思源經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、思源經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)第1頁責(zé)任為先開放心態(tài)專業(yè)精神注重積累創(chuàng)造價(jià)值自我介紹?龍程?自2004年8月加入思源?現(xiàn)任職于思源集團(tuán)旗下的北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司目錄1認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)2重點(diǎn)項(xiàng)目類型介紹3項(xiàng)目運(yùn)作4開發(fā)商分類5專業(yè)術(shù)語6各項(xiàng)目類型客群特點(diǎn)7知名開發(fā)商產(chǎn)品線介紹41認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)?何為房地產(chǎn)？?何為房地產(chǎn)市場？?中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史?房地產(chǎn)管理部門與五證的取得5認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：何為房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物組成.在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。1.位置固定5.整體價(jià)2.使用價(jià)值增值性房地產(chǎn)

2、值耐久屬性4.土地資3.不可分源有限性割思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：何為房地產(chǎn)房地產(chǎn)包括實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位（三要素）?實(shí)物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等；?權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）；指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該?區(qū)位宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系；1認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)?何為房地產(chǎn)？?何為房地產(chǎn)市場？?中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史?房地產(chǎn)管理部門與五證的取得8房地產(chǎn)市場的概念和特征概念：?我國現(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場，是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓

3、、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。特征：?1、綜合功能：房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。?2、多級(jí)市場：房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓（一級(jí)市場）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級(jí)市場），而且還包括土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)（二級(jí)市場）以及投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃（三級(jí)市場）等，由此形成多層次的市場。?3、法定形式：房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)交易活動(dòng)屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行使主管部門辦理登記手續(xù)。?4、國家適度干預(yù)：對(duì)房

4、地產(chǎn)市場，實(shí)行國家宏觀調(diào)控，與此同時(shí)充分運(yùn)用市場競爭機(jī)制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。房地產(chǎn)多級(jí)市場的界定一級(jí)市場土地使用權(quán)的出讓出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃二級(jí)市場土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)營三級(jí)市場投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃房地產(chǎn)市場主體的組成建政府筑（商施、中介、服務(wù)機(jī)構(gòu)工原供消代理商（顧問公司、經(jīng)紀(jì)公司）、設(shè)計(jì)單位、單材應(yīng)廣告公司、媒體（網(wǎng)絡(luò)、雜志、報(bào)紙）費(fèi)位料者者）供應(yīng)商開發(fā)商、自然人、機(jī)構(gòu)、投資商企事業(yè)單位1認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)?何為房地產(chǎn)？?何為房地產(chǎn)市場？?中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史?房地產(chǎn)管理部門與五證的取得12中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期第三階段：

5、房地第二階段：房地產(chǎn)活躍期產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)第一階段：房地期產(chǎn)萌芽階段1991年之前（19911997年）（19982002年）（2003年-至今）認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一階段：房地產(chǎn)萌芽階段（1991年之前）（一）?早在1978年，鄧小平就曾經(jīng)指出住房制度的改革。相關(guān)部門在借鑒國外房地產(chǎn)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上開始了相關(guān)的理論研究，同時(shí)啟動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)備工作。?到1980年國家再次指出房改這一方針。按照指示，1980年國家相關(guān)部門組織有關(guān)專家小組就開始了關(guān)于住房建設(shè)體制的改革研究工作，即如何將住房走向商品化。?1984年研究小組提出一個(gè)模式，稱“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”。但

6、這一模式必須統(tǒng)一由一個(gè)開發(fā)公司實(shí)施，將規(guī)劃設(shè)計(jì)院、建設(shè)單位、施工單位等關(guān)聯(lián)單位有效組織起來。截止到1984年末，全國才有了幾百家開發(fā)公司。其中1980年，我國第一個(gè)商品住宅小區(qū)廣州東湖新村正式對(duì)外發(fā)售。第1村全國第一個(gè)商品房小區(qū)廣州“東湖新村”1979年開工建設(shè)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一階段：房地產(chǎn)萌芽階段（1991年之前）（二）?為了推動(dòng)住宅商品化改革，將國有和集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓出去，形成商品化，建設(shè)部就這一土地有償使用問題首先在改革最前沿深圳，設(shè)立試點(diǎn)。?1987年深圳誕生了全國第一塊通過拍賣方式完成市場交易的土地，1987年7月18日，全國第二塊土地上海虹橋一地塊以拍賣方式

