經(jīng)濟市場高安市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查報告最終

1、承 蒙高安市房地開發(fā)公司委托，對高安市高安大道南側(cè)地塊項目?？祷▓@進行市場營銷策劃與廣告策劃工作，我司本著客觀、深入、有效的原則對高安房地產(chǎn)市場進行了針對性的調(diào)查研究分析，最終形成的住宅市場調(diào)查報告將為本項目的定位論證以及營銷推廣等方面提供決策參考依據(jù)。由于本案為住宅項目，所以本市場調(diào)查報告未對商業(yè)個案做詳細(xì)分析調(diào)研。目 錄第一部分 調(diào)查總述4第二部分 城市發(fā)展與規(guī)劃概況5歷史沿革與城市資料:高安城區(qū)發(fā)展規(guī)劃高安城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃:城市建設(shè)成果:第三部分 城市經(jīng)濟概況8宏觀經(jīng)濟特點微觀經(jīng)濟特點第四部分 房地產(chǎn)市場特點與現(xiàn)狀13行業(yè)法規(guī)： 數(shù)字看高安: 市場特征： 房地產(chǎn)住宅市場現(xiàn)狀：同類項目分析-西

2、城麗景同類項目分析碧樂園第五部分 高安市房地產(chǎn)市場消費偏好調(diào)查33瑞洲商貿(mào)廣場問卷訪談結(jié)果 高安城區(qū)(瑞洲商貿(mào)廣場除外)問卷訪談結(jié)果 第一部分 調(diào)查總述調(diào)查目的：對高安市房地產(chǎn)市場進行針對性的調(diào)查研究分析，全面了解高安市房地產(chǎn)特別是商業(yè)以及住宅發(fā)展現(xiàn)狀及特征，分析其供需平衡關(guān)系，描述目標(biāo)客戶群特征及需求；最終形成分析成果，旨在為本項目的定位論證以及營銷推廣提供決策參考依據(jù)。調(diào)查原則：客觀、全面、深入、有效。調(diào)查方式：文獻(xiàn)調(diào)查實地考察消費者深度訪談入戶問卷調(diào)查電話訪談業(yè)內(nèi)人士深度訪談 調(diào)查范圍：n 區(qū)域范圍：高安市城區(qū)住宅物業(yè)考察；n 涵括內(nèi)容：城市發(fā)展、市場特征、行業(yè)政策、客戶需求、競爭物業(yè)等

3、。 調(diào)查時間：n 前期調(diào)查：10月22日10月25日n 競爭樓盤調(diào)查：10月24日10月28日n 深度訪談：10月26日10月28日n 問卷調(diào)查：10月26日-10月30日第二部分 城市發(fā)展與規(guī)劃概況歷史沿革與城市資料:高安位于江西省中部偏西北，公元前201年建縣，距今已有2200多年的歷史，是江西最早的18個建制縣之一，1993年撤縣設(shè)市。市區(qū)設(shè)在筠陽鎮(zhèn)，整個城市被錦江一分為二，形成一江兩岸的城市格局。全市總面積2439平方公里，市區(qū)面積15平方公里，轄城南區(qū)、城北區(qū)、開發(fā)區(qū)及20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道、1個墾殖場。高安市總?cè)丝跒?3萬人，其中城區(qū)人口為15萬（統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)）全市公路四通八達(dá): 3

4、20國道縱貫東西、贛粵與滬瑞高速公路穿境而過，浙贛鐵路和京九鐵路支線緊連南部3鎮(zhèn)2鄉(xiāng)，市內(nèi)6條省道交織成網(wǎng)，市區(qū)東鄰省會南昌，距昌北機場50余公里，是西入南昌的咽喉要地, 城區(qū)交通主要由二輪、三輪摩的和公交構(gòu)成. 高安城區(qū)發(fā)展規(guī)劃高安未來城市發(fā)展定位：用5-10年時間，將高安建成具有較高文化內(nèi)涵、較強產(chǎn)業(yè)支撐能力的中等規(guī)模城市和省會南昌的后花園、衛(wèi)星城。高安近期發(fā)展思路與建設(shè)重點：東西延伸“一江兩岸”、做新做美“三路四橋”、做大做強一場三區(qū)。一江就是自西向東穿城而過的錦江，兩岸就是錦江的南北兩岸。利用市民親水性心理，加快錦江兩岸的景觀建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)力度，使之成為高安最亮麗的景觀帶。三路就是高

5、安市區(qū)內(nèi)最重要的三條道路，一是要將320國道向北移遷，以此擴大城市框架；二是市區(qū)至新世紀(jì)工業(yè)城的瑞陽大道要盡快拉通，以此促進城市化與工業(yè)化的有機結(jié)合；三是市區(qū)通往贛粵、滬瑞高速公路的高胡公路將按照一級公路的標(biāo)準(zhǔn)拓改，以此加快高安與全省高等級公路聯(lián)網(wǎng)的步伐。四橋就是市區(qū)內(nèi)橫跨錦江的四座大橋: 即已建的高安大橋和瑞州大橋, 新建的筠州大橋及正在籌建的高左大橋, 這些將進一步連接城南城北，推動城南城北一體化。一場就是城市中心廣場，總體規(guī)劃面積為500畝，其中第一期工程-文化廣場現(xiàn)已完成拆遷工作，正在建設(shè)過程中。三區(qū)就是高標(biāo)準(zhǔn)改造城南，建設(shè)商貿(mào)旺區(qū)；高質(zhì)量拓展城北，建設(shè)城市新區(qū)；高速度開發(fā)城東，建設(shè)工

