房地產場前期調研

1、市場前期調研提綱 房地產開發(fā)的制勝法寶決策資源房地產研究中心深度的市場前期調研提綱一、總體經濟環(huán)境調研1、全國經濟環(huán)境狀況分析2、項目所在城市經濟狀況3、房地產政策調研、全國性房地產政策現狀及發(fā)展趨勢、項目所在地房地產政策狀況二、項目資源調研1、項目自身資源環(huán)境、項目自然條件、項目區(qū)域自然資源環(huán)境、項目區(qū)域與城市規(guī)劃發(fā)展的聯動調研分析、城市總體規(guī)劃發(fā)展A、城市發(fā)展方向B、城市交通環(huán)境規(guī)劃C、城市規(guī)劃建設趨勢分析、城市規(guī)劃對項目區(qū)域房地產市場的影響A、區(qū)域城市功能規(guī)劃調研B、區(qū)域規(guī)劃中的物業(yè)發(fā)展狀況2、社會資源調研主要開發(fā)商實力、品牌3、項目資源的 SWOT分析三、房地產市場調研1、房地產宏觀市

2、場調研、城市土地供應量與開發(fā)量、房地產市場物業(yè)類型供應量、歷年房地產價格分析、房地產市場發(fā)展趨勢總結2、區(qū)域房地產市場調研、市場板塊分析、區(qū)域對商業(yè)、工業(yè)、住宅等類型物業(yè)的吸納能力、區(qū)域在建及將建項目的摸查、區(qū)域已建成的各類物業(yè)的規(guī)模、數量3、重點競爭項目調研、競爭項目的地理位置、交通條件、社區(qū)環(huán)境、競爭項目的設計風格、園林風景、產品配比等優(yōu)劣勢、競爭項目的營銷策略四、房地產消費群體調研1、區(qū)域消費群體調研分析（1）、城市人口分布狀況調研分析（2）、區(qū)域整體人均年收入、人均消費水平調研分析3）、消費群體商品房消費意識及習慣等特征調研分析4）、區(qū)域消費群體構成調查分析 2、消費理念調研分析（1）

3、、影響購房的重要因素分析（2）、影響購房的決定因素分析3、市場消費力的研判（1）、市場消費力的特征總結（2）、市場消費力的發(fā)展趨勢五、項目 SWOT分析1、項目優(yōu)勢2、項目劣勢3、項目市場機會4、項目威脅分析六、標桿項目調研1、標桿項目的地理位置、交通條件、社區(qū)環(huán)境2、標桿項目的市場定位3、標桿項目的設計風格、園林風景、產品配比3、標桿項目的營銷策略七、項目最大價值挖掘就企業(yè)的品牌、時機價值、文化背景價值、環(huán)境價值、交通價值、地形價值、規(guī)模價值、產品價值等方面 挖掘。八、市場調研的初步結論結合上述分析，得出初步市場調研結論，并作相應的市場誘導。一、青島及房產市場概述一）、青島概況 青島屬于溫帶

4、季風性氣候?！叭鏈婧Ｒ幻嫔健钡莫毺氐乩砀窬?，造就了青島海洋性氣候的特點，冬無嚴 寒、夏無酷暑。青島市是我國東部沿海較重要的經濟中心和港口城市及旅游勝地， 我國五大港口之一， 全國 15 個副省級城 市之一，計劃單列城市。青島是一座海洋科技城。轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市（縣級）。2003 年底，全市共有 720.68 萬人，其中，市區(qū) 246.77 萬人，其中市內四區(qū)登記暫住人口（ 1 個月以上者） 25.39 萬人。青島市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個主中心和五個副中心的多中心均衡分布結構，是城市 發(fā)展的核心地區(qū)。五四廣場成

