麟德文化俱樂部商業(yè)計劃書47

1、25【招商機構(gòu)】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局【招商地址】：西安市玄武路78號【招商機構(gòu)電話】招商機構(gòu)傳真】e-mail】：houmingtao 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內(nèi)容最終解釋權(quán)歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有)25麟德文化俱樂部 商業(yè)計劃書項目名稱麟德文化俱樂部商業(yè)計劃書項目單位地 址電 話傳 真電子郵件聯(lián) 系 人保密協(xié)定本商業(yè)計劃書內(nèi)容涉及本公司商業(yè)秘密，僅對有投資意向的投資者公開。本公司要求投資公司項目經(jīng)理收到本商業(yè)計劃書時做出以下承諾：妥善保管本商業(yè)計劃書，未經(jīng)本公司同意，不得向第三方公開本商業(yè)計劃

2、書涉及的本公司的商業(yè)秘密。 項目經(jīng)理簽字：接 收 日 期： _年_月_日目 錄1.項目簡介11.1項目名稱11.2項目位置11.3項目簡介11.4項目優(yōu)勢21.5項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標22.項目背景及其可行性32.1宏觀經(jīng)濟狀況分析32.2西安餐飲、酒店業(yè)的發(fā)展狀況32.3西安市會展業(yè)發(fā)展狀況分析62.4西安市旅游業(yè)發(fā)展狀況分析63.市場分析83.1供給分析83.2需求分析93.3 swot分析93.4目標消費人群分析123.5價格定位133.6項目組織結(jié)構(gòu)144.項目規(guī)劃154.1.規(guī)劃特點154.2規(guī)劃總體布局154.3項目進度計劃174.4主要技術(shù)指標175.投資估算及項目收益185.1

3、項目建設(shè)的投資估算185.2項目年營業(yè)收入205.3項目收益216.項目綜合評價結(jié)論及建議226.1項目綜合評價結(jié)論226.2項目建議22附錄231.項目簡介1.1項目名稱麟德文化俱樂部。1.2項目位置該項目位于建強路以西，龍首東路以東，龍首北路東段以北，政法路以南，麟德殿遺址以西約200米，毗鄰大明宮國家遺址公園。1.3項目簡介麟德文化俱樂部是一家集大型會議接待、論壇活動、商務(wù)活動、宴會、餐飲、康體健身、娛樂休閑為一體的文化俱樂部，為社會各界精英提供一個輕松、自然、舒適、愜意的環(huán)境和商機無限的高層次交際平臺，體驗非同尋常的商務(wù)之旅及專業(yè)的個性化服務(wù)，引領(lǐng)人們休閑娛樂的新觀念。俱樂部設(shè)有餐廳、

4、宴會廳、會議中心、健身中心等全套智能化配套設(shè)施。1.4項目優(yōu)勢該項目緊鄰大明宮國家遺址公園，環(huán)境優(yōu)美，位于正在建設(shè)的西安新市政中心區(qū)域，是西安未來城市現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的聚集地，交通便利，地鐵二號線從中心區(qū)穿過，商業(yè)潛力巨大。1.5項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標1.5.1項目技術(shù)指標本項目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)用地，主要技術(shù)指標如下：（1）總占地面積：2.7萬m2（2）總建筑面積：1.5萬m2（3）容積率：0.6（4）建筑密度：18.5%（5）綠化率：38%1.5.2項目經(jīng)濟指標建設(shè)投資：23135萬元；正常年份可實現(xiàn)年營業(yè)收入：14800萬元；年經(jīng)營成本費用：2020萬元；年經(jīng)營稅金及附加：2964萬元；年城市

5、房產(chǎn)稅：1776萬元；年所得稅（稅率25%）：2082萬元；可實現(xiàn)年稅后凈利潤：6246萬元；項目年投資利潤率：27%。2.項目背景及其可行性2.1宏觀經(jīng)濟狀況分析2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246619億元，比上年增長11.4%，加快0.3個百分點，連續(xù)五年增速達到或超過10%。全年全社會固定資產(chǎn)投資137239億元，比上年增長24.8%，加快0.9個百分點。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，加快8.4個百分點。市場銷售增長較快，增速呈現(xiàn)逐步提高的態(tài)勢。全年社會消費品零售總額89210億元，比上年增長16.8%，提高3.1個百分點（12月份9015億元，增長20.2%）。

6、消費價格上漲較快，房屋銷售價格上漲較多。全年居民消費價格上漲4.8%，漲幅比上年提高3.3個百分點，居住價格上漲4.5%，拉動價格總水平上漲0.6個百分點。全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個百分點。居民收入快速增長，就業(yè)增加較多。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元，比上年增長17.2%，扣除價格因素，實際增長12.2%，加快1.8個百分點。2007年，西安市宏觀經(jīng)濟發(fā)展取得了較為顯著的成績，據(jù)核算，西安市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）1737.1億元，按可比價格計算，比上年增長14.6%，增幅同比提高3.1個百分點，比全國高3.2個百分點。西安市全年城鎮(zhèn)居

