大學(xué)城商業(yè)展規(guī)劃草案

1、蘇州獨(dú)墅湖gjq商業(yè)規(guī)劃草案第一章 規(guī)劃依據(jù)以蘇州工業(yè)園區(qū)2005-2010年服務(wù)業(yè)指導(dǎo)意見為指導(dǎo)，以原蘇州研究生城整體規(guī)劃、蘇州研究生城控制性詳細(xì)規(guī)劃以及蘇州獨(dú)墅湖高等教育區(qū)一期城市設(shè)計(jì)為依據(jù)，分析gjq商業(yè)布局及功能定位，對(duì)其商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置提供初步建議，為下一步的深化提供參考。 第二章 規(guī)劃思路一、指導(dǎo)方針拉開層次、優(yōu)化布局。拓展增量、促進(jìn)存量。動(dòng)態(tài)規(guī)劃，分步實(shí)施。拉開層次、優(yōu)化布局：挖掘全區(qū)不同區(qū)位特點(diǎn)和資源優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃不同商業(yè)業(yè)態(tài)為主的功能區(qū)；構(gòu)筑布局完善、業(yè)態(tài)分布合理的商業(yè)體系。 拓展增量、促進(jìn)存量：通過積極發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)，加快商業(yè)載體的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，促進(jìn)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的整合與發(fā)展。改

2、善商業(yè)供給結(jié)構(gòu)，滿足需要，引導(dǎo)投資；動(dòng)態(tài)規(guī)劃，分步實(shí)施：規(guī)劃從當(dāng)前的實(shí)際情況出發(fā)，突出自身特色，根據(jù)形勢(shì)的變化可進(jìn)行調(diào)整，力爭(zhēng)對(duì)商業(yè)的發(fā)展和實(shí)施有指導(dǎo)意義。二、功能定位 立足gjq，輻射園區(qū)，面向市區(qū)。既滿足gjq區(qū)內(nèi)人員的基本生活需求和文化休閑需求，同時(shí)吸引區(qū)外具有高消費(fèi)能力的人群進(jìn)行深層次的商業(yè)活動(dòng)。商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、購物、休閑和商業(yè)文化為主，兼有旅游、體育、商務(wù)辦公、酒店住宿等功能。 以中檔消費(fèi)為主，兼顧高低檔。 三、協(xié)調(diào)三大關(guān)系： 1.區(qū)內(nèi)與區(qū)外的關(guān)系 ：商業(yè)服務(wù)對(duì)象可劃分為gjq內(nèi)的消費(fèi)者和區(qū)外消費(fèi)者，在滿足區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求的前提下，發(fā)展針對(duì)區(qū)外消費(fèi)者的商業(yè)形態(tài)。2.近期與中長期的關(guān)系：近

3、階段的主要任務(wù)是加快商業(yè)載體的建設(shè)和招商進(jìn)度，為區(qū)內(nèi)師生提供配套的生活設(shè)施，中遠(yuǎn)期的目標(biāo)是如何優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，提高商業(yè)檔次，形成商業(yè)特色，吸引區(qū)外消費(fèi)者前來消費(fèi)，使商業(yè)載體發(fā)揮最大的功能優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)效益。3. 功能與特色的關(guān)系：gjq商業(yè)的基本功能是滿足區(qū)內(nèi)師生的消費(fèi)需求，在此基礎(chǔ)上整合資源和優(yōu)化結(jié)構(gòu)，發(fā)展新型商業(yè)形態(tài)，提高檔次，消費(fèi)升級(jí)，從而形成自身的特色。第三章 規(guī)劃布局 ：gjq的商業(yè)擬規(guī)劃為三個(gè)區(qū)域：學(xué)生生活配套區(qū)：主要針對(duì)學(xué)生，檔次較低，近期規(guī)劃重點(diǎn)；鄰里中心：教師小區(qū)配套設(shè)施，中檔定位，中期規(guī)劃；文體購物休閑區(qū)：針對(duì)蘇州中高收入人群，高檔定位，動(dòng)態(tài)規(guī)劃。一、學(xué)生生活配套區(qū)位于縱一路東側(cè)

