物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

1、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施一、維修基金的建立與管房屋本體和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容， 是 大廈使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。 物業(yè)管理公司在管理實(shí)踐中，要 將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內(nèi)功能不斷完善、 增值 保值作為重點(diǎn)研究項(xiàng)目，探索成功經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)管理公司將參照建設(shè)備部、財(cái)政部 1988年11月9日頒發(fā) 的建住房1988213號(hào)修基金，建立物業(yè)維修基金科目。在維修基金的管理中，物業(yè)管理公司實(shí)行房屋本體和共用設(shè)施維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)向開發(fā)商匯報(bào)項(xiàng)目執(zhí)行情況， 努 力使維修基金發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和共用設(shè)施始終完好、 運(yùn) 轉(zhuǎn)正常。二、房屋本體及共用設(shè)施維

2、修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋 面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）外墻面、樓 梯間、公共通道。共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍：大廈廣場道路及停車場、室外照明、 圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、 機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。三、房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)行房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作將按制度 （見下圖）有計(jì)劃按 標(biāo)準(zhǔn)要實(shí)施，日常維護(hù)的其費(fèi)用由管理處日常物業(yè)管理費(fèi)中支出，屬大中修、改造項(xiàng)目的報(bào)請(qǐng)開發(fā)商批準(zhǔn)從房屋本體共用部位及設(shè)施設(shè)備 維修基金中支出。按建設(shè)部、財(cái)政部及廣州市有關(guān)法規(guī)精神，結(jié)合物 業(yè)管理公司

3、在物業(yè)“房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金”使 用管理方案，建議“青藍(lán)”大廈基金的使用和審批采用以下方案。1. 管理處每年年末向開發(fā)商作出本年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況的總結(jié)，并提出下一年度計(jì)劃。開發(fā)商審核批準(zhǔn) 后由管理處組織實(shí)施，所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基 金中支出。堅(jiān)持?？顚Ｓ茫邮荛_發(fā)商（業(yè)主）的監(jiān)督、查詢。年度維修保養(yǎng)計(jì)劃運(yùn)作程序結(jié)構(gòu)圖2. 特殊情況下，緊急搶修項(xiàng)目是為了確保大廈工作人員正常工作 不受影響和人身安全、財(cái)產(chǎn)安全免受威脅而緊急實(shí)施后，立即報(bào)開發(fā) 商（有條件的盡量在實(shí)施前通知），費(fèi)用在相應(yīng)的維修基金中支出。 每半年向開發(fā)商匯總結(jié)算。四、房屋本體

4、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期物業(yè)管理公司根據(jù)廣州市房屋本體共用部位維修和設(shè)施設(shè)備維修基金有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合大廈房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用年限，制定出房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。（1）屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)周期（2）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期五、房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)1房屋本體共用部位維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)（1 ）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案緊急搶修程序圖(2) 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍周期表：(略)(3) 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期表：(略)(4) 房屋本體共用部位日日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案：(略)(5 )房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及

5、實(shí)施方案：(略)(6) 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果：(略)(7) 房屋本體共用部位日常檢查表：(略)(8) 共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃萬案1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施高柱燈由工程部按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施2室外照明柱頭燈每天檢查一遍，隨壞隨修。藏地?zé)?溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，由工程部按項(xiàng)目維修規(guī)雨水井及時(shí)維修程實(shí)施污水井化糞池閥門井1.綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)2.園藝完好率達(dá)上;95%以3.綠化及時(shí)補(bǔ)種，覆蓋率達(dá)99%以上。變配電設(shè)備1.變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；無故障

6、停水停電，常安全運(yùn)行。設(shè)備正5機(jī)電設(shè)備給排水設(shè)備2. 給排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；3. 空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)1. 給排水管道施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；2. 消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。6消防設(shè)施消防栓、噴淋系統(tǒng)1. 消防設(shè)施止常有效；2. 靈敏準(zhǔn)確報(bào)警。疏散指示7給排水管管道給排水管道維護(hù)規(guī)程。道閥門管道通暢，尢滲漏。8公用標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)牌1.標(biāo)識(shí)清楚，無污漬破損；導(dǎo)視警示牌9其他公用垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)設(shè)施大門程實(shí)施圍墻(9) 公共設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果序號(hào)類另U項(xiàng)目日常維修標(biāo)準(zhǔn)定期維修實(shí)施效果1廣場道路路面、人行道、1、路面施工質(zhì)里標(biāo)準(zhǔn)；2、平整、無坑塵、無積水、道

7、牙人行道輔設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)無缺損、完好率達(dá)99%以上。2室外照明高柱燈1、電氣作業(yè)安全操作規(guī)燈泡正常使用，燈罩完好柱頭燈程；2、燈具施工技術(shù)標(biāo)清潔，燈桿及燈座無破藏地?zé)魷?zhǔn)損，完好率達(dá)99%以上。3溝渠池井雨水口1、井內(nèi)無積物，井壁無1、井蓋完好率達(dá)100% ,雨水井脫落；標(biāo)志清晰；2、無缺損，污水井2、化糞池出口及分隔池少污積；3、無堵塞?；S池?zé)o堵塞；3、井蓋上標(biāo)志閥門井清晰4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)1、綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；2、園藝完好率達(dá)95%以上；3、綠化及時(shí)補(bǔ)種，覆蓋率 99%以上。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備1、變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；2、給排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；3、空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。無故障停水停