6、業(yè)園區(qū)。 高安城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃: 高安市城鎮(zhèn)規(guī)劃構(gòu)想：按照縣城-縣城副中心-重點鎮(zhèn)為主體的梯次結(jié)構(gòu)，優(yōu)先發(fā)展縣城中心；重點發(fā)展組團式縣城副中心，打造八景、獨城、新街金三角和大城、新世紀(jì)工業(yè)城東區(qū)為主的南昌后花園。在工業(yè)布局上，把新世紀(jì)工業(yè)城建成以機電、紡織、建材為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)，把八景、獨城、新街建成以食品、紡織、水泥為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的金三角項目區(qū)，把沿320國道石腦、楊圩、龍?zhí)兜揉l(xiāng)鎮(zhèn)打造成320國道工業(yè)經(jīng)濟走廊，把灰埠、相城、田南、建山等鄉(xiāng)鎮(zhèn)打造成全省碳酸鈣生產(chǎn)基地。在農(nóng)業(yè)布局上，鞏固以錦河流域為主的石腦、上湖、筠陽、瑞州蔬菜產(chǎn)業(yè)基地；發(fā)揮北部山區(qū)氣候優(yōu)勢，發(fā)展伍橋、華林、汪家圩繁育制種基地；發(fā)展楊

7、圩、龍?zhí)丁⑹X、黃沙、八景等鄉(xiāng)鎮(zhèn)肉牛生產(chǎn)基地，石腦、楊圩、灰埠、相城等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的棉花生產(chǎn)基地，加快建設(shè)楊樹種植基地，發(fā)展祥符組培基地，壯大傳統(tǒng)的生豬生產(chǎn)基地、優(yōu)質(zhì)茶業(yè)生產(chǎn)基地和林果業(yè)基地。在第三產(chǎn)業(yè)布局上，依托汽運城，加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展；消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，到2007年，實現(xiàn)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間全部通水泥（油）路，鄉(xiāng)鎮(zhèn)到村委會之間的公路絕大部分硬化路面，村組之間的道路60%硬化，構(gòu)建城區(qū)至平原鄉(xiāng)鎮(zhèn)半小時交通圈，至邊遠(yuǎn)山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一小時交通圈；建立城鄉(xiāng)公交一體化網(wǎng)絡(luò)，打破城市公交和農(nóng)村客運二元分割的格局，建立暢通、便捷、安全的城鄉(xiāng)公交一體化網(wǎng)絡(luò)。城市建設(shè)成果:按照東西延伸“一江兩岸”、做大做強“一場三區(qū)”的發(fā)展框

8、架，全面加快了城市建設(shè)步伐，拓寬了高安大道東段，改造了赤土板路，新建了南連路，延伸了西湖東路，改善了錦水路，近20多個城市建設(shè)重點工程項目相繼竣工，城市美化、亮化、花化、凈化工程成效顯著，城市規(guī)模已達(dá)15平方公里，同時配合城市發(fā)展重心整體向東北推進,在擴大整個城市框架的同時, 實現(xiàn)城區(qū)與工業(yè)園區(qū)的對接及互補，新規(guī)劃一條直接從城區(qū)通向工業(yè)園區(qū)的6公里長的瑞陽大道目前亦在建設(shè)過程中，城市框架逐漸拉開，消費信心不斷增強，整個城市呈現(xiàn)一幅欣欣向榮的景象。 第三部分 城市經(jīng)濟概況(一)宏觀經(jīng)濟特點整體經(jīng)濟發(fā)展良好,三大經(jīng)濟指標(biāo)增幅達(dá)歷史最高水平:高安是贛中重要的商品集散地和貿(mào)易商埠之一。伴隨著市場經(jīng)濟大

9、潮的涌起，城鄉(xiāng)市場發(fā)育迅速，已建各類專業(yè)市場96個，建筑面積32萬平方米，有國營、集體、個體商業(yè)網(wǎng)點5000多個，從業(yè)人員3萬余人，市場交易活躍，商品流通迅速, 經(jīng)濟發(fā)展整體情況良好。以汽運產(chǎn)業(yè)為龍頭，以各類大中型商貿(mào)城為載體的商貿(mào)流通日益繁榮，目前，全市擁有大噸位貨運汽車達(dá)8000多輛，發(fā)展汽運公司120多家，從事流通業(yè)的經(jīng)紀(jì)人突破9000多人，高安是全國汽運產(chǎn)業(yè)四強縣市之一的地位進一步鞏固；汽運城、江南摩托車城、瑞州商貿(mào)廣場、朝陽門商貿(mào)城、中山商貿(mào)城、錦江外灘步行街等一批特色鮮明的專業(yè)市場初顯成效，店鋪空置狀況明顯改善，經(jīng)濟總量與消費總量不斷增強。2004年，全市完成生產(chǎn)總值36.01億元

10、, 比上年增長14.4%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為28. 3: 37.4 : 34.3；財政總收入3.086億元，增長24.1%，其中地方財政收入2.147億元，增長120%. 固定資產(chǎn)投資12.5億元,增長22.5%. 三大主要經(jīng)濟指標(biāo)的增長幅度達(dá)到近十年來的最高水平.市場消費潛力大，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不均衡將逐步被打破:高安市城區(qū)人口數(shù)量約15萬人，但周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射面大，人口較多達(dá)85萬，且傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，發(fā)展態(tài)勢較好，市場消費潛力非常大，隨著高安“一場三區(qū)”順利推進與“金三角”大平臺的搭建，高安城市中心的地位不斷凸現(xiàn)，這將吸引更多的人來高安創(chuàng)業(yè)或安家立戶。按照政府“一江兩岸”的構(gòu)想，高安城區(qū)商業(yè)

