淺議業(yè)主大會(huì)

1、Abstract The issues and implementations of the Regulations on Real Estate Management and Real Right Law madeup the blankness of legislation on condominium management. The theory of Condominium associations is an important part of condominium management system , in the interest of all owners and the

2、important approach through which member ownership can be realized. Therefore, this paper is established in the aspact of legal research and focuses on the basic issues of Condominium Association. Analysis of the current owners of our shortcomings, the distinction between ownership of the building fo

3、r the future direction of a sound point of view the author. Key Words：condominium; condomunium associations ; proprietor; house owner convention 淺議業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè) 主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。隨著我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l 例和物權(quán)法的相繼頒布實(shí)施，區(qū)分所有建筑物管理立法上的空白得以彌補(bǔ)，但是相 關(guān)法律中對(duì)于區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的立法規(guī)定仍然不盡完善。本文擬從討論

4、業(yè)主大會(huì)的 意義入手，研究我國(guó)關(guān)于業(yè)主大會(huì)的立法，指出并分析現(xiàn)有立法的不足，并就如何完善提 出筆者的拙見(jiàn)。 、業(yè)主大會(huì)的意義 與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，物業(yè)管 理作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制，其最基本的特點(diǎn)是業(yè)主自 治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。沒(méi)有業(yè)主大會(huì)，缺少了物業(yè)管理的主 體，物業(yè)管理就會(huì)失去生存和發(fā)展基礎(chǔ)，也就談不到發(fā)揮物業(yè)管理新體制和市場(chǎng)機(jī)制的作 用和效能。因此建立業(yè)主大會(huì)，明確業(yè)主大會(huì)的法律地位，是我國(guó)建立業(yè)主自治與物業(yè)管 理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的必然要求。 （

5、一）有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 在物業(yè)管理起步的初期，由于 業(yè)主無(wú)法自主選聘物業(yè)管理公司，往往是“誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)管 理”，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自組或指定一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。服務(wù)好的物業(yè)管理 公司無(wú)法依托其服務(wù)質(zhì)量、品牌信譽(yù)接管更多的項(xiàng)目，形成規(guī)模效益；服務(wù)差的物業(yè)管理 公司則得過(guò)且過(guò)、濫竽充數(shù)，無(wú)視業(yè)主的意見(jiàn)和不滿(mǎn)壟斷經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理行業(yè)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)， 企業(yè)就沒(méi)有生存的壓力，也就沒(méi)有前進(jìn)的動(dòng)力，長(zhǎng)此以往必然造成整體服務(wù)質(zhì)量的下降， 損害廣大業(yè)主的利益。而近年來(lái)出現(xiàn)的業(yè)主大會(huì)以招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理公司的做法， 正是打破壟斷管理局面，培育物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的有效途徑，是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健 康

6、發(fā)展，管理服務(wù)水平不斷提高的重要?jiǎng)恿Α?（二）有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系，除了 受到有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的調(diào)整和規(guī)范外，應(yīng)通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同予以明確雙方的權(quán)利和義 務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于物業(yè)的業(yè)主是一個(gè)分散的群體，業(yè)主的意志具有多元化的特點(diǎn)， 任何一家物業(yè)管理公司都難以做到與每一個(gè)業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。曾有個(gè)別房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬的物業(yè)管理公司在向業(yè)主交樓時(shí)，以交鑰匙為條件強(qiáng)迫業(yè)主與其簽訂物 業(yè)管理合同，但這一做法顯然違背了民法通則、合同法的有關(guān)規(guī)定。沒(méi)有物業(yè)管 理服務(wù)合同，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的

7、責(zé)、權(quán)、利關(guān)系就無(wú)法具體明確，物業(yè)管理服務(wù) 質(zhì)量、費(fèi)用等問(wèn)題就無(wú)法量化、細(xì)化，一旦發(fā)生糾紛，就缺乏外理的有效依據(jù)。因此，通 過(guò)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，是明確業(yè)主與物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、 利關(guān)系的唯一有效形式。 （三）有利于整合廣大業(yè)主的共同意愿并維護(hù)其合法權(quán)益 業(yè)主既是物業(yè)管理所有者，也是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者，業(yè)主有權(quán)自主選聘物業(yè)管理 公司。但是，物業(yè)管理消費(fèi)又與日常生活中的一般消費(fèi)行為有所不同。目常生活的中的消 費(fèi)多表現(xiàn)為個(gè)人消費(fèi)行為，具有個(gè)人選擇、個(gè)人付費(fèi)、個(gè)人受益的特點(diǎn)。而多元產(chǎn)權(quán)物業(yè) 的物業(yè)管理則量種集體消費(fèi)行為，只有共同選擇，共同付費(fèi)、共同受益的特點(diǎn)。由于各個(gè) 業(yè)主