7、民人均可支配收入為12662元，比上年增長16.1。這些增加了居民的消費水平和消費能力。宏觀經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展為項目的順利進行提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。2.2西安餐飲、酒店業(yè)的發(fā)展狀況西安市是舉世聞名的古都名城.有悠久的歷史和深重的文化底蘊。而陜菜作為中華文化的歷史品牌.其歷史悠久.對中國菜系的形成和發(fā)展產(chǎn)生過重大的影響?！懊褚允碁樘?生以食為本?！痹谌娼ㄔO(shè)小康社會的今天，餐飲業(yè)不僅關(guān)系老百姓的生活質(zhì)量和水平，也關(guān)系到消費安全和國民健康，關(guān)系到社會的和諧和安定。2006年，西安市餐飲業(yè)銷售總額達到72億元，較上年增加14，占全市社會消費品零售總額的9.83，對社會消費品零售總額增長貢獻率達到8.05。

8、 2006年，西安市旅游總收入達到200億元左右，“吃”作為旅游業(yè)六大基本要素之一，占到了17.2億元。預計2007年，隨著我市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展和城鄉(xiāng)居民收入的增加，全市餐飲業(yè)仍將保持15以上的增速。 2006年，西安市餐飲業(yè)不斷強化品牌意識，走上品牌化發(fā)展道路。特別是西安市老字號餐飲企業(yè)適應市場變化，不斷創(chuàng)新發(fā)展，煥發(fā)生機；后起餐飲品牌也乘勢而上，加速擴張，走向全國；國內(nèi)川、粵、湘、魯?shù)雀髋刹讼灯放泼暝诠懦勤A得聲譽；同時，外來品牌同西安餐飲品牌相互交融，共同發(fā)展，豐富和繁榮了西安市餐飲市場，滿足了不同的消費需求。 借鑒國際快餐連鎖企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，近年來，我市餐飲業(yè)在連鎖經(jīng)營方式上也加快步伐，

9、小到陜西特色小吃，大到傳統(tǒng)優(yōu)勢企業(yè)，快速向連鎖化、集團化發(fā)展。餐飲企業(yè)連鎖經(jīng)營，不僅是規(guī)模擴張的利器，也是實現(xiàn)中餐規(guī)范經(jīng)營，提升企業(yè)形象和素質(zhì)的重要手段。特色餐飲街區(qū)的形成，成為商業(yè)的亮點和經(jīng)濟的熱點。下一步，西安市商貿(mào)局將支持和引導十條餐飲街向特色化、規(guī)?；l(fā)展，力爭餐飲街區(qū)的銷售額達到30億元以上，帶動全市餐飲服務(wù)業(yè)上規(guī)模、上水平。近年來，西安餐飲業(yè)重視提升菜品質(zhì)量和特色服務(wù)，繼承陜西餐飲特色，推出了一批具有鮮明地方文化特色的品牌菜點和服務(wù)項目。有近百個品種榮獲金鼎獎、中華名小吃、中國名菜、中國名點、中國名宴優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品稱號。截至2007年底，西安市共有星級酒店92家，其中五星級酒店5家，四星

10、級酒店21家，三星級酒店51家，二星級酒店15家。五星級飯店總客房套數(shù)1982套，四星級客房總套數(shù)6266套，三星級客房總套數(shù)8601套，二星級客房總套數(shù)1641套，合計星級客房總套數(shù)18490套。從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風。、酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位

11、置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。、三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭

12、態(tài)勢中從容獲利，這說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達到70%，其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合計占到58%；客房入住率最高達到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。對于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住

13、客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望（1）交通方便、四通八達，去哪里都方便；（2）購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。按照這樣的標準，城內(nèi)酒店就是其首選。對于商務(wù)人士的下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進。城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟發(fā)展也比較迅猛。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設(shè)時間較短，配套比較先進，而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用

14、。隨著本區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)和成熟，來這里投資、開發(fā)的省外企業(yè)將不斷增多，這將直接拉動本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。2.3西安市會展業(yè)發(fā)展狀況分析西安市的會展業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了從小到大、從參展到辦展、從低層次到高層次的發(fā)展歷程，尤其近幾年發(fā)展的速度較快，成績喜人。目前，西安市現(xiàn)有展覽館面積達21.4萬，其中西安國際展覽中心4.6萬，陜西國際展覽總新4.7萬，陜西工業(yè)展覽館2.1萬，西部國際車城10萬。展館數(shù)量、功能、總面積在西部都處于領(lǐng)先地位，停車、洽談、商務(wù)服務(wù)等配套設(shè)施齊全。2000年以來，西安會展數(shù)量、規(guī)模、內(nèi)容逐年擴大，層次逐步提高。數(shù)量由2000年前每年舉辦30-40個，發(fā)展到2004年的109