11、主要集中在城南，居住與行政主要集中在城北，這樣就有了城北居住城南消費的現(xiàn)象。城南為老城區(qū)，人口密集，商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展繁榮；城北城區(qū)范圍大，商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展不足，尚未形成規(guī)模。但隨著城北的不斷開發(fā)及城東的興起，城北作為城市中心的地位逐漸顯現(xiàn)，區(qū)域版塊不均衡現(xiàn)狀逐漸被打破。房地產(chǎn)業(yè)整體飛速發(fā)展，市場呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢 從目前高安市現(xiàn)有地產(chǎn)項目的情況可以看出，早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目主要以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主，主要形式為市場、商業(yè)街、商貿(mào)城等，如中山商貿(mào)城、錦江外灘步行街、瑞洲商貿(mào)城、朝陽商貿(mào)城、高安汽運城等項目均為商業(yè)項目，早期市場上“重商輕居”的情況普遍。但隨著近幾年高安市商業(yè)店鋪的空置與滯銷及消費者對住房的強烈

12、購買需求，無論是政府導(dǎo)向還是開發(fā)商從開發(fā)模式上均向住宅房轉(zhuǎn)移，以市場為導(dǎo)向開發(fā)亦帶動了高安市房地產(chǎn)的整體良性發(fā)展，市場供應(yīng)量與消費需求總量均呈快速增長勢頭，市場出現(xiàn)供銷兩旺局面，房價從三年前的600元/飛速發(fā)展到現(xiàn)在的950-1200元/。市民購買意識保守，對住房購買熱度高于對商業(yè)店鋪的投資:因為地域文化背景和經(jīng)濟發(fā)展的原因，根據(jù)訪談了解，高安市城市居民的購買意識較保守，有錢首先想到存銀行，不是投資和發(fā)展。因高安市店鋪大量空置，使市民對市場、商業(yè)街等店鋪是談“商”色變，投資熱情銳減；但對于日漸發(fā)展的房地產(chǎn)市場及日趨走高的房價，由于害怕再次上漲，反而購買量大增。(二)微觀環(huán)境特點一條錦江東西走向

13、將高安市分為城南城北兩個行政區(qū)塊，其中城南為老城區(qū)，在城市功能劃分上主要規(guī)劃為商貿(mào)區(qū)；而城北為新城區(qū)，在城市功能上主要為行政辦公區(qū)。城北片區(qū)：經(jīng)濟特點1：交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，促進區(qū)域內(nèi)以物流業(yè)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；城北交通發(fā)達(dá)，由于320國道交通大動脈橫穿城北，帶動了瑞州商貿(mào)廣場、高安汽配城及相關(guān)酒店、餐飲、休閑娛樂業(yè)等配套行業(yè)的發(fā)展。2：為城市主要發(fā)展方向，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?；在區(qū)位位置上，城北為高安市的新城區(qū)，又與處于東北角的工業(yè)園區(qū)連接，有效實現(xiàn)城市化與工業(yè)化的有機結(jié)合和業(yè)態(tài)互補，因此未來該區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，且為新建設(shè)區(qū)域，規(guī)劃起點高，環(huán)境污染少，適宜人居環(huán)境。目前政府機構(gòu)、行政事業(yè)單位及單位宿

14、舍等均在城北；因為建區(qū)時間短，商業(yè)及生活配套設(shè)施跟進緩慢，大部分的商業(yè)配套尚在城南，使得該區(qū)的房價低于城市平均價格水平,更低于城南價格水平，但該差距正在日漸縮小，隨著政府政策引導(dǎo)及居住意識的改變，相信未來城北將成為高安市房地產(chǎn)發(fā)展中的中心亮點。房地產(chǎn)市場特點:1：政府引導(dǎo)發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)總量呈現(xiàn)上升趨勢：受制于房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)原料-土地的規(guī)劃控制，按照政府改造城南，擴建城北的發(fā)展思路，未來土地儲備中心的土地出讓將主要集中在城北投放，如2005年年初新批的300畝土地僅城北兩個項目就消化240畝。因此未來幾年內(nèi)，高安市房地產(chǎn)開發(fā)項目將主要在城北，其總量必將超過城南，成為全市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點與

15、中心。2：房地產(chǎn)開發(fā)向規(guī)模化方向發(fā)展，將有助于房地產(chǎn)整體發(fā)展水平的提高；由于城北為城市新規(guī)劃區(qū)域，因此地塊規(guī)劃受限少，使得房地產(chǎn)具備規(guī)模開發(fā)的先決條件，且無拆遷繁瑣的工作，可以大大節(jié)約開發(fā)周期，同時政府作為城市最大的營運商，對行業(yè)起著引導(dǎo)與宏觀調(diào)控作用，如果高安市房地產(chǎn)僅停留在量的競爭上將必然會導(dǎo)致價格戰(zhàn)，將失去經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的作用，因此只有通過成片開發(fā)成片規(guī)劃，讓有實力的公司進入帶動整個行業(yè)的提升才是房地產(chǎn)市場發(fā)展的長久之計，且項目向規(guī)?；⒄?guī)化、組團化方向發(fā)展，也適應(yīng)高安城北未來發(fā)展規(guī)劃高起點與房地產(chǎn)的健康成長需要。城南片區(qū):經(jīng)濟特點：1：商業(yè)密集性高；主要商業(yè)集中在中山路、勝利，商業(yè)輻射

16、主要路段有：筠泉路、朝陽路、橋南路等。商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)形式主要為：中高檔服裝、皮鞋、家電、珠寶、眼鏡、大型超市、購物中心等。商業(yè)輻射商鋪約1300個、商鋪空置率低僅1.84%、租金最高約60120元/平方米、為高安市商業(yè)最繁華與消費區(qū)域。2：生活配套齊全：由于城南具有相當(dāng)長的建區(qū)歷史，又屬于商業(yè)核心區(qū)域，因此人口非常集中，且相當(dāng)密集，無論商場、菜場、醫(yī)院、學(xué)校、公交車都在半徑500米范圍內(nèi)，表現(xiàn)得非常集中，給城南居家?guī)硐喈?dāng)大的便利性，同時由于時間長，周邊配套設(shè)施非常成熟.例如:在高安市享有一定的知名度的瑞洲商場、夢麗思超市、筠陽一小、高安二中等等。3：建筑陳舊、道路狹窄、空間擁擠；隨著城市化的推

