房地產(chǎn)類畢業(yè)論文標(biāo)準(zhǔn)格式

1、1 弓 I言-.1.-2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)的構(gòu)建 -.1 -2.1長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫相關(guān)性的方法分析 -1 -2.2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù) -2 -2.2.1空置率-2 -2.2.2房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例 -2 -2.2.3房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與 CPI的比值-2 -3長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫預(yù)測(cè)及主要問(wèn)題分析 -.3 -3.1關(guān)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫的預(yù)測(cè)分析 -3 -3.1.1長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、現(xiàn)狀與特點(diǎn) -3 -3.1.2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫的預(yù)測(cè) -5 -3.2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題 -7 -3.2.1長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本來(lái)源問(wèn)題 -7 -3.2.2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供求方面存在的問(wèn)題 -7

2、 -4長(zhǎng)沙未來(lái)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)防范戰(zhàn)略對(duì)策 -.8 -4.1建立和完善房地產(chǎn)金融體系，分散銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn) -8 -4.2提高個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量，加強(qiáng)個(gè)人住房信貸監(jiān)管 -8 -4.3提高房地產(chǎn)商業(yè)貸款的利率，并保持公積金貸款利率長(zhǎng)期不變 -8 -4.4 保障房地產(chǎn)的供應(yīng)量 -8 -4.5保持良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 -9 -參考文獻(xiàn)10致 謝-.1.1-湖南科技大學(xué)本科生畢業(yè)論文長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫預(yù)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)研究資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)：XX 指導(dǎo)老師：XXX摘 要：本文通過(guò)建立房地產(chǎn)綜合指標(biāo)系數(shù)，預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)未來(lái)幾年里房地產(chǎn)健 康狀況，總結(jié)出長(zhǎng)沙房地產(chǎn)主要問(wèn)題，并借鑒香港防范房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)綜合長(zhǎng)沙房地

3、產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況提出幾點(diǎn)防范措施。關(guān)鍵詞：長(zhǎng)沙；房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)1引言房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引 起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值和適當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值背離，房地產(chǎn)價(jià)格在連續(xù)不斷的交易過(guò)程中與越來(lái)越多的消費(fèi)者或投資者的預(yù)期脫節(jié)。近年來(lái)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，在改善 長(zhǎng)沙居民居住環(huán)境的同時(shí)，促進(jìn)了長(zhǎng)沙本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，對(duì)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫預(yù) 測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警目前還沒(méi)有較深的研究。本文的研究，是為了預(yù)測(cè)將來(lái)3年內(nèi)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)健康狀況，如果出現(xiàn)比較大的泡沫, 將借鑒香港的防范措施進(jìn)行防范，避免泡沫擴(kuò)大甚至破滅。通過(guò)研究，可以了解長(zhǎng)沙房 地產(chǎn)未來(lái)幾年的健康狀況

4、，并及時(shí)做出應(yīng)對(duì)措施，本文的研究結(jié)果將對(duì)于今后長(zhǎng)沙房地 產(chǎn)的健康發(fā)展，具有一定的意義。2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)的構(gòu)建2.1長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫相關(guān)性的方法分析從龐雜的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，如何正確選擇能夠反映房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程 中主要方面運(yùn)行特性和各方面關(guān)系的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是建立科學(xué)、實(shí)用的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫檢 測(cè)方法的重要前提。在科學(xué)、客觀地評(píng)價(jià)一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)是否處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)方面，許多房地產(chǎn)泡 沫檢測(cè)方法做得還不夠合理。我認(rèn)為前人不足的地方有以下：（1）有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫是一種基于經(jīng)驗(yàn)的判斷，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行歷史過(guò)程 的經(jīng)驗(yàn)分析，同時(shí)參考其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從中加以歸納和總結(jié)而得

