?？趧e墅策劃項目實施建議書—海洋文化的運用34

1、別墅策劃項目建議書海洋文化的運用一、 濱海房地產(chǎn)項目及公司品牌策劃的意義二、 專業(yè)工作流程三、 住宅與商業(yè)市場調(diào)查初步模型四、 對泰盛海景別墅項目的策劃意見綱要五、 泰盛公司品牌發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)文化建設(shè)的意見六、 西海岸別墅項目工作初步計劃七、 寶民策劃工作室介紹前言島在軍事上是我國戰(zhàn)略支點，它是中國南海不沉的航空母艦。在經(jīng)濟上，島最大的優(yōu)勢是豐富的海洋資源和熱帶海島旅游資源。的發(fā)展前景是無限光明，經(jīng)過 90 年代初期的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，今日的旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，作為一家實力雄厚的投資公司，泰盛控股公司整合島外資源，進行大手筆策劃，一定能夠在房地產(chǎn)市場高起點譜寫新的篇章。寶民策劃工作室作為一家

2、高水平的策劃機構(gòu)，愿意為泰盛提供專業(yè)地產(chǎn)策劃服務(wù)，在共贏中快速發(fā)展。一、商業(yè)房地產(chǎn)策劃的意義面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場 ，沒有充分的市場調(diào)查 ，沒有切合市場實際的專業(yè)策劃服務(wù)，房地產(chǎn)項目很難達到預(yù)期目標。根據(jù)中國泰盛控股公司董事長吉大為先生的戰(zhàn)略構(gòu)思，寶民先生的提出具體建議，期望本項目能夠打造為可體驗的第一的濱海健康社區(qū)，項目包括經(jīng)營中華海洋健康養(yǎng)生園項目，樹立健康地產(chǎn)的品牌形象。1. 通過對西海岸別墅項目全面市場調(diào)查與策劃，對項目進行正確市場定位，借鑒國外海濱名盤，通過高水平創(chuàng)新策劃引導(dǎo)市場，減少投資的風險，通過總體策劃與建筑規(guī)劃經(jīng)濟性分析提高發(fā)展商投資收益。2. 通過與中國泰盛控股的合作，促

3、進產(chǎn)品銷售，增強開發(fā)商在高尚住宅項目方面的競爭實力，充分挖掘項目的商業(yè)價值，提升項目的價值空間。3. 幫助企業(yè)整合媒介資源、零售業(yè)專業(yè)資源，減少不必要的廣告投放，降低營銷成本，提高營銷效率。4. 通過整合強勢資源，根據(jù)泰盛發(fā)展戰(zhàn)略，加大樹立第一地產(chǎn)品牌的力度，為項目品牌輸出奠定基礎(chǔ)。5協(xié)助中國泰盛集團房地產(chǎn)公司培訓(xùn)出一批最優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售人員，為項目營銷奠定堅實基礎(chǔ)，通過人材本地化降低營銷成本。圖 1 圖為寶民先生為長信地產(chǎn)公司講授團隊建設(shè)新知識二、專業(yè)工作流程1. 寶民房地產(chǎn)策劃工作室企業(yè)管理資訊顧問工作流程人力資源財務(wù)成本投資與營銷建筑規(guī)劃設(shè)計工程管理物業(yè)管理客戶服務(wù)圖 2 企業(yè)文化策劃流

4、程2. 寶民工作室住宅項目全程策劃工作流程圖宏觀經(jīng)濟和區(qū)域城市市場研究項目環(huán)境評估項目地塊價值評估方法區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研各類物業(yè)市場調(diào)研目標客戶定性與定量調(diào)查項目規(guī)劃概念設(shè)計環(huán)境與景觀概念設(shè)計建筑產(chǎn)品概念設(shè)計社區(qū)服務(wù)創(chuàng)新圖 3 住宅項目策劃流程圖3. 寶民工作室商業(yè)地產(chǎn)（步行街）項目策劃工作流程圖宏觀經(jīng)濟和區(qū)域城市商業(yè)市場研究項目環(huán)境評估項目地塊商業(yè)價值評估區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研各類商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研目標客戶定性與定量調(diào)查項目規(guī)劃概念設(shè)計環(huán)境與景觀概念設(shè)計建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設(shè)計概念設(shè)計圖 4 商業(yè)房地產(chǎn)策劃流程圖三、住宅與商業(yè)市場調(diào)查初步模型1、環(huán)境質(zhì)量調(diào)查容：周邊地區(qū)的河流、綠地、空氣質(zhì)量、噪聲污染、

5、光污染、山體地形與綠化、周邊建筑對小區(qū)的影響，周邊商業(yè)設(shè)施，教育醫(yī)療、交通設(shè)施等綜合環(huán)境2、競爭對手項目調(diào)研模型序號 名稱 詳細容或推斷1 企業(yè)核心競爭力代表作品2 地塊土地價值、建設(shè)成本售價3 建筑規(guī)劃特點分析本地客戶對建筑規(guī)劃風格的偏好4 戶型 本地居民組成與戶型偏好不同戶型銷售率？5 立面 建筑里面的特點與偏好分析6 會所 本地會所的經(jīng)營容與實際效果評估7 物業(yè)管理物業(yè)管理水平與取費情況？普通消費者問卷調(diào)查利害相關(guān)者調(diào)查醫(yī)院市場學(xué)校社區(qū)居民文化活動與消費偏好？市場定位工作要點 項目宏觀、區(qū)域以及各類物業(yè)得全面市場信息 目標客戶市場調(diào)研與細分 項目 SWOT分析與動態(tài)競爭分析 項目定位：理