17、進，商業(yè)及整個城市向現(xiàn)代化方向演進，但由于城南片區(qū)多為舊式建筑，拆遷改造成本太大，因此局限于在其現(xiàn)有基礎(chǔ)上的改造，再加上商業(yè)圈內(nèi)業(yè)態(tài)雜亂無章，因此整體給人感覺陳舊、狹窄、擁擠。 市場特點1：開發(fā)項目多為商住混合；錦江外灘、朝陽商貿(mào)城、中山商貿(mào)城等都為商住兩用的地產(chǎn)項目。真正的專業(yè)的住宅項目或商業(yè)項目還有待發(fā)展。2：商鋪市場需求量已經(jīng)飽和，但住宅市場空間巨大；整個城南沿街商鋪總量為3561間，商鋪的空置量為887，空置率為25.18%，說明區(qū)域內(nèi)商鋪的供應(yīng)已經(jīng)飽和。商品房目前的價格在9001200元/之間，市場供不應(yīng)求，銷售情況非常理想，對住宅地產(chǎn)的需求空間非常大。這與城南的城市配套與便利性息息

18、相關(guān)且南邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶從心理上更容易接受在城南片區(qū)購房生活。第四部分 房地產(chǎn)市場特點與現(xiàn)狀行業(yè)法規(guī)： 高安市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有土地由市人民政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理，所有建設(shè)用地實行市人民政府一支筆審批；從2002年起,成立土地儲備中心，對土地實行統(tǒng)一的儲備，有計劃的交由土地交易市場公開出讓；所有土地交易(含鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地交易)均必須進入土地交易市場, 凡商業(yè)、旅游、娛樂、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性項目用地，必須實行招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權(quán)； 從2005年元月1日起，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)停止零星新建、改建、擴建私房。凡在2004年12月31日前批準(zhǔn)的零星新建、擴建

19、、改建私房規(guī)劃，必須在2005年12月31日前按許可的內(nèi)容建成竣工。超過此時限，不得再建設(shè)，原規(guī)劃停止執(zhí)行。城市規(guī)劃區(qū)范圍任何單位內(nèi)的職工住房，堅持只拆不建。嚴(yán)禁任何形式的拆舊建新，嚴(yán)禁單位集資建房和房地產(chǎn)開發(fā)。行政、事業(yè)單位干部職工的住房一律采取市場化方式解決。鼓勵全市范圍內(nèi)行政、事業(yè)單位干部職工對住房進行以小換大，以舊換新，積極在市區(qū)購買商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)必須實行整體改造與成片開發(fā), 老城區(qū)只拆不建, 嚴(yán)禁見縫插房, 嚴(yán)格控制城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑面積小于10000(含)的商品房開發(fā). 加強城鎮(zhèn)房屋拆遷管理。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷補償，除公益性的非住宅房屋外，均提倡貨幣補償為主，一般不實行產(chǎn)權(quán)

20、調(diào)換。對于規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村民房屋拆遷，提倡以貨幣補償為主，禁止劃地自行遷建。 取消“農(nóng)轉(zhuǎn)非”計劃指標(biāo)管理，積極鼓勵外來人口進城購買商品房。凡在高安市購買商品房、二手房的外來人口，均可憑房產(chǎn)證申請辦理本市城鎮(zhèn)常住戶口，子女可以就近上學(xué)，并與本學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的學(xué)生享有同等待遇。此舉對擴張高安市的城市規(guī)模，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進高安市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及吸引各類人才和投資者來高安投資興業(yè)都有積極意義。數(shù)字看高安: 據(jù)房管局開發(fā)科統(tǒng)計的資料顯示: 高安市城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20家,其中已領(lǐng)取資質(zhì)的企業(yè)18家, 但開發(fā)資質(zhì)普片較低, 最高級為三級計3家, 四級3家,其余均為暫定級計12家. 從內(nèi)外資性質(zhì)上

21、看, 主要為內(nèi)資企業(yè). 因此高安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力不強, 綜合開發(fā)能力處于初級開發(fā)水平,企業(yè)整體水平有待提升. 高安市的房地產(chǎn)市場開發(fā)起步于1999年, 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示, 1999年高安市商品房銷售面積為25100平方米, 銷售總額1414萬元, 平均成交價563元/,代表著高安當(dāng)年的住宅市場水平. 而從2000年起,高安的房地產(chǎn)開發(fā)大步發(fā)展, 據(jù)開發(fā)科可查實的資料及前期市調(diào)沉淀數(shù)據(jù)匯總顯示, 高安市城區(qū)2000年、2001年、2002年、2003年、2004年歷年的房地產(chǎn)開發(fā)的商品房銷售預(yù)售面積分別為：23.3萬、11.8萬、31.04萬、6.4萬、9.8萬。即五年累計供應(yīng)量為82.3

22、4萬平方米. 且從市場調(diào)查的銷售比例數(shù)據(jù)顯示, 2004年(含)前的項目除部分門面房空置外, 其余商品房住宅基本沒有空置, 顯示出高安消費市場的巨大潛力與強勁勢頭. 而2005年截止10月份，已經(jīng)登記發(fā)證的商品房銷售預(yù)售面積超過26萬，再加上尚未登記的德億歐洲城、升宇佳園、中凱名門、綠地林居等項目，則高安市今年的商品房供應(yīng)面積超過30萬平方米，為歷年來的最高水平。如果年底月亮灣地塊、瑞紡廠地塊、福康花園項目均順利啟動，則至少可以為高安2005年房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)面積15萬平方米， 則高安市2005年的市場供應(yīng)量將達(dá)到45萬平方米。 同時據(jù)開發(fā)科統(tǒng)計的2005年1-7月份的銷售住房總套數(shù)為111

