福州睦商投資公司商業(yè)計(jì)劃書

1、福州睦商投資管理有限責(zé)任公司商業(yè)計(jì)劃書2012年中國金融業(yè)又將進(jìn)入了一個(gè)新的紀(jì)年，中國共產(chǎn)黨十八大即將正式召開，中國金融行業(yè)與國際金融業(yè)已全面接軌,多元化的投資主體變化對(duì)投資服務(wù)的提供提出了更高更多的要求。中國投資行業(yè)將進(jìn)入緊貼市場(chǎng)，全面迎合投資者個(gè)性化要求的全新格局。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化下的競(jìng)爭，隨著中國政府大幅度放寬了金融行業(yè)的限制以及重新、修改的信托法正式頒布，和中外合資投資公司中外合資基金的管理辦法的出臺(tái)，無疑體現(xiàn)了管理層對(duì)與金融市場(chǎng)開放的信息，為投資公司的業(yè)務(wù)拓展放寬了空間。中國金融投資行業(yè)正伴隨著國際化步伐逐步開放，而中國金融投資行業(yè)正以每年超過30%的增長率為基礎(chǔ)，將帶給眾多的投資公

2、司豐厚的收益。交易品種多元化和金融創(chuàng)新所推出的金融衍生產(chǎn)品交易，又為投資公司實(shí)現(xiàn)持續(xù)高效的利潤增長提供了保證。適時(shí)成立投資公司將全面參與和把握投資市場(chǎng)的無限商機(jī)。公司定位和公司經(jīng)營理念公司主要立足于福建省福州市及周邊城市的市場(chǎng)，提供房產(chǎn)中介個(gè)人房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易、產(chǎn)權(quán)置換過橋資金拆借業(yè)務(wù)；銀行個(gè)貸中心配套個(gè)人資產(chǎn)抵押貸款財(cái)力證明、資金過橋、拆借等業(yè)務(wù)；民間個(gè)人有價(jià)證券、個(gè)人房產(chǎn)、汽車等為抵押物的資金私借業(yè)務(wù)；準(zhǔn)上市公司前期資金拆借及原始股項(xiàng)目投資；優(yōu)質(zhì)固定商業(yè)資產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的購買與投資；投資顧問與咨詢服務(wù)，時(shí)提為客戶供資金資產(chǎn)的整合與投資管理服務(wù)；將投資顧問業(yè)務(wù)辦成投資者心目中值得信賴的機(jī)構(gòu)。投資公

3、司的初期目標(biāo)是在公司經(jīng)營的1年內(nèi)在福州市場(chǎng)上確立并擴(kuò)大自己的品牌地位與影響范圍。公司宗旨為：“服務(wù)于社會(huì)，回報(bào)于股東” ，“精誠團(tuán)結(jié)，專業(yè)投行” ，“個(gè)性投顧，價(jià)值服務(wù)”。把各個(gè)業(yè)務(wù)以正確的決策，專精的團(tuán)隊(duì)，飽滿的熱情，嚴(yán)格的自律和服從，完善的管理和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)最大化和公司回報(bào)最優(yōu)化。公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)圖1、房產(chǎn)中介合作業(yè)務(wù)為合作房產(chǎn)中介公司提供代辦個(gè)人房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易、產(chǎn)權(quán)置換過橋資金拆借業(yè)務(wù)。客戶以個(gè)人所要交易的產(chǎn)權(quán)作為質(zhì)押物，經(jīng)福州市公正處公正后抵押于我公司，我公司提供評(píng)估公司相應(yīng)評(píng)估后的資金給客戶做為其產(chǎn)權(quán)解押、解貸資金。客戶取得完全產(chǎn)權(quán)后，如要進(jìn)行再次交易，須先還清我公司資金后