5、到的有 關(guān)房地產(chǎn)泡沫的判斷。持該觀點(diǎn)的有時(shí)是對(duì)房地產(chǎn)的一種主觀臆斷，并未得到房地產(chǎn)市 場(chǎng)的檢驗(yàn)和衡量。（2）有些泡沫檢測(cè)系統(tǒng)僅從房地產(chǎn)開發(fā)、交易的角度思考房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，持此觀 點(diǎn)的人僅選取房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)類指標(biāo)如土地供給、房地產(chǎn)投資量、市場(chǎng)交易、空置率等 作為房地產(chǎn)市場(chǎng)檢測(cè)指標(biāo)，而忽視房地產(chǎn)所在城市的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，將房地產(chǎn)業(yè)作為一 個(gè)孤立的產(chǎn)業(yè)而獨(dú)立分析，而未將它看成是本區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的一個(gè)子系統(tǒng)。這樣雖然 可以反映部分類型房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，但卻不能完整地分析出房地產(chǎn)泡沫形成 的原因，更不能對(duì)于檢測(cè)出的問(wèn)題分析出科學(xué)的政府調(diào)控措施。本文則不僅選取了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)投資額這一供給角度的相關(guān)

6、指標(biāo)，而且擁有空置率這一房地產(chǎn)需求角度的指標(biāo)，不僅采用了房地產(chǎn)所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)變量，例如物價(jià) 指數(shù)，而且有關(guān)于房地產(chǎn)投資情況的微觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行分析。不僅把能 夠代表房地產(chǎn)泡沫狀態(tài)的綜合指標(biāo)系數(shù)作為本文的核心測(cè)度指標(biāo)，而且為了更合理地分析房地產(chǎn)泡沫大小，從而構(gòu)建成為合理實(shí)用的房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)體系。由于各項(xiàng)宏觀政策變量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響集中體現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)供給和需求兩方 面產(chǎn)生影響，因此本文通過(guò)總結(jié)前人的理論， 去其弊端，在劉琳、黃英、劉洪玉（2003） 和石長(zhǎng)麗（2006）的房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)的基礎(chǔ)上采用同樣的方法設(shè)計(jì)了三個(gè)房地產(chǎn)泡 沫測(cè)度指標(biāo)，分別是：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/CPI（價(jià)值方

7、面、同步指標(biāo)）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額 占固定資產(chǎn)投資的比例（供給方面、先行指標(biāo)）以及房屋空置率（需求方面、滯后指標(biāo)）。 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為同步指標(biāo)，可以反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度?？罩寐蕿闇笾笜?biāo)，作為房 地產(chǎn)市場(chǎng)供給過(guò)剩和投資投機(jī)需求失衡的標(biāo)志，可以用來(lái)檢驗(yàn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將來(lái)幾年 的健康狀況，并可以進(jìn)一步衡量其泡沫程度。2.2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)本文設(shè)定的相關(guān)指標(biāo)包括房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與 CPI的比值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固 定資產(chǎn)投資的比例與房屋空置率，并最終以這三個(gè)指標(biāo)的乘積作為房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo) 系數(shù)。2.2.1空置率選取空置率作為泡沫測(cè)度指標(biāo)主要基于：房地產(chǎn)空置率反應(yīng)了市場(chǎng)供求關(guān)系，在成 熟的

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠反映房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行走勢(shì)，是預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫的基本指標(biāo)，能夠?qū)?房地產(chǎn)泡沫起直接警示作用，反映了房屋的空置程度，還可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情 況、開發(fā)商盈利情況和社會(huì)需求情況。222房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例可以反映出用于房地產(chǎn)業(yè)投資與全社會(huì)固 定資產(chǎn)投資的差距，說(shuō)明有多少建設(shè)資金投入了房地產(chǎn)。2.2.3房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與CPI的比值在任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房?jī)r(jià)值由其使用價(jià)值和投資價(jià)值組成。本文使用房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI的比值作為判斷長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫程度的指標(biāo)之一。在住房的真實(shí)需求充分釋放之后，隨之而來(lái)的是對(duì)房地產(chǎn)的投資需求，投資需求理論上可以無(wú)限推

