《財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)》租售方案

1、財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)租售方案、定位回顧（一）項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目本身結(jié)構(gòu)決定，我們區(qū)別于傳統(tǒng)的集中式商業(yè)或社區(qū)型商業(yè)。一方面，項(xiàng)目體量限制，不足以進(jìn)行統(tǒng)一招商銷售； 另一方面，封閉式的整體結(jié)構(gòu)決定了， 如果按照傳統(tǒng)純銷售 模式必定面臨困局。2、項(xiàng)目交通狀況堪憂，尤其是進(jìn)出口道路，地上停車等問(wèn)題較為突出。流通性能，是前期 評(píng)判商業(yè)項(xiàng)目的第一要素， 項(xiàng)目本身存在的出入困難、 地上停車位嚴(yán)重不足等問(wèn)題， 將是實(shí) 際銷售過(guò)程中客戶最大的抗性。3、目前項(xiàng)目周邊市場(chǎng)其它樓盤商鋪產(chǎn)品已有相當(dāng)數(shù)量的潛在儲(chǔ)備，商鋪價(jià)格高，首付高， 房款數(shù)額巨大， 購(gòu)買門檻極高， 潛在的實(shí)力客戶極為有限， 多家在售樓盤的商鋪普遍銷售狀

2、況不佳，多家樓盤出現(xiàn)長(zhǎng)期滯銷的情況（二）SWOT 分析優(yōu)勢(shì)1、地處江陽(yáng)路路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。2、項(xiàng)目周邊緊鄰眾多住宅區(qū)鎮(zhèn)，距離市中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已達(dá)到成熟的銷售時(shí)機(jī)。劣勢(shì)1、項(xiàng)目周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹(shù)立本項(xiàng)目商業(yè)的品牌形象。2、項(xiàng)目周邊的商業(yè)沒(méi)有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項(xiàng)目的推廣。3、商鋪使用率較低，面積過(guò)大，總價(jià)較高。機(jī)會(huì)1、目前周邊無(wú)其他集中型商業(yè)項(xiàng)目正式對(duì)外公開(kāi)，屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)。2、金融沖擊下投資理財(cái)類產(chǎn)品少，收益低，投資房產(chǎn)類逐漸升溫。風(fēng)險(xiǎn)1、二城板塊在住宅市場(chǎng)發(fā)展多年趨于成熟，但商業(yè)市場(chǎng)剛剛起步。2、新投放項(xiàng)

3、目商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，特別是萬(wàn)達(dá)金街對(duì)于客戶吸納能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 本案（三）業(yè)態(tài)劃分本案必須通過(guò)合理的定位， 包括價(jià)格定位、 業(yè)態(tài)定位、 銷售模式以及管理定位等創(chuàng)造自己的 特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營(yíng)模式?？紤]到財(cái)富國(guó)際大廈的商務(wù)需求， 以及住宅住戶對(duì)服務(wù)商業(yè)的渴求， 在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇 上應(yīng)力求精致和完善，同時(shí)兼顧立體化、 多層次分布，首先在休閑、娛樂(lè)等商務(wù)享受方面也 應(yīng)有所側(cè)重， 如酒店、餐飲、咖啡等； 其次考慮滿足日常生活需求的消費(fèi)業(yè)態(tài)， 如小型超市、 便利店、藥品超市、自動(dòng)柜員機(jī)、美容店、小型特色餐飲等。二、招商與銷售策略（一）項(xiàng)目商鋪銷售運(yùn)營(yíng)策略1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買的，用于自營(yíng)的商

4、鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮商業(yè)體， 對(duì)剩余商鋪采用統(tǒng)一 招商，以招商造勢(shì)的策略。2、“出租過(guò)渡，最終出售”的收益模式對(duì)于有投資商鋪意向且能接受購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的商戶， 將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移， 由購(gòu)買者自行經(jīng)營(yíng)或出租給他 人經(jīng)營(yíng)。3、整合市場(chǎng)整合商業(yè)街功能，集娛樂(lè)、休閑、餐飲、服務(wù)四大功能于一體； 整合市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局； 整合招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商； 整合推廣，整個(gè)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳、促銷推廣；4、合理回報(bào)保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏； 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力；通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善， 帶動(dòng)該商鋪銷售及租賃價(jià)格的提升， 使市