5、為青島市新市區(qū)的標志。 “花中皇后”月季為青島市花，山茶也是青島市花之一。市樹為雪松。“相約奧運，揚帆青島”，青島成為北京奧運伙伴城市，令青島成為世界的聚焦點。綜合經濟青島市國民生產總值居山東省首位，綜合經濟實力在全國城市位居 11 位。居民生活人均可支配收入到 2003 年底已達 10075 元，恩格爾系數降至 40%以內（ 60%以上為貧困； 50-60%為溫飽； 40 -50%為小康； 40%以下為富裕）。在居民消費支出中，衣著、日用品等生活必需品支出也與恩格爾系數 同步下降，而體現享受與發(fā)展需求的住房、健康、教育、消閑、交通、通信等項支出的比重迅速上升。青 島市城市居民正從以吃飽穿暖為

6、標準的溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標準的小康型乃至富裕型生活轉變。1、高低收入家庭的收入差距進一步擴大據抽樣調查資料顯示， 2003 年占全部調查戶 10%的最高收入戶人均可支配收入 28208 元，10%的最低收入戶 人均可支配收入 3263 元，高低收入戶收入之比為 8.65 ：1，比 2002 年進一步擴大。2、不同收入階層家庭的房屋資產有質與量的區(qū)別住房制度的改革，商品房市場的發(fā)展，使越來越多的家庭擁有了自己的房屋產權。調查發(fā)現，由三成的城 市居民家庭購買了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭擁有了售后住房產權，擁有房產的居民家庭 達到 98.0%，但是不同收入階層家庭的房屋資產的質與

7、量的狀況有很大的區(qū)別。其特征之一，絕大多數高 收入家庭購買了商品房， 大多數中等收入家庭擁有的是售后住房產權， 而半數低收入家庭中沒有房屋資產； 特征之二， 高收入家庭購買的商品房集中在 100 平米以上， 中等偏高收入家庭購買最多的是 80-100 平米的 住房，中等偏低和低收入家庭則大多購買 50-80 平米的住房；特征之三，有 30%以上的高收入家庭擁有兩 處以上的住房， 中等偏高和中等偏低收入家庭擁有兩處以上住房的約分別占26%和 16%，絕大部份的低收入家庭僅有一處住房。隨著城市居民生活質量的改善和提高，房屋資產將成為居民家庭財產中最主要的一部 分資產，不同收入階層居民家庭房屋資產價

8、值的差異，進一步驗證了各類收入家庭之間的收入差距。3、不同經濟類型、職業(yè)和行業(yè)的收入差距也在擴大改革開放年以來，各行各業(yè)的收入都有不同程度地增長，但行業(yè)間收入的檔次拉開了較大的距離。從統(tǒng)計 看，國有企業(yè)、集體企業(yè)、和其他單位的平均工資比2003 年為 1： 0.47 ：0.61 。調查資料顯示，以戶主收入為主要經濟來源的家庭，由于戶主的職業(yè)不同，家庭的收入狀況差異顯著。在高收入家庭中，戶主的職 業(yè)集中在各類專業(yè)技術人員、 效益好的企事業(yè)單位辦事人員、 私營企業(yè)主及國家機關企事業(yè)單位負責人等； 低收入家庭中，戶主大都是以工人、服務性工作人員和商業(yè)工作人員或是退休人員、失業(yè)協保人員。據此看來，從大

9、的方向上本案作為商品房項目與一、二期不同，應該以中等收入家庭一次二次置業(yè)為主， 吸納部分低收入家庭一次置業(yè)，吸引部分看好本區(qū)域升值潛力的高收入家庭三次四次置業(yè)。由于項目（含 三期、四期）體量較大，兼顧定位的逐步提升和項目的持續(xù)發(fā)展，推廣策略上受眾的設定不應局限于李滄 區(qū)本身，可以李滄區(qū)中高收入家庭為主，廣泛吸取市內其它三區(qū)置業(yè)投資人士，盡量避免目標客戶群定位 狹窄，造成市場空間狹小，增加后期操作難度。（二）、青島房產市場概況1、房產開發(fā)相關數據房地產開發(fā)投資03 年 03 年同比增長（ %）04 年 1 11 月 04 年同比增長（ %）施工面積1747.7 23.1 1957.231.3住宅