9、高房地產(chǎn)價(jià)格。 由于住房同時(shí)具有消費(fèi)品特征，因此房地產(chǎn)真實(shí)需求所引起的房?jī)r(jià)漲跌率可以類比于 CPI的當(dāng)期變化，而房?jī)r(jià)漲跌率超出CPI變化部分就是房地產(chǎn)投資需求所帶來(lái)的。另外, 新興市場(chǎng)的特征是高成長(zhǎng)高回報(bào)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率超過(guò)CPI尚屬正常。故可以用房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI的比值大小判斷當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫程度與市場(chǎng)成熟度。然后，用以上三個(gè)指標(biāo)的乘積構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)，即房地產(chǎn)泡沫綜合指 標(biāo)系數(shù)丫=空置率* （房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額）* （房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/CPI）3長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫預(yù)測(cè)及主要問(wèn)題分析3.1關(guān)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫的預(yù)測(cè)分析3.1.1長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、現(xiàn)狀與特點(diǎn)由于房地產(chǎn)業(yè)乃我國(guó)新興

10、產(chǎn)業(yè)，起步階段發(fā)展勢(shì)頭迅猛，近些年的真實(shí)需求與投資 需求在短時(shí)間內(nèi)釋放，帶來(lái)的市場(chǎng)熱情在接連調(diào)控且力度不斷加大的情況下，房地產(chǎn)價(jià) 格仍然保持堅(jiān)挺過(guò)快的上漲勢(shì)頭。結(jié)合數(shù)據(jù)圖表的結(jié)論，可以把目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn) 狀與特征歸納為以下幾點(diǎn)：（1）每個(gè)地區(qū)內(nèi)的房屋單價(jià)較為接近；越是市中心地塊，不同地塊間的房?jī)r(jià)越是 接近；一個(gè)地區(qū)越是大，區(qū)內(nèi)各地塊的房?jī)r(jià)差異越大；也就可以推論，房地產(chǎn)價(jià)格與土 地價(jià)格有很大相關(guān)性。另外，長(zhǎng)沙這個(gè)城市，交通便利與否是決定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。圖1 長(zhǎng)沙歷年施工與竣工面積比較（數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南統(tǒng)計(jì)年鑒 2003.2005.2006.2007.）Fig.1 Area of the c

11、alendar year compared with the completion of construction in Changsha（2）房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格有相關(guān)性，一般離市中心越近，住房單價(jià)越高這一特 征較非常明顯。（3）改革開放以來(lái)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)每年的施工面積波動(dòng)較大，特別是近幾年來(lái)始終呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這與房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期有關(guān)； 竣工面積變化平穩(wěn), 也就是房地產(chǎn)供給量較為平穩(wěn)，在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這有利于房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定與市場(chǎng) 的健康可持續(xù)發(fā)展。（4）近年來(lái)，長(zhǎng)沙人均居住面積穩(wěn)步攀升，居民生活質(zhì)量不斷提高。雖然長(zhǎng)沙房 地產(chǎn)價(jià)格的上漲，引起了許多市民的擔(dān)憂和埋怨，但從總

12、體上來(lái)講，很大一部分老百姓 在這一場(chǎng)房地產(chǎn)熱潮中買了房，享受到了居住新房所帶來(lái)的生活質(zhì)量的提高。圖2 長(zhǎng)沙歷年人均居住面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)宏觀數(shù)據(jù)挖掘分析系統(tǒng)）Fig.2 Per-capita living space of the calendar year in Changsha圖3 長(zhǎng)沙歷年固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)宏觀數(shù)據(jù)挖掘分析系統(tǒng)）Fig.3 Comparison of fixed assets investment and real estate development of the calendar year inChangsha（5）正像前文所述，東亞金融

13、危機(jī)之后我國(guó)政府為了促進(jìn)內(nèi)需，國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè) 確定為重點(diǎn)扶持與發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，加大了固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例，而 在2004年之后，國(guó)家為了防止房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，采取了一系列預(yù)防措施，接連不斷的 政策發(fā)文出臺(tái)，控制了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例。3.1.2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫的預(yù)測(cè)為了利用房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行實(shí)證分析和預(yù)測(cè)，首先，分別計(jì)算出長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比率以及房 價(jià)指數(shù)與CPI的比值，具體計(jì)算過(guò)程與數(shù)據(jù)如下表：通過(guò)DPS軟件分別對(duì)2003年2008 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的銷售面積和出租面積進(jìn)行線性回歸，預(yù)測(cè)2009年2

