開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)與融資模式

1、開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)與融資模式 建立科技工業(yè)園是世界各國(guó)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)行之有效的重要措施，也是我國(guó)各省市發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)最有力的戰(zhàn)略。實(shí)踐證明在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，開(kāi)發(fā)區(qū)這種形式有效地提高了行政效率、創(chuàng)造了局部的良好基礎(chǔ)設(shè)施條件、聚集了科技和產(chǎn)業(yè)的資源，迅速促進(jìn)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市化的進(jìn)程。 開(kāi)發(fā)區(qū)的類(lèi)型很多，國(guó)際上根據(jù)客戶(hù)的性質(zhì)不同分為兩大類(lèi)。一是Science park，它主要是以研發(fā)為主，入駐的客戶(hù)主要是研發(fā)機(jī)構(gòu)、技術(shù)性公司、科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)、企業(yè)孵化器等。如美國(guó)的北卡三角科技園、法國(guó)尼斯的索非亞科技園、新加坡科技園就是典型的Science park，我國(guó)的一些大學(xué)科技園，如清華科技園也屬于這種類(lèi)型

2、。另一種類(lèi)型是Industrial park,它主要以工業(yè)企業(yè)為主，如新加坡的裕廊工業(yè)園區(qū)、我國(guó)早期的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等都屬于這種類(lèi)型。而我國(guó)的大多數(shù)高新區(qū)都是混合型的，也就是既有Science park的性質(zhì)，又有Industrial park的內(nèi)容，有些園區(qū)在制造業(yè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)、份量也較重；有些園區(qū)在研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新方面的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，更偏重Science park。我國(guó)的高新區(qū)隨著規(guī)模的不斷壯大，其功能也越來(lái)越復(fù)雜，許多高新區(qū)已逐漸向新城區(qū)過(guò)渡，因此在開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性上帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)。同時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，各園區(qū)都在開(kāi)發(fā)模式上想辦法、下功夫，以爭(zhēng)取更快的發(fā)展速度和更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

3、 我國(guó)的高新區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在學(xué)習(xí)外國(guó)經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合中國(guó)具體國(guó)情上，探索了許多行之有效的開(kāi)發(fā)模式?？偨Y(jié)和分析這些開(kāi)發(fā)模式，對(duì)我們規(guī)劃和搞好“二次創(chuàng)業(yè)”具有非常重要的意義。 開(kāi)發(fā)區(qū)的基本商業(yè)模式 如果把開(kāi)發(fā)區(qū)看作一個(gè)企業(yè)，其主要收入有兩部分：一是土地出讓收入，根據(jù)國(guó)家的政策，產(chǎn)業(yè)用地可協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)營(yíng)性用地須掛牌拍賣(mài)出讓。二是財(cái)政收入，各園區(qū)的情況有所不同，有的園區(qū)地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的園區(qū)開(kāi)發(fā)公司還有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入及其他服務(wù)、投資收入。開(kāi)發(fā)區(qū)的支出也主要為兩部分：一是土地開(kāi)發(fā)支出，一般包括土地的征用、拆遷、配套和財(cái)務(wù)費(fèi)用。二是園區(qū)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，主要是行政支出、市政維護(hù)和其他財(cái)政

4、支出。 開(kāi)發(fā)區(qū)的收支平衡情況如下： 當(dāng)前平衡：累計(jì)收入累計(jì)支出；（極少情況） 累計(jì)收入累計(jì)支出；（大多數(shù)情況，需通過(guò)融資解決現(xiàn)金流） 未來(lái)平衡：累計(jì)收入累計(jì)支出；未來(lái)的收益可平衡支出。 累計(jì)收入累計(jì)支出；未來(lái)（一定期限）的收益無(wú)法平衡支出。 通常情況是在一定期限實(shí)現(xiàn)平衡。這一期限取決于開(kāi)發(fā)區(qū)的融資能力，或者說(shuō)金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)對(duì)某開(kāi)發(fā)區(qū)信用的看法?，F(xiàn)階段國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行對(duì)某一組團(tuán)土地開(kāi)發(fā)的貸款期限一般在10年以?xún)?nèi)，這可能就是期限的上限。 隨著各開(kāi)發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，紛紛采用降低土地價(jià)格等辦法吸引投資者，其財(cái)務(wù)平衡的最常見(jiàn)的方式是通過(guò)負(fù)債使產(chǎn)業(yè)用地以低于成本的價(jià)格出讓?zhuān)肫髽I(yè)帶來(lái)稅收和消費(fèi)人群；用綜