7、完成出讓。同年，深圳率先出臺(tái)了新的房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。這個(gè)政策突破了當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下房子只能由政府分配的局面，帶有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)。后來深圳的成功給很多城市發(fā)展帶來啟示。隨后，在廣州也出現(xiàn)了類似的情況。?順應(yīng)我國南方試點(diǎn)城市住宅商品化改革的一系列階段性成功，1990年5月19日國務(wù)院首次頒發(fā)了55號(hào)文件，即中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。這一條例的出現(xiàn)，頓時(shí)為萌芽狀態(tài)的房地產(chǎn)發(fā)展注入催化劑。中國房地產(chǎn)始于南國熱土，并逐步向內(nèi)地滲透。中國土地“第一拍”駱錦星（圖）)舉起11號(hào)牌，贏得中國土地“第一拍”。525萬！成交。1987年12月1日，中國首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)

8、讓國有土地使用權(quán)，原深房公司總經(jīng)理駱錦星(前)舉起11號(hào)牌，贏得中國土地“第一拍”，后來深房公司在競得的這片土地上修建了東曉華園。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（19911997年）（一）?1991年到1992年，是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期，特別是1992年鄧小平視察南方以后，全國各地?cái)?shù)千億資金蜂擁撲向海口、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。其中最著名的當(dāng)屬廣州“華南板塊”，1990年祈福新村粉墨登場。隨后華南碧桂園、廣州雅居樂、星河灣、華南新城等大盤的陸續(xù)進(jìn)駐，一個(gè)備受各方關(guān)注的“華南板塊”逐漸浮出水面，并迅速走紅于大江南北。?在小平南巡講話后，我國對(duì)外開放和市場化進(jìn)

9、行加快。從此,全國房地產(chǎn)價(jià)格放開，許多政府審批權(quán)利下放，金融機(jī)構(gòu)開始發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借助宏觀經(jīng)濟(jì)的“加快改革開放建設(shè)步伐”的大環(huán)境，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速擴(kuò)張期。背景資料1：在廣州這片熱土，誕生了中國第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)東華實(shí)業(yè)、最早的國有土地有償使用法律、最先使用的“房地產(chǎn)”一詞、第一次國有土地使用權(quán)出讓、最早成立的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)廣州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、最早的“房產(chǎn)證”、最早的房地產(chǎn)專業(yè)刊物、最早的抵押按揭業(yè)務(wù)、最早的大型社區(qū)祈福新村、最早的民營房地產(chǎn)企業(yè)、最先掀起的“大盤時(shí)代” 背景資料2：事實(shí)上，1992年的萬科仍醉心于外貿(mào)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)不過小試身手。1995年以前的朱孟依仍將自己的影響力局限

10、于建筑業(yè)，合生、珠江的未來無從知曉。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（19911997年）（二）而正當(dāng)房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展，國家突然“急剎車”?1993年6月23日，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，釜底抽薪控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)。?同年6月24日中共中央、國務(wù)院印發(fā)關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見，提出整頓金融秩序，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施，引導(dǎo)過熱經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸。國家開始了對(duì)房地產(chǎn)市場大規(guī)模的清理和整頓。?此外，1993年12月13日國務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。這一稅種的征收，使大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受

11、到影響，特別是開發(fā)別墅、公寓、寫字樓等高檔項(xiàng)目的開發(fā)商，以及炒賣樓花的個(gè)人買賣行為。房地產(chǎn)市場受到極大的擠壓。經(jīng)過1993年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過熱的趨勢(shì)得到抑制。中國房地產(chǎn)由此進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展期。思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第三階段：房地產(chǎn)活躍期（19982002年）（一）綱領(lǐng)性文件的頒布促使房地產(chǎn)發(fā)展開始由平穩(wěn)進(jìn)入活躍?1998年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知（國發(fā)199823號(hào)）文件出臺(tái)，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。這項(xiàng)重大改革舉措已對(duì)我國的房地產(chǎn)業(yè)的

