前期物業(yè)服務(wù)合同

1、前期物業(yè)服務(wù)合同第一章 總則根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，通過協(xié)議選聘方式，甲方將 （下稱“美茵花園”）委托與乙方實(shí)行物業(yè)管理。甲乙雙方經(jīng)平等協(xié)商一致，訂立本合同。第一條合同當(dāng)事人甲方（委托方）：廣州市天邑湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乙方（受托方）：廣州市三原物業(yè)管理有限公司花都分公司第二條物業(yè)基本情況項(xiàng)目名稱：美茵花園（下稱“本物業(yè)”）物業(yè)類型：低密度高檔住宅小區(qū)座落位置：廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)九龍湖社區(qū)美茵路規(guī)劃總建筑面積：11026平方米住宅建筑面積：10996平方米總占地面積：29744平方米總套數(shù)：21出入口： 2個(gè)第二章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容第三條 根據(jù)本物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)戶的需求，制定物業(yè)管理服務(wù)年度工作計(jì)

2、劃，并組織實(shí)施。第四條負(fù)責(zé)管理、保存與物業(yè)管理工作相關(guān)的工程圖紙、工程竣工圖紙、住用戶檔案 資料、物業(yè)維修保養(yǎng)記錄。第五條根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況和物業(yè)管理工作需要，本著切實(shí)維護(hù)全體業(yè)戶共同利益的原則，制定本物業(yè)的各項(xiàng)管理、服務(wù)制度。第六條合理使用物業(yè)管理費(fèi)對(duì)“本物業(yè)”的公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行必要 的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，主要包括園區(qū)公共道路、公共綠地、公共圍墻、公共化糞池、 公共設(shè)備間、公共停車場(chǎng)、物業(yè)管理用房等為全體業(yè)主共同擁有而不為個(gè)人或部分業(yè) 主所獨(dú)立擁有的共用部位的日常維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理。第七條合理使用物業(yè)管理費(fèi)確保“本物業(yè)”共用設(shè)施設(shè)備（主要包括：共用變配電設(shè)施、共用給排水設(shè)施、共

3、用照明設(shè)施、共用供暖設(shè)施、共用供氣設(shè)施、共用通信設(shè)施、共用消防設(shè)施、共用保安設(shè)施等為全體業(yè)主共同擁有而不為個(gè)人或部分業(yè)主所獨(dú)立擁 有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）的日常運(yùn)行、日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。第八條 負(fù)責(zé)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生工作，包括園區(qū)共用部位及公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生工作， 每日定點(diǎn)定時(shí)垃圾收集工作，園區(qū)垃圾的儲(chǔ)存、清運(yùn)工作，定期公共區(qū)域滅蟲滅鼠工 作。第九條 負(fù)責(zé)安保及公共秩序維護(hù)工作， 包括園區(qū)主出入口的 24 小時(shí)值班和安保工作， 園區(qū)公共區(qū)域的 24 小時(shí)巡邏工作， 安保監(jiān)控系統(tǒng)和安保報(bào)警系統(tǒng)的 24小時(shí)職守工作， 24 小時(shí)突發(fā)事件應(yīng)急處理工作。第十條 負(fù)責(zé)維持、管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛的行駛秩

4、序及車輛的停放秩序。第十一條 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理業(yè)主對(duì)于自有房屋、花園、綠地的裝飾、裝修、美化工作， 并按照管理需要制定本物業(yè)的裝修管理制度。第三章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求第十二條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求：（一）房屋外觀：保持外觀完好、整潔，無違反規(guī)劃的私搭亂建、亂涂亂畫現(xiàn)象、無 明顯污跡或墻面脫落現(xiàn)象。（二）設(shè)備運(yùn)行：保證小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、使用及維護(hù) 按規(guī)定進(jìn)行記錄，設(shè)置各類專業(yè)人員對(duì)園區(qū)內(nèi)的照明、消防、供水、供電、供氣、通 訊、排水等設(shè)備進(jìn)行定期的維護(hù)和保養(yǎng)，及時(shí)消除事故隱患。（三）園區(qū)公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：擬定年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，做好園區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作，

5、提高使用壽命；根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，在維保期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備由甲方組織建筑施工單位及供應(yīng)商提供免費(fèi)保養(yǎng)服務(wù)；超出維保期的公用設(shè) 施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。（四）公共環(huán)境：整潔、統(tǒng)一、美觀、無污損，保證小區(qū)公共環(huán)境的清潔和舒適；每 日對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行清潔、定期殺蟲滅鼠、做到衛(wèi)生無死角；重要節(jié)日對(duì)園區(qū)進(jìn)行裝飾 美化。（五）綠化養(yǎng)護(hù)：由專業(yè)人員對(duì)公共綠化區(qū)域的花草按時(shí)進(jìn)行澆水、施肥、除蟲、修剪之工作；維持花草樹木良好長勢(shì)，做到無枯枝爛葉、無雜草、無垃圾，園區(qū)公共綠 化整齊美觀。（六）交通秩序：制定完善的交通管理制度和車輛疏導(dǎo)方案，保證園區(qū)內(nèi)車輛通行自如，交通秩序井然，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車分區(qū)存放，車

6、輛停放有序。（七）公共秩序維護(hù)：保證 24小時(shí)專業(yè)保安人員執(zhí)勤和巡邏；園區(qū)內(nèi)關(guān)鍵位置設(shè)置固 定安保崗位，保護(hù)本物業(yè)內(nèi)全體業(yè)戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全，做到物業(yè)內(nèi)無重大刑事案件 或治安案件發(fā)生。（八）急修：建立 24小時(shí)保修接待中心，提供 24小時(shí)急修服務(wù)，接報(bào)后 5分鐘內(nèi)趕 到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行應(yīng)急處理。（九）小修：24小時(shí)提供小修服務(wù)，接到業(yè)主保修申請(qǐng)后 30分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理， 小修事宜根據(jù)不同情況在三日之內(nèi)完成維修工作或與住戶預(yù)約修復(fù)日期。（十）消防管理：建立完善的消防制度和管理方案，與業(yè)戶簽訂消防治安協(xié)議，并每 月定期檢查公共消防設(shè)施設(shè)備的完好情況，定期進(jìn)行公共消防設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工 作；每年

7、提供一次或以上住戶消防安全檢查服務(wù)。（十一）裝飾裝修管理：建立完善的裝修裝飾管理制度，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理業(yè)戶的裝修 裝飾工作，并與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。（十二）本合同規(guī)定的期限內(nèi)，本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平應(yīng)達(dá)到全國優(yōu)秀居住小 區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)要求。具體要求：1、杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事責(zé)任案件。2、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達(dá)到 100 %。3、 消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到100 %。4、停車場(chǎng)設(shè)備完好率達(dá)到 100 %。5、房屋完好率達(dá)到 100%。6、設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到 100 %。7、 智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)到98%。8、零修、保修及時(shí)率 100%，返修率1%,9、 物業(yè)服務(wù)有效投訴1%，處理率10