4、，我公司才給予辦理相應(yīng)的質(zhì)押權(quán)的歸還手續(xù)。一般質(zhì)押物所能取得的質(zhì)押資金為質(zhì)押物總價(jià)值的60%70%，公司收取放款金額2%的財(cái)務(wù)費(fèi)用（每15天為一個(gè)費(fèi)用結(jié)算周期，超期部分按1.3每天收取財(cái)務(wù)費(fèi)用。），同時(shí)收取評(píng)估費(fèi)用回扣與公證手續(xù)費(fèi)用（200元/單）。風(fēng)險(xiǎn)控制：所有資產(chǎn)解押與抵押均由公司經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)辦理，辦理前先到產(chǎn)權(quán)中心調(diào)查資產(chǎn)抵押情況是否有問題？再由公司經(jīng)辦人員到抵押銀行進(jìn)行資產(chǎn)解押，解押后經(jīng)公正處公正后解押權(quán)立即轉(zhuǎn)移到公司名下，待客戶交易手續(xù)辦完后，我公司在收到歸還資金后再將抵押權(quán)歸還給客戶，客戶進(jìn)行余下其他相關(guān)手續(xù)。如出現(xiàn)資產(chǎn)問題，如客戶解押后因各種原因沒有能力歸還資金，公司直接將資產(chǎn)轉(zhuǎn)

5、賣給相關(guān)二手交易商手中，直接回收資金。2、銀行個(gè)貸中心配套居間業(yè)務(wù)財(cái)力證明打款：客戶在銀行辦理相應(yīng)貸款過程中，銀行需要其提供銀行大額存款證明，往往客戶無法提供大額存款資金證明。此時(shí)，公司配合銀行為客戶提供臨時(shí)大額存款走賬業(yè)務(wù)，一般金額在50-100萬之間（即轉(zhuǎn)即回，全程在銀行柜臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)操作?，F(xiàn)場(chǎng)在銀行柜臺(tái)為客戶開立新的資金賬戶，公司通過個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬到客戶新立資金賬戶中，客戶立即打印賬戶流水，現(xiàn)場(chǎng)將客戶賬戶中的資金再轉(zhuǎn)回公司個(gè)人賬戶中，交易過程結(jié)束。），公司收取2手續(xù)費(fèi)。風(fēng)險(xiǎn)控制：由銀行內(nèi)部個(gè)貸業(yè)務(wù)人員辦理，無風(fēng)險(xiǎn)，客戶僅提供身份證件即可，全程由公司經(jīng)辦人與銀行個(gè)貸人員與銀行柜臺(tái)經(jīng)辦操作。風(fēng)險(xiǎn)完全

6、可控。資金過橋與拆借：客戶在銀行辦理個(gè)人經(jīng)營性貸款過程中，需要先將自有固定資產(chǎn)先予以解押后，再抵押到銀行進(jìn)行二次抵押貸款。因客戶僅有固定資產(chǎn)而無解押資金，我公司配合銀行進(jìn)行抵押性資金借貸業(yè)務(wù)（我公司配合客戶先將資產(chǎn)解押，解押后立即轉(zhuǎn)押到我公司名下，待銀行辦妥貸款手續(xù)后，我公司再將解押權(quán)轉(zhuǎn)給銀行，銀行再放款到我公司名下，公司將多余款項(xiàng)打回給客戶）。一般質(zhì)押物所能取得的質(zhì)押借貸資金為質(zhì)押物總價(jià)值的60%70%，公司收取放款金額2%的財(cái)務(wù)費(fèi)用（每15天為一個(gè)費(fèi)用結(jié)算周期，超期部分按1.3每天收取財(cái)務(wù)費(fèi)用。）。風(fēng)險(xiǎn)控制：所有資產(chǎn)解押與抵押均由公司經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)辦理，辦理前先到產(chǎn)權(quán)中心調(diào)查資產(chǎn)抵押情況是否

