房地產經營管理(3)課件

1、第七章 房地產交易管理轉讓、抵押、租賃概述 概念城市房地產管理法：房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押、房地產租賃 基本制度國有土地有償有限期使用制度價格申報制度：納稅依據（評估價格）價格評估制度：基準地價、標定地價、房屋重置價格、市場價格房地產估價人員資格認證制度房地產權屬登記制度房地產轉讓管理 概念房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。表現(xiàn)作價入股、合作經營、企業(yè)注銷、抵債等實質：權屬轉移（不動產）分類：出讓、劃撥，有償、無償 限制轉讓的土地使用權轉讓：投資總額25%以下，不符合用地條件限制權力的被收回土地使用權的共有產權人未同意權屬有爭議未依法登記領取權屬證

2、書的其他情況 擴展資料：程序、合同 城市房地產轉讓管理規(guī)定城市房地產轉讓管理規(guī)定 轉讓合同：附錄轉讓合同：附錄新版?？谑猩唐贩抠I賣合同 首先，購房者根據商品房買賣合同示范文本，與開發(fā)商協(xié)商約定合同條款，進行網上簽約。網上簽約信息提交后，當即完成網上備案。 第二，開發(fā)商和購房者簽訂的購房合同信息提交后，隨即打印正式的紙質合同，購房者和開發(fā)商履行簽字蓋章手續(xù)，打印份數(shù)依據付款方式確定。 第三，網上簽約暨網上備案后，開發(fā)企業(yè)應在在雙方約定的時間內(不超過30日)，持商品房買賣合同及相關材料向?？谑蟹慨a行政主管部門辦理書面?zhèn)浒复_認手續(xù)。 看點看點1 預告登記制度保障交易安全預告登記制度保障交易安全 所

3、謂的預告登記，就好像購房者在與開發(fā)商簽訂合同后，雖然房子還不是自己的房產，但他可以在房管部門通過預告登記來“預訂”，之后再通過產權登記，將房產真正納入自己的名下。預告登記與最終的產權登記相連，從而有效實現(xiàn)對第一購房者的保護。 從2007年10月1日起，?？谑芯烷_始實施商品房預告登記制度，要求預售人在預銷售商品房后，應及時持相關材料到?？谧〗ň稚暾堫A告登記。 在新版合同中，關于預告登記的條文就首次寫進了合同，并規(guī)定開發(fā)商未按約定與購房者申請辦理商品房預告登記的，購房者可持書面合同等備案憑證單方向?？谧〗ň稚暾堔k理商品房預告登記。 根據我省今年2月份出臺的貫徹國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康

4、發(fā)展通知的實施意見，開發(fā)商應在預售后10天內辦理預告登記，逾期不辦理的，將被暫停預售許可。 看點看點2 購房者有權優(yōu)先購買車位購房者有權優(yōu)先購買車位 由于之前的商品房買賣合同對車位、車庫等物業(yè)未作詳細約定，造成近年來很多業(yè)主與開發(fā)商產生糾紛，甚至有業(yè)主因為這些相關物業(yè)的歸屬問題要跟開發(fā)商對簿公堂。而此次新版合同首次將納入“停車位”的相關約定。 新版合同在合同說明中就寫明“買受人對小區(qū)內的車庫(位)有優(yōu)先購買權和使用權，不計算建筑面積的車庫(位)出賣人不得出售?！倍诤贤瑮l款中，也要求買賣雙方就車庫(位)的編號，建筑面積以及價款做出明確的約定。 看點看點3 宣傳資料也可成為合同內容宣傳資料也可成

5、為合同內容 一些房地產開發(fā)商在預售宣傳時，一般都在售樓書里許諾所預售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、完善的配套、周全的物業(yè)管理，但是會在廣告中注明承諾以實際簽訂的合同和政府批文為準。一旦收房后發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大相徑庭、配套難以落實、物業(yè)管理質價不符，消費者欲向開發(fā)商討“說法”時，開發(fā)商往往以預售合同中對此并未約定為由推卸責任。 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的行為性質作了明確規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有

