物業(yè)實(shí)施方案最新

1、、尸 、-前言根據(jù)廣場的市場定位， 樓宇商業(yè)布局及配套設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況， 制定科學(xué)、 合理的管理運(yùn)作模式。 爭取通過有層次的公司機(jī)構(gòu)， 進(jìn)行宏觀計(jì)劃與調(diào)控， 制訂 切實(shí)有效的符合法律法規(guī)的管理細(xì)則， 由具有規(guī)范化操作、 專業(yè)技能、 良好職業(yè) 道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施。 在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、 環(huán)境衛(wèi)生等方 面以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服 務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以 實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng) 營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。通過統(tǒng)一化視覺視

2、別系統(tǒng)、 行為識別系統(tǒng)和理念識別系統(tǒng)的建立， 塑造樓宇 統(tǒng)一化商業(yè)形象， 不斷擴(kuò)大廣場的知名度， 樹立良好的商業(yè)物業(yè)形象， 吸引更多 的潛在承租商和消費(fèi)者。使鉆石廣場物業(yè)保值升值。目錄、物業(yè)管理方案之條件假設(shè) 、物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容三、物業(yè)管理組織架構(gòu)設(shè)定四、管理組織各職能釋義五、公司管理目標(biāo)設(shè)定六、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程 （ 部分）一、物業(yè)管理方案之條件假設(shè)根據(jù)中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例 有關(guān)規(guī)定， 物業(yè)管理公司應(yīng)對整個(gè)廣 場物業(yè)及物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備 （ 不包括商戶及業(yè)主室內(nèi) ）進(jìn)行統(tǒng)一化管理，入駐廣場 的全體業(yè)主、 商戶均為物業(yè)管理公司的服務(wù)對象。 物業(yè)管理公司向各業(yè)主、 商戶 提供有償服

3、務(wù) （ 所有公共部位的衛(wèi)生清潔、保安、清防、停車管理服務(wù)，設(shè)施設(shè) 備運(yùn)行維護(hù)均由物業(yè)管理公司有償提供 ） ，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)管理公司成本核算 及物價(jià)部門審批的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。、物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容（ 一 ） 、一般性管理服務(wù)內(nèi)容(1) 、對業(yè)主、商戶的管理以保證良好的經(jīng)營秩序?yàn)槟康模?通過業(yè)主手冊物業(yè)管理服務(wù)合同 商 場管理規(guī)定 裝修管理規(guī)定 等管理控制文件對業(yè)主及承租商戶的經(jīng)營行為進(jìn) 行管理、引導(dǎo)，明確業(yè)主、承租商戶和管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 ;(2) 、向業(yè)主、商戶提供的主要服務(wù)內(nèi)容。業(yè)主、商戶、設(shè)施設(shè)備檔案的建立管理。受理用戶投訴 ; 辦理用戶遷入遷出 手續(xù); 辦理用戶室內(nèi)裝修申請及

4、裝修驗(yàn)收的手續(xù)并實(shí)施監(jiān)管 ;辦理用戶大件物品 放行手續(xù) ; 辦理廣場出入證 ( 臨時(shí)出入證、施工人員出入證等 ); 辦理用戶電話開 通、遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù) ; 辦理用戶公司水牌的制作手續(xù) ;辦理用戶臨時(shí)用電、 動(dòng)火和 貨梯專用手續(xù) ; 辦理汽車、摩托車、自行車的停放手續(xù) ; 辦理統(tǒng)一收購廢品手續(xù) ; 辦理用戶破 / 換門鎖申請手續(xù)檢查廣場公用設(shè)施的運(yùn)行狀況 ;負(fù)責(zé)同用戶的溝通 工作，受理用戶的服務(wù)要求 ; 提供郵政服務(wù)，為用戶分發(fā)投遞郵件和征訂報(bào)刊 ; 監(jiān)管廣場的綠化養(yǎng)護(hù)，確保廣場的綠化布置合理、整潔美觀 ; 控制貨物出入。(3) 、安全系統(tǒng)管理服務(wù)。充分保障入駐廣場的業(yè)主、 商戶和顧客的利益，

