建安房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的開(kāi)票技巧

1、（一）建筑企業(yè)收取業(yè)主違約金、提前竣工獎(jiǎng)、材料差價(jià)款和賠償金的發(fā)票開(kāi)具技巧（二）中稅網(wǎng)6月份推出房地產(chǎn)營(yíng)改增直播課程，主講：隋文輝老師（三）1 1、營(yíng)改增之前的開(kāi)票技巧建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎(jiǎng)、材料差價(jià)款和賠償金依據(jù)稅法的規(guī)定，是一種價(jià)外費(fèi)用，必須向房地產(chǎn)公司開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅建安 發(fā)票。中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540540號(hào)）第五條規(guī)定： 納稅 人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資 產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi) 用.中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì) 貝V V（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第5252號(hào)令）第十三 條規(guī)定： 條例第五條所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用

2、，包括收取 的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng) 勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、 代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià) 外收費(fèi)。 同時(shí)，財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng) 業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅200316200316號(hào)） 文件還規(guī)定： 單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓 無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)， 因受讓方違約而從受 讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng) 業(yè)稅。 根據(jù)以上規(guī)定，建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎(jiǎng)、材料差價(jià)款和賠償 金依據(jù)稅法的規(guī)定，是一種價(jià)外費(fèi)用，必須向房 地產(chǎn)公司開(kāi)具建安發(fā)票。點(diǎn)評(píng)：價(jià)外費(fèi)用必須開(kāi)具發(fā)票嗎？政策依據(jù)在哪 兒呢？沒(méi)有找到。實(shí)際

3、上，價(jià)外費(fèi)用只是必須繳 稅，但卻并一定必須開(kāi)具發(fā)票的。 納稅與開(kāi)票并 不是一回事兒。某些情況下可能會(huì)納稅， 但并不 一必須開(kāi)具發(fā)票，反過(guò)來(lái)呢，某些時(shí)候必須開(kāi)具 發(fā)票但卻不一定納稅，比如說(shuō)免稅。2 2、營(yíng)改增之后的開(kāi)票技巧營(yíng)改增之后，建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約 金、提前竣工獎(jiǎng)、材料差價(jià)款和賠償金依據(jù)稅法 的規(guī)定，也是一種價(jià)外費(fèi)用，必須向房地產(chǎn)公司 開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。點(diǎn)評(píng)：建筑房地產(chǎn)的營(yíng)改增政策還沒(méi)有出臺(tái)。但考慮到現(xiàn)有的營(yíng)改增政策，或者說(shuō)既有的增值稅 政策，納稅人收取的價(jià)外費(fèi)用也只是必須納稅。但是否開(kāi)具發(fā)票，則需要根據(jù)具體的業(yè)務(wù)情況進(jìn)行判斷。一句話：價(jià)外費(fèi)用只是納稅的事， 但卻 并不一定開(kāi)具

4、發(fā)票。（）業(yè)主扣留質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用的發(fā)票開(kāi)具技巧1 1、營(yíng)改增之前的開(kāi)票技巧國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題 的通知（國(guó)稅函20102202010220號(hào)）第二條規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約 定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款， 作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅 時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。點(diǎn)評(píng)：220220號(hào)文的規(guī)定很明確， 即對(duì)于質(zhì)量保證 金有兩種處理方式，一種是建筑施工企業(yè)被房產(chǎn) 企業(yè)扣款了也開(kāi)具全款發(fā)票；另外一種是建筑施 工

5、企業(yè)被房產(chǎn)企業(yè)扣了質(zhì)量保證金就不開(kāi)具全 款的發(fā)票，什么時(shí)候給了質(zhì)量保證金什么時(shí)候再開(kāi)具發(fā)票。中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第5252號(hào)令）第十六 條的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞 務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方 提供的設(shè)備的價(jià)款?；谝陨戏烧叻治觯康禺a(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保 證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用時(shí)，建筑企業(yè)必須將質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi) 用一起開(kāi)建安發(fā)票給房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)票。點(diǎn)評(píng)：結(jié)合上文對(duì) 220220號(hào)文規(guī)定的分析，這句 結(jié)論又錯(cuò)了。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣留建筑施工 企業(yè)質(zhì)量保證金的，建

