保險商拿到地產(chǎn)通行證商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險或抬頭

1、保險商拿到地產(chǎn)通行證 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險或抬頭 在樓市最嚴(yán)厲調(diào)控政策“4?14新政”出臺5個月后的關(guān)鍵時刻，保險資金卻被允許進(jìn)入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域。今年二季度末，我國保險資金總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到4.5萬億元，這意味著理論上有4500億元資金可投向地產(chǎn)領(lǐng)域?！白罱ｋU公司咨詢投資商業(yè)地產(chǎn)的案例明顯增多。”一家地產(chǎn)資訊機(jī)構(gòu)人士對記者稱，隨著上月保險資金進(jìn)入樓市的政策放寬，最近保險公司在地產(chǎn)投資方面非常積極。在樓市最嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺5個月之后的關(guān)鍵時刻，保險資金卻被允許進(jìn)入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域。這讓很多人心生疑惑，樓市為何在此時對保險資金開閘，保險資金進(jìn)入樓市將產(chǎn)生怎樣的市場震動？保險資金是不可小覷的資本力量。據(jù)稱，國內(nèi)

2、保險公司目前手中可投資資金在2萬億以上。有人甚至問，擁有巨額資金的保險公司會不會是下一個“溫州炒房團(tuán)”？保險商拿到地產(chǎn)“通行證”9月19日晚，瑞安建業(yè)發(fā)布公告，稱已與中國平安簽訂協(xié)議，以7.18億元的價格出售成都中匯廣場項(xiàng)目。這項(xiàng)交易成為不動產(chǎn)向保險資金開放后第一單交易。雖然，中國平安自稱，這一物業(yè)是考慮未來自身發(fā)展需要所購置的自用物業(yè)，并非地產(chǎn)投資。9月5日，中國保監(jiān)會發(fā)布保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法。這是保險行業(yè)首部完整不動產(chǎn)投資辦法，覬覦不動產(chǎn)已久的保險商們終于拿到了“通行證”，險資可以名正言順地進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域了。按照這一辦法規(guī)定，險企投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的1

3、0%。據(jù)統(tǒng)計，今年二季度末，我國保險資金總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到4.5萬億元，這意味著理論上有4500億元資金可投向地產(chǎn)領(lǐng)域。一直渴望進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的保險巨頭們，頓時熱情高漲。中國人壽高層在中報發(fā)布會上表示，目前手中已積累了一批投資項(xiàng)目，只待相關(guān)細(xì)則出臺后實(shí)施。而中國太保高層亦在中報發(fā)布會表示，在保持基礎(chǔ)設(shè)施投資優(yōu)勢的同時，積極投入不動產(chǎn)投資。險資曲線入市早已存在“保險資金進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，不用再遮遮掩掩了。”保險業(yè)內(nèi)人士介紹，在這之前，保險公司就一直關(guān)注地產(chǎn)投資，很多公司都通過自用物業(yè)的方式曲線進(jìn)入房地產(chǎn)，不過對外一直都含糊其辭。這種以自用為目的的購買或建設(shè)的物業(yè)，很多除了自用外，也在依靠出租多余樓層獲取租

4、金收益。在北京金融街、上海陸家嘴，矗立著眾多這樣自有物業(yè)形式的保險公司大廈。根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2009年年底，保險公司以自用的名義購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉及房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅中國人壽在地產(chǎn)投資項(xiàng)目上的花費(fèi)就已超過百億元。另據(jù)統(tǒng)計，到目前為止，保險公司投入房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金已超過325億元，建筑面積至少有147萬平方米。此外，還有保險公司以養(yǎng)老社區(qū)的模式進(jìn)入地產(chǎn)投資領(lǐng)域。今年3月，泰康人壽拿到保監(jiān)會下發(fā)的首張投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的資格書，泰康人壽立刻出資40億元購買了北京小湯山2000畝地，泰康人壽還將在

5、上海崇明島建設(shè)2000畝的高級養(yǎng)老社區(qū)。據(jù)稱，建成后的養(yǎng)老社區(qū)并不采取出售模式，而要長期經(jīng)營維持盈利。今年4月，合眾人壽也與武漢蔡甸區(qū)政府達(dá)成協(xié)議，合眾人壽將在蔡甸后管湖建設(shè)健康社區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃用地規(guī)模達(dá)5000畝。合眾人壽擬投資100億元，建設(shè)總面積160萬平方米左右，集健康養(yǎng)生、養(yǎng)老服務(wù)為一體的健康產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。“三不原則”限制炒樓保險資金為何在此時被允許進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域？保險人士稱，這主要是出于拓寬保險資金投資渠道的考慮，不僅僅是正對不動產(chǎn)領(lǐng)域，此次同時開放的領(lǐng)域還有pe(私募股權(quán)投資)等。一直以來，保險企業(yè)投資渠道狹窄問題成險企發(fā)展瓶頸。根據(jù)公開資料顯示，保險企業(yè)面臨配置資金已從年