5、在安全保衛(wèi)方面。 制定嚴(yán)謹(jǐn) 的保安工作實(shí)施計(jì)劃，建立健全各項(xiàng)保安、停車管理制度。實(shí)行 24 小時(shí)保衛(wèi)巡 邏制，巡邏分為：定時(shí)巡邏、不定時(shí)巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。(4) 、消防系統(tǒng)管理服務(wù)。消防管理的方針是“預(yù)防為主， 防消結(jié)合”。 嚴(yán)格按照消防法有關(guān)規(guī)定： 建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方 案，并設(shè)有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好， 組建廣場義務(wù)消防隊(duì)， 并演習(xí)在各種情況下采取的應(yīng)急措施， 一旦發(fā)生危險(xiǎn)及時(shí) 疏散眾多業(yè)主、商戶及消費(fèi)客人。(6) 、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維修管理。制定設(shè)備定期巡回檢查測試及監(jiān)督。配電室保證 24 小時(shí)

6、值班，嚴(yán)格按照國 家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。對電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、維修。 并做詳細(xì)記錄，提供方便、不間斷服務(wù)活動(dòng)。做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，設(shè)備及 機(jī)房環(huán)境整潔， 消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全， 完好無損，可隨時(shí)啟用 ; 安全設(shè)施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好 ; 給排水系統(tǒng)，保證所有 的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫無積水浸泡發(fā)生 ; 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常， 無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象 ; 保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運(yùn)行正常。(7) 、環(huán)境衛(wèi)生清潔服務(wù)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔， 制定完善的清潔細(xì)則， 明確需要清潔的地方， 所需清潔次數(shù)、時(shí)間，由專人負(fù)責(zé)、檢查、監(jiān)督。商場的清潔

7、衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目主要 有：商場清潔保養(yǎng)工作，公共區(qū)域，走廊通道，空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房的清潔，變電 房，電梯清潔保養(yǎng)， 消防系統(tǒng)及設(shè)備的清潔， 供水排水泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔， 公共照明設(shè)備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，寫字樓綠化、美 化保養(yǎng)，停車場清潔服務(wù)，寫字樓內(nèi)大清掃服務(wù)，清洗地毯服務(wù)，各類石材地面 打蠟、拋光服務(wù)等其他服務(wù)項(xiàng)目。 ( 詳見保潔細(xì)則 )( 二 ) 、特殊管理服務(wù)主要內(nèi)容商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理 的一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣， 不斷擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度， 樹 立良好的商場形象， 吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。 這是商場

8、實(shí)施統(tǒng)一管理的 一項(xiàng)必不可少的工作， 其作用使商業(yè)特色的體現(xiàn)， 是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售 額，有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變， 加速商場進(jìn)入印象 時(shí)期; 有助于商場識別系統(tǒng)的建立 (包括理念識別系統(tǒng)、 視覺識別系統(tǒng)、 行為識別 系統(tǒng)) 。其具體的管理服務(wù)內(nèi)容有如下幾點(diǎn)：(1) 、制定管理章程并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行 ;(2) 、開展商場整體的促銷活動(dòng) ;(3) 、協(xié)調(diào)商場各經(jīng)營者的關(guān)系 ;(4) 、開展經(jīng)營者之間的互幫互助和信息交流等活動(dòng) ;(5) 、協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系 ;(6) 、樓宇識別系統(tǒng)的建立， ( 即企業(yè)經(jīng)營宗旨、 服務(wù)理念在企業(yè)員工思想中 所形成的理念識別系統(tǒng)m