8、在選擇哪個(gè)物業(yè)管理公司等訴求上不可能取得完全的一致，而一個(gè)物業(yè)又只能由一家 物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的管理，因此必須要由業(yè)主大會(huì)這樣的組織通過(guò)少數(shù)服從多數(shù)的民 主原則集中整和、統(tǒng)一代表廣大業(yè)主的分散意志，使業(yè)主選擇物業(yè)管理公司、決定物業(yè)管 理重大事宜的權(quán)利得以有效地實(shí)現(xiàn)。在物業(yè)管理消費(fèi)過(guò)程中，由于單個(gè)業(yè)主在物業(yè)管理公 司往往處于弱者地位，僅憑個(gè)人力量難以與之抗衡，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)、建設(shè) 權(quán)難以得到保障，而業(yè)主大會(huì)則可以在享有對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán)的基礎(chǔ)上有效行使監(jiān) 督權(quán)。因此，通過(guò)業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主集中行使物業(yè)管理的選擇權(quán)、決策權(quán)，是維護(hù)廣 大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。 二、業(yè)主大會(huì)

9、的成立及其職能 業(yè)主大會(huì)是小區(qū)物業(yè)管理不可缺少的一個(gè)組織，業(yè)主大會(huì)代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、 使用人，維護(hù)他們的合法權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于業(yè)主大會(huì)制度包 括幾個(gè)方面的內(nèi)容，以下分述之。 （一）業(yè)主大會(huì)的成立 物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）第8條曾規(guī)定，在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩個(gè)以上業(yè)主 且交付購(gòu)房者的物業(yè)建筑面積達(dá)到 50%Z上的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣 人民政府房地產(chǎn)主管行政部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下，組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn) 生業(yè)主委員會(huì)。這條規(guī)定欠缺合理性，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)成立的條件如果以交付購(gòu)房者的物業(yè) 建筑面積為準(zhǔn)，結(jié)果有可能出現(xiàn)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)較少的業(yè)主擁有較大

10、份額的建筑面 積，這樣可能會(huì)使業(yè)主大會(huì)因業(yè)主的人數(shù)太少而喪失代表性。物業(yè)管理?xiàng)l例因此刪除 了此項(xiàng)規(guī)定，但又沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)的成立條件，僅在第八條第一款規(guī)定了由全體業(yè) 主組成業(yè)主大會(huì)，按字面上的理解，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在全部物業(yè)具有明確的業(yè)主、且全體業(yè) 主入住后方可成立。但全體業(yè)主入住后方成立業(yè)主大會(huì)，確實(shí)在操作上有很大難度，而業(yè) 主大會(huì)不及時(shí)成立，多數(shù)已入住業(yè)主的權(quán)利又難以有效維護(hù)。 我國(guó)地方物業(yè)管理法規(guī)一般規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域入住率達(dá)到一定的比率，或者 雖未達(dá)到一定的比率但房屋銷(xiāo)售已經(jīng)經(jīng)過(guò)一定時(shí)間，應(yīng)在一定的期限內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)。如 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第九條第一款規(guī)定，住宅小區(qū)已交

11、付使用并且入住率 達(dá)到50%上或者自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿(mǎn)兩年的，房地產(chǎn)主管行政部門(mén)應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建 設(shè)單位及時(shí)召集第一次業(yè)主大會(huì)。 （二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議 1. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議類(lèi)型與形式 業(yè)主大會(huì)會(huì)議是建筑物區(qū)分所有權(quán)人行使職權(quán)的重要方式，包括年度會(huì)議和臨時(shí)會(huì) 議。 年度會(huì)議，又稱(chēng)定期會(huì)議或一般會(huì)議。顧名思義，是根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)人之合意 定期召開(kāi)。在我國(guó)，定期會(huì)議的召開(kāi)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行。 臨時(shí)會(huì)議的召開(kāi)，原因有兩種：第一種是需要處理緊急事項(xiàng)，這類(lèi)緊急事項(xiàng)往往牽涉 重大，超出了常設(shè)機(jī)構(gòu)的決策權(quán)限范圍，又事出緊急不能等到年度會(huì)議再商議解決，因此 需要召開(kāi)業(yè)主臨時(shí)會(huì)議；第二種是少數(shù)建筑物區(qū)分所有

12、權(quán)人認(rèn)為利益被忽視，常設(shè)機(jī)構(gòu)又 沒(méi)有妥善解決，若等到年度會(huì)議解決，事有不及，因此引發(fā)臨時(shí)會(huì)議程序。此外，臨時(shí) 會(huì)議的召開(kāi)還必須滿(mǎn)足一系列嚴(yán)格的程序條件。 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第13條，我國(guó)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。我 國(guó)業(yè)主大會(huì)規(guī)程規(guī)定，業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委 員會(huì)組織召開(kāi)。倘若有 20%上業(yè)主提議的，或發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理 的，或?qū)儆跇I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織 召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令

13、業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。在 實(shí)踐中，由于20%勺提議比例過(guò)高難以執(zhí)行，所以一些地方規(guī)定或小區(qū)議事規(guī)則中將比例 調(diào)低至10%左右。從比較法角度看，一般由部分區(qū)分所有權(quán)人提議進(jìn)行臨時(shí)會(huì)議與部分區(qū) 分所有權(quán)人通過(guò)主管當(dāng)局提出臨時(shí)會(huì)議的人數(shù)比是不同的，后者的比例要高于前者，主要 目的在于控制公權(quán)力的介入。業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式可以采用集體討論，也可以采用書(shū)面 征求意見(jiàn)的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且 占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 2. 召集人 我國(guó)香港地區(qū)建筑物管理?xiàng)l例規(guī)定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集，在業(yè)主 大會(huì)成立之日召開(kāi)，但業(yè)主委員會(huì)的成立是業(yè)主大會(huì)成立的先決條件

