新華世紀(jì)園-企劃篇

1、企劃篇營銷策劃像是一座橋，連著產(chǎn)品與消費(fèi)者，但這座橋決不是“彩虹橋”，美麗卻不可捉摸。我們認(rèn)為這座橋要架得 準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅(jiān)持策劃來源于產(chǎn)品，高于產(chǎn)品；而同 時傳播策劃更要以產(chǎn)品為基礎(chǔ)。目錄:企劃篇企劃思路企劃緣起品牌策略思考建議四、區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測及分析五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動機(jī)分析六、推廣案名的緣起七、推廣核心概念八、廣告總精神九、新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖十、建材篇十一、導(dǎo)視策略篇十二、售樓處策略十三、樣板房選擇思路及策略十四、樣板區(qū)策略、企劃思路“新華世紀(jì)園”一企劃緣起思考流程圖企劃緣起企劃思路品牌策略案名緣起客戶權(quán)重比分析推廣核心概念二、企劃緣起費(fèi)動機(jī)分析

2、廣告總精神新華世紀(jì)園的營銷策劃操作，目的是通過我們的專業(yè)服務(wù)為發(fā)展商提供獨(dú)到專業(yè)的市 場分析和預(yù)估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的基礎(chǔ)上可以更好地把握整個房產(chǎn)市場；同時也 希望通過我們專業(yè)的企劃策略來幫助發(fā)展商樹立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后 的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務(wù)做了 堅(jiān)實(shí)的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過“新華世紀(jì)園”這一起點(diǎn)，為今后帶來更加美好的發(fā) 展前景。在銷售前所做的一系列準(zhǔn)備工作，如市場分析、市場定位、價格定位等等對于今后的 銷售起著至關(guān)重要的評估作用，而所有一切的前期工作其最終目的都是為了樓盤在今后的 實(shí)際銷售當(dāng)中能夠創(chuàng)造良好的銷售

3、業(yè)績。三、品牌策略思考建議品牌建立思考緣起目前，隨著上海整體房產(chǎn)市場的開發(fā)逐漸趨于成熟，以及整體房產(chǎn)市場的競爭環(huán)境日益激烈，使得各路房產(chǎn)發(fā)展商越來越注重自身品牌的市場效應(yīng)和推廣力度，以便吸引到更多消費(fèi)者的注意；同時現(xiàn)今購房者的購房行為也正在日趨理性化和理智化，因此房產(chǎn)商的品牌宣傳就尤為顯得重要。而我們的目的就在于希望通過詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段來幫助發(fā)展商確立自身形象在房產(chǎn)市場及消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，從而通過品牌的確立來促動自身項(xiàng)目的銷售力度，并最終達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目的。例：深圳萬科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅(jiān)持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場的形象。通過無形資產(chǎn)的積累，不但在消費(fèi)者群體中建立了良好的

4、口碑，而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營，給公司帶來了豐厚財富回報。再例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。在我們的共同努力下，堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營理念，樹立良好的公司及品牌形象，創(chuàng)造了獨(dú)墅苑二期 75天100%銷售的銷售佳績 .現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑， 使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。建議1、整個“新華世紀(jì)園”地產(chǎn)須導(dǎo)入公司整體 CI 系統(tǒng)，包括 4 個方面的內(nèi)容：1)開發(fā)商以前的發(fā)展歷史及進(jìn)程進(jìn)行整合2)導(dǎo)入企業(yè)的理念識別 MI3)導(dǎo)入企業(yè)的法則識別 BI4）導(dǎo)入企業(yè)的形象識別一一VI2、品牌及發(fā)展商的形象定位根據(jù)發(fā)展商的長遠(yuǎn)規(guī)劃（設(shè)立公司上?？偛浚┝⒆闵虾７慨a(chǎn)市場，有必要制 定

5、長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，以便為今后形成連動開發(fā)建設(shè)， 產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營打下厚 實(shí)的市場知名度。（關(guān)于品牌的策略和建議，如發(fā)展商需要可另外商討提供相關(guān)內(nèi)容的詳細(xì)的提案。）四、區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測及分析緣起:有了對競爭個案的分析；有了對消費(fèi)者的分析；有了對本案的分析；我們將三者進(jìn)行結(jié)合對比分析，通過百分百權(quán)重比的形式表現(xiàn)出來。目的是對本案樓盤的各方面進(jìn)行對比分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大的方面，可在其后的企劃中進(jìn)行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。（一） 新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比預(yù)測規(guī)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境單體設(shè)計(jì)房型建材周邊商配25%10%25%12%8%7%20%會所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競爭個

6、案合計(jì)10%10%5%3%5%-10%-30%100%（二） 新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比分析規(guī)劃 25%：規(guī)劃是一個小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。目標(biāo)購房者對社區(qū)規(guī)劃也是很重視。有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好地生活。設(shè)計(jì)單位 5%：設(shè)計(jì)是可以利用目標(biāo)購房者的盲動跟隨心理，其對購房者有一定的影響力；如果沒有名牌設(shè)計(jì)單位的話，就可以避過不提。環(huán)境 25%：40%環(huán)境對目標(biāo)購房者的購房心理影響程度很大。 環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。我們在此上作了賣點(diǎn)的分析提煉，通過突出小區(qū)綠化的比重（新華路上唯一擁有超過綠化率的大型住宅小區(qū)）來營造一個目標(biāo)購房者傾心的環(huán)境，對整體售價的提升起重要

7、作用；預(yù)計(jì)占權(quán)重比的 25%。單體設(shè)計(jì) 12%：著重突出外立面的幽雅格調(diào)，與新華路整個居住氛圍有一個既協(xié)調(diào)又能張揚(yáng)自己建筑風(fēng)采的立面效果。這方面是引導(dǎo)目標(biāo)購房者的一方面，應(yīng)著重于顏色的冷暖度及面磚等方面的搭配，視覺效果在一定程度上關(guān)系到客戶個人的喜好程度。房型 15%：以便在今后的銷售房型對于目標(biāo)購房者來說是很重要的，關(guān)系到居住大小，布局合理與否等問題。所以建議發(fā)展商根據(jù)市場的真正需求再進(jìn)一步優(yōu)化組合目前的房型的配置，當(dāng)中通過房型的優(yōu)勢來強(qiáng)化消費(fèi)者的認(rèn)可度。建材 7%：這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者購房后的生活質(zhì)量，可以此來彌補(bǔ)其它的不足，所以應(yīng)努力提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量關(guān)，努力做到最好，因?yàn)樗鼘?/p>

