武漢南國(guó)南湖城市廣場(chǎng)-商業(yè)綜合體調(diào)研報(bào)告

1、商業(yè)綜合體調(diào)研南國(guó)南湖城市廣場(chǎng)-建設(shè)精彩城市生活南湖城市廣場(chǎng)處于武昌最大的居住團(tuán)組之一,南湖新城內(nèi)，位于南湖新城主干道機(jī)場(chǎng)三路與丁字橋南路交叉口，是一個(gè)集超市、影院、零售、餐飲、娛樂(lè)、公寓和辦公等多類型業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)綜合體，聚集了沃爾瑪、金逸影城、星巴克、秀玉紅茶坊、屈臣氏、麥當(dāng)勞等等眾多國(guó)內(nèi)外一線品牌。南湖城市廣場(chǎng)空間舒適，業(yè)態(tài)豐富，將成為南湖居民休閑購(gòu)物的首選。項(xiàng)目概況各項(xiàng)數(shù)據(jù)南湖城市廣場(chǎng)由三幢精美塔樓和3層商業(yè)裙樓組合而成。占地面積：22548平方米容積率：3.50綠化率：11%建筑類型：高層建筑面積：61231.18平方米（商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約36000）結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)停車位：252個(gè)開(kāi)業(yè)

2、時(shí)間：2011.3.24開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介南湖城市廣場(chǎng)由武漢南國(guó)置業(yè)股份有限公司開(kāi)發(fā)。武漢南國(guó)置業(yè)股份有限公司成立于1998年，是一家以商業(yè)地產(chǎn)為引導(dǎo)的綜合性的一級(jí)物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)。南國(guó)置業(yè)秉持“挖掘地塊最大價(jià)值與追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)最優(yōu)效率”的經(jīng)營(yíng)理念，在長(zhǎng)期的研發(fā)和物業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，形成了“以價(jià)值發(fā)現(xiàn)為先導(dǎo)，以開(kāi)發(fā)能力為支撐，以商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理為后盾”的物業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)相統(tǒng)一的機(jī)制。南國(guó)置業(yè)一直行走在商業(yè)mall的鉆研之路上?；谏虡I(yè)mall對(duì)于城市和居民的意義，南國(guó)置業(yè)將其稱為“城市生活廣場(chǎng)”，并做出“城市商業(yè)是城市精彩生活的濃縮”的獨(dú)特論斷。南國(guó)置業(yè)認(rèn)為，城市生活廣場(chǎng)的精髓，必須滿足城市居民的“三種需求、兩種行為

3、”。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，居民的生活需求可分為三個(gè)層次：生活必須需求、生活品質(zhì)提升的需求以及人際交往的需求。對(duì)于居民到達(dá)生活廣場(chǎng)的行為，南國(guó)置業(yè)將其生動(dòng)的形容成“來(lái)”和“逛”兩種行為?！皝?lái)”的行為指居民有目的性的前往生活廣場(chǎng)，而“逛”，則是居民在目的性消費(fèi)行為之外，在生活廣場(chǎng)逗留，并從中獲得愉悅的物質(zhì)和精神享受的過(guò)程。區(qū)域概況南湖新城范圍為雄楚大街以南，民族大街以西，武紙路以東的二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域。項(xiàng)目所處的南湖新城區(qū)域主要承載城市居住功能，商業(yè)發(fā)展緩慢。鄰光谷、武漢大學(xué)城及街道口商圈，眾多的高科技產(chǎn)業(yè)群繁衍出大量高收入人群，為區(qū)域商業(yè)崛起提供了市場(chǎng)支持。周邊配套設(shè)施周邊配套周邊配套： 中小學(xué):武漢實(shí)驗(yàn)小

4、學(xué)南湖分部 幼兒園:蒙特梭利幼兒園 綜合商場(chǎng):中百倉(cāng)儲(chǔ)、中商平價(jià)、武商量販、紅旗家俱、工貿(mào)家電、蘇寧電器 銀行:招商銀行、交通銀行，民生銀行、中信銀行、工商銀行、中國(guó)信合 醫(yī)院:武漢南湖醫(yī)院、武漢陸軍總院、省人民醫(yī)院、武漢婦幼保健院 其他:南湖水上公園、省出版城、麥當(dāng)勞、戶部巷、三五酒店、紅高粱酒店、江宏鑫大酒店、華中師范大學(xué)、武漢理工大學(xué)、湖北工業(yè)大學(xué)、中南民族大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖北省農(nóng)科院等項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)情況南國(guó)都會(huì)”作為一個(gè)區(qū)域生活配的商業(yè)套項(xiàng)目，在主力店和購(gòu)物環(huán)境上都不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公共交通概況(公交車)A點(diǎn) 804路、613路B點(diǎn) 543路、587路、609路、572路、571路、5

