萬科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、萬科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引一、前言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張， 土地儲(chǔ)備力度逐漸加大， 未來發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。 為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi) 容指引。二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在 浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。3、項(xiàng)目淵源， 特殊的政治或文化背景， 如：危

2、房改造、 高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、 文化園、 政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義 （一般 3 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目） ；2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中 心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主

3、要中心區(qū)域辦公 / 商務(wù) / 政府的關(guān)系）二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況 等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/ 結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素 分割土地；7、地質(zhì)情

4、況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（ 3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)， 近期或規(guī)劃中是否有地鐵、 輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平4、大型

5、購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購 物中心 / 超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅

6、、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響） 。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、

7、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法， 若有代征地要說明代征地價(jià)格。 根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、 樓面地價(jià)第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、合作方式及條件1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積） 、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。 除直接從政府批租土地外， 都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 對(duì)分房、 分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。3、付款進(jìn)度及與拿地程序

8、的配合4、其他合作的主要條件5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定二、土地法律性質(zhì)評(píng)估一）現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的用途二）規(guī)劃1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、取得土地使用權(quán)的程序2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）四、土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日五、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批

9、報(bào)建流程無法完成、 項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如： 優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。六、總體評(píng)價(jià)簽約合同中明顯不利、不確定條對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、 合法性， 風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)我 如： 方不利的條款及其考慮； 部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；款可 能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場(chǎng)分析一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述? 形成時(shí)間? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況? 購買人群變化2、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5 年）? 開工量 / 竣工量? 銷售量 / 供需比? 平均售價(jià)3、

10、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征? 平均售價(jià)? 開發(fā)規(guī)模? 產(chǎn)品形式? 平均消化率? 平均容積率? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖， 其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。4、未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)6、結(jié)論：? 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)? 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力? 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問

11、題三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、 產(chǎn)品力的偏好、 購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。四、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位1、市場(chǎng)定位2、目標(biāo)人群特征 / 來源區(qū)域 / 行業(yè)特點(diǎn)3、產(chǎn)品建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同 類型產(chǎn)品的比例。3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。5、如果是

12、大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出 的產(chǎn)品是什么類型和特性， 是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì) 住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì) 狀況、較深的溝壑（小峽谷） 、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán) 境保護(hù)的影響及解決的方法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮

13、。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán) 境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、 排水、通訊（有線電視、 電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻?供熱及生活熱水等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）商業(yè)設(shè)施（大型購物中心） 、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì) 自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。7、市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、 總價(jià)控制原

14、則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：項(xiàng)目開發(fā)一、土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等 角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。二、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析三、工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市 場(chǎng)的占有率。四、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn) 的可行性分析。第六部分：投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)， 如產(chǎn)品類型假設(shè)， 總建筑面積， 住宅和非住宅面積， 容積率，項(xiàng) 目總投資 （直

15、接建造成本加期間費(fèi)用， 不包括營業(yè)稅和所得稅） 等。并參照下面表格列示：項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2 ）土地成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)配套費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)直接建造成本小計(jì)營銷費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅若享受地具體的操作的上述稅種的基本稅率， 能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率， 項(xiàng)目本身適用的稅率， 方政府的優(yōu)惠政策， 要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突， 以及如何解決， 過程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位

16、數(shù)值（元 /m2 ） 項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報(bào)率3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年20 XX年合計(jì)上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年結(jié)算面積（ m2）單位利潤 （ 元 /m2）利潤（萬元）4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一 定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本X 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本X 110% 預(yù)測(cè)成本X120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每

17、上升（下降）一定金額或上升（下降）一 定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)X90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)X 110% 預(yù)測(cè)售價(jià)x120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報(bào)率四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金

18、正流入時(shí)間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司） ；主要部門設(shè)置。六、人力資源需求： 啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè) （部門） 人員的需求， 具體人數(shù) （重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、 培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營銷、合作方式、大市 政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營銷、合作方式、大市 政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)

19、會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、 提高市場(chǎng)占有率、 樹立品牌形象、 地區(qū)性優(yōu)惠政策、 城市發(fā)展規(guī)劃、宗 地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題（一） 主要指標(biāo)測(cè)算1、預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)2、投資收益分析（參考以下格式）樓面地價(jià)完全成本總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率注： A 代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià) A 代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)； M 代表每次舉牌 增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬元，變化值不 宜過大。3、根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高

20、總地價(jià)R1R2R3注： R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào) 率等。二） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目5、參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。（三） 制定策略1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。2、銷售凈利率在 10% 時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。3、把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。（四） 資金籌措短期集中支付大額資

21、金的保證， 自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資， 是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一 定提供融資服務(wù)的協(xié)議。第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況1、2、 額、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、 等。各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均 價(jià)格等。（ 2）

22、 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）附件：1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。2、按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過程成本測(cè)

23、算可采用兩種方法：（ 1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意 萬科在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。（ 2） 根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。上述兩種方法在測(cè)算過程中，不是一貫而終的， 不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、 最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下， 盡可能穩(wěn)健一些?？蓞⒄障旅姹砀瘢撼杀竟浪惚碚f明成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2 ） 參考項(xiàng)目單位成本 一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及市政配套2、合作款項(xiàng)3、紅線外市政配套4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)二

24、、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)3、三通一平費(fèi)4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門、窗工程4、公共部位精裝修5、室內(nèi)精裝修6、室內(nèi)水電氣暖7、室內(nèi)設(shè)備及安裝8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)2、室外采暖系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)4、室外高低壓系統(tǒng)5、室外消防系統(tǒng)6、室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2、綠化建設(shè)費(fèi)3、建筑小品費(fèi)4、道路廣場(chǎng)建造5、圍墻建造費(fèi)6、室外照明費(fèi)7、室外背景音樂8、室外零星工程六、公共配套設(shè)施費(fèi)1、游泳池2、會(huì)所3、幼兒園4、學(xué)校5、兒童游樂設(shè)施6、商業(yè)設(shè)施7、其他七、開發(fā)間接費(fèi)1、工程管理費(fèi)2、營銷費(fèi)用

25、3、資本化利息4、物業(yè)管理完善費(fèi)合計(jì)說明：1、成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類2、參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：已竣工的項(xiàng)目；具有最大可比性3、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表4、欲簽定的意向書和合同文本水恩，乃幸福之源也。魚離不開水，人離不開親人和朋友，當(dāng)你處于逆境和災(zāi)難時(shí)，幫助你一臂之力，渡過難關(guān)的人，都是你的親人和朋友。吃水不忘挖井人，度過苦難，不能忘記援助過你 的人。知恩圖報(bào)，善莫大焉。一個(gè)人要想獲得幸福，必須懂得感恩。生活需要一顆感恩的心來創(chuàng)造，一顆感恩的心需要生活來滋養(yǎng)。一飯之恩，當(dāng)永世不忘。順境里給你幫助的人，不能全部稱作朋友，但是能夠在你逆境時(shí)依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感謝和珍惜的人。唐代李商隱的晚晴里有這樣一句詩：天意憐幽草，人間重晚晴。久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余輝而平添生意。當(dāng)一個(gè)人闖過難關(guān)的時(shí)候，一定要記住那些支撐你，陪你一起走過厄運(yùn)的朋友和親人，這個(gè)世界誰也不虧欠誰，幫你是情分，不幫你是本分。如古人所說：淡看世事去