8、樓盤整體售價的拉升非常重要。周邊配套 5%：這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者購房后的生活方便問題，因直接性很強(qiáng)，所以其權(quán)重比預(yù)計(jì)將占到 5%。會所 10%：根據(jù)對本案區(qū)域的整體統(tǒng)計(jì)分析， 就本區(qū)域而言， 小區(qū)自身擁有獨(dú)立會所的寥寥無幾，而本案“ 2670 平方米的會所”將是我們在今后的銷售、宣傳推廣方面的一個大賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購買沖動，起到對整體售價的全面拉升。小區(qū)配套 10%：小區(qū)的各方面配套要齊全， 并擁有良好的物業(yè)服務(wù)， 它對目標(biāo)購房者也是非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。因此， 我們在這方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的分解， 希望通過優(yōu)化的小區(qū)配套組合來對其進(jìn)行提煉拉升，最

9、終起到拉升整體售價的作用。人氣 5%：人氣是售房的基礎(chǔ)，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。我們的很多事情都是服務(wù)與它。但是它是一個非?？勺兊囊蛩?，因此我們只把它預(yù)計(jì)為5%。品牌效應(yīng) 3%：因?yàn)槟壳暗哪繕?biāo)購房者不僅對產(chǎn)品的本身關(guān)心，而且對樓盤的發(fā)展商也要求金牌，開 發(fā)商曾做過哪些樓盤，這些都是他的重點(diǎn)參照物。 （如：萬科他就形成了名牌的象征，只要 是他開發(fā)的樓盤就熱銷， 當(dāng)然這是他多年來逐步積累的成績。 ）我們在此也進(jìn)行了提煉和提 升，對今后的整體銷售應(yīng)有初步成效。人文環(huán)境 15%：人文環(huán)境是消費(fèi)者衡量一個樓盤好壞的直接依據(jù)之一， 所以我門在這里將它預(yù)定為 15%壞的通過新華路這一相當(dāng)

10、高雅幽靜的人文居住環(huán)境，來拉升并吸引更多購房者的注意力， 但由于各方面原因的影響，只把它預(yù)定為 5%。地理位置 25%：就本區(qū)域而言，本案的整體地理位置并不是很理想，因?yàn)榈囟闻c地理位置的好壞將直 接影響到消費(fèi)者的購買欲望，所以由于位置的因素可能會對我們的樓盤產(chǎn)生一定的的不利 因素，預(yù)計(jì)會是 25%。競爭個案 -30%：周圍的競爭個案對我們的沖擊較大，有相當(dāng)一部分競爭樓盤的產(chǎn)品比較成熟，目標(biāo)購 房群體又很相近； 在這種不利的情況下我們會運(yùn)用我們獨(dú)特的整體包裝策略， 對產(chǎn)品進(jìn)行 整合， 做到拉升整體售價。 但我們預(yù)計(jì)來自競爭個案的負(fù)面因素最大， 所以將其定為 -30%。三）分析規(guī)劃：從整個新華路的

11、建筑規(guī)劃來看，本案的規(guī)劃、環(huán)境、商配優(yōu)勢分別占到了25%、25%和20%的比例，因此本案在今后的推廣中，媒體宣傳的重點(diǎn)應(yīng)該放在小區(qū)的整體規(guī)劃（體現(xiàn)出是本區(qū)域唯一一個規(guī)模接近 30000平方米的現(xiàn)代時尚社區(qū)） 、新華路獨(dú)有的文化底蘊(yùn)以及本案區(qū)域的商配優(yōu)勢。小區(qū)環(huán)境：作為本案的另一優(yōu)勢是小區(qū)的綠化， 40%的高綠化率，在本案區(qū)域是絕無僅有的；從而為今后廣告的推廣提升了 5%左右的優(yōu)勢。房型：本案總共推出了三個主力房型，其中 70%為市場需求最大的三房式（面積略微偏大，需要在今后的單價上有一個合理的百分比控制，以免由于單價的偏高而造成總售價的抬高）、另外就是各占 15%的復(fù)室和二房式，由于較為合理的

12、房型配比，所以相對于其它樓盤（如：申亞新華府）而言，面積的控制還是較為理想。同時通過對房型需求的分析，三房式房型將會是未來市場所需求的主力房型，所以可以確信通過對本案房型的進(jìn)一步合理優(yōu)化，一定會是本案在今后銷售中的一大有利點(diǎn)。建材：建材選擇的好壞與否，必將影響到今后入住居民的切身利益，為了使客戶可以深層次地了解樓盤的建造質(zhì)量，可以通過對建材品質(zhì)的宣傳來提升本案在市民心中的形象，同時又可以成為本案在銷售推廣階段的一個很好的賣點(diǎn)。周遍商配：齊全的公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可的又一有力點(diǎn)，勢必會成為本案吸引客戶的一個相當(dāng)有利的宣傳推廣資本。小區(qū)會所：會所給人最直接的感覺就是高檔，而本案的各

13、競爭樓盤由于受土地開發(fā)面積的制約，無法在僅有的占地面積上打造一個成規(guī)摸的小區(qū)會所，所以本案必須充分利用會所的優(yōu)勢，而前提就是定位的合適與否，因?yàn)檫@將直接關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。小區(qū)配套：良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購置房屋的又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對小區(qū)的整體形象提高乃至價格的定位都將起到很大的推波助瀾的作用。10%的優(yōu)人文環(huán)境：本案區(qū)域所獨(dú)有的文化底蘊(yùn)和區(qū)域勢必會給本案在今后的推廣銷售方面帶來勢。地理位置：地段永遠(yuǎn)是制約樓市房價的一個絕對因素，本案雖然地處新華路，但由于已經(jīng)是地處新華路的末端位置，同時與輕軌緊鄰；在一定程度上加大了本案今后的銷售推