6、重大影響的，應當視為要約。 “在新版合同中，我們不僅把法院的規(guī)定寫了進去，而且還特別注明開發(fā)商應在簽訂合同時向購房者提供這些信息，購房者也應仔細閱讀并了解有關情況。”?？谧〗ň钟嘘P負責人表示，這樣做就是為了給買賣雙方提個醒，避免今后可能出現(xiàn)的糾紛。 拓展資料 國務院關于堅決遏制房地產價格上漲過快的通知 4月15日國務院發(fā)文，購買第二套住房的家庭首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍; 4月17日，國務院對三套房貸提出具體要求:在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款; 4月19日建設部發(fā)“53號令”:未取得預售證的商

7、品房，不得進行任何形式的預銷售，取得預售證的項目，要在10日內次性公開全部準售房源及每套房屋價格，明碼標價對外銷售。 討論 房地產新政出臺的背景原因是什么？會對現(xiàn)在的房地產市場（不同區(qū)域）造成怎樣的影響？ 新政中關于二套房的認定標準該如何確定？該由哪些部門參與？作為消費者該作何選擇？ 新政前后海南的房地產市場有什么變化？ 商品房預售（樓花）房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房價款的行為。利：購房者，開發(fā)商弊：購房者，開發(fā)商 特點國家干預性：預售條件（土地證、規(guī)劃許可證、預售證、投資金額（25%）周期長，風險大期待性登記備案制：債權物權拓展資料 城市商品房預

8、售管理辦法案例 2005年底至2006年上半年，蔡某等52名當事人先后與宿遷市某房地產開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同。合同約定，某公司于2006年8月30日前向蔡某等人交付驗收合格的房屋，如逾期不交房，將按照總房款日萬分之十計算支付違約金。但由于客觀條件的影響，到了合同約定的交房日期，該批房屋尚未通過驗收，無法交房。蔡某等人便向法院提起訴訟，要求某公司支付逾期交房違約金。經一審法院審理，判決某公司支付蔡某等人逾期交房違約金共計214萬元。歐美國家的房產預售制度 一是美國的購房者在簽訂預售合同后的付款一般都是分期支付。在德國，購房者也可以根據房屋建造進展程度的不同而分批預付不同額度的款項，甚至還

9、會規(guī)定房屋價款的10%在交房后35年內付清。而我國在預售合同簽訂后就要一次性付清除銀行貸款外的所有首付款。 二是美國銀行的抵押貸款一般在完工后再發(fā)放。而我國在購房者首付款付清時，銀行貸款就一次性發(fā)放給了開發(fā)商。 三是美國為防止開發(fā)商挪用客戶資金用于非建設項目，購房者交付的定金會被存放在開發(fā)商的代理律師事務所負責管理的托管賬戶上，直到正式交房的時候，開發(fā)商才能拿到這筆資金。房地產抵押管理 概念抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行的行為，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣、變賣、折價的價款優(yōu)先受償。商品房按揭貸款拓展資料 城市房地產抵押管理辦法 抵押合

10、同 地上無建筑物的劃撥土地不允許抵押案例 原告蔣原告蔣經人介紹將私有房屋出典給經人介紹將私有房屋出典給典當商行。典價為五萬元，估價典當商行。典價為五萬元，估價為十五萬元，典期為六個月。雙方簽訂當票一張，當票注意事項規(guī)定為十五萬元，典期為六個月。雙方簽訂當票一張，當票注意事項規(guī)定“超過超過期限未來本典當商行辦理手續(xù)，所當物品歸本典當商行所有。期限未來本典當商行辦理手續(xù)，所當物品歸本典當商行所有?！蓖瑫r又簽訂同時又簽訂典當補充協(xié)議，規(guī)定典當補充協(xié)議，規(guī)定“典當成交后，先扣典當成交后，先扣2個月利息，每月利息為個月利息，每月利息為1750元，如元，如不按時交息，利息加倍，如需續(xù)當，先交回本金和利息，

