(完整版)房產(chǎn)合同中的不公平

1、房屋買賣合同中不公平條款及應(yīng)對策略由于房屋交易市場越來越不規(guī)范，在房屋買賣合同中有著許多不 公平條款。對于這些條款，您了解嗎？下面本文將為您詳細介紹，并 告訴您該如何處理這些不公平條款等內(nèi)容，您看看便清楚了。房屋買賣合同有哪些不公平條款，如何處理這些問題？不公平條款：一、認購定金難歸還。認購方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時付清全 部房款，認購定金自動轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認購定金不退還。處理此類不公平條款的建議：商品房買賣屬于大宗消費，經(jīng)營者應(yīng)為消費者留有一個合理的“猶豫期”，以便消費者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、 義務(wù)，自主決定是否購房?！蔼q豫期”內(nèi)要求退定金的，不適用

2、定金 罰則。二、單方擴大解約權(quán)。簽認購書十天內(nèi)，認購方未能繳付上述各期樓款，出售方除可將 認購方所付之款項沒收外，并有權(quán)將該物業(yè)另行出售，無需事前告知 認購方。處理此類不公平條款的建議：“沒收”屬強制性措施，是國家有關(guān)行政機關(guān)、司法機關(guān)依照其 所具職能、法定程序方可行使的權(quán)力。任何組織和個人無權(quán)“沒收” 公民合法財產(chǎn)。消費交易雙方是平等的主體，一方不得將自己的意志 強加給另一方。當(dāng)事一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，不得擅自 變更或者解除合同。三、減免責(zé)任巧設(shè)計。在未簽署正式預(yù)售契約前， 若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售 時，出售方不受任何約定約束， 只需退還所收定金而不必附加利息或 賠償。處

3、理此類不公平條款的建議：按法律規(guī)定， 收受定金的一方不履行約定的債務(wù)， 應(yīng)當(dāng)雙倍返還 定金。這一條款意味著開發(fā)商有過錯時，不僅不受任何懲罰，就連利 息和損失也得由消費者承擔(dān)，是違法、無效條款。不公平條款四：違約責(zé)任不對等。甲方須于XX年X月X日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房， 則每遲交一個月，按乙方已付房款 3%計算罰金，付給乙方作賠償。 乙方若未按期限向甲方繳清房款， 視為違約， 甲方有權(quán)從乙方已交購 房款中，扣罰 10%的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續(xù)。處理此類不公平條款的建議： 上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等， 實質(zhì)上 是加重消費者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任，違反了法律

4、的公平原則。消費 者可依法申請人民法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更。不公平條款五：一房二賣搞欺詐。雙方簽訂協(xié)議后， 任何一方不得違約， 若甲方將乙方購房另轉(zhuǎn)賣 給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款 3%作為對乙方的經(jīng)濟賠償；若乙 方中途無任何正當(dāng)理由終止協(xié)議， 視為乙方違約， 乙方應(yīng)付甲方總房 款的 3%作為違約金，并扣乙方定金人民幣叁仟元；乙方退房款，需 等待甲方在 30 日內(nèi)將乙方所購房款退清。處理此類不公平條款的建議： 一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該 條款利用消費者不懂法律， 免除了經(jīng)營者責(zé)任， 剝奪了消費者的主要 權(quán)利。屬違法、無效條款。商品房作為買賣合同中特殊的標的物

5、，由于在買賣過程中存在 嚴重的信息不對稱， 經(jīng)常出現(xiàn)商品房開發(fā)商利用自身的強勢地位通過 格式合同條款排除或者限制消費者權(quán)利、減輕或者免除開發(fā)商責(zé)任、 加重消費者責(zé)任的現(xiàn)象， 房地產(chǎn)消費領(lǐng)域儼然成為不公平、 不合理格 式條款的重災(zāi)區(qū)。在 2012年度深圳市消委會就曾調(diào)查我市 12 個在售 樓盤，對我市房地產(chǎn)銷售中開發(fā)商利用不恰當(dāng)?shù)慕灰资址ê筒还礁?式條款侵害消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象進行了研究， 公開發(fā)布了 一手房 地產(chǎn)交易中不公平合同格式條款及不恰當(dāng)交易手法的點評意見 ，其 中對調(diào)查存在的幾種不公平格式條款進行了點評： 一是對開發(fā)商通過 補充協(xié)議對預(yù)售合同內(nèi)容進行變更， 約定補充協(xié)議屬于非格式合同