8、0 %。10、物業(yè)服務(wù)滿意率98%。第四章 物業(yè)服務(wù)期限第十三條根據(jù)甲乙雙方的協(xié)議，乙方為本物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的期限為五年_,自年月日開始計(jì)算。第十四條本合同服務(wù)期限未滿，業(yè)主委員會(huì)成立后，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)與所選聘的物業(yè)管 理公司簽訂的物業(yè)委托管理合同生效時(shí)，本合同自然終止。第五章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用第十五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格：（一）本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)初步核算確定為每月每平方米（按照實(shí)測(cè)建筑面積計(jì)算 ）人民幣 6 元。費(fèi)用構(gòu)成包括：物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)用，公共秩序維護(hù)費(fèi)用，共用部 位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)，公共綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，物業(yè)管理員工工資、福利、津貼費(fèi) 用、社會(huì)保險(xiǎn)、解聘賠償費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)

9、折舊，物業(yè)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備及公眾責(zé)任等相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)用，物業(yè)公司酬金、專業(yè)顧問及法律訴訟費(fèi)用，法定 稅費(fèi)，物業(yè)管理辦公費(fèi)用，用于本物業(yè)管理其他費(fèi)用等。在業(yè)主委員會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)的決議及國家有關(guān)規(guī)定，可以對(duì)于物業(yè)管理 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)成、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行合理的調(diào)整。（二）業(yè)戶逾期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，乙方可以從逾期之日起每日加收應(yīng)繳費(fèi)用的千 分之三作為違約金，并有權(quán)要求業(yè)戶賠償由于追收欠繳物業(yè)管理費(fèi)所造成的一切額外 支出及損失。第十六條 乙方對(duì)于業(yè)戶房屋自用部位、 自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作及其它特約服務(wù)費(fèi)用 另行收取材料費(fèi)用、 服務(wù)費(fèi)用， 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由乙方按照市場(chǎng)行情和服務(wù)難易度等進(jìn)行制

10、定，并在物業(yè)交付時(shí)公示于業(yè)戶。第六章 收費(fèi)方式第十七條 物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)付和收取方式：物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)付日期按照住宅的交付日期為準(zhǔn)。（一）甲方負(fù)責(zé)合理承擔(dān)未售出空置房屋的物業(yè)管理費(fèi)。（二）業(yè)主應(yīng)按照住宅交付通知書所標(biāo)明的日期，前來辦理收樓手續(xù)，并在辦理收樓 手續(xù)時(shí)交納首期物業(yè)管理費(fèi)，首期物業(yè)費(fèi)為三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)金額，逾期未辦理收 樓手續(xù)并不影響物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算，由業(yè)主于收樓時(shí)統(tǒng)一補(bǔ)交。（三）業(yè)主應(yīng)按照預(yù)付的方式，在每個(gè)季度的最后一個(gè)月 30 日前支付下一季度的物業(yè) 管理費(fèi)。第七章 雙方權(quán)利義務(wù)第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)：（一）審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理服務(wù)工作的實(shí) 施情

11、況。（二）本合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供不多于 200 平方米建筑面積的物業(yè)管理 用房由乙方免費(fèi)使用。 關(guān)于物業(yè)管理用房的具體位置、 設(shè)施配備由甲乙雙方協(xié)商確定。（三）甲方應(yīng)在項(xiàng)目交付時(shí)向乙主移交如下的物業(yè)資料：1、新建項(xiàng)目竣工總平面圖；2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；3、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；5、各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；6、房屋質(zhì)量保證文件住宅質(zhì)量保證書和房屋使用說明文件住宅使用說明書；7、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；8、物業(yè)維保項(xiàng)目清單和維保合同；9、房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；10、物業(yè)管理工作所必需的其它資料；其中

12、，第 1項(xiàng)由甲方在物業(yè)交付使用后 90日內(nèi)向乙方提供； 第2至 7項(xiàng)由甲方在物業(yè) 交付使用時(shí)或以前向乙方提供。（四）如因甲方原因?qū)е聵I(yè)主或物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，甲方應(yīng) 積極協(xié)助乙方進(jìn)行催繳工作。（五）協(xié)調(diào)、處理與本合同密切相關(guān)的如下問題：1、協(xié)調(diào)工程總包方、分包方對(duì)于工程建設(shè)的遺留問題和質(zhì)量問題進(jìn)行妥善的解決；2、協(xié)助乙方做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。3、在業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主臨時(shí)公約并將其作為房屋租售合同的附件， 要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。（六）甲方有權(quán)監(jiān)督乙方物業(yè)管理費(fèi)收支情況，并不負(fù)責(zé)承擔(dān)由于非甲方原因?qū)е碌?物業(yè)管理虧損。第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)：（一）根據(jù)

13、有關(guān)法律、法規(guī)基本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)。（二）向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（三）有權(quán)要求甲方和業(yè)戶配合乙方的管理服務(wù)行為。（四）對(duì)于業(yè)主和物業(yè)使用人違反國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，有權(quán)提請(qǐng)有關(guān)部門進(jìn)行處理。（五）對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約及依照本公約所制定的各項(xiàng)管理 規(guī) 章、制度，或侵害、影響到他人 /全體業(yè)主利益的行為有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、 制止、起訴等措施。（六）有權(quán)選聘專營公司負(fù)責(zé)承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理 委托于第三方。（七）負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、公用設(shè)施設(shè)備、公共綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃， 經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施。（八）

14、在業(yè)主收樓入住時(shí)向業(yè)主和物業(yè)使用人公示物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)規(guī)定。（九）每年會(huì)同甲方進(jìn)行一次物業(yè)服務(wù)滿意率調(diào)查并公示調(diào)查結(jié)果。（十）每半年公布一次物業(yè)管理收支賬目。 （十一）按照國家有關(guān)規(guī)定，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)。（十二） 根據(jù)規(guī)定設(shè)立本物業(yè)建立公用部位和公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、 更新、 改造的維修基金。維修基金的使用由乙方提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主 管部門審核后劃撥。維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)， 按業(yè)主占有房屋建筑面積比例續(xù)籌。第八章 其它事項(xiàng)第二十條 在本合同所約定的物業(yè)服務(wù)期限開始之前三個(gè)月內(nèi)，由乙方進(jìn)場(chǎng)開始進(jìn)行 物業(yè)管理籌備工作

15、，籌備工作所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。第二十一條 在甲方保修責(zé)任期內(nèi)本物業(yè)的房屋、設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作，由甲方負(fù)責(zé)返修。第二十二條 本合同所約定的物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，若甲方?jīng)Q定不再委托乙方進(jìn)行物 業(yè)管理工作， 甲方應(yīng)提前三個(gè)月書面通知乙方； 乙方合同期滿決定不再接受甲方的委托 提供物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)提前三個(gè)月通知甲方。第二十三條 在業(yè)主大會(huì)成立后，乙方?jīng)Q定不再接受全體業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服 務(wù)的情況下，應(yīng)在業(yè)主大會(huì)成立之日起十五日內(nèi)以通告方式通知全體業(yè)主。第二十四條 業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)或因其他原因致使本合同終止時(shí)，乙方應(yīng) 妥善處理善后事宜， 并在新聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐之日起十

