商業(yè)地產開發(fā)及運營模式的思考

1、商業(yè)地產開發(fā)及運營模式的思考摘 要：近年來，商業(yè)地產受到地產界乃至社會各界 的高度關注，成為經濟領域最有活力的產業(yè)之一。商業(yè)地產 是社會經濟、消費水平和消費模式發(fā)展到一定程度的產物， 其持續(xù)升溫和受到熱捧是以市場需求為支撐的。商業(yè)地產幾 乎成了購物中心的代名詞。本文主要闡述了商業(yè)地產的定義 和特點、商業(yè)地產開發(fā)與運營模式的問題、商業(yè)地產開發(fā)與 運營模式的完善。關鍵詞：商業(yè)地產；開發(fā)；運營模式；完善1 商業(yè)地產1.1 商業(yè)地產的定義商業(yè)地產具有地產、商業(yè)與投資的三重特性，它既區(qū)別 于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。 同時，這三方面的特性既相互獨立又相互作用，形成了商業(yè) 地產較為

2、明顯的特征一環(huán)環(huán)相扣，系統(tǒng)性極強。目前對商業(yè) 地產并沒有一個完整、準確的定義。從商業(yè)地產運營手法的 差異上來考慮，從商業(yè)地產的具體形式上表現為如商鋪、寫 字樓、娛樂場所、餐飲、商務公寓等非住宅形態(tài)在內的極為 廣泛的概念。1.2 中國商業(yè)地產業(yè)的特征商業(yè)地產投資規(guī)模迅速增長并向中心城市集中，商業(yè)地 產投資主體呈多元化，商業(yè)地產融資以銀行貸款等間接融資 為主要渠道。 指出商業(yè)地產運營的關鍵是： 重管理， 重經營； 建立專業(yè)的商業(yè)運營團隊。2 商業(yè)地產開發(fā)與運營模式的問題2.1 商業(yè)定位需明確市場調研是商業(yè)管理公司在前期招商中的一項重要工 作，它可以由商業(yè)管理公司獨立完成，也可以與項目開發(fā)公 司共同

3、完成。市調報告既對項目的可行性和整體定位有參考 意義，也對商業(yè)管理的招商規(guī)劃有不可替代的作用。前期招 商調研的目的，是為了明確商業(yè)定位，實現招商規(guī)劃而確定 招商政策、租金水平、品牌目標和招商策略。它隱藏的背后 意義，是對商業(yè)項目未來的客流以及消費潛力的評估。2.1.1 城市體量 對商業(yè)項目的規(guī)模具有直接影響。城市總人口數量、人 均消費性支出、城市現有商業(yè)體量等基礎數據，決定了商業(yè) 項目的投資規(guī)模。2.1.2 城市發(fā)展規(guī)劃 商業(yè)定位必須依托于城市規(guī)劃的大背景，并隨著城市規(guī) 劃的發(fā)展變化而做出調整、與時俱進。尤其在二三線城市， 一些大型規(guī)劃，如市政府的遷移、新城區(qū)的建立、城市道路 規(guī)劃、交通規(guī)劃、

4、土地使用規(guī)劃、人口未來規(guī)劃、重點發(fā)展區(qū)域及未來的城市環(huán)境等，會對商業(yè)結構產生重大影響2.1.3 交通 對商業(yè)項目的發(fā)展有著重要的制約和推動作用。商業(yè)項 目需要有一定的輻射范圍，隨著輻射版圖的不斷擴展，對通 達率的要求越來越高。因此，項目輻射區(qū)域的交通便捷程度 成為評估該區(qū)域商業(yè)價值的標準之一。2.1.4 城市經濟總量根據對城市GDP、商品零售總額、人均可支配收入等指 標的分析，可以判斷城市或區(qū)域商業(yè)的發(fā)達程度，衡量當地 的消費能力，并預估未來增幅情況。2.1.5 產業(yè)結構 是決定當地消費活躍度的因素之一，尤其是第三產業(yè)在 產業(yè)結構中所占比重，是當地商業(yè)環(huán)境繁榮程度的重要標志。 對城市概況的調研