5、76路、591路 區(qū)域人口估算(現(xiàn)有)區(qū)域人口估算(未來(lái))項(xiàng)目周邊2KM范圍內(nèi)人口約為5-6萬(wàn)，未來(lái)3-5年人口將達(dá)到12-15萬(wàn)人據(jù)遠(yuǎn)景規(guī)劃，南湖新城區(qū)域?qū)⑷菁{25萬(wàn)-31萬(wàn)人項(xiàng)目定位思路分析南湖城市廣場(chǎng)是一個(gè)業(yè)態(tài)多元化、功能復(fù)合化的大型城市生活廣場(chǎng)，被定位為南湖新城商業(yè)核心主體。商業(yè)營(yíng)業(yè)規(guī)模約42000平米，將引進(jìn)大型超市、零售、餐飲、娛樂(lè)、影院、區(qū)服務(wù)等多種業(yè)態(tài)。目前已成功引進(jìn)沃爾瑪、金逸影院等多家國(guó)內(nèi)外知名品牌，將成為承載南湖新城30萬(wàn)居民日常購(gòu)物娛樂(lè)及餐飲需求。為周邊高校師生提供新的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物場(chǎng)所，為周邊高素質(zhì)人群提供包括吃、穿、住、行、玩的一條龍綜合服務(wù)。項(xiàng)目樓層分區(qū)建筑外部

6、流線分析丁字橋南路路寬15米，雙向4車道。建安路路寬20米，雙向6車道。項(xiàng)目廣場(chǎng)臨丁字橋那路與建安路交匯處。沿建安路退距40米，沿丁字橋南路退距18米。項(xiàng)目沿丁字橋南路沿街面160米。項(xiàng)目北側(cè)、西側(cè)均設(shè)置有地下車庫(kù)出入口，對(duì)住宅和商業(yè)的停車進(jìn)行的分流，并有效的縮短了車輛進(jìn)出地下車庫(kù)的時(shí)間，提高了車輛進(jìn)出地下車庫(kù)的效率。項(xiàng)目北側(cè)設(shè)置了地下車庫(kù)出入口與沃爾瑪卸貨區(qū)，將地下車庫(kù)出入口臨街，把沃爾瑪卸貨區(qū)放置在背街的位置，有效的對(duì)私家車與貨車進(jìn)行了分流，更加方便車流通行。160米的沿街面、10米寬的人行道，8米寬的綠化帶、260平方米的室外廣場(chǎng)，為本項(xiàng)目打造了一個(gè)良好商業(yè)界面。起到了為項(xiàng)目聚集人氣，導(dǎo)

7、入人流的作用。 建筑背面設(shè)置三棟高層裙房的出入口和幾個(gè)員工出入口。配套設(shè)置了住戶的非機(jī)動(dòng)車停車處和員工非機(jī)動(dòng)車停車處，緊鄰地下車庫(kù)出入口。建筑內(nèi)部流線分析主通道45米，最寬處可達(dá)到7米。兩個(gè)主入口處分別設(shè)置了珠寶首飾與休閑服裝，它們的店面裝修都采用了通透式的形式，這樣的設(shè)置在視覺(jué)效果上給人一種通透、寬敞的感覺(jué)，讓購(gòu)物環(huán)境更加舒適。2層動(dòng)線，圍繞中庭形成“回”形動(dòng)線，主要通過(guò)“沃爾瑪”主入口對(duì)人流進(jìn)行帶動(dòng)。沃爾瑪只能通過(guò)2層的手扶梯上樓后進(jìn)去，3層不設(shè)入口，顧客只能通過(guò)超市內(nèi)部的手扶梯進(jìn)入3層。3層基本無(wú)動(dòng)線設(shè)置，“沃爾瑪”未在3層設(shè)置出入口。秀玉紅茶坊、金逸影院作為目標(biāo)型消費(fèi)的業(yè)態(tài)，對(duì)動(dòng)線的依