16、五日內(nèi)撤出本物業(yè)， 同時(shí) 向新的物業(yè)管理企業(yè)或企業(yè)委員會(huì)移交物業(yè)管理用房以及與本物業(yè)管理工作相關(guān)的全 部檔案資料。第二十五條 本合同終止時(shí)，甲方或業(yè)主大會(huì)應(yīng)與乙方結(jié)清各種費(fèi)用及協(xié)助乙方處理好 相關(guān)的事宜，包括但不限于：（一）欠繳的物業(yè)管理費(fèi)及由于欠繳物業(yè)管理費(fèi)而給乙方造成的損失。（二）物業(yè)交接期內(nèi)，乙方的管理成本和管理酬金。（三）在乙方管理期內(nèi)，由乙方接受委托對(duì)外簽署的各種協(xié)議的終止或轉(zhuǎn)簽工作。第二十六條 乙方在上述事宜得到妥善解決的情況下，應(yīng)協(xié)助甲方和業(yè)主大會(huì)作好物業(yè) 服務(wù)的交接和善后工作。第九章 違約責(zé)任第二十七條 因甲方的違約行為導(dǎo)致乙方未能完成管理服務(wù)內(nèi)容或達(dá)到服務(wù)質(zhì)量要求 的，乙方有

17、權(quán)要求甲方在三十日內(nèi)解決相關(guān)問題， 逾期不解決的， 乙方有權(quán)終止本合同， 對(duì)于給乙方造成的實(shí)際損失由甲方負(fù)責(zé)賠償， 但此等賠償總額不超過本合同執(zhí)行期內(nèi)壹 年物業(yè)管理費(fèi)用的應(yīng)收總額。第二十八條 因乙方提供的服務(wù)達(dá)不到本合同的約定的，甲方有權(quán)要求乙方于三十日內(nèi)整改。 整改后仍不符合要求的， 甲方有權(quán)終止本合同。對(duì)于給甲方造成的實(shí)際損失，乙 方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。但此等賠償?shù)目傤~不超過本合同執(zhí)行期內(nèi)壹年物業(yè)管理費(fèi)用的應(yīng)收總 額。第二十九條 由于業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的約定及欠繳物業(yè)管理收費(fèi) （ 包括 但不限于物業(yè)管理費(fèi) ） 導(dǎo)致乙方無法完成管理服務(wù)內(nèi)容或達(dá)到服務(wù)質(zhì)量要求的，乙方有 權(quán)要求業(yè)主在三十

18、日內(nèi)解決相關(guān)問題， 逾期未解決的， 乙方有權(quán)終止本合同。 乙方所蒙 受的損失由相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償， 但此等賠償總額不超過本合同執(zhí)行期內(nèi)壹年物業(yè)管理 費(fèi)用的應(yīng)收總額。第十章 附則第三十條 雙方約定自本合同生效之日起十五日內(nèi)，按照甲方委托管理事項(xiàng)、根據(jù)國家 有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。第三十一條 為了維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益 , ，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、 火災(zāi)、 水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件， 乙方應(yīng)采取緊急避險(xiǎn) 措施。對(duì)于乙方采取緊急避險(xiǎn)措施而造成的必要的財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)當(dāng)事人 （ 加害人、 受益人 ） 按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。第三十二條 在本合

19、同中所提及的業(yè)主是認(rèn)購了本物業(yè)住宅的自然人、 法人的全稱； 物業(yè)使用人是按照有關(guān)規(guī)定可以進(jìn)入或使用本園區(qū)公共區(qū)域的自然人（ 如業(yè)主共居人、租客等 ） 的全稱；業(yè)戶是業(yè)主和物業(yè)使用人的全稱。第三十三條 本合同正本連同附件一式三份，甲乙雙方及國家主管機(jī)關(guān)各執(zhí)一份，具 有同等的法律效力。第三十四條 本合同在履行過程中如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙 方均可提請(qǐng)廣州仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁。第三十五條 本合同條款如有與現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)范性文件相抵觸，該條 款無效。但不影響其他條款的有效性。第三十六條 本合同自簽署之日起生效。以下無正文）甲方（委托方） ：廣州市天邑湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公

20、司簽約代表：乙方（受托方） ：廣州市三原物業(yè)管理有限公司花都分公司簽約代表：簽約日期：附件一：委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目一、園區(qū)公共部位及公共區(qū)域1、園區(qū)道路及道崖：指園區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主所共同擁有的，用于出行和交通的道路及道 崖。2、園區(qū)公共綠化： 指園區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主所共同擁有的綠地、 花草、 樹木及附屬建筑物、 園林小景等設(shè)施。3、園區(qū)出入口：指園區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主所共同擁有和使用大門、保安崗位等設(shè)施。4、園區(qū)公共設(shè)備間：指為園區(qū)全體業(yè)主或共同擁有的各種設(shè)施設(shè)備存放、設(shè)置的建筑 物，包括但不限于：公共變配電室、公共燃?xì)庹{(diào)壓室、公共管線管道間、供暖設(shè)備 間、水泵間等。5、消防安全監(jiān)控室。二、園區(qū)公共設(shè)施

21、及公共設(shè)備1、公共變配電設(shè)施、設(shè)備：指園區(qū)總變壓器、配電柜、供電線路等服務(wù)于全體業(yè)戶的 變、配、供電設(shè)施設(shè)備。2、公共給排水設(shè)施、設(shè)備：指園區(qū)給排水泵、給排水管線等服務(wù)于全體業(yè)主的給排水 設(shè)施設(shè)備。3、公共燃?xì)庠O(shè)施、設(shè)備：指園區(qū)天然氣減壓設(shè)施，送配設(shè)施，管線等服于全體業(yè)主的 燃?xì)夤?yīng)設(shè)施設(shè)備。4、公共供暖設(shè)施設(shè)備：指為園區(qū)提供供暖的設(shè)施、設(shè)備,供暖管線等服務(wù)于全體業(yè)主的供暖設(shè)施設(shè)備。5、公共衛(wèi)星電視系統(tǒng)：指園區(qū)提供衛(wèi)星電視信號(hào)的接收設(shè)施、設(shè)備，信號(hào)放大設(shè)施、 設(shè)備，信號(hào)傳送設(shè)施、設(shè)備、線路等服務(wù)于全體業(yè)主的衛(wèi)星電視設(shè)施設(shè)備。6、公共通信系統(tǒng)：指園區(qū)提供電話、網(wǎng)絡(luò)等信號(hào)的設(shè)施、設(shè)備、線路。7、公

22、共消防設(shè)施設(shè)備： 指園區(qū)公共區(qū)域設(shè)置的各種消防服務(wù)的設(shè)施設(shè)備包括但不限于： 水消防管線、消防栓、消防水帶、消防水泵及消防工具設(shè)施等。8、公共安全監(jiān)控設(shè)施：指為園區(qū)提供24 小時(shí)安全監(jiān)控和 24 小時(shí)安全報(bào)警服務(wù)的監(jiān)控?cái)z象機(jī)、監(jiān)控控制臺(tái)、監(jiān)控記錄器、報(bào)警顯示系統(tǒng)、報(bào)警控制系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備。三、市政設(shè)施和附屬配套設(shè)施1、市政代管綠地：指園區(qū)東部市政綠化隔離帶。2、市政化糞池：指按照市政要求為園區(qū)配套的市政化糞設(shè)施和相關(guān)的溝、渠、槽等。3、物業(yè)管理用房及物業(yè)管理設(shè)備：指為了服務(wù)于園區(qū)物業(yè)管理工作而設(shè)置的管理用房、管理設(shè)施 、管理工具、維修工具等。附件二：臨時(shí)管理規(guī)約第 一 章 總 則第一節(jié) 物業(yè)基本概