14、廣難度，是一個較為不利的因素。競爭樓盤 ：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢必會成為其它競爭樓盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢時所會一直強(qiáng)調(diào)的，對于本案來說，這在今后的銷售期間將是相當(dāng)不利的一個制約因素。五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動機(jī)分析緣起： 房產(chǎn)市場的根基是由購房消費(fèi)者組成的。 本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。 因此鎖 定目標(biāo)群體， 進(jìn)行成分分析，對購買動機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。同時通過對 目標(biāo)消費(fèi)群體在各方面的信息收集分析， 為本案的市場定位確立一個可供論證參照的依 據(jù)，并可以借此了解并最終確立目標(biāo)消費(fèi)群體和廣告的訴求對象。解析：）、 客戶來源： 徐匯區(qū)、長寧區(qū)（虹橋開發(fā)區(qū)） 、靜安

15、區(qū)（與本案區(qū)域相接壤部分） 客戶身份 ：外企或企業(yè)高級白領(lǐng)階層 年齡段： 3035 歲之間 消費(fèi)動機(jī)： 1、結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；2、較高的月收入，使其對居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改變生活方式的重要途徑；130 平3、在事業(yè)上小有成就，想通過購置較高檔樓盤以向親朋好友展示自己的實(shí)力；戶型需求： 由于年齡的關(guān)系，所以無論是否已經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積基本上應(yīng)在方米左右（三房一廳或二房二廳） 。訴求點(diǎn) 小區(qū)的文化氛圍（高級會所） 、高尚的居住環(huán)境（新華路的居住氛圍） 、便捷的交通（輕軌）、距離（淮海路、徐家匯）商業(yè)中心的絕對半）、 客戶來源： 徐匯、長寧（距離本案 5 公里半徑之內(nèi)）、

16、靜安（與本案區(qū)域接壤地區(qū)） 客戶身份： 私營業(yè)主或企業(yè)主管以上為代表 年齡段： 3550 歲之間消費(fèi)動機(jī)：1、希望通過二次置業(yè)，進(jìn)一步改善居住條件；戶型需求：、因職務(wù)的變動而需要重新置業(yè)或再次置業(yè)； 此類購房者在購房時家人是其必須考慮的，所以他們的需求房型應(yīng)以復(fù)式、三 房為主。訴求點(diǎn)體現(xiàn)地位身份的高雅社區(qū)、私家高級會所、完善的物業(yè)服務(wù)）、客戶來源：本市周邊區(qū)域，外省市區(qū)域?yàn)檩o客戶身份：外地來滬投資、經(jīng)營者消費(fèi)動機(jī)：戶型需求：年齡段： 35-45 歲之間1、此類客戶由于生意上的因素，因此必須在上海有一套符合其身份的住宅；、因其具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，打算通過在上海經(jīng)商購房，最終促成全家一起落戶本市

17、； 由于此類購房者身處他鄉(xiāng)，因此小區(qū)的完全性、配套設(shè)施及完善的物業(yè)管理將是其考量購買的因素，房型一般應(yīng)以復(fù)式和三房式等較大房型為主。訴求點(diǎn) 完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便捷的出行交通、就近的商業(yè)中心 四）、 客戶來源： 區(qū)域周邊范圍 客戶身份： 向往新華路生活氛圍的客戶群年齡段： 35-55 歲之間消費(fèi)動機(jī)：1、多年的心愿或懷戀新華路的生活氛圍；戶型需求：、向往新華路這一區(qū)域的生活氛圍；此類購房者的房型需求通常會以 100 平方米（二房二廳）為主。訴求點(diǎn)高雅的居住環(huán)境2、考慮到工作便利等因素；五）、客戶來源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)?？蛻羯矸?：教職員工等 年齡段： 30-50 歲之間

18、消費(fèi)動機(jī)： 1、改善居住環(huán)境；戶型需求：此類購房者通常會分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求基本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求基本會以大三房為主。訴求點(diǎn)懷舊、文化、完善的物業(yè)管理六）、客戶來源 ：區(qū)域周邊范圍客戶身份：就讀于上海高校的外地留滬大學(xué)生年齡段： 30-40 歲之間消費(fèi)動機(jī) ：購置房產(chǎn)用于自身居住。戶型需求：此類購房者通常會以二房為主。訴求點(diǎn)家的感覺七）、客戶來源：新華路輻射區(qū)域客戶身份：文化人年齡段： 30-55 歲之間 消費(fèi)動機(jī)： 1 、因工作需要而決定重新置業(yè)或二次置業(yè)；2、看中新華路的文化氛圍和居住環(huán)境而決定在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)；戶型要

19、求： 此類購房者通常以選擇二房或三房為主。訴求點(diǎn) 新華路的文化底蘊(yùn) 六、推廣案名的緣起 一個好的推廣名，能夠充分表現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目的特征和內(nèi)涵，也能夠體現(xiàn)出一個樓盤的品質(zhì) 感，好的推廣名通過廣告的推廣能很快被消費(fèi)者認(rèn)可和接受。因此我方在此提供了三個推廣名以供參考：1、優(yōu)揚(yáng)時代”之緣起：提出用“優(yōu)揚(yáng)時代”，是希望略微軟化一點(diǎn)“新華世紀(jì)園”這一案名的硬度。我們之所以用優(yōu)秀的“ 優(yōu)”，而不用 通常所用的悠揚(yáng)的“ 悠”，是希望借此來宣傳并強(qiáng)化本 案所處位置的優(yōu)勢，文化氛圍的濃郁；其二， “揚(yáng)”意 在宣揚(yáng)新華路這一文化名街的人文底蘊(yùn)， 渲染“午后 的新華路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境中所襯托出的品質(zhì) 生活”。同時希