14、（7條2d），即業(yè)主 委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)成立之前成立，而大陸的業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的（物業(yè) 管理?xiàng)l例第11條第二款），因此，大陸的業(yè)主大會(huì)會(huì)議無(wú)法由業(yè)主委員會(huì)召集。我國(guó) 臺(tái)灣地區(qū)公寓大廈管理?xiàng)l例第 26條規(guī)定，區(qū)分所有建筑物所有權(quán)登記的業(yè)主人數(shù)達(dá) 到三分之二以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)三分之二以上時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于六個(gè)月內(nèi)召 集業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議訂立業(yè)主公約， 并向房地產(chǎn)主管行政部門(mén)備案；如果開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 不止一個(gè)時(shí)，應(yīng)互推一個(gè)代表進(jìn)行，也就是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為第一次業(yè)主大會(huì)的召集人。應(yīng) 尹章華.公寓大廈管理?xiàng)l約M.臺(tái)北：月旦出版社，1995.95. 陳鑫.業(yè)主自治以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基

15、礎(chǔ)M.北京：大學(xué)出版社，2007. 145. 當(dāng)指出的是，臺(tái)灣建筑業(yè)有先售后建和先建后售兩種情形，尤其是在先建后售的情形下， 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為召集人應(yīng)沒(méi)有問(wèn)題。但大陸大多采取商品房預(yù)售即先售后建的方式，入 住率永遠(yuǎn)達(dá)不到三分之二的情況都有可能發(fā)生，況且開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有利益的驅(qū)動(dòng)，恐怕 沒(méi)有召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的動(dòng)力，因此深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第9條規(guī)定，住 宅小區(qū)己交付使用并且入住率達(dá)到 50沏上時(shí)，房地產(chǎn)主管行政部門(mén)應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 召集第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。即由房地產(chǎn)主管行政部門(mén)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位一起作為召集人，而 房地產(chǎn)主管行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)起到主導(dǎo)的作用。 房地產(chǎn)主管行政部門(mén)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位只是

16、作為第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集人，而不是 常態(tài)。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集工作由業(yè)主委員會(huì)來(lái)完成。（物業(yè)管理?xiàng)l 例第15條第一款） 3. 召集程序 每一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議都必須由召集人召集，而不能由全體業(yè)主自行集會(huì)。如未經(jīng)召 集人通過(guò)一定程序召集，而只是業(yè)主偶然集會(huì)，并不是業(yè)主大會(huì)會(huì)議，其所做的決議也沒(méi) 有法律效力。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召 開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主（物業(yè)管理?xiàng)l例第 14條第一款）。但遇有特殊情形，經(jīng)持 有住宅小區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到該項(xiàng)提議之日起20 日內(nèi)就提議內(nèi)容召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。關(guān)于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

17、會(huì)議的最低人數(shù)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū) 公寓大廈管理?xiàng)l例規(guī)定，50%以上業(yè)主可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議（第 29條），如果會(huì)議 沒(méi)達(dá)到法定人數(shù)，不能及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的話(huà)，可就相同議題再次召集會(huì)議，這時(shí)的 法定人數(shù)減少為25% （第30條），同時(shí)采取了公告期的方法，一般會(huì)議的公告期為巧天， 緊急會(huì)議的公告期為2天（第28條）；我國(guó)香港地區(qū)建筑物管理?xiàng)l例規(guī)定，會(huì)議的 一般法定人數(shù)為10%的業(yè)主，而如果會(huì)議須就解散業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行決議的，則須業(yè)主人數(shù) 的20%參加（第14條之3）。物業(yè)管理?xiàng)l例則統(tǒng)一規(guī)定為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之 一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。比較之下，臺(tái)灣和香港的規(guī)定比較合理，大陸應(yīng)適當(dāng)采用。 （三）

18、表決權(quán)的行使 1. 依據(jù)份額行使表決權(quán) 我國(guó)香港地區(qū)建筑物管理?xiàng)l例第 10條之1規(guī)定，業(yè)主在業(yè)主大會(huì)中按其所有的 每一個(gè)專(zhuān)有部分份額享有一個(gè)投票權(quán)。 深圳具體劃分了業(yè)主的專(zhuān)有部分份額大小，以此來(lái)計(jì)算業(yè)主的表決權(quán)。深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第 12條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)表決可以采用投票方式或其他方式，各 類(lèi)房屋按建筑面積每10平方米計(jì)算為一票；不足10平方米的每5平方米以上的計(jì)算為一 票，不足5平方米的不計(jì)算；關(guān)于建筑面積的計(jì)算，日本建物區(qū)分所有法第 38條規(guī)定， 是以專(zhuān)有部分樓地板面積比例為準(zhǔn)：專(zhuān)有部分樓地板面積則以墻壁或其他區(qū)劃之內(nèi)側(cè)線(xiàn)所 溫豐文.論區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議J.法令月刊，1995（4

