63909299某地產(chǎn)成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引

1、地庫網(wǎng)中國地產(chǎn)資源第一網(wǎng)www.cd 超級地產(chǎn)資料庫！房產(chǎn)營銷策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問，工程師，造價(jià)師，評估師學(xué)習(xí)寶典點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引編號：版號：a/0頁碼：第 22 頁 共 22 頁成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引編制日期2007-2-28初審日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 流程要素流程目標(biāo)：在各實(shí)施方案完成前，完成成本優(yōu)化與控制，提供優(yōu)化方法，明確在招標(biāo)階段成本控制方法。流程主要責(zé)任部門：設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、采購管理部。流程關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)流程kpi責(zé)任部門/崗位數(shù)據(jù)來源及時(shí)提供測算數(shù)據(jù)、優(yōu)化建議實(shí)施成本控制在目標(biāo)成本內(nèi)

2、流程關(guān)鍵點(diǎn)流程關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說明支持文件設(shè)計(jì)前期、概念設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、實(shí)施方案四個(gè)階段方案優(yōu)化項(xiàng)目招標(biāo)招標(biāo)管理作業(yè)指引2. 適用范圍：xx各項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期、概念設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)四個(gè)階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)五個(gè)專業(yè)。3. 職責(zé)設(shè)計(jì)管理部：負(fù)責(zé)提供各設(shè)計(jì)階段的規(guī)劃、建筑、景觀方案、圖紙以供測算。成本管理部：編制計(jì)劃并檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，:進(jìn)行具體測算并根據(jù)測算結(jié)果提出優(yōu)化建議，需要時(shí)進(jìn)行部門間的協(xié)調(diào)，跟進(jìn)優(yōu)化建議后的測算并編制結(jié)果報(bào)告，測算結(jié)果復(fù)核發(fā)布。采購管理部：進(jìn)行招標(biāo)戰(zhàn)略策劃。4. 工作程序 4.1. 方案優(yōu)化流程4.2. 方法與過程控制4.2.1 設(shè)計(jì)前期開始設(shè)

3、計(jì)前找發(fā)展部、設(shè)計(jì)和營銷整理出政府規(guī)劃要點(diǎn)、土地屬性（用地分析、）市場定位三方面信息。 政府規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)政府規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，得出如下信息：總占地面積容 積 率建筑用地面積建 筑 密 度總建筑面積綠 地 率計(jì)容積率面積戶數(shù)住宅建筑面積限高商業(yè)會所學(xué)校幼兒園物業(yè)用房設(shè)備用房活動(dòng)中心服務(wù)中心衛(wèi)生院郵電所公共衛(wèi)生間游泳池球場車位類型數(shù)量面積備注自行車車位車位人防面積 土地屬性：通過勘查現(xiàn)場，詢問發(fā)展部、項(xiàng)目部等相關(guān)部門，對土地屬性信息分析：項(xiàng)目詳細(xì)描述備注市政解決方案（水、電、氣、道路） 市政污水清楚了解距離紅線的距離，是否組建污水處理站； 市政給水清楚了解距離紅線的距離；

4、 臨水清楚了解距離紅線的距離； 永久電清楚了解距離紅線的距離； 臨時(shí)電清楚了解距離紅線的距離； 市政煤氣清楚了解距離紅線的距離，是否組建煤氣瓶組處理站； 出入道路清楚了解是否需要維修、建造道路及高架橋等； 公交站場清楚了解小區(qū)建造公交站的數(shù)量；紅線內(nèi)土地情況 場地高差情況1、清楚了解場地高差情況，以便測算場地平整費(fèi)用，擋土墻費(fèi)用；2、山地建筑分析場地坡度面積比率 植被情況清楚了解場地內(nèi)植被情況，與設(shè)計(jì)一道決定是否有可以保留的樹木，以便測算景觀成本； 河流、箱涵情況清楚了解場地內(nèi)是否有河流、箱涵,河流、箱涵的長度、深度及寬度，以便測算改造費(fèi)用； 魚塘、湖泊情況清楚了解場地內(nèi)是否有魚塘、湖泊,魚塘