5、合用地（一般高于成本）的出讓收入和未來(lái)的稅收來(lái)平衡。 一般情況下，遠(yuǎn)離市中心的工業(yè)園區(qū)，較多地依靠未來(lái)稅收來(lái)平衡；而離市中心較近的開(kāi)發(fā)區(qū)，尤其是科技園區(qū)，具有較好的利用住宅、商貿(mào)用地來(lái)平衡的條件。城市化不僅能帶來(lái)土地開(kāi)發(fā)的收益，還會(huì)與工業(yè)、科技等功能良性互動(dòng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 隨著開(kāi)發(fā)模式的多樣化，開(kāi)發(fā)區(qū)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的融資和損益往往不是由一個(gè)主體承擔(dān)，即有融資主體和損益主體。根據(jù)損益主體的不同，可以把開(kāi)發(fā)模式分為以政府為損益主體的開(kāi)發(fā)模式和以企業(yè)為損益主體的開(kāi)發(fā)模式。 以政府為損益主體的開(kāi)發(fā)模式 政府作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益。收入為土地出讓收入，支出為征地、拆遷配套和財(cái)務(wù)費(fèi)用。但由

6、于土地開(kāi)發(fā)的加速，政府不可能拿出足夠的財(cái)政資金周轉(zhuǎn)投入土地開(kāi)發(fā)，因此需通過(guò)一個(gè)承債主體融資，解決資金需求。 蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團(tuán)公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，回購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財(cái)政收入彌補(bǔ)。蘇新集團(tuán)公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。 重慶做法：建立政府全資的土地儲(chǔ)備中心，由該中心以規(guī)劃土地未來(lái)的土地出讓金作為質(zhì)押，向銀行借款，由中心征地，并委托有關(guān)公司進(jìn)行配套，中心代表政府出讓、拍賣(mài)土地。過(guò)去此類(lèi)機(jī)構(gòu)的資金主要依靠財(cái)政資金，現(xiàn)在以國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行為首的一批銀行愿意為此類(lèi)機(jī)構(gòu)借款。 選擇哪種方式取決于哪個(gè)載體更易于融資。一般來(lái)

7、講，土地儲(chǔ)備中心的融資比較死板，能否融資，決定于土地的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的可行性；而公司的融資相對(duì)較靈活，但需其有較好的信用、資產(chǎn)和獲利能力。 該模式的特點(diǎn)： 1、有利于政府的招商，集責(zé)權(quán)利為一體，土地讓利和損益由政府承擔(dān)，而政府可通過(guò)財(cái)稅來(lái)平衡。 2、有效地解決了開(kāi)發(fā)的融資問(wèn)題。 3、有利于企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，而避免政企不分所導(dǎo)致的一系列問(wèn)題。 以企業(yè)為損益主體的開(kāi)發(fā)模式 政府委托（授權(quán)）開(kāi)發(fā)公司作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并由開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。政府所收的土地出讓金全部以支付開(kāi)發(fā)成本的方式轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)公司。一般公司開(kāi)發(fā)的園區(qū)沒(méi)有財(cái)政收入，如開(kāi)發(fā)公司入不敷出，則往往通過(guò)財(cái)政的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼解決。 開(kāi)發(fā)公司主要有以下

8、幾種形式： 1 政府全資公司。上海的各園區(qū)一般采用政府全資的開(kāi) 發(fā)公司開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)園區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，政府為園區(qū)提供一些專(zhuān)項(xiàng)的財(cái)政支持，如重點(diǎn)招商項(xiàng)目的土地補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)扶持基金等。西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團(tuán)公司進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式，高科集團(tuán)公司向銀行融資并開(kāi)發(fā)土地，以政府的名義出讓土地，管委會(huì)（代表政府）除必要的財(cái)政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財(cái)政收入都投入高科集團(tuán)公司用于土地的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。上海和西安的不同之處在于上海的政府如浦東新區(qū)政府的一級(jí)財(cái)政要面對(duì)若干園區(qū)（陸家嘴、金橋、張江、外高橋等）和非開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域，而西安高新區(qū)自身就具有一級(jí)財(cái)政。 2 合資公司。蘇州工業(yè)園區(qū)