6、念性與形象定位、功能定位、文化定位、客戶定位、價格定位 品牌定位及推廣 產(chǎn)品與服務(wù)的核心競爭力的確定 分期開發(fā)建設(shè)步驟建議 物業(yè)類型建議 戶型與面積比例確定 戶型功能選擇 會所與配套設(shè)施建議 創(chuàng)新策劃與市場引導(dǎo)措施最后形成市場定位報告3. 西海岸別墅項目建筑策劃參考模型我國建設(shè)項目的可行性研究起步較晚，它主要停留在對項目投資的經(jīng)濟損益的分析研究上。而建筑策劃主要研究投資立項以后的建設(shè)項目的規(guī)模、性質(zhì)、空間容、使用功能要求、心理環(huán)境等等影響建筑設(shè)計和使用的各因素，從而為建筑師進行建筑設(shè)計的依據(jù)。由于現(xiàn)行的可行性研究報告主要是請工程咨詢公司完成，由于他們并不對開發(fā)商的投資決策承擔任何實際責任，它本

7、身的結(jié)論可靠性令人懷疑，因此，建筑策劃工作能夠幫助修正可行性投資報告。案例 1 我想通過海濱旅游區(qū)實例說明建筑策劃與可行性研究報告的關(guān)系。2001 年 10 月我受沿海物業(yè)集團公司委托去購買1000 畝土地，用于建設(shè)海濱旅游度假區(qū)。旅游區(qū)位于樂亭縣打網(wǎng)港島，首先我們進行外部條件調(diào)研，重點調(diào)研地理條件，摸清海島實際面積和等高線等基本數(shù)據(jù)。同時對冀東文化進行認真調(diào)研，從中國共產(chǎn)黨創(chuàng)始人大釗等前輩成長足跡，分析號稱冀東糧倉的地區(qū)文化特色。圖 5 濱海度假區(qū)實地考察策劃首先我們請新加坡規(guī)劃師進行總體規(guī)劃，聘請建筑測量隊對島嶼進行道路基礎(chǔ)測量，聘請海洋環(huán)境保護研究所進行地形圖測量，同時徒步勘查全島，根據(jù)

8、獲取的海洋風暴潮、植物生長環(huán)境等自然條件分析，否定了大型海濱高爾夫球項目和其中不適合北方的綠化風景。本規(guī)劃設(shè)計是以實現(xiàn)一個適合中國國民口味兼顧海外游客的國際標準旅游度假區(qū)，設(shè)計主題是健康養(yǎng)生和海濱旅游度假，使其成為北方家喻戶曉的國際級海濱度假區(qū)。建筑規(guī)劃完成后，我們與工程咨詢中心合作，編制初步的預(yù)可行性研究報告，在環(huán)境保護局的支持下，聘請環(huán)境保護研究所作海洋環(huán)境影響評價，策劃而后抓建筑策劃，根據(jù)建筑策劃的依據(jù)編制設(shè)計任務(wù)書，而后開始建筑設(shè)計，最后編制出正式可行性報告。整個可行性研究與策劃投入經(jīng)費 150 萬元，歷時 4 個月完成。案例 2 寶民帶領(lǐng)岳永平建筑規(guī)劃碩士、峻 （北大房地產(chǎn)碩士） 等

9、完成偉業(yè)別墅 15 萬平方米住宅小區(qū)市場調(diào)研任務(wù)，對初步規(guī)劃設(shè)計方案進行了重大調(diào)整，較好處理了住宅與商業(yè)建筑的關(guān)系，對商業(yè)建筑根據(jù)零售業(yè)要求，對商業(yè)交通入口出口，商業(yè)部流向，商業(yè)服務(wù)設(shè)施進行準確規(guī)劃。對于住宅部分，我們根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，正確劃分了聯(lián)排別墅與普通多層住宅的比例，對多層住宅的戶型比例進行料定量分析規(guī)劃，為發(fā)展商增加直接效益 600 多萬元，整個市場調(diào)查與策劃時間一個月。案例 3 時代廣場，茂業(yè)百貨決策投資時代廣場，總投資6 億元，前期開發(fā)包括收購?fù)恋氐韧顿Y 3 億元，其中建設(shè)投資2 億元，裝修投資 1 個億。寶民組織一批專業(yè)市場調(diào)查人材對華強北項目進行兩個月調(diào)研，確保時代廣場住宅項