23、6套, 若再加上8、9、10 三個月旺季的銷售額，初步估算2005年1-10月份高安市場消化住房將超過1600套，以平均每套住房125計算，則2005年1-10月份，高安市城區(qū)已經(jīng)消化了20萬平方米的商品房面積, 整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供銷兩旺的勢頭。 同時我們在土管局與土地儲備中心了解到，2003年高安市用于房地產(chǎn)開發(fā)的交易土地近500畝，2004年的土地投放量為400畝，而2005年的土地投放總量超過300多畝，超出政府2005年開發(fā)總量控制在25萬平方米的計劃預(yù)期，但隨著前兩年企業(yè)改制釋放了大量土地，現(xiàn)在企業(yè)改制已基本完成，已基本無地可供，據(jù)介紹目前土地儲備中心儲存的土地不足30畝，因此近期

24、內(nèi)高安市將不會有大宗用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地出讓。 同時按照城市規(guī)劃“一場三區(qū)”“改造城南,擴展城北”的城市規(guī)劃思路,未來土地供應(yīng)將主要集中在城北片區(qū)，具體將集中在西湖路、瑞洲東路、瑞安大道等路段，而本地塊所在的城西片區(qū)將在很長時間無土地供應(yīng)計劃。市場特征： 高安房地產(chǎn)的大步發(fā)展自2001年始,到2003年8-9月份開始才進入飛速發(fā)展的黃金期,并一直延續(xù)到2004年,雖然2005年初受國家宏觀調(diào)控的局部影響，但從2005年7月份市場又開始反彈，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求、房價連連高漲而購房者蜂擁而至,消費購買潛力得到空前釋放，高安的房地產(chǎn)市場贏得自己的發(fā)展春天。順應(yīng)房地產(chǎn)市場的逐漸升溫與日趨看好,政府

25、也加大房地產(chǎn)開發(fā)的土地投放量，國土資源局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2003年、2004年、2005年高安市完成項目用地分別為500畝、400畝、300畝（1-11月），受建設(shè)周期時長影響，2005年成為高安市房地產(chǎn)有史以來發(fā)展速度最快與建設(shè)項目最多的一年。2004年前，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要集中在城南片區(qū)，且銷售價格城南較城北約平均高出100-200元/，而從2004-2005年起這種差距逐步縮小，隨著城市框架的不斷拉大，城北作為城市中心的地位越來越突出，購房居住的區(qū)位意識逐漸被打破，隨著未來土地資源在城北的集中供應(yīng)，城北將有望成為高安市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。住宅狀況： 總體上說，高安市房地產(chǎn)整體開發(fā)水平已經(jīng)

26、由初級階段到中級階段過度，由最先的以補丁式開發(fā)為主發(fā)展到以成片開發(fā)為主，產(chǎn)品設(shè)計由單純的居住功能逐步轉(zhuǎn)移至對環(huán)境、物業(yè)、戶型功能的均好性； 戶型設(shè)計上，各樓盤均比較單一，80%以上為三房兩廳的住宅房，面積略為偏大，均為三段式，以增加建筑面積；從戶型格局上看，以平層為主，錯層為輔，且錯層逐漸受到市場追捧，銷售價格亦高于普通平層住宅30-50元/；多層住宅的兩房兩廳戶型的面積區(qū)間已經(jīng)由原來的100-120縮小至90-110，且100以內(nèi)的兩房比較受歡迎；而三房兩廳戶型的面積也由原來的130-145縮小至120-135，且125左右的三房比較受歡迎，目前市場上幾乎沒有四房的戶型供應(yīng)。高層住宅（僅20

27、04年城北現(xiàn)代城1個項目）的兩房兩廳戶型的面積區(qū)間在82-101之間，三房兩廳的戶型在123-135之間，沒有四房的戶型；目前，市場上僅有一處高層住宅出現(xiàn)即位于城北的現(xiàn)代城, 但由于售價、管理費用、使用率等方面因素的影響，高安市消費者對高層住宅尚未完全認(rèn)同，92套住房從2003起銷售至今尚有8套住房空置； 從2004-2005年的房地產(chǎn)銷售價格增幅來看，城市中心區(qū)的價格每平方米增長約100-200元不等，而城市邊緣區(qū)價格增長幅度不大，增幅約50-100元/。置業(yè)偏好： 從購房群體來看，首批購房群體是經(jīng)濟收入較高的廠礦職工及行政事業(yè)單位員工，如礦務(wù)局、贛西監(jiān)獄、水泥廠及醫(yī)院、學(xué)校等單元職工，其次

28、是個體戶、二次置業(yè)的換房戶，隨著購房落戶等政策的深入及房價持續(xù)上漲的壓力推動，城區(qū)與周邊縣區(qū)的購房戶逐漸增多，消費潛力得到了空前的釋放，從市場走訪與個案抽樣調(diào)查的結(jié)果顯示，城區(qū)購房戶占整個購房戶比重約50%；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占45%，其它異地占5%。購房客戶購房的目的基本上都是為了提高居住品質(zhì)，本地區(qū)幾乎沒有為投資增值而購房的投資客；隨著市民對城市發(fā)展及未來信心的不斷增強，在無國家宏觀調(diào)控的負(fù)面干擾下，相信這種火爆銷售態(tài)勢將會持續(xù)相當(dāng)長的一段時間。 在樓盤的設(shè)計上首先考慮坐北向南，在同等條件下，消費者一般不會選擇朝西的戶型。在各個功能區(qū)的處理上，必然首先照顧客廳、主人房、陽臺朝向，以保證有較為充足的日