6、條 款；二是廣告內(nèi)容不具有約束力；三是公共場地歸賣方所有；四是違 約責(zé)任不對等。部分房地產(chǎn)企業(yè)的房屋買賣現(xiàn)售或預(yù)售合同的不公平、不合理格式條 款具體情況如下：絕對地將售樓廣告、樓書、圖文資料、效果圖等排除出要約 的范圍條款一：“出賣人售樓廣告、樓書、圖文資料、折頁、戶型單 張、外立面效果、園林效果圖、模型、展示層（含樣板房、公共空間、 大堂）及其他所有的口頭、書面或任何其他方式的宣傳資料的內(nèi)容、 數(shù)據(jù)、圖示、色彩等均不構(gòu)成要約，不具有合同效力，買賣雙方的權(quán) 利義務(wù)概以買賣合同及本補充條款為主?！睏l款二：“買受人在簽署合同前，出賣人就本房地產(chǎn)所作的所 有銷售廣告和宣傳資料僅為要約邀請， 不構(gòu)成合

7、同的組成內(nèi)容，買賣 雙方不受其約束，上述銷售和宣傳資料包括但不限于示范單位、 臨時 構(gòu)筑物、裝飾物、銷售模型等?！秉c評意見：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件 適用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳 資料為要約邀請，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān) 設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房 屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載 入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 違約責(zé)任”，所以不能絕對地認為銷售廣告和宣傳資料不構(gòu)成要約， 而需要根據(jù)銷售廣告和宣傳資料的具體內(nèi)容進行判斷。不可抗力的范圍

8、過于寬泛 條款一：“合同所指不可抗力， 包括但不限于自然災(zāi)害、 戰(zhàn)爭、暴亂、國家相關(guān)法律、法規(guī)和政府相關(guān)政策調(diào)整及變動、政府主管機 關(guān)、測量機構(gòu)原因?qū)е路课菝娣e測量誤差等非出賣人可預(yù)料及控制的 情況。對因不可抗力發(fā)生的延期交房或者其他違反合同約定義務(wù)的， 出賣人有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任。 ” 條款二：“買賣合同第十四條及其他條款所指不可抗力 ， 包括：（ 1）政府行為或法律法規(guī)或國家經(jīng)濟政策的變動； （2）政府主 管部門、測量機構(gòu)原因?qū)е聹y繪誤差； （3）施工中遇到有異常困難或 重大技術(shù)問題不能及時解決； （4）施工中遇到有罷工、社會群體性事 件、道路封鎖、原材料短缺、戰(zhàn)爭、

9、暴亂等社會異常事件，強風(fēng)、大 雨天氣、火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害； （5）市政配套的批準安裝導(dǎo) 致的延誤；（ 6）其他不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。 ” 點評意見：民法通則第一百五十三條“本法所稱的不可抗力， 是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況” ，“不可抗力”具有 其明確的內(nèi)涵，其適用條件是十分苛刻的， 其適用范圍也是有邊界的。 而房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的專業(yè)性， 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗和能力 判斷天氣因素可能對施工帶來的影響， 并且能夠預(yù)判政府測量中可能 存在的相關(guān)誤差， 在施工過程中對這些問題足以預(yù)見并在工期設(shè)置上 做出適當(dāng)安排的可能， 完全可以避免這類情形對合同履行帶來

10、的不良 影響。所以這類情形由于其是可預(yù)見、可避免、可克服的，就不屬于 “不可抗力”的范疇。房屋按揭貸款條款一：“買受人采用買賣合同第六條按揭貸款方式履行付款義務(wù)的，買受人應(yīng)按照相關(guān)銀行的要求辦理按揭貸款申請手續(xù)， 該申 請是否獲得批準由銀行根據(jù)買受人的條件自行決定，與出賣人無關(guān)。 若銀行因信貸政策等原因不批準買受人的按揭貸款申請， 買受人須在 銀行正式批復(fù)之后的七日內(nèi)一次性付清剩余價款， 否則視為買受人違 約，買受人須按買賣合同第六條的規(guī)定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。 ” 點評意見：從這類條款中很難直接發(fā)現(xiàn)具體的違法性或不公 平性。但在具體的操作中， 很多開發(fā)商會向消費者推薦可以按揭的銀 行機構(gòu)，