9、是由新加坡政府牽頭的外方 財(cái)團(tuán)和中方財(cái)團(tuán)合資組建的蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃使初期在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入非常大，而周遍的園區(qū)有政府財(cái)力的介入和較靈活的政策，使得蘇州工業(yè)園區(qū)的土地招商遇到了很大的挑戰(zhàn)，后來(lái)調(diào)整為中方控股，地方政府也提供了一定的財(cái)力支持，使該園區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)步入良性循環(huán)。而無(wú)錫新加坡工業(yè)園也是由無(wú)錫高新區(qū)和新加坡合資開(kāi)發(fā)的，由于面積較小，涉及的問(wèn)題較少，較好地發(fā)揮了新方在管理、招商、服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)行相對(duì)比較順利。 3 私營(yíng)公司。大連軟件園是由私營(yíng)企業(yè)組建的大連軟件 園開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的。該園區(qū)的良性運(yùn)營(yíng)取決于三方面因素：一是獨(dú)特的行業(yè)定位，二是政府的大力

10、支持，大連市政府把軟件作為支柱產(chǎn)業(yè)，投入了許多資源。三是良好的地段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益，以支撐園區(qū)的良性發(fā)展。 該模式的特點(diǎn)： 1. 開(kāi)發(fā)公司的壓力較大，可促使開(kāi)發(fā)效益的提高。 2. 有利于發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的招商積極性，提高招商能力（尤其是非全資的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)）。 3. 政府招商工作往往與公司的效益產(chǎn)生矛盾。 此，該種模式適合于土地開(kāi)發(fā)有可能有凈收益的的園區(qū)；或適合于政府的財(cái)政收入偏低，而須借助開(kāi)發(fā)公司完成一部分非贏利性項(xiàng)目的園區(qū)。 不同的開(kāi)發(fā)融資模式存在不同的特點(diǎn)，不存在最佳，只有更適合。選擇那種模式主要考慮是否有利于進(jìn)行融資、是否有利于提高資源運(yùn)行效率、是否有利于增強(qiáng)招商能力。隨著

11、外部環(huán)境的變化和自身能力的增減，可以適時(shí)地調(diào)整開(kāi)發(fā)模式，使其更有效。 也可以在開(kāi)發(fā)區(qū)的不同層次、不同范圍采用不同的開(kāi)發(fā)模式，以揚(yáng)長(zhǎng)避短提高整體的競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目融資模式在土地儲(chǔ)備中的應(yīng)用 作者:華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 吳老二 祝平衡2004年1月7日 項(xiàng)目融資尤其是中長(zhǎng)期的項(xiàng)目融資，作為近年來(lái)產(chǎn)生的一種新的融資方式，在國(guó)際上日益受到借款人的歡迎。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，已利用項(xiàng)目融資方式在上海、深圳、廣州、武漢等地建設(shè)了電廠、鐵路、公路等項(xiàng)目，極大地促進(jìn)了有關(guān)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而開(kāi)始于上世紀(jì)末的我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)轉(zhuǎn)需要巨額資金卻陷于籌資渠道單一的困境，土地儲(chǔ)備中心對(duì)集中起來(lái)的土地統(tǒng)一進(jìn)行房屋拆遷

12、、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套等一系列前期開(kāi)發(fā)工作，這一過(guò)程需要政府投入相當(dāng)數(shù)目的資金；從另一方面來(lái)看，土地儲(chǔ)備需根據(jù)土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地投入市場(chǎng)。當(dāng)儲(chǔ)備的土地不能馬上投入市場(chǎng)時(shí)，政府保有土地就會(huì)產(chǎn)生持有成本，積壓資金，降低資金的流動(dòng)性，儲(chǔ)備中心要繼續(xù)“吸進(jìn)”土地就要追加資金。因此，土地儲(chǔ)備維持階段，政府亦需充足資金，否則將影響到土地儲(chǔ)備的保有期限，降低土地儲(chǔ)備制度的調(diào)控力度。 一、我國(guó)土地儲(chǔ)備資金來(lái)源渠道現(xiàn)狀分析 從目前我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作實(shí)踐看，土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金來(lái)源渠道主要有： 1、政府財(cái)政撥款 一般是在土地儲(chǔ)備制度建立時(shí)，政府財(cái)政撥給一部分資金作為資本金或周轉(zhuǎn)資金。例如，杭州市注入4