5、場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者 均能獲得良好的回報(bào)；（二）招商銷售總策略招商策略1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購(gòu)買商鋪則將商 鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。2、由于有部分投資者可能不會(huì)選擇買下商鋪，如健身房。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可 先將商鋪先租給投資者經(jīng)營(yíng)一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購(gòu)買意向的客戶；3、對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。4、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結(jié)合，營(yíng)造售租兩旺的紅火局面。銷售策略1、北面 1-2 層連賣，實(shí)際使用中兩層可分割成三層使用，客

6、戶可買兩層送一層，縮減總價(jià) 過(guò)高帶來(lái)抗性，降低單價(jià)水平。戶型設(shè)置為：開(kāi)間米，進(jìn)深米，戶型面積 200350 平；內(nèi)部設(shè)置樓梯可直接通往二樓。2、南面二層作為一個(gè)整體統(tǒng)一招商，劃分面積，分割產(chǎn)權(quán)，帶租約出售。戶型設(shè)置為：開(kāi)間米，進(jìn)深米，戶型面積 100120 平；以社區(qū)輔助配套的業(yè)態(tài)為主，與現(xiàn)有 住宅底商形成互動(dòng)。3、地下部分，可作為附加產(chǎn)品，結(jié)合客戶需求打通，作為銷售附加增值部分。將地下空間 捆綁一層銷售，價(jià)格以成本價(jià)打入一層價(jià)格中，增強(qiáng)商鋪性價(jià)比。4、三層目前暫不考慮銷售，以招商為主，除非有大客戶整層或半層購(gòu)買。一層二層三層（三）商鋪招商與商鋪銷售流程1、目標(biāo)商戶群的確定；2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行

7、規(guī)劃，制定合理的分割方案；3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力；4、雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買或租賃意向；5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；6、投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)；7、對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)行銷售；8、開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪公共部分進(jìn)行必要裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán) 境；9、在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)， 各商戶裝修好自己的經(jīng)營(yíng)商鋪， 最后選擇合適的開(kāi)業(yè)時(shí)間， 進(jìn)行商業(yè)開(kāi)街儀式，開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。（四）商鋪營(yíng)銷實(shí)施策略內(nèi)部籌備期： 2016年 6月-7月1、制定商鋪營(yíng)銷及招商政策；2、整頓商業(yè)體環(huán)境，內(nèi)部場(chǎng)地、外圍交通、商鋪氛圍（

8、門頭、小品等）；3、選取北面 1-2 層打造樣板房；4、內(nèi)部招商啟動(dòng)，主動(dòng)電聯(lián)揚(yáng)州部分實(shí)力商家；5、宣傳物料設(shè)計(jì)；市場(chǎng)蓄水期： 2016年 8月-9月1、市場(chǎng)推廣敵動(dòng)，以超常的推廣手段，結(jié)合戶外廣告、海報(bào)派發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、人際傳播等渠道 形成較強(qiáng)的商鋪銷售宣傳之勢(shì)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。2、對(duì)外招商推廣，舉辦招商大會(huì)；3、樣板間亮相；公開(kāi)發(fā)售期： 2016年 10月-12月1、利用認(rèn)籌排號(hào)，鎖定消化首批意向客戶；2、以項(xiàng)目的各種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為傳播點(diǎn)， 多種媒體、 多種銷售渠道配合現(xiàn)場(chǎng)展示， 打動(dòng)消費(fèi)者， 激發(fā)購(gòu)買欲望，吸收客戶資源；3、商鋪開(kāi)盤，公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，選定商鋪，簽訂購(gòu)鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議，進(jìn)行交款；強(qiáng)銷進(jìn)場(chǎng)期