12、發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。?2000年房企上市禁令到期，1993年起我國的資本市場對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。國家房地產(chǎn)利好政策的頒布的同時(shí)，地產(chǎn)市場行情持續(xù)看好?從1999年到2002年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長率分別為13%、19%、25%和29%；商品房竣工面積增長率都在20%以上；房地產(chǎn)銷售面積始終保持在2530%；房地產(chǎn)銷售額的增長在30%左右。數(shù)據(jù)表明，供求之間的增長率是比較平穩(wěn)的。一段時(shí)間以來中國房地產(chǎn)發(fā)展都處于活躍發(fā)展時(shí)期。同一時(shí)期，也有某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家高呼“房地產(chǎn)的冬天就要來了”，以此給房地產(chǎn)市場降溫，但在房地產(chǎn)近乎暴利的驅(qū)使下，全國房地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道。思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知

13、識(shí)培訓(xùn)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第三階段：房地產(chǎn)活躍期（19982002年）（二）房地產(chǎn)進(jìn)入深廣一枝獨(dú)秀到全國多點(diǎn)開花時(shí)期?而在具體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，北京，上海，深圳三架馬車分別代表三個(gè)地區(qū)不同的戰(zhàn)略定位，北京的政府化，上海的國際化，深圳的市場化。由于部分深廣一帶的開發(fā)商外遷至環(huán)渤海、長三角等地，帶動(dòng)全國房地產(chǎn)開發(fā)水平普遍上漲。因此房地產(chǎn)發(fā)展在由過去的南方一支獨(dú)秀，轉(zhuǎn)變成為全國多點(diǎn)開花。?這一時(shí)期，北京知名的開發(fā)商如華遠(yuǎn)地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)等，都有很深的國企背景，在企業(yè)的某些行為、決策上帶有很重的國企特點(diǎn)；?上海知名的開發(fā)商如綠地集體、復(fù)地集團(tuán)，在國際化城市的背景下，正在躍躍欲試跨地區(qū)發(fā)展，爭

14、搶長三角市場份額；?而彼時(shí)的深圳房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)代表全國最高水平，如日漸成熟的萬科、中海、金地等，不但在當(dāng)?shù)乩^續(xù)深耕，而且已經(jīng)走出珠三角，向著長三角、環(huán)渤海進(jìn)軍。代表性企業(yè)萬科已經(jīng)在上海、浙江、江蘇、天津、沈陽、長春等十余城市布局，謀求未來跨區(qū)域發(fā)展已然成為他們的企業(yè)戰(zhàn)略之一。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期（2003至今）（一）多種原因促使房地產(chǎn)價(jià)格走高由于前一階段中國內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)量劇增，很多資金都追加到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這其中一個(gè)顯著的特征是港資、外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，大量的熱錢投入到內(nèi)地房地產(chǎn)市場。內(nèi)資、外資、港資共同起舞，致使房地產(chǎn)價(jià)格逐年攀高，甚至似乎失控

15、，市場的理性不復(fù)存在。從2002年至2005年4月，全國住宅用地平均價(jià)格指數(shù)在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價(jià)格均上漲一倍以上，杭州則超過了200%。這其中有正面的推動(dòng)力，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民購買力增強(qiáng)、供求關(guān)系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊(yùn)藏著大量非理性繁榮的因素。政府、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、甚至普通市民對(duì)此表示擔(dān)憂，更或者不滿。資料鏈接：例如2003年初期進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的財(cái)富集團(tuán)旗下的全資控股公司CREO房地產(chǎn)投資公司，其為愛爾蘭最大的房地產(chǎn)投資公司，公司的發(fā)展目標(biāo)之一就是成為“最大的專注于中國房地產(chǎn)投資和開發(fā)的歐洲公司”。思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第四

