購(gòu)買二手房子的注意事項(xiàng)

1、購(gòu)置二手房子的本卷須知購(gòu)置二手房子的本卷須知二手房是己經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記 的、 再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言 , 是房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。下面是購(gòu)置二手房子的注意事 項(xiàng)，請(qǐng)參考！第 1 步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核擔(dān)憂買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子， 是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大 原因 但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。 如 果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字 ; 其次， 看購(gòu)房 時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比方購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù) 以初步確認(rèn) 房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險(xiǎn)提

2、不：此環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)就是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔 并得 到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因 為有債務(wù) 糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣 布無效。第 2 步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬 不要 無視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬 , 以 5%計(jì) 算定金額度也能到達(dá) 5 萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí) , 請(qǐng)多留個(gè)心 眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金盡量不要直接交到業(yè)主手中 , 而 應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，那么可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金

3、賣方，需注明“交 給監(jiān) 管第三方那么視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合 同的，視 為違約。如果沒有可信賴的第三方，定金可以交由銀行 監(jiān)管。具體做 法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定 在交易核心完成遞 件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。風(fēng)險(xiǎn)提示：1. 當(dāng)下樓價(jià)上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或 約 定高額違約金，提高違約成木。 但定金或違約金不得高于銷售金 額的 20%;2. 賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買 賣 合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖；3. 為防止交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保 證 金協(xié)議，約定從定金中扣除

4、 1 萬元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、 電器完 好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保 證金。第 3 步：贖樓贖樓是一門大學(xué)問， 不同贖樓方式費(fèi)用不同、 供樓時(shí)間不同、面 臨的. 風(fēng)險(xiǎn)也不同。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操 作方式： 其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司， 向銀行借款贖樓， 產(chǎn)生的是 0.8% 的擔(dān)保費(fèi)用， 以及 0.4% 的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之 后，再到銀行做按揭 ; 其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行 再將贖樓款打給賣家，其 中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供 樓。這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費(fèi)用少不了 , 但 可以節(jié)省不少時(shí)

5、間。另外，擔(dān)保公司與銀行有對(duì)接的關(guān)系，比方 某個(gè)擔(dān) 保公司對(duì)應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道 如何選擇擔(dān) 保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否那么先行選擇擔(dān) 保公司可能要空 跑一趟。因贖樓產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。 買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔(dān)保公司向銀行貸 款贖 樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋 被查封等 問題，買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。記者采訪的幾位中介按揭部專家， 均認(rèn)同“兩筆款贖樓，即業(yè)主自己通過擔(dān)保公司向銀行借款第 4 步：付首期及資金監(jiān)管除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)憂的第 2 大問題就是資金監(jiān) 管。 事實(shí)上，資金監(jiān)管目前己成體系， 買賣雙方按照既成規(guī)定來做 , 風(fēng)險(xiǎn)很小。

6、無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在 銀行 開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后， 首期款打 給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方 ;如果 中間出現(xiàn)問題 交易終止，那么把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng) 效勞，一般會(huì)收取 單筆 500 元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按 揭的銀行辦理資金監(jiān)管， 那么可以省去這筆費(fèi)用。出于公平角度考慮， 銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放 款書 上先簽字，這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行，也能防止 買家到時(shí) 候不配合放款給賣家?guī)砝_。風(fēng)險(xiǎn)提 75：1. 買家要保證

7、首期款通過獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管， 防止資金風(fēng)險(xiǎn)。 用 首期款為賣家贖樓更是險(xiǎn)上加險(xiǎn)。2. 倘假設(shè)放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時(shí)催 促 解凍首期款，防止“人走茶涼。第 5 步：簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié)，自主交易可以先簽訂一個(gè)“書面協(xié)議，這個(gè)協(xié) 議與 普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那局部?jī)?nèi)容。 其格式 可以參考中介的居間合同，或者直接到地方的國(guó)土房管局網(wǎng) 站的“信息 公開欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載? XX 市二 手房預(yù)約買賣及居 間效勞合同?作為參考。簽訂書面協(xié)議時(shí)，主要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、 交易 稅費(fèi)及 H 期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明

8、確交易稅費(fèi)雙 方如何分 擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時(shí)間，確 定 H 期才能夠 保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在 45 天內(nèi)做完， 首期款在簽完合同 內(nèi) 7 天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂 國(guó)土房管局的正式二手 房買賣合同。風(fēng)險(xiǎn)提示：1. 如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，防止后面出現(xiàn) 共 有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能；2. 如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的證明，防止 租 客以侵犯優(yōu)先購(gòu)置權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗；3. 如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，在合同附表中對(duì)家具家電的 情 況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的 話還可 以

9、附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況；4. 如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及 違 約條件；5. 要明確違約責(zé)任，特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約 的 幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。第 6 步：選銀行和辦按揭如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。 去銀行做 貸款 申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣 合同。申 請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理， 說要做房產(chǎn)按揭， 他 就會(huì)幫助處理。 一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸 款額度不能到達(dá)預(yù)期 的情況，像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估，一般 會(huì)延長(zhǎng)二三個(gè)工作日。不 過在辦

10、理按揭前，買方需要自己心里有個(gè) 數(shù)。至于定金、首期款的銀行 監(jiān)管，也可以在中請(qǐng)按揭時(shí)同時(shí)辦理 , 免得來回跑腿。1. 如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期， 買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn) 備， 否那么交易不成將造成違約；2. 目前二套房貸有收緊趨勢(shì)，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況， 那 么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方 法，例 如是解除合同還是賠償違約金等。二手房購(gòu)房落戶流程、期限及申請(qǐng)材料以杭州為例第 7 步：過戶及交稅購(gòu)房過戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記核心去辦理過戶手續(xù)。 買 賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一 般遞件 后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前

11、監(jiān)管的定金。交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng) ; 如 果是 業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場(chǎng)。至于拿新證，一次性付款就可 以直接拿 新的房產(chǎn)證 ; 如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行 也會(huì)自動(dòng)去國(guó) 土房管局辦理抵押手續(xù)，在 5個(gè)工作 H 后放尾款給業(yè) 主。風(fēng)險(xiǎn)提不：1. 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由 受 讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買方承擔(dān) 的，所 以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題；2. 目前房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓 過 戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定 如果在 過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須 承擔(dān)違約責(zé) 任。第 8 步：后續(xù)事項(xiàng)交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn) 內(nèi)部 還有家具家電， 還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走， 之后業(yè)主 才交鑰匙， 正式完銷售易。而上述的水電等交接，就要分別到管理 處、稅務(wù)局、有 線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房 產(chǎn)證復(fù)印件、身份證 等。主要的是之前有簽訂?交房保證金協(xié)議?， 如果房子內(nèi)部家具家電完整