19、6、11） : 7. 符啟林.房地產(chǎn)法學(xué)M.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002. 350. 圍成部分的水平投影面積也就是使用面積為依據(jù)（第14條第三項(xiàng)規(guī)定）。與日本不同的 是，中國(guó)區(qū)分建筑物的建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位及共用設(shè)施分?jǐn)偯娣e（商品 房銷(xiāo)售管理辦法第18條第二款）。 2. 每個(gè)業(yè)主享有相同表決權(quán) 依據(jù)德國(guó)法瑞士法業(yè)主大會(huì)決議的計(jì)算是以業(yè)主的人頭數(shù)為準(zhǔn)即每個(gè)業(yè)主有一個(gè)表 決權(quán)，即使一個(gè)業(yè)主擁有兩個(gè)專(zhuān)有部分也只能擁有一個(gè)表決權(quán)，但如果兩個(gè)或兩個(gè)以上的 人共有一個(gè)專(zhuān)有部分時(shí)，也只能擁有一個(gè)表決權(quán)。 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公寓大廈管理?xiàng)l例第 29條規(guī)定，專(zhuān)有部分的每個(gè)業(yè)主有一個(gè)表決 權(quán)，數(shù)人共

20、有一專(zhuān)有部分的，該表決權(quán)應(yīng)推由一人行使。但臺(tái)灣除了計(jì)算專(zhuān)有部分的業(yè)主 的人數(shù)外，還要計(jì)算區(qū)分所有權(quán)的比例。所謂區(qū)分所有權(quán)比例是指業(yè)主的專(zhuān)有部分， 依公 寓大廈管理?xiàng)l例第 44條第三項(xiàng)規(guī)定測(cè)繪的面積與區(qū)分建筑物專(zhuān)有部分全部面積總和之 比。同一業(yè)主如果有幾個(gè)專(zhuān)有部分，他的區(qū)分所有權(quán)比例，應(yīng)當(dāng)累計(jì)。此外，為避免擁有 專(zhuān)有部分面積較多的少數(shù)業(yè)主操縱會(huì)議，損害擁有專(zhuān)有部分面積較少的多數(shù)業(yè)主的利益， 公寓大廈管理?xiàng)l例第 29條第三項(xiàng)規(guī)定，任一業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)占全部區(qū)分所有權(quán)五 分之一以上的，其超過(guò)部分不予計(jì)算。 浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法第7條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)每年召開(kāi)一次；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或 10%上業(yè)主提議，也

21、可臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的決議，以全體業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò)。 盡管表述不同，浙江省的規(guī)定實(shí)質(zhì)上也是以人頭數(shù)為準(zhǔn)計(jì)算投票數(shù)的。根據(jù)每個(gè)業(yè)主的人 頭確定投票權(quán)數(shù)，優(yōu)點(diǎn)是對(duì)于同一類(lèi)型的物業(yè)便于計(jì)算，容易操作，但缺點(diǎn)是在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的建筑面積差異很大的情況下，很可能造成專(zhuān)有部分面積較少的多數(shù)業(yè)主支 配專(zhuān)有部分面積較多的少數(shù)業(yè)主的不合理現(xiàn)象，這不利于對(duì)占有較多專(zhuān)有部分面積的業(yè)主 意志的保護(hù)。而根據(jù)建筑面積確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，雖然在計(jì)算上比較繁瑣，但體現(xiàn)了業(yè)主 所享有的表決權(quán)是與其所享有的專(zhuān)有部分份額的對(duì)應(yīng)關(guān)系，相對(duì)比較公平。 （四）業(yè)主大會(huì)的決議 1. 決議事項(xiàng) 物業(yè)管理?xiàng)l例沒(méi)有規(guī)定決議事項(xiàng)，那么

22、業(yè)主大會(huì)依據(jù)職權(quán)，可以在法律允許的范 圍內(nèi)，對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的事項(xiàng)自由做出決議。比較各國(guó)和地區(qū)立法例，決議事項(xiàng)大致可 包括以下內(nèi)容：制定和變更業(yè)主公約；設(shè)立業(yè)主委員會(huì)、選任和解聘業(yè)主委員會(huì)的委員； 決定業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分及共用部分的使用， 但不得違反專(zhuān)有部分及共用部分的通常使用用途； 決定建筑物的重大修繕、改良等相關(guān)事項(xiàng)。 2. 決議方法 根據(jù)決議事項(xiàng)的重要程度的不同，業(yè)主大會(huì)的決議采取不同的方法，包括一致決與多 數(shù)決兩種，多數(shù)決又分為普通多數(shù)決和特別多數(shù)決。 物業(yè)管理?xiàng)l例第12條第三款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主持投票 莊金昌.公寓大廈管理上法律問(wèn)題之研究J.臺(tái)北：司法院研究年報(bào)，20

23、02（17、6） : 34. 權(quán)二分之一通過(guò)，此為普通多數(shù)決：而特別多數(shù)決包括，業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必 須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。即物業(yè)管理?xiàng)l例只規(guī)定 了多數(shù)決，而未規(guī)定一致決（所謂一致決即所議事項(xiàng)必須經(jīng)全體業(yè)主同意才能達(dá)成）。多 數(shù)決在很大程度上體現(xiàn)了民主，而且在實(shí)踐中具有很強(qiáng)的操作性、靈活性和效率性。但是 在物業(yè)管理中，某些事項(xiàng)極其重要，關(guān)系到利害關(guān)系人權(quán)利的調(diào)整，為防止多數(shù)人侵害少 數(shù)人的合法利益，應(yīng)采取一致決的方法，以示慎重。 應(yīng)當(dāng)注意的是，在一致決的情況下，只要有一部