23、況一、物業(yè)名稱：“美茵花園” （以下簡稱“本物業(yè)” ）二、土地用途：低密度住宅三、土地使用年限： 70年四、國有土地使用證：五、總占地面積：六、座落位置：廣州市花都區(qū)九龍湖社區(qū)美茵路第二節(jié) 本物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備說明： 物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備是指不為單個(gè)業(yè)主所擁有而為全體業(yè)主所共同擁有并共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備。根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況，主要包括：1、園區(qū)圍墻：指用于分割園區(qū)和非園區(qū)區(qū)域的不為單個(gè)/ 部分業(yè)主擁有的圍墻。2、園區(qū)道路： 指服務(wù)于園區(qū)全體業(yè)戶，用于出行使用的各種道路及路崖。3、園區(qū)公共綠化： 指為園區(qū)全體業(yè)戶所共同享有的綠化區(qū)域及相關(guān)綠化植物、設(shè)施、 設(shè)備。4、園區(qū)公共照明

24、： 指為園區(qū)公共道路、 區(qū)域、 綠化等部位設(shè)置的照明器具和相關(guān)線路。5、園區(qū)公共消防系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶服務(wù)的消防設(shè)施設(shè)備。6、公共通信系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶服務(wù)的通信系統(tǒng)和相關(guān)線路。7、園區(qū)保安系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶服務(wù)的保安監(jiān)控系統(tǒng)、 保安報(bào)警系統(tǒng)及相關(guān)線路。8、變配電系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶提供電力供應(yīng)的配電設(shè)施設(shè)備、 供電設(shè)施設(shè)備及線 路。9、供排水系統(tǒng) ： 指為園區(qū)全體業(yè)戶及公共區(qū)域提供生活用水供應(yīng)、中水供應(yīng)和排污 等服務(wù)的水泵、水泵間、管線、溝、井、池、槽、渠等設(shè)施設(shè)備。10、電視系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶提供公共電視信號(hào)及衛(wèi)星電視信號(hào)的各種設(shè)施設(shè)備 及線路。11、公共化糞池

25、： 指為園區(qū)全體業(yè)戶及公共區(qū)域提供糞便儲(chǔ)存和處理的池、 渠、槽等。12、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶及公共辦公使用的網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施設(shè)備及相關(guān)線路。13、物業(yè)管理用房及物業(yè)管理設(shè)施 ： 指為提供物業(yè)管理服務(wù)而設(shè)置的管理用房及管理 用設(shè)施設(shè)備、機(jī)械設(shè)備、維修工具等。14、其它各項(xiàng)為全體業(yè)主所有而不為單獨(dú)或部分業(yè)主擁有的區(qū)域、部位、設(shè)施設(shè)備。第二章 涉及各主體基本情況第一節(jié) 業(yè)主 業(yè)主是指合法擁有本物業(yè)全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)的自然人、 法人和 其他組織。包括但不限于：購房者、發(fā)展商等。第二節(jié) 物業(yè)使用人物業(yè)使用人是指合法占用或租用物業(yè)的自然人、 法人和其他組織。 包括但不限于： 租戶、

26、 共居人、園區(qū)訪客等。第三節(jié) 業(yè)戶業(yè)戶是指業(yè)主和物業(yè)使用人的統(tǒng)稱。第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)指經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生的， 在物業(yè)所在地區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主 管部門備案的，代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織（ 以下簡稱業(yè)主委員會(huì) ） 。一、 業(yè)主大會(huì)的召開與業(yè)主委員會(huì)的組建在業(yè)主入住率達(dá)到或超過本物業(yè)的 50%時(shí)（按照項(xiàng)目全期計(jì)算）或按照國家有關(guān)規(guī)定符 合成立業(yè)主委員會(huì)的條件時(shí)，開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理公司將在花都區(qū)房管局的指導(dǎo)、監(jiān)督下， 在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主代表大會(huì)） ，由第一次全體會(huì)議選舉產(chǎn)生本物 業(yè)的業(yè)主委員會(huì)。二、 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)1、選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員。2、

27、制定、修改業(yè)主委員會(huì)章程和物業(yè)管理公約。3、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作和決議。4、審議、批準(zhǔn)物業(yè)管理公司的年度工作計(jì)劃。5、決定物業(yè)管理公司的變更、選聘等重大事項(xiàng)。三 、 業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1、組織召開業(yè)主大會(huì)。2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。3、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理。4、審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃。5、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動(dòng)。6、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定。7、協(xié)助物業(yè)管理公司開展各項(xiàng)工作。8、履行物業(yè)管理合同，監(jiān)督公約和其他管理制度的執(zhí)行。9、對(duì)個(gè)別業(yè)主、使用人違反公約或損害其他業(yè)主或物業(yè)

28、使用人合法權(quán)益的行為，業(yè)主 委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主提起訴訟； 在其他有關(guān)本物業(yè)的法律訴訟中業(yè)主委員會(huì)可作為全體 業(yè)主的代表，有關(guān)訴訟費(fèi)用由各業(yè)主分擔(dān)。10、物業(yè)管理公約、會(huì)議記錄、簽到簿、出席委托書及有關(guān)文件由業(yè)主委員會(huì)保管， 業(yè)主或利害關(guān)系人如有書面請(qǐng)求閱覽，業(yè)主委員會(huì)不得拒絕。11、業(yè)主或物業(yè)使用人違反有關(guān)規(guī)定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。第五節(jié) 開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)指經(jīng)過國家批準(zhǔn)同意建設(shè)、 開發(fā)、 銷售美茵花園的房地產(chǎn)開發(fā)公司。 本物業(yè)的開發(fā)商情況概況如下：名 稱：廣州市天邑湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：馮佳第六節(jié) 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是指接受發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的

29、委托對(duì)于本物業(yè)實(shí)施或提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。一、 物業(yè)管理公司概況企業(yè)名稱： 廣州市三原物業(yè)管理有限公司花都分公司法定代表人： 馮高資 質(zhì)： 一級(jí)二、 物業(yè)管理公司的選定和變更一）物業(yè)管理公司的選定 1、在業(yè)主委員會(huì)成立之前，由開發(fā)企業(yè)通過招投標(biāo)方式所選擇的物業(yè)管理公司對(duì)于本 物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作。2、在業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理公司則由業(yè)主大會(huì)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行選聘。（二）物業(yè)管理公司的變更1、在業(yè)主委員會(huì)成立之前， 為了保證業(yè)戶的物業(yè)管理權(quán)益和本物業(yè)物業(yè)管理工作的穩(wěn) 定、有序，除如下的原因開發(fā)企業(yè)或業(yè)主不得變更物業(yè)管理公司：（1）該物業(yè)管理公司被取消廣州市物業(yè)管理資質(zhì)；（ 2）該企業(yè)

