商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營模式的思考

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營模式的思考摘 要：近年來，商業(yè)地產(chǎn)受到地產(chǎn)界乃至社會各界 的高度關(guān)注，成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域最有活力的產(chǎn)業(yè)之一。商業(yè)地產(chǎn) 是社會經(jīng)濟(jì)、消費水平和消費模式發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物， 其持續(xù)升溫和受到熱捧是以市場需求為支撐的。商業(yè)地產(chǎn)幾 乎成了購物中心的代名詞。本文主要闡述了商業(yè)地產(chǎn)的定義 和特點、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式的問題、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與 運營模式的完善。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；運營模式；完善1 商業(yè)地產(chǎn)1.1 商業(yè)地產(chǎn)的定義商業(yè)地產(chǎn)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資的三重特性，它既區(qū)別 于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。 同時，這三方面的特性既相互獨立又相互作用，形成了商業(yè) 地產(chǎn)較為

2、明顯的特征一環(huán)環(huán)相扣，系統(tǒng)性極強。目前對商業(yè) 地產(chǎn)并沒有一個完整、準(zhǔn)確的定義。從商業(yè)地產(chǎn)運營手法的 差異上來考慮，從商業(yè)地產(chǎn)的具體形式上表現(xiàn)為如商鋪、寫 字樓、娛樂場所、餐飲、商務(wù)公寓等非住宅形態(tài)在內(nèi)的極為 廣泛的概念。1.2 中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的特征商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模迅速增長并向中心城市集中，商業(yè)地 產(chǎn)投資主體呈多元化，商業(yè)地產(chǎn)融資以銀行貸款等間接融資 為主要渠道。 指出商業(yè)地產(chǎn)運營的關(guān)鍵是： 重管理， 重經(jīng)營； 建立專業(yè)的商業(yè)運營團(tuán)隊。2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式的問題2.1 商業(yè)定位需明確市場調(diào)研是商業(yè)管理公司在前期招商中的一項重要工 作，它可以由商業(yè)管理公司獨立完成，也可以與項目開發(fā)公 司共同

3、完成。市調(diào)報告既對項目的可行性和整體定位有參考 意義，也對商業(yè)管理的招商規(guī)劃有不可替代的作用。前期招 商調(diào)研的目的，是為了明確商業(yè)定位，實現(xiàn)招商規(guī)劃而確定 招商政策、租金水平、品牌目標(biāo)和招商策略。它隱藏的背后 意義，是對商業(yè)項目未來的客流以及消費潛力的評估。2.1.1 城市體量 對商業(yè)項目的規(guī)模具有直接影響。城市總?cè)丝跀?shù)量、人 均消費性支出、城市現(xiàn)有商業(yè)體量等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，決定了商業(yè) 項目的投資規(guī)模。2.1.2 城市發(fā)展規(guī)劃 商業(yè)定位必須依托于城市規(guī)劃的大背景，并隨著城市規(guī) 劃的發(fā)展變化而做出調(diào)整、與時俱進(jìn)。尤其在二三線城市， 一些大型規(guī)劃，如市政府的遷移、新城區(qū)的建立、城市道路 規(guī)劃、交通規(guī)劃、

4、土地使用規(guī)劃、人口未來規(guī)劃、重點發(fā)展區(qū)域及未來的城市環(huán)境等，會對商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響2.1.3 交通 對商業(yè)項目的發(fā)展有著重要的制約和推動作用。商業(yè)項 目需要有一定的輻射范圍，隨著輻射版圖的不斷擴(kuò)展，對通 達(dá)率的要求越來越高。因此，項目輻射區(qū)域的交通便捷程度 成為評估該區(qū)域商業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)之一。2.1.4 城市經(jīng)濟(jì)總量根據(jù)對城市GDP、商品零售總額、人均可支配收入等指 標(biāo)的分析，可以判斷城市或區(qū)域商業(yè)的發(fā)達(dá)程度，衡量當(dāng)?shù)?的消費能力，并預(yù)估未來增幅情況。2.1.5 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 是決定當(dāng)?shù)叵M活躍度的因素之一，尤其是第三產(chǎn)業(yè)在 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比重，是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境繁榮程度的重要標(biāo)志。 對城市概況的調(diào)研