7、有問題？再由公司經(jīng)辦人員到抵押銀行進(jìn)行資產(chǎn)解押，解押后經(jīng)公正處公正后解押權(quán)立即轉(zhuǎn)移到公司名下，待客戶交易手續(xù)辦完后，我公司在收到歸還資金后再將抵押權(quán)歸還給客戶，客戶進(jìn)行余下其他相關(guān)手續(xù)。如出現(xiàn)資產(chǎn)問題，如客戶解押后因各種原因沒有能力歸還資金，公司直接將資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給相關(guān)二手交易商手中，直接回收資金。3、個(gè)人抵押拆借業(yè)務(wù) 個(gè)人將名下完全產(chǎn)權(quán)的固定資產(chǎn)、汽車、有價(jià)證券做為押抵物，臨時(shí)性拆借現(xiàn)金用于臨時(shí)周轉(zhuǎn)使用。抵押物經(jīng)專業(yè)評(píng)估公司評(píng)估后，到公證處進(jìn)行抵押權(quán)公證后，公司按評(píng)估后的價(jià)值予以4060%的比例放款。公司根據(jù)貸款人的還債能力收取4%8%的財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸款周期7天至6個(gè)月，3個(gè)月以內(nèi)的先支付利息后放

8、款。3個(gè)月以上的先收取3個(gè)月的利息，再放款，第3個(gè)月末再一次性收取余下的利息，到期一次性收回本金，歸還抵押物。風(fēng)險(xiǎn)控制：如出現(xiàn)客戶絕當(dāng)情況，公司根據(jù)借款合同直接將押抵物賣給二手交易公司進(jìn)行處置。處置價(jià)格一般按抵押物的市場(chǎng)估值進(jìn)行交易。公司全額收取處置回的抵押物資金（處置金額均高于評(píng)估時(shí)的市值，所以風(fēng)險(xiǎn)為零，惟一就是要進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣處置手續(xù)。）。4、固定資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資與管理業(yè)務(wù)將一定比例的自有資金進(jìn)行市場(chǎng)購買商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)（包括資產(chǎn)處置物業(yè)購買、優(yōu)質(zhì)低價(jià)抵押償債型店面、寫字樓、車位等易于轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)項(xiàng)目），進(jìn)行中長期資產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目投資。風(fēng)險(xiǎn)控制：利用各類社會(huì)信息資源與關(guān)系介入超低估值資產(chǎn)處置項(xiàng)目競(jìng)購行為。首

9、先，該物業(yè)為商業(yè)型物業(yè)，可以自由轉(zhuǎn)讓。其次，該物業(yè)要能夠在短期內(nèi)增值并易于出讓。再者，物業(yè)購入價(jià)低于現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的物業(yè)，才適合于我們介入購買。5、ipo上市項(xiàng)目公司融資與投資為即將上市的項(xiàng)目公司提供財(cái)務(wù)資金流融資性貸款。公司以協(xié)助開拓融資渠道為前提，適時(shí)介入項(xiàng)目公司以股權(quán)出讓形式給我公司予以該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資。該項(xiàng)目屬高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)型投資項(xiàng)目。如項(xiàng)目公司ipo上市成功則公司可以得到數(shù)倍甚至數(shù)十倍的投資回報(bào)。如未能上市成功則可以要潛伏2、3年甚至3、5年時(shí)間才可能得到高額的回報(bào)。案例：1、361香港上市前3個(gè)月，其福建省區(qū)葉某找到某投資公司老總，提出以8%月息融資3000萬5000萬，借期12個(gè)月用于內(nèi)

10、部股權(quán)認(rèn)購。該投資公司老總以借款3千5百萬給予葉總為條件，要求葉總另外以內(nèi)部認(rèn)購價(jià)購買1500萬轉(zhuǎn)給投資公司。該年11月份葉總從該處獲得5000萬的資金認(rèn)購股權(quán)，自已持有3500萬，投行持有1500萬的方式向公司認(rèn)籌。361于該年12月底在香港獲得上市，資金回報(bào)為800%多（恰遇金融危機(jī)末期），潛伏期限5個(gè)月，投行通過3個(gè)月解禁期后獲利出局。2、福建騰新食品：福建騰新食品主要生產(chǎn)魚糜食品，其包裝上市前后經(jīng)歷3年多，其公司管理高層張總于3年前找朋友借款200萬元用于公司內(nèi)部股權(quán)認(rèn)籌，為獲得該筆資金，其開出200萬雙方各持有100萬，貸款利息按銀行存款利率計(jì)算。其朋友最終認(rèn)籌50萬，其本人持有15

