選址分析報告

1、零售選址分析報告 以 7-11 便利店為例? 7-11 便利店介紹1927 年， 7-11 連鎖便利店的前身 Southland Ice Company 創(chuàng)立于美國 得州達拉斯，主要業(yè)務(wù)是零售冰品、牛奶、雞蛋。 1946 年，南方公司推出了當(dāng) 時便利服務(wù)的“創(chuàng)舉” ，將營業(yè)時間延長為早上 7 點到晚上 11 點，于是誕生了 “ 7-11 ”這個傳奇性的名字。1964 年，7-11 開始特許加盟經(jīng)營。 1973 年，日本伊藤洋華堂公司與美國 南方公司簽訂地區(qū)性特許加盟協(xié)議，日本第一家 7-11 店開業(yè)。1987 年，美國南方公司多元化擴張失敗， 并在 3 年后申請破產(chǎn)。 1991 年， 日本最大

2、的零售企業(yè)伊藤洋華堂公司購買了這家公司 73% 的股份，成為美國南 方公司最大股東。 1999 年4 月28 日美國南方公司正式改名為 7-Eleven INC. 。7-11 目前在全球已設(shè)立了 2.3 萬個零售點，業(yè)務(wù)遍及四大洲 20 個國家及 地區(qū)。每日為接近 3000 萬位不同種族、不同膚色、不同生活習(xí)慣的顧客提供 24 小時全天候便利服務(wù)。除北美本土市場外，日本、中國臺灣和泰國擁有最龐 大的 7-11 便利店網(wǎng)絡(luò)。作為世界最大連鎖便利店 7-11 ，除經(jīng)營日常必需的商 品外，還協(xié)助附近社區(qū)居民收取電費、煤氣費、保險費、水費、有線廣播電視收 視費，甚至快遞費、國際通訊費，對附近的居民生活

3、切實起到了便利的作用。 目前，香港牛奶公司擁有中國香港地區(qū)、中國廣東地區(qū)和新加坡的特許經(jīng)營權(quán)。 1992 年香港牛奶公司在深圳開設(shè)了中國的第一家 7-11 店。進入中國初期，7-11 主要以經(jīng)營日常必需品為主，并引進國際便利店的營運標(biāo)準(zhǔn)，主要售賣進口貨。 隨著中國人民生活水平的不斷提高、生活節(jié)奏的不斷加快， 7-11 貨品逐漸加入 適合本土口味的產(chǎn)品。另外，主推快餐，以本地顧客的口味為發(fā)展方向。今年更 強調(diào)從顧客的需求出發(fā)， 以創(chuàng)意增值為原則， 積極開發(fā)極具特色的便民服務(wù)， 為 顧客提供一站式的便利購物服務(wù)方案。2003 年 12 月，7-11 在北京的合資方案獲得國家商務(wù)部的批準(zhǔn)。 按照計劃

4、，7-11 將 在北京開 100 家店。? 選址確定在選擇店址方面， 7-11 有著自己的一套評估標(biāo)準(zhǔn)，從而對環(huán)境了然于胸， 在把握對未來店鋪銷售產(chǎn)生影響的因素方面非常充分、成功。1、商圈評估雖然我們可以通過各種渠道獲得“商圈”的理論，但對于7-11 來說，“商圈”不是一個固定的概念。開在市區(qū)的便利店商圈可能是方圓300 米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)就可能是方圓 1000 米，這主要是因為鄉(xiāng)鎮(zhèn)購物不方便和缺乏競爭力造成的。是否適合在一個地點開店， 需要實地評估店鋪地理位置的便利性、 人的動向 流量、車的動向與流量、可接近性和視覺效果等。調(diào)查商圈后，可以計算出在便 利店的商圈范圍內(nèi)的住戶數(shù)、 購買力水平、 客流

5、量， 從而粗略的估算未來店鋪的 營業(yè)額。積累了豐富經(jīng)驗的 7-11 發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消 費、業(yè)績也較為固定， 所以通常選擇在住宅區(qū)周圍設(shè)立便利店， 另外還要充分考 慮是否能加上交通主動脈的配合， 期望可以通過增加部分的外來客來增加便利店 的業(yè)績?，F(xiàn)在，便利店不一定強求開在住宅區(qū)，一般情況下，商圈內(nèi)應(yīng)保證 3000 人 以上的生活人口存在，且其步行時間不超過 5-7 分鐘。國外成熟便利店的商圈 通常以店鋪所在點為中心，半徑 300 米較為普遍，目標(biāo)人群為 2600-3000 人 之間，如果以家庭戶數(shù)算，每戶 3.6 人，則家庭數(shù)在 722-833 之間。2、購買力評估商