15、個。規(guī)模從地方性小型展會發(fā)展到全國性大型綜合、專業(yè)展會。如東西部貿(mào)易洽談會、全國糖酒商品交易會、住博會、制博會、高交會、旅博會等。內(nèi)容從土特產(chǎn)、工業(yè)品、服裝等發(fā)展到房地產(chǎn)、高新技術(shù)、現(xiàn)代裝備制造等50多個領(lǐng)域。西安市會展業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。2007年上半年，全市共舉辦有規(guī)模展覽會56個，參展商8萬人次，專業(yè)觀眾10.5萬人次，普通觀眾201萬人次，成交額385億元，新增就業(yè)崗位9200個，創(chuàng)造社會綜合效益38億元。2005-2006年，西安市連續(xù)兩次被評為“中國優(yōu)秀會展城市”。未來，西安會展業(yè)將向信息化、品牌化、專業(yè)化、創(chuàng)新化和多元化等趨勢發(fā)展，會展業(yè)對酒店、商務(wù)會館的需求

16、無疑成為了酒店、商務(wù)會館業(yè)發(fā)展的巨大推動力之一。隨著人們生活水平的提升和工作節(jié)奏的加快，消費需求和消費模式已經(jīng)發(fā)生了重大變化，人們崇尚快捷綜合的服務(wù)，提倡環(huán)境舒適。新型商務(wù)會所及文化俱樂部因其覆蓋餐飲、住宿、娛樂、健身等為服務(wù)項目，以及自主自由的消費環(huán)境和完善的服務(wù)流程，能讓顧客在非常舒適的環(huán)境中休息、商務(wù)交流等，在商旅業(yè)中的地位也逐步突出，市場空間日漸廣闊。2.4西安市旅游業(yè)發(fā)展狀況分析隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)已成為中國經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟作用逐步增強，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動性、社會就業(yè)的帶動力、以及對文化與環(huán)境的促進作用日益顯現(xiàn)。旅

17、游業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。2007年西安市接待海外旅游者突破100萬人次，同比增長15.3%，接待國內(nèi)游客突破3000萬人次，同比增長13.12%，旅游業(yè)總收入237億元，同比增長16%。接待海外旅游者和國內(nèi)游客人次數(shù)比年度計劃分別高出6.38%和4.82%。西安市接待海外旅游者在連續(xù)兩年分別高于全國平均增幅2和3倍的基礎(chǔ)上，2007年繼續(xù)保持了兩位數(shù)增幅并首次突破100萬人次；接待國內(nèi)旅游者在連續(xù)多年以兩位數(shù)增幅的基礎(chǔ)上，突破了3000萬人次。西安市歷史悠久，人口眾多，商機遍布，廣大商賈人士需要一個滿足他們會談、餐飲、娛樂于一體的場所來完成他們的商業(yè)目的，因此，文化俱樂部及商務(wù)會所

18、的成立是順應經(jīng)濟潮流的必然產(chǎn)物。尤其是近年來，人們不斷的追求高品質(zhì)的生活工作環(huán)境，文化俱樂部及會所的成立能讓顧客在非常舒適的環(huán)境中休息、商務(wù)交流，文化俱樂部及會所在商旅業(yè)中的地位也逐步突出，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?.市場分析3.1供給分析商務(wù)會館及文化俱樂部的形成始于2002年，經(jīng)過5年多時間的發(fā)展，全國已經(jīng)形成了商務(wù)會館模式的消費文化，越來越多的人士青睞，并呈現(xiàn)出嚴重供不應求的市場格局，每家店都人滿為患。該行業(yè)年同比增長均在50%以上，行業(yè)正處在迅速發(fā)展的時期，并將持續(xù)較長一段時間，對快捷酒店，經(jīng)濟型酒店形成較大的沖擊商務(wù)會館因其覆蓋餐飲、住宿、娛樂、健身等為服務(wù)項目，以及自主自由的消費環(huán)境和完