5、，主要采用二手資料文案調(diào)研的方法，一 般通過城市政府官方網(wǎng)站和國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來完成。2.2 商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)缺乏資金支持。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金支持，而我國商業(yè)地產(chǎn)融 資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業(yè)地 產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在 70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金 比例很低。在我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景下，銀行貸款 存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業(yè)地產(chǎn)資金回收時間 較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產(chǎn)生了商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)以售為主、 “賣了就走”等短期行為，為項目隨后 的經(jīng)營埋下了隱患。2.3 空置率大幅

6、上升 商業(yè)地產(chǎn)空置率大幅上升的原因主要有兩個。一是由于 經(jīng)濟(jì)衰退，大批企業(yè)倒閉裁員減少了對辦公和生產(chǎn)建筑的需 求，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，辦公建筑的空置率已經(jīng)超過 了 10%。二是由于失業(yè)率上升和資產(chǎn)損失，消費者大幅減少 消費支出， 零售業(yè)經(jīng)營慘淡， 大量商鋪空置。 經(jīng)濟(jì)活動減少， 導(dǎo)致賓館的入住率也大幅下降。2.4 決策缺乏戰(zhàn)略眼光 在決策階段，目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分只關(guān)注 眼前利益， 為了資金及早的回籠， 一般決定選擇純銷售模式， 導(dǎo)致較大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目失去整體 性，難以實行統(tǒng)一 的經(jīng)營管理，加大了后期的運營風(fēng)險。同時，由于開發(fā)商對 商 業(yè)規(guī)律的認(rèn)識不充分，容易造成目標(biāo)市場的錯

7、誤定位3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式的完善3.1 統(tǒng)一招商管理 對于產(chǎn)權(quán)單一的項目來說，這一點沒問題。對于多產(chǎn)權(quán) 的項目就是很大的難題，商鋪分割出售之后，要聚集業(yè)主的 經(jīng)營思路，使其服從商業(yè)公司的統(tǒng)一規(guī)劃安排，則需要花費 很高的代價， 操控不便。 一旦市場不好， 各種矛盾就會出來。 以上海某樓盤為例，主塔樓是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店，為三百多戶 業(yè)主持有。地理位置優(yōu)越，位于上海浦西最繁華地段南京西 路恒隆廣場和中信泰富之間。業(yè)主買房同時簽訂返租協(xié)議， 由商業(yè)公司經(jīng)營酒店。酒店客源旺盛，后來由于內(nèi)部業(yè)主意 見不能統(tǒng)一，矛盾擴(kuò)大，被迫停業(yè)。目前成功的商業(yè)地產(chǎn)項 目大都是開發(fā)商或商業(yè)公司持有型物業(yè)，產(chǎn)權(quán)單一。3.

8、2 統(tǒng)一營銷統(tǒng)一營銷是商業(yè)運營管理的重點，一個大型的商業(yè)項目 業(yè)態(tài)繁多，實現(xiàn)統(tǒng)一營銷難度較大。統(tǒng)一營銷的目的一是樹 立商業(yè)項目的品牌及市場形象，吸引更多人氣及客流。這是 單一業(yè)態(tài)無法企及和做到的。二是多業(yè)態(tài)營銷聯(lián)動，在統(tǒng)一 的商業(yè)平臺上共享客源，形成商業(yè)上的共振和效益上的共贏 在方法上，一是要有信息系統(tǒng)做技術(shù)支撐，二是協(xié)調(diào)商戶達(dá) 成共識，三是落實資金來源。3.3 全程開店服務(wù)模式是一種快速自殺的方法，且不說隔行隔山，容易失去對 后期的控制，單就是前期的投入也不是一般開發(fā)功能能夠承 受的。裝修、人員、物業(yè)、管理、財務(wù)這些方面發(fā)生的實際 費用是很多開發(fā)商剛開始沒有想到的。另外，如果定位于商 場就注