11、并對獲得貸款的幾率做出保證，從而誘導(dǎo)消費者簽訂合同。 但在擬定合同條款時， 并不將這類保證聲明納入合同內(nèi)容， 當(dāng)消費者 不能獲得貸款時， 并不能依據(jù)合同條款追究開發(fā)商的責(zé)任， 反而可能 會導(dǎo)致自身不能及時繳納房款而違約， 最終向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的 情形。這個條款主要是針對現(xiàn)實中的情況而言的， 單單從這個條款看， 難以發(fā)現(xiàn)其不公平性，但就現(xiàn)實操作來講，對消費者有風(fēng)險。所以， 要不要發(fā)布這條點評意見，由你們斟酌判定。違約責(zé)任不對等 條款一：“（2）買方逾期付款超過 90日的，自第 91 日起一年 內(nèi)賣方可以書面通知買方解除合同而無需另行催告買方或選擇繼續(xù) 履行買賣合同。 若賣方選擇解除買賣合同，

12、 則買方應(yīng)配合賣方辦理 解除合同的相關(guān)手續(xù)，從買方收到賣方的通知之日起 10 日內(nèi)，買方 應(yīng)按本房地產(chǎn)總價款的百分之十支付違約金給賣方。 ”條款二：“（2）賣方逾期交付超過 90 日的，自買賣合同約定的房地產(chǎn)交付日起 6 個月內(nèi)買方有權(quán)書面通知賣方解除買賣合同。 若買方選擇解除合同， 賣方應(yīng)配合辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)， 自買賣 合同約定的房地產(chǎn)交付日之次日起至賣方收到買方解除買賣合同的 書面通知之日止， 賣方按日向買方支付買受人已付購房價款的萬分之 一的違約金?！秉c評意見：以上條款出于同一合同文本附件，通過條款的對 比我們可以發(fā)現(xiàn)，違約條款的設(shè)置存在嚴重不平等的現(xiàn)象。一是解約期限不平等。消費者

13、違約的，開發(fā)商從逾期付款第 91 日起 1 年內(nèi)擁有合同解除權(quán)；開發(fā)商違約的，雖然在買賣合同中 約定為房地產(chǎn)交付日起 6 個月內(nèi)消費者可以解除合同， 但由于合同約 定在逾期交付的 90 日內(nèi)不能解除合同，所以消費者真正可以行使合 同解除權(quán)的期間是從開發(fā)商逾期交付 90日后的 3 個月，消費者行使 合同解除權(quán)的行使期間被大大縮短。二是違約金計算公式不平等。 在 90 日后發(fā)生違約解除合同的 情形下，消費者違約所負違約金為本房地產(chǎn)總價的 10%，開發(fā)商的違 約責(zé)任則是消費者已付房價款每日的 0.01%。首先，兩者的計算基數(shù) 不同，一個是按房地產(chǎn)總價計算，一個是按已付房價款計算，房地產(chǎn) 總價總是大于

14、消費者已付房價款， 在實際購房過程中消費者普遍也是 按揭買房，首付房地產(chǎn)總價的 30%至 40%；其次，兩者違約金計算的 比例不同，一個是 10%，一個是 0.01%?？偟膩碚f，消費者違約所承 擔(dān)的違約金起點高， 90 天后恒定為本房地產(chǎn)總價的 10%，而開發(fā)商違 約的違約金計算的起點低，從消費者已付房價款的 0.9%（已付房價 款 *90 天*0.01%）開始隨違約天數(shù)增加而增加，且增幅較小，在 90 天后很長一段時間里，消費者的違約責(zé)任重于開發(fā)商。對共有部分、共有設(shè)施的任意變更及免除通知義務(wù) 條款一：“已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中， 出賣人不 得隨意變更本房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間

15、、尺寸和朝向。但在不 影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的前提下， 經(jīng)規(guī)劃部門批準或 設(shè)計單位同意，出賣人對原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整， 可不通知買受人； 若該變更無需政府主管部門或設(shè)計單位同意的， 則出賣人亦可不通知 買受人，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任， 買受人因設(shè)計變更而受到直接損失 的除外?！睏l款二：將買賣合同第十九條替換為以下內(nèi)容： “（2）買賣合 同履行期間，發(fā)生下列情況導(dǎo)致本房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計發(fā)生變化的，出 賣人可不予事先通知買方， 買受人對此變更不得提出任何異議或要求 修改、變更或解除合同，賣方也無須向買方作任何賠償：因政府原 因?qū)е卤痉康禺a(chǎn)建筑設(shè)計變更或小區(qū)平面布局變更， 且該變更經(jīng)政府