16、階段：房地產(chǎn)調(diào)控期（2003至今）（二）針對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)峻的市場情況，國家緊急出臺(tái)了多項(xiàng)政策2004年8月，國務(wù)院及時(shí)頒布8.31土地政策，從源頭上規(guī)范土地市場。2004年10月29日，央行提高商業(yè)銀行存貸款利率，第一次明確地表明，國家堅(jiān)定地通過經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)控房價(jià)的政策不會(huì)改變。當(dāng)年針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快等問題，中央果斷采取措施，嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門；2005年兩會(huì)期間，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中明確提出，要嚴(yán)控房價(jià)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。2005年3月30日，國務(wù)院出臺(tái)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知，將房價(jià)問題提至政治高度；2006年5月24日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等9部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)

17、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見（國辦發(fā)【2006】37號(hào)），對(duì)六項(xiàng)措施做了進(jìn)一步細(xì)化，在套型面積、小戶型所占比例、新房首付款等方面做出了具體規(guī)定，政策目標(biāo)集中于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格。從“國八條”到“國六條”，從“調(diào)控”到“再調(diào)控”，央行嚴(yán)控房貸的121文余熱未盡，中國房地產(chǎn)又面臨新的政策考驗(yàn)。2003年以來，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷，不能簡單地理解為開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，或僅僅是一種土地資源的再分配，而應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展階段性的調(diào)整信號(hào)，行業(yè)規(guī)范性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整將借此深入展開。思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)1認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)?何為房地產(chǎn)？?何為房地產(chǎn)市場？?中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史?房

18、地產(chǎn)管理部門與五證的取得24認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一時(shí)期：19931998年前后（一）?1990年，為亞運(yùn)村配套的亞運(yùn)村的開發(fā)被認(rèn)為是北京商品房開發(fā)的開始。此后，“亞北”成為京城人所共知的一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域名詞，京城區(qū)域樓市就此拉開序幕；?19931994年前后，開發(fā)商在立湯路沿線建起了王府花園、蓬萊苑別墅等居住社區(qū)，京城最早一批自購房者在此云集；?1995年方莊住宅區(qū)基本建成，開啟了北京商品房熱賣先河，19985年開始建設(shè)，到1995年底，除一些配套設(shè)施和大型公建外，4個(gè)被譽(yù)為“古城群星”的園區(qū)在方莊約148萬公頃的土地上建起，標(biāo)志者方莊社區(qū)已經(jīng)基本建成，總建筑面積266萬平方米。是市

19、世紀(jì)90年代，北京規(guī)模最大、檔次最高的大型住宅小區(qū)；?1998年，受亞州金融危機(jī)沖擊，北京高檔外銷物業(yè)市場遭受重創(chuàng)，到1999年上半年市場依然低迷。思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)北京率先實(shí)施商品房開發(fā)的區(qū)域認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一時(shí)期：19931998年前后（二）?1992年11月18日，北京市政府發(fā)布北京市人民政府關(guān)于外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的若干規(guī)定，放開了房地產(chǎn)投資者的范圍，商品房銷售價(jià)格及銷售對(duì)象；明確了可以按規(guī)定預(yù)售房屋，這標(biāo)志者商品房預(yù)售制度在北京的開啟。?1993年4月，北京市房地產(chǎn)管理局實(shí)行外銷商品房預(yù)售許可證制度。?1995年，北京市房地產(chǎn)管理局決定，自5月1日起，對(duì)各房

20、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在北京開發(fā)建設(shè)的內(nèi)銷商品房實(shí)行銷售許可證制度，沒有此證不得銷售。從法律的角度明確了房地產(chǎn)預(yù)售許可制度。?1995年，城市房地產(chǎn)管理辦法出臺(tái)（2001年修改），該辦法對(duì)房地產(chǎn)買賣、贈(zèng)與、交換等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程進(jìn)行了規(guī)范。思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一時(shí)期：19931998年前后（三）19931998年北京的房地產(chǎn)處于“摸著石頭過河”階段1993年到1998年這一時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)是起步維艱，建筑形態(tài)千篇一律，市場基本上是國企一統(tǒng)天下，所建項(xiàng)目也大都為相關(guān)國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。在這個(gè)階段，很多開發(fā)商甚至不懂得房地產(chǎn)業(yè)的基本常識(shí)