13、000萬(wàn)元、青島市政府注入2000萬(wàn)元、沈陽(yáng)市政府注入5000萬(wàn)元、廈門(mén)市注入1400萬(wàn)元作為土地儲(chǔ)備中心的開(kāi)辦費(fèi)，從實(shí)踐看，杭州市土地儲(chǔ)備中心從建立到2001年6月底，已累計(jì)收購(gòu)?fù)恋?98宗，收購(gòu)?fù)恋孛娣e545.27公頃(8179畝)，投入資金45.56億元；推出土地198.49公頃(2977.4畝)，回籠資金35億元。目前尚有儲(chǔ)備土地72宗，土地面積 342.57公頃(5138.5畝)，土地資產(chǎn)價(jià)值約20億元。很顯然，僅靠財(cái)政撥款只是杯水車(chē)薪。 2、商業(yè)銀行貸款 這是目前各城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的最主要來(lái)源。由于土地收購(gòu)儲(chǔ)備是一種政府行為，信譽(yù)度高，銀行放貸是建立在政府的國(guó)有土地資產(chǎn)上。儲(chǔ)備

14、土地一經(jīng)出讓?zhuān)湍芑厥胀恋爻鲎尳?，銀行放貸形成的資產(chǎn)呆賬、壞賬風(fēng)險(xiǎn)很小，因此，各商業(yè)銀行競(jìng)相向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款。同時(shí)，在目前缺乏土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金其他來(lái)源渠道的情況下，商業(yè)銀行貸款則成為各城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的最主要來(lái)源，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)資金基本上都來(lái)自于銀行貸款。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，銀行與土地儲(chǔ)備中心將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。 3、留用的土地轉(zhuǎn)讓增量收入 按照我國(guó)財(cái)政實(shí)行的“收支兩條線”的管理體制，城市土地一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓收入和土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)支出均由財(cái)政負(fù)責(zé)。土地轉(zhuǎn)讓收入扣除土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備支出，即為土地轉(zhuǎn)讓增量收入，是政府實(shí)施土地儲(chǔ)備制度后國(guó)有土地的有效增值額。建立城市土地儲(chǔ)備制度的目的之一是增加

15、財(cái)政收入，增加政府對(duì)城市建設(shè)的投入，所以土地轉(zhuǎn)讓增量收入的一部分應(yīng)作為土地儲(chǔ)備資金繼續(xù)用于土地儲(chǔ)備增值?？偟膩?lái)看這種方式缺乏規(guī)范化和制度化尚不足以成為土地儲(chǔ)備的主要而穩(wěn)定的資金來(lái)源。 二、在我國(guó)土地儲(chǔ)備中應(yīng)用項(xiàng)目融資模式的可行性分析 1、大量民間資本苦于缺少投資機(jī)會(huì) 據(jù)報(bào)道，浙江省有大量的民間資本躺在存折上，僅溫州就有300億元、臺(tái)州有150多億元的民間資本找不到出路。雖然國(guó)家為了啟動(dòng)民間投資，推動(dòng)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，采取了許多措施，其中最主要的是國(guó)家投放了5000億元，以“四兩撥千斤”來(lái)啟動(dòng)民間投資，雖然取得了一定成效，但全國(guó)民間投資增幅仍然呈下降趨勢(shì)，民間投資依然熱不起來(lái)，民間投資僅僅體現(xiàn)在通

16、過(guò)金融機(jī)構(gòu)吸儲(chǔ)的存款，甚至出現(xiàn)了民間資本大量流失到國(guó)外的現(xiàn)象。另一方面民營(yíng)資本作為內(nèi)資與利用外資相比有比較優(yōu)勢(shì)。首先，吸引外資比利用內(nèi)資要多考慮兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素。其一是匯率風(fēng)險(xiǎn)。在浮動(dòng)匯率制的今天，匯率頻繁地起落跌宕，難以預(yù)測(cè)。這種情形下投入的外資必然風(fēng)險(xiǎn)巨大。其二是政治風(fēng)險(xiǎn)。盡管我國(guó)的改革以穩(wěn)定為前提，且多年來(lái)維持了社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，但國(guó)外投資者或者確實(shí)不了解情況因而心懷顧慮，因此認(rèn)定、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)較高，從而提高要價(jià)。一些地區(qū)為了吸引外資饑不擇食，允諾了過(guò)多的條件，承擔(dān)了過(guò)重的風(fēng)險(xiǎn)。此外，大量的基礎(chǔ)設(shè)施由外國(guó)公司承建并經(jīng)營(yíng)，也會(huì)產(chǎn)生不利的政治影響。也正因?yàn)檫@樣，我國(guó)法律規(guī)定，港口、碼頭等設(shè)施不允許外商