9、： 2014年 1月8月1、承接首次公開(kāi)發(fā)售的熱潮，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整推售安排，推出全新的單位及全新銷售舉措，以 較為集中的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及廣告推廣給予客戶進(jìn)一步的認(rèn)知與感受，促成再次的銷售高潮； 2、春節(jié)年后，之前已招商、自營(yíng)客戶擇日進(jìn)場(chǎng)裝修；開(kāi)業(yè)營(yíng)業(yè)期： 2014年 9月-10月商業(yè)體統(tǒng)一正式對(duì)外營(yíng)業(yè)， 通過(guò)營(yíng)業(yè)再度掀起一股銷售熱潮， 此時(shí)通過(guò)一系列銷售政策促進(jìn) 成交；清盤期： 2016 年 11-12 月利用靈活多變的促銷措施，以“壓軸珍藏” 為主題告知此時(shí)已是購(gòu)買的最后機(jī)會(huì)，促使目標(biāo) 客戶把握良機(jī)，盡快行動(dòng)。商鋪招商貫穿商鋪銷售和宣傳的始終。 以商鋪的招商造勢(shì)來(lái)推動(dòng)商鋪銷售， 營(yíng)造熱銷紅火氣氛。（五

10、）項(xiàng)目整體租售價(jià)格制定1、項(xiàng)目租賃價(jià)格制定結(jié)合項(xiàng)目周邊商業(yè)的租賃市場(chǎng)及在售樓盤的基本狀況， 同時(shí)， 充分分析項(xiàng)目自身的因素， 租 賃日租金在 元/平/天。 同時(shí)，根據(jù)商鋪的位置、人流、商鋪劃分等因素，制定合理的租金 階梯。項(xiàng)目分區(qū)塊租賃價(jià)格區(qū)域總面積（）日租金（元 /平/ 天）年租金（元 / 年）租售策略一層北側(cè)1050196銷售為主二層北側(cè)814003一層南側(cè)744761二層南側(cè)514286半層起租三層北側(cè)443982三層南側(cè)355046三層?xùn)|側(cè)69963圓弧 13 層整體1883979582整體租賃合計(jì)4971820結(jié)合租賃價(jià)格測(cè)算，綜合實(shí)際有效出租率（ 85% 左右），整體出租預(yù)期年租金

11、收益為 420 萬(wàn)。項(xiàng)目周邊商業(yè)租金售價(jià)情況地點(diǎn)位置樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積（）年租金（萬(wàn)元 / 年）日租金（元 / 平/天）銷售總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（元 / 平）備注御峰國(guó)際江陽(yáng)路南12F售樓處報(bào)價(jià)2703212 層整體，平均售價(jià)2 萬(wàn) 萬(wàn)，租金 3 元 /平/天左右12F三菱、海爾3006002雅居樂(lè)內(nèi)街13F26020416萬(wàn)萬(wàn)13層整體，平均售價(jià) 萬(wàn)，租金 23 元/平/ 天 左右招商部13層27232江陽(yáng)路沿街新世紀(jì)酒店南1F沿街1208平均租金 元/平/天新世紀(jì)酒店?yáng)|1F家具店12061F小超市12071F棋牌室10081F小飯店15010金天城附近大樓底商12F南京銀行8007000萬(wàn)870

12、0銷售價(jià)格 800015000， 平均租金水平 2 元/平/ 天左右祥和路東1F沿街400281F70祥和路西1F超市200181F飯店12010揚(yáng)子江路沿 街江陽(yáng)路至興城路12F五金店110平均租金 1元 /平/天12F美體店110412F飯店270維揚(yáng)路沿街江陽(yáng)路至興城路1F沿街803平均租金 1元 /平/天12F170潤(rùn)揚(yáng)廣場(chǎng)周 邊朝西（邗江路東）13F賓館20015-3萬(wàn)平均租金 24元 /平/天； 銷售價(jià)格 左右4F臺(tái)球電玩城150121F手機(jī)店4012F超市180201F餐飲7010朝南（江陽(yáng)路北）1F足療1004180萬(wàn)萬(wàn)1F藥店70-160內(nèi)鋪1F足療403萬(wàn)2萬(wàn)1F家電120