5、，主要采用二手資料文案調研的方法，一 般通過城市政府官方網站和國家統(tǒng)計局公布的數據來完成。2.2 商業(yè)地產建設缺乏資金支持。 商業(yè)地產開發(fā)需要大量的資金支持，而我國商業(yè)地產融 資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業(yè)地 產對銀行信貸依賴水平在 70%-80%左右，商業(yè)地產自籌資金 比例很低。在我國房地產市場宏觀調控的背景下，銀行貸款 存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業(yè)地產開發(fā)商 將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業(yè)地產資金回收時間 較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產生了商業(yè) 地產開發(fā)以售為主、 “賣了就走”等短期行為，為項目隨后 的經營埋下了隱患。2.3 空置率大幅

6、上升 商業(yè)地產空置率大幅上升的原因主要有兩個。一是由于 經濟衰退，大批企業(yè)倒閉裁員減少了對辦公和生產建筑的需 求，房地產行業(yè)協(xié)會數據顯示，辦公建筑的空置率已經超過 了 10%。二是由于失業(yè)率上升和資產損失，消費者大幅減少 消費支出， 零售業(yè)經營慘淡， 大量商鋪空置。 經濟活動減少， 導致賓館的入住率也大幅下降。2.4 決策缺乏戰(zhàn)略眼光 在決策階段，目前國內的商業(yè)地產開發(fā)商大部分只關注 眼前利益， 為了資金及早的回籠， 一般決定選擇純銷售模式， 導致較大規(guī)模的商業(yè)地產項目失去整體 性，難以實行統(tǒng)一 的經營管理，加大了后期的運營風險。同時，由于開發(fā)商對 商 業(yè)規(guī)律的認識不充分，容易造成目標市場的錯

7、誤定位3 商業(yè)地產開發(fā)與運營模式的完善3.1 統(tǒng)一招商管理 對于產權單一的項目來說，這一點沒問題。對于多產權 的項目就是很大的難題，商鋪分割出售之后，要聚集業(yè)主的 經營思路，使其服從商業(yè)公司的統(tǒng)一規(guī)劃安排，則需要花費 很高的代價， 操控不便。 一旦市場不好， 各種矛盾就會出來。 以上海某樓盤為例，主塔樓是產權式公寓酒店，為三百多戶 業(yè)主持有。地理位置優(yōu)越，位于上海浦西最繁華地段南京西 路恒隆廣場和中信泰富之間。業(yè)主買房同時簽訂返租協(xié)議， 由商業(yè)公司經營酒店。酒店客源旺盛，后來由于內部業(yè)主意 見不能統(tǒng)一，矛盾擴大，被迫停業(yè)。目前成功的商業(yè)地產項 目大都是開發(fā)商或商業(yè)公司持有型物業(yè)，產權單一。3.

8、2 統(tǒng)一營銷統(tǒng)一營銷是商業(yè)運營管理的重點，一個大型的商業(yè)項目 業(yè)態(tài)繁多，實現統(tǒng)一營銷難度較大。統(tǒng)一營銷的目的一是樹 立商業(yè)項目的品牌及市場形象，吸引更多人氣及客流。這是 單一業(yè)態(tài)無法企及和做到的。二是多業(yè)態(tài)營銷聯動，在統(tǒng)一 的商業(yè)平臺上共享客源，形成商業(yè)上的共振和效益上的共贏 在方法上，一是要有信息系統(tǒng)做技術支撐，二是協(xié)調商戶達 成共識，三是落實資金來源。3.3 全程開店服務模式是一種快速自殺的方法，且不說隔行隔山，容易失去對 后期的控制，單就是前期的投入也不是一般開發(fā)功能能夠承 受的。裝修、人員、物業(yè)、管理、財務這些方面發(fā)生的實際 費用是很多開發(fā)商剛開始沒有想到的。另外，如果定位于商 場就注