24、分業(yè)主表示不同意，該項(xiàng)需要加以決 議的事項(xiàng)就不能決定。在某些情況下，如果濫用一致決的話(huà)，就會(huì)使一致決成為個(gè)別業(yè)主 任意踐踏其他業(yè)主利益的工具，業(yè)主大會(huì)的決議也會(huì)成為無(wú)用之物。因此，一致決的適用 應(yīng)該嚴(yán)格限定。至于一致決的適用范圍應(yīng)包括哪些方面，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公寓大廈管理?xiàng)l 例第13條第一款規(guī)定，區(qū)分所有建筑物的重建，應(yīng)該經(jīng)全體業(yè)主及基地所有權(quán)人、地 上權(quán)人或典權(quán)人之同意，適用范圍狹窄，而且受到諸多限制（第二款）。而德國(guó)住宅所 有權(quán)法規(guī)定業(yè)主大會(huì)的處分行為應(yīng)采用一致決的方法，處分行為具體包括：區(qū)分所有權(quán) 的合并；區(qū)分所有權(quán)的再區(qū)分；新添建筑物的結(jié)構(gòu)；改變、增加或減少共同部分持分權(quán)部 分；改變專(zhuān)有所

25、有權(quán)部分；修改業(yè)主的共同關(guān)系；建筑計(jì)劃的修正或改善；改變公用部位、 共用設(shè)施設(shè)備；改變使用目的等。處分行為關(guān)系業(yè)主之間共同關(guān)系的存在與否，影響全 體業(yè)主的利益，必須經(jīng)深思熟慮才能作出，應(yīng)該慎之又慎，采取一致決的方法，比較合理。 3. 決議的效力 業(yè)主大會(huì)是同一物業(yè)管理區(qū)域最高權(quán)力機(jī)關(guān)，其所作的決議又是為全體業(yè)主的共同利 益，因此決議可以拘束管理區(qū)域的全體業(yè)主。不僅如此，由于業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生 并向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，因此，業(yè)主大會(huì)決議對(duì)業(yè)主委員會(huì)也有拘束力。但決議不得違反國(guó)家 法律法規(guī)，也不得違背社會(huì)公共利益。 至于業(yè)主大會(huì)的決議是否可拘束承租人、借用人等物業(yè)使用人？有學(xué)者認(rèn)為決議僅為 業(yè)主的

26、一般合意，所以只能拘束合意的業(yè)主，而不能對(duì)抗物業(yè)使用人，亦即對(duì)物業(yè)使用人 沒(méi)有拘束力。 在現(xiàn)實(shí)中，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)使用人的存在，往往使物業(yè)管理 關(guān)系更為復(fù)雜，存在以下問(wèn)題：第一、業(yè)主和物業(yè)使用人可以通過(guò)約定財(cái)產(chǎn)權(quán)來(lái)確定雙方 的權(quán)利義務(wù)，但當(dāng)物業(yè)使用人要求業(yè)主行使有關(guān)業(yè)主權(quán)利，而業(yè)主又怠于行使權(quán)利時(shí)，物 業(yè)使用人不能請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)保障自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)；第二、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間并 無(wú)直接的關(guān)系，那么雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生糾紛時(shí)，糾紛無(wú)法處理；第三、物業(yè)管 理?xiàng)l例的第42條和第45條兩個(gè)條款中，均規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)使用人的行為承擔(dān)連帶責(zé) 任，這加重了業(yè)主的責(zé)任，簡(jiǎn)化了物業(yè)管理的對(duì)象，使

27、物業(yè)管理活動(dòng)更容易展開(kāi)。但是， 嚴(yán)紅.論建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決議的法定方法J.政治與法律，2003（3） : 104. 溫豐文.論區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議J.法令月刊，1995（46、11） : 10. 玉田弘毅.建筑物區(qū)分所有法的現(xiàn)代的課題J.商事法務(wù)研究會(huì)，昭和 56. 223. 當(dāng)物業(yè)使用人故意不履行相關(guān)義務(wù)、而物業(yè)管理企業(yè)又認(rèn)為難以要求物業(yè)使用人履行義務(wù) 時(shí)，可能會(huì)徑直要求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任，這樣對(duì)于業(yè)主而言，是很不公平的。 建筑物區(qū)分所有權(quán)理論認(rèn)為，物業(yè)使用人對(duì)專(zhuān)有部分和共同部分不擁有專(zhuān)有權(quán)和共同 部分持分權(quán)，而對(duì)于成員權(quán)，則眾說(shuō)紛紜：第一種意見(jiàn)認(rèn)為物業(yè)使用人與業(yè)主擁有平等的 成員權(quán)，如大連