9、is，企業(yè)標(biāo)識、員工服裝、信箋商標(biāo)等等視覺識別系統(tǒng)vis ,企業(yè)信譽(yù)、對外事務(wù)處理方式、員工行為舉止等行為識別系統(tǒng) bis) 。(7) 與工商管理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行， 嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品， 維護(hù)市場形象三、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)定 ( 根據(jù)大廈運(yùn)行情況定義 )四、組織職能部門釋義( 一) 、總經(jīng)理：制訂公司經(jīng)營方針、政策及戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃，制訂公司財(cái)務(wù)預(yù) 算、決算方案 ; 按責(zé)、權(quán)、利相匹配的原則，任命公司各層次負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé) 公司經(jīng)營運(yùn)作。（ 二 ） 、常務(wù)副總：在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)指導(dǎo)各部門工作的順利進(jìn)行，按 總經(jīng)理的指示起草公司經(jīng)營政策及戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)， 向總經(jīng)理提供公司管理、 經(jīng)營 方面的合

10、理建議，協(xié)助總經(jīng)理做好公司經(jīng)營管理。（ 三 ） 、行政部：負(fù)責(zé)公司營運(yùn)資源籌備采購， 負(fù)責(zé)公司人力資源招聘、 考核、 培訓(xùn)。制定公司各項(xiàng)規(guī)章制度并監(jiān)督實(shí)施，負(fù)責(zé)業(yè)主、商戶和公司檔案、合同的 管理，有效協(xié)調(diào)、溝通公司各職能部門之間的關(guān)系（ 四） 、財(cái)務(wù)部： 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理， 負(fù)責(zé)管理 公司財(cái)務(wù)賬目之編制及稅務(wù)工作， 并定期向總經(jīng)理匯報(bào)公司財(cái)務(wù)收支情況， 提供 運(yùn)營決策之依據(jù)。（ 五 ） 、市場部：負(fù)責(zé)物業(yè)招商租賃工作。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)整體宣傳、策劃 工作，以塑造樓宇整體形象為己任，以商場促銷、宣傳為主要工作內(nèi)容; 通過視覺、行為和理念三大識別系統(tǒng)的建立宣傳擴(kuò)大鉆石廣場

11、的市場知名度， 調(diào)查收集 市場同檔次商業(yè)樓宇的租價(jià)及有關(guān)商業(yè)情況， 收集市場各類物業(yè)的管理服務(wù)需求 信息，為公司新項(xiàng)目拓展打好基礎(chǔ)。（ 六 ） 、客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)廣場業(yè)、商戶入駐手續(xù)的辦理，負(fù)責(zé)廣場業(yè)主檔案 資料的收集及建立，愚管理于服務(wù)之中，嚴(yán)格按商場管理規(guī)定及正確引導(dǎo)業(yè)主、 商戶的經(jīng)營行為， 以滿足業(yè)主、 商戶的物業(yè)服務(wù)需求為目標(biāo)開展管理工作。 負(fù)責(zé) 商場管理及業(yè)主的投訴接待處理工作，負(fù)責(zé)協(xié)同行政部監(jiān)督各職能部門服務(wù)質(zhì) 量，及時(shí)聽取業(yè)主及商戶的意見和建議并及進(jìn)匯總上報(bào)。（ 六） 、工程部： 負(fù)責(zé)鉆石廣場所有房屋及其配套機(jī)電、 暖通設(shè)施設(shè)備的維護(hù) 保養(yǎng)，并保證廣場各種設(shè)備良好運(yùn)行，負(fù)責(zé)業(yè)主維修方面投訴處理，負(fù)責(zé)業(yè)主、 商戶裝修審批及裝修管理監(jiān)管。（ 七 ） 、保安部：負(fù)責(zé)廣場安全、消防、停車管理服務(wù)工作（ 八 ） 、保潔部：負(fù)責(zé)廣場公共部位清潔衛(wèi)生，垃圾清運(yùn)。負(fù)責(zé)廣場綠化、盆 栽的養(yǎng)護(hù)。五、管理服務(wù)目標(biāo)設(shè)定（ 一 ） 、公司目標(biāo)：1. 年度業(yè)主、商戶對管理服務(wù)滿意率百分之九十五以上2. 年度收費(fèi)率完成額在百分之九十八以上3. 年度無重大責(zé)任事故發(fā)生4. 房