20、望通過 把本案與東華大學(xué)院區(qū)的對街來進(jìn)一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注。2、梧桐季節(jié)”的緣起：首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時希望通過對新華路上梧桐這一特色的渲染來引起消費(fèi)者對幽雅生活的一種向往，借此進(jìn)一步加深對本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。3、午后風(fēng)景”的緣起：顧名思義，用“午后”渲染的還是新華路午后的生活風(fēng)情“寧靜、幽雅、恬靜” 。而“風(fēng)景”是希望通過對午后新華 路的環(huán)境描述來引伸出本案的綠化環(huán)境，花的語言是最美的， 是人類生命中不可缺少的事物；而樹是為人類制造清新空氣 的守護(hù)神，利用鮮花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來的生活環(huán)境這一 朦朧感覺來帶動消費(fèi)者的遐想。七、推廣核心概念

21、通過上面對客戶的定位分析，以及大量的市場調(diào)研論證，并對本案產(chǎn)品的細(xì)化提升，在此 提出我們針對本案的核心推廣概念， 希望借此樹立本案產(chǎn)品有別于本區(qū)域的獨(dú)特生活品質(zhì)， 居住環(huán)境和生活品位。新華路上的最后貴族 優(yōu)揚(yáng)時代新古典主義演繹新華路上的最后貴族新華路”的具體表現(xiàn)方式：1、通過對新華路寧靜的生活環(huán)境進(jìn)行描述 2、通過廣告等推廣形式點(diǎn)綴出新華路獨(dú)有的景觀特色 3、突出作為文化街的深厚文化底蘊(yùn) 4、借鑒上海國際電影節(jié)展辦地的渲染來突出本案區(qū)域的優(yōu)勢 5、營造一種高雅時尚生活圈的感性理念最后貴族”的具體表現(xiàn)方式2、高雅的VIP小區(qū)會所您全家的唯一3、個性化物業(yè)管理、完善的配套社區(qū)服務(wù)4、多重保安系統(tǒng)，

22、保護(hù)您全家在每一天5、合理分隔的居住空間，從此有了更加寬敞舒適的生活空間6、智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此靠近您八、廣告總精神 廣告總精神是對樓盤的所有賣點(diǎn)進(jìn)行提煉揉成精髓，整個樓盤的推廣都以此為推廣基準(zhǔn)。廣告總精神的推出將進(jìn)一步拉升本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。核心概念提煉:擁抱東華學(xué)府優(yōu)雅氣質(zhì)，揚(yáng)溢新華路的異國情調(diào)一一優(yōu)揚(yáng)時代!九、新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖媒介策略收集及提（一）發(fā)展商理念篇 賣點(diǎn)概念提煉：上市集團(tuán)公司全力打造新華路上的最后新貴!1、創(chuàng)造適宜的生活空間，打造低密度的時尚生活，造就生態(tài)社區(qū)，將來這都是我們一直在追求的現(xiàn)代住宅理念;2、房子成為生活、文化的一

23、部分，讓住宅成為您身份的代言詞，房子價值不在是建筑本身這么簡單。（二）建筑規(guī)劃篇新貴族生活的基礎(chǔ)1、社區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn)分析概念提煉:佇立新華路，回味昔日榮耀與今日都市生活的全新對白!整個地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道延安路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西面有輕軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個區(qū)域性大型社區(qū)。20%勺主題景觀綠化設(shè)置位于四號樓前，同時配合各個組團(tuán)式綠化景觀構(gòu)成了一個11000平方米，覆蓋率達(dá)40%勺小區(qū)綠化。本項(xiàng)目的車行路網(wǎng)是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車行環(huán)道的人行道（包括深 入單體的支路），另一部分為小區(qū)主軸。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景 觀點(diǎn)，如一棵樹、

24、小型雕塑、一塊奇石等。按照國家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于 戶數(shù)的50%目前較高配置的小區(qū)此比例已達(dá)到 80%本項(xiàng)目總戶數(shù)382戶，總停車位269個，占總戶數(shù)的70.14%。本項(xiàng)目的地面停車位建議采用植草磚形式。同時在停車位旁和車輛出入的道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場所。在景觀布置上，除了由7號樓、4號樓和8號樓的小區(qū)會所共享的主題綠化外；各個樓宇之間還有若干個獨(dú)成體系的小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對小區(qū)進(jìn)行了有機(jī)的分隔。但我們從中也不難看出，1號樓、 2 號樓、 3 號樓和5 號樓的位置相對于另外三個樓盤來講，無論是日照還是視覺都將受到一定的影響。2、建筑立面風(fēng)格概念提煉：感受新古典的海派生

25、活風(fēng)情！ 綜述： 小區(qū)整體訴求的是新古典建筑主義風(fēng)格，重視外墻立面的可塑性和色彩上的搭配。而在此 需要注意的是會所立面?zhèn)€的改造，由于會所是屬于舊樓翻新，所以在外立面的改造上需要 與小區(qū)有一個可比性，但同時在充分考慮到功能使用的前提下也應(yīng)該使其與小區(qū)有一個柔 和的延續(xù)和銜接，避免在視覺上產(chǎn)生較大的差異感，而破壞小區(qū)的整體效果。建議： 窗及玻璃 窗作為建筑相當(dāng)重要的組成部分，它是室內(nèi)與室外交流的空間。窗要透入陽光、引入景色。開窗的大小和位置對房間光線有著相當(dāng)大的影響。窗套和窗體本身的顏色和線條，對于外 立面的貢獻(xiàn)也是不可估量的。若是運(yùn)用得當(dāng)，將會取得意想不到的結(jié)果。本項(xiàng)目的窗采用 彩鋁噴塑的材質(zhì)，

