建議項目主要為島外客戶購買，建議項目精裝交付，實現(xiàn)拎包入住，省卻異地購房者的裝修煩惱。還可以拉高本案價位。采用多花樣的精裝風格，如養(yǎng)老房、度假房、蜜月房、居家房等。在戶型并不突出優(yōu)點的條件下用多風格精裝彌補，保持差異化競爭優(yōu)勢。4.2.4、配套設施建議1、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能在設置配套時，把生態(tài)、環(huán)保和節(jié)能放在首要考慮的因素，把社區(qū)

19、打造成全生態(tài)循環(huán)的健康社區(qū)。除泳池外的水系可直接引入河流的自然淡水系統(tǒng)；社區(qū)設置廢水處理系統(tǒng)，生活廢水經層層凈化后，用于小區(qū)綠化灌溉及水景補水。飽經世事的老人們，當然更懂得資源的可貴，循環(huán)利用的難得。社區(qū)公共照明利用太陽能儲電設備照明，節(jié)約社區(qū)管理成本。建立太陽能熱水站，熱水經過管道輸送到每家每戶，保證四季24小時不間斷供應。2、小區(qū)綜合配套項目產品定位為度假、養(yǎng)老型社區(qū)，在進行社區(qū)配套時充分尊重老年人生活的特殊性質和多層次的精神需求，給他們提供一個完整的生活交流、醫(yī)療、休閑娛樂、教育、體育鍛煉的環(huán)境和場所。使他們能夠能以一種更健康、更快樂的方式來安排自己的晚年生活。3、小區(qū)及每戶智能化配套每

20、戶（間）設置無線呼救系統(tǒng)，內部設小總機，設置電話數(shù)據(jù)交換機，每戶內配有一臺社區(qū)免費直線撥通電話，每月只需交納一定的管理費用。社區(qū)一卡通智能化服務系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)、衛(wèi)星電視。社區(qū)內較為密集的定點設置sos的緊急呼叫系統(tǒng)，考慮部分殘障人士的需求，設置盲道等通道。電子公告板（中、英雙語）、背景音樂；遠程抄表系統(tǒng)；家政服務系統(tǒng)。4、會所：氧吧；健身設備、保健設備組合；夾層設桌球、乒乓球、棋牌室、閱覽室；醫(yī)務室兼保健功能及售藥；醫(yī)療服務站；老人活動中心；家政服務中心。5、環(huán)境：游泳池和溫泉泡池是吸引北方購房群體的重點，作為外環(huán)境的重點考慮。建設風雨連廊：為方便老人戶外活動，圍繞社區(qū)的內環(huán)路設置半封閉的

21、風雨通廊。讓您在盡情享受海南四季燦爛陽光的同時，又不會因為炎炎的烈日而撐起陽傘，方便老人行走。曲徑貫穿小區(qū)的每一處樓宇，將每一位新朋舊友緊密地聯(lián)系起來。保亭縣屬于少數(shù)民族居住區(qū)，主要以黎族為主。黎族代表建筑就是茅草屋，本項目將黎族特色風情融入到景觀建設中，連廊、涼亭均采用茅草屋頂?shù)娘L格建設。4.2.5、物業(yè)管理建議1、小區(qū)安保系統(tǒng)建議：安裝紅外線保安系統(tǒng)，可視對講門禁系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，門禁管理系統(tǒng)等安防系統(tǒng)，防盜緊急救助系統(tǒng)（防盜門磁、紅外線報警裝置），防火煙感系統(tǒng)，煤氣泄漏報警裝置，車輛視覺管理系統(tǒng)。2、物業(yè)服務內容建議：清潔服務，代購、代訂服務，定期保健和健康檢查服務，寵物托管服務，郵政

22、收發(fā)、定時提醒等服務，旅游活動安排服務，健身培訓、輔導及陪練，日常醫(yī)療保健指導，花卉、盆景藝術指導，社區(qū)內的老年聯(lián)誼沙龍、互助小組，社區(qū)定點班車服務、臨時叫車服務，其他為老年人提供的特殊服務。 第五章 環(huán)境影響與評價5.1項目建設與運營對環(huán)境的影響 1. 建設期 （1）粉塵：使工期的開挖、水泥、沙石等建筑材料的運輸、裝卸、篩選、攪石產生的粉塵，施工機械產生的粉塵對施工區(qū)周圍環(huán)境產生污染。（2）固定廢氣物：建筑施工過程中平均產生建筑垃圾300kg/m2，如管理不膻，會對環(huán)境產生不良影響。 （3）噪音：施工運輸車輛及施工設備產生的噪音是主要污染源。 2. 運營期 （1）廢水：正常運營由衛(wèi)生間、消毒