29、照時間和通風(fēng)條件。營銷手段： 總體而言，高安市房地產(chǎn)市場營銷水平正處于初級階段，個盤營銷水平參差不齊，有略為突出的，但仍然停留在形式的模仿階段； 媒體推廣上，除基本的宣傳單頁或樓書外，戶外看板的使用率非常低，由于當(dāng)?shù)貨]有報紙，所有電視游屏的使用率非常高，主要用于發(fā)布文字信息。房地產(chǎn)住宅市場現(xiàn)狀： 高安市在售樓盤分布圖：（見下頁） 高安市目前在售樓盤項目名稱區(qū)域總建面積住房套數(shù)銷售比例空置面積瑞嘉園城南3700030550%18500清華城城南7.6萬52882%13680升宇佳園城南110005630%7700瑞鑫住宅樓城南26792480%535.8朝篷園城南1800014425%13500

30、綠地林居城南75006020%6000新興雅苑城南2690723650%13454水景園城南55005020%4400現(xiàn)代城城北128609291%1157中寶苑城北1.3萬11495%650鳳竹苑城北 2159315276%5182碧樂園城北3.82萬31651.2%18300家馨園城北2100016280%4200西城麗景城北1463810867%4831安居南苑城北121479687%1579中凱名門城北約30003033%2010德億歐洲城城北約4250034010%38250合計數(shù)3635242183套57.7%153929分析說明:1、 截止2005年10月底,高安市城區(qū)在售項目合

31、計17個,總銷售面積363524, 供應(yīng)商品房住宅2813套, 除去2004年開始銷售的中寶苑、鳳竹苑及2003年開始銷售的現(xiàn)代城，則高安市2005年1-10月新推項目14個高安市市場新增供應(yīng)面積3160712、從城南城北區(qū)域來看，總供應(yīng)面積363524中，城南的項目共計8個,供應(yīng)面積184586，占總額的50.7%; 城北的項目共計9個，供應(yīng)面積178738,占總額的49.3%，南北兩大版塊幾乎持平。3、2005年新增的14個項目中，開發(fā)規(guī)模在5萬的項目2個，開發(fā)規(guī)模在3-4萬之間的項目2個，2-3萬的項目2個，2萬以下的項目8個，中小規(guī)模項目開發(fā)仍為市場主流，房地產(chǎn)的整體開發(fā)水平仍有待提升

32、。4、按各樓盤的銷售比例數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2005年1-10月份高安市房地產(chǎn)銷售面積為209595為歷年來的最高水平，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供銷兩旺的火熱勢頭。圖示1：項目所在地城北片區(qū)商品房空置示意圖（紅色為空置面積，藍(lán)色為總銷售預(yù)售面積） 圖示2：高安市城南片區(qū)商品房空置示意圖（紅色為空置面積，藍(lán)色為總銷售預(yù)售面積） 在售樓盤銷售價格與平均價格：項目名稱區(qū)域最高價-最低價平均價瑞嘉園城南808-11801034.6清華城城南900-12881066.3升宇佳園城南1280-14001326瑞鑫住宅樓城南530-13881156朝篷園城南928-998956.2綠地林居城南1318-13981369.6新興

33、雅苑城南928-1006946.3水景園城南-928900現(xiàn)代城城北1100-15001300中寶苑城北868-988935.3鳳竹苑城北860-998936碧樂園城北980-1100931.5家馨園城北840-960910西城麗景城北800-1100880.5安居南苑城北892-1055999.8中凱名門城北1080-12981052德億歐洲城城北1480-18801650平均成交價1081元/分析說明:1、 通過對城南城北在售的17個樓盤的平均價做加權(quán)求平均值得出高安市2005年10月份商品房住宅平均價格為: 1091元/, 考慮到實際付款方式折扣的需要, 則實際成交價格(按照表價的99折

34、計算)為: 1081元/。如果除去德億歐洲城巨大基數(shù)的拉動作用, 則高安市商品房住宅實際成交價格為: 1007.9元/。 計算公式：p=（p1*s1+p2*s2+pnsn）/s總2、 利用同樣的方法我們可以推算出城南城北的實際成交價格為: 高安市城南版塊商品房住宅的平均成交單價為: 1045元/高安市城北版塊商品房住宅的平均成交單價為: 1118元/3、造成城北版塊的平均價格高于城南版塊的平均價格主要原因是因為德億歐洲城項目巨大基數(shù)的拉動作用，如果除去該項目計算城北項目的實際平均價格則為：957.6元/, 如果再除去小高層建筑現(xiàn)代城來計算城北多層普通商品房平均成交價格則為: 923.3元/.4

35、、圖例：各項目平均價格區(qū)間比例從下表可以看出，平均價在900-1000元/的項目最多，占市場41%的比例，而從樓盤的銷售比例上看，該區(qū)間的樓盤銷售比例最高、空置最低，說明受市場歡迎程度高；而平均成交價在1000元/以上的項目為8個，一方面應(yīng)證了高安市商品房住宅價格得到了十足的成長，另一方面也代表著高安市未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。項目平均價項目數(shù)量項目名城800-900元/2西城麗景、水景園900-1000元/7家馨園、碧樂園、中寶苑、鳳竹苑、新興雅苑、朝蓬苑、安居南苑1000-1200元/4瑞嘉園、中凱名門、清華城、瑞鑫住宅樓1300元/以上4現(xiàn)代城、升宇佳園、綠地林居、德億歐洲城另從圖表分析我們