13、1F理發(fā)店753、項(xiàng)目分區(qū)塊銷售價(jià)格制定；項(xiàng)目分區(qū)塊銷售價(jià)格區(qū)域總面積（）銷售均價(jià)（元 / 平）銷售總價(jià)（元）戶型設(shè)置總價(jià)范圍一層北側(cè)22000二層北側(cè)12000一層南側(cè)15000二層南側(cè)10000主力戶型100120 平三層北側(cè)7800948784285萬(wàn)300 萬(wàn)三層南側(cè)75009119325三層?xùn)|側(cè)75001797000圓弧 13 層整體188311009合計(jì)118582結(jié)合銷售價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目整體銷售回款預(yù)期億元。（項(xiàng)目詳細(xì)價(jià)格表見(jiàn)附件）4、租售預(yù)期回款根據(jù)上述租售方案，租售累計(jì)回款為：銷售部分回款約為： 5500 萬(wàn)； 年租金收益約為： 200 萬(wàn)。三、營(yíng)銷推廣策略基于目前整體市場(chǎng)、

14、區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的狀況， 本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、 高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級(jí)，經(jīng)考慮，將項(xiàng)目推廣主題定位為：風(fēng)情商業(yè)體 創(chuàng)富新商機(jī)一）推廣表現(xiàn) 表現(xiàn)一：巴菲特說(shuō)在別人恐懼的時(shí)候我貪婪我辛苦積載的財(cái)富多了，但人民幣貶值了 .我想買股票入市，但牛市變成了熊市 .我想買黃金升值，但黃金隨時(shí)有可能變“黃”財(cái)富國(guó)際商業(yè)中心100-1000 限量吸金旺鋪即將面市盤踞主城繁華區(qū)，三代人的保障，源于你今天的選擇表現(xiàn)二：三代人的保障源于你今天的選擇100-1000限量吸金旺鋪即將面市盤踞主城繁華區(qū)，左右皆繁華，搶鋪就是搶財(cái)富（二）推廣方式及渠道建議1、推廣總原則先招

15、商后銷售， 招商不是純粹的招商， 而是一個(gè)造勢(shì)的問(wèn)題， 在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信 息。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)大眾口碑傳播和抄作成為樓市熱點(diǎn)， 引起社會(huì)輿論，提高知名度， 促進(jìn) 商鋪銷售。2、推廣方式營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。營(yíng)銷活動(dòng) 競(jìng)拍商鋪小部分以競(jìng)價(jià)拍賣的形式進(jìn)行炒作 建議促銷主題活動(dòng)：商鋪競(jìng)價(jià)拍賣會(huì) 要說(shuō)服投資者認(rèn)識(shí)到這里的商業(yè)價(jià)值并引導(dǎo)他們產(chǎn)生投資行為。亮眼優(yōu)惠1、電商優(yōu)惠：存 1萬(wàn)抵 10 萬(wàn)2、認(rèn)籌優(yōu)惠：開(kāi)盤前認(rèn)籌客戶可享受5 萬(wàn)優(yōu)惠3、常規(guī)優(yōu)惠：客戶可享受折優(yōu)惠4、全民經(jīng)紀(jì)人政策：凡成功介紹成交，介紹人可獲得5 萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)四、項(xiàng)目自身整改方案；為跟有利于項(xiàng)目整體銷售去化，建議就項(xiàng)目以下部分進(jìn)行整改；1、項(xiàng)目北側(cè)、南側(cè)設(shè)置垂直觀光電梯；目前， 項(xiàng)目一樓圓弧大廳設(shè)置有自動(dòng)手扶梯， 消費(fèi)客群進(jìn)入二、三樓極不方便，這將直接影 響，客戶對(duì)二樓、三樓的購(gòu)買、經(jīng)營(yíng)感官。2、二層頂部 /三層地面中空部分，進(jìn)行填澆處理；一方面，二三層全部中空， 造成了面積的較大浪費(fèi)， 且并不能帶來(lái)直接的積極感官效果， ； 另一方面，客戶商家實(shí)際使用也極不