6、筑施工企業(yè)是否開(kāi)具發(fā)票 有兩種可能，而不是一定必須開(kāi)具發(fā)票的。2 2、營(yíng)改增之后的開(kāi)票技巧營(yíng)改增之后，由于質(zhì)量保證金和建筑企業(yè)施工所用的水電費(fèi)是一部分， 所以，房地產(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì) 量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用時(shí)，建筑企業(yè)必須將質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水 電費(fèi)用一起開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票給房地產(chǎn)公司；如果業(yè)主是非房地產(chǎn)企業(yè)，則必須向非房地產(chǎn)企業(yè) 開(kāi)增值稅普通發(fā)票。點(diǎn)評(píng)：還是那句老話：建筑房地產(chǎn)營(yíng)改增的政策 并未出臺(tái)。到時(shí)候政策究竟如何現(xiàn)在還不知道。 當(dāng)然我們可以根據(jù)現(xiàn)有的營(yíng)改增政策以及增值 稅原理進(jìn)行分析。如果這樣的話，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)上 述結(jié)論也是錯(cuò)的。建筑施工企業(yè)是否開(kāi)具增值稅 專(zhuān)用發(fā)票是對(duì)方是

7、什么行業(yè) （房地產(chǎn)與否）的企 業(yè)好像無(wú)關(guān)，而是根據(jù)對(duì)方是否是一般納稅人， 是否超大規(guī)模增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 如果對(duì)方是增值 稅一般納稅人，即使對(duì)方不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 只要房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增了， 政策又允許將不動(dòng) 產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣，負(fù)責(zé)施工和建筑企業(yè)又 是增值稅一般納稅人，那么為什么就不能開(kāi)具增 值稅專(zhuān)用發(fā)票，而要向?qū)Ψ介_(kāi)具增值稅普通發(fā)票 呢？（三）施工企業(yè)與業(yè)主已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié) 算未收到的結(jié)算工程款的發(fā)票開(kāi)具技巧1 1、如果施工企業(yè)與業(yè)主已經(jīng)辦理工程進(jìn)度 結(jié)算未收到的結(jié)算工程款，在工程結(jié)算書(shū)中明確 了未來(lái)收款的時(shí)間，則等待到今后收到工程款 時(shí)，給業(yè)主開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票， 只針對(duì)已經(jīng)收到 的工

8、程款部分開(kāi)增值稅發(fā)票給業(yè)主。2 2、如果施工企業(yè)與業(yè)主已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未收到的結(jié)算工程款，在工程結(jié)算書(shū)中沒(méi)有 明確未來(lái)收款的時(shí)間，則給業(yè)主開(kāi)全額結(jié)算款的 增值稅專(zhuān)用發(fā)票。（四）施工企業(yè)接受勞務(wù)派遣公司派遣勞務(wù)人員的發(fā)票開(kāi)具技巧勞務(wù)派遣企業(yè)向施工企業(yè)收取的全部?jī)r(jià)款，應(yīng)全額開(kāi)具發(fā)票，支付給被派遣勞動(dòng)者的工資、 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金，應(yīng)在同一張?jiān)鲋刀惏l(fā) 票中分別注明，而且在勞務(wù)派遣企業(yè)向施工企業(yè) 簽訂的勞務(wù)派遣協(xié)議書(shū)中也必須分別注明：支付給被派遣勞動(dòng)者的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積 金。（五）建筑施工企業(yè)租用機(jī)械設(shè)備的發(fā)票開(kāi) 具技巧1 1、建筑公司向工程租賃公司（一般納稅人） 租賃建筑設(shè)備，則租