28、市物業(yè)管理?xiàng)l例，我國(guó)香港地區(qū)建筑物管理?xiàng)l例第15條規(guī)定有關(guān)于 物業(yè)使用人組織及物業(yè)使用人代表的制度，其物業(yè)使用人組織由物業(yè)使用人組成，代表物 業(yè)使用人的利益，物業(yè)使用人代表則由物業(yè)使用人選舉產(chǎn)生，物業(yè)使用人代表可以出任業(yè) 主委員會(huì)委員，實(shí)際上承認(rèn)物業(yè)使用人的成員權(quán)；第二種意見(jiàn)認(rèn)為物業(yè)使用人不是業(yè)主， 不享有成員權(quán)。比較而言，第一種意見(jiàn)比較合理。這是因?yàn)?，成員權(quán)既有“物法性”，又 有“人法性”，其“物法性”特征主要表現(xiàn)于其對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理上；其“人法性” 特征主要表現(xiàn)于其對(duì)各業(yè)主的權(quán)利義務(wù)行為的制約上。由于成員權(quán)是財(cái)產(chǎn)關(guān)系和管理關(guān) 系的結(jié)合，使得此項(xiàng)權(quán)利并不完全依賴(lài)于財(cái)產(chǎn)關(guān)系，這為對(duì)專(zhuān)有部

29、分不享有專(zhuān)有權(quán)，同樣 對(duì)共同部分也不享有持分權(quán)的物業(yè)使用人維護(hù)自己在物業(yè)管理中的部分權(quán)利具有了法律 依據(jù)。物業(yè)使用人是同一物業(yè)管理區(qū)域的重要成員，為了能約束物業(yè)使用人的行為，保障 物業(yè)使用人的權(quán)益，應(yīng)明確肯定物業(yè)使用人獨(dú)立存在的地位。業(yè)主大會(huì)所做決議對(duì)于物業(yè) 使用人應(yīng)該有拘束力。 三、業(yè)主大會(huì)的立法不足 由于我國(guó)民事立法和理論的發(fā)展正處在起步階段 ，業(yè)主大會(huì)的立法和有關(guān)的規(guī)定還存 在著不足和缺陷。 （一）業(yè)主定義含糊 物權(quán)法第70條規(guī)定得很明確，業(yè)主就是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即通常所說(shuō)的 房產(chǎn)權(quán)人。人們習(xí)慣上認(rèn)為，公寓樓、寫(xiě)字樓中的住宅或商業(yè)用房的購(gòu)買(mǎi)者才是業(yè)主，而 開(kāi)發(fā)商則不是。但是，根據(jù)物

30、權(quán)法，似乎沒(méi)有足夠的理由把開(kāi)發(fā)商排除在業(yè)主的范圍之外。 最通常的情況是，建筑物竣工后，開(kāi)發(fā)商即擁有了該建筑物的所有權(quán)對(duì)出售后的建筑物剩 余面積，開(kāi)發(fā)商自然也擁有所有權(quán)。另外，在建筑物原址拆除重建的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中， 開(kāi)發(fā)商買(mǎi)下了原業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)后，也會(huì)成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。既然開(kāi)發(fā)商是建筑物 區(qū)分所有權(quán)人，符合關(guān)于業(yè)主的定義，因此開(kāi)發(fā)商可以成為業(yè)主。 （二）業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)沒(méi)有明確定位 我國(guó)立法并沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)的法律地位，沒(méi)有賦予其獨(dú)立的民事主體地位，只是將 業(yè)主大會(huì)作為結(jié)構(gòu)松散的業(yè)主自治組織。業(yè)主大會(huì)制度的最基本的問(wèn)題是業(yè)主大會(huì)的法律 性質(zhì)問(wèn)題。只有先明確業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)，才能更好

31、的設(shè)計(jì)業(yè)主大會(huì)的職能，進(jìn)而討論 業(yè)主大會(huì)與其他物業(yè)管理主體的關(guān)系；無(wú)法明確業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)，也就會(huì)使其他問(wèn)題 的討論偏離軌道。 （三）沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)的成立 我國(guó)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例都沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立的條件。另外，有 一類(lèi)法規(guī)規(guī)定入住率達(dá)到一定比率，使業(yè)主大會(huì)作出的決定具備了符合大多數(shù)人的意愿的 理論基礎(chǔ)。例如之前提到深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例中第九條第一款的規(guī)定。但 是，當(dāng)部分業(yè)主已入住而入住率遲遲達(dá)不到規(guī)定的最低數(shù)額時(shí)，己入住的部分業(yè)主就遲遲 處于無(wú)組織和無(wú)保護(hù)的狀態(tài)，而等到兩年后（有的地方法規(guī)規(guī)定為一年，如上海、廈門(mén)， 但不妨礙此問(wèn)題的提出）再成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管

32、理問(wèn)題早已經(jīng)出現(xiàn)，此時(shí)如仍 長(zhǎng)期不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)于業(yè)主的利益及整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的利益都極為不利。 （四）業(yè)主大會(huì)立法缺乏少數(shù)業(yè)主權(quán)益保護(hù)的規(guī)定 如果全體業(yè)主對(duì)所有業(yè)主大會(huì)決議的事情均無(wú)異議，自然不存在任何問(wèn)題。然而，由 于業(yè)主大會(huì)實(shí)行的少數(shù)服從多數(shù)的表決規(guī)則，因而始終存在著這樣一種可能性：一些業(yè)主 不僅在建筑面積上居于少數(shù)、并且在人數(shù)上也居于少數(shù)，因此盡管他們反對(duì)業(yè)主大會(huì)的決 議內(nèi)容卻無(wú)法阻止其通過(guò)。 四、業(yè)主大會(huì)立法的完善 對(duì)于完善業(yè)主大會(huì)的立法不足，應(yīng)從實(shí)際情況出發(fā)，明確業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)和業(yè)主 大會(huì)的成立，制定一系列的法律法規(guī)保障業(yè)主的合法權(quán)益。 （一）進(jìn)一步明確業(yè)主范圍 筆者認(rèn)為當(dāng)開(kāi)