11、贖回后，重新辦理不按時交息，利息加倍，如需續(xù)當，先交回本金和利息，贖回后，重新辦理典當手續(xù)。典當手續(xù)。”隨后，原告到公證處辦理了公證手續(xù)。按照補充協(xié)議，隨后，原告到公證處辦理了公證手續(xù)。按照補充協(xié)議，典典當商行先扣了當商行先扣了2個月利息，付給原告?zhèn)€月利息，付給原告46500元項款，后原告又交納了兩個月利元項款，后原告又交納了兩個月利息，現(xiàn)欠息，現(xiàn)欠2個月利息。個月利息。1989年年3月月17日典期屆滿，原告未辦理回贖。次日日典期屆滿，原告未辦理回贖。次日典當商行通知原告當物已變成絕賣，原告要求回贖，典當商行通知原告當物已變成絕賣，原告要求回贖，典當商行不允，并典當商行不允，并告訴原告只能用告

12、訴原告只能用15萬元回贖，而后雙方多次協(xié)商也未能解決，原告便開始要萬元回贖，而后雙方多次協(xié)商也未能解決，原告便開始要價價30多萬元出賣該房。多萬元出賣該房。4月月19日，日，典當商行雇傭保安人員接管了出典房屋，典當商行雇傭保安人員接管了出典房屋，又于同年又于同年5月月18日登報公告拍賣該房。原告起訴到人民法院要求回贖出典房日登報公告拍賣該房。原告起訴到人民法院要求回贖出典房屋。屋。 一審法院經審理認為，當票注意事項中規(guī)定的“典期屆滿不辦理續(xù)當手續(xù)，所當物品歸被告人所有”這一規(guī)定是指一般物品，作為不動產的房屋是不符合房屋典當有關法律規(guī)定的，也是顯失公平的。當票上未寫“絕賣”字樣，所以原告要求回贖

13、房屋，典期雖然屆滿，但未超過10年，應準予回贖。故法院判決：準予原告回贖房屋，原告應支付被告本金5萬元，2個月利息3500元，加罰 2個月利息3500元，共計57000元。一審法院判決后，被告典當商行不服，以要求原告給付5萬元典金，3個月共計9000元保管費，以及按7%計算月息加罰息(每月支付數(shù)額為3500元)為由提起上訴。 二審法院經審理認為，此案一審將案由定為“房屋典當糾紛”不妥，應改為“抵押貸款糾紛”，因為此案的法律關系表面上是房屋典當關系，實質上應認定為房屋抵押貸款關系，且由于雙方未到房地產主管部門辦理房地產抵押登記手續(xù)，據此認定抵押關系無效，作民間借貸關系處理，即應認定借貸額為 46

14、500元。訟爭房屋歸原告所有，如其不能清償債務，則可拍賣該房，債權人從所得價款中優(yōu)先受償。 房屋租賃管理拓展資料 城市房屋租賃管理辦法 租賃合同：附錄 土地使用權出租政府土地使用者：出讓、劃撥 標定地價標定地價是政府根據管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。 標定地價評估可以以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件通過系數(shù)修正進行評估，也可以按市場交易資料，采用一定方法評估的宗地地價。 作用 標定地價是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價； 在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是根

15、據土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估； 標定地價也是確定土地使用權出讓底價的參考和依據基準地價、標定地價和出讓底價之間的關系 1.聯(lián)系聯(lián)系 (1)它們都不是地產交易市場的成交地價，但都起著調控市場交易地價的作用。 (2)基準地價、標定地價標定地價、土地使用權出讓底價之間存在著相互承接的關系 基準地價是標定地價評估的基礎 標定地價又是土地使用權出讓底價評估的參考和依據。 2.基準地價和標定地價、土地使用權出讓底價的基準地價和標定地價、土地使用權出讓底價的主要區(qū)別是主要區(qū)別是 (1)基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價、土地使用權出讓底價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價； (2)_基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價和土地使用權出讓底價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。 3.