房地產(chǎn)評(píng)估——成本法

1、第六章成本法第一節(jié)成本法的基本原理一.成本法的概念成本法又稱(chēng)承包商法,在評(píng)估舊的房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)通常稱(chēng)為重置成本法或重置成本折余法。成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià) 格,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合 理價(jià)格或價(jià)值的方法。通過(guò)成本法評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)格稱(chēng)為積算 價(jià)格。 成本”的含義:1. 或林旋舌開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本.還應(yīng)包括 開(kāi)發(fā)上的應(yīng)納稅金和應(yīng)得到的正常利潤(rùn)是對(duì) 于房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者而言所必須支付的全部金額。2. 成本是當(dāng)前成本.而不是過(guò)去或?qū)?lái)的成本 即是待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建成本.成本是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì).技術(shù)條件下重新 窿置聲房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常成本,而不 是房地產(chǎn)企業(yè)在

2、開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的成本。二成本法的理論依據(jù)3從賣(mài)方角度看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。奇從買(mǎi)方角度看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。三.成本法適用的對(duì)象、條件、范圍和步驟1. 對(duì)象:只要是新近開(kāi)發(fā)建造.計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或 者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn),都可以采 用成本估價(jià)法。2. 條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng),即可以自由進(jìn)入市場(chǎng)二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)范圍：成本法特別適用于夠磁益豳峻生交 易的房地產(chǎn).如學(xué)校圖書(shū)館.體育場(chǎng)館.醫(yī)院 行政辦公樓.軍隊(duì)營(yíng)房公園等公益的房地產(chǎn),以 及化工廠鋼鐵廠.油田碼頭等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只 針對(duì)個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。3. 步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本

3、.稅費(fèi). 利潤(rùn) 估算重新構(gòu)建價(jià)格 估算折舊 求取積算價(jià)格注意：在現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其 效用,而非花費(fèi)的成本,成本的增減一定要對(duì) 效用有所作用才能形成價(jià)格。成本法估價(jià)中的注意點(diǎn)1. 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。傘實(shí)際成本是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi),專(zhuān)客觀成丕是假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費(fèi)。2. 要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。專(zhuān)當(dāng)該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí),應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；當(dāng)求大于供 時(shí)應(yīng)該上調(diào)評(píng)估價(jià)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)折舊就是出于這 方面的考慮。3. 對(duì)于較老的建筑物,測(cè)算其重新構(gòu)建價(jià)格和折舊有一定 的難度,尤其是那些過(guò)于老舊的房地產(chǎn),一般不適合用成本法

4、進(jìn)行估價(jià)。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格通常由6大項(xiàng)構(gòu)成:土地取得成開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)0房地產(chǎn)督依1土地取得成本指在取得房他產(chǎn)磁馳所必須的費(fèi)用.稅金等一般由購(gòu)置土地的仙和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)該由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（作為買(mǎi)方）繳納的越（契稅.交易手續(xù)費(fèi)等）構(gòu)成。e 1房地產(chǎn)督佑0 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑,地取得成本的構(gòu)成可以分為下列三種:(1)征收農(nóng)用地：農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi) 用和土地使用權(quán)出讓金。(2 )城市房屋拆遷取得：房屋拆遷中發(fā) 生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(3 )通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得：政府的招標(biāo) 拍賣(mài).掛牌出讓等。二開(kāi)發(fā)成本3開(kāi)發(fā)威本是在取得開(kāi)鏗地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和 房屋

5、遛設(shè)所需要的直接帥、稅金等。o在實(shí)際審鮭蹲劃分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng): 令囂勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) $2、Z三.管理費(fèi)用：是指組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必須的費(fèi)用 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員的工資.福利.辦公.差旅費(fèi)等,可以結(jié)算為前兩者的一定比率。TIFT 補(bǔ)五.扌疇利J息:包括土地取得成本.開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的 的投資利息。無(wú)論是自有資金 還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；3蠶瞬分麟刪認(rèn)轍利息。若開(kāi)發(fā)3單利計(jì)算方法投資利息二全部預(yù)付資本X利率X計(jì)息期二土地取得費(fèi)X利率X開(kāi)發(fā)周期+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)X利率X開(kāi)發(fā)周期 x0.5 （2）復(fù)利計(jì)算方法