10、目的銷售以及商業(yè)廣場的正確定位，由于本項目處于黃金地段，因此，住宅銷售沒有困難，商業(yè)定位則是難點。在八大商圈中，華強北商圈大有趕超東門商圈而領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)潮流之勢，已成為眾商家的必爭之地。位于福田區(qū)的華強北原是個廠房集中的工業(yè)區(qū)，隨著改革的深入，市場經(jīng)濟這只看不見的手不斷撩拔著華強北這條不甘寂寞的街區(qū)。到上世紀九十年代末，一家家商場如新鮮血液般注入華強北，使華強北在短短幾年就成為令人矚目的主打商業(yè)旺區(qū)。其商圈圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達紅荔路，大動脈深南大道橫貫其中，面積達1.6 平方公里。商圈擁有50 多萬居住人口，大小企業(yè)一千多家，工薪白領(lǐng)10 多萬人，交通四通八達， 20 多

11、路公交車穿行其中，輻射全市各地，每日人流涌涌，日人流量可達 50 萬人次。隨著華強北商業(yè)的不斷繁榮發(fā)展，與往昔相比，近兩年來已發(fā)生了兩在變化：其一是老商圈成員不斷升級擴容 ；其二是新成員的搶灘入駐 。在經(jīng)營方面， 呈現(xiàn)出四大特色 ：1、模式新； 2、檔次高； 3、規(guī)模大； 4、業(yè)態(tài)全：華強北以電子市場為龍頭，匯集了百貨、服裝、珠寶、餐飲、酒樓、倉儲、金融等幾十個行業(yè)，特別是書城的入住，大大提高了商業(yè)街的文化品位。華強北商圈繁榮的源動力來自于國民經(jīng)濟的發(fā)展 。近幾年 GDP一直保持 13%左右的增長勢頭，高于全國平均水平。經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果是提高了居民的收入和購買力，使消費水平穩(wěn)步提高，零售也因此呈

12、現(xiàn)出空前活躍繁榮的局面，社會商品零售額大幅度增長。按照現(xiàn)有的商圈規(guī)模和居民的消費水平，我們初步測算出華強北商業(yè)街的零售市場飽和系數(shù)約為 2.2 萬元。隨著其改造方案的出臺與實施，必將喚起華強北商業(yè)繁榮的“第二春”。客流量既是商店經(jīng)營的前提，又是經(jīng)營的結(jié)果?？土髁康牡乩矸植紶顩r直接影響著商場的經(jīng)營狀況。華強北的客流量的地理分布主要指華強北路南口、北口、公共汽車站及振華路、振興路與華強北路的入口處。據(jù)測試，以上幾個主要地點的日平均客流量大約為28 萬人次。每個商圈的顧客構(gòu)成各不相同，不同顧客群又存在不同的消費習性，為了對華強北商圈的顧客構(gòu)成及其消費習性有個初步的了解，我們進行了街訪式問卷調(diào)查，結(jié)果

13、顯示顧客構(gòu)成方面有以下特點： 1、工薪白領(lǐng)為主（占 49%）；2、中青年、高學(xué)歷特征明顯； 3、單身一族比例最大（占 31.5%）； 4、顧客主要來自二級商圈 ( 占 52.1%)。在顧客消費習性方面，我們發(fā)現(xiàn)： 1、顧客來華強北的目的主要是購物； 2、商品質(zhì)量始終是顧客關(guān)心的首要因素； 3、外在環(huán)境因素是吸引顧客來華強北購物的主要原因； 4、大型百貨商場仍為顧客購物的主要場所。圖 6 全程策劃時代廣場服裝特色購物中心案例 4 中達集團海景別墅及濱海度假區(qū)項目策劃假日海景家園位于龍港區(qū)葵涌鎮(zhèn)沙魚涌海岸線，緊鄰沙魚涌港區(qū)，屬于大鵬半島。中達集團計劃在這里興建度假村與老年公寓。圖 7 海景假日家園

14、別墅效果圖東部旅游項目是中達集團可持續(xù)發(fā)展的新里程碑，對東部項目的綜合開發(fā)需集思廣議，博采眾長，不僅有利于集團的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而且有利于提高項目開發(fā)的水準。根據(jù)策劃的唯一性、權(quán)威性、排他性原則，結(jié)合本項目地理位置與自然條件實際情況，理性地把握旅游與住宅市場的實際需求，我們運用泛地產(chǎn)理論，大膽創(chuàng)新，將健康休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，形成獨具特色的策劃方案。圖 8 西班牙別墅效果圖建筑用地 30 萬平方米，建議規(guī)劃五星級酒店萬平方米 ( 項目可行性報告另報 ) ，高檔別墅區(qū)萬平方米左右，老年公寓 15 萬平方米，針對普通游客市場的三星級標準度假公寓5 萬平方米，形成最具特色的老年社區(qū)，吸引以