5、、湖泊的面積，以便測算改造費(fèi)用； 高壓線情況清楚了解場地內(nèi)是否有高壓線通過（高壓伏輸），如果有，需要埋地或改變走向的長度； 輸油管等市政情況清楚了解場地內(nèi)是否有輸油管、市政設(shè)施等，如果有，需要搬遷或改變走向的距離； 市政道路情況清楚了解場地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有，具體長度及寬度、建造標(biāo)準(zhǔn)； 拆遷情況 地質(zhì)情況清楚了解場地內(nèi)地質(zhì)情況，以便決定采用基礎(chǔ)形式； 建筑退讓紅線情況清楚了解場地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準(zhǔn)確計(jì)算建筑物占地面積；紅線外土地情況 噪音情況考慮是否需要考慮防噪玻璃； 可視景觀清楚了解場地周邊的可是景觀情況，決定是否需要改造可視景觀； 市場定

6、位：通過詢問銷售部，清楚了解項(xiàng)目市場定位：產(chǎn)品類型面積比率戶型面積層高一梯幾戶附加值立面風(fēng)格開窗園林裝修售價(jià)花園陽臺凸窗地下室大堂電梯廳室內(nèi)產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品n車位配比要求：車位售價(jià)、可售比率：商業(yè)配套要求：會所配套要求：以上信息整理完成后,成本需要關(guān)注的重點(diǎn)是:第一：場地內(nèi)的特殊地形,如果出現(xiàn)河流、箱涵,高壓線等問題需要仔細(xì)分析,了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本,注意需要預(yù)留部分不可預(yù)見費(fèi)用；第二：車位要重點(diǎn)關(guān)注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否計(jì)算容積率,會所是否可售；第三：外電需要重點(diǎn)關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費(fèi)用,注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成本

7、。4.2.2 概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)： 建筑、結(jié)構(gòu)方面：.1 設(shè)計(jì)前,同設(shè)計(jì)、營銷一起探討產(chǎn)品類型布置方案,作單一產(chǎn)品測算以及組合方案的成本測算,形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本測算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)。.2 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售利潤、土地價(jià)值最大化。.3 成本部應(yīng)就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計(jì)、營銷提出建議（注意：重點(diǎn)是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異）.4 路網(wǎng)布置n 道路設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范的前提下：a. 路網(wǎng)應(yīng)合理

8、簡潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折）b. 優(yōu)化出入口布置,(優(yōu)化建議時(shí)成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求,不能夠減少出入口后引起客戶投訴,導(dǎo)致后期整改而增加成本).c. 道路寬度（設(shè)置雙車道或單車道加會車區(qū)）..5 停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式 ）： u 土地利用a. 地面露天車位最大化b. 地面停車按照最大邊線原則布置u 停車方式a. 車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大。b. 車位建造成本由低到高的順序?yàn)椋?地面露天車位首層架空車位地上獨(dú)立車庫半地下車位地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。u 停車位體形控制：a. 高度

9、b. 單獨(dú)車位面積。u 車庫設(shè)置a. 車庫宜集中設(shè)置，減少建造成本b. 機(jī)械車位及地下車庫高度預(yù)留。u 車庫設(shè)置注意考慮客戶使用要求,占地面積較大項(xiàng)目,車位數(shù)量需要合理分配，避免集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意）。..6 控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積。a. 不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。b. 提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場銷售價(jià)格測算建設(shè)的必要性,注意提醒設(shè)計(jì)國家有了新的建筑面積計(jì)算規(guī)范,偷面積而招致的政策風(fēng)險(xiǎn)需要注意避免。c. 通過業(yè)態(tài)分析和市場調(diào)查合理確定商業(yè)面積。.7 綜合物業(yè)管理成本、

10、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對集中，減少管理人員。.8 應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的原則確定場地標(biāo)高。u “因地制宜”a. 動(dòng)土量最小b. 盡可能使場地土方挖填平衡。u 降低排水坡度；u 山地建筑除考慮土方量以外設(shè)計(jì)需要盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等的設(shè)計(jì)。土方平衡需要在具體的工程設(shè)施前,推動(dòng)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目出一份現(xiàn)場的等高線圖以及擬修建建筑的標(biāo)高圖紙,兩者合二為一后,再由成本測算出整個(gè)項(xiàng)目的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護(hù)坡成本并將計(jì)算結(jié)果交給公司決策。.9 總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時(shí)辦公室