6、投資利息二全部預(yù)付資本X （1+利率）計(jì)息期4二土地取得費(fèi)X 4+利率）計(jì)息期也+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)X （!+利率） 計(jì)息期xO5 11J-J六、銷(xiāo)售稅費(fèi) 0銷(xiāo)售稅費(fèi)是銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商（賣(mài)方）交納的稅費(fèi)。可分為兩類(lèi): 1、銷(xiāo)售稅金及附加：營(yíng)業(yè)稅.城市維護(hù)建設(shè)稅 和教育費(fèi)附加（兩稅一費(fèi)）。 2、其他銷(xiāo)1應(yīng)該由賣(mài)方承擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。七.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果 是由銷(xiāo)售收入（售價(jià)）減去各種成本.費(fèi)用和稅金后的余額。估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握以下幾點(diǎn): 1.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的,即開(kāi)發(fā)利潤(rùn)二開(kāi)發(fā)完成后 的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資 利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)0 2.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是

7、在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn) 而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn),也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望的利潤(rùn)。 3.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)來(lái)計(jì)算。成本法的基本公式.最基本的公式 成本法最基本的公式為 積算價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格折舊針對(duì)對(duì)象: 新開(kāi)發(fā)的土地 新建的房地產(chǎn)（此處指房地.建筑物兩種情況）舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）二.適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式能新開(kāi)發(fā)的土地包括填海造地、開(kāi)山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行三通一平等開(kāi)發(fā)的 土地 V=A+B+C+D+E+FJ A=3000*20000=6000萬(wàn)元 B= 1800*50000=9000萬(wàn)元 C=

8、 B*30% =270萬(wàn)元 D=A(1+6%)2251+(b+C) *40% (1+6%)15-1+ (B+C) *60% (1+6%)-5-1=1343.63萬(wàn)元 E=V*7%F=V*20% V=A+B+C+D+E+F=227584萬(wàn)元 V單價(jià)二v/建筑面積=4552元/m2四.適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+ 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊 舊的建筑物估價(jià),成本法公式為:舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新構(gòu)建價(jià) 格-建筑物的折舊一.重新構(gòu)建價(jià)格的概念重新構(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開(kāi)發(fā)、 重新建造全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要 的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利

9、潤(rùn)之和。注意:第重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的第二重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的 第三.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格未扣除折舊;土地的重新構(gòu)建價(jià)梏是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格1.根據(jù)建筑物重新建造方式的不同可以分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱(chēng)為重置成本,是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料.建筑構(gòu)配件.建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)梏體系下,重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤(rùn)。可以理解為替代o 重建價(jià)格又稱(chēng)為重建成本,是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料.建筑構(gòu)配件.建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象

10、建筑物全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤(rùn)?？梢岳斫鉃閺?fù)制B上述兩種建筑方法得出的重新構(gòu)建價(jià)格往往不同。一般來(lái)說(shuō),在房地產(chǎn)估價(jià)中,大多數(shù)情況下是利用 建筑物的重置價(jià)格，但是如果有特殊保護(hù)價(jià)值的建 筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物,適用于重建價(jià)格。但是因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)、已缺乏與舊建 筑物相同的建筑材料”或者因?yàn)榻ㄖ夹g(shù)和建筑標(biāo) 準(zhǔn)改變 使得復(fù)制有困難的建筑物,一般只能 勉強(qiáng)用重置價(jià)格。二、建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法單位比較法分部分項(xiàng)法3工料測(cè)量法指數(shù)調(diào)整法房地產(chǎn)督佑辭單位比較法:是指以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體”選 取某種與該建筑物造價(jià)密切相關(guān)的計(jì)量單位為比較 單位，通過(guò)調(diào)查.了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)類(lèi)似

11、建筑物的這種 單位造價(jià)”并做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整來(lái)求取建筑物重 新構(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法實(shí)質(zhì)上是是市場(chǎng)法， 比較常用.簡(jiǎn)單，但是粗略。通常有單位面積比較 法和單位體積比較法。I房地產(chǎn)督依I單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深?lèi)似建筑物的單 位面積造價(jià),對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整,然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來(lái)估算估價(jià)對(duì)象建筑物 的重新構(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與面 積關(guān)系較大的房屋,如住宅.辦公樓等。器例題：某幢房屋的建筑面積為300m2,該類(lèi)用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位面積造價(jià)為1200元/m2。試估算該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格。器解：該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格估算為:300X1200=36 （萬(wàn)元） 辭單