15、及地區(qū)較為富裕的老年退休人群居住。圖 9 總體策劃鳥瞰圖海水直接流入社區(qū)建筑策劃的方法論在建筑策劃中建筑已經(jīng)不僅是一個具體的物質(zhì)結(jié)果，而成為一種現(xiàn)象。用信息論的觀點來看建筑就是一個事件，研究事件息交換和轉(zhuǎn)換的方法，尋求事件中的相關(guān)量的相互作用和協(xié)調(diào)正是建筑策劃方法論的基本涵。生活預(yù)測目標設(shè)定用途，目標，規(guī)模性質(zhì)外部條件調(diào)查社會環(huán)境人文環(huán)境，自然環(huán)境，規(guī)劃設(shè)計條件部條件調(diào)查使用者，作用方式，功能要求空間評價反饋空間構(gòu)想空間容，平立剖構(gòu)想，動線空間修成長，感觀環(huán)境，空間形式技術(shù)構(gòu)想 材料，結(jié)構(gòu)形式，構(gòu)造，設(shè)備空間改良 經(jīng)濟策劃 投資估算，增值，贏利，回報率報告擬定設(shè)計要求，功能分配，任務(wù)書圖 1

16、建筑策劃的程序規(guī)劃設(shè)計完成前后調(diào)查問卷？規(guī)劃設(shè)計完成后，根據(jù)我們的規(guī)劃特點？向客戶展示模式、平面圖與三維動畫？建議貴公司委托我們征求典型客戶意見 ，調(diào)查樣本數(shù) 100 150 人左右？根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，提出總體策劃意見，根據(jù)市場調(diào)查與策劃意見，委托知名建筑規(guī)劃機構(gòu)拿出規(guī)劃設(shè)計初步方案，重點調(diào)查客戶對規(guī)劃的意見？根據(jù)反饋意見以及專家討論，而后修改建筑規(guī)劃？四、對泰盛海景別墅的策劃意見提綱市場圍擴大，加大對島外旅游房地產(chǎn)用戶的吸引力，通過大手筆策劃與精心組織開發(fā)優(yōu)秀產(chǎn)品，提高產(chǎn)品價值，實現(xiàn)產(chǎn)品服務(wù)與社區(qū)文化建設(shè)升級。新的思路是針對外地游客市場，達到 10000 元起價，實行更高標準的綜合物業(yè)服務(wù)，

17、成為服務(wù)水平最高的可體驗式健康文化社區(qū)。下述意見僅僅是初步提綱，雙方達成合作協(xié)議后，會提出詳細的策劃方案。1. 國際海洋健康養(yǎng)生園落戶泰盛別墅花園本項目周圍近鄰黃金海岸別墅、海航國賓館和游艇會，區(qū)域檔次較高，客觀形勢促使我們必需創(chuàng)新。圖 10 黃金海岸別墅圖 11 海航國賓館在項目中，設(shè)立對外開放的旅游項目國際海洋健康養(yǎng)生園項目 ，改變傳統(tǒng)的會所面貌，提煉中西健康養(yǎng)生文化，設(shè)立系統(tǒng)的健康養(yǎng)生服務(wù)項目，其中海水健康保養(yǎng)重心設(shè)置個性化 SPA,充分利用深層海水與普通海水的保健功能，開展海洋深層海水健康食品等食療項目，利用豐富地下溫泉水資源 , 重點策劃了一個以水療水浴、活水保養(yǎng)為中心，包括健康咨詢

18、服務(wù)系統(tǒng)、健康信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、心理休閑中心、養(yǎng)生支持系統(tǒng)構(gòu)成的養(yǎng)生服務(wù)綜合系統(tǒng)，填補我國海洋健康文化的空白。圖 12 項目地塊海洋文化藝術(shù)的展示與動態(tài)表演2. 采用產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式，充分挖掘瀕臨高爾夫及西海岸環(huán)境優(yōu)勢3. 對景觀設(shè)計進行細化和創(chuàng)新根據(jù)旅游規(guī)劃與建筑規(guī)劃相結(jié)合思想選擇景觀樹木與花卉，采用綠色材料。園區(qū)形成若干可體驗路徑，讓游客在體驗中流連忘返。4. 按照體驗營銷思路制定營銷方案體驗經(jīng)濟是 21 世紀經(jīng)濟發(fā)展的特色，哈利波特的成功就是體驗經(jīng)濟的成功案例。房地產(chǎn)營銷正在向體驗營銷方向發(fā)展，萬科、中海等一流房地產(chǎn)企業(yè)開始廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷實踐，體驗營銷注重與客戶之間的互動，注重情感體

19、驗，注重客戶產(chǎn)生第一印象的賣場體驗，因此我們在本項目策劃中以客戶體驗作為策劃基本出發(fā)點，圍繞客戶體驗對各個景觀要素與建筑要素，進行合理布局，客戶進行本小區(qū)海濱入口到會所達到視覺體驗的高潮。體驗營銷若干特點：第一，注重購樓客戶的健康運動愉快體驗，并使體驗成為客戶價值的必要組成成分。第二，戲劇化和互動的概念，成為泰盛別墅營銷策劃的核心概念和指導(dǎo)方法。第三，體驗經(jīng)濟中的營銷策劃、設(shè)計和創(chuàng)作，需要將科學(xué)和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來，因此我們注重地域文化及海洋文化對本項目影響，采用、等地客戶容易接受的方式表現(xiàn)我們可體驗的濱海健康社區(qū)特點，讓客戶從好奇觀看引導(dǎo)到最后決策購買。5. 數(shù)字化圖書館引入到小區(qū)會所之