10、1417.0 31.41575.7 29.9竣工面積537.82.8411.256.2住宅453.318.1318.7 42.1銷售面積453.25.6384.839.4住宅402.79.1324.7 33.3銷售額（億元）106.515.8109.761.4住 宅 92.024.584 432004 年一至三季度累計，全國房屋銷售價格平均較去年同期上漲9.4%，青島市的漲幅為 13.8%，高于全國平均水平 4.4 個百分點，仍列全國三十五個大中城市第七位。排在上海、沈陽、南京、重慶、天津、寧波 之后。從 2004 年三季度各樓盤的開發(fā)情況看 , 住宅商品房開發(fā)大多集中在市南區(qū)的寧夏路以北和市

11、北區(qū)的東部 一帶三級地段區(qū)域，價格在每平方米 5500 元至 6500 元，房價比去年同期上升 20%左右，且多為高層住宅， 而多層住宅的樓盤開發(fā)較少。如位于寧夏路的萬事興家園多層磚混住宅商品房，去年開盤起價為每平方米 5300 元，今年該樓盤房屋售價已達到每平方米6780 元，價格上漲 20%之多。位于五、六級地段市郊的李滄區(qū)的房價也由去年的每平方米 3000 元上升到 3600 元，較去年也升高 20%。2、居民住房狀況青島市民住房條件明顯改善。 到 2003年底，城市居民人均現住房建筑面積為 20平方米，比 20年前的 7平 方米增加了兩倍多，絕大多數住上了設施齊全、水電氣配套、擁有自主

12、產權的單元房。到 2003 年底，居住 成套住房的家庭占 85.9%，擁有自主產權住房的家庭占 86.9%，使用燃起的家庭占 99%以上，冬季享受到集 中供熱和使用空調取暖的家庭占 48%。3、房產市場特點A、房產市場相對規(guī)范、成熟度較高。因著青島獨特的城市發(fā)達程度和經濟狀態(tài)，青島房產市場起步較早發(fā)展較快，成為山東省房產龍頭，成熟 度極高。表現在三個方面。一是新的土地審批制度較早在青島實施，經過幾年的運行，土地招拍掛成為青 島唯一的土地出讓途徑，較好地規(guī)范了土地市場和開發(fā)經營活動，確立了公平的市場競爭秩序，并使開發(fā) 向著規(guī)模、品牌靠攏。海信地產的大規(guī)模圈地可以視作開發(fā)資源二八定律的有力表現。二

13、是有序、高層次 的開發(fā)促進了青島地產的極大活躍，不僅拉動了本地買方市場，而且吸引了大批外來投資置業(yè)者融入這片 熱土。 三是青島及時啟動了經濟適用房工程， 大量不間斷的適用房建設極大滿足了低收入家庭的住房需求， 同時豐富了青島房產市場層次，避免開發(fā)失衡，使青島房產穩(wěn)定健康發(fā)展。僅僅從青島銷售價格漲勢就可 見一斑。B、市場層次分明，區(qū)域性強。青島是一個極具歷史和個性的城市，青島房產的市場特點也極其明顯。地域上，由于歷史發(fā)展、環(huán)境資源和城市規(guī)劃的原因，市南區(qū)、嶗山區(qū)以及市北區(qū)房產市場高度發(fā)達，無 論房產投資開發(fā)和買賣市場均呈現一派繁榮景象，以高層、高價為主要特征。其他區(qū)（包括李滄區(qū)）由于 配套、環(huán)境