19、善的服務(wù)流程，能讓顧客在非常舒適的環(huán)境中休息等，因而這種模式被越來越多的商業(yè)人士認可。商務(wù)會所及文化俱樂部已經(jīng)逐漸成為商務(wù)交流的首選場所。從表3-1可以看出，目前西安市的高檔商務(wù)會所主要分布在城南與高新區(qū)內(nèi)，主要原因是城南與高新區(qū)目前的經(jīng)濟發(fā)展情況處于西安市的前列，商務(wù)活動頻繁，區(qū)域消費能力強。而仿唐式風格的會所僅有位于大雁塔北廣場附近的唐長安會館一所，與本項目的距離較遠，而本項目的所在地為唐代皇帝接見國外使節(jié)的麟德殿遺址附近，與本項目的經(jīng)營項目十分貼近，更適合仿唐式商務(wù)會所的建設(shè)經(jīng)營。表3-1西安市主要高檔商務(wù)會館一覽表會所名稱區(qū)位星級位置羅馬假日商務(wù)休閑會所城內(nèi)西安市碑林區(qū)德福巷20號瀘登

20、堡商務(wù)中心高新區(qū)西安市高新區(qū)紫薇田園都市南側(cè)西部王朝商務(wù)會館高新區(qū)西安市雁塔區(qū)永松路紫薇商務(wù)會所高新區(qū)高新區(qū)電子一路249號紫薇大廈麗水假日國際商務(wù)會所城南西安市西影路東段甲子一號西安東方商務(wù)會所城南西安小寨西路26號王子康體會所城南南二環(huán)東段545號邁科星苑唐長安會館城南大雁塔北廣場東側(cè)3.2需求分析根據(jù)國際經(jīng)驗，人均gdp1000美元意味著社會消費結(jié)構(gòu)將向著享受型、發(fā)展型方向轉(zhuǎn)變。2003年我國的人均gdp首次超過1000美元，達到1090美元，這是我國社會消費結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)變的一個重要信號。消費升級將是伴隨經(jīng)濟成長的一個長期主題。人們生活水平的提升和工作節(jié)奏的加快，消費需求和消費模式已經(jīng)發(fā)生

21、了重大變化，人們崇尚快捷綜合的服務(wù)，提倡環(huán)境舒適。隨著擴大內(nèi)需成為政府宏觀調(diào)控主導方向，以消費升級為基石的商務(wù)會館市場必將迎來強勁需求時期。通過上表3-1可以看出目前在城北尚無一家高檔的集餐飲、宴會、商務(wù)活動、娛樂健身于一體的商務(wù)會館。根據(jù)西安市2004 - 2020年總體規(guī) 劃， 未來西安市的行政中心將在北二環(huán)以外，本項目所在地以后將是一片繁華的商業(yè)聚集區(qū)。另外，2007年12月全面興建的地鐵二號線將經(jīng)過本項目，無疑將帶動地鐵周邊商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，本項目興建于此地段的升值、盈利前景巨大。3.3 swot分析3.3.1內(nèi)部因素分析（1）優(yōu)勢-strength 區(qū)位優(yōu)勢 本項目位于城北區(qū)，“唐大明

22、宮遺址保護展示示范園區(qū)”項目的啟動，將帶動整個大明宮板塊全面復蘇并快速發(fā)展，屆時大明宮區(qū)域又將成為西安市經(jīng)濟發(fā)展的熱點區(qū)域。 交通便利 2007年12月地鐵二號線工程已經(jīng)全面開工。地鐵二號線北起規(guī)劃鄭州至西安高速鐵路西安北客站，南至長安韋曲站。地鐵的開通，將會極大地促進南北交通，縮短人們的出行時間，將西安南北更緊密的聯(lián)系到一起。 配套設(shè)施齊全 市政府的北遷，最直接的影響就是城北的市政配套會更快地建設(shè)起來，以奠定西安新城市中心的地位，而此會促進城北的房地產(chǎn)業(yè)更快更好地發(fā)展。 建筑風格獨特 會館整體采用唐代建筑及裝飾風格，地上五層，地下兩層，建筑面積1.5萬。唐代文化底蘊豐富，環(huán)境優(yōu)美，大氣十足。

23、（2）劣勢-weakness 城北印象不佳 由于城北的市政配套設(shè)施與本項目的定位檔次有一定的差別，加之城北給人的整體印象不如城南與西高新，因此。勢必會給本項目的形象宣傳帶來一定的負面影響。3.3.2外部環(huán)境分析（1）機會-opportunity 宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好 近幾年， 西安市g(shù)dp總量都保持年均10%以上的增長速度，固定資產(chǎn)投資增長迅速，居民可支配收入水平大幅提高，這些有利因素都為本項目的實施提供了一個良好的外部環(huán)境。 城市重心遷移 市政府的北遷，將帶動城北經(jīng)濟的發(fā)展，本項目所在地未來將成為北二環(huán)商圈的核心地帶。 交通條件改善 地鐵的開通將會促進地鐵沿線附近的商品房整體品質(zhì)的提升，無論是寫