11、、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時(shí)道路）重復(fù)建設(shè)。.10 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：u 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型u 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。.11 山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：u 結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。u 邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。.12 確定贈(zèng)送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈(zèng)送面積大小。.13 合理利用場地地形地貌利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造

12、型。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費(fèi)用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補(bǔ)水費(fèi)用（此項(xiàng)優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項(xiàng)目地形和設(shè)計(jì)意圖，并對管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解）。 安裝方面.1 電梯布置方案選擇：.2 從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。.3 在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案。.4 測算以及選定電梯轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)（建議按照不同檔次設(shè)計(jì)一至兩個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)，以后每次套用即可）。 園林環(huán)境方面. 充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)：u

13、 不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。u 不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。. 明確景觀單位控制成本：根據(jù)公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀成本總結(jié)出來，然后根據(jù)最新的市場價(jià)格和項(xiàng)目的特殊情況調(diào)整后，提交最新單位景觀成本供設(shè)計(jì)、營銷考慮，同時(shí)提供給設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)控制參考，注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對待。. 明確軟硬景控制比例：統(tǒng)計(jì)已有項(xiàng)目軟硬景面積比例，提供給設(shè)計(jì)部及設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)控制參考。通常軟景比硬景便宜，因此應(yīng)該盡可能多的設(shè)置軟景，少做硬景。4.2.3 方案設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)： 建筑、結(jié)構(gòu)方面：.1 建筑方案選型：a. 評估平面

14、、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來成本的增加。1）、高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式；考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；2）、控制屋頂造型。b. 注意事項(xiàng)：以上項(xiàng)目需要成本人員有一定的結(jié)構(gòu)知識，因此平時(shí)要多參與相關(guān)結(jié)構(gòu)方面的討論和協(xié)商，提高結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)水平，積累經(jīng)驗(yàn)，并形成一定之規(guī)。.2 確定合理層高：結(jié)合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高2.8米性價(jià)比較優(yōu),層高每增加0.1m造價(jià)增加該層造價(jià)的3-5% 。.3 窗地比控制u 通過節(jié)能測算指標(biāo)來控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉(zhuǎn)換窗

15、墻比和窗地比的關(guān)系，總體來說目前節(jié)能規(guī)范對成本控制窗地比是有利的，需要重點(diǎn)關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。特殊項(xiàng)目除外。u 單體方案確定后，測算不同單體戶型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設(shè)計(jì)一道溝通），窗地比應(yīng)不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)值。.4 欄桿、欄板的限定：u 測算以往項(xiàng)目單體戶型欄桿、欄板的單價(jià)，建議欄桿類型盡量少。u 建議通過經(jīng)驗(yàn)的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計(jì)做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，以后欄桿的做法就不需要在測算單價(jià)成本只需要統(tǒng)計(jì)含量即可。.5 外墻裝飾設(shè)計(jì)優(yōu)化方案的初步確

16、定：u 提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價(jià)格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價(jià)格）。u 提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計(jì)合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率。u 提供常用外裝材料適用性能。u 關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議。u 優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法：u 提供目前不同產(chǎn)品陽臺、露臺、屋面具體做法及價(jià)格表，以便設(shè)計(jì)作為參考選擇，2）、優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法；.6 節(jié)能方案：u 盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟(jì)方式解決節(jié)能方案。u 通過合理的窗墻比實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。u 通過墻體材

17、料來實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。u 控制節(jié)能取值范圍。.7 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：u 結(jié)構(gòu)模板平面確定后，工程、成本一道審核柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu)形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案。（結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。）u 減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量.8 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：u 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型。u 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。.9 山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：u 結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。u 邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石

18、擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。注意:擋土高度超過3米以上時(shí)有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜,因此高擋土墻需要進(jìn)行方案測算比較。.10 確定贈(zèng)送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈(zèng)送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計(jì)建筑面積或者容積率，盡量規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 安裝方面.1 測算配電設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機(jī)組）分期或分項(xiàng)目集中布置或分散布置不同方案的經(jīng)濟(jì)合理性：因?yàn)樯婕肮╇姷葔艛嘈袠I(yè)，有可能成本拿到圖紙時(shí)方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，