12、位體積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深?lèi)似建筑物的 單位體積造價(jià),對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整,然 后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來(lái)估算估價(jià)對(duì)象 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于 造價(jià)與體積關(guān)系較大的房屋,如儲(chǔ)油罐、地下 倉(cāng)庫(kù)等。S分部分項(xiàng)法是假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為 各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)建或分部分項(xiàng)工程,然后測(cè)算各 個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量再調(diào)查、 了解各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格 或成本,最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程 的數(shù)量乘以相應(yīng)的價(jià)格或成本后相加,來(lái)求取 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。房地產(chǎn)督佑項(xiàng)n數(shù)量單位成本成本（元）基礎(chǔ)工程85曲300 元/m3255 000墻休工程3 I80n?500

13、元/卅1 590 000樓地面工程1 950m400 元/m*780 000屋面丁程650m3500 無(wú)/m-325 000門(mén)詢(xún)工程50曲200 元/mz100 000給排水工程320 000供暖工程75 000電氣工程1200 000合計(jì)13 645 000稅費(fèi)、利息和管理費(fèi)20%729 000重新建造成本4 371 000表6-2分部分項(xiàng)法房地產(chǎn)年傳囂采取這種方法進(jìn)行建筑物重新構(gòu)建價(jià)格評(píng)估時(shí), 應(yīng)該注意:首先,應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工 程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位,如基礎(chǔ)工程的計(jì)量單位 通常是體積,墻面抹灰工程通常是面積,而樓梯 欄桿工程的計(jì)量單位是米。其次,既不要漏項(xiàng), 也不能重復(fù)計(jì)算,以免造

14、成測(cè)算不準(zhǔn)。房地產(chǎn)評(píng)佑工料測(cè)量法是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解還原為建筑材料建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 然后測(cè)算重新構(gòu)建該建筑物的材料構(gòu)配件設(shè)備的種類(lèi)和數(shù)量.工人時(shí)數(shù),再調(diào)查這些部分的單位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),最后兩者相乘求和，來(lái)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。H這種方法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì).準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí). 費(fèi)力,并需要其他專(zhuān)家如造價(jià)工程師.建筑工程師 的參與,主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物重新構(gòu)建 價(jià)格的求取。表6-J項(xiàng)目！ 數(shù)晟現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 ； I 鋼林I水泥I沙石:磚塊!木材鉄釘(人E:t稅費(fèi)其他!II 重新建造成本IU 9 1房地產(chǎn)評(píng)佑工料測(cè)量法草價(jià)成本（元）50 000250 0()076 50019 OGO3

15、2 00087 0002 00065 00026 00075 000676 500指數(shù)調(diào)整法是利用有關(guān)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率,將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象重新構(gòu)建價(jià)格的方法。 這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。將原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的具體方法,與市場(chǎng)法中交易日期的調(diào)整的方法相同。pl33第五節(jié)建筑物折舊一.建筑物折舊的概念和原因建筑物折舊,是指估價(jià)上的折舊而非會(huì)計(jì)上的 折舊。估價(jià)上的折舊是指各種原因所造成的價(jià)值損失,其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與 其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額。實(shí)際估價(jià)中,建筑物的折舊包括3個(gè)方面:物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊【例42】某

16、舊住宅，估計(jì)其重置價(jià)格為40 萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等破舊引起的物質(zhì)折 舊為3萬(wàn)元，戶(hù)型不好、沒(méi)有獨(dú)用廁所和 共用電視天線(xiàn)等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元， 由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊 為7萬(wàn)元。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn) 值?！窘狻坑深}意：3該舊住宅的折舊總額二3+8+7二18 （萬(wàn)元） 該舊住宅的現(xiàn)值二重置價(jià)格-折舊=40-18=22 （萬(wàn)元）物質(zhì)折舊 是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià) 值損失。進(jìn)一步可歸納為4個(gè)方面：3自然經(jīng)過(guò)的老朽夠正常使用的磨損意外的破壞損毀延遲維修的損壞殘存(1) 自然經(jīng)過(guò)的老化是由自然力作用引起的,如風(fēng)吹.日曬.雨淋等引起的建筑物腐朽.生 銹.風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等,它與建

17、筑物的實(shí)際經(jīng) 過(guò)年數(shù)正相關(guān)。同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣 候和環(huán)境條件,如酸雨多的地區(qū)(2) 正常使用的磨損主要是指由人工使用引起的,它與建筑物使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年 數(shù)正相關(guān)。如居住用途的建筑物比工業(yè)用途的 建筑物磨損要小。(3) 意外破壞主要是指突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的,包括自然方面的,如地震.水災(zāi)、雷擊等,人為方面的原因有失火.碰撞等,這些損壞有可能進(jìn)行修繕但是會(huì)存在傷”。(4) 延遲維修的損壞是指由于沒(méi)有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)引起的,它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或者提前損壞, 如門(mén)窗有損壞墻體和地面有裂縫等。EJ3功能折舊，又稱(chēng)精神磨損、無(wú)形損耗，是指 由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)