14、011年的銷售面積和出租面積值，從而計(jì)算出 2003年2011年的空置率數(shù)值。對(duì)2003年2008年長(zhǎng)沙 房地產(chǎn)的開發(fā)投資額與固定資產(chǎn)投資額進(jìn)行線性回歸，預(yù)測(cè)2009年2011年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額與固定資產(chǎn)投資額，并求出兩者的比值。對(duì)2003年2008年長(zhǎng)沙的CPI與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行線性回歸，預(yù)測(cè) 2008年2011年的CPI與2008年2011年的房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，并求出兩者的比值。表1長(zhǎng)沙房地產(chǎn)空置率（面積單位：萬(wàn)平方米）Tab.1 Real estate vacancy rate of Changsha(area unit: 10,000 square meters)年份銷售面積出租面

15、積空置率2003 年1846.38466.350.252582004 年1971.47498.000.252602005 年2376.40653.780.275112006 年3488.75706.610.202542007 年3158.87889.630.281632008 年3025.40977.770.323192009 年3701.581076.000.290702010 年4003.001184.000.295802011 年4306.001293.000.30028數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南統(tǒng)計(jì)年鑒2004-2007其中：二/。表2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)投資額與固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）Tab2 R

16、eal estate development and investment in fixed assets investment of the amount of Changsha（unit: million）年份固定投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額比值2003 年494.97122.560.2476112004 年668.09175.540.2627492005 年881.44256.350.2908312006 年1089.81303.860.2788192007 年1445.18412.990.2857712008 年1873.33469.50.2506232009 年2207.15526.010

17、.2383212010 年2629.63698.310.2655542011 年3029.57779.020.257139數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。其中：二/表3長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與 CPITab3 Real estate price index and CPI of Changsha年份CPI （上年=100）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（上年=100）比值2003 年100.00100.501.005002004 年103.10103.301.001942005 年101.90102.901.009812006 年101.10108.701.075172007 年106.00117.101.104722

18、008 年112.30123.801.120402009 年127.60140.411.100392010 年125.86138.261.098522011 年131.92150.491.14077數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，湖南統(tǒng)計(jì)年鑒2005-2007。其中二/根據(jù)前一章構(gòu)建的房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)：丫=空置率* （房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn) 投資額）* （房?jī)r(jià)指數(shù)/CPI）,得出2003年2011年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù) 丫的 值。表4長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)Tab.4 Coefficient of real estate bubble in Changsha年份空置率房地產(chǎn)投資額/固定

19、投資額房?jī)r(jià)指數(shù)/CPI丫2003 年0.252580.2476111.005000.0628542004 年0.252600.2627491.001940.0664992005 年0.275110.2908311.009810.0807952006 年0.202540.2788191.075170.0607172007 年0.281630.2857711.104720.0889102008 年0.323190.2506231.120400.0907512009 年0.290700.2383211.100390.0762352010 年0.295800.2655541.098520.086290

20、2011 年0.300280.2571391.140770.088083本文所論述的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫預(yù)測(cè)系統(tǒng)，主要以房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)來(lái)判斷長(zhǎng) 沙未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等級(jí)，并判斷未來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。通過(guò)借鑒國(guó)外經(jīng) 驗(yàn)與數(shù)據(jù)，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，分成沒(méi)有泡沫、較小泡沫、健康泡沫、較大泡沫、泡沫 過(guò)大五檔泡沫檢測(cè)等級(jí)。表5房地產(chǎn)泡沫等級(jí)Tab.5 The grade of real estate bubble泡沫等級(jí)沒(méi)有泡沫較小泡沫健康泡沫較大泡沫泡沫過(guò)大空置率25%房地產(chǎn)投資額/固定投資額40%房?jī)r(jià)指數(shù)/CPI=11 105%105% 110%110% 120%120%Y0.12通過(guò)分析

