房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(第二版) --4房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位(PPT 25頁)

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）（第二版） 呂萍 等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第第4 4章章 房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要 隨著我國土地使用制度的逐步發(fā)展和完善，以及隨著我國土地使用制度的逐步發(fā)展和完善，以及土地使用實(shí)踐的不斷豐富，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型土地使用實(shí)踐的不斷豐富，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型也逐漸增多，制度改革對房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的要求也也逐漸增多，制度改革對房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的要求也提高了。本章將對我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型及項(xiàng)目定提高了。本章將對我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目

2、類型及項(xiàng)目定位方法等進(jìn)行詳細(xì)的闡述。位方法等進(jìn)行詳細(xì)的闡述。重點(diǎn)問題重點(diǎn)問題土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目類別及含義房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義與類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目特點(diǎn)、流程和稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義、原則、流程及方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.1 4.1 土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目4.1.1 土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目：土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。在實(shí)施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項(xiàng)目即為土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目。土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目的類別及含義： - -按照進(jìn)入儲備和一級開發(fā)程序的土地來源不同，土地儲備和一按照進(jìn)入儲備和一級開發(fā)程序的土地來源不同，土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目可以分為地方土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目、央產(chǎn)土地儲級開發(fā)項(xiàng)目可以分為地方土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目、央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目、軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目。備和一級開發(fā)項(xiàng)目、軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目。 - -按照土地儲備和一級開發(fā)實(shí)施的主體不同，土地儲備和一級開按照土地儲備和一級開發(fā)實(shí)施的主體不同，土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目可以分為土

4、地一級開發(fā)商實(shí)施的土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目、發(fā)項(xiàng)目可以分為土地一級開發(fā)商實(shí)施的土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目、房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施的土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目、政府直接實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施的土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目、政府直接實(shí)施的土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目。土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目。 - -按照原土地使用方的意愿不同，土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目可以按照原土地使用方的意愿不同，土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目可以分為原土地使用方主動申請的土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目、原土地分為原土地使用方主動申請的土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目、原土地使用方被動接受政府對其實(shí)施的土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目。使用方被動接受政府對其實(shí)施的土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目。4.1

5、4.1 土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.1.1 土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述4.1 4.1 土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.1.1 土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目的成本：4.1 4.1 土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目土地儲備和一級

6、開發(fā)項(xiàng)目4.1.2 一般土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目一般土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目地方土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述地方土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目的一般程序地方土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目的管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.1 4.1 土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目4.1.3 特殊土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目特殊土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述 央產(chǎn)地央產(chǎn)地是指雖處于當(dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域范圍內(nèi)，但土地使用主體為中央在京單位，且其使用不受當(dāng)?shù)卣绊懙耐恋亍１緯兴峒暗难氘a(chǎn)地主要是指由中央

7、在京企業(yè)使用，并歸口于國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于軍產(chǎn)地。央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目的一般程序央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目的管理機(jī)構(gòu) 央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目4.1 4.1 土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目4.1.3 特殊土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目特殊土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述 軍產(chǎn)地軍產(chǎn)地是指處于當(dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域范圍內(nèi)，但出于軍事用途，由中國人民解放軍系統(tǒng)控制、使用，被劃為軍事管理區(qū)的土地，是軍產(chǎn)的重要組成部分。這些土地歸口于中國人民解放軍總后勤部管理，不受當(dāng)?shù)卣?/p>

8、涉。它不同于地方地，也不同于央產(chǎn)地，具有一定的保密性。軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目的一般程序軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目的管理機(jī)構(gòu)軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目4.2 4.2 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目4.2.1 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義與類型房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義與類型房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地

9、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的類別 按照開發(fā)物業(yè)類型的不同可以分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、住宅地按照開發(fā)物業(yè)類型的不同可以分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、住宅地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等等。產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等等。 按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所承擔(dān)的責(zé)任不同，可以分按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所承擔(dān)的責(zé)任不同，可以分為自主開發(fā)和房地產(chǎn)合作開發(fā)。為自主開發(fā)和房地產(chǎn)合作開發(fā)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義 在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，從獲取土地到整個物業(yè)建設(shè)全過程在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，從獲取土地到整個物業(yè)建設(shè)全過程實(shí)施管理的項(xiàng)

10、目即為房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。實(shí)施管理的項(xiàng)目即為房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。 4.2 4.2 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目；限價商品房開發(fā)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目；廉租房開發(fā)項(xiàng)目；別墅開發(fā)項(xiàng)目；旅游住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.2.2 住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目4.2 4.2 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；酒店式公寓類住宅開發(fā)項(xiàng)目；旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；商業(yè)用房項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.2.3 商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目4.2 4.

11、2 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式；主體企業(yè)引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)商模式；綜合運(yùn)作模式。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.2.4 工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的模式：4.3 4.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目4.3.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目概況房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目概況房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的含義 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈

12、與或者其他合法方式將其房地是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的基本類型房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定4.3 4.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目4.3.2 土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材項(xiàng)目的基本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓的出讓方繳納的稅費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓的出讓方繳納的稅費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓的受讓方繳納的稅費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓的受讓方繳納的稅費(fèi) 此外還包括印花稅，交易手續(xù)費(fèi)，土地證工本費(fèi)，交易成本如評此外還包括印花稅，交易手續(xù)費(fèi)，土地證工本費(fèi)，交易成本如評估、

13、勘測、公證、場地等費(fèi)用。估、勘測、公證、場地等費(fèi)用。4.3 4.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目4.3.3 房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目項(xiàng)目的基本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.3 4.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目4.3.4 房地產(chǎn)產(chǎn)成品階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目房地產(chǎn)產(chǎn)成品階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目項(xiàng)目的基本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.4 4.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位4.4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義房地

14、產(chǎn)項(xiàng)目定位的重要性房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的發(fā)展趨勢房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.4 4.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位4.4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致符合市場需求協(xié)調(diào)發(fā)展原則符合城市規(guī)劃效益最大化房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.4 4.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位4.4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的流程與基本內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的流程與基本內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材項(xiàng)目定位的基本流程項(xiàng)目定位的主要內(nèi)容 確立開發(fā)理念確立開發(fā)理念 明確用途功能明確用途功能

15、 篩選目標(biāo)客戶篩選目標(biāo)客戶 進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計 測算租售價格測算租售價格 確定方案確定方案房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法4.4 4.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位4.4.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.4 4.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位4.4.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的修正房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的修正房地產(chǎn)項(xiàng)目定位修正的必要性房地產(chǎn)項(xiàng)目定位修正的方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.5 4.5 案例分析案例分析宏觀市場環(huán)境分析；區(qū)域市場分析；產(chǎn)品定位；銷售推廣建議；案例評述。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 本節(jié)將以京西某一實(shí)操樓盤為