36、還可以看出，平均價格在1000元/的項目合計9個，其中城南板塊的項目3個，分別為分布在城市邊緣的水景園、新興雅苑、朝蓬園; 而城北版塊項目6個，分別散布在城北的中心區(qū)及邊緣區(qū)，且邊緣區(qū)的價格較城市中心區(qū)的價格更低，以西城麗景為代表，項目在處城西，即城市邊緣區(qū)，均價在所有樓盤中最低僅為880.5元/, 可以推斷, 老百姓選擇在城南、城北購房的區(qū)域消費慣性被打破，城北房地產(chǎn)項目的價格推動功不可沒，而從市場調(diào)查問卷的結(jié)果分析顯示，75%意向購房的受訪者希望住宅單價格在800-960元/之間，說明900-1000元/的均價是市民特別是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶可以接受的心理價格，亦是最受市場歡迎的熱銷樓盤價格。 在

37、售項目房型與面積比較項目名稱區(qū)域戶型與面積分布瑞嘉園城南兩房 三房120-140 四房160清華城城南兩房 三房115-139 四房139。5升宇佳園城南兩房 三房120-140 復(fù)式200瑞鑫住宅樓城南兩房92-96 三房129-131 四房朝篷園城南兩房 三房105-129 四房143.16綠地林居城南兩房 三房120 四房新興雅苑城南兩房 三房98-135 四房147.5水景園城南兩房 三房127 四房現(xiàn)代城城北兩房88-101 三房123-135 四房160鳳竹苑城北兩房90-106 三房108。64 四房136-147碧樂園城北兩房 三房107-151 四房169.59家馨園城北兩房

38、 三房117-145 四房西城麗景城北兩房購 三房116-145 復(fù)式144-177安居南苑城北兩房90 三房120 四房140中凱名門城北兩房104 三房116-124 四房德億歐洲城城北兩房 三房126-135 復(fù)式200-220分析說明: 1、 三房為市場主流房型，是各項目的主力戶型或唯一戶型，從市調(diào)情況來看占住宅比重75%以上，面積從100-145不等，但新推樓盤面積有逐步縮小趨勢，主流面積仍為120-130。2、 兩房、四房及復(fù)式樓不為市場看好，占住宅總量比重逐漸降低，一批新推樓盤幾乎沒有該種房型，從市場反應(yīng)的銷售速度來看，該戶型銷售速度慢，客戶需求量小，單套面積均有逐步縮小趨勢，兩

39、房幾乎控制在100，四房135-145之間，而目前市場上的復(fù)式樓均集中在頂層，主要是為了去化頂層格樓面積，因此面積偏大，幾乎在200以上，消費需求非常少。交樓標(biāo)準(zhǔn): 高安市商品房普遍以清水房和毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)交樓，提供精裝修房的做法目前尚未出現(xiàn)；小區(qū)配套設(shè)施都比較簡單，一般樓盤的交樓標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)高層以框架結(jié)構(gòu)為主，多層以磚混或以底框結(jié)構(gòu)為主外墻：一般采用面磚或涂料內(nèi)墻：一般水泥沙漿抹平，或者白粉打底地面：水泥沙漿抹平門：進戶門為普通夾板門或防盜門，室內(nèi)預(yù)留門洞窗：一般為鋁合金窗供水：接市政供水網(wǎng)，分高低區(qū)加壓，接入廚衛(wèi)，水電表為一戶一表 供電：接市政電網(wǎng),一戶一表供氣：沒有通訊：一般預(yù)留寬帶數(shù)據(jù)通訊

40、接口、電話線、有線電視接口廚衛(wèi)：地面墻面水泥砂漿抹平，廚房衛(wèi)生間預(yù)留各種裝置，并設(shè)置通風(fēng)管道及給水、排水管道。廚房安裝統(tǒng)一抽油煙道物業(yè)管理： 目前物業(yè)管理行業(yè)正處于發(fā)展階段，樓盤一般都是選擇開發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司或物業(yè)部進行管理。整個高安市目前注冊登記的物業(yè)公司或物管中心計6家，除高安市物業(yè)管理公司具備三級資質(zhì)外，其余均為臨時資質(zhì)。從收費標(biāo)準(zhǔn)來看，高層住宅樓盤收費標(biāo)準(zhǔn)為0.4元/之間，多層住宅樓盤收費標(biāo)準(zhǔn)為0.1-0.2元/不等，基本是滿足衛(wèi)生要求。同類項目分析-西城麗景1項目簡介： 西城麗景地處高安市城北320國道以南，筠州中學(xué)東側(cè)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市邊緣區(qū)。項目占地6097，總建筑面積1

41、4638，其中住宅面積14030，計有住宅108套；營業(yè)房面積608，計有店鋪7間。項目由高安市建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，高安建筑公司承建，工程于2004年11月啟動，2004年12月9日正式開盤，商品房銷售預(yù)售許可證為（2005）高預(yù)售第001號。2、戶型配比： 西城麗景住宅共計108套，其中房型配比如下：三房兩廳90套83%復(fù)式樓18套17%合計108套100% 除頂層復(fù)式樓之外，項目共有7中戶型，分別為：a1a2a3b1b2de138.34128.46128.46119.63116.66137.7145.0910套10套10套10套10套20套20套按照面積進行區(qū)隔, 則有:110-120

42、20套120-13020套130-14030套140以上38套3、銷售分析： 截止到2005年10月30日，西城麗景計完成商品簽約銷售72套，簽約銷售比例為66.7%, 若考慮到已經(jīng)定購但尚未簽約的部分,則該項目已銷售比例約為71%. 各房型銷售比重見下表:戶型a1a2a3b1b2de面積138.34128.46128.46119.63116.66137.7145.09總套數(shù)10套10套10套10套10套20套20套已簽約4套10套7套10套9套3套1套(另有復(fù)式樓簽約銷售12套) 從上表我們可以看出, 120以下的住宅銷售比例最高,其次為128.46,其余再依次為138.34、137.7、1