26、色彩的選擇上以墨綠色亞光為宜。由于彩鋁的材質(zhì)纖巧精致，與本項(xiàng)目 立面沉穩(wěn)的風(fēng)格有所出入，故建議以厚重古樸的窗套增強(qiáng)窗的質(zhì)感，配合整體風(fēng)格。在色 彩處理上建議與局部的主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系的面磚。部分部位的凸窗 處理：凸窗產(chǎn)生的窗臺，將對外立面有一定的影響，而且窗臺容易產(chǎn)生雨水印記，在凸窗 臺的處理上要多加考慮。 窗臺的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域， 要防止這些部位的開裂和漏水。本項(xiàng)目的定位為中、高檔建筑，其玻璃建議采用5mm勺綠色浮法玻璃或是雙層玻璃。陽臺工藝 本項(xiàng)目的陽臺宜用鐵藝欄桿， 或是局部結(jié)合仿天然石材的實(shí)體墻， 造型宜簡潔古樸和實(shí)用。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應(yīng)以亞光

27、質(zhì)感為佳。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到重視， 以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。 若是成本允許，建議采用地碳鍛打的A3鋼為 材料的鐵藝。 要注意陽臺與單體連接部位在受力后產(chǎn)生裂縫的問題, 由于現(xiàn)澆樓板的原因, 該部位出現(xiàn)裂縫后極易引起樓下天花板與墻體連接部位的滲水。可考慮增加防水措施或加 強(qiáng)該節(jié)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)處理。腰線 腰線的高度可以考慮兩種方式： 1）一層以下部位使用仿石涂料，顏色以青灰色和天然石材的黃紅色為宜。仿石形狀和大小建議采用30*60mm 2）僅余頂層和越層采用較淺的顏色,其他采用深色的外墻涂料做腰線。在腰線的大色塊中應(yīng)穿插顏色出挑、寬度適合的橫向線 條，集中視線、沖破單調(diào)。上海較為潮濕，

28、腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需 要仔細(xì)推敲，以免在交房后出現(xiàn)不必要的麻煩。室外管道 由于上海四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少，基本為雨水管 和污水透氣管、空調(diào)機(jī)出水管這幾種。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要 配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻 體上；由于管道細(xì)小，一般不會影響立面效果。室外管道需要考慮的是老化問題，目前一 般采用 u-pvc 管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層 的管道。煙道主要是防止油煙倒回的問題，一定要在每戶人家的排煙出口處按裝止逆閥， 在屋頂?shù)某鰺熆诎惭b

29、防風(fēng)掛板。但在屋頂?shù)牟课?，出煙口的設(shè)置位置和形狀要考慮配合整 體風(fēng)格?？照{(diào)機(jī)位 空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不能過長，同時 需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。建議盡可能不要將空調(diào)機(jī)放在各家的陽臺上，雖然對外立面 美觀有一定的貢獻(xiàn)，但是對于業(yè)主來說抗性較大，也不利于實(shí)現(xiàn)陽臺真正的作用。有些建 筑在空調(diào)室外機(jī)外側(cè)添加了百葉簾較為美觀，但要考慮對散熱的影響程度如何以及外立面 的和諧統(tǒng)一。建議空調(diào)擱板采用鋼筋混凝土材質(zhì)，若是有可能在擱板的上表面設(shè)置直角型 的預(yù)埋件，并做好防銹處理。以利于今后業(yè)主安裝空調(diào)的方便和牢固，以及物業(yè)管理上的 便利。建議空調(diào)數(shù)目的估計(jì)上要充分考慮到廳

30、、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調(diào)位 置盡可能考慮，不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時采用的三角支架極易生銹，影響外觀。建議空 調(diào)擱板和空調(diào)排水管之間的距離要近， 盡量滿足一般空調(diào)機(jī)自帶出水管的長度要求。 不然，兩段排水管之間的接口極易斷開，引起麻煩。3、景觀規(guī)劃篇1） 景觀整體布局產(chǎn)品分析 ： 總體上來說，本案景觀規(guī)劃的主題是為新海派的設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過靈活的構(gòu)思，形成一個由 主題景觀綠地與小型組團(tuán)式綠地、點(diǎn)綴景觀相結(jié)合構(gòu)成的景觀模式；同時通過對小區(qū)中部4 號樓）樓棟底層架空的手法來弱化由于 4 號樓的建筑位置所給本案全局造成的缺陷和 小區(qū)前后的連貫性； 盡量避免因?yàn)?4 號樓所處的位置給本案整體的一個

31、延伸所帶來的缺陷。概念提煉：自然和諧的生活空間！三）環(huán)境規(guī)劃概念總提煉在這里讓您感受的是人要健康，一切空間也要求健康。更強(qiáng)調(diào)人與空間的健康共存。在這 里健康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性， 對您身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間要求做到健康合格。讓您可以生活在充滿陽光綠意的生活空間里?？偟母拍钐釤挘盒氯A路上的唯一擁有超過 40%i化的時尚都市!（特別建議：邀請專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計(jì)師來執(zhí)筆）（四）商配篇 分析: 本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢：輕軌線、延安路主干道、內(nèi)環(huán)線高架；同時又緊鄰 名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的區(qū)域生活配套優(yōu)勢，緊鄰虹橋、淮海、 靜安、中山和徐匯五大商圈。概念提煉：成熟

32、街區(qū)帶來應(yīng)有盡有的生活便利，從此生活更輕松!（特別提示：將在本案正南面的新華路隧道上方由東華大學(xué)興建一座綜合型擁有游泳池等 設(shè)施的健身場館）（五）物業(yè)管理篇（因未展開工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品建議）1區(qū)配套及物業(yè)管理建議享受生活的最佳保證概念提煉：風(fēng)雨無阻的貼心好管家!社區(qū)配套建議采用散點(diǎn)式的布局方法，以沿街商業(yè)街、體育中心、休閑街、庭 院中的服務(wù)設(shè)施組成;社區(qū)配套有一部分是作為對小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，主要通過物業(yè)管理費(fèi)用的方式經(jīng) 營；另外一部分作為收費(fèi)的服務(wù)性項(xiàng)目，可以對業(yè)主或是外來人員開放，通過 收取服務(wù)費(fèi)以保證收支平衡。這部分配套項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際需要制定標(biāo)準(zhǔn)的高 低。本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式，是人