6、圈所包含的人數(shù)有時并不能代表便利店能吸引足夠多的有效客流。 這取決 于商圈內(nèi)的家庭狀況、人口密度、客流量、購買力等多種因素。3、家庭狀況評估家庭狀況之所以會對未來店鋪商品的銷售產(chǎn)生較大影響這是因為對于一個 由年輕人組成的兩口之家，購物就會追求時尚化、個性化、少量化，而在一個有 獨生子女的三口之家的家庭中，他的消費需求幾乎都是以孩子為核心來進行的。 家庭成員的年齡也會對商品需求產(chǎn)生影響， 老齡化家庭的購物多傾向為保健、 健 身和營養(yǎng)食品等， 有兒童的家庭購物重點就多半會放 在兒童食品和玩具等上面。7-11 東直門店正是抓住了周邊放學(xué)學(xué)生可能消費和周邊外籍人士租賃多的 特點，在店內(nèi)開辟了頗具規(guī)模的

7、報刊欄， 至少有十幾種雜志， 以時尚和動漫類居 多，后來也逐步補充進一些財經(jīng)類雜志。4、人口密度評估 人口密度通常以每平方公里人數(shù)或戶數(shù)乘以平均每戶人數(shù)來衡量，一般來 說，人口密度低的地區(qū)顧客光臨的次數(shù)少， 而人口密度高的地區(qū)， 通常商業(yè)設(shè)施 之間的距離也比較遠， 所以能增加購物的頻率， 因此， 在人口密度高的區(qū)域所設(shè) 的店面其規(guī)模可相應(yīng)擴大。 要注意的是， 在計算一個地區(qū)的白天的人流量時， 隨 機流動的客流人數(shù)一般不在考察數(shù)之內(nèi)。 比如住宅區(qū)的白天人流量為該地區(qū)上班 和上學(xué)的人口數(shù)，但要注意除去幼兒、外出上班、上學(xué)的人口數(shù)。5、客流量評估客流分為現(xiàn)在客流和潛在客流。 便利店選擇開設(shè)地點總是例

8、如處在現(xiàn)在客流 最 多、最集中的地點，以使多數(shù)人就近購買商品。在評估地理條件時，必須要認真測 定經(jīng)過該地點行人的流量，也就是未來商店的潛在客流量。一般 7-11 便利店多選擇地鐵站和公交車匯集的公交車站、學(xué)校、醫(yī)院、影 劇 場或游覽地附近，因為它們可以為店鋪帶來大量流動客流。另外，辦公樓附 近也是 設(shè)店的有利地址，據(jù)統(tǒng)計，平均辦公樓里一個工作人員能帶來 6 個人的 流量，辦公 樓里的客流又以購買力較高的白領(lǐng)為主，他們對便利店往往有著比 較旺盛的即時 需求。 人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為： 個站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化； 上下車乘客人數(shù)越多的地方越有利； 上

9、下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。 根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。 店鋪應(yīng)選擇在車流動線較多的地方， 車流動線指車輛行走時的移動路線。 如在 十 字路轉(zhuǎn)角處的店鋪，其車流動線有四條； 位于雙向車道馬路的店鋪有兩條車流 動 線；處在單向車道馬路的店鋪則只有一條車流動線。6、購買力評估商圈內(nèi)家庭和人口的收入水平?jīng)Q定了他們的消費水平， 而消費水平又影響著 未 來店鋪銷售額的高低。通常是通過入戶抽樣調(diào)查獲取家庭人均收入的。在選 擇店址 時，便利店多以青年和中年層的顧客為主，因為他們的社會經(jīng)濟地位較 高，而且可支 配收入較多。城市中的年輕人， 特