24、字樓、商鋪，還是住宅，物業(yè)價值的提升不容置疑。 區(qū)域市場機會大 目前該區(qū)域沒有高檔綜合商務(wù)會館，市場需求迫切，本項目的興建可以提升該區(qū)域的消費經(jīng)營檔次，提升該區(qū)域的商業(yè)價值。（2）威脅-treat周邊項目競爭 雖然目前城北尚無高檔商務(wù)會所，但不排除其他項目的跟進以及現(xiàn)有小規(guī)模會所的擴張改造，隨著周邊同類型物業(yè)的增多，可能造成競爭的激烈化與無序化。3.3.3 swot分析及對策（so對策）根據(jù)項目的內(nèi)部條件和外部條件，繪制出下表（表3-2；表3-3）進行分析：表3-2 項目內(nèi)部因素評價矩陣項目關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)重得分（-55）加權(quán)數(shù)優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢0.230.6配套設(shè)施完善0.230.6建筑風格獨特0.

25、240.8項目品質(zhì)高0.240.8小計0.8142.8劣勢城北印象不佳0.2-2-0.4小計0.2-2-0.4綜合合計12.4表3-3 項目外部因素評價矩陣項目關(guān)鍵外部因素權(quán)重得分（-55）加權(quán)數(shù)機會宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好0.240.8城市重心遷移0.230.6交通條件改善0.230.6區(qū)域市場機會大0.230.6小計0.8132.6劣勢周邊項目競爭0.2-3-0.6小計0.2-3-0.6綜合12 機會扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略 增長型戰(zhàn)略-5 5劣勢 優(yōu)勢防御型戰(zhàn)略 多元化戰(zhàn)略 威脅圖3-4 項目swot分析圖2-1 項目swot分析5-5-5通過對以上外部因素和內(nèi)部因素分別進行評價，并根據(jù)最終結(jié)果繪制項目的sw

26、ot分析圖（見圖3-4），可知項目（2.4,2）落在第一象限，即本項目應采取增長型戰(zhàn)略，即把握機會、避開自身弱勢：1) 開發(fā)商應大力宣傳項目所在地良好的發(fā)展前景、便利的交通、完善的配套設(shè)施，以改變?nèi)藗儗Τ潜迸f有的印象，從而提升項目本身的形象，增強競爭力。2) 做好物業(yè)的經(jīng)營，以俱樂部自身的優(yōu)雅環(huán)境、建筑風格、服務(wù)管理等與其他項目相抗衡。3.4目標消費人群分析本項目定位為中高檔豪華的會所，因此目標客戶為特定的成功人士，經(jīng)濟實力雄厚。他們的消費心理具有以下特征： 喜歡休閑、放松心情； 經(jīng)常有些朋友聚會，聚會的人可能是有一定社會地位的人士； 有時候時間緊張，在休閑時候帶有一定商務(wù)目的，他們所選擇的休

27、閑場所既要能提供配套服務(wù)又要比較幽靜、豪華而高檔； 私密性，該類人不喜歡自己的事情為別人所知道； 休閑的多樣化，此類人群在休閑的時候不僅是喝喝茶而要求有多樣性的休閑服務(wù)； 服務(wù)挑剔，此類人群對服務(wù)的要求較高，一般檔次的服務(wù)他們不屑一顧。俱樂部實行會員制，會員制是指由會所組織的一個團體，對新加入者有選擇權(quán)，成員必須交納會費，該團體必須向其成員提供娛樂、健身、社交等永久性設(shè)施。通常又把這種經(jīng)營形式叫做會員制俱樂部。實行會員制有其自身的很多優(yōu)勢。(1)當和有同樣經(jīng)歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起時人們會感到更安全些、更舒服些。他們可以彼此提供機會，交流經(jīng)驗，一起分享信息。(2)可以享受到理想

28、中的環(huán)境和設(shè)施。具備優(yōu)雅舒適、高格調(diào)的環(huán)境和先進的、高檔的設(shè)施設(shè)備是會所成立會員制的基本條件。(3)成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽感。同時，那里的氣氛從容、不喧鬧，服務(wù)殷勤周到，可以使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養(yǎng)和度假。(4)作為會員制會所的成員有可能結(jié)識志趣相投的人，認識社會和本行業(yè)的知名人士或社會名流。(5)實行會員制會所的活動與現(xiàn)代商務(wù)密切相關(guān)，有部分會員入會費及每年或每月的活動費常常不是由個人支付的，而是由個人所屬或相關(guān)的公司支付的。3.5價格定位本項目建成后為三層建筑，一層為餐飲，二層為娛樂健身洗浴等休閑場所，三層為會議中心、論壇中心、客房等商務(wù)活動場所。隨