19、避免優(yōu)化工作不到位。需根據(jù)場地等實(shí)際情況分按不同方案計(jì)算測定。.2 供配電設(shè)備安裝定位設(shè)計(jì)優(yōu)選：所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。.3 測算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟(jì)性，提出優(yōu)選方案。u 一般情況環(huán)網(wǎng)式比開閉式經(jīng)濟(jì)。u 合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短。u 設(shè)置開閉所時(shí)，應(yīng)盡量考慮多期共用。u 條件允許時(shí)，可考慮借用項(xiàng)目附近原有開閉所，避免新建。.4 供水方案中重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性：u 現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較省。u 必須建造

20、水泵房時(shí)應(yīng)考慮建造位置及占用空間。u 當(dāng)選用負(fù)壓供水方案時(shí)要與水泵房水池供水方案測算對比，確認(rèn)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)合理性。.5 合理設(shè)置消防分區(qū)：u 在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)。u 布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車庫（單體、復(fù)式）的區(qū)別。u 盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。.6 中水處理站與中水提升泵站：u 中水處理站應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特征，選用設(shè)計(jì)規(guī)定的最小規(guī)模。u 中水處理站與中水提升泵站應(yīng)選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。.7 污水提升泵站：u 對大量填土地塊，由于

21、自然坡度無法達(dá)到排水要求，需考慮建設(shè)污水提升泵站。.8 地塊內(nèi)高壓線路改線：u 入地方式：造價(jià)高：a.電纜溝方式，相對較高；b.管道埋設(shè)方式 ，相對較低。u 建設(shè)高壓走廊:造價(jià)較低。 園林環(huán)境方面.1 下發(fā)目標(biāo)成本控制指標(biāo)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)；.2 提供材料規(guī)格型號單價(jià)：u 提供常用軟硬材料規(guī)格型號及單價(jià)。 u 鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費(fèi)用低的種類。 u 根據(jù)不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材選擇:1)壓頂50mm厚2)非行車道地面20mm厚 （荔枝面采用30mm厚）3)行車道地面4

22、0-50mm厚4)立面20mm厚；5）踏面30mm厚。.3 提供基層標(biāo)準(zhǔn)做法，供設(shè)計(jì)使用。.4 軟景觀中，苗木比例適當(dāng)：重點(diǎn)效果部分使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。.5 選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。.6 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。.7 控制木作的使用面積，盡量少用水景(主要是后期維護(hù)管理成本太高)。.8 綠化灌木種類盡量少一些，灌木造價(jià)比草皮貴很多，優(yōu)化時(shí)注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護(hù)作用，其余的地方盡量種草皮，并配

23、以不同喬木搭配以達(dá)到節(jié)約成本保證效果的目的。4.2.4 擴(kuò)初（初步）設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)： 建筑、結(jié)構(gòu)方面：.1 明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)：u 向設(shè)計(jì)院下發(fā)施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn)，明確結(jié)構(gòu)含量設(shè)計(jì)限額。u 結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細(xì)化便于以后測算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復(fù)雜而設(shè)計(jì)院不肯簽訂設(shè)計(jì)限額指標(biāo)時(shí)可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設(shè)計(jì)合同。u 限額后一定要設(shè)立合適的獎(jiǎng)懲措施保證條款可執(zhí)行。.2 選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深：u 根據(jù)詳勘報(bào)告，設(shè)計(jì)院初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，審核設(shè)計(jì)院選用的基礎(chǔ)類型及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性。一般情況，各基礎(chǔ)類

24、型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)(有時(shí)采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁。.3 明確合理結(jié)構(gòu)布置，復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)：u 工程部與設(shè)計(jì)院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點(diǎn)審查：結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。.4 結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)計(jì)算：u 成本部根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)電子稿或者白圖計(jì)算鋼筋含量及混凝土含量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，并及時(shí)反饋工

25、程部、設(shè)計(jì)院，以便進(jìn)一步優(yōu)化。u 驗(yàn)算時(shí)注意：要抽取基礎(chǔ)，首層，標(biāo)準(zhǔn)層，天面層等來予以驗(yàn)算，確保結(jié)果不會偏離太遠(yuǎn)。測算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后再出施工圖紙。u 如果局部或者全部指標(biāo)超標(biāo)需要分列細(xì)項(xiàng)詳細(xì)分析超標(biāo)部位原因，并將結(jié)果發(fā)給設(shè)計(jì)部和主管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實(shí)需要超標(biāo)的要報(bào)請主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后在進(jìn)行下一部的設(shè)計(jì)工作。.5 復(fù)核建筑控制指標(biāo)：復(fù)核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。.6 配合設(shè)計(jì)開展節(jié)能方案測算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)?減