10、別是大學(xué)生、 中學(xué)生和已經(jīng)進入工作崗位的年輕人， 國 內(nèi) 15-25 歲的這批年輕人一般是獨生子女，被稱為新生代消費層，他們消費的 特點是注重商品品質(zhì)， 購物便利快捷， 注重流行不注重價格， 由于這個年齡段人 的父母大多是 50 年代“生育高峰期”出生，數(shù)量很大，因此這個年齡段年輕人的數(shù)量也很大，便利店定位于這樣的目標(biāo)客戶群是非常有規(guī)模性的。7、商圈的競爭評估在做商圈競爭評估時必須考慮這樣一些因素： 現(xiàn)有商店的數(shù)量、 現(xiàn)有商店的 規(guī)模分布、新店開張率， 所有商店的優(yōu)勢和弱點， 短期和長期變動以及飽和情況 等。商店過少的商圈，只有很少商店提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服 務(wù)；商店過多的商圈

11、， 有太多商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)， 以致每家商店都得不 到相應(yīng)的投資回報； 一個飽和的商圈才是商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)消費者對特定 產(chǎn)品與服務(wù)的需要。 飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定 數(shù)量。在計算飽和指數(shù)時可以借助于以下公式：IRS=C X RE/RFI RS 商圈的零售飽和指數(shù)C 商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目R E 商圈內(nèi)消費者人均零售支出R F 商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積假設(shè)在一個商圈內(nèi)有 1 萬個家庭，每周在食品中支出 25 元，共有 15 個店鋪在商 圈內(nèi)，共有 12500 平方米銷售面積，則該商圈的飽和指數(shù)為：IRS=1000 X 25/12500=20飽和指數(shù)越大， 意味著

12、該商圈內(nèi)的飽和度越低； 飽和指數(shù)越小，則意味著該商 圈 內(nèi)的飽和度越高。一般說來， 7-11 會選擇零售飽和指數(shù)較高，飽和度較低的商圈開店。8、細節(jié)評估如何發(fā)現(xiàn)一個區(qū)域最優(yōu)點呢？ 7-11 常常會在一個商圈內(nèi)尋找細微的差異。 例如，方向不同、當(dāng)?shù)刂饕ㄖ锏牟煌虻貏莶煌鹊仍蛲紩ξ磥淼?鋪的營業(yè)額造成影響。 7-11 發(fā)現(xiàn)，在有紅綠燈的地方， 越過紅綠燈的位置最佳， 因為它便于顧客進入， 又不會造成店鋪門口的擁 擠堵塞現(xiàn)象； 在有車站的地方， 車站下方的位置就要比車站對面的位置好， 因為來往的顧客購物比較方便， 省去 了過馬路的麻煩；在有斜坡的地方，坡上要比坡下好，因為坡下行人過往較

13、快， 不易引起顧客的注意。在居民住宅區(qū)內(nèi)設(shè)立店鋪， 而且在決定店鋪位置的時候， 非常注意避免在下 述 地點建店，即道路狹窄的地方、停車場小的地方、人口狹窄的地方以及建筑 物過于 狹長的地方等等。不同氣候的城市店址也有優(yōu)劣差別， 在北方城市，如果店門朝風(fēng) （一般朝西 北 方向），冬季寒風(fēng)不斷地侵襲，就會趕走顧客，因此風(fēng)口位置要慎選。而有的 門店前 有樹木、建筑物等，這些障礙物可能會影響店鋪的能見度，從而影響客 流。就是這樣， 7 11 通過細微的對比來獲取位置上的最大優(yōu)勢。? 具體案例分析沈北新區(qū)道義南大街 36 號道義大學(xué)城 7 -11 便利店店鋪選址環(huán)境分析1. 沈陽市沈北新區(qū)人文環(huán)境分析2

14、006 年 3 月，沈陽市委、市政府做出重大戰(zhàn)略決策，將新城子區(qū)與輝山農(nóng) 業(yè)高新區(qū)合署辦公，組建沈北新區(qū)。同年 10 月，新區(qū)經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)成立， 享有市級經(jīng)濟管理權(quán)和國家批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)管理權(quán)限， 實行封閉式管理。 新區(qū)規(guī)劃 面積 1098 平方公里，人口 40 萬。沈北新區(qū)是沈陽重點推進的四大發(fā)展空間之一，是綜合配套改革的試驗區(qū)、 新型產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)市建設(shè)的先行區(qū)、和諧社會的示范區(qū)。新區(qū)按照市委、 市政府做出的“在沈陽北部再造一座生態(tài)沈陽城”的戰(zhàn)略部署， 以開放為戰(zhàn) 略，以創(chuàng)新為動力，以生態(tài)為品牌，科學(xué)規(guī)劃發(fā)展空間，主動融入大經(jīng)濟圈，突 出道義先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工、光電信息、