20、中，滿足高級白領(lǐng)與老板人士商務(wù)旅游需求。6. 建立兒童可參與式游樂區(qū)建議開辦中澳雙語幼兒園和知名小學(xué)教育，同時對整體策劃進行完善，增大住宅或產(chǎn)權(quán)式酒店比例。7. 低成本、高效率建立營銷網(wǎng)絡(luò)，為地產(chǎn)走出去策略奠定堅實基礎(chǔ)。8. 在別墅開發(fā)成功基礎(chǔ)上，拿下國賓館用地作為項目二期用地，實現(xiàn)聯(lián)片開發(fā)。圖 13 長信海景花園前面國賓館用地別墅項目對于泰盛房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要，項目的成攻開發(fā)將為二期開發(fā)典型堅實基礎(chǔ)。海洋文化的變遷歷程濱海社區(qū)文化的設(shè)計海洋在人類文化的傳播中具有重要的作用，海洋是世界的便捷通道。中國絲綢傳播到中東阿拉伯國家以后，價格等同于黃金，由于陸路路途遙遠，中國沿海有許多不凍港，造船技術(shù)

21、發(fā)達，公元前140 年至公元前 87 年漢武帝時期，我國海船從雷州半島出發(fā)，將黃金和絲綢經(jīng)過越南、泰國、馬來西亞等遠航到印度半島換取珍珠和寶石。唐代，阿拉伯國家成為中國主要貿(mào)易對象，中國海船從南海到波斯灣巴士拉港需要 3 個月時間，中國絲綢成為阿拉伯國家貴族婦女的奢侈品。進取冒險的海洋文化不是西方國家的專利， 中國造船史 更以大量的歷史記載和文物出土資料，無可辯駁地證明了古代中國人不但習于航海，而且更善于航海，明確提出，“涵豐富的海洋文化，是中華民族古老文明的組成部分?！薄包S河、長江與海洋共同孕育了中國的舟船文化”。作者認為，河姆渡出土的木槳表明，早在 7 千年以前，中國人就走向了海洋。在幾千

22、年的歷史中，中國人不僅創(chuàng)造了輝煌燦爛的農(nóng)耕文明，而且同時創(chuàng)造了博大精深的海洋文化和舟船文明。與聯(lián)合國科教文組織“海上絲綢之路”調(diào)查的結(jié)論相同，事實證明，“中國也是海洋文化的發(fā)源地之一”。這一結(jié)論對我們更為全面地認識中華古老文明傳統(tǒng)，不無啟迪意義。中國造船史揭示，在一個很長的歷史時期，中國古造船技術(shù)一直在世界上處于領(lǐng)先水平，多桅多帆、平衡舵、披水板、減搖龍骨等都是中國首創(chuàng)。尤其船尾舵、水密艙壁、車輪舟和指南針更可稱為中國造船史上的四大發(fā)明，是中國對世界造船技術(shù)的重大貢獻。從古代的海上絲綢之路的開辟到和下西洋，海洋文化在中國文化寶庫中占據(jù)重要位置。明清時期腐敗的封建王朝開始實行海禁政策，一個強大的

23、國家由于閉關(guān)自守，夜郎自大，西方國家由于蒸汽機的發(fā)明，在科學(xué)技術(shù)方面開始領(lǐng)先中國，在鴉片戰(zhàn)爭時期全面暴露了封建制度的衰敗，海洋文化的影響日漸微小。建國以后，我國用 50 多年時間建立一批企業(yè)，但是許多企業(yè)破產(chǎn)或潛在虧損，與國外大公司競爭后處于落后地位，美國、日本等一批跨國公司富可敵國，我們不僅缺乏強勢企業(yè)，更缺乏一批世界級的企業(yè)家，由于制度的個別缺陷與傳統(tǒng)文化中保守落后的影響，我國的企業(yè)家群體一直在不健康的環(huán)境中成長，時代迫使我們在世界圍的市場經(jīng)濟中培育一批企業(yè)家，不僅能夠占領(lǐng)世界的市場，而且能夠傳播現(xiàn)代中國先進的企業(yè)文化，從海洋文化中汲取精神力量，培養(yǎng)冒險、進取的企業(yè)家精神成為時代對我們的迫

24、切要求。21 世紀是海洋的世紀，從陸面向遼闊的大海，海洋資源的占用與利用成為各國考慮的大事。我國的許多省份已經(jīng)制定海洋經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 ，例如與省不僅分別提出“海上” 、“海上”戰(zhàn)略，而且兩省都非常重視海洋文化的研究。在省既使是陸的地區(qū)，由于有300 多萬華僑在海外，客家人的成才歷程也很容易受到海洋文化的影響?？图椅幕c海洋文化的研究方興未艾。從地域文化角度分析，嶺南文化被看作中國海洋文化的一部分。嶺南文化具有海洋文化的兩個基本要素，海洋舟楫之便帶來的商業(yè)文明，二是移民具有包容性的移民族群結(jié)構(gòu)。從古代的移民進程來看，中原人移民在成為客家人。以特區(qū)建設(shè)為標志，形成全國最現(xiàn)代化的移民城市。海洋文化的研