26、小窗墻比-加厚外墻砌體材料-外墻聚苯顆粒砂漿-外墻保溫板采用low-e玻璃。.7 部品材料選配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量與目標(biāo)成本測算標(biāo)準(zhǔn)保持一致。復(fù)核部品材料設(shè)計(jì)選用表，不符合項(xiàng)要與設(shè)計(jì)部協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本測算分析。 精裝修方面.1 室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。.2 公共裝修：裝修方案確定后，測算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。.3 根據(jù)裝修建筑尺寸,選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。

27、.4 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。.5 減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。 安裝.1 測算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下成本。.2 變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：u 規(guī)格在1250kva以內(nèi)單臺容量越大，單位容量費(fèi)用越低。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下，選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng)濟(jì)。除可節(jié)省費(fèi)用外，還可節(jié)省空間。但若實(shí)際使用容量不能達(dá)到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉(zhuǎn)，在按變壓器計(jì)量收費(fèi)情況下，電費(fèi)可能較高，單臺容量要

28、綜合評選。u 規(guī)格1250kva以上變壓器價(jià)格昂貴，建議不選。.3 配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選：一般情況下，價(jià)格遞增順序?yàn)椋浑娎|+電纜穿刺接頭，電纜+預(yù)分支接頭，母線槽；防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設(shè)方式，普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設(shè)方式。當(dāng)然回路較少時(shí)采用導(dǎo)線（或電纜）穿管（阻燃管價(jià)格遠(yuǎn)低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合測算。.4 室外供配電線路設(shè)計(jì)優(yōu)化：u 1市政供電線路引入：a. 在場地、環(huán)境允許情況下，架空線路最省。b. 當(dāng)影響環(huán)境采用電纜時(shí)，單線電纜截面規(guī)格不得超過300mm2，避免再行選大一級（或大一級以上

29、規(guī)格）、產(chǎn)生浪費(fèi)。c. 在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設(shè)。d. 當(dāng)在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況測算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設(shè)與自行新建電纜溝或采用直埋敷設(shè)方式時(shí)的最優(yōu)方案。e. 一般情況下，敷設(shè)方式不同時(shí)的價(jià)格從低到高排序?yàn)椋豪檬姓呀娎|溝直埋+過路套管全程穿管自行新建電纜溝。f. 電纜溝深度、寬度在滿足有關(guān)要求前提下要控制在規(guī)格最小范圍內(nèi)。u 小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路套管導(dǎo)線+全程穿管普通電纜+全程穿管鎧裝電纜+全程穿管普通電纜+電纜溝鎧裝電纜+電纜溝。但當(dāng)電線、電纜根數(shù)達(dá)到一定數(shù)量集中敷設(shè)時(shí)

30、，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過實(shí)際方案測算才能確認(rèn)。.5 配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：u 盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品會使價(jià)格降低，注意要符合當(dāng)?shù)毓╇姴块T的地方要求，避免來回反復(fù)，浪費(fèi)工期。.6 供水方案比選：u 根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層），進(jìn)行供水方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選（帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負(fù)壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等）.7 室內(nèi)水暖材料設(shè)備選用要點(diǎn)：u 在滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價(jià)較低的管材（如常用采暖管價(jià)格增序排列：ppr管鋁塑復(fù)合管pb管）。u 對價(jià)格較高的風(fēng)管

31、、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。.8 消防工程中消防報(bào)警器材、消防預(yù)埋管材的選用：u 滿足功能前提下，含超高層在內(nèi)，對溫、煙感探測系統(tǒng)的設(shè)備選型優(yōu)先選用國產(chǎn)設(shè)備、報(bào)警器材（注意配套選用，以及項(xiàng)目產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護(hù)費(fèi)用一并考慮）。u 消防噴淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化。u 通風(fēng)、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風(fēng)道、玻璃鋼風(fēng)道）應(yīng)做經(jīng)濟(jì)對比分析后擇優(yōu)選擇。u 消防預(yù)埋管當(dāng)?shù)責(zé)o明確規(guī)定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟(jì)。.9 空調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)選：u 根據(jù)實(shí)際情況測算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。u 集中空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)具體使用功能及長期能