16、規(guī)劃管理部門批準；因任何原因（包括但不限于出賣人原因、政府 原因）導(dǎo)致本房地產(chǎn)項目的共有部分、共有設(shè)施的用途、設(shè)計和項目 名稱的變更。”點評意見：涉評條款中規(guī)定“在不影響消費者所購商品房質(zhì) 量或使用功能的前提下出賣人對原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整， 可不通知 消費者”。首先，對原方案的局部調(diào)整是否影響到消費者所購商品房 質(zhì)量或使用功能并沒有一個明確的標準， 只是一個模糊的界線， 消費 者與開發(fā)商對此也可能有不同的理解； 其次，對原規(guī)劃方案進行局部 調(diào)整，有可能對房屋買賣合同內(nèi)容進行了變更， 而合同內(nèi)容的變更需 要雙方當(dāng)事協(xié)商一致，否則該變更的內(nèi)容對消費者不具有約束力。涉評條款中規(guī)定“因任何原因?qū)е卤?/p>

17、房地產(chǎn)項目共有部分、 共有設(shè)施的用途、設(shè)計和項目名稱的變更， 賣方可不予事先通知買方， 買方對此變更不得提出任何異議或要求修改、 變更或解除合同， 賣方 也無須向買方作任何賠償” ，這是最無理的霸王條款之一，開發(fā)商利 用格式條款賦予了自己隨意變更共有部分、 共有設(shè)施用途、 設(shè)計的權(quán) 利，同時限制了消費者對此提出異議或要求修改、 變更或解除合同的 權(quán)利，消費者的合法權(quán)益受到了嚴重的侵害，根據(jù)消費者權(quán)益保護 法第 26 條關(guān)于格式條款的規(guī)定，此類條款內(nèi)容應(yīng)屬無效。通知義務(wù)是房屋買賣合同的附隨義務(wù)，其主要價值及作用是 要求合同一方當(dāng)事人基于誠實信用及交易習(xí)慣保護對方當(dāng)事人利益 不受損失， 保障消費者

18、的知情同意權(quán)， 而兩個涉評條款都免除了開發(fā) 商對規(guī)劃等事項變更的通知義務(wù)， 違反了民事法律行為應(yīng)當(dāng)遵循的誠 實信用原則。要求消費者放棄權(quán)利條款一：“雙方共同確認： 本補充約定經(jīng)買賣雙方友好協(xié)商一 致后達成，對于其中如有涉及免除、限制開發(fā)商責(zé)任、加重消費者責(zé) 任、或弱化消費者權(quán)利的條款， 本補充約定簽訂前均經(jīng)消費者討論并 達成一致， 并非出賣人提供的格式合同。 消費者承諾在任何時候都不 會提出本補充約定系格式合同或格式條款之主張， 亦不會基于該項主 張而提出本補充協(xié)議全部或部分條款歸于無效的主張或做出不利于 出賣人的解釋?！秉c評意見：在房地產(chǎn)買賣中，補充協(xié)議雖然是對政府示范文本的 修訂，不同的房

19、地產(chǎn)公司的補充協(xié)議也有差別， 表面上不屬于格式條 款，但事實上這些補充協(xié)議是由開發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先制定， 且并 未與消費者協(xié)商， 消費者也沒有修改的余地， 其本質(zhì)上仍屬于格式合 同條款。開發(fā)商通過事先約定的方式消除了補充協(xié)議屬于格式條款的 性質(zhì)，致使其免除格式條款的限制，對消費者來說也是不公平的。模糊相關(guān)法律規(guī)定，逃避自身責(zé)任 條款一：“按套內(nèi)建筑面積計算本房地產(chǎn)價格的， 如交付使用 的房地產(chǎn)分攤公用建筑面積出現(xiàn)差異的， 買賣雙方互相不退不補， 也 不承擔(dān)違約責(zé)任。 出賣人交付的本房地產(chǎn)實際套內(nèi)建筑面積與合同第 三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理： （ 3） 差異值超過