43、45.09, 說明單套住宅面積越大,市場接受程度越難, 銷售難度越大,銷售速度越慢. 西城麗景項目各月份簽約銷售套數(shù)曲線圖:西城麗景項目簽約成交價格分析:通過對該項目已經(jīng)簽約的72套住宅進行數(shù)據(jù)分析, 得出該項目各樓層的最高成交價格與最低成交價格, 并計算出高樓盤的最高價格的平均成交價為898.2元/最低價格的平均成交價為821.4元/. 具體見下表: 樓層最高成交價格最低成交價格平均成交價格6f7987987985f929863.61892.664f998909.43960.673f968.06898938.582f918728825.581f778731.61765.58平均值898.2元

44、/821.4元/863.5元/4、客戶分析：從已經(jīng)簽約成交客戶區(qū)域來看，高安城區(qū)32人，占44%；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)32人，占44%；外省市8人，占12%。高安城區(qū)以外的市場以占60%的優(yōu)勢首次突破本埠購買比例，成為該項目的第一大客戶群體。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶細(xì)分：華林揚圩石腦村前龍?zhí)洞蟪巧虾闃蛳榉揸?643322111外省市客戶細(xì)分：南昌豐城福建南京廣東23111為了對鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶消費心理做深入調(diào)查, 我們從周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外埠客戶40人中抽取了20人做了一次隨機電話訪談，其中有效訪問18人， 訪談發(fā)現(xiàn), 18戶中從事貨運的計4戶, 名列第一，其余依此為教師2戶、外出務(wù)工家庭2戶、公司職員2戶。而為什么選擇進城購房

45、或為什么選擇西城麗景購房的主要要素依次為：交通便捷7戶、方便子女進城上學(xué)3戶、價格相對便宜2戶、靠近工作單位2戶。由此可見，交通便捷與就近消費是未來本案營銷推廣的兩大重要刻畫點。同類項目分析碧樂園1、項目簡介： 碧樂園地處高安市城北汽車站，320國道北側(cè)，項目總用地面積24230, 總建筑面積38200, 共有10棟住宅樓組成, 住宅316套. 項目由鳳凰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā), 商品房銷售預(yù)售許可證為(2005)高預(yù)售許可證第007號, 于今年7月份開始正式對外銷售。2、戶型配比： 碧樂園共有住房316套，分別為三室兩廳與四室兩廳房型，其中三房面積從114.32-151.97不等, 四房面積為1

46、69.59. 各面積所占比重如下: 110-12048套120-130108套130-14012套140以上146套3、銷售分析： 從2005年7-10月份，該項目共計完成簽約銷售商品房住宅127套，簽約銷售比例40%，若再加上尚未簽約但已定購的部分，則該項目銷售比例約達(dá)50%。 各房型銷售比重如下：戶型a1a2b1c1c2c3d1e1e2其它面積149.59149.59114.32127.46126.43151.97146.58148.44122.62總數(shù)12244824241224246064已銷37337103141339與西城麗景所反饋的結(jié)果相似，小面積戶型比較受市場青睞，無論銷售速度

47、還是銷售比重都最快最高。該項目各月簽約套數(shù)：8月份9月份10月份40套43套44套碧樂園銷售價格分析：通過對已簽約的127套商品房住宅進行統(tǒng)計分析，得出各樓層的最高成交價格與最低成交價格, 并計算出高樓盤的最高價格的平均成交價為948.3元/最低價格的平均成交價為881.8元/. 具體見下表: 樓層最高成交價格最低成交價格平均成交價格6f908872876.65f9688999454f9789089573f978929948.82f978860917.21f880823844平均值948.3元/881.8元/914.8元/4、客戶分析：從已經(jīng)簽約成交客戶區(qū)域來看，高安城區(qū)60人，占47%；周邊

48、鄉(xiāng)鎮(zhèn)59人，占46.5%；外省市8人，占6.5%。高安城區(qū)以外的市場以占53%的優(yōu)勢首次突破本埠購買比例，成為該項目的第一大客戶群體。與西城麗景項目所不同的是該項目客戶群區(qū)域非常廣泛,設(shè)計到23個鄉(xiāng)鎮(zhèn),而西城麗景客戶分布在10個鄉(xiāng)鎮(zhèn). 說明項目地段對商品房住宅消費群體的巨大影響力. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶細(xì)分：石腦迂家龍?zhí)洞迩盎也合榉蓭X伍橋華林黃沙9555333322太陽上湖上游藍(lán)坊伍橋田藍(lán)獨城揚圩大城相城1112311121白橋新街銅鼓靖安其它12116第五部分 高安市房地產(chǎn)市場消費偏好調(diào)查為了更深入的了解高安市消費者對房地產(chǎn)市場真實需求及住房消費偏好，我們于10月29-31日針對高安城區(qū)組織了一對

49、一的問卷調(diào)查. 本次共發(fā)放問卷304份，其中瑞洲商貿(mào)廣場64份、政府機關(guān)80份、沿街商鋪96份、隨機攔截64份。由于瑞洲商貿(mào)廣場對于本案具相當(dāng)針對性，因此統(tǒng)計結(jié)果將單獨列出獨立闡述。瑞洲商貿(mào)廣場問卷訪談結(jié)果：調(diào)查發(fā)現(xiàn), 在所調(diào)查的經(jīng)營戶中,有46%的經(jīng)營戶為租房居住, 有房的占54%(其中私房與集資房各占一半). 但居住面積偏小, 90以下占44%，90-110占28%，110-130占24%, 130-150與150以上各占4%. 有潛在的購房或換房需求.從經(jīng)營戶居住區(qū)域上看, 73%的經(jīng)營戶居住在城北片區(qū), 另有18%的客戶選擇居住在店鋪內(nèi)或選擇其它, 而只有9%的人居住在城南, 證明了就近居住的判斷.拜訪瑞洲商貿(mào)廣場的64位經(jīng)營戶中,有33人在最近1年內(nèi)有購房的