30、注銷；（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主發(fā)現(xiàn)該物業(yè)管理公司的服務(wù)嚴(yán)重違反本公約的標(biāo)準(zhǔn)，且有 超過三分之二的業(yè)主提出相同意見時(shí)， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)與物業(yè)管理公司協(xié)議解除 前期物業(yè)服務(wù)合同。（4）上述情況下變更物業(yè)管理公司，開發(fā)企業(yè)需將變更原因和按照國家有關(guān)規(guī)定選定 的新物業(yè)管理公司等有關(guān)事項(xiàng)告知業(yè)主， 在征得三分之二或以上之業(yè)主的同意后方可 解聘原物業(yè)管理公司并與新物業(yè)管理公司簽署正式合同。 對(duì)于上述物業(yè)管理公司的變 更，需要按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行并到廣州市小區(qū)辦辦理變更備案手續(xù)。2、業(yè)主委員會(huì)成立之前變更物業(yè)管理公司，開發(fā)企業(yè)需要求變更后的新物業(yè)管理公 司承諾遵守本公約。3、在業(yè)主委員會(huì)成立之后，業(yè)主

31、大會(huì)可按照國家有關(guān)規(guī)定續(xù)聘、解聘或重新選聘物業(yè) 管理公司。第三章 各主體權(quán)利和義務(wù)第一節(jié) 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)一、 業(yè)主權(quán)利1、各業(yè)主在不違反法律、 法規(guī)及本公約規(guī)定的前提下，對(duì)其自用單元享有占有、使用、 收益和處分權(quán)； 但業(yè)主行使上述權(quán)利時(shí)須明確地受本公約限制和保障。 若任何業(yè)主出租 其單元給任何使用人，須就該物業(yè)使用人履行及遵守本公約的條款向其他全體業(yè)主負(fù) 責(zé)。2、依據(jù)法律、法規(guī)和本公約的規(guī)定， 要求召開業(yè)主代表大會(huì)， 享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。3、各業(yè)主根據(jù)本公約規(guī)定可與其他業(yè)主共同享有使用物業(yè)公共設(shè)施、共用設(shè)備、共用 部位、 共用區(qū)域、 公共場(chǎng)所的權(quán)利。 但在使用過程中應(yīng)保證遵守本公約的相關(guān)規(guī)

32、定及物業(yè)管理公司所制定的相關(guān)管理規(guī)定或條款。4、有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司的工作，并向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司就物 業(yè)管理的有關(guān)問題提出建議、 意見和要求。 并就如上問題有權(quán)向物業(yè)管理主管部門投訴。5、根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定和本公約所賦予的權(quán)利，對(duì)于園區(qū)物業(yè)管理的重大事項(xiàng) （包括但不限于：物業(yè)管理公司的變更、物業(yè)管理費(fèi)用的調(diào)整等； ）行使業(yè)主權(quán)利。6、各業(yè)主在事先書面通知物業(yè)管理公司后有權(quán)聘請(qǐng)他人對(duì)于物業(yè)自用部位的設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作； 但此等維修養(yǎng)護(hù)工作不得造成園區(qū)公共設(shè)施設(shè)備及部位的損毀或故 障、不得滋擾或影響到其他業(yè)戶的正常生活秩序。 否則， 物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主停 止維

33、修養(yǎng)護(hù)行為并要求業(yè)主對(duì)于繕后的維修、養(yǎng)護(hù)及安撫等工作支付相關(guān)的費(fèi)用；7、各業(yè)主有權(quán)根據(jù)房屋建筑共用部位及公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、設(shè)備的狀況，建議物業(yè) 管理公司及時(shí)修繕或保養(yǎng)。8、各業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理的收費(fèi)情況，并要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定 的期限公示物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目。9、各業(yè)主有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其它維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。對(duì)方拒不維修 并造成損失的，可向業(yè)主委員會(huì)投訴直至提請(qǐng)有關(guān)部門調(diào)解、仲裁或訴訟。業(yè)主義務(wù)1、遵守國家有關(guān)物業(yè)管理工作所訂立的法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約的規(guī)定；接 受物業(yè)管理公司的管理， 并積極配合物業(yè)管理公司做好社區(qū)管理、 服務(wù)工作； 遵守物業(yè) 管

34、理公司依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約所制定的物業(yè)管理規(guī)章制度。2、遵守并執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)所作出的各項(xiàng)規(guī)定和決議。3、按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理制度按時(shí)交納約定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、房屋公共維 修基金、 自用水費(fèi)、自用電費(fèi)、自用燃?xì)赓M(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用；并負(fù)責(zé)賠償因遲交或欠交 而造成的一切損失或滯納金。4、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租所擁有的物業(yè)時(shí)，應(yīng)在出租、轉(zhuǎn)讓該物業(yè)時(shí)提前將房屋轉(zhuǎn)讓或出 租情況書面通知物業(yè)管理公司。應(yīng)要求承租人或受讓人以標(biāo)準(zhǔn)書面形式（公約承諾書） 表明同意并接受本公約的規(guī)定和其它有關(guān)的制度、 規(guī)定、條款。 物業(yè)管理公司在收到承 租人或受讓人的公約承諾書（原件）之前，由業(yè)

35、主對(duì)本公約和其他有關(guān)規(guī)定、制度、條 款項(xiàng)下之義務(wù)的履行承擔(dān)連帶責(zé)任，包括但不限于支付管理費(fèi)、水、電、煤氣、燃?xì)赓M(fèi) 用等； 因?yàn)闃I(yè)主對(duì)于應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、 義務(wù)未及時(shí)完成或履行而造成承租人或受讓人的損 失或損害由業(yè)主負(fù)責(zé)承擔(dān)全部責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)與物業(yè)管理公司結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用； 業(yè)主出租物業(yè)，并約定由承租人交納各項(xiàng)費(fèi)用的，業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶交納責(zé)任。5、每位業(yè)主應(yīng)保證其本人及其家庭成員、訪客、代理人、承租人等遵守和服從本公約和其它物業(yè)管理公司的管理規(guī)定和制度。 對(duì)于業(yè)主、 物業(yè)使用人或與業(yè)主有關(guān)的任何人 對(duì)于本物業(yè)所造成的任何違約行為或侵權(quán)行為， 除使用人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任外， 業(yè)主亦同 時(shí)承擔(dān)連帶責(zé)任。6、