4、，包括餐飲廣場(chǎng)、學(xué)生公寓底層商業(yè)、商業(yè)街等商業(yè)節(jié)點(diǎn)，主要滿足區(qū)內(nèi)學(xué)生日常生活需要、服務(wù)需要及部分文化休閑活動(dòng)需要，部分商業(yè)項(xiàng)目面向區(qū)內(nèi)外消費(fèi)者。1、餐飲廣場(chǎng)布局：一樓學(xué)生食堂，二樓小吃廣場(chǎng)，三樓浴場(chǎng)，四樓連鎖旅館，地下一層超市。功能：消費(fèi)對(duì)象主要面向區(qū)內(nèi)學(xué)生，以中低檔為主，滿足餐飲、休閑、住宿及購物的需要。商業(yè)設(shè)置導(dǎo)向：一樓學(xué)生食堂的經(jīng)營者必須具有A級(jí)資質(zhì)，飯菜以5元/份作為基準(zhǔn)定價(jià)，主要面向?qū)W生；二樓小吃廣場(chǎng)優(yōu)先引進(jìn)老字號(hào)、品牌加盟店、連鎖店，每一家只能經(jīng)營自己的特色品種，限制其經(jīng)營范圍，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)；三樓浴場(chǎng)主要功能是為區(qū)內(nèi)師生提供健康的休閑活動(dòng)，可適當(dāng)設(shè)置酒吧、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室及

5、部分配套餐飲等，其功能布局需先征得我公司書面同意后方可進(jìn)場(chǎng)裝修；四樓連鎖旅館的目標(biāo)客源市場(chǎng)是在校師生的親友以及園區(qū)部分企業(yè)的一般管理人員，重點(diǎn)引進(jìn)品牌的青年旅館、汽車旅館連鎖經(jīng)營公司，每宿標(biāo)準(zhǔn)房的價(jià)格不超過150元。2、學(xué)生公寓、教師公寓底層商業(yè)設(shè)施 分布區(qū)域：學(xué)生公寓及教師公寓底層店面。功能定位：為居住的師生提供日?；旧钣闷返馁徫镄枰?、商業(yè)服務(wù)的需要，規(guī)模適當(dāng)。業(yè)態(tài)設(shè)置：以超市、便利店為主，輔以品牌、特色店以及為日常生活服務(wù)設(shè)施等。可鼓勵(lì)設(shè)置：理發(fā)店、修理鋪、電話服務(wù)、洗衣店、藥房、服裝店、健身房、鮮花店、咖啡茶室、郵局、銀行等。限制設(shè)置：不宜設(shè)置油煙重、有異味、噪音大的項(xiàng)目，以免影響師

6、生休息。3、商業(yè)街功能定位：滿足區(qū)內(nèi)外消費(fèi)者文化休閑的需要，以中檔消費(fèi)為主。業(yè)態(tài)設(shè)置：最有吸引力的購書、讀書環(huán)境；最有情調(diào)的咖啡店和茶室；最有號(hào)召力的品牌、專號(hào)；最具時(shí)尚的休閑和娛樂項(xiàng)目；最精英化的消費(fèi)場(chǎng)所；各種個(gè)性化專賣店配合支持。二、鄰里中心教師小區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施商業(yè)業(yè)態(tài)模式：借鑒蘇州工業(yè)園鄰里中心模式。這個(gè)模式的基本框架是在一個(gè)人口相對(duì)集聚的社區(qū)，配備相應(yīng)的生活配套設(shè)施，集購物、服務(wù)、休閑、社教、金融、郵政、醫(yī)療、民政、文化娛樂于一體，形成獨(dú)立于住宅的、具有一定規(guī)模的現(xiàn)代生活消費(fèi)空間。業(yè)態(tài)設(shè)置：商業(yè)功能突出便民利民，可劃分為以下板塊，一是日常生活購物區(qū)，其中有菜場(chǎng)、超市、便利店、洗染店

7、、快餐店、維修店、藥店等，以滿足居民基本生活需求；二是休閑購物區(qū)，主要是引進(jìn)一部分居家服裝、家用百貨、文化用品以及音像租賃、酒吧、咖啡館、美容美發(fā)等；三是家政服務(wù)區(qū)，緊貼居民生活，開設(shè)家庭服務(wù)推薦、社區(qū)活動(dòng)中心等為居民提供方便的家政服務(wù)；四是生活配套服務(wù)項(xiàng)目,包括文體活動(dòng)中心、郵政、銀行、衛(wèi)生所、通信服務(wù)等三、文體購物休閑區(qū)包括圖書館和體育中心的部分商業(yè)區(qū)域、專家公寓及湖濱公園等環(huán)獨(dú)墅湖的商業(yè)節(jié)點(diǎn)。吸引園區(qū)、市區(qū)具有一定消費(fèi)能力的人群前來進(jìn)行文化、體育健身、購物等活動(dòng)，聚集人氣，制造熱點(diǎn)，體現(xiàn)gjq商業(yè)的特色。1、tsg的商業(yè)功能：總體定位：tsg將成為園區(qū)乃至蘇州市的文獻(xiàn)信息服務(wù)中心、區(qū)域圖