23、剪輯清潔排放的生活廢水及排放的工作污水。 （2）廢氣：主要由燃油鍋爐及燃氣爐具排放的廢氣組成。 （3）固定廢物：營運時產生的生活垃圾，一般約0.75kg/d人。5.2環(huán)境保護措施 1. 項目建設期 （1）粉塵：制定嚴格的管理制度，施工過程中盡量做到帶水作業(yè)，或經常噴灑水以減少粉塵對周圍環(huán)境的影響。 （2）固定廢氣物：建筑垃圾及時運往指定的建筑垃圾堆放場地填埋，生活垃圾可集中收集納入市政垃圾處理中心。 （3）噪聲：項目建設期各類機械設備及運輸工具應切實控制好作業(yè)面積和車輛行駛線路，噪聲值控制在低于（城市區(qū)域環(huán)境標準）三類區(qū)標準以下。 2. 項目運營期 （1）廢水：項目排放的廢水主要由生活廢水與工

24、作廢水組成，這些廢水經處理，達到gb8978-96的標準要求后，排入市政排污管網(wǎng)。 （2）廢氣：主要由燃氣爐具排放的廢氣組成。采取的措施為：配備相應的除煙設備，使油煙過濾后排放，減少油煙對空氣的影響。在道路兩旁和周圍廣植草皮，設置多層次綠化帶，凈化空氣。 （3）固定廢物：區(qū)內設置固定垃圾收集點，集中后送垃圾處理場地統(tǒng)一處理；專業(yè)的物業(yè)清掃管理，分片包干；建立必要的管理制度，獎懲分明。 （4）噪聲：發(fā)電及消毒設備安裝減噪裝置，運輸車輛嚴鳴喇叭，控制交通車輛流動，降低噪音源聲壓積，聲環(huán)境控制在gb3096-93（城市區(qū)域噪聲標準）二類標準。5.3環(huán)境影響評價待添加的隱藏文字內容2本項目建設和營運中

25、產生的污染物數(shù)量較少。重點應放在施工中的建筑垃圾上和噪音控制上，只要加強管理，采取措施及時處理，可以創(chuàng)造一個良好的施工環(huán)境，保護周圍的環(huán)境生活功能。項目建成后，對周圍環(huán)境不會產生不利影響。第六章 項目swot分析（1）優(yōu)勢：a 自然資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，保亭氣候條件優(yōu)越，地處北緯18度25分，更加適宜北方人居住。b 項目周邊擁有具有獨特優(yōu)勢的旅游資源山地、溫泉、歷史文物、熱帶農業(yè)以及相當原始的自然環(huán)境。c保亭有海南最好溫泉出口，可增加項目賣點。d海南保亭雅閑居房地產開發(fā)有限公司實力雄厚，積累了大量的房地產開發(fā)經驗，擁有一支優(yōu)秀的管理團隊，成為項目成功的有力保障。e由國家老干部局以協(xié)調保亭縣政府

26、優(yōu)先為本項目提供建設用地指標。f由國家老干部局向國家24個部委退休老干部進行產品推介。（2）劣勢： a 交通可達性較差。保亭縣的交通是使用中部公路，中部公路的風景優(yōu)美但行車較慢。島內大部分的旅游交通移轉至東部公路。因此，本項目跟其他的東線房地產項目競爭者比起來，較不易到達。 b 保亭縣內基本生活配套不完善，物質資源匱乏，對于追求高品質享受的人群有抗性。 c 項目總占地390畝，體量中等，但由兩塊隔路相望的地塊組成，相應配套不能共享。 d 保亭旅游資源還有待開發(fā)，景點知名度不高，在推廣時有一定阻力。 e 黃金度假期來居住的人少，重點關注三亞地區(qū)，沒有租賃概念，從投資角度來講沒有回報支撐。（3）機

27、會： a 海南一線城市房價普遍偏高，受眾群體有限，大部分購房客戶將目標轉向二、三線城市。 b 海南旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，以及旅游線路由沿海景區(qū)向中部山區(qū)過度，勢必吸引一部分客源。 c 找準市場空白點，通過產品差異化策略進入市場。（4）威脅： a 受房地產政策的影響，海南島上的可售房屋較多，不利銷售。 b 同區(qū)域內其他樓盤競爭的唯一優(yōu)勢是銷售均價，這勢必會導致投資收益率的降低。第七章 項目建設進度安排2011年3月，完成項目立項、審批、合作協(xié)議簽訂。2011年4月，簽訂設計合同，完成概念性規(guī)劃方案。2011年5月-7月，工程勘察、設計、施工準備。2011年8月-2012年9月，施工建設期。2012年9月-2012年12月，外網(wǎng)、道路、景觀、綠化。