36、如因業(yè)主或其家庭成員、訪客、代理人、承租人等的責(zé)任造成本物業(yè)的損失或損害 或違反本公約給開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司所造成的損失，該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。7、各業(yè)主或其家庭成員、訪客、代理人、承租人等如因本身的疏忽引起火災(zāi)、煤氣泄 漏、 有害氣體或其它物體外溢，損壞了他人的身體、財(cái)產(chǎn)或引發(fā)公共安全隱患、導(dǎo)致公共設(shè)施設(shè)備損壞、污損等，則疏忽方及相關(guān)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，包括但不限于：賠償、道 歉、負(fù)責(zé)恢復(fù)等。8、各業(yè)主及其家庭成員、承租人、許可人、代理人、雇員、訪客或其他使用者在任何 時(shí)候均應(yīng)遵守和履行本物業(yè)的管理規(guī)則、 住宅使用規(guī)定、 停車管理規(guī)定及其他由物業(yè)管 理公司按管理需要而制定的規(guī)則。9、為了保

37、證本物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理公司有效的進(jìn)行管理，業(yè)戶同意 給予開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理公司充分的合作。10、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定所必須遵守的其它相關(guān)規(guī)定。第二節(jié) 物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)一、物業(yè)使用人的權(quán)利：1、物業(yè)使用人依據(jù)物業(yè)使用協(xié)議或租賃協(xié)議對(duì)本物業(yè)享有使用權(quán)，并應(yīng)按照租賃合同 及有關(guān)規(guī)定享有物業(yè)管理公司提供的一切物業(yè)服務(wù)。2、物業(yè)使用人及其家庭成員、雇員、承包商、訪客及客戶均應(yīng)按本公約規(guī)定合理使用 及享受本物業(yè)的共用區(qū)域、公共部位與公共設(shè)施設(shè)備。3、物業(yè)使用人有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司就物業(yè)管理的有關(guān)問題提出建議、意 見。二、 物業(yè)使用人的義務(wù)：1、遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策和本公

38、約的規(guī)定，接受物業(yè)管理公司的管理；遵守 物業(yè)管理公司依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度。2、愛護(hù)并合理使用共用區(qū)域、公共部位與公共設(shè)施設(shè)備。3、使用人應(yīng)準(zhǔn)時(shí)繳納其所應(yīng)繳納水、電、煤氣等的一切費(fèi)用，并負(fù)責(zé)賠償因遲交或欠 交而造成的一切損失或滯納金。4、物業(yè)使用人須遵守本公約的各項(xiàng)規(guī)定，如有違反，致使業(yè)主及其他第三人的權(quán)益受 損時(shí)， 須賠償因此產(chǎn)生的一切損失。 有關(guān)使用人在收到物業(yè)管理公司書面通知后必須按 通知要求，履行本公約的義務(wù)或停止違反本公約限制的行為。5、使用人除遵守本公約外，亦有責(zé)任促使其家庭成員、雇員、承包商、訪客及客戶遵 守租賃合同及本公約的規(guī)定。 上述人員如違反租賃合

39、同或本公約的規(guī)定， 應(yīng)負(fù)法律和經(jīng) 濟(jì)責(zé)任，有關(guān)使用人應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。第三節(jié) 開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、開發(fā)企業(yè)的權(quán)利1、開發(fā)企業(yè)對(duì)其擁有產(chǎn)權(quán)的單元享有與其他業(yè)主同等的權(quán)利并履行相應(yīng)的義務(wù)。2、在業(yè)主委員會(huì)成立以前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)代替業(yè)主選聘物業(yè)管理公司對(duì)“本物業(yè)”進(jìn) 行管理并簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議； 依法制定 業(yè)主臨時(shí)公約 和審核物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī) 章制度。3、開發(fā)企業(yè)有權(quán)按照國家有關(guān)法律、法規(guī)及政府部門的規(guī)定自行處理擁有產(chǎn)權(quán)的土地 或地上建筑物。4、開發(fā)企業(yè)的承建商、代理人及其他經(jīng)許可的第三人為檢查或維修物業(yè)內(nèi)任何共用部位、 區(qū)域而安裝設(shè)施， 或其委托的物業(yè)管理公司履行對(duì)物業(yè)的管理責(zé)任時(shí)，有權(quán)攜帶一切

40、必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該物業(yè)任何一部分，如有必要可進(jìn)入業(yè)主單位的內(nèi)部。 但除火災(zāi)、跑水、搶劫等緊急情況外，應(yīng)事先征得有關(guān)的業(yè)主或使用人的同意。5、物業(yè)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)企業(yè)所有，本物業(yè)的業(yè)主和使用人可有償使用（配套部分除外）。6、開發(fā)企業(yè)有權(quán)與業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上將會(huì)所等產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā) 企業(yè)的區(qū)域或設(shè)施按照一定條件轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。7、開發(fā)企業(yè)有權(quán)決定會(huì)所的經(jīng)營收入或非經(jīng)營性收入的用途。二、開發(fā)企業(yè)的義務(wù)1、開發(fā)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)本物業(yè)保修期內(nèi)保修范圍的維修責(zé)任。在保修期間，開 發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)處理有關(guān)保修事宜。 開發(fā)企業(yè)也可以委托物業(yè)管理公司進(jìn)行保修， 物業(yè)管 理公司應(yīng)當(dāng)接受委

41、托， 其發(fā)生的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)承擔(dān)。 若開發(fā)企業(yè)沒有委托物業(yè)管 理公司執(zhí)行保修義務(wù)的， 則物業(yè)管理公司應(yīng)在接到報(bào)修登記后的當(dāng)日以書面的形式通知 開發(fā)企業(yè)， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)受理， 同時(shí)應(yīng)在報(bào)修單上簽字。 物業(yè)管理公司怠于通 知的， 應(yīng)對(duì)由此而可能給開發(fā)企業(yè)、 業(yè)主以及物業(yè)使用人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 若 開發(fā)企業(yè)接到物業(yè)管理公司報(bào)修單后未能按下列第二條中規(guī)定進(jìn)行維修， 應(yīng)對(duì)由此給業(yè) 主及物業(yè)使用人、物業(yè)管理公司造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。2、無論開發(fā)企業(yè)自行保修，還是委托物業(yè)管理公司進(jìn)行保修的，都應(yīng)按下述要求承擔(dān) 保修責(zé)任：（ 1）對(duì)于涉及安全或急迫性的維修， 開發(fā)企業(yè)或其委托的代理人應(yīng)在

42、 1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 并及時(shí)進(jìn)行維修工作；（ 2）一般性的小修項(xiàng)目， 開發(fā)企業(yè)或其委托的代理人應(yīng)在 4小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)， 2至3天內(nèi) 完成維修工作；（ 3）對(duì)于大中修工程，開發(fā)企業(yè)或其委托的代理人應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，分析質(zhì)量問題原因， 7個(gè)工作日內(nèi)做出修復(fù)方案，并公示修復(fù)日期。3、根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 和廣州市國土資源和房屋管理局關(guān)于業(yè)主臨時(shí)公約 的有關(guān)規(guī)定， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)在出售物業(yè)時(shí)， 向購房人明示業(yè)主臨時(shí)公約， 并要求購房人在 簽署購房合同時(shí)，簽署遵守本公約的承諾書。4、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付時(shí)向物業(yè)管理公司移交下列材料： （1）新建項(xiàng)目竣工總平面圖；（2）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