29、著項目建成后宣傳力度的不斷加大，客源率也逐漸增加，預計2013年后將形成穩(wěn)定的客源率60%左右。一層餐飲仿唐朝飲食習慣，注重對古人健康飲食的要求，并涵蓋國內(nèi)川、陜、魯、粵等幾大菜系，以滿足廣大客人的需要。根據(jù)對相似酒店等的餐飲調(diào)查分析，本項目餐飲每年營業(yè)收入4800萬；二層康樂休閑中心，包括ktv、保齡球，桌球等球類活動，還有spa、洗浴、按摩等服務(wù)，以及小型電影放映廳，以滿足人們對文藝演出的需求，預計本項目娛樂業(yè)年收入超過3600萬；三層會議中心、客房有普通間、標準間、vip間等，會議中心采用高檔辦公用品，以便滿足廣大商務(wù)人士的需求，預計每年盈利2400萬。本文化俱樂部采用會員制，并嚴格控制

30、會員數(shù)量，保證會員能享受最高享受，會員如下圖所示，每年預計會費收入4000萬，及本項目正常年份每年營業(yè)收入合計為14800萬。表3-5 會員收入情況會員數(shù)量收費普通會員32002000元貴賓會員15005000元黃金會員50010000元白金會員28015000元超白金會員18020000元鉆石會員11850000元3.6項目組織結(jié)構(gòu)麟德文化俱樂部財務(wù)結(jié)算中心安防保衛(wèi)部采購中心客房部康樂休閑中心人力資源部餐飲美食中心圖3-6 組織機構(gòu)圖4.項目規(guī)劃4.1.規(guī)劃特點麟德殿在盛唐時期是皇帝接見外國使節(jié)和舉行宴會、重大活動的場所。該項目規(guī)劃設(shè)計在吸收唐代古建藝術(shù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合大明宮麟德殿歷史和建筑特

31、色，盡顯皇室富貴尊榮，凸顯大唐文化，彰顯包容開放的人文精神，使其成為各界精英人士聚會、文化交流、新聞發(fā)布、大型會議、商務(wù)洽談、會員聯(lián)誼的高端場所。4.2規(guī)劃總體布局本項目是中國古典建筑特色的建筑外體和具有現(xiàn)代商業(yè)功能內(nèi)部設(shè)計的有機結(jié)合體。建筑物在設(shè)計規(guī)劃上完全按照仿唐代宮殿式建筑風格設(shè)計。雍容華麗，序列組合豐富,主次分明,群體中各個建筑的體量大小搭配恰當，符合人的正常審美尺度；單座建筑造型比例嚴謹，尺度合宜，裝飾華麗。4.2.1總體規(guī)劃（1）植根于深厚的傳統(tǒng)文化，表現(xiàn)出鮮明的人文主義精神。建筑藝術(shù)的一切構(gòu)成因素，如尺度、節(jié)奏、構(gòu)圖、形式、性格、風格等，都是從當代人的審美心理出發(fā)，為人所能欣賞和

32、理解，沒有大起大落、不可理解的形象。（2）總體性、綜合性很強。本項目是動用了可能構(gòu)成古代建筑藝術(shù)的一切因素和手法綜合而成的一個整體形象，從總體環(huán)境到單座房屋，從外部序列到內(nèi)部空間，從色彩裝飾到附屬藝術(shù)，每一個部分都不是可有可無的，抽掉了其中一項，也就損害了整體效果。（3）構(gòu)造技術(shù)與藝術(shù)形象統(tǒng)一。本項目建筑體系以四柱二梁二枋構(gòu)成一個稱為間的基本框架，間可以左右相連,也可以前后相接,又可以上下相疊，還可以錯落組合，或加以變通而成八角、六角、圓形、扇形或其他形狀。屋頂構(gòu)架有抬梁式和穿斗式兩種，無論哪一種，都可以不改變構(gòu)架體系而將屋面作出曲線，并在屋角作出翹角飛檐，還可以作出重檐、勾連、穿插、披搭等式

33、樣。單體建筑的藝術(shù)造型，主要依靠間的靈活搭配和式樣眾多的曲線屋頂表現(xiàn)出來。此外，木結(jié)構(gòu)的構(gòu)件便于雕刻彩繪，以增強建筑的藝術(shù)表現(xiàn)力，充分體現(xiàn)了唐代建筑藝術(shù)的結(jié)構(gòu)之美。4.2.2重要節(jié)點及管網(wǎng)本項目的內(nèi)部管網(wǎng)節(jié)點設(shè)計盡顯現(xiàn)代化人性設(shè)計：（1）供水工程規(guī)劃 ：為了經(jīng)濟、合理、安全可靠的提供文化俱樂部日常用水和消防用水，保障人民生命財產(chǎn)的安全，給水管網(wǎng)采用樹枝狀的布置形式，但這種管網(wǎng)不能保證供水的可靠性，有時一個節(jié)點出現(xiàn)情況，其它下游的供水將受到影響，為了解決這一問題，根據(jù)管網(wǎng)的供水壓力，將兩頭末端連接起來，形成環(huán)狀管網(wǎng)。（2）污水管規(guī)劃：在整個排水區(qū)域，以最短和埋深較小的方式把污水排入城市污水管中。