8、賴較小。負(fù)1層通過(guò)將“停車場(chǎng)”與“餐飲區(qū)”兩端頭的設(shè)置，讓人流向南北兩側(cè)導(dǎo)入，迫使人流經(jīng)過(guò)小型零售店鋪后到達(dá)目的地，從而帶動(dòng)了零售商鋪的消費(fèi)。人性化設(shè)施超市入口旁有一處兒童樂(lè)園，在家長(zhǎng)進(jìn)入超市購(gòu)物時(shí)可以把孩子留在那玩耍，為父母提供便利。在超市出口轉(zhuǎn)角處設(shè)置少量桌椅供顧客休息使用。從三層到地下一層都設(shè)置自動(dòng)人行坡梯，方便顧客用手推車將購(gòu)物商品送入車庫(kù)。地下一層商鋪區(qū)內(nèi)圍著柱子做了一些樹(shù)狀裝飾，在周圍做了一圈板凳，供顧客休息。地下一層車庫(kù)內(nèi)開(kāi)了一家汽車美容店，可以幫顧客辦理洗車、保養(yǎng)等業(yè)務(wù)。在建筑室外廣場(chǎng)處設(shè)置多處顧客休息處，有無(wú)遮陰的板凳，也有有遮陰的長(zhǎng)凳。顧客使用評(píng)價(jià)稀爛的設(shè)計(jì)管理，取卡處根本

9、拿不到，開(kāi)車門(mén)撞個(gè)凹痕；晚九點(diǎn)半沃爾瑪出來(lái)，下不來(lái)停車場(chǎng)，大包小包地提著；車行出口坡度很陡，手剎的就不必去練車技了。自從南國(guó)南湖城市廣場(chǎng)開(kāi)張營(yíng)業(yè)以來(lái)，周邊一下子就熱鬧了，帶動(dòng)了周邊數(shù)個(gè)小區(qū)的人氣和商業(yè)氣息，吃喝玩樂(lè)有了一個(gè)新地方，而且內(nèi)部裝修也有檔次，一樓都是時(shí)裝店，二樓以上有吃喝地方還有影院，沃爾瑪也在樓上，地下一層也是小吃集中地，平時(shí)沒(méi)事的時(shí)候在里面閑逛購(gòu)物都蠻好的，尤其是夏天，傍晚進(jìn)去逛街還能享受冷氣，真舒服啊，呵呵。地下停車場(chǎng)比較變態(tài)，拿了卡還要再刷卡，第一次碰到。沒(méi)注意，結(jié)果還要下車又去刷卡。不過(guò)停車費(fèi)便宜，1小時(shí)才2元，現(xiàn)在武漢哪里有這么便宜的停車場(chǎng)啊。南湖算是武昌比較閉塞的主城區(qū)

10、了，在南湖這邊好像就這個(gè)商場(chǎng)可以逛逛了，有屈臣氏還有秀玉，也有電影院和沃爾瑪，環(huán)境還不錯(cuò)。一直覺(jué)得家里這邊太偏了，沒(méi)什么逛的地方，現(xiàn)在開(kāi)了這個(gè)稍微好點(diǎn)。吃的什么不少，有M記，星巴克，永和，DQ，蒙自源衣服鞋子的店有些沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)的，然后再就是森馬阿迪這類的，有兩間藥店，兩家眼鏡店，若干家童裝店，沃爾瑪，流行美什么的，過(guò)陣子秀玉和金逸國(guó)際電影城會(huì)開(kāi)。因?yàn)橹車^(qū)還蠻多的，所以生意應(yīng)該顧客不會(huì)少，一般吃個(gè)飯，逛下超市，看個(gè)電影什么的會(huì)比較方便。調(diào) 研 總 結(jié)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)人口密集，為項(xiàng)目的存活奠定了基礎(chǔ)。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，規(guī)劃合理。業(yè)態(tài)的排布與主力店的引入，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)人流的聚集與疏導(dǎo)起到的重要作用。建

11、筑尺度適宜，人性化設(shè)施齊全，能帶給人愉悅的購(gòu)物心情。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：交通組織不夠完善，僅臨城市次干道，通達(dá)性較差，輻射能力弱。與周邊環(huán)境聯(lián)系不夠緊密，只是一棟獨(dú)立的大型商業(yè)建筑。對(duì)比分析與本次設(shè)計(jì)對(duì)比分析共同點(diǎn)：1、都處于南湖，周圍同樣被多個(gè)居住區(qū)和教育科研機(jī)構(gòu)環(huán)繞。2、項(xiàng)目定位大致相同，都是集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲于一體的城市綜合體，只是本次設(shè)計(jì)的高層裙房主要以辦公樓為主，而調(diào)研的南湖城市廣場(chǎng)的高層裙房主要以公寓樓為主。3、兩個(gè)建筑的建筑占地面積和建筑面積很相似，占地面積都在2萬(wàn)平方米左右，建筑面積在8萬(wàn)平方米左右。、4、同樣注重休閑、交往空間的設(shè)計(jì)，營(yíng)造富有活力的城市公共空間。與本次設(shè)計(jì)對(duì)比分析不同點(diǎn)：、