20、3%以上（不含本數(shù)）時，買受人可選擇按買賣合同約定 的房屋單價多退少補或退回所購商品房。 買受人要求退房的， 出賣人 應(yīng)在辦妥買賣合同解除手續(xù)后 30 天內(nèi)退還買受人交付的購房款及利 息（利息以付款日起至退款日止為期， 按退款日人民銀行同期按揭貸 款利率計算）。點評意見：商品房買賣合同司法解釋第 14 條規(guī)定：“面積 誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，消 費者請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，消費者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。消費者同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價

21、款由消費者按照約定的價格補足，面積 誤差比超出 3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸消費者；房屋 實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分 的房價款及利息由開發(fā)商返還消費者，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還消費者” 。具體如下圖：面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)面積誤差比絕對值超出 3%-3%以內(nèi)（含 3%） +3%以內(nèi)（含 3%） -3%以上 +3%以上 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還消費者 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由消費者按照約定的價格補足 超出 3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還消費者 超出 3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)涉評

22、條款中規(guī)定“差異值超過 3%以上（不含本數(shù)）時，買 受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價多退少補或退回所購商品 房”，但根據(jù)以上司法解釋的規(guī)定， 實際面積超過約定面積 3%以上的， 超過 3%部分的房價款是由開發(fā)商自己承擔(dān)的；而實際面積小于約定 面積 3%以上的，超出 3%部分的房價款開發(fā)商需要雙倍返還消費者。 開發(fā)商利用格式條款，采用多退少補的形式，免除了自己承擔(dān)超出 3%部分的房價款或雙倍返還的責(zé)任， 不僅違反了 商品房買賣合同司 法解釋的規(guī)定，而且根據(jù)消費者權(quán)益保護法第26 條關(guān)于對格式條款的規(guī)定，涉評條款內(nèi)容應(yīng)屬無效。如何對付商品房買賣合同中的霸王條款所謂霸王條款，并不是一個專門的法律術(shù)

23、語，一般是指免除 或者限制其責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的合同格式條款。 格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定， 并在訂立合同時未與對 方協(xié)商的合同條款。格式條款由一方當(dāng)事人預(yù)先制定，并由不特定的 第三人所接受，具有完整性和定型化的特點。合同相對人雖沒有參與 合同的制訂，但對合同的內(nèi)容只能表示概括的同意或拒絕， 而不能修 改、變更合同的內(nèi)容。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一 方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方在訂約時有義務(wù)以明示或其他合理、適當(dāng)?shù)姆绞教嵝严鄬θ?/p>

24、注意其欲以格式條款訂立合同的事實。 我國合同法 規(guī)定：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的， 該條款無效；對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以 解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款 一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 同時，我國消費者權(quán)益保護法也規(guī)定，經(jīng)營者不得以格式合同、 通知、聲明、店堂告示等方式做出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。以下是在商品房買賣合同中比較常見的十大霸王條款， 針對這些霸王條款，

25、現(xiàn)分別給出相關(guān)的司法解釋，提醒廣大購房者在今后的買 房過程中拿起法律武器保護自己的合法權(quán)益。（乙方為購房者）霸王條款1：本協(xié)議簽訂后，乙方到期不簽訂商品房買賣合同的，乙方所付定金不予退還。解讀：該條款限制了購房者的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于審理商 品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第4條規(guī)定：“出 賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房 買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同， 應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事 由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！卑酝鯒l款2：“出賣人為本項目制作之一切介紹、宣

26、傳及廣告資料包括建筑模型，僅供買受人參考，有關(guān)內(nèi)容均以買賣合同及 本補充協(xié)議為準?！苯庾x：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的 任何可能性，為其信口雌黃、進行虛假宣傳提供了方便。最高人民法 院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第3條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商 品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定， 并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同， 亦應(yīng)當(dāng)視為合 同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。霸王條款3:“若乙方違反合同中約定之任何條款，甲方有權(quán)