14、等原因房產市場起步較晚，且大多初期以經濟適用房為主體，逐步向商品房開發(fā)過渡，從長遠 看開發(fā)運作、升值空間較大。價格分布上，青島市形成了梯次分明的落差格局，從嶗山區(qū)、市南區(qū)沿海地帶到市北區(qū)再到四方區(qū)，接下 來是李滄區(qū)依次以 2000 元 / 為級差呈南高北低態(tài)勢。本項目位于青島房產市場末端區(qū)域，但具有一定的升值空間。因而在本項目發(fā)展定位、策略推廣上要兼顧 其在整體市場格局中的現實位置和作為上升區(qū)域中的高品質項目可持續(xù)發(fā)展性。C、市場需求旺盛。遍觀山東，從來沒有一個城市具有青島這樣的旺盛需求力。雖然近幾年政府加大了經濟適用房開發(fā)力度和 商品房土地入市批量， 尤其 2004 年商品房開發(fā)面積進一步擴

15、大， 供給速度似乎仍有跟不上需求增長的趨勢， 可以用購銷兩旺來形容房產市場。旺盛的購買力從哪里來？答案很明確。一是市場的成熟運作、良性開 發(fā)；二是地區(qū)經濟的強大、居民購買力的堅挺、收入預期的利好；三是城市魅力和開發(fā)熱潮吸引外來人員 包括務工務商和投資客的青睞。炒作泡沫在這里并不多見，價格比較遵循價值體現原則。D、整體運營水平較高，特色鮮明。市場規(guī)范必然帶來理性的開發(fā)。無論從土地的獲取、產品塑造、項目定位還是規(guī)劃建設、營銷推廣等等各 個環(huán)節(jié)，青島開發(fā)商表現出了極高的專業(yè)水準，充分體現了項目所具備的地段、環(huán)境、建筑、景觀、營銷 力方方面面的整合營銷效力。在營銷推廣上應當說已經形成了青島特色，與省內

16、其他城市不同，青島房產發(fā)展到今天，其營銷層面已經 摒棄了泛泛而論，更加注重人的工作、學習、生活等因素，定位的層次感、訴求的針對性，無一不體現對 人的心理需求的重視和把握。這也是外來置業(yè)增多不可忽視的原因之一。二、李滄區(qū)及房產市場概述（一）、李滄區(qū)概況李滄區(qū)位于青島市區(qū)北端，轄 11 個街道辦事處。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)， 北靠城陽區(qū)與流亭國際機場相連，是進出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結合部。李滄區(qū)素有工業(yè)區(qū)之稱 ,集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。具有較強的輻射帶動能力, 逐步形成了以化工、建材、機械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè)體系。也因此造成區(qū)

17、域商務商業(yè)、 文化娛樂、綜合服務等生活性配套弱的先天不足，生產總值雖然高于市南、市北、四方，居住適宜指數卻 不能相提并論。李村城區(qū)內的北方國貿大廈、嶗山百貨大樓、第一百盛購物中心形成了多流通渠道、多經濟成分并存的大 商貿格局 , 成為青島市第二大購物中心。 李滄東部開發(fā)區(qū) （含中國民營企業(yè)家青島創(chuàng)業(yè)園、 山東省華僑華人 青島創(chuàng)業(yè)園）占地 34 平方公里 , 是青島市市區(qū)內唯一一塊可供大面積開發(fā)的投資寶地。按青島城市規(guī)劃，自滄口廣場沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務業(yè)為主的主城中部副中心 ，并建成市級商貿區(qū)，三大蔬菜集散中心之一。在滄口城區(qū)內的振華路建設形成青島 15 個分區(qū)級商業(yè)街區(qū)之一。

18、以現滄口體育場為基礎建設李滄分區(qū)體育中心。? 從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看， 未來李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)， 本項目所在的滄口城區(qū)將會在一段 時期內較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時間內很難有比較大的改觀，因而就限制了滄口城 區(qū)內房產開發(fā)品次的提升，較大的突破需要項目自身競爭力的整合提高。（二）、李滄區(qū)房產市場概況1、開發(fā)概況3 勝利花園 勝利橋 3800 3400商品房 結案序號 案名地址 起價均價戶型面積開發(fā)性質 備注1 北苑風景振華路原 3500商品房結案2 永馨苑永平路北段3400商品房結案4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售5 百通馨苑 金水路 3400 元80