8、電，設(shè)備正 常安全運(yùn)行。給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系1、給排水管道施工技術(shù)1、消防設(shè)施正常有效；2、統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)；2、消防設(shè)施施工靈敏準(zhǔn)確報(bào)警。消防栓、噴淋系技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)疏散指示7給排水管管道給排水管道維護(hù)規(guī)程管道通暢，無滲漏。道閥門8公用標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)牌1、標(biāo)識(shí)清楚，無污漬，1、標(biāo)志設(shè)施完好率導(dǎo)視警示牌破損；2、安放牢固。100% ； 2、標(biāo)志無損壞。9其他公用垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站1、無破損；2、無脫落；1、確保圍墻壁的完好；2、設(shè)施大門3、外觀良好。確保垃圾轉(zhuǎn)達(dá)運(yùn)站正常圍墻運(yùn)(10 )共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修標(biāo)準(zhǔn)定期維修實(shí)施效果1廣場道路路面、人行道、道牙1、每年對(duì)局部

9、損壞壞嚴(yán) 重，修補(bǔ)多次的路面、道 牙、人行道、板進(jìn)行翻新；2、路面翻新面積應(yīng)控制在每年1 %。以內(nèi)，其他控制每年5%。以內(nèi)，逐年遞增10%翻新工作由工程部委托有關(guān)施工單位實(shí)施。2室外照明高柱燈1、燈桿每年刷漆一次；2、 每月清潔燈具一次；3、每 季度檢修線路一遍；4、對(duì) 于破損燈具及老化線路進(jìn) 行更換。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī) 程維修。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井雨水口1、化糞池每半年清理一 次；2、井蓋板每年刷一次 漆，防止銹蝕；3、每季度 清理井內(nèi)雜物一次；4、每 年全面維修完善一次。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī) 程維修。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化1、春、夏各補(bǔ)換3%6%綠地一次，樹木春夏各補(bǔ)一

10、次，每次3% ； 2、花木每半月修剪一次；3、草坪 每月修剪一次；4、喬木每由管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施月修剪一次；5、根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺。變配電設(shè)備1、每周一次檢查控制設(shè)備給排水設(shè)備一次；2、每季度檢查開關(guān)5機(jī)電設(shè)備靈敏度及開關(guān)堅(jiān)固件完好由工程組織實(shí)施。空調(diào)系統(tǒng)情況；3、每年保養(yǎng)水泵一次；自動(dòng)煙感報(bào)警系1、消防栓及水泵接合器每統(tǒng)斗年油漆一次；2、消防栓由工程按相關(guān)維修規(guī)程6消防設(shè)施消防栓、噴淋系統(tǒng)每半年排一次水檢查一-每半年排次水，檢查次；3、消防系統(tǒng)主要設(shè)備實(shí)施。疏散指示每年聯(lián)動(dòng)測試一次。管道1、每年刷一次管理油漆；7給排水管道閥門2、每年檢測一次管道固定 碼.3 每半

11、年維護(hù)一次閥由工程部負(fù)責(zé)維修碼；3、每十年維護(hù) 次閥門。標(biāo)識(shí)牌1、每月清潔標(biāo)識(shí)一次，并8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視警示牌對(duì)標(biāo)識(shí)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況 進(jìn)行檢查維護(hù)一次；2、每 年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次；3、每5年更換一次。由工程部組織實(shí)施9其他公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站1、每年刷油漆一遍；2、 每季度檢查排水溝通暢情 況；3、每季度檢查一次泄 水也疏通情況。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施大門圍墻(11)大共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修標(biāo)準(zhǔn)定期維修實(shí)施效果使局部損壞嚴(yán)重路面通路面、人行道、1、路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2、過翻新延長壽命，從而使1廣場道路道牙人仃道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。整個(gè)道路保持均衡使用功能。高柱燈1、實(shí)現(xiàn)良好的燈具外柱頭燈觀；2、照明系統(tǒng)正常有2室外照明燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。效啟用；3、照相館明設(shè)藏地?zé)羰┚€路完好率達(dá)9%以上。雨水口1、池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及雨水井1、化糞池清理作業(yè)規(guī)程；時(shí)清理，出口暢順；2、3溝渠池井污水井2、井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)井蓋正常使用，密合；3、化糞池流水通暢，無堵塞。閥門井4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。綠早發(fā)茵，樹木表翠剪切整齊。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。1、無故障停水、停電；給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī) 程。1、設(shè)施正常有效使用；2、外觀完好，標(biāo)識(shí)清楚；3、