43、（3）附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；（4）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；（5）各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；（ 6）房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；（7）公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；（8）物業(yè)維保項(xiàng)目清單和維保合同；（9）房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；（ 10）物業(yè)管理所必須的其他資料 .其中第（1）項(xiàng)由開發(fā)企業(yè)在物業(yè)交付使用后 90日內(nèi)向物業(yè)管理公司提供； 第（2）至（ 7） 項(xiàng)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)交付使用時(shí)向物業(yè)管理公司提供。第四節(jié) 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)管理公司是為保證全體業(yè)主和物業(yè)使用人的物業(yè)管理權(quán)益，依本公約對(duì)本物業(yè)進(jìn) 行物業(yè)管理的企業(yè)。 物業(yè)管理公司的職

44、責(zé)在于管理和維護(hù) “本物業(yè)” 的共用區(qū)域和公共設(shè)施， 對(duì)業(yè)主所擁有的獨(dú)立單元提出的報(bào)修申請(qǐng)進(jìn)行及時(shí)的有償維修服務(wù)。物業(yè)管理公司的管理、服務(wù)行為受本公約的約束。 物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格按照與開發(fā)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的 相關(guān)條款規(guī)定、對(duì)“本物業(yè)”進(jìn)行管理、維護(hù)、服務(wù)、修繕、保安和投保等工作，以保證本 物業(yè)得以安全和正常使用。一、 物業(yè)管理公司的權(quán)利1、按照法律、 法規(guī)的規(guī)定及本公約、 前期物業(yè)服務(wù)合同制定和修改物業(yè)管理規(guī)章制度； 相關(guān)管理規(guī)章制度視同為本公約的一部分，但該等規(guī)章制度不得與本公約的規(guī)定相抵 觸，與本公約相抵觸的規(guī)章制度無效。2、按照本公約的規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議對(duì)于本物業(yè)實(shí)施物業(yè)管

45、理工作。3、決定需要雇傭員工的數(shù)量、人員、標(biāo)準(zhǔn)等，以保證物業(yè)管理工作的順利開展。4、依照國家有關(guān)法律、法規(guī)及本公約、前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 用及其它有關(guān)的費(fèi)用， 并使用物業(yè)管理費(fèi)支付本物業(yè)的管理服務(wù)工作成本， 以保證本物 業(yè)的正常生活、管理秩序；5、針對(duì)任何非法或違反本公約和其它有關(guān)規(guī)定的行為采取合法行動(dòng)，針對(duì)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任 的有關(guān)人員進(jìn)行訴訟并要求賠償。6、監(jiān)督業(yè)主及其家庭成員、訪客、代理人、承租人遵守和履行本公約的情況，監(jiān)督方 法包括但不限于： 在“本物業(yè)”內(nèi)的告示板上或以其它法律、法規(guī)許可的形式公布違反 本公約和其它有關(guān)規(guī)定的業(yè)主及其家庭成員、訪客、代理人、 承租人的違約情

46、況以及處理結(jié)果，公布的內(nèi)容包括但不限于：違約情況、違約人姓名、住址、處理結(jié)果等。7、物業(yè)管理公司的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的第三人為檢查或維修物業(yè)內(nèi)任何共 用區(qū)域、 設(shè)備、 設(shè)施而安裝設(shè)施或履行物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的管理責(zé)任時(shí)， 有權(quán)攜帶一 切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該物業(yè)任何一部分，如有必要可進(jìn)入業(yè)主單元的內(nèi)部， 但除火災(zāi)、跑水、搶劫等緊急情況外，應(yīng)事先征得有關(guān)的業(yè)主或物業(yè)使用人的同意。8、代表全體業(yè)主以物業(yè)管理公司的名義為物業(yè)內(nèi)的共用區(qū)域或公共設(shè)施投保，在合理 的范圍內(nèi)盡可能廣泛的保險(xiǎn)， 并盡最大的努力確保有關(guān)保單的生效及出險(xiǎn)后保險(xiǎn)費(fèi)的賠 付。9、物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)的合理需要，獨(dú)立

47、判斷確定共用區(qū)域、公共部位和公共 設(shè)施、設(shè)備的保險(xiǎn)險(xiǎn)種和將購買的保單。10、要求欠繳物業(yè)管理費(fèi)、市政費(fèi)用或其他相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主/ 物業(yè)使用人賠償由于欠繳行為而引發(fā)的一切損失或滯納金。物業(yè)管理公司的義務(wù)1、負(fù)責(zé)管理、維護(hù)、修繕、清潔、粉刷或以其它適當(dāng)?shù)姆绞教幚肀疚飿I(yè)的所有建筑及 屋頂、地基、外墻和外觀，以及其他共用區(qū)域或公共設(shè)施，使本物業(yè)及相關(guān)區(qū)域、設(shè)施 保持良好、清潔、整齊和安全的狀態(tài)。2、詳細(xì)記載并妥善保管按照本公約和其它有關(guān)規(guī)定收取或支出的所有款項(xiàng)的賬冊(cè)，并 按照國家規(guī)定定期公布物業(yè)管理收支賬目。3、物業(yè)管理公司應(yīng)接受業(yè)主委員會(huì)（如有）或業(yè)主（如果沒有設(shè)立業(yè)主委員會(huì)）對(duì)收 支賬目的監(jiān)督，但此

48、等監(jiān)督工作不得影響物業(yè)管理公司的正常工作秩序和管理工作。4、及時(shí)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告與物業(yè)的管理和維護(hù)有關(guān)的所有事項(xiàng)（包括設(shè)立的賬目、管理 費(fèi)收取的金額、收入和支出、年度預(yù)算以及就物業(yè)的管理和維護(hù)所采取的任何重大措 施）。5、如因第三人（本公約中所未涉及到的主體）的過錯(cuò)而使物業(yè)管理公司無法履行上述 義務(wù)時(shí)， 相關(guān)費(fèi)用由該責(zé)任人負(fù)擔(dān)， 如物業(yè)管理公司已支付了相關(guān)費(fèi)用， 可向該責(zé)任人 追償。6、建立物業(yè)管理費(fèi)收支帳目，每半年向業(yè)主公布，接受業(yè)主委員會(huì)的查詢和審計(jì)，并 每年進(jìn)行依法審計(jì)。7、如果物業(yè)管理公司的聘用終止，從終止時(shí)起物業(yè)管理公司相應(yīng)地終止其由于管理本 物業(yè)所引發(fā)的一切責(zé)任， 但對(duì)于物業(yè)管理公司

49、在此之前的違約及被投訴， 該物業(yè)管理公 司應(yīng)負(fù)責(zé)處理。因下列原因造成的損失、 不便， 物業(yè)管理公司及其雇員無需對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人負(fù)賠償 責(zé)任：（1）對(duì)任何設(shè)施、裝置進(jìn)行必要的保養(yǎng)和維修。但應(yīng)事先公告且用時(shí)不會(huì)過長，避免 長時(shí)間影響本物業(yè)的正常運(yùn)作。（ 2）遇臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震及其他不可抗力的損害、毀滅。（ 3）非物業(yè)管理公司責(zé)任造成的，事先無法預(yù)料、無法避免的燃料、材料、水、電、 燃?xì)?、燃?xì)舛倘钡仁乱?。?4）非物業(yè)管理公司的責(zé)任而產(chǎn)生的違反國家有關(guān)法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定和物業(yè) 管理規(guī)定所引發(fā)的損失、侵害。（5）因保護(hù)公眾利益或他人人身安全而導(dǎo)致的損失。8、履行前期物業(yè)服務(wù)合同，提供優(yōu)質(zhì)