25、究與提煉，不僅有利于培養(yǎng)一批具有冒險進取精神的企業(yè)家，而且海洋文化對海濱房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有指導(dǎo)意義，海洋文化是濱海社區(qū)建筑取之不盡的源泉。圖 14 海濱一景與海洋文明的三個特點向?qū)?yīng)，現(xiàn)代企業(yè)家也必需具有三個特征：1. 以開放的眼光面對全球的競爭隨著全球一體化進程的加快，企業(yè)家必須具有面向世界的開闊視野，由于海外投資及跨國公司的興起，跨文化管理要求企業(yè)能夠?qū)嵤┍镜鼗瘧?zhàn)略，重視海洋文化與地域文化的結(jié)合。2. 海納百川 博愛包容要開拓世界市場，就必須在世界圍進行人材經(jīng)營，包容不同民族員工的文化個性，挖掘他們的特長，不僅利用各國的精英，占領(lǐng)當?shù)氐氖袌觯乙孟冗M得企業(yè)文化武裝當?shù)貑T工的頭腦，培育

26、一批優(yōu)秀人材。海洋建筑具有兩個鮮明的文化特征：海洋文化與地域文化。沒有地域文化的標記就沒有家的感覺，沒有海洋文化的標記，濱海建筑也就失去了生命力。獨特的地域自然與社會條件決定了建筑的地區(qū)性，而地區(qū)性的建筑又在全球化的趨勢下維持了建筑文化的豐富與多元。從三個層面體現(xiàn)海洋文化 1. 建筑文化特色與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。 2. 娛樂性與知識性結(jié)合，開闊人們的視野。 3. 社區(qū)提倡心胸寬廣、互相關(guān)懷、熱情好客的海洋文化風格。五、泰盛公司品牌發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)文化建設(shè)的意見1. 企業(yè)文化建設(shè)新論由于房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)與社會公眾利益密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)文化特點如下：1. 企業(yè)文化一般只是作

27、用于房地產(chǎn)企業(yè)部，但知名品牌企業(yè)的文化建設(shè)往往對于整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響，甚至能夠超出地產(chǎn)行業(yè)。例如萬科品牌的核心價值，正是這樣一種對人性的尊重和關(guān)懷。這種強調(diào)個性、尊重他人的人文情懷，在萬科的“投訴文化”、“主題精神年”、萬科周刊以及年輕而又敬業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人群中，得到了最好的體現(xiàn)。2. 不同的社會文化環(huán)境，對企業(yè)文化的約束力不同，從而企業(yè)文化創(chuàng)新能力和創(chuàng)新可能性空間隨背景不同而產(chǎn)生差異。利用對人權(quán)研究的重視，強調(diào)地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)大宗的人文關(guān)懷意識，而不僅僅是 為少數(shù)人服務(wù)。3. 房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種追求可見時效，追求直接經(jīng)濟效果的務(wù)實文化。例如房地產(chǎn)企業(yè)文化與營銷環(huán)節(jié)結(jié)合緊密，直接能夠促進產(chǎn)

28、品的營銷。4. 企業(yè)文化是一種投資文化，是一種投入產(chǎn)出變換文化。5. 企業(yè)文化是一種集體文化，房地產(chǎn)集團企業(yè)文化在各地分支機構(gòu)的表現(xiàn)應(yīng)該采用本地化形式。企業(yè)文化的形成需要提煉與升華，許多房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)文化建設(shè)是缺乏經(jīng)驗的，在建設(shè)企業(yè)文化體系過程需要挖掘和梳理企業(yè)的經(jīng)營思想。首先企業(yè)文化建設(shè)要面向社會，面向基層百姓，與民族優(yōu)秀的文化相結(jié)合，例如唐代詩人杜莆：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”其次，企業(yè)文化要與企業(yè)制度建設(shè)相互結(jié)合，通過制度反映企業(yè)的文化，通過企業(yè)文化活動推動企業(yè)管理制度化，讓人們主動地按照制度建設(shè)現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)文化應(yīng)該滲透到價值鏈的各個鏈條，企業(yè)價值鏈追求企業(yè)價值最大

29、化，構(gòu)建優(yōu)秀的價值鏈需要業(yè)務(wù)流程再造 （ BPR），BPR以流程為核心必然引起職能部分變革，變革就必然涉及企業(yè)員工職務(wù)的調(diào)整，良好的企業(yè)文化能夠有助于員工支持變革。因此，很多企業(yè)ERP與 BPR的失敗與其說是工作的失敗，不如說是企業(yè)文化的失敗。泰盛提倡的價值觀念是積極向上，提倡創(chuàng)新進取的企業(yè)文化。打造泰盛品牌的戰(zhàn)略建議企業(yè)戰(zhàn)略遠景規(guī)劃中包含建設(shè)一家優(yōu)秀地產(chǎn)上市公司。企業(yè)文化直接成為企業(yè)品牌的標簽，企業(yè)家是品牌的塔尖，因此，企業(yè)品牌的建設(shè)要做好如下工作：1. 建立以商標、泰盛管理經(jīng)驗為核心的知識管理體系2. 企業(yè)品牌的推廣需要優(yōu)秀的員工，優(yōu)秀企業(yè)文化的實踐者是全體員工，因此企業(yè)文化不僅是企業(yè)家的