9、定要在零售業(yè)里分一杯羹，一家所謂的商業(yè)經營管理 公司的能力很難和正規(guī)零售業(yè)企業(yè)抗衡，還有企業(yè)的信譽度 的問題，經銷賞對結款的顧慮等等。我可以舉出很多例子， 沒有一個項目能夠自營成功。在所有的商業(yè)項目合作模式中， 自營是最不可取的一條。 3.4 委托管理服務模式 開發(fā)商把商鋪售出后委托商業(yè)管理公司進行管理，這就 是大多數廣告上標榜專業(yè)團隊進場管理。首先要搞清楚究竟 管理些什么，項目開業(yè)后有兩個管理分支，一個是商管，一 個是物管。物管不用多說，保障設備設施正常運轉，避免安 全隱患。在這方面開發(fā)公司的人力資源很多，不用外請管理 公司來，那些公司來了他們也不懂。而且管理成本很模糊， 比如油耗和易損件，

10、不懂行的人就是在你眼皮下?；ㄕ心阋?看不出來。我就遇到過進一車油開兩車票的事情。3.5 先租后建 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議， 然后再投入建設?？梢钥吹接唵蔚禺a產生不是空穴來風、無 源之水，是以資源與利益結合作為產生的基礎。同時利益最 大化又保證了風險最小化。結合品牌地產、品牌商家、資源 開發(fā)建設優(yōu)勢，熟悉國內環(huán)境量身定做，品牌號召力，管理 經營經驗豐富。利益規(guī)避風險，帶動人氣提升價值利益最大 化，占領中國市場迅速擴張，定制化建設利益最大化，由以 上又或者說訂單地產的實質是招商先行。3.6 技術對接一個戰(zhàn)略合作伙伴的店需要多少平方米， 高度，出入口、交通體系等等，每個戰(zhàn)略合

11、作伙伴出專業(yè)人員與我們的規(guī)劃 設計部進行技術對接，之后再正式簽署確認書。技術對接的 結果，是使我們的項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是 主力店的認可。3.7 拓寬融資渠道為了分散項目的資金風險，應該拓寬商業(yè)地產項目長期 資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。 從理論上講，商業(yè)地產投融資的資金來源很多，包括商業(yè)銀 行、保險公司、養(yǎng)老基金、退休基金，信托公司等?？梢蕴?索信托、海外基金、商用物業(yè)“證券化”等新型融資渠道。 可面向公眾募集資金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力 巨大?；蚪㈤L期投資商業(yè)地產的基金、機構。除中小投資 者和開發(fā)商外，各種房地產投資信托基金和機構投資者，也

12、是商業(yè)地產開發(fā)和經營資金的重要來源。相對于商業(yè)銀行的 貸款而言，其它機構投資者能提供期限更長、規(guī)模更大的資 金，更適合于長期投資。3.8 加強專業(yè)人才團隊建設人才隊伍的缺失直接導致了我國商業(yè)地產公司在復雜 的多環(huán)節(jié)項目開發(fā)運營過程中失利。國內院校沒有商業(yè)地產 專業(yè)，商業(yè)地產人才輸出幾乎為零，鑒于商業(yè)地產發(fā)展日益 壯大，國內院校應開設相關學科為行業(yè)輸送人才。另外，我 國地產開發(fā)商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業(yè)類人 才相對輕視。但是在商業(yè)地產開發(fā)中，商業(yè)與地產的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應培養(yǎng)專 業(yè)的人才團隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商 業(yè)地產項目的開發(fā)運作能力。同時還應注重培養(yǎng)復合型人才， 有助于在復雜的商業(yè)地產項目各環(huán)節(jié)中起到溝通、協(xié)調、控 制的作用。4結束語中國城市化和經濟發(fā)展水平不斷提高，導致社會商品銷 售額的高速增長，進而促使商業(yè)地產業(yè)進入快速發(fā)展階段。 本文通過對我國商業(yè)地產業(yè)的現狀與開發(fā)運營模式的研究 分析，再結合商業(yè)地產業(yè)發(fā)展的情況，指出了我國商業(yè)地產 開