6、初的1.5萬億增長到目前的超2萬億。一方面保費(fèi)快速增長，另一方面股票市場低迷、債券收益率走低的情況下，保險公司投資壓力日益顯現(xiàn)。在這樣的情況下，拓寬保險資金投資渠道也成為行業(yè)呼聲很高的話題。在最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺5個月后，保險資金被放行投資不動產(chǎn)。有人提出擔(dān)憂，面對保險巨頭們在房地產(chǎn)市場的積極布局，龐大的險資隊(duì)伍進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，是否會引起房地產(chǎn)新一輪的沖高？一大型保險公司投資管理人士稱，初期不會有太多資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，更不會進(jìn)入政策重點(diǎn)調(diào)控的住宅市場。對于地產(chǎn)行業(yè)影響有限。政策也給保險公司限定了嚴(yán)格的范圍。此次辦法也為保險公司投資不動產(chǎn)的范疇作出明確規(guī)定，提出了“三不原則”，即：不得投資或銷售

7、商業(yè)住宅，不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(含一級土地開發(fā))；不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)。另外，險資快進(jìn)快出的炒地行為也被堵截。根據(jù)辦法，保險資金投資的不動產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險抬頭保險資金的一舉一動備受關(guān)注。如今，在面臨行業(yè)調(diào)控進(jìn)一步深入的背景下，“千億險資即將入場”的說法更是掀起波瀾。讓業(yè)界擔(dān)憂的是，僅次于銀行信貸支持的天量險資放行，是否會引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)乃至調(diào)控的變局。已有跡象表明，保險資金正在大量的涌入商業(yè)地產(chǎn)市場。這樣的情況下，已經(jīng)有點(diǎn)過熱的商業(yè)地產(chǎn)市場，會不會在保險資金的推動下面臨著可

8、能的風(fēng)險？今年上半年的一系列調(diào)控政策，使投資性需求向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；另一方面開發(fā)商的戰(zhàn)略重點(diǎn)也逐漸向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。商業(yè)地產(chǎn)成為越來越多資金涌向的熱門領(lǐng)域，其風(fēng)險也開始有所暴露。盡管新規(guī)明確規(guī)定，保險企業(yè)不能變相炒地賣地，但商業(yè)地產(chǎn)“開閘”后很難完全防止各種方式的曲線進(jìn)入，這將加大房價調(diào)控難度。專家稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控正處于不斷加碼的關(guān)鍵時刻，對于保險資金進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域尤須謹(jǐn)防其干擾調(diào)控成效。(荊楚網(wǎng))險資激進(jìn)投資不動產(chǎn)金融服務(wù)區(qū)全國開花就在被稱為被險資投資不動產(chǎn)和pe的兩個“開閘令”文件出臺后，位于廣東的南海金融服務(wù)區(qū)招商辦就不斷接到自稱為保險公司的咨詢土地出讓電話。而此前一個月，險企巨頭們在全國不

9、斷大手筆拿地的消息頻頻傳出。以“金融服務(wù)區(qū)”、“金融創(chuàng)新服務(wù)區(qū)”名目下的金融招商在全國呈遍地開花之勢。華夏時報記者在廣東佛山、東莞、深圳、廣州等地的“金融服務(wù)區(qū)”實(shí)地考察獲取的種種信息表明：在房地產(chǎn)暴漲背后的逐利和地方政府紛紛打造“金融服務(wù)區(qū)”、“金融創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)區(qū)”等種種招商引資概念下，大量金融機(jī)構(gòu)紛紛投身其中，在辦公大樓、區(qū)域運(yùn)營中心、后援?dāng)?shù)據(jù)中心、區(qū)域培訓(xùn)基地等種種名義背后，是金融機(jī)構(gòu)們、各地政府、房地產(chǎn)商們不斷上演的房價上漲大戲。對于一輪被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策來說，在其出臺近5個月后放行險資投資不動產(chǎn)，其影響“尚難以樂觀預(yù)計”。險資激進(jìn)沖鋒號廣州大道中301號，新cbd珠江新

10、城對面，一幢金黃色窗戶的新型商業(yè)寫字樓在車水馬龍的路邊格外惹人注目，紅色的“picc”(中國人保)招牌將這幢近40層高樓襯托得宏偉氣派，它就是人保集團(tuán)廣東分公司為自己投資興建的辦公大樓，大廈完工于2007年，記者在現(xiàn)場了解到，除主樓用于人保廣分公司辦公場所外，另有側(cè)樓為一家大型商務(wù)酒店，附屬樓則用于正式的對外商務(wù)出租。這僅是險企以自建辦公室項(xiàng)目等名義進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。“picc”標(biāo)志的大廈在全國很多城市都可以看到，而在佛山南海區(qū)，始建于2006年的廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)內(nèi)，一幢投資額超18億元、占地約124畝的“picc南方信息中心”氣勢磅礴。在開閘令之前，眾多險企以自購辦公用地、后援