30、文化，也是全體員工的文化，是團隊共同的價值觀念，要建設(shè)一流的品牌企業(yè)，家必須理念先行，建立完善的培訓(xùn)體系。3. 突出以企業(yè)家為企業(yè)靈魂的宣傳工作，大圍、低成本整合社會資源。因此，建議辦好企業(yè)部期刊同時，對泰盛企業(yè)品牌進行高度概括和提煉，編著一本宣傳泰盛品牌的圖書，集中反映泰盛的業(yè)績與團隊建設(shè)情況，讓國外朋友更多了解泰盛。3. 寶民策劃工作室關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)集團戰(zhàn)略的見解加入以后，外資進入中國房地產(chǎn)市場加快，政府出臺的土地出讓政策，加速淘汰規(guī)模小效益差的房地產(chǎn)企業(yè)；同時外資房地產(chǎn)企業(yè)等加快投資步伐，國發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)加速向地房地產(chǎn)投資 ，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇 ，不同企業(yè)之間在競爭中互相學(xué)習，房

31、地產(chǎn)企業(yè)集團競爭戰(zhàn)略模式發(fā)生改變：第一，動態(tài)競爭戰(zhàn)略的制定是以重視動態(tài)競爭互動為基本前提的。第二，過去制定戰(zhàn)略的另一個出發(fā)點就是揚長避短，以自己的競爭優(yōu)勢打擊競爭對手的弱點，然后對手在博弈中增強學(xué)習能力，優(yōu)勢發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。第三，靜態(tài)條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是保持長期競爭優(yōu)勢。而在動態(tài)競爭條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是創(chuàng)造新的競爭優(yōu)勢，特別是善于利用多個學(xué)科優(yōu)勢，通過知識壁壘加大對手抬高競爭的門欄。第四 動態(tài)競爭條件的分析方法不同于靜態(tài)分析 ，把博弈論和行為科學(xué)的分析方法用于對競爭對手的行為和反應(yīng)的分析 ；把聯(lián)動分析方法用于對競爭對手的分析 ；運用情景描述、戰(zhàn)爭虛擬現(xiàn)實游戲和仿真分析等方法運用

32、于競爭戰(zhàn)略評價與選擇。第五，在動態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結(jié)構(gòu)對企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關(guān)注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略研究步驟框圖如下：六、泰盛海景別墅及國際海洋健康養(yǎng)生園項目工作計劃項目策劃與營銷咨詢10 月 28 日 2004 年 3 月 18 日時間 地點 工作容 責任人10 月 6 日左右簽定協(xié)議。接受項目市場策劃調(diào)查接受項目總體策劃者的要求模型和問卷簽定市場調(diào)查與定位專項服務(wù)協(xié)議.寶民劍濤10 月 22 日 11 月 5 日 兩個子項目同步工作，開始初步調(diào)查，完成主要住宅樓盤的調(diào)研分析，例如萬科東海

33、岸、水云間等 寶民 賴格園10 月 28 日 11 月 15 日 西海岸， 對項目進行初步概念構(gòu)思，提供自己的調(diào)查模型和相關(guān)問卷 寶民 賴格園（俊 岳永平）11 月 5-15 日 1. 區(qū)域市場調(diào)查、各類物業(yè)市場調(diào)查、目標客戶定性與定量調(diào)查、環(huán)境質(zhì)量調(diào)查 2. 完成了主要競爭對手分析與專業(yè)訪談分析和市場問卷。寶民 賴格園10 月 28-10 月 30 日考察同類項目 ，提出對于西海岸項目可以借鑒的新思路。 敏 寶民11 月 6-8 日與寶民策劃工作室總建筑師羅展帆（國際一級注冊建筑師）進行總體規(guī)劃分析，進行價值增值概念設(shè)計與構(gòu)思寶民 羅展帆11 月 15 日 16 日 同類住宅項目考察，選擇海

34、濱住宅項目蔚藍海岸、鹿茵翠地、萬科東海岸參觀。 寶民 敏負責組織11 月 18 日 、 11 月 20 日寶民在主持概念規(guī)劃設(shè)計研討1. 規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計與景觀設(shè)計方案細化與優(yōu)化 2. 開發(fā)理念設(shè)計、安排建筑規(guī)劃師與景觀規(guī)劃師進行概念設(shè)計及其整合工作 丹、寶民、羅展帆吉董事長等參加11 月 2030 日根據(jù)建筑可行性分析財務(wù)評價規(guī)與取費標準，了解開發(fā)各類成本數(shù)據(jù)多種方案比較分析，對項目融資成本、贏利水平、投資風險予以科學(xué)的估價，提出建議方案 寶民 王蓉等11 月 30 日項目重要里程碑泰盛海景別墅項目總體策劃方案寶民 暉12 月 1 日雙方研討總結(jié)第一階段工作部署第二階段企業(yè)文化及企業(yè)CIS