11、0萬。因包裝財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)問題不能正常過會(huì)ipo，直到今年才得以上市成功。該項(xiàng)目投資收益率1300%，潛伏期限4年。此類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在于如未能上市成功，一種是中長期持有擇機(jī)等待上市套現(xiàn)獲利出局，另一種原價(jià)出讓給其他人。6、代打工程投標(biāo)保證金業(yè)務(wù)為大型工程投標(biāo)客戶提供投標(biāo)保證金代打款服務(wù)。因現(xiàn)在工程投資全部執(zhí)行公開投標(biāo)，項(xiàng)目投標(biāo)方（均為大型工程建設(shè)公司）為標(biāo)到該工程必須掛靠多家建設(shè)公司進(jìn)行項(xiàng)目圍標(biāo)，因每個(gè)標(biāo)所需投標(biāo)保證金從10萬到80萬元不等，如果掛靠2030家建設(shè)公司的話，就要用幾百萬的項(xiàng)目投標(biāo)保證金，工程公司為節(jié)省自有占用一般采取由擔(dān)保公司或投資公司代打保證金業(yè)務(wù)（工程招標(biāo)法認(rèn)可的一種方式），支付

12、23%的月利給資金方公司。工程公司可以利用少部分的資金運(yùn)轉(zhuǎn)多個(gè)工程項(xiàng)目，多的時(shí)候一個(gè)月有幾十個(gè)標(biāo)要開。如開到標(biāo)工程公司至少可以掙到工程總價(jià)的5%10%的利潤（幾十萬到上千萬元不等）。如中不到標(biāo)，損失的就只有幾萬的代打保證金所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。操作流程：打款之前，工程公司與我公司簽訂一份借款合同，寫明款項(xiàng)用途、使用時(shí)間、利率及款項(xiàng)支付與償還方式等。并到公正處公正后，將款項(xiàng)打入相應(yīng)賬戶之中。風(fēng)險(xiǎn)控制：此類都是公司對(duì)公賬戶打到招標(biāo)方對(duì)公賬戶上，如工程公司未能中標(biāo)，招標(biāo)公司會(huì)在715個(gè)工作日內(nèi)將保證金全額打回公司賬戶中。如工程公司中標(biāo)工程，則工程公司會(huì)在7天內(nèi)將保證金款項(xiàng)支付給我公司，并收回借款合同。管

13、理報(bào)酬和權(quán)益總經(jīng)理：薪酬標(biāo)準(zhǔn)為：40000元/月；部門經(jīng)理：薪酬標(biāo)準(zhǔn)為： 50008000元/月；客服人員：薪酬標(biāo)準(zhǔn)為： 30005000元/月；以上薪酬標(biāo)準(zhǔn)均以福州同等投資擔(dān)保公司的薪酬待遇為參考標(biāo)準(zhǔn)。其他員工工資標(biāo)準(zhǔn)由管理層與擬聘用員工協(xié)商報(bào)董事會(huì)或授權(quán)人批準(zhǔn)執(zhí)行。管理團(tuán)隊(duì)行使30%的股權(quán)制度，第一年將30%的股權(quán)轉(zhuǎn)為年終30%分紅的權(quán)力。第二年正式執(zhí)行30%的股權(quán)規(guī)定，并確定股權(quán)行使時(shí)間和價(jià)格。董事會(huì)授權(quán)總裁執(zhí)行董事會(huì)權(quán)力，總裁授權(quán)執(zhí)行總經(jīng)理、部門經(jīng)理行使相應(yīng)的業(yè)務(wù)開發(fā)及所涉及員工及公司財(cái)物的使用和管理權(quán)力。第一年董事會(huì)的考核標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以管理團(tuán)隊(duì)當(dāng)年經(jīng)營業(yè)務(wù)水平能否持平為標(biāo)準(zhǔn)，若不是因?yàn)闃I(yè)績