15、文化創(chuàng)意、生命健康、 商貿(mào)地產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個具有高度自主創(chuàng)新力、核心競爭力、輻射力、帶動力 的新型經(jīng)濟區(qū)已經(jīng)形成。新區(qū)先后榮獲全國生態(tài)示范區(qū)、 國家級農(nóng)產(chǎn)品深加工基地、 中國名優(yōu)食品產(chǎn) 業(yè)基地、中國特色旅游之鄉(xiāng)、 東北亞科技創(chuàng)新與成果轉(zhuǎn)化基地、 全國綠色食品原 料標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地、 中國十大農(nóng)產(chǎn)品物流重鎮(zhèn)、 深港企業(yè)投資潛力城市、 遼寧省 綜合配套改革試驗區(qū)、 遼寧省最具發(fā)展?jié)摿^(qū)、 遼寧省通信產(chǎn)業(yè)基地、 遼寧省土 地管理示范區(qū)、遼寧省地震安全示范區(qū)等稱號。 新區(qū)具有眾多發(fā)展優(yōu)勢：（1）區(qū)位優(yōu)勢新區(qū)地處東北亞中心地帶、 環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心地區(qū)、 東北城市群樞紐重地， 素有東北地區(qū)“陸上門戶”之

16、稱。 1 小時車程可達 7 個重要城市，覆蓋人口 2400 萬。（2）生態(tài)優(yōu)勢生態(tài)是新區(qū)的特色與品牌。 區(qū)內(nèi)輝山、 帽山、七星山鐘靈毓秀， 遼河、蒲河、 長河奔流不息，溫泉旅游資源得天獨厚，全境山水相映，林蔥樹茂，城市生態(tài)融合共生，自然人文景觀薈萃，水面積率達 8，綠化率達 40% 。沈北新區(qū) 青山入城、碧水環(huán)抱、綠脈縱橫、天藍氣爽。（3）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢開放促進發(fā)展， 產(chǎn)業(yè)興旺新區(qū)。 新區(qū)已成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭、 項目集聚的洼 地，匯集國內(nèi)外企業(yè) 4000 家，其中： 規(guī)模以上知名企業(yè) 1000 多家，世界 500 強企業(yè) 20 家，中國馳名商標(biāo)和中國名牌產(chǎn)品企業(yè) 42 家。農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)集 群獨占

17、鰲頭，已成為全國最大的農(nóng)產(chǎn)品深加工基地 ; 光電信息產(chǎn)業(yè)集群突飛猛 進，已成為遼寧省通信產(chǎn)業(yè)基地；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群迅速崛起, 已成為國家動漫產(chǎn)業(yè)基地；商貿(mào)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展 , 已成為東北生態(tài)宜居區(qū)。（4）科教優(yōu)勢由遼寧大學(xué)、沈陽師范大學(xué)等 6 所大學(xué)組成的沈北大學(xué)城，由遼寧裝備技 術(shù)學(xué)院、遼寧金融職業(yè)學(xué)院等 12 所高職院校組成的遼寧高職城，由東北育才、 沈陽二中等 16 所名校組成的名高中城，構(gòu)筑了基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育和高等教育 互補的教育體系，每年可培育各類人才 5 萬人以上；諸多科研院所、重點試驗 室、博士后流動站， 具有一流的科技創(chuàng)新能力， 為區(qū)域發(fā)展提供了人才保證和智 力支持。（5）體制優(yōu)勢

18、新區(qū)是國家批準(zhǔn)的第三個行政新區(qū)，是遼寧省唯一一家綜合配套改革試驗 區(qū)，被授權(quán)在行政管理、 經(jīng)濟管理、 社會管理、 科技創(chuàng)新、 土地管理、 金融創(chuàng)新、 對外開放、農(nóng)村綜合改革等方面先行先試，努力打造服務(wù)型、效能型政府，現(xiàn)已 成為東北最佳的投資服務(wù)區(qū)。城市商圈環(huán)境分析沈北商圈在沈北新區(qū)內(nèi)，沈北新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后， 國務(wù)院批準(zhǔn)成立的又一個行政新區(qū)， 規(guī)劃面積 1098 平方千米。 新區(qū)位于沈陽市 區(qū)北部，是沈陽城市發(fā)展四大空間戰(zhàn)略的向北門戶， 是環(huán)渤海經(jīng)濟圈及遼寧中部 城市群上的重要節(jié)點，享有市級經(jīng)濟管理權(quán)限。區(qū)域界定沈北新區(qū)和渾南新區(qū)作為沈陽的南北兩端，肩負著開拓新經(jīng)濟增長極的