19、 150 商品房 在建6 南嶺風情 重慶中路北部 規(guī)劃中 商品房 規(guī)劃1 天惠府 書院路 315561 145 經濟適用房 在售2 晟業(yè)家園 長嶺路 未開盤78 120 經濟適用房 在建3 聚富苑 夏莊路北段 未開盤4 金水翠園 金水路 25405 福林苑小區(qū) 青山路 未開盤6 金秋小區(qū) 巨峰路 28907 華易 . 春之都 書院路 28808 廣業(yè)小鎮(zhèn) 延壽宮路 2500104 140 經濟適用房 在售經濟適用房 在售60 128 經濟適用房 在建 經濟適用房 在售125 140 經濟適用房 在售118 138 經濟適用房 在售結案的經濟適用房：西山小區(qū)、馨苑小區(qū)、振華苑、升平路小區(qū)、同盛園

20、。在建未售的舊村改造項目：新儷都花園（興國二路附近）、樓山南側項目。2、特點A、市場層次較低，發(fā)展空間大。在青島房產發(fā)展歷史上，李滄區(qū)是繼浮山后板塊更大的經濟適用房集中地，建成、在建、規(guī)劃的經濟適用 房規(guī)?？涨埃唐贩拷ㄔO銷售也就是近兩年的事情，且整體層次偏低。截至目前，僅僅有屈指可數的幾個 中小型樓盤。這對區(qū)域商品房的層次提升是不利的， 當然惟其如此，對于某一個案的開發(fā)運作也是一個不可多得的機 緣，更容易占據區(qū)域市場制高點，領袖群倫。B、商品房市場方興未艾，開發(fā)水平較低。80 年從可見的樓盤看，滄口城區(qū)開發(fā)的樓盤規(guī)模整體偏小，規(guī)劃檔次偏低。小型項目自不待言，就是中等規(guī)模 （約 13 萬）的北

21、苑風景項目連像樣的規(guī)劃布局、園林景觀等也難得一見，從一定程度上就是延續(xù) 代排排坐的格局，但是其銷售速率極高。據此可以看出一個問題，就是市場需求大，區(qū)域商品房供應偏低、 嚴重不足，包括建設、（不公開）認購中的永平家園同樣反映出這種市場狀態(tài)。3、趨勢規(guī)劃中，三零八國道東、九水東路北、金水路南規(guī)劃建設大批以經濟適用房為主體的各類住房（為此青島 熱電公司于 06 年初開始總投資 5.8 億建大型熱電廠，滿足上區(qū)域 900萬平米住宅、 9萬余戶 20多萬人采 暖問題）。除此之外商品房開發(fā)主要分布于滄口城區(qū)的廠企拆遷或舊村改造地帶。此類地塊項目將陸續(xù)不定期的投入 到市場環(huán)節(jié)中，結束類似海信北苑風景項目一枝

22、獨秀的開發(fā)格局。未來幾年，區(qū)域開發(fā)競爭加劇，層次提升，銷售壓力加大，總的來講將繼續(xù)升溫區(qū)域房產開發(fā)，成為中低 端住宅消費的熱土。三、項目所在區(qū)域房產開發(fā)狀況 （一）、區(qū)域界定就本項目來講，合適的市場區(qū)域界定應當是：重慶中路西、樓山南、李村河以北與西側膠州灣的圍合地帶。（二）、區(qū)域樓盤項目可比樓盤序號 案名 地址 起價 均價 戶型面積 開發(fā)性質 備注1 北苑風景 振華路 原 3500 商品房 結案2 勝利花園 勝利橋 3800 3400 商品房 結案3 永馨苑 永平路北段 3400 商品房 結案4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售 項目競爭樓盤：規(guī)劃中的南嶺風情永平家園在區(qū)段