34、規(guī)劃中采用分區(qū)排污的方式進行布置管道，材料選用混凝土管，最小覆土深度為0.6m。（3）電力工程規(guī)劃：原則：全部采用地下暗線電纜埋設(shè)。（4）電信工程規(guī)劃原則：對于區(qū)內(nèi)的主干電纜，配電電纜，管道敷設(shè)均采用暗線輻射，顧客可以隨意在房間、會議室、康樂場所使用光纖寬帶以及局域網(wǎng)。（5）消防設(shè)計利用整個項目規(guī)劃的道路網(wǎng)，在各區(qū)域內(nèi)形成順暢的消防環(huán)線，均留有足夠的消防操作場地。在主次干道的一側(cè)毎隔120米配置消火栓以保證消火栓的保護半徑不超過150米。4.3項目進度計劃考慮到項目的資金風險和市場變動，所以將項目的整個運營期安排兩年，即從2008年下半年到2010年下半年。其中項目的前期準備工作安排半年，項目

35、建設(shè)從2009年開始，共安排1.5年的建設(shè)時間：2009年2010年上半年。 表4-1 項目時間進度安排年份項目20082009201020112012-以后前期準備建安工程經(jīng)營收入4.4主要技術(shù)指標表4-2主要技術(shù)指標指標用地性質(zhì)商業(yè)用地總用地面積(m2)27000總建筑面積（m2)15000容積率0.6綠化率38%建筑密度18.5%5.投資估算及項目收益5.1 項目建設(shè)的投資估算項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、城建費用、建安總造價、管理費用等項，投資估算總計為：23135萬元。5.1.1土地費用 本項目總占地27000，即40.48畝，按300萬元/畝計得土地費用12144萬元。5

36、.1.2前期工程費前期工程費用估算，總和為：342.5萬元。（1）勘察設(shè)計費依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定的通知（計價格200210號）文件中附表1：工程設(shè)計收費基價表及價格調(diào)整幅度，計算設(shè)計費得為277.2萬元?？辈熨M為27.7萬元，勘察設(shè)計費合計為304.9萬元。（2）前期工程咨詢費依據(jù)國家發(fā)改委制定的建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定（計價格19991283號）文件中規(guī)定，計算前期工程咨詢費為9.2萬元。（3）招標代理服務(wù)費國家計委關(guān)于印發(fā)招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法的通知（計價格20021980號）中規(guī)定的招標代理服務(wù)收費標準及系數(shù)調(diào)整，計算招標代理服務(wù)費為28.

37、6萬元。5.1.3建安工程費依據(jù)西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會城建費用征收管理處文件建設(shè)工程造價表，結(jié)合西安市類似工程的實際造價確定本項目建安造價，按建筑面積每平方米6000元來計算（其中土建費用每平方米2500元，裝修費用每平方米3500元），得出總造價為9000萬元。根據(jù)本項目景觀綠化設(shè)計的檔次，室外工程費用將取費標準定為150元/m2，得出本項目的室外工程費為180萬元。即建安工程費合計為9180萬。5.1.4城建費用依據(jù)西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標準及有關(guān)問題的通知的通知（陜價行發(fā)200590號），計算城建費用如下表5-1所示：表5-1城建費用統(tǒng)一征收一覽表收費項目

38、單 位收費依據(jù)收費標準費用（萬元）工程定額測定費建安總造價陜價費調(diào)發(fā)2001113號1.311.9工程質(zhì)量監(jiān)督費建安總造價陜價費調(diào)發(fā)2001113號1.09.2勞保統(tǒng)籌基金建安總造價陜政發(fā)1995389號3.55%325.9基礎(chǔ)設(shè)施配套費元/陜價行發(fā)200590號150元/90新型墻體材料專項費元/陜政發(fā)199860號6元/3.6合計：440.65.1.5監(jiān)理費用根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費標準（發(fā)改價格2007670號），該項目的監(jiān)理費用為199.8萬元.5.1.6管理費用依據(jù)陜西省發(fā)改委編制的陜西省建設(shè)工程其他費用定額（1999年），管理費用為前期費用、建安工程費、室外