35、 設(shè)計策劃工作寶民 嚴省強2004 年 1 月 2-25 日 1.項目重要宣傳文章與品牌宣傳圖書寫作編輯工作2. 協(xié)助審查策劃項目售樓處設(shè)計及裝修方案，按照體驗營銷思路打造丹 敏劍濤巫雋清寶民12 月 25 日 26 日項目評審會征詢中海地產(chǎn)董事長一平先生對本項目策劃意見。 寶民請星和灣原物業(yè)管理總經(jīng)理祁東林先生提出對西海岸項目物業(yè)管理的意見寶民 祁東林12 月 1 日 5 日 ， 根據(jù)產(chǎn)品說明書對客戶進行重要書面調(diào)查寶民 賴格園12 月 5 日 15 日項目規(guī)劃與設(shè)計經(jīng)濟性分析，邀請知名公司施工總監(jiān)參加，設(shè)計單位同時聽取意見寶民 敏 經(jīng)理 劍濤 巫雋清2004 年 1 月 15 日 20 日

36、 1. 項目售樓處開始施工3. 項目 CIS 方案定稿寶民劍濤巫雋清2004 年 3 月預(yù)先登記預(yù)售工作，辦理全部手續(xù)劍濤 巫雋清11 月 28 日提交企業(yè)文化及第一品牌建設(shè)咨詢報告項目里程碑在 10 月 28 日提交企業(yè)文化及第一品牌建設(shè)咨詢報告寶民七、 寶民策劃工作室介紹寶民策劃工作室是專業(yè)的策劃機構(gòu)，在商業(yè)房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)策劃方面具有核心競爭力。本工作室擁有一批多學(xué)科高級人材，注重學(xué)科雜交與實際策劃效果，在旅游房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)和大型千畝大盤住宅區(qū)策劃方面，具有突出優(yōu)勢，制定了專業(yè)的運作流程。寶民工作室具備強大的人材資源調(diào)配能力和資源整合能力，善于策劃高難度項目，我們秉承“專業(yè)、嚴謹、

37、顧客利益至上”的理念，不斷為客戶提供最專業(yè)的策劃服務(wù)。工作室科研項目如下：1. 超級大盤的景觀配套項目無土栽培營養(yǎng)液電腦配制系統(tǒng)2. 理想社區(qū)整體營造理論及其在千畝大盤中應(yīng)用3. 購物中心的可行性研究與經(jīng)營創(chuàng)新4. 商業(yè)步行街的理想布局模型及其應(yīng)用5. 海洋文化的提煉及其在房地產(chǎn)項目中應(yīng)用已經(jīng)完成的策劃案例： 沿海商業(yè)城總體策劃與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢，項目投資規(guī)模億元，位于最繁華地段漢正街。萬眾城服裝市場、萬眾城家居廣場客戶營銷活動總策劃恒昌商廈公司總體定位策劃，治理機制設(shè)計咨詢?nèi)A強北大型購物中心 - 時代廣場全程策劃5. 虎門荔林華庭（裕隆別墅）精品小區(qū)市場調(diào)查與總體策劃6. 千佛塔寺 5000

38、 畝旅游區(qū)房地產(chǎn)總體策劃與規(guī)劃設(shè)計7. 2002 年十大明星樓盤鹿茵翠地策劃及全程營銷策劃8.正在策劃小梅沙海景別墅及第二代MALL購物中心項目銅羅灣新干線策劃工作室對外承接如下項目1. 住宅市場調(diào)查與策劃、營銷推廣2. 旅游區(qū)策劃與規(guī)劃，與省旅游發(fā)展研究中心合作，具有一級旅游規(guī)劃資質(zhì)3. 購物中心與商業(yè)步行街策劃與委托經(jīng)營4. 房地產(chǎn)企業(yè)品牌管理與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢我們承擔泰盛海景別墅項目的突出優(yōu)勢：1. 對海洋文化具有多年研究及積累，了解地域文化，熟悉國濱海旅游房地產(chǎn)市場。2. 具有多學(xué)科人才，擅長商業(yè)房地產(chǎn)策劃與委托經(jīng)營。3. 具備房地產(chǎn)公司企業(yè)文化與無形資產(chǎn)運營咨詢經(jīng)驗。4 具備中華國際健康養(yǎng)生園策劃經(jīng)驗5. 在房地產(chǎn)人材培養(yǎng)方面，我們能夠協(xié)助房地產(chǎn)公司建立人材培訓(xùn)體系，我們的人材培養(yǎng)經(jīng)驗如下：（ 1） . 從規(guī)劃與營銷課程學(xué)習起步，集中參觀解剖重點項目，請專家講解。（ 2） . 有計劃設(shè)定研究課題，例如MALL購物中心的策劃以及1000 畝大盤策劃課題。（ 3） . 注重多學(xué)科交叉學(xué)習，不同崗位鍛煉與實踐。（ 4） . 建立完整培訓(xùn)體系，研究生培養(yǎng)機制與企業(yè)培訓(xùn)