23、上與本案相差無幾，規(guī)模上卻難以相提并論，更兼不公開內部認購進行中，其尾盤銷售會 與本案推廣交錯，除了對潛在客戶的部分吸納外，基本不會對本案形成較大的截流和擠壓。因此，競爭者 應當鎖定在本案開發(fā)周期內面市的同質項目，可以預見的就是海信地產的南嶺風情，兩者各有贏長，需密 切關注其規(guī)劃開發(fā)動向。曉翁村項目（海信鐘情于此）的商品房開發(fā)如果實現，也應在本案后期出現，亦 應適當關注。區(qū)域住宅供給不足是顯而易見的，無論是經濟適用房，還是商品房，本區(qū)域產權住宅開發(fā)量小、頻次低， 因此出現了之前項目熱銷熱買的喜人景象，這給本項目傳來了福音。四、項目地塊 SWOT分析一）、地塊現狀描述項目位于青島市西北部，李滄區(qū)

24、四流中路與興華路交匯處（原國棉七廠），東臨滄口公園，北依樓山； 項目進展：進入場地平整、管線預埋施工階段。景觀環(huán)境：東向：青島三豐毛紡廠、滄口公園南向：本項目前期住宅、國棉六廠宿舍西向：四流南路、膠濟鐵路、黃海橡膠廠北向：本項目前期住宅、國棉六廠宿舍南北向由于同本項目前期住宅相接，除夾雜其間的部分國棉六廠舊宿舍外，基本無不利因素，視覺環(huán)境尚 可。西向由于一路之隔就是膠濟鐵路和黃海橡膠廠，是本項目難以規(guī)避的不利點，需審慎處理。東向如果 無法解決三豐毛紡廠的隔擋作用，就會使借勢滄口公園策略大打折扣。（二）、地塊分析1、優(yōu)勢（ S）A、區(qū)位相對優(yōu)越。位于規(guī)劃中的中部副中心北端，從長遠看，區(qū)位價值隨規(guī)

25、劃的實施建設具備一定的上升 空間，符合部分投資置業(yè)人士的升值要求。B、交通便捷通達。項目處在滄口城區(qū)兩大南北交通主干線之間，西靠四流中路、東達永平路，且公交線路 較多，東可與李村中心城區(qū)相接，南可與四方區(qū)直達。工作、生活交通線順暢無阻，縮短了與各種中心城 區(qū)的距離。C、教育配套完整。項目本身（四期）規(guī)劃有幼兒園，而周邊幼兒園、小學、中學齊備，最資利用的是滄口 公園對過的青島市三中，可以成為本項目推廣的一個借力點。D、公園優(yōu)勢明顯。滄口公園占地 8.8 萬，水面 2800 ，園內建有溫室、大型兒童玩具等，是周邊區(qū)域 職工和兒童游覽娛樂的中心， 于 2003 年 7 月實施拆墻透綠的綜合整治， 向

26、市民免費開放， 成為周邊數萬居 民健身娛樂休閑交流的絕佳場所。滄口公園與本項目近在咫尺，堪稱是生命造氧機和業(yè)主的 “私家”花 園，是本項目外部景觀最具優(yōu)勢的亮點。E、項目規(guī)模較大，規(guī)劃水平高。項目本期占地117畝，建筑面積 8萬余，建筑樓座 26棟，且 23 棟為南部市區(qū)不多見的（ 56 層）多層住宅，堪稱區(qū)域內的大型住宅項目。從規(guī)劃圖和產品單體圖來看，開發(fā)商 在項目規(guī)劃上精益求精，無論從布局、單體、自身配套還是中庭設計、園林景觀的均好性等各方面，傾注 了大量的心血，因而開發(fā)的起點就是一個高品質的樓盤形象，這在迄今為止的李滄區(qū)是空前的，成為區(qū)域 第一個規(guī)模、品質兼?zhèn)涞母咚刭|樓盤，必將激起潛在消