17、獨(dú)資；鐵路、公路、電力等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目必須由中方控股。 2、良好的經(jīng)濟(jì)效益是土地儲(chǔ)備制度實(shí)行項(xiàng)目融資模式的保證 杭州市是我國(guó)建立土地儲(chǔ)備制度較早的城市之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州從1997年8月份成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以來(lái)，土地儲(chǔ)備中心共收購(gòu)?fù)恋丶s1萬(wàn)畝，已向市場(chǎng)供應(yīng)的土地約4000畝，已經(jīng)收回的土地出讓資金達(dá)50多億元。通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的運(yùn)行，該中心上交杭州市財(cái)政的資金，每年以56的速度遞增，從1997年的幾個(gè)億，上升到2001年的40多億元。他們上交的比例是出讓價(jià)格的55，其余45為土地開(kāi)發(fā)運(yùn)作成本。上海、青島、武漢的效果也不錯(cuò)。良好的項(xiàng)目收益是在城市土地儲(chǔ)備中推行項(xiàng)目融資模式的根本保證。 3、房地產(chǎn)開(kāi)

18、發(fā)企業(yè)的實(shí)力增強(qiáng)為參與土地儲(chǔ)備增大可能 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界人士以及資本運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家曾就房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景進(jìn)行了廣泛的研討，認(rèn)為房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的縱向聯(lián)盟將是房地產(chǎn)企業(yè)壯大之道，也將成為市場(chǎng)演變的一大“特點(diǎn)”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近3萬(wàn)個(gè)，其中資質(zhì)等級(jí)二級(jí)以上的3151個(gè)，比2001年減少259個(gè)，企業(yè)平均資產(chǎn)總值由上年的2.7億元增加到3.2億元。這些企業(yè)完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占總投資的近三分之一，并已經(jīng)呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)企業(yè)集中化的趨勢(shì)。在外資的大舉進(jìn)入以及房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然要在市場(chǎng)尋求戰(zhàn)略伙伴，或利用其他集團(tuán)公司績(jī)優(yōu)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，或采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式，借殼

19、上市、借船出海，通過(guò)整合壯大勢(shì)力。有資金實(shí)力和信譽(yù)品牌的開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則會(huì)被淘汰出局。另外，土地供應(yīng)方式的調(diào)整和繳費(fèi)方式的變化，無(wú)形之中抬高了進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的門(mén)檻，以前那種憑借“空手套白狼”的方式已經(jīng)行不通了，加之隨著整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)力度的加大，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力是根本無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的，即使獲得了開(kāi)發(fā)資質(zhì)，因難以在土地競(jìng)價(jià)中獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，最終也會(huì)被清除出局或自然淘汰，反之，只有資金實(shí)力雄厚的企業(yè)才能獲得土地，只有講品牌、講信譽(yù)、講質(zhì)量的企業(yè)才能贏得市場(chǎng)。馬太效應(yīng)將會(huì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)大放異彩，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將日益向大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中，出于城市

20、土地的稀缺性考慮以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力的增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商參與城市土地儲(chǔ)備的可能性大大增加。 三、項(xiàng)目融資在我國(guó)城市土地儲(chǔ)備中的應(yīng)用 項(xiàng)目融資，英文稱(chēng)project financing，是資金籌措方式的一種。其雛形始于20世紀(jì)60年代，通過(guò)項(xiàng)目工程本身的開(kāi)發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，以項(xiàng)目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量作為還款來(lái)源，并將項(xiàng)目資產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的新型融資方式。當(dāng)時(shí)英國(guó)首次運(yùn)用有限追索項(xiàng)目融資方式進(jìn)行北海油田項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，美國(guó)和英國(guó)66家銀行貸款融資9.45億美元。在我國(guó)已經(jīng)有許多利用項(xiàng)目融資進(jìn)行操作的事例，如廣東沙角B電廠1984年簽署合資協(xié)議，1986年完成融資安排并動(dòng)工興建，1988年投入使用，實(shí)踐證明已經(jīng)取得

21、了良好的效果。 具體操作上，由土地儲(chǔ)備中心在年初將全年的土地儲(chǔ)備計(jì)劃按資金、地塊、位置并結(jié)合可能參加的項(xiàng)目公司的實(shí)力等進(jìn)行項(xiàng)目分組，確定各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、儲(chǔ)備范圍等，然后在土地交易中心(或市場(chǎng))掛牌招商，招聘項(xiàng)目公司進(jìn)行土地的拆遷、收購(gòu)、儲(chǔ)備；另一方面，土地儲(chǔ)備中心可與當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)合作，利用銀行的信息優(yōu)勢(shì)整合各分散的投資者組建項(xiàng)目公司；在擔(dān)保上，可采用類(lèi)似浮動(dòng)抵押的形式將土地儲(chǔ)備中心及自其產(chǎn)生的金錢(qián)、連同其中的公司所有的不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利、所有權(quán)及利益包括日后公司可能取得的財(cái)產(chǎn)都作為支付本金與利息的擔(dān)保。具體可采用以下模式： 1、BT(build-operate)即建設(shè)移交模式 在這種模式里，土