21、，只是重復(fù)著千篇一律的建筑形態(tài)。無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是板樓，都好像出自一個(gè)建筑師之手。1998年是北京房地產(chǎn)市場發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?1998年7月3日，國務(wù)務(wù)發(fā)布了23號(hào)令國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，通知要求從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，也就是停止福利分房。1999年北京市落實(shí)國務(wù)院的通知，出臺(tái)了北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案，之后，北京開始了小步慢跑的房產(chǎn)改革，在北京實(shí)行了五十多年的福利分房制度在世紀(jì)之交正式退出歷史舞臺(tái)。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史第二時(shí)期：19982006年之間第一個(gè)時(shí)期：1998-2000年，北京房地

22、產(chǎn)業(yè)的緩慢發(fā)展時(shí)期第一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)屬于積蓄力量的階段，雖說福利分房制度退出歷史的舞臺(tái)，但從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況來看，部分開發(fā)商已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，開始拓展業(yè)務(wù)，運(yùn)作規(guī)則也在不斷的建立、健全?？梢哉f房地產(chǎn)業(yè)逐步走向程序化、法治化、規(guī)范化。政府也在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，出臺(tái)了一系列相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)范、政策來規(guī)范市場。但這個(gè)時(shí)期開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)沒有實(shí)質(zhì)性的突破，同質(zhì)化現(xiàn)象非常普遍。第二個(gè)時(shí)期：2000-2006年，北京房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期第二個(gè)時(shí)期，北京房地產(chǎn)進(jìn)入大規(guī)模的市場化開發(fā)階段，樓市進(jìn)入品牌企業(yè)時(shí)代，各個(gè)區(qū)域的樓盤如雨后春筍般成百上千地冒了出來。造就了眾多的品牌開發(fā)商，產(chǎn)品的競爭也是此起彼伏，

23、北京房地產(chǎn)市場進(jìn)入產(chǎn)品競爭的時(shí)代。市場由完全的賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)換，在這一時(shí)期，北京市場涌現(xiàn)出多元化物業(yè)、新型地產(chǎn)運(yùn)作模式、新理念、新策劃、新廣告、新項(xiàng)目層出不窮。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史第三時(shí)期：2006年-至今北京房地產(chǎn)進(jìn)入飛速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)競爭階段房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面的規(guī)范化、市場化、相對(duì)透明化的時(shí)代，行業(yè)內(nèi)的競爭更加激列，隨著土地政策逐漸收緊，開發(fā)商拿地的門檻一步步升高，開發(fā)商間的競爭已經(jīng)到了白熱化的狀態(tài)，部分沒有實(shí)力的小開發(fā)同已經(jīng)逃汰出局。市場的競爭已經(jīng)不局限于單純的產(chǎn)品競爭，而是屬于產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌、信譽(yù)、售后的物業(yè)管理品質(zhì)等全面的競爭。隨著北京中心城區(qū)開發(fā)的成熟，開發(fā)的熱點(diǎn)已

24、經(jīng)轉(zhuǎn)向了五環(huán)沿線，郊區(qū)化開發(fā)已經(jīng)成為樓市場的主流聲音。1認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)?何為房地產(chǎn)？?何為房地產(chǎn)市場？?中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史?房地產(chǎn)管理部門與五證的取得31認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得涉及前期報(bào)批的房地產(chǎn)部門管理根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1.選址定點(diǎn)2.規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3.初步設(shè)計(jì)及施工圖審查4.規(guī)劃報(bào)建圖審查5.施工報(bào)建6.建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得選址定點(diǎn)階段此階段一般辦理以下事項(xiàng)：計(jì)委（現(xiàn)為發(fā)改委）審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土

25、地供應(yīng)方式的審查。建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段此階段辦理以下一般事項(xiàng)：人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。國土資源局辦理土地預(yù)審。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查

26、階段此階段辦理以下一般事項(xiàng)：規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。消防局對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得規(guī)劃單體審查階段此階段辦理以下一般事項(xiàng)

27、：公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得施工報(bào)建階段此階段辦理以下一般事項(xiàng)：建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招投標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書。建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得商品房預(yù)售許可階段此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交