27、解除本合同，并有權(quán)所指商品房另行出售，乙方所付定金不予返還?！苯庾x：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進行， 任何一方 不得擅自變更或者解除。在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出 賣人要進行催告，催告后，買受人還有三個月的寬限期，如在此期限 內(nèi)仍未履約，方可解約。上述條款加重了消費者責(zé)任，單方擴大了經(jīng) 營者解除合同的權(quán)利，侵害了消費者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。霸王條款4：“出賣人為采取商業(yè)貸款的買受人承擔(dān)了階段性擔(dān)保責(zé)任，故采用商業(yè)貸款的買受人同意委托出賣人獲出賣人指定的機構(gòu) 辦理所購房屋權(quán)屬證書，并在房屋交付時提交辦理房屋權(quán)屬證書所需 證件及相關(guān)材料，簽署全部相關(guān)文件，并交納與辦理產(chǎn)權(quán)相

28、關(guān)的各項 稅費及委托代辦費，每延期提交一日，買受人應(yīng)按照房價款總額的萬 分之一向出賣人支付違約金；出賣人承諾于買受人付清辦理產(chǎn)權(quán)證所 需全部稅費及代辦費且買受人收齊全部所需資料之日起十八個月內(nèi) 將買受人名下的房屋權(quán)屬證件辦理完畢， 每延期一日，買受人有權(quán)按 照房價款總額的萬分之一向出賣人收取違約金。 買受人承諾在出賣人 辦理完畢產(chǎn)權(quán)證后二十日內(nèi)完成抵押登記并交納相關(guān)費用，若買受人未能在約定時間內(nèi)完成抵押登記，每延期一日，買受人應(yīng)按照房價款 總額的萬分之一向出賣人支付違約金，同時出賣人有權(quán)將房產(chǎn)證直接 交押給銀行并解除對買受人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任?！苯庾x：按揭購房是購房者和開發(fā)商共贏的一種商業(yè)模式，本

29、身對開發(fā)商是有利的，而不僅僅對資金緊張的購房者有利。因此，開發(fā)商 承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任是應(yīng)該的，而不應(yīng)由購房者為此支付相應(yīng)代價。 開發(fā)商向購房者收取委托房產(chǎn)證代辦費加重了購房者的義務(wù)，缺乏依 據(jù)。出賣人承諾于買受人付清辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部稅費及代辦費且買 受人收齊全部所需資料之日起十八個月內(nèi)將買受人名下的房屋權(quán)屬 證件辦理完畢，這里兩個問題：一是買受人收齊全部所需資料意味著 如果由一家購房者沒有交齊，其他的購房者就無法辦理房產(chǎn)證， 這顯 然很不合理；二是十八個月的時間太長，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。霸王條款5:“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于買受人；該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于買受人； 買賣

30、雙方同意下列 項目權(quán)益屬于賣方：會所，小區(qū)停車位，泳池，屋頂和外墻面廣告權(quán)， 各類球場等休閑娛樂設(shè)施，及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè) 施?！苯庾x：屋頂、外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。如果購房者和開發(fā)商 約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要 經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活， 廣告的內(nèi)容 不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的 廣告費就全部歸開發(fā)商所有了。如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻 面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安 裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費

31、的主要部分歸業(yè)委會所有， 由業(yè)委會統(tǒng) 一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。霸王條款6：委托人與另一方不能簽訂房屋買賣合同的，違約方或合同解除方應(yīng)向中介公司支付服務(wù)費用二萬元。 在合同履行期 間，委托人與房產(chǎn)賣方達成交易協(xié)議并簽訂房屋買賣合同后，賣方違約的，委托人同意將賣方賠償?shù)亩ń鸬?50液付給中介人，作為中介 人之中介服務(wù)費。解讀：此條款明顯加重了買賣雙方的責(zé)任， 而使中介公司無論居間 是否成功，均居于可以取得報酬的有利地位。 適用定金規(guī)則的雙方應(yīng) 該是房屋買賣雙方，中介公司對違約方進行處罰，將原本全部屬于守 約方的違約金拿走了一半，這是法律所不允許的。霸王條款7：乙方必須同意以約定的房價、付款方式，在甲方通知成交后的當(dāng)日與另一方簽訂房屋買賣合同。解讀：房屋中介合同與房屋買賣合同完全是兩回事， 在中介合同 中，委托人沒有義務(wù)必須與第三方簽訂合同， 以滿足中介人收取報酬 的目的。如果客戶必須以中介合同約定的條件、 在約定的時間內(nèi)與房 屋出售方簽訂房屋買賣合同，這對消費者來說是不公平的。霸王條款8“如果因業(yè)主違反了有關(guān)裝修規(guī)定，物業(yè)管理公司有權(quán)對