33、發(fā)商作為業(yè)主，除了不符合人們的常識(shí)觀(guān)念外，還會(huì)帶來(lái)某些意想不到 的后果。例如，其他業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)其實(shí)際投入使用了的建筑面積的物業(yè)管理費(fèi) 更為重要的一種后果是，在樓盤(pán)出售完畢前，開(kāi)發(fā)商在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)是擁有建筑面 積最大的業(yè)主，因而當(dāng)需要業(yè)主們對(duì)某些事項(xiàng)作決定并進(jìn)行表決的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商將有機(jī)會(huì) 對(duì)表決結(jié)果施加重大的影響，尤其是開(kāi)發(fā)商與其他業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否屬于業(yè)主 這一點(diǎn)顯得尤為重要。 在不涉及利益的前提下，開(kāi)發(fā)商作為業(yè)主的問(wèn)題也許還沒(méi)得到重視。一旦涉及開(kāi)發(fā)商 的利益，這問(wèn)題就尤其突出。例如車(chē)位與車(chē)庫(kù)等問(wèn)題。物權(quán)法不分條件地強(qiáng)制規(guī)定小 區(qū)的車(chē)位車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。倘若開(kāi)

34、發(fā)商作為業(yè)主，就會(huì)自然而然獲得車(chē)位和 車(chē)庫(kù)的所有權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中有的開(kāi)發(fā)商就會(huì)將車(chē)庫(kù)、車(chē)位高價(jià)出售、出租給小區(qū)外的人停放， 導(dǎo)致其他業(yè)主車(chē)庫(kù)、車(chē)位嚴(yán)重不足。 物權(quán)法的立法應(yīng)進(jìn)一步明確業(yè)主的范圍?，F(xiàn)在的立法中，業(yè)主的定義還是比較含 糊，只有更進(jìn)一步明確業(yè)主的范疇，對(duì)于處理實(shí)踐矛盾或者糾紛的時(shí)候才能真正做到有法 可依，這樣可以有效的防止少部分人利用物權(quán)法上的一些立法的缺陷而損害到大部分 人的正當(dāng)權(quán)利。從而杜絕更多不必要的糾紛，創(chuàng)建和諧的社會(huì)。 （二）明確業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì) 考察各國(guó)和地區(qū)的立法例和學(xué)說(shuō)，業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)并未能得到澄清，筆者經(jīng)過(guò)比 較，認(rèn)為將業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)定位為非法人團(tuán)體，更有實(shí)益及

35、可行性，這是因?yàn)?，業(yè)主 大會(huì)具備了非法人團(tuán)體要件的一些特征： 首先，業(yè)主大會(huì)有自己的活動(dòng)宗旨，業(yè)主大會(huì)成立的目的是“代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益”。 其次，業(yè)主大會(huì)設(shè)有業(yè)主委員會(huì)主任作為代表人， 主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 第三，組織機(jī)構(gòu)明確。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 第四，作為非法人團(tuán)體還需要有自己的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)。管理規(guī)約中可約定經(jīng)費(fèi)的提取辦 法，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具 體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。辦公經(jīng)費(fèi)既可以是公共維修基金的利息，也可以約定是物業(yè) 管理費(fèi)的一部分。 業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)的認(rèn)定，

36、使業(yè)主大會(huì)制度的研究獲得了科學(xué)的基礎(chǔ)；業(yè)主大會(huì)的 職能的設(shè)計(jì)更為合理，也更具操作性；而業(yè)主大會(huì)與其他物業(yè)管理主體的關(guān)系得以明確。 （三）明確業(yè)主大會(huì)的成立 筆者認(rèn)為，明確我國(guó)業(yè)主大會(huì)的成立，可借鑒我國(guó)香港地區(qū)的有關(guān)規(guī)定。我國(guó)香港地 區(qū)則設(shè)計(jì)了幾種途徑對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立條件加以規(guī)范。香港建筑物管理?xiàng)l例規(guī)定， 5% 的業(yè)主就可以成立業(yè)主大會(huì)，依據(jù)“公契”（即國(guó)內(nèi)的“業(yè)主公約”）規(guī)定的選舉規(guī)則或 50%業(yè)主決議選舉業(yè)主大會(huì)（第3條之一）或者由20%業(yè)主向房地產(chǎn)主管行政部門(mén)申請(qǐng)成立 業(yè)主大會(huì)，由參加會(huì)議的多數(shù)業(yè)主選舉業(yè)主大會(huì)（第3條之二）；也可以由10%業(yè)主向法 院申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，由參加會(huì)議的多數(shù)業(yè)主