21、近幾年來(lái)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)泡沫綜合指標(biāo)系數(shù)可以知道：通過(guò)對(duì)2003年到2008年數(shù)據(jù)采集，然后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可以預(yù)測(cè)，2009-2011年將出現(xiàn)較大泡沫，并出現(xiàn)逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，因此，需要對(duì)今后長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)提高重視程度，進(jìn)行深入觀察 與監(jiān)測(cè)，制定可行政策，采取相關(guān)措施，避免泡沫繼續(xù)擴(kuò)大甚至破滅。3.2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題長(zhǎng)沙房地產(chǎn)問(wèn)題產(chǎn)生的主要原因是居民有效收入、土地交易價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指 數(shù)、GDP和銀行貸款。除了這五個(gè)重要因素所引發(fā)和反映出來(lái)的種種問(wèn)題之外，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫的誘因還有其他一些方面，比如制度因素、利率政策、匯率政策等。以下便是 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題分析。3.2.1長(zhǎng)沙房地

22、產(chǎn)市場(chǎng)的資本來(lái)源問(wèn)題目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來(lái)源于兩個(gè)方面：自有資金和外來(lái)的債務(wù)權(quán)益型資金。 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例依然偏小，絕大多數(shù)資金來(lái)源于外來(lái)債務(wù)權(quán)益型融資。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極大依賴銀行資金，這就必然使得房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向銀行聚集，從 而大大增加了整個(gè)金融系統(tǒng)的不穩(wěn)定性。3.2.2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供求方面存在的問(wèn)題(1) 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的投資投機(jī)需求抑制了真實(shí)需求目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面存在的關(guān)鍵問(wèn)題就是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)導(dǎo)致長(zhǎng) 沙房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)需求無(wú)法有效釋放。協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是按照各個(gè)階層的人 口數(shù)量建造相對(duì)應(yīng)品質(zhì)的房產(chǎn)數(shù)量，但由于通常開發(fā)商建造高檔住房所帶來(lái)

23、的利潤(rùn)較之 廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房更為豐厚，造成房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)，激發(fā)了大量房地產(chǎn)的投資投機(jī) 需求，抑制了更廣大的真實(shí)需求。由于住房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)脫節(jié)，長(zhǎng)此以往勢(shì)必造 成供求矛盾激化，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展畸形。(2) 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大大低于投資商的期望在過(guò)去的十年里，隨著我國(guó)住房貨幣化和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)居民長(zhǎng)期壓抑的 住房需求瞬間釋放，其中由于長(zhǎng)沙城市化程較高，人口較密集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，其 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放特征很明顯。居民自住和使用需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的彈性相對(duì)較小，因此，房?jī)r(jià)上升，真實(shí)需求不會(huì)有特別大的變化。一般來(lái)說(shuō)，真實(shí)需求并不會(huì)造成房地 產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快，泡沫變大。而投資性需求的目的是

24、賺取差價(jià)，所以其價(jià)格彈性相比真 實(shí)需求彈性會(huì)較大。如果價(jià)格波動(dòng)幅度大，則投資需求相應(yīng)的變化也會(huì)很大。投機(jī)需求 是虛擬的無(wú)底洞，人類欲望的一部分，預(yù)期看好樓市推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)不斷攀升帶來(lái) 的只是對(duì)其更高的期望收益，激發(fā)更大范圍的投機(jī)行為，如此循環(huán)，只要持續(xù)有人擁有 更高的預(yù)期價(jià)格，房?jī)r(jià)就能夠無(wú)限上漲。4長(zhǎng)沙未來(lái)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)防范戰(zhàn)略對(duì)策自亞洲金融危機(jī)至今，香港的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，但銀行貸款質(zhì)量相對(duì)穩(wěn)定，不 良貸款率保持在較低水平，整體仍獲利，在此期間沒(méi)有出現(xiàn)銀行倒閉或要求政府提供財(cái) 政援助的情況。香港防范的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，一是香港商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和個(gè) 人住房貸款制定了非?？茖W(xué)的信貸制