8、書網(wǎng)絡(luò)中心、大眾教育活動(dòng)中心和專題文獻(xiàn)研究中心。主要為區(qū)內(nèi)師生服務(wù)，同時(shí)為園區(qū)和市區(qū)的讀者服務(wù)。商業(yè)功能：由圖書館的基本功能衍生的輔助功能，目的是更好地為讀者提供配套服務(wù)?？蛇m當(dāng)設(shè)置的商業(yè)類型：商務(wù)中心、書店 、電子商店、休閑書吧 、咖啡廳 、畫廊，沙龍，和書店合作，提供圖書購買和電子圖書下載服務(wù)等； 2、體育中心A棟的商業(yè)功能功能定位：蘇州獨(dú)墅湖高等教育區(qū)體育中心是蘇州市第二大綜合性體育場(chǎng)館，是一個(gè)融合體育、文化、商業(yè)、旅游、娛樂等多種功能的綜合性體育活動(dòng)中心。商業(yè)項(xiàng)目：體育館除了提供正常的教學(xué)使用之外，可以招攬有影響力的商業(yè)性體育比賽，承辦一些有影響力的展覽會(huì)，交易會(huì)，演唱會(huì)等，部分場(chǎng)館可

9、考慮由商家承包經(jīng)營，開發(fā)出一系列的體育項(xiàng)目組合提供給市民消費(fèi)，如羽毛球、乒乓球、臺(tái)球等，或者引進(jìn)知名的健身俱樂部由其承包經(jīng)營。因其單體面積大、建筑物比較獨(dú)立、周邊環(huán)境優(yōu)美的特性，可開設(shè)面積較大的大中型商業(yè)設(shè)施，娛樂項(xiàng)目（如卡拉OK廳或飆歌城）、配套一些食品店、體彩銷售點(diǎn)、運(yùn)動(dòng)服飾店、體育器材店、體育用品專賣店、各類零售商店等。此處可作為吸引區(qū)域外人流的主要項(xiàng)目點(diǎn)，主項(xiàng)目特性要達(dá)到蘇州市唯一或少有的特征，突出品位，凸顯個(gè)性，成為gjq商業(yè)亮點(diǎn)。同時(shí)該點(diǎn)比較孤立，建議各店開業(yè)時(shí)間最好接近，第一批開業(yè)項(xiàng)目達(dá)到60%以上的程度，以期在短時(shí)間內(nèi)迅速吸引人氣，避免給消費(fèi)者留下因前期項(xiàng)目開業(yè)太少而造成的零落

10、印象。3、濱湖商業(yè)：功能定位：以生態(tài)優(yōu)先為原則，圍繞獨(dú)墅湖優(yōu)美的自然環(huán)境作“親水”的文章，將該區(qū)域定位以休閑、娛樂、度假、運(yùn)動(dòng)健身及餐飲、賓館業(yè)為主。以蘇州中外白領(lǐng)及會(huì)展客商為主要目標(biāo)市場(chǎng)，打造成為蘇州高檔次的休閑娛樂亮點(diǎn)項(xiàng)目，營造蘇州最精英的消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)節(jié)點(diǎn)：包括體育中心B棟的大酒店、專家公寓、湖濱公園休閑商業(yè)設(shè)施、高檔會(huì)所等。業(yè)態(tài)設(shè)置：引入國內(nèi)外知名的高檔俱樂部形式，對(duì)環(huán)獨(dú)墅湖的資源進(jìn)行整合，定期舉辦各種活動(dòng)。包括風(fēng)情酒吧街（湖濱公園）、度假村（專家公寓），度假酒店（體育館B棟），以及建設(shè)游艇俱樂部等旅游商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 四、其他收益：廣告收入：在商業(yè)區(qū)醒目位置及交通干道設(shè)立商業(yè)廣告牌，增

11、加收益及營造商業(yè)氛圍，同時(shí)可設(shè)置部分公益廣告，營造文化氛圍。第四章 措施建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)整治 1. 完善功能購物、休閑、餐飲、文化。以滿足師生消費(fèi)需求為目的，對(duì)現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)行補(bǔ)充和完善，加快商業(yè)載體的建設(shè)進(jìn)度，增加文化休閑業(yè)的比重。2. 控制商業(yè)業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營、避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，鼓勵(lì)發(fā)展新型業(yè)態(tài)。 在招商中按照該商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)布局有針對(duì)性引進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于業(yè)態(tài)沖突的項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)整。3. 檔次定位學(xué)生生活區(qū)以低檔為主，通過進(jìn)行業(yè)態(tài)控制和降低商家經(jīng)營成本的措施保障商家提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的商品和服務(wù)。教師小區(qū)的鄰里中心以中檔為主，沿湖商業(yè)以高檔為主。二、交通保障措施1. 增加市區(qū)、園區(qū)至gjq的公交線路。提高消費(fèi)者的可進(jìn)入性。2. 通過區(qū)內(nèi)交通實(shí)現(xiàn)三大商業(yè)區(qū)的聯(lián)系。3. 商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)行步行化與交通管制相結(jié)合。 三、開展“親商、富商”