33、性化的服務(wù)。這需要增加更多的細(xì)節(jié)的、人性化 的服務(wù)項(xiàng)目支撐。社區(qū)配套位置分布建議要考慮到物業(yè)管理上的便利。以下是我司對本項(xiàng)目物業(yè)配套服務(wù)的建議:公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用）專項(xiàng)、配套有償服務(wù)1、二十四小時保安，消防和車輛管理；1、各項(xiàng)健身、娛樂活動2、公共場所保潔；2、餐飲、酒吧；3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；3、保健、醫(yī)療；4、住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；4、美發(fā)美容；5、公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)5、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；6、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；6、傳真、復(fù)印、打字；7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動；7、園藝；8、定時對私家花園進(jìn)行草坪修整，除雜草；8、臨時照看孩童；9、代收代繳水電費(fèi)；9、鐘點(diǎn)清潔；

34、10、代收代繳有線電視收視費(fèi)；10、老人、病人的護(hù)理；11、代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；11、禮儀服務(wù)；12、代叫出租車；12、禮品速遞（限于市區(qū)）；13、代聘司機(jī)；13、代管房屋；14、代請保姆；14、代理房屋租賃；15、代請家教；15、機(jī)動車輛清洗；16、代請私人保健醫(yī)生；16、住宅水電設(shè)施的維修（免人工費(fèi)）；17、代辦暫住證；17、住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費(fèi)）18、代辦保險；18、四季暖房花卉供應(yīng)及代為養(yǎng) 護(hù)。19、代訂生日蛋糕、花籃；20、代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；21、代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；22、私宅報警器日常檢查和維護(hù)；23、大件物品搬運(yùn)（區(qū)內(nèi)）。2、小區(qū)智能化建議概念

35、提煉：生活原來可以如此輕松安逸!A、安保系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表:項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定部分紅外線周界報警確定實(shí)施出入口及重點(diǎn)區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)確定實(shí)施訪客對講系統(tǒng)確定實(shí)施家庭緊急報警系統(tǒng)確定實(shí)施電子訓(xùn)更確定實(shí)施B、小區(qū)管理系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表:項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定部分寬帶網(wǎng)智能一卡通車輛出入管理，收費(fèi)管理（會所）電子公告提供各種信息及公告，作為與客戶聯(lián)系的工具音樂（包括緊急廣播）自動三表處理（包括晝夜電表）目前閔行區(qū)還沒 有實(shí)施該項(xiàng)服 務(wù)。凈水設(shè)備（布管線或每戶提供設(shè) 備）待定灑水設(shè)備垃圾處理設(shè)備根據(jù)以上的項(xiàng)目一覽表，我司建議把本案的智能化配置分為以下四個系統(tǒng):1 .多媒體信息通訊與服務(wù) 智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬

36、帶網(wǎng)有線電視中視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入?；竟δ埽禾峁┰捯敉ㄐ?，模擬視頻點(diǎn)播，高速INTERNE接入?？稍旃δ埽禾峁?shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播（VOD基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播（NVOD和其他多媒體服務(wù)。2社區(qū)安全防范系統(tǒng)完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括 : 小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪 客系統(tǒng)，家庭安全防范報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車輛出入管理系 統(tǒng)。1）小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)基本功能： 在住宅小區(qū)周圍設(shè)置紅外線，微波探測裝置，并與管理主機(jī)相連，發(fā)現(xiàn)盜者后 能自動向安保報警，同時還顯示具體路段和方位，并在管理中心計(jì)算機(jī)上有自動記錄報警 信息外，報警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止小動物跨越而造成誤

37、報警的能力?？蛇x功能：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV對小區(qū)周邊實(shí)施監(jiān)控，必要時實(shí)現(xiàn)小區(qū)報警與 各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。2）家庭安全防范報警系統(tǒng)基本功能： 在住戶室內(nèi)以及戶門和陽臺外窗配置便于布防與撤防的報警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生 煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進(jìn)入時會自動發(fā)聲、發(fā)光報警，并將警戒信號傳到管理中心，在室 內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報警按鈕。可造功能： 家庭煤氣（天然氣）進(jìn)氣管設(shè)置自動開關(guān)，在發(fā)生泄漏時，能自動報警并切斷 進(jìn)線，家庭報警和求助信息反映到管理中心的同時能夠自動撥通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有 關(guān)人員。3）樓宇訪客門禁系統(tǒng)基本功能： 安裝具有電控門鎖的安全防盜門和對講式門禁系統(tǒng)?？稍旃δ埽?樓宇訪客門禁系統(tǒng)采

38、用可視對講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置 密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對出入情況進(jìn)行記憶與儲存。4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)基本功能： 通過在小區(qū)主要出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車場（停車庫） ，供水供電 重點(diǎn)部位設(shè)置探測器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時將管理信息 傳輸至小區(qū)安保值班部門?？蛇x功能： 實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與 110 報警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。5）巡更系統(tǒng)可選功能： 自小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)置巡更信息，巡邏人員裝備電子巡更器，管理中心設(shè)置巡更 系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時間、位置能通過管理機(jī)記錄和顯示，從而進(jìn)一步強(qiáng)化對巡邏人 員的管理。6）背景音響

39、及緊急廣播系統(tǒng)基本功能： 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，以備在必要或緊急情況下進(jìn)行廣播 可選功能： 在小區(qū)內(nèi)有線廣播的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高音質(zhì)效果，作為日常小區(qū)范圍內(nèi)的背 景音樂，以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氛圍。7）車輛出入管理系統(tǒng)基本功能： 在實(shí)行人車分流的前提下，通過智能卡等形式自動識別出入車輛，自動開合通 道記錄和顯示車輛停留時間并進(jìn)行自動收費(fèi)?？蛇x功能： 對車輛出入控制與管理的同時，對車輛泊位實(shí)行聯(lián)動控制與管理。3社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理1）樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：基本功能： 對小區(qū)的輸配電設(shè)備，給排水設(shè)備冷熱源進(jìn)行參數(shù)監(jiān)視和自動控制；對路燈、 公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、冷光）設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。監(jiān)控電梯，當(dāng)電梯出