37、選舉業(yè)主大會(huì)（第3條之三）。在香港，因 為公權(quán)力的介入，使業(yè)主大會(huì)的成立更有保證。雖然大陸目前的實(shí)際情況還不允許法院的 介入，但香港的經(jīng)驗(yàn)仍可作為參考來(lái)確定業(yè)主大會(huì)的成立條件。 另外，要解決首次業(yè)主大會(huì)難以成立的困局筆者認(rèn)為可考慮以下幾項(xiàng)措施： 第一，大力宣傳與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，提高廣大業(yè)主的自治能力。 一方面可通過(guò)報(bào)紙媒體進(jìn)行積極的宣傳和引導(dǎo)，另一方面還可結(jié)合社區(qū)基層黨組織和 居委會(huì)做普法教育工作，組織小區(qū)業(yè)主代表學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)，從而提高廣大 業(yè)主的自治能力，實(shí)現(xiàn)依法自治。 第二，轉(zhuǎn)變觀(guān)念，提高物業(yè)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督能力。 物業(yè)主管部門(mén)不應(yīng)只是行業(yè)的管理部門(mén)，而且是為

38、行業(yè)排憂(yōu)解難的“后勤部”。物業(yè) 行政主管部門(mén)應(yīng)著力于轉(zhuǎn)變工作人員的服務(wù)意識(shí)和觀(guān)念，通過(guò)量化服務(wù)指標(biāo)，強(qiáng)化服務(wù)監(jiān) 督，健全服務(wù)體系，增強(qiáng)他們工作的責(zé)任心。 第三，加強(qiáng)法制建設(shè)，從制度上加以規(guī)范，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)的成立。 建議人大和政府盡快出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，進(jìn)一步明確物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收取、使 用和管理等辦法，以規(guī)范其運(yùn)作，維護(hù)廣大業(yè)主的利益，使開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)機(jī)可乘。建議 物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的誠(chéng)信檔案，對(duì)業(yè)主投訴比較 集中的企業(yè)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并定期公布調(diào)查結(jié)果，接受行業(yè)和廣大業(yè)主的監(jiān)督。 第四，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。 良好的市場(chǎng)必須有良好的制度進(jìn)行規(guī)范，物業(yè)管

39、理招投標(biāo)市場(chǎng)也不例外。要規(guī)范前期 物業(yè)管理招投標(biāo)工作，加緊編制和出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法。另一方面，物業(yè) 管理招投標(biāo)工作需要必要的技術(shù)和人才支持，所以建立物業(yè)管理專(zhuān)家?guī)焓且?guī)范物業(yè)管理招 投標(biāo)工作必要的環(huán)節(jié)。 還有值得注意的是“入住率”的判斷時(shí)間問(wèn)題，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)以出售率為判斷標(biāo)準(zhǔn)， 而且出售率應(yīng)以完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)為準(zhǔn)。筆者以為不妥，我國(guó)大陸的商品房銷(xiāo)售實(shí)行預(yù) 售制度，商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本第十五條中開(kāi)發(fā)建設(shè)單位于業(yè)主入住之日起60日內(nèi)到房管 局辦理備案手續(xù)，也就是說(shuō)，業(yè)主辦理入住手續(xù)的時(shí)候，還不可能完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。如果待 完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)才能成立業(yè)主大會(huì)，則不利于業(yè)主利益的保護(hù)。因此，“入住

40、率”的判 斷時(shí)間應(yīng)以業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)為準(zhǔn)。 （四）明確業(yè)主大會(huì)的少數(shù)業(yè)主的權(quán)益保護(hù)規(guī)定 在業(yè)主大會(huì)關(guān)于拆遷與重建的表決權(quán)實(shí)施后，少數(shù)不同意業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主們會(huì)出 現(xiàn)以下最常見(jiàn)的這兩種情況： 第一種情況，業(yè)主大會(huì)以多數(shù)通過(guò)了重建的決定，但是允許每個(gè)業(yè)主各自為戰(zhàn)，分別 與開(kāi)發(fā)商談判。這對(duì)少數(shù)派業(yè)主是有利的，他們能夠以自己認(rèn)為滿(mǎn)意的補(bǔ)償或安置價(jià)格與 開(kāi)發(fā)商簽署協(xié)議，或者用拒簽協(xié)議迫使開(kāi)發(fā)商放棄項(xiàng)目的方法阻止重建。 第二種情況，業(yè)主大會(huì)不顧少數(shù)業(yè)主的反對(duì)而以多數(shù)票強(qiáng)行通過(guò)了關(guān)于重建的各種事 項(xiàng)的一攬子決議。對(duì)此，少數(shù)派業(yè)主可以尋求司法救濟(jì)，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)的決定。 如果撤銷(xiāo)申請(qǐng)被法院駁回，由于業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)所有業(yè)主都具有約束力，少數(shù)派業(yè)主的 境地將會(huì)變得比較艱難。在邏輯上，業(yè)主大會(huì)可以經(jīng)法律程序請(qǐng)求法院強(qiáng)制少數(shù)派業(yè)主履 行業(yè)主大會(huì)關(guān)于重建的一攬子決議，其中包括強(qiáng)制拆除整個(gè)公寓樓。因此，即使是商業(yè)性 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，強(qiáng)制拆遷的可能性依然存在，只不過(guò)拆遷的主體由政府換成了業(yè)主大會(huì)。 針對(duì)以上情況，筆者認(rèn)為，