22、地儲(chǔ)備項(xiàng)目的收購(gòu)、土地整理、拆遷等事項(xiàng)由項(xiàng)目公司融資建設(shè)，項(xiàng)目建成后立即移交土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備或等待時(shí)機(jī)推向市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備中心向開(kāi)發(fā)商發(fā)放確定利率的收益憑證，開(kāi)發(fā)商可以憑借收益憑證從土地儲(chǔ)備中心獲得穩(wěn)定的收益，或者進(jìn)土地儲(chǔ)備中心備案后進(jìn)行流轉(zhuǎn)變現(xiàn)或者獲取收益。這種模式適合那些對(duì)土地開(kāi)發(fā)本身沒(méi)有興趣但對(duì)穩(wěn)定的、低風(fēng)險(xiǎn)的投資感興趣的投資者。 2、產(chǎn)品支付(production payment)模式 在這種模式里，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的收購(gòu)、土地整理、拆遷等事項(xiàng)由項(xiàng)目公司融資建設(shè)，項(xiàng)目建成后立即移交土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備或等待時(shí)機(jī)推向市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備中心向開(kāi)發(fā)商發(fā)放土地券，開(kāi)發(fā)商可以憑借土地券在土地一級(jí)市場(chǎng)上以同等條

23、件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)土地的權(quán)利購(gòu)買(mǎi)土地，土地券與土地的差價(jià)“多退少補(bǔ)”，確保開(kāi)放商、土地儲(chǔ)備中心的利益不受損害。這種模式很適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行企業(yè)的土地儲(chǔ)備，同時(shí)有利于同土地儲(chǔ)備中心、規(guī)劃部門(mén)等保持良好的公共關(guān)系。 3、遠(yuǎn)期購(gòu)買(mǎi)(forward purchase) 是在產(chǎn)品支付基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)，其運(yùn)作特點(diǎn)是，債權(quán)人為了收回債務(wù)本息，專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)專(zhuān)設(shè)公司。該公司不僅可以憑借土地券購(gòu)買(mǎi)在同等條件下以享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)土地權(quán)的方式在土地一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)土地，而且還可以直接購(gòu)買(mǎi)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目未來(lái)遠(yuǎn)期的收入，用以?xún)斶€項(xiàng)目借款本息。這種模式結(jié)合了建設(shè)移交模式和產(chǎn)品支付模式的優(yōu)點(diǎn)，使得投資人獲取回報(bào)的途徑增多，有利于吸引多元

24、化的投資者。 4、ABS(asset-backed-security)即資產(chǎn)支持證券模式 該模式是一種利用存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為貨幣資金用于新項(xiàng)目投資的項(xiàng)目融資方式，它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益為基礎(chǔ)和保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券而募集資金的一種證券化的項(xiàng)目融資方式。ABS融資方式的運(yùn)作本質(zhì)是對(duì)籌資者信用的增級(jí)。因此，除了在境外成立SPV，發(fā)行ABS債券外，還可以考慮在中國(guó)境內(nèi)運(yùn)用ABS的運(yùn)作原理，發(fā)行土地儲(chǔ)備建設(shè)債券。而且地方政府或土地儲(chǔ)備中心本身就是一種良好的信用擔(dān)保，盡管法律規(guī)定地方政府不得發(fā)行債券，但是可以運(yùn)用一些技術(shù)手段規(guī)避這一規(guī)定，例如，通過(guò)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資公司發(fā)行。目前，全國(guó)各大城市基本都有相應(yīng)的城市建設(shè)投資公司。以上海為例，早在80年代中期，上海市就在全國(guó)率先成立了城市投資建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司等一批城市建設(shè)投資公司，并先后解決了南浦大橋、楊浦大橋的籌資建設(shè)。這之后，上海通過(guò)這些城投公司，又成立了申通等公司。經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，現(xiàn)在這些城投公司很多運(yùn)作良好，管理能力較強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿σ埠艽?，而且又有地方政府作為?qiáng)大的“信譽(yù)后盾”。因此，以A