50、物業(yè)管理服務(wù)。9、聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，接受業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。10、接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。11、重大維護(hù)管理事項(xiàng)和年度維護(hù)計(jì)劃應(yīng)與委托人協(xié)商。12、定期公布代管維修基金收支帳目，接受質(zhì)詢和審議。13、物業(yè)管理公司應(yīng)每半年向業(yè)主公布上一期 （半年）的物業(yè)管理收支報(bào)告，各業(yè)主按 照國家有關(guān)規(guī)定有權(quán)查看該財(cái)務(wù)報(bào)告。14、物業(yè)管理公司應(yīng)接受房地產(chǎn)行政主管部門、 有關(guān)行政主管部門及該物業(yè)所在地人民 政府的監(jiān)督指導(dǎo)。第四章 物業(yè)使用和維修管理規(guī)定一、 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌保持、使 用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修

51、、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán) 境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。二、業(yè)主、 物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，合理使用共用部位共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護(hù)物業(yè)整潔、 美觀，遵守政府對(duì)市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。 不擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外 觀和用途；占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。三、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1、未經(jīng)政府有關(guān)部門、物業(yè)管理公司的批準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)、相鄰業(yè)主的同意，擅自改 變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。2、擅自在非指定位置按照空調(diào)外掛設(shè)備，在陽臺(tái)外或窗外吊掛和晾曬物品，不擅自張 貼或安裝可通過外觀看到的任何標(biāo)志牌、廣告牌或標(biāo)語等。3、擅自在庭院、平臺(tái)、屋頂、綠地、道路或其他共

52、用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物。4、擅自侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施。5、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物。6、擅自存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 的噪聲。7、私設(shè)攤點(diǎn)、隨意兜售產(chǎn)品或散發(fā)傳單、宣傳資料。8、在建筑物或構(gòu)筑物上私開門窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫或擅自加裝設(shè)施 設(shè)備。9、對(duì)于自有住宅的內(nèi)部或外部進(jìn)行加建、 改建等改變?cè)性O(shè)施設(shè)備或房屋結(jié)構(gòu)的工作。10、對(duì)于自有花園進(jìn)行改建、加建等改變?cè)谢▓@外貌、功能等方面的改動(dòng)工作。11、利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)。12、在“本物業(yè)”區(qū)域內(nèi)架設(shè)任何形式的招貼、廣告、燈箱等

53、有礙園區(qū)整體美觀、統(tǒng)一 和諧的任何物品。13、在物業(yè)管理公司指定的范圍外洗滌、晾曬衣物或其它物品的行為。14、在其住宅及該物業(yè)任何部分存放武器、 彈藥等可能觸犯當(dāng)時(shí)的任何法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè) 主及用戶構(gòu)成滋擾或危險(xiǎn)的其它物品。15、在園區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域或地方維修或清洗車輛。16、在園區(qū)內(nèi)的公共地方裝卸貨物（除事先取得物業(yè)管理公司同意外），如有任何業(yè)戶之車輛損壞小區(qū)內(nèi)任何公共設(shè)施或造成第三者人身或財(cái)產(chǎn)損害，由有關(guān)之業(yè)戶負(fù)責(zé)賠 償，且物業(yè)管理公司有權(quán)代第三者向有關(guān)之業(yè)戶索賠 （索賠范圍包括但不限于因此而支 付的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等） 。17、私自飼養(yǎng)未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)或物業(yè)管理制度明令禁止的寵物或動(dòng)物。以及

54、其寵物或動(dòng)物的飼養(yǎng)行為有損公眾利益，違反國家有關(guān)政策和規(guī)定，與物業(yè)管理制度不符。18、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。四、業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先將裝飾裝修方案報(bào)經(jīng)物業(yè)管理公司認(rèn)可， 并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告 知業(yè)主或使用人。 業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為， 遵守裝飾裝修 的注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修的禁止行為。 裝飾裝修房屋， 不得影響園區(qū)整體外觀、 共用 部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護(hù)以及相鄰業(yè)主的合法權(quán)益， 因裝飾裝修導(dǎo)致園區(qū) 整體外觀、 共用部位、 共用設(shè)備設(shè)施以及其他業(yè)主利益受損時(shí)，

55、 業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)、 修復(fù)及賠償責(zé)任。 業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾， 不得擅自占用物業(yè)共用 部位和公共場(chǎng)所。本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時(shí)間為8：0012：00，14：0018： 00為噪音施工時(shí)間， 12：0014： 00為非噪音施工時(shí)間（周六、日及法定節(jié)假日禁止施工），其他時(shí)間不得施工。五、房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計(jì)用途使用。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰業(yè)主以及業(yè) 主委員會(huì)的書面同意， 并報(bào)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)， 并書面告之物業(yè)管理公司。 物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變其使用結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)。六、因房屋維修或公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、

56、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主 委員會(huì)授權(quán)的物業(yè)管理公司簽訂書面協(xié)議， 并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀， 造成損失的， 應(yīng)作 相應(yīng)賠償。七、業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)將本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的必要附件。 當(dāng)事人應(yīng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租情況書面告知物業(yè)管理公司。八、房屋及其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)，出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益 的情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司應(yīng)督促責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)。九、物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng) 當(dāng)給予積極配合。十、 業(yè)主、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。十一、 物業(yè)管理公司進(jìn)入業(yè)主或

57、使用人的單元進(jìn)行維修工作，應(yīng)事先通知業(yè)主或使用人并 取得其同意。 緊急情況下無法通知業(yè)主或使用人的， 物業(yè)管理公司可在第三方的監(jiān)督下， 進(jìn) 入單元內(nèi)部，但事后應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主或使用人。十二、 如房屋因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、地陷或其它原因而破壞，以致大部分不能使用，則業(yè) 主委員會(huì)應(yīng)該召開特別業(yè)主代表大會(huì)， 決定房屋是否修復(fù)或重建以及修復(fù)或重建費(fèi)用的籌集 辦法； 如業(yè)主代表大會(huì)決定放棄修復(fù)和重建， 則業(yè)主大會(huì)應(yīng)拍賣剩余房產(chǎn)， 并將拍賣所得與 房屋公共維修基金及業(yè)主其他共有財(cái)產(chǎn)按建筑面積比例返還給各業(yè)主。十三、 不得在未得到廣州市政府規(guī)定的飼養(yǎng)手續(xù)時(shí)，而飼養(yǎng)動(dòng)物或?qū)櫸?。各業(yè)主飼養(yǎng)的動(dòng) 物或?qū)櫸锉仨毜焦芾硖庍M(jìn)行登記。由于飼養(yǎng)者飼養(yǎng)不善或其他原因致使其動(dòng)物或?qū)櫸矧}擾、攻擊、 咬傷其他業(yè)主、使用人、 管理人員或其