25、度，嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，有效的控制了信貸資金的 運(yùn)用，把銀行的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并且香港商業(yè)銀行購(gòu)買了按揭保險(xiǎn)，跟加的降低了銀行 的風(fēng)險(xiǎn)；二是金管局對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)管，金管局對(duì)各家銀行每年的房地產(chǎn)貸 款的增長(zhǎng)預(yù)算進(jìn)行審批，避免房地產(chǎn)信貸過(guò)快增長(zhǎng)。以下便是借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合 長(zhǎng)沙的實(shí)際情況提出的五點(diǎn)防范措施。4.1建立和完善房地產(chǎn)金融體系，分散銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)在目前房地產(chǎn)金融體系不健全的情況下，中國(guó)住房抵押貸款證券化進(jìn)程緩慢，房地 產(chǎn)業(yè)的資金大部分來(lái)源于銀行。而風(fēng)險(xiǎn)由銀行獨(dú)自承擔(dān)是我國(guó)融資體制的突出問(wèn)題，大 量的信貸資金集中于房地產(chǎn)業(yè)不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲以至于發(fā)生泡沫提供資 金支持，

26、而一旦長(zhǎng)期居高的儲(chǔ)蓄率下降，就可能導(dǎo)致銀行面臨資金短缺危險(xiǎn)，一旦泡沫 破滅，銀行將會(huì)承受巨大的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。4.2提高個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量，加強(qiáng)個(gè)人住房信貸監(jiān)管建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)，減少各種惡意欺詐行為，加強(qiáng)已放貸款的監(jiān)督管理；完 善個(gè)人信貸法律，加強(qiáng)對(duì)失信、違約的懲處，從法律上保障銀行開辦消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的利 益。4.3提高房地產(chǎn)商業(yè)貸款的利率，并保持公積金貸款利率長(zhǎng)期不變進(jìn)一步提高房地產(chǎn)商業(yè)貸款利率，將大幅增加投資投機(jī)購(gòu)房者的成本，有利于消費(fèi)者轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期，有利于培育消費(fèi)者的理性購(gòu)房行為。保持公積金貸款利率長(zhǎng)期不變， 將幫助釋放市場(chǎng)真實(shí)需求，避免類似美國(guó)住房次級(jí)抵押貸款危機(jī)的發(fā)生。4.4保障房地

27、產(chǎn)的供應(yīng)量從供給角度來(lái)講，長(zhǎng)沙歷年數(shù)據(jù)所顯示的空置率高并不能說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大 于求的狀態(tài)，而是結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致真實(shí)需求無(wú)法釋放。保障足夠的供應(yīng)，同時(shí)保持適當(dāng) 的增長(zhǎng)速度，尤其是住宅用地的供應(yīng)量，應(yīng)該相對(duì)充分充足，并且應(yīng)該適當(dāng)提前一兩年 供應(yīng)。造成一種供略大于求的市場(chǎng)氛圍，這才是一個(gè)健康的市場(chǎng)。4.5保持良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，促使居民收入的有效提高。中國(guó)房地產(chǎn)需求 潛力巨大，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境可以給人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的預(yù)期，不斷 提高的居民收入可以給予人們能力去漸進(jìn)地提高生活質(zhì)量或者進(jìn)行理性的房地產(chǎn)投資。參考文獻(xiàn)：1 胡妍斌.香港銀行業(yè)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施J.新金融，2006，（6）:20-21.2 劉琳，黃英，劉洪玉.房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)研究J.價(jià)格理論與實(shí)踐，2003，（4）： 9-11.3 邵賢炤.銀行信貸行為與房地產(chǎn)泡沫一理論與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)研究D.吉林：吉林大學(xué)，2006.4 石長(zhǎng)麗.房地產(chǎn)信貸與中國(guó)房地產(chǎn)泡沫相關(guān)性分析D.北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融系，2006.5 謝經(jīng)榮、豐雷.地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及其借鑒M.經(jīng)濟(jì)管理出