40、故障時， 能立即顯示故障狀態(tài)，運(yùn)行方向及所在樓層位置，還能保持乘客的聯(lián)絡(luò)通話?？蛇x功能： 監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量 園林綠化實(shí)行澆灌自動控制 以所有監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行集中管理 電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī) 公共設(shè)施集中控制信息與相應(yīng)的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)基本功能： 三表出戶，采用儲值 IC 卡的方式實(shí)現(xiàn)自動計(jì)費(fèi)。目前不贊成遠(yuǎn)程抄表，因?yàn)橐皇怯行┕?事業(yè)部門不允許，二是造成二次收費(fèi)的難題。配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化服務(wù)，收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情況 等數(shù)據(jù)庫資料。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息?？蛇x功能: 在小區(qū)內(nèi)部實(shí)行IC卡一卡通

41、，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。小區(qū)自動抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)，上級物業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱讀。4.家庭智能控制系統(tǒng)基本功能：家用電器的自動與遠(yuǎn)程控制內(nèi)容包括電話遠(yuǎn)程編碼控制，室內(nèi)有線或無線遙控 通過家庭信息總線將居室的家用電器進(jìn)行智能化控制?？蛇x功能：通過電話遠(yuǎn)程編碼結(jié)合遙控裝置、時間程序、實(shí)現(xiàn)對空調(diào)、電視、燈具、窗簾 等家用電器和生活設(shè)施的遠(yuǎn)程實(shí)施控制。概念提煉：隨心所欲的居住空間，推窗即景的寫意生活!房型分析:二號樓B型：（單位：平米）總面積客廳餐廳活動室房1房2房321.8618.516.7

42、211.2910.92房4衛(wèi)生間衛(wèi)生間廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺124.64.257.151.565.861.98優(yōu)點(diǎn):1.客廳面寬達(dá)4.5米;2. 餐廳、客廳分隔明確;3. 臥室和餐廳、客廳分別集中于不同區(qū)域，做到動靜分區(qū);4. 三間房中有兩間房是朝南;5.采用凸窗，觀景范圍更大缺點(diǎn):1. 餐廳為暗廳;2. 分戶門到客廳之間一塊區(qū)域無法充分利用;二號樓C型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房3約11538.4815.8712.24房4衛(wèi)生間衛(wèi)生間廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺126.937.155.271.98優(yōu)點(diǎn):1.會客、娛樂、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開來;2.全部采用凸窗，觀景范

43、圍更大;3.臥室較為方正;4.廚房做到干濕分離;5. 主臥、次臥通風(fēng)狀況良好;缺點(diǎn):1.客廳面寬4米，在目前上海購房者心目中該面寬偏小;2.從分戶門到生活陽臺之間進(jìn)深太長，會給購房者帶來不適感;五號樓B3型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房3約14037.617.0210.6414.3房4衛(wèi)生間衛(wèi)生間廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺125.294.507.261.765.801.981.客廳面寬達(dá)4.4米;2.客廳方正;3.餐廳、客廳分隔明顯;優(yōu)點(diǎn):4.主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便;缺點(diǎn):1.主臥通風(fēng)不良;2.餐廳為暗間;五號樓B4型：（單位：平米）總面積客

44、廳、餐廳活動室房1房2房3約13536.1017.0213.029.56房4衛(wèi)生間衛(wèi)生間廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺125.895.296.965.322.16優(yōu)點(diǎn):1.客廳、主臥都朝南;2.3.廳房都較方正;4.客、餐廳與臥室分隔明顯;5.采用凸窗;13.02平米的房間開有東南向窗，較好地解決了該房的采光問題;缺點(diǎn):1.分戶門至生活陽臺間進(jìn)深較長;2.餐廳為暗間;3. 主臥不通風(fēng);五號樓D型：（單位：平米）總面積客、餐廳衛(wèi)生間3工人房房1房2房3約20043.051.044.6422.7814.0012.09房4衛(wèi)生間衛(wèi)生間廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺1211.909.406.908.251.9

45、08.944.64優(yōu)點(diǎn):1.客廳面寬達(dá)4.7米;2.五間房中由三間是朝南;3.客、餐廳與房完全分隔;4.餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗;5.公用衛(wèi)生間做到干濕分離;缺點(diǎn):1.分戶門至14平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用;2.主臥不通風(fēng);號樓4-9層房型：（單位：平米）套內(nèi)面積客廳餐廳活動室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4衛(wèi)生間衛(wèi)生間廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺127.565.768.972.035.54.3優(yōu)點(diǎn):1.客廳面寬達(dá)4.6米;2.客廳和三間房中的兩間房都是朝南;3.廚房做到干濕分離;4.客廳和餐廳分隔明顯;缺點(diǎn):1.餐廳為暗間;2.主臥不通

46、風(fēng);五號樓E型：（單位：平米）套內(nèi)面積客廳、餐廳活動室房1房2房3124.5243.0522.7813.339.90房4衛(wèi)生間衛(wèi)生間廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺126.806.658.253.4010.36優(yōu)點(diǎn):1.客廳和兩間房都朝南;2.客廳面寬達(dá)4.7米;3 廚房做到干濕分離；4 生活陽臺達(dá) 10.36 平米；缺點(diǎn)：1客廳、餐廳難以做到分隔明確；2主臥不通風(fēng)；3靠近分戶門的一塊區(qū)域基本上被浪費(fèi)掉了；概念提煉：關(guān)懷備之的私人醫(yī)療顧問！ 建議： 當(dāng)今社會，健康是一切的基礎(chǔ)，沒有了健康就意味著失去一切，由于工作的緣故，現(xiàn)今有 許多成年人都處于一種亞健康的狀態(tài)之下，所以通過在小區(qū)設(shè)立醫(yī)療診所，為小區(qū)