27、費者的極大共鳴。F、前期開發(fā)的良好口碑。這是本項目三期開發(fā)的堅實基礎。我公司與貴公司的通力協作也必能給項目的成功運作錦上添花。2、劣勢（ W）A、商業(yè)配套相對較弱。除了項目東北側的建材、茶葉批發(fā)市場和南側的商貿市場外，項目周邊幾乎沒有像 樣的商業(yè)場所，距離最近的就是振華路商業(yè)圈。本項目自身除了會所外也未設置一定量的商業(yè)配套，這對 于規(guī)模宏大（ 14 期居住人口將達近萬人）的居住社區(qū)是一種不足。B、周邊居住氛圍尚不濃厚。由于周邊多為工廠、職工配套住宅和經濟適用房，視覺和人文環(huán)境較差，所以 也應看到本項目作為高檔商品房面臨的區(qū)域定勢阻力， 這與振華路商業(yè)街上的北苑風景項目是截然不同的。C、東西向負

28、面影響大。 西側的鐵路、 黃海橡膠廠產生的噪音和可能的空氣污染將是削減項目營銷力不可回 避的現實， 從這個角度看， 項目西部小高層的規(guī)劃布局就有點不妥。 如何最大程度規(guī)避影響應當引起重視。 還有東側的三豐毛紡廠問題，如果任其阻隔將是本項目最大的遺憾，如果在四期開發(fā)中可以吃進，并在本 期開發(fā)中加以澄清，形成與滄口公園的零距離接觸，應當對本期開發(fā)產生難以估量的巨大促動力。3、機會（ O）A、李滄區(qū)將成為青島下一輪投資置業(yè)熱土。在青島房產大格局中，沿海及中心城區(qū)近幾年開發(fā)速度快、密 度大，大多數區(qū)域基本無規(guī)模項目資源可提供，市北、四方區(qū)尚可通過拆遷改造不定期、緩慢地產生部分 中小型項目地塊外，大多只

29、能是見縫插針式的開發(fā)模式，且90%以上是以高層建筑形態(tài)出現，價位將進一步抬高。巨大的投資置業(yè)風險壓力和房產上市量的嚴重不足，促使市場熱點范圍向其他區(qū)域擴轉。毋庸置 疑，市內四區(qū)之一的李滄區(qū)必然成為市場擴張的下一個戰(zhàn)場，從青島本土地產大鱷海信對李滄區(qū)項目 資源的鯨吞策略就可見一斑。甚至下屬五市如即墨等房產市場也是搞得轟轟烈烈，李滄區(qū)沒有理由繼續(xù)平 庸下去。擴張就是機遇，競爭也是潛力。本項目借房產市場北擴之際當可順風順水。B、區(qū)域尚無代表性樓盤。 勝利花園、 永馨園已經是昨日黃花且市場影響作用不大； 永平家園因其規(guī)模較小、 區(qū)位一般、無環(huán)境優(yōu)勢， 從現認購階段看也只能是市場跟風補缺者； 海信. 南

30、嶺風情尚在孕育中， 因其區(qū)位、 環(huán)境與本項目尚不在一個完全相同的層面上，可以斷言，除海信地產的品牌效應外，南嶺風情缺乏部分領 軍樓盤品質、 環(huán)境俱佳的必要內涵， 不足以對本項目形成大的威脅； 海信. 北苑風景項目雖然占據相對優(yōu)越 的區(qū)段和配套環(huán)境和規(guī)模特征，但其規(guī)劃、產品、園林環(huán)境等品次低下，也只能滿足市場階段性居住需求， 絕難成為代表性樓盤。本項目攜規(guī)模、規(guī)劃、產品、區(qū)位、環(huán)境之利，鍛造營銷威力，基本具備區(qū)域代表 性樓盤所有的成長性元素，在這樣一個區(qū)域商品房青黃不接的階段內只要用心運作完全可以樹立區(qū)域領軍 樓盤形象，取得項目營銷和開發(fā)品牌雙豐收。4、威脅（ T）不定期土地上市。無論從李村城區(qū)東部大面積開發(fā)思路的確立，還是滄口城區(qū)曉翁