32、耗，測算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式。u 對價(jià)格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。u 出風(fēng)口的合理布置。u 根據(jù)實(shí)際情況測算比選有無機(jī)房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。 園林環(huán)境方面.1 考慮每個(gè)組團(tuán)小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。.2 根據(jù)擴(kuò)初成果圖計(jì)算造價(jià)，確認(rèn)成本是否控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。.3 測算中列出各種不同材料用量比例提供給設(shè)計(jì)參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗(yàn)。.4 測算中列出各種喬木每平米的用量提供給設(shè)計(jì)參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗(yàn)。.5

33、 燈具設(shè)計(jì)優(yōu)化時(shí)要考慮后期維護(hù)和使用情況，并通過收集物業(yè)管理公司的建議減少不必要的裝飾燈具。.6 建立統(tǒng)一的園建結(jié)構(gòu)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度出發(fā)，減少以后園建結(jié)構(gòu)部分的優(yōu)化工作。4.2.5 施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)： 建筑、結(jié)構(gòu)方面：.1 工程做法與交樓標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。u 應(yīng)力求設(shè)計(jì)院按我方交樓標(biāo)準(zhǔn)編寫施工圖工程做法；u 確屬無法統(tǒng)一的做法，需在招標(biāo)文件及其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中明確。并在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)由設(shè)計(jì)師向項(xiàng)目工程師、施工方進(jìn)行技術(shù)交底，避免錯(cuò)誤施工造成拆改。.2 部品及材料選擇：u 根據(jù)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型選擇材料部品，避免功

34、能溢價(jià)； u 在立面圖基礎(chǔ)上針對不同規(guī)格外檐墻、面磚進(jìn)行合理排布，減少斷磚損耗；u 廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗； u 減少欄桿、裝飾鋼構(gòu)件等的種類，提高標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的使用程度；.3 設(shè)計(jì)部對設(shè)計(jì)院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、結(jié)構(gòu)、安裝各專業(yè)的協(xié)調(diào)減少錯(cuò)漏碰缺：u 圖紙自審由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)組織。u 接到圖紙后，設(shè)計(jì)部應(yīng)及時(shí)安排或組織有關(guān)人員進(jìn)行自審，并提出各專業(yè)自審記錄。u 及時(shí)召集有關(guān)人員，組織內(nèi)部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問題及建議進(jìn)行討論，弄清設(shè)計(jì)意圖和工程的特點(diǎn)及要求。u 、圖紙自審的主要內(nèi)容：a) 各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號、與

35、圖紙目錄是否相符。b) 施工圖紙、施工圖說明、設(shè)計(jì)總說明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無矛盾。c) 平面圖所標(biāo)注坐標(biāo)、絕對標(biāo)高與總圖是否相符。d) 圖面上的尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯(cuò)誤。e) 建筑施工圖與結(jié)構(gòu)施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖與設(shè)備基礎(chǔ)、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置（坐標(biāo)）、標(biāo)高及交叉點(diǎn)是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無矛盾。f) 圖紙上構(gòu)配件的編號、規(guī)格型號及數(shù)量與構(gòu)配件一覽表是否相符。u 圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會審時(shí)提交討論解決。.4 組織圖紙會審工作，完善圖紙細(xì)部設(shè)計(jì)，減少錯(cuò)漏碰缺，為控制

36、項(xiàng)目的建安成本打下良好的基礎(chǔ)，成本人員應(yīng)該積極主動(dòng)要求參加圖紙會審并認(rèn)真審核圖紙。u 盡量趕在工程項(xiàng)目開工前進(jìn)行，了解設(shè)計(jì)意圖，明確質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問題和錯(cuò)誤，專業(yè)之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開工之前。u 審查施工圖的基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)與地基處理有無問題，是否符合現(xiàn)場實(shí)際地質(zhì)情況。u 審查建設(shè)項(xiàng)目坐標(biāo)、標(biāo)高與總平面圖中標(biāo)注是否一致，與相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目之間的幾何尺寸關(guān)系以及軸線關(guān)系和方向等有無矛盾和差錯(cuò)。u 審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確，核對建筑、結(jié)構(gòu)、上下水、暖衛(wèi)、通風(fēng)、電氣、設(shè)備安裝等圖紙是否相符，相互間的關(guān)系尺寸、標(biāo)高是否一致。u 審查建筑平、立、剖面圖之間關(guān)系是否矛盾或標(biāo)注是否遺