18、計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原 因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或 不適用所造成的價(jià)值損失。需功能缺乏是指建筑物沒(méi)有其應(yīng)該有的設(shè)備.部件.設(shè)施或系統(tǒng)等。如調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。囁翩賈噩鸚圖標(biāo) 讖黝血I誦II鱸 對(duì)而言就顯得過(guò)時(shí)。夠功能過(guò)剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備等標(biāo) I矍備険 鶉韓靄亨功能過(guò)剩奇經(jīng)濟(jì)折舊，又稱(chēng)外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)上的供求關(guān)系影響）、 區(qū)位因素（如環(huán)境惡化、交通擁擠、城市交通規(guī)劃的改 變等經(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)折舊。如一個(gè)高 級(jí)住宅區(qū)的周?chē)陆艘粋€(gè)工廠,導(dǎo)致居住環(huán)境的惡化, 經(jīng)濟(jì)折舊,這樣的折舊是永久性

19、的。在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí) 候,高稅率、高失業(yè)率會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的下降,當(dāng)經(jīng) 濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候,房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)提升,這種折舊即為 暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)折舊。二建筑物折舊的求取方法耐用年限法 成新折扣法 實(shí)際觀察法。年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命.經(jīng)過(guò)的年限或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。3建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分 3自然壽命是指從建成之日起到不堪使用的年數(shù)經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的 收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。3 般情況下,經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。因此,房 地產(chǎn)估價(jià)里通常采用的年限是經(jīng)濟(jì)耐用年限。各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：50年,受腐蝕的生產(chǎn)1.鋼窗混邏土鏡林丄生芒用厭二用幕3

20、5庫(kù),菲生產(chǎn)用房60舉。2巖簷寫(xiě)塞蟹40年,受腐蝕的生產(chǎn)用 3.磚混舊構(gòu)二蚩：生產(chǎn)用總40年,受腐蝕的生產(chǎn)用 房30年,非生產(chǎn)用房50年。、虞酵聲葬嬴曆3。年 受腐蝕的生產(chǎn)用 5盪舊曹蘑譎怨30年,受腐蝕的生產(chǎn)用 、虞樽彎薛聽(tīng)3。年受腐蝕的生產(chǎn)用 7.簡(jiǎn)易結(jié)緒10年。帶根據(jù)建筑物價(jià)值分?jǐn)偡椒ǖ牟煌?耐用年限法可 分為3定額法（直線(xiàn)法）3定率法（余額遞減法）帶年數(shù)合計(jì)法等。估價(jià)時(shí),采用直線(xiàn)法最為普遍。n額法或直線(xiàn)法,是假定在建筑物耐用年限內(nèi)各年的價(jià)值減損額均相等的_種折舊計(jì)算方 法。定額法的計(jì)算公式為:C(1- R)N公式中,D指年折舊費(fèi)；C指建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格；L指凈殘值;R指建筑物的凈殘值

21、率, 是指建筑物的殘值與重新構(gòu)建價(jià)格的比值, 即R二L/C ; N指建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。S建筑物每年的折舊額與重新構(gòu)建價(jià)格的比值稱(chēng)為年折I日 率，d = D/C=(l-R)/N有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的公式為:Et=Dxt=(C-L)t/N=C(l-R)t/N采用直線(xiàn)法折舊下的建筑現(xiàn)值計(jì)算公式為：V=C-Et=C-C(l-R)t/N=C1-(1-R)t/NS某建筑物，總建筑面積為2002 ,于8年前建成,重置價(jià)格 1000元/m勺耐用年限40年,殘值率為2% ,試用直線(xiàn)法計(jì) 算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。P147-16解：根據(jù)題意已知:C 二 1000x200 二 2000

22、00元，R 二 2% , N=40,t=8D=C （1-R）/N =200000x （ 1 - 2% ） /40=4900 （元/ m2 ）Et=Dxt=4900x8 = 39200 （元） V=C-Et=200000-39200= 160800（元）令（二）成新折扣法 奇成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代.新舊程度等,確定建筑物的成新率,直 接求取建筑物的現(xiàn)值。奇計(jì)算公式為:V=Cxq公式中” V表示建筑物現(xiàn)值.C表示建筑物的重新構(gòu)建成本 q是指建筑物的成新率。:有一房地產(chǎn)，其中土地總面積1000m2,是10年前通過(guò)有償出讓方式取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)18萬(wàn)元，現(xiàn)在取的該類(lèi)土地需 要620元/m2；