9、賃公司給建筑公司開(kāi) 17%17% 的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。2 2、建筑 公司向工程租賃公司（小規(guī)模納稅 人）租賃建筑設(shè)備，則租賃公司給建筑公司開(kāi) 1 1 增值稅普通發(fā)票。3 3、建筑 公司向個(gè)人租賃建筑設(shè)備， 則個(gè)人到稅 務(wù)主管當(dāng)局代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票， 建筑公司抵扣 3%3%的稅率。點(diǎn)評(píng)：根據(jù)國(guó)稅發(fā)20042004153153號(hào)文即國(guó)家稅 務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 的通知的規(guī)定，個(gè)人根 本不可能到國(guó)稅局申請(qǐng)不得代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā) 票。所以，建筑 公司向個(gè)人租賃建筑設(shè)備，建 筑公司能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額是 0 0。（六）營(yíng)改增后，沙石料的發(fā)票開(kāi)具技巧營(yíng)改增后，沙石料很難獲得發(fā)票， 則必須要 到當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管當(dāng)局代開(kāi)增值

10、稅專(zhuān)用發(fā)票，建筑公司可以抵扣3%3%的進(jìn)項(xiàng)稅金，否則不可以抵扣 進(jìn)項(xiàng)稅金和不可以在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。當(dāng)然建筑施工企業(yè)可以到一般納稅人資格的沙 石廠采購(gòu)沙石料，則可以獲得17%17%的增值稅抵扣。點(diǎn)評(píng)：砂石廠對(duì)外銷(xiāo)售的砂石有兩種可能，一種是自己生產(chǎn)和銷(xiāo)售的，一種是外購(gòu)后對(duì)外銷(xiāo)售 的。一般情況下是自行生產(chǎn)并對(duì)外銷(xiāo)售。如果是自己生產(chǎn)和銷(xiāo)售的，那么按照財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知（財(cái)稅201457201457 號(hào)）的規(guī)定，納稅人可以選擇適用簡(jiǎn) 易征收，適用3%3%的稅率的，也可以選擇按照一 般征收，適用17%17%的稅率。一般情況下，砂石 廠會(huì)選擇適用簡(jiǎn)易征收，因這砂石廠生產(chǎn)砂

11、石時(shí) 很少有進(jìn)項(xiàng)。如果是外購(gòu)砂石銷(xiāo)售的，則適用 17%17%的稅率。（七）建筑企業(yè)售后回租中的發(fā)票開(kāi)具技巧根據(jù)財(cái)稅20131062013106 號(hào)附件2 2:營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定，試點(diǎn)納稅人提 供融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動(dòng) 產(chǎn)價(jià)款本金，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票， 可以開(kāi) 具普通發(fā)票融資性售后回租服務(wù)中向承租方收取的有 形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本金，以承租方開(kāi)具的發(fā)票為合法有 效憑證。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（國(guó) 家稅務(wù)總局公告20102010年第1313號(hào)）第一條規(guī)定: 根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售 后回租業(yè)務(wù)中承租方出售

12、資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)（八）項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制下的發(fā)票開(kāi)具技巧營(yíng)改增之前，不少建筑施工企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng) 理負(fù)責(zé)制，其發(fā)票開(kāi)具往往是由項(xiàng)目經(jīng)理自己采 購(gòu)建筑材料，材料款由項(xiàng)目經(jīng)理支付給材料供應(yīng) 商，然后項(xiàng)目經(jīng)理憑材料供應(yīng)商開(kāi)具以施工企業(yè) 為抬頭的普通材料發(fā)票回施工企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn) 行報(bào)銷(xiāo)。營(yíng)改增后，如果還是按照以上方法開(kāi)具增值 稅發(fā)票，則會(huì)存在很大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，具體如下：第一，項(xiàng)目經(jīng)理支付材料采購(gòu)款， 索取增值稅專(zhuān) 用發(fā)票來(lái)財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)，犯了 票款不一致 和 三流 統(tǒng)一 的錯(cuò)誤，依據(jù)國(guó)稅發(fā)19951995192192號(hào)）第 一條第（三）項(xiàng)規(guī)定，不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。第二，由