19、重 任。沈北以創(chuàng)新為動力、以生態(tài)為品牌，突出“七大工程”建設(shè)，體現(xiàn)出生態(tài)文 明的活力，未來的“北金廊”將是沈陽北部的一大看點。隨著周邊配套設(shè)施的逐 步建設(shè)，無論南北，都將成為潛力無限的經(jīng)濟商圈。1、地理位置沈北商圈位于沈北新區(qū)大學(xué)城附近，在沈陽北郊，依托于大學(xué)城的密集人口 發(fā)展，距沈陽市中心較遠。沈北新區(qū)位于大連、沈陽、長春、哈爾濱“東北城市 走廊”中部，南靠沈陽市區(qū)，北隔遼河、萬泉河與鐵嶺、法庫縣相望，東與撫順 市、鐵嶺縣毗鄰，西接遼西走廊，與新民市、于洪區(qū)相連。是連接吉林、黑龍江 和內(nèi)蒙古三省區(qū)的黃金通道和 東北城市走廊 的樞紐重地。2、核心區(qū)域沈北商圈的核心區(qū)域在正良村。雖然面積和影響力

20、并不大，但是近三年來， 正良村由原來僅有的一個百貨福瑞家，增加到現(xiàn)在的 2 個百貨商場 1 個大型超 市，發(fā)展迅速。具體業(yè)態(tài)百貨：福瑞家 購物中心：積家 大型超市：華潤萬家便利店：笑笑便利店、金玉便利店、廣益百便利店3、競爭狀態(tài)沈北商圈的主要消費者出了當(dāng)?shù)厝嗣裰猓蟛糠质谴髮W(xué)城內(nèi)的大學(xué)生。沈 北商圈附近有遼寧大學(xué)北校區(qū)、 沈陽師范大學(xué)、 沈陽航空航天大學(xué)、 沈陽工程大 學(xué)、遼寧美術(shù)學(xué)院等大學(xué)院校。商圈里市中心較遠，發(fā)展不夠全面，與市內(nèi)商圈相比競爭是十分弱。商圈內(nèi)僅有 3 家 大型的購物地點，積家購物中心頂樓有電影城，可以滿足消費者的需求，但是，大學(xué)生對商 品的多樣性的要求比較高，所以在交通條

21、件理想的情況下，沈北商圈競爭不過市內(nèi)的商圈。商業(yè)配套狀況1.交通狀況公交：隨著黃河北大街的竣工，沈北商圈的交通條件更加便利。 236 路通北站，225 路通太原街， 157 路通五愛市場、中街，除此之外還有 141 路，180路，326路地鐵：地鐵 2 號線如今只通到三臺子站，大學(xué)城近年會通地鐵 停車場：沒有正規(guī)的停車場2、銀行及 ATM 機分布商圈內(nèi)現(xiàn)有中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政儲蓄、 中信銀行、招商銀行。3 、其他配套住宿：如家旅館、驢草青年旅社、 7 天連鎖酒店以及眾多小旅館飲食：左鄰右舍炭燒火鍋、天成全羊館、順發(fā)老菜館、肯德基休閑娛樂：歡樂迪 KTV商圈客流量調(diào)查及市場容量估算在華潤入駐以前，這里只有積家和福瑞家兩個超市，大學(xué)城及周邊居民購物 不是很方便。華潤萬家定位在中檔偏上，并充分考慮了大學(xué)城年輕消費者集中的 特點。作為道義商圈的龍頭企業(yè)，除華潤萬家外，品牌專賣店、家電專營店、肯 德基、必勝客、呷哺呷哺、85 c等多種商業(yè)業(yè)態(tài)均對道義新商圈表示出了濃厚 的興趣，并加入進來，可見，龍頭企業(yè)的吸附能力已經(jīng)顯現(xiàn)。有關(guān)資料顯示，今年沈陽城市居民人均可支配收入上半年預(yù)