23、地上建筑物的總面積為2000m2,是八年前提前 交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每平方米600元，現(xiàn)時(shí)建造同類(lèi)建 筑物每建筑平方米需1200元。估計(jì)該建筑物有八成新，試用所給 資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。1、土地現(xiàn)值：620 X1000=620000（萬(wàn)元）2、建筑物現(xiàn)值：=重置價(jià)格X成新率1200 X 2000 X 80%=1920000（萬(wàn)元）3、該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)總價(jià)：=土地現(xiàn)值+建筑物現(xiàn)值=620000+ 1920000 =2540000（萬(wàn)元）4、該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)單價(jià)：=現(xiàn)時(shí)總價(jià)寧建筑面積2540000 一 2000=1270（元/平方米）成新率的確定,可根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分

24、的各個(gè)項(xiàng)目的完好程度劃分為五個(gè)等級(jí)。完好房.基本完好房、般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房對(duì)應(yīng)的成新率:完好房十.九、八成;基本完好房七、六成；般損壞房五.四成；嚴(yán)重?fù)p壞房和危漏房一三成以下(=)實(shí)際觀養(yǎng)法0童際觀察疣不是直接以建筑物的有關(guān)年 限來(lái)求取建筑物的折舊,而是注重建筑 物的實(shí)際損耗程度。帶實(shí)際觀察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直 接觀察.估算建筑物在物質(zhì).功能及經(jīng) 濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可 修復(fù)的損耗.例?：估價(jià)對(duì)象概況 本估價(jià)對(duì)象是座專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù),坐落在 市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積2500 m2 , 土地權(quán)利性質(zhì)為 出讓土地使用權(quán)；總建筑面積8500 m2

25、 ,建筑物建成于是 1981年7月30日,建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。需要評(píng)估 該專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù)于2001年7月300的價(jià)值。估價(jià)過(guò)程帶選擇估價(jià)方法。本估價(jià)對(duì)象為專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù),很少出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài), 故選用成本法進(jìn)行估價(jià)。選擇計(jì)算公式。該宗房地產(chǎn)估價(jià)屬于成本法中的舊房地產(chǎn) 估價(jià),需要評(píng)估的價(jià)值包括土地和建筑物的價(jià)值,故選擇 的計(jì)算公式為：舊房地產(chǎn)價(jià)格二土地的重新取得價(jià)格（重 新開(kāi)發(fā)成本）+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊求取土地的重新取得價(jià)格。由于該土地坐落在城市建成區(qū) 內(nèi),直接求取其重新開(kāi)發(fā)成本很難,所以采用比較法,利 用當(dāng)?shù)仡?lèi)似土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格來(lái)求取該土地的重新取 得價(jià)格。現(xiàn)選取了A、B、C三宗可比實(shí)例

26、,其基本情況及 比較情況如下：因此，土地的重新廄得單價(jià)泡（681.4+689.9+679.8）/3=684 （元/忙）成交價(jià)格修正修正修正100107100650 X100X100 x95 =681.4（元/ ir2）可比實(shí)例B：土地面積3000尼成交日期2000年12月30日，成交價(jià)格皿元/實(shí)例土地交易情況交扇日期不別礦價(jià)格修正修正修正100103100710 X100X100 x106 =689.9（7C/ m2）可比實(shí)例C： 土地而積2500 ir2,成交日期2001年5月;30已成交價(jià)格6冏兀/ :實(shí)例土地交易齟交易日期V別因芽成交價(jià)格修正修正修正100101100633 X95xW0X99 =679.8（元/ m2）交易日期wr也比較修正如F/比較修正如下可比實(shí)例山土地而積2300 m2,成交日期2000年5月300?成交價(jià)格6）5元/比較修正如下:實(shí)例土地交易齟帶土地的重新取得總價(jià)為：684x2500=1719 （萬(wàn)元）希求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。經(jīng)計(jì)算得到,該類(lèi)建筑物 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2001年7月30日）時(shí)的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為每 平方米建筑面積1000元。則有帶估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為： 1000x8500=850（萬(wàn)元）因此，土地的重新廄得單價(jià)泡（681.4