13、于采購(gòu)、貨款支付和索取供應(yīng)商 發(fā)票缺乏制衡機(jī)制，很容易出現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理用錢(qián)購(gòu) 買(mǎi)發(fā)票或向供應(yīng)支付稅點(diǎn)多索取發(fā)票回財(cái)務(wù)部 套現(xiàn)，從而犯虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票罪。因此，必須采取以下對(duì)策：項(xiàng)目部材料采購(gòu)與貨款支付相分離，項(xiàng)目部材料采購(gòu)合同必須 由公司法律部門(mén)進(jìn)行審查簽訂， 經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo) 審核簽字后，交財(cái)務(wù)部依照采購(gòu)合同付款給供應(yīng) 商。（九）給業(yè)主是非房地產(chǎn)公司的開(kāi)具發(fā)票技巧依照增值稅法和國(guó)稅法 20091132009113 號(hào)文件的規(guī) 定，不動(dòng)產(chǎn)或建筑物的進(jìn)項(xiàng)稅金不可以抵扣進(jìn)項(xiàng) 稅金?；诖艘?guī)定，如果業(yè)主是非房地產(chǎn)公司， 例如，是工業(yè)企業(yè)、城市投資開(kāi)發(fā)公司，政府機(jī) 關(guān)和事業(yè)單位，建筑企業(yè)為以上業(yè)主施工完畢

14、， 工程結(jié)算，收取工程款時(shí)，不可以開(kāi)具增值稅專(zhuān) 用發(fā)票，只能開(kāi)具普通增值稅發(fā)票。如果業(yè)主是房地產(chǎn)公司，則可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。點(diǎn)評(píng)：這是營(yíng)改增之前的，營(yíng)改增之后呢？既然 題目是建筑企業(yè)營(yíng)改增后的 1010種節(jié)稅發(fā)票開(kāi) 具技巧，那么您談點(diǎn)兒營(yíng)改增后的事情哈。（十）總分包工程中的發(fā)票開(kāi)具技巧1 1、四類(lèi)分包人的發(fā)票開(kāi)具技巧（1 1）分包人如果是一般納稅人，則分包人向總包開(kāi)具建筑業(yè)增值專(zhuān)用發(fā)票，總包可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；（2 2）如果分包人是小規(guī)模納稅人，則分包人向總包只能開(kāi)具建筑業(yè)增值普通發(fā)票，總包不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。（3 3）如果分包人是個(gè)人，只能到當(dāng)?shù)囟悇?wù) 部門(mén)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，總包只能抵扣3%3

15、% ；（4 4）如果分包人是被掛靠的一般納稅人，則總包應(yīng)向被掛靠方支付工程結(jié)算款并向掛靠方索 取建筑業(yè)增值專(zhuān)用發(fā)票。點(diǎn)評(píng)：還是那個(gè)政策，按照國(guó)稅發(fā)20042004153153號(hào)的規(guī)定，個(gè)人根本不可能到國(guó)稅局申請(qǐng)不 得代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。2 2、總包人向分包人收取配合費(fèi)或協(xié)調(diào)費(fèi)的 發(fā)票開(kāi)具技巧由于總包人向分包人收取配合費(fèi)或協(xié)調(diào)費(fèi)是基于總包向分包人提供服務(wù)而收取的，營(yíng)改增前必須向分包人開(kāi)具服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，營(yíng)改增后必須向分包人開(kāi)具現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅專(zhuān) 用發(fā)票（如果分包人是一般納稅人）或現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票（如果分包人是小規(guī)模納稅 人）。3 3、總分包人間違約金和罰款的發(fā)票開(kāi)具技 巧（1 1）總包收取分包人的違約金，則向分包 人開(kāi)具零稅率的增值稅普通發(fā)票；(2) 分包收取總包人的違約金，則必須向總包人開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，總包人可以抵扣進(jìn) 項(xiàng)稅金。(3)總包從支付給分包人的工程結(jié)算款中 扣下分包人應(yīng)承擔(dān)的罰款，則向分包人開(kāi)具零稅率的增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)營(yíng)改增直播課咨詢(xún)：4006008999網(wǎng)址：沁園春雪北國(guó)風(fēng)光， 千里冰封， 萬(wàn)里雪飄。望長(zhǎng)城內(nèi)外，惟余莽莽；大河上 下，頓失滔滔。山舞銀蛇，原馳蠟象，欲與天公試 比高。