47、業(yè)主提 供一站式健康服務(wù)將是一個相當(dāng)可行的建議。產(chǎn)品建議：桌球室、乒乓球室、美容中心、親子游戲室、才藝教室、室外游泳池及觀景平臺 十、建材及施工篇： 概念提煉：沒有質(zhì)量美麗將不堪一擊 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達(dá)到國家驗(yàn)收評定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。屋面互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內(nèi)無任何滲漏 現(xiàn)象樓地面嚴(yán)格控制“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開裂），嚴(yán)格控制樓地 面的平整度（地坪標(biāo)高一致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線平整）門窗確保安裝平整、順直、密封、門窗關(guān)啟靈活，材質(zhì)光潔。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙、起皮等現(xiàn)象，陰陽角、線

48、角方正，順直。給排水符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。鑄鐵管 用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、廢水分流，排水暢通。電氣安裝符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表，有線電視、電話線預(yù)留。開關(guān)、插 座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。卜一、導(dǎo)示策略“新華世紀(jì)園”相對其他競爭個案而言，地理位置并不是最佳，因此導(dǎo)示系統(tǒng)的建立是必然的。導(dǎo)示系統(tǒng)的好壞，影響到樓盤本身的品質(zhì)感。往往導(dǎo)示系統(tǒng)可以成為他們對樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和力，因?yàn)橐龑?dǎo)客戶的消費(fèi)是我們的首要任務(wù)。建議及作用：燈桿旗：從新華路至凱旋路，一路上燈桿旗的制作，對客戶尋找本案起到了好的作用;交通指示牌： 在延安路、定西路口設(shè)置交

49、通路牌 , 引導(dǎo)客戶光臨“新華世紀(jì)園” 大型看板： 樹“新華世紀(jì)園”建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使客戶能夠清晰的看到位置。售樓處門外停車區(qū)導(dǎo)示： 引導(dǎo)客戶停車，很好的安排客戶秩序停車，從小細(xì)節(jié)反映發(fā)展商的細(xì)心。工地圍板工地旗： 鮮艷，引導(dǎo)客戶參觀工地現(xiàn)場，了解基地建筑面積。精神堡壘： 整個導(dǎo)示系統(tǒng)的核心，凸現(xiàn)整個樓盤的品質(zhì)，使客戶覺得樓盤的包裝優(yōu)質(zhì)，能給客戶一個良好的第一印象。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶進(jìn)入樣板區(qū)，同時以人性化設(shè)計(jì)呈現(xiàn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生親切感，對樣板房產(chǎn)生好奇 心，從而起到良好的促進(jìn)銷售作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗： 不僅僅是起到導(dǎo)示的作用，同時還渲染了小區(qū)的氣氛，也起了廣告

50、作用，品牌形象。提高了本案的公共告示牌： 以公益為主題，呈現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)（如小草在睡覺，請勿打擾）每個主題景觀設(shè)立標(biāo)牌。概念提煉：我家就住“優(yōu)揚(yáng)時代新華世紀(jì)園” 十二、售樓處策略 目的：作為體現(xiàn)樓盤整體形象的窗口，售樓處位置設(shè)置的合理與否，包裝效果的優(yōu)劣將直接影響到發(fā)展商的整體形象，同時也是發(fā)展商文化內(nèi)涵與總體實(shí)力的直觀表現(xiàn)。而我們的目的就是希望通過對售樓處的設(shè)置包裝來向市場傳遞一個信息。建議售摟處應(yīng)該分成六個，區(qū)域動線分明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù)人員在同一區(qū)域的工開。1、參觀區(qū)：模型：建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個 “新華世紀(jì)園”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建造，三萬方建筑與景觀為主 其他項(xiàng)目可相對虛化，主

51、次必須分明，模型體 相對漂亮。模型比例建議 1：150，其中環(huán)境與建筑的比例相對要縮小 95%，便于客戶可以很直觀的看到，精細(xì)的呈現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃，并不是 給人模糊概念，這樣精致的制作，對于客戶而 言，就不會盲目的購房，而是可以從模型中挑 選自己滿意的位置，另外要注意的是模型的制 作要留有余地，便于在未來的開發(fā)、規(guī)劃中補(bǔ) 充、添加景觀。展板：購房流程圖銀行按揭流程圖 購房裝修知識圖 房型配置圖物業(yè)管理圖 單體效果圖 景觀效果圖 鳥瞰圖 環(huán)境平面規(guī)劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時，能夠向客戶解釋。簽約室將單獨(dú)建2、洽談區(qū)：洽談區(qū)的風(fēng)格要簡約，設(shè)計(jì)以線條為主，又要不失

52、高貴，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備洽談桌椅，色彩柔和。3 、應(yīng)接區(qū)：應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺相對要有一定的親和力，建議以曲線條為主，LOGO墻簡潔明了，不 宜復(fù)雜化，使客戶一進(jìn)門就能感受到本案 以人為本的設(shè)計(jì)及人性化的服務(wù)，能夠很 快的接受本案，也能很清晰看到 LOGOS。應(yīng)接臺： 可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主控臺，二層建造的相對要高，分兩層的目 的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力，有利于業(yè)務(wù)員的銷售說辭。4、品位廊：售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格類似于后現(xiàn)代主義。給客戶參觀時豐富視覺,同時也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自然。烘托現(xiàn)場銷售氣氛。5、現(xiàn)場建材展示廳：塑鋼門窗保安系統(tǒng)衛(wèi)生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地板外墻涂料管道設(shè)施現(xiàn)場展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展示出建筑材料，使客戶感覺到 發(fā)展商的設(shè)想周到，以及提前為消費(fèi)者作出裝修建議。特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離銷售道具的建立及作用： 樓書： 作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)的賣點(diǎn)均是該樓盤的優(yōu)勢，也使客戶清晰的知道該樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使其對樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購買。本次建議樓 書印刷數(shù)為 5000