9、定要在零售業(yè)里分一杯羹，一家所謂的商業(yè)經(jīng)營管理 公司的能力很難和正規(guī)零售業(yè)企業(yè)抗衡，還有企業(yè)的信譽度 的問題，經(jīng)銷賞對結(jié)款的顧慮等等。我可以舉出很多例子， 沒有一個項目能夠自營成功。在所有的商業(yè)項目合作模式中， 自營是最不可取的一條。 3.4 委托管理服務(wù)模式 開發(fā)商把商鋪售出后委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，這就 是大多數(shù)廣告上標(biāo)榜專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)場管理。首先要搞清楚究竟 管理些什么，項目開業(yè)后有兩個管理分支，一個是商管，一 個是物管。物管不用多說，保障設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)，避免安 全隱患。在這方面開發(fā)公司的人力資源很多，不用外請管理 公司來，那些公司來了他們也不懂。而且管理成本很模糊， 比如油耗和易損件，

10、不懂行的人就是在你眼皮下耍花招你也 看不出來。我就遇到過進(jìn)一車油開兩車票的事情。3.5 先租后建 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議， 然后再投入建設(shè)?？梢钥吹接唵蔚禺a(chǎn)產(chǎn)生不是空穴來風(fēng)、無 源之水，是以資源與利益結(jié)合作為產(chǎn)生的基礎(chǔ)。同時利益最 大化又保證了風(fēng)險最小化。結(jié)合品牌地產(chǎn)、品牌商家、資源 開發(fā)建設(shè)優(yōu)勢，熟悉國內(nèi)環(huán)境量身定做，品牌號召力，管理 經(jīng)營經(jīng)驗豐富。利益規(guī)避風(fēng)險，帶動人氣提升價值利益最大 化，占領(lǐng)中國市場迅速擴(kuò)張，定制化建設(shè)利益最大化，由以 上又或者說訂單地產(chǎn)的實質(zhì)是招商先行。3.6 技術(shù)對接一個戰(zhàn)略合作伙伴的店需要多少平方米， 高度，出入口、交通體系等等，每個戰(zhàn)略合

11、作伙伴出專業(yè)人員與我們的規(guī)劃 設(shè)計部進(jìn)行技術(shù)對接，之后再正式簽署確認(rèn)書。技術(shù)對接的 結(jié)果，是使我們的項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是 主力店的認(rèn)可。3.7 拓寬融資渠道為了分散項目的資金風(fēng)險，應(yīng)該拓寬商業(yè)地產(chǎn)項目長期 資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。 從理論上講，商業(yè)地產(chǎn)投融資的資金來源很多，包括商業(yè)銀 行、保險公司、養(yǎng)老基金、退休基金，信托公司等。可以探 索信托、海外基金、商用物業(yè)“證券化”等新型融資渠道。 可面向公眾募集資金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力 巨大?；蚪㈤L期投資商業(yè)地產(chǎn)的基金、機(jī)構(gòu)。除中小投資 者和開發(fā)商外，各種房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者，也

12、是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營資金的重要來源。相對于商業(yè)銀行的 貸款而言，其它機(jī)構(gòu)投資者能提供期限更長、規(guī)模更大的資 金，更適合于長期投資。3.8 加強專業(yè)人才團(tuán)隊建設(shè)人才隊伍的缺失直接導(dǎo)致了我國商業(yè)地產(chǎn)公司在復(fù)雜 的多環(huán)節(jié)項目開發(fā)運營過程中失利。國內(nèi)院校沒有商業(yè)地產(chǎn) 專業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)人才輸出幾乎為零，鑒于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日益 壯大，國內(nèi)院校應(yīng)開設(shè)相關(guān)學(xué)科為行業(yè)輸送人才。另外，我 國地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業(yè)類人 才相對輕視。但是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)與地產(chǎn)的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應(yīng)培養(yǎng)專 業(yè)的人才團(tuán)隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商 業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運作能力。同時還應(yīng)注重培養(yǎng)復(fù)合型人才， 有助于在復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項目各環(huán)節(jié)中起到溝通、協(xié)調(diào)、控 制的作用。4結(jié)束語中國城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，導(dǎo)致社會商品銷 售額的高速增長，進(jìn)而促使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。 本文通過對我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與開發(fā)運營模式的研究 分析，再結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，指出了我國商業(yè)地產(chǎn) 開