39、工程費、城建費用、監(jiān)理費用之和乘以計價費率，計費率為3%。計算304.9萬元。5.1.7不可預見費不可預見費取前期費用、建安工程費、室外工程費、城建費用、監(jiān)理費用、管理費用之和的5%，合計為523.4萬元。5.1.8項目總投資綜合前面7項費用，項目建設(shè)投資估算總計為：23135萬元，見下表5-2表5-2總投資估算表 序號名稱費用（萬元）1土地費用121442建安工程費91803前期工程費342.54城建費用440.65建設(shè)監(jiān)理費199.86建設(shè)管理費304.97不可預見費523.48項目總投資231355.2項目年營業(yè)收入 項目正常年份每年營業(yè)收入為14800萬元。項目收入主要為經(jīng)營收入，項目

40、共分三層，一層為餐飲，二層為娛樂健身洗浴等休閑場所，三層為會議中心、論壇中心、客房等商務(wù)活動場所。隨著項目建成后宣傳力度的不斷加大，客源率也逐漸增加，預計2013年后將形成穩(wěn)定的客源率60%。實現(xiàn)年營業(yè)收入10800萬，其中餐飲每年營業(yè)收入4800萬，娛樂業(yè)年收入3600萬，會議中心、客房每年盈利2400萬。本文化俱樂部采用會員制，并嚴格控制會員數(shù)量，保證會員能享受最高享受，因此，本項目預計發(fā)展固定普通會員5000人，享受優(yōu)質(zhì)會所服務(wù)，每位會員每年繳納0.2萬元會費，貴賓會員1000人，每年每人收取會費2萬元，享受會所高檔服務(wù)，白金會員200名，每人每年收取會費5萬元，享受會所貴賓級待遇。會費

41、收入每年預計4000萬，及本項目正常年份每年營業(yè)收入合計為14800萬。詳細銷售收入實現(xiàn)見附表二：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加表。5.3項目收益項目正常年份可實現(xiàn)年營業(yè)收入14800萬元，年經(jīng)營成本費用2020萬元，需要繳納的年銷售稅金及附加為2964萬元，繳納城市房產(chǎn)稅1776萬元，每年可獲利潤8328萬元，上繳所得稅（稅率25%）2082萬元，可實現(xiàn)稅后年凈利潤6246萬元，正常年份投資利潤率：27%。詳細參見附表一：損益表6.項目綜合評價結(jié)論及建議6.1項目綜合評價結(jié)論本項目對投資者的吸引力在于項目具有明顯的區(qū)域優(yōu)勢、政策優(yōu)勢和市場優(yōu)勢，本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟背景，并且具有廣闊的市場空間，

42、建成后將大大改善西安城市環(huán)境，增強本區(qū)域市場的地位，為當?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。針對項目建設(shè)的可行性，綜合前面所述，我們提出以下結(jié)論：（1）根據(jù)財務(wù)評價的穩(wěn)健原則，我們對項目的銷售價格估計較為保守。到項目實際經(jīng)營時，預計經(jīng)營收入將超過我們評價采用的估算收入，因此，項目風險較??；（2）項目的各財務(wù)指標基本均能夠滿足評價要求，財務(wù)上可行。6.2項目建議根據(jù)我們在評價過程中對本項目的認識，對本項目的實施提出如下建議：（1）突出大明宮，麟德殿的復古氣息，主打唐文化的市場牌，以特色吸引人，以服務(wù)留住人，實行特色經(jīng)營理念，根據(jù)差異化競爭理念，將項目定位在中高檔文化俱

43、樂部。（2）項目在招投標階段應該選擇有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程應加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期；（3）控制投資。項目的建設(shè)投資較大，是影響項目財務(wù)可行性的重要敏感性因素，建議開發(fā)商嚴格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風險；（4）對建筑材料的市場作出跟蹤分析,建立長期的價格走向趨勢圖,建立科學的采購方式、供應計劃,制定嚴格的材料需求計劃單；（5）充分認識及分析項目存在的優(yōu)勢和劣勢，揚長避短，做好整個項目的開發(fā)、經(jīng)營全過程策劃；（6）重視營銷方案的設(shè)計。經(jīng)營收入是影響項目盈利能力的敏感性因素。經(jīng)營收入的下降會對項目的財務(wù)效果產(chǎn)

44、生較大的影響，因此，要想提高未來項目的效益，必須有良好的經(jīng)營運作，確保資金及時回籠。附錄附表一：損益表 單位：萬元序號年份項目經(jīng)營期2010201120122013201420152016201720182019202020212022202320241經(jīng)營收入62508900122001480014800148001480014800148001480014800148001480014800148002營業(yè)稅金及附加1344186024542964296429642964296429642964296429642964296429643總成本費用3646364636463646364635083508350835083508334633463346334633465利潤總額1260339461008190819083288328832883288328849084908490849084906所得稅(25%)31584815252047204720822082208220822082212321232123212321237稅后利潤94525454575614261426246624