37、漏，建筑圖本身平面尺寸是否有差錯(cuò)，各種標(biāo)高是否符合要求，與結(jié)構(gòu)圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致。u 審查建設(shè)項(xiàng)目與地下構(gòu)筑物、管線等之間有無矛盾。u 審查結(jié)構(gòu)圖本身是否有差錯(cuò)及矛盾，結(jié)構(gòu)圖中是否有鋼筋明細(xì)表，若無鋼筋明細(xì)表，鋼筋砼關(guān)于鋼筋構(gòu)造方面的要求在圖中是否說明清楚。u 復(fù)核結(jié)構(gòu)指標(biāo)是否滿足限額要求。.5 通過管理減少對設(shè)計(jì)工作的拆分和嘗試設(shè)計(jì)總包：u 目前鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、鋁合金門窗、弱電、景園工程等分項(xiàng)工作的設(shè)計(jì)多由專業(yè)設(shè)計(jì)資源來完成。施工圖設(shè)計(jì)院只負(fù)責(zé)土建及水暖電等部分的設(shè)計(jì)，其后果是施工圖與專業(yè)分項(xiàng)圖紙矛盾點(diǎn)較多或沖突，不同專業(yè)工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數(shù)量激增，返工

38、和修整量大，致使施工進(jìn)度延誤和成本增加。u 由于專業(yè)資源設(shè)計(jì)方案的不同造成投標(biāo)報(bào)價(jià)不具可比性，造成成本上升。 u 產(chǎn)生重大質(zhì)量問題時(shí)，責(zé)任不清、相互推諉給投資方造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。 設(shè)計(jì)總承包和施工總承包一樣是為了相關(guān)專業(yè)間合理銜接并統(tǒng)一責(zé)任為事后的投資方權(quán)力追溯提供保障。 安裝.1 市政及小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計(jì)優(yōu)選：u 著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序?yàn)椋籶e管焊接鋼管無縫鋼管鍍鋅鋼管upvc塑料管球墨鑄鐵管鋼塑管。排水管排序?yàn)?；?guī)格500以內(nèi)；upvc波紋管鋼筋混凝土管pe波紋管，規(guī)格500以上；鋼筋混凝土管upvc波紋管pe波紋管。一般情況下

39、，機(jī)動(dòng)車道下選用重型（級管或s2管材），對非機(jī)動(dòng)車道下選用重型要嚴(yán)控。u 優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋：避免設(shè)計(jì)盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部位；除機(jī)動(dòng)車道外的非機(jī)動(dòng)車道或綠化帶等部位嚴(yán)控采用重型。并盡量減少檢查井?dāng)?shù)量。 u 盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動(dòng)土量。u 優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度。.2 水暖施工圖審核成本要點(diǎn)：u 滿足壓力、流量等技術(shù)條件時(shí)的管徑選擇（達(dá)到要求即可，不能過大），如給水干、立管、支管、戶內(nèi)管管徑應(yīng)經(jīng)計(jì)算核定，一般每戶住宅給水進(jìn)戶管管徑控制在dn20以內(nèi)。 u 需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清楚齊全（包括孔洞尺寸、位置、標(biāo)高、予埋材料），避免后期鑿剔。.3 智能化設(shè)計(jì)優(yōu)化： u 室外智能化、景觀燈具設(shè)計(jì)優(yōu)化應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位、市場接受程度、銷售價(jià)格，周邊樓盤使用狀況、小區(qū)場地布置（含綠化組團(tuán)和道路布置）綜合考慮，在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應(yīng)兼顧實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性。 u 以項(xiàng)目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（如：封閉管理社區(qū)選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)）。u .家居安防與可視對講系統(tǒng)分別設(shè)置和二合一的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及產(chǎn)品檔次選擇。u 紅外對射探頭的設(shè)置