11、中心、培訓(xùn)中心等種種名目紛紛涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，“這早已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公開的秘密”。一保險公司廣東區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴記者，很多險企已經(jīng)拿了“大把的土地”，而以中國人壽（601628股吧,行情,資訊,主力買賣）、平安、太保為代表的保險大腕們更是早已經(jīng)在全國各地“金融服務(wù)區(qū)”、“金融中心區(qū)”展開大面積拿地、大手筆收購或投資建設(shè)商業(yè)寫字樓等諸多“大動作”，甚至這次“開閘令”中禁止的直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目和投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)實(shí)際上早已破戒，中國人壽旗下有國壽地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，平安旗下有杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)，持股比例都超過20%。“開閘令給了險企名正言順的信號，大家都不用再遮遮掩掩?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士直言，“房價調(diào)控難度增加?！?/p>

12、從保險行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，放寬保險資金投資渠道是大勢所趨，“幾乎每次保監(jiān)會召集的會議上都會有人呼吁要放開險資進(jìn)入不動產(chǎn)”，按照保險業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)規(guī)模，以10%投資上限計算理論上有4500億資金在將來可以進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域，但實(shí)際上，基于新增保費(fèi)與積壓下來未有效運(yùn)用的資金，保監(jiān)會高管曾透露有超過1.5萬億的險資面臨投資壓力。這種背景使得保監(jiān)會對于險企以各種名義下的曲線路徑突破“禁區(qū)”采取了遷就態(tài)度。事實(shí)上，房地產(chǎn)價格的直線上漲讓涉足其中的險企飽嘗甜頭，picc(中國人保)僅在廣州的“一棟人保大廈附屬物業(yè)出租收入就數(shù)千萬”，南方某上市險企一年來自租賃商業(yè)物業(yè)的收入就超過4個億，而已經(jīng)準(zhǔn)備ipo的泰康更是被同

13、行爆出不斷利用其優(yōu)先獲準(zhǔn)的投資養(yǎng)老休閑基地資格在北京、上海、三亞、東莞儲備大量低價土地。盡管“開閘令”對于險企投資團(tuán)隊(duì)、償付能力、財務(wù)指標(biāo)、凈資產(chǎn)規(guī)模等提出了較高的資質(zhì)要求，若嚴(yán)格按照資質(zhì)要求，“符合條件的沒幾家”，問題的核心在于“開閘令”能否約束和規(guī)范險企，對于已經(jīng)“生米煮成熟飯”的直接涉足投資房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資，“反正我是看不到任何約束性條款”，而以中國人壽為代表的險企已經(jīng)開始辯護(hù)，稱其不會轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)?！氨ｋU在金融行業(yè)里面資產(chǎn)規(guī)模最小、勢力最弱，保監(jiān)會的目的是讓其盡快吃胖做大，縮小與銀行證券的差距，進(jìn)入不動產(chǎn)投資也許是監(jiān)管層利用的機(jī)會?！鄙鲜霰ｋU人士認(rèn)為不構(gòu)成約束性條

14、款的“開閘令”禁區(qū)基本“不能拿保險公司怎么樣”。政府金融招商推手保險之外，銀行、券商們亦紛紛投身其間。招行成為銀行界典范，在深圳的招商銀行60多層的總部大廈除滿足自用外，更有大量地盤出租以獲取收入，而其在上海、武漢等建立的信用卡中心亦使得其旁邊的附屬產(chǎn)業(yè)蓬勃興旺。“本來以資本效率而言，我們更愿意將資金用于貸款，但一些政府的金融招商政策實(shí)在是太有吸引力了?！币晃汇y行界人士坦言，據(jù)他透露，由于各地政府都在打出“金融服務(wù)區(qū)”概念招商引資，一些引資心切的地方政府往往競相開出優(yōu)惠條件，尤其是區(qū)域地理位置相近的，一些早期獲得土地的金融機(jī)構(gòu)“幾乎是零成本”，這對于即將上市的金融機(jī)構(gòu)而言更是意義重大，“一塊在

15、那里曬太陽的土地一旦以資產(chǎn)計入時換來的是資產(chǎn)規(guī)模的快速增長與升值，上市就可以多融資?！弊?008年，北京、天津等提出建立“金融服務(wù)區(qū)”概念以來，目前“金融服務(wù)區(qū)”、“金融創(chuàng)新服務(wù)區(qū)”已在全國各地遍地開花，如北京就有四個金融服務(wù)區(qū)。在廣東，最近一個月里，就有東莞、廣州在內(nèi)部的金融工作會議上均提出要建設(shè)金融服務(wù)區(qū)。東莞區(qū)欲單獨(dú)拿出1000畝地用于金融招商，而廣州則是將現(xiàn)有珠江新城cbd進(jìn)一步拓展延伸，廣州甚至還將其提升到“金融立，國家中心城市則立；金融強(qiáng)，國家中心城市功能則強(qiáng)”的高度。深圳則步伐與版圖更為宏大，除了不久前獲國務(wù)院批準(zhǔn)的前海特區(qū)將成為以金融為主體的創(chuàng)新服務(wù)區(qū)之外，還規(guī)劃了南山深圳灣金融商務(wù)區(qū)、平湖金融產(chǎn)業(yè)基地等重要金融功能區(qū)，而原來的蔡屋圍金融中心、福