14、原因，而是其他原因辭退管理團(tuán)隊(duì)成員，公司董事會(huì)應(yīng)給予半年的薪酬賠償。若當(dāng)年產(chǎn)業(yè)盈利，公司董事會(huì)應(yīng)給予管理團(tuán)隊(duì)年度獎(jiǎng)金，資金比例應(yīng)不低于年度收入的5%，由執(zhí)行董事執(zhí)行發(fā)放額度。其他股東權(quán)利和限制提議召開董事會(huì)的權(quán)力，按董事會(huì)通過的分紅決議行使取得分紅的權(quán)力，資本類投資或引進(jìn)新股東單位及增發(fā)，配股等決策建議權(quán)力。其他股東不介入日常經(jīng)營管理，不得從事與公司相同業(yè)務(wù)，但可以投資控股參股其他投資公司。備注董事會(huì)在聘用期或約定績效考核期授與管理團(tuán)隊(duì)30%的期權(quán)，并確定期權(quán)行使時(shí)間和價(jià)格。聘用及其他協(xié)議由董事會(huì)決議執(zhí)行。獎(jiǎng)金由年度收入完成計(jì)劃執(zhí)行考核后，由董事會(huì)決定提出比例，由總裁執(zhí)行發(fā)放額度。年收入和費(fèi)用

15、的預(yù)測(cè)費(fèi)用明細(xì)表：開辦費(fèi)：辦公場(chǎng)地租金：根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)的需要現(xiàn)有辦公場(chǎng)所的面積為150平方米左右，年租金約3000元/月123.6萬。辦公環(huán)境：利用現(xiàn)在辦公桌椅與裝修，已有打印機(jī)、傳真機(jī)、電話交換機(jī)、寬帶電腦（1臺(tái)可用，其余電腦就淘汰）。辦公oa設(shè)備電腦設(shè)備6臺(tái)約3萬元；筆記本電腦2臺(tái)約1萬元；電信電話費(fèi)及adsl上網(wǎng)共需1.5萬元；電腦耗材每月500元12=0.6萬元/年；小計(jì)：3.6+3+1+1.5+0.6=9.7萬元。行政管理費(fèi)用：（同等福州投資公司標(biāo)準(zhǔn)）總 經(jīng) 理： 40000元/月；部門經(jīng)理兩名： 5000元/月1=5000元/月；行政人員1名：3000元/月1=3000元/月；業(yè)務(wù)客

16、服人員4名：2500元/月4=10000元/月；小計(jì)：5.812=696,000.00元。經(jīng)營收入：房產(chǎn)抵押項(xiàng)目：項(xiàng)目年總金額在5000萬8000萬左右，收益率2%，年收益100160萬之間。（以年經(jīng)辦80case為基準(zhǔn)）銀行居間業(yè)務(wù)項(xiàng)目：項(xiàng)目年總金額在5000萬8000萬左右，收益率2%，年收益100160萬之間。（以年經(jīng)辦80case為基準(zhǔn)）代打保證金項(xiàng)目：項(xiàng)目年總金額在5000萬8000萬左右，收益率3%，年收益150240萬之間。（以年經(jīng)辦50case為基準(zhǔn)）個(gè)人抵押拆借：項(xiàng)目年總金額在1000萬1500萬左右，收益率4%，年收益4060萬之間(拆借金額存在不確因素，時(shí)多時(shí)少)。綜合年收益在400萬600萬之間，總體資金保有量以1000萬為基