某體育公園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制某建筑設(shè)計(jì)有限公司攀枝花分公司二00年十一月攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目名稱：攀枝花市體育公園項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)：新建項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：攀枝花市炳三區(qū)項(xiàng)目可行性研究承擔(dān)單位：資質(zhì)證書編號(hào)：項(xiàng)目可行性研究總負(fù)責(zé)人：參加編寫人員：目錄1 總論 錯(cuò)誤 ! 未定義書簽。 項(xiàng)目概況 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目名稱 錯(cuò)誤 ! 未定義書簽。 建設(shè)性質(zhì) 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 擬建地點(diǎn) 錯(cuò)誤 ! 未定義書簽。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 投資規(guī)模 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)期 錯(cuò)誤 ! 未定義書簽。 資金方式與籌措渠道錯(cuò)誤 !未定義書簽?？尚行匝芯繄?bào)告編制的依據(jù)錯(cuò)

2、誤 !未定義書簽研究范圍與工作概況錯(cuò)誤 !未定義書簽。研究范圍 錯(cuò)誤 ! 未定義書簽。 工作概況 錯(cuò)誤 !未定義書簽。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)錯(cuò)誤 !未定義書簽結(jié)論與建議錯(cuò)誤 ! 未定義書簽。結(jié)論 錯(cuò) 誤 !未定義書簽。 建議 錯(cuò) 誤 !未定義書簽。2 投資估算與資金籌措錯(cuò)誤 ! 未定義書簽投資估算依據(jù) 錯(cuò)誤 !未定義書簽。投資估算 錯(cuò)誤 ! 未定義書簽。 資金籌措 錯(cuò)誤 !未定義書簽。3 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析錯(cuò)誤 ! 未定義書簽財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 收入支出預(yù)測(cè) 錯(cuò)誤 !未定義書簽。收入估算 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 成本估算 錯(cuò)誤 ! 未定義書簽。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤 !未定義書簽。4

3、 結(jié)論與建議 錯(cuò)誤 ! 未定義書簽。 結(jié)論 錯(cuò) 誤 !未定義書簽。 建議 錯(cuò) 誤 !未定義書簽。1 總論本可行性研究報(bào)告是在攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基 礎(chǔ)上和調(diào)整控規(guī)后，將調(diào)整控規(guī)后的接待中心地塊炳 M11-C/2009 調(diào) 整為住宅用地。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱攀枝花市體育公園項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建擬建地點(diǎn)攀枝花市炳三區(qū)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（1）建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng) 目 規(guī) 劃了該 區(qū) 域 內(nèi)炳 M11-C/2009 、 炳 M14-C/2009 和 炳M16-C/2009三個(gè)地塊。其中，炳M11-C/2009地塊面積公頃，主要用 作住宅開(kāi)發(fā)；炳 M14-C/2009 地塊面積公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括羽毛 球館

4、、網(wǎng)球館、多功能場(chǎng)館、地下及半地下車庫(kù)、室外籃球場(chǎng)、室外 網(wǎng)球場(chǎng)、室外兒童戲水池、兒童運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、沿街商業(yè)、陽(yáng)光房、多功能 活動(dòng)場(chǎng)地、其他運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目場(chǎng)地、人行天橋以及附屬設(shè)施等；炳M16-C/2009地塊面積公頃，主要用作住宅開(kāi)發(fā)。（2）建設(shè)規(guī)模 攀枝花市體育公園項(xiàng)目總用地面積約公頃，總建筑面積189088 M2。 其中：炳M11-C/2009地塊面積公頃，規(guī)劃建筑面積 110400 M2。炳 M14-C/2009地塊面積公頃，規(guī)劃建筑面積 59490 M2，包括一個(gè)室內(nèi) 羽毛球館，占地面積4600M2,建筑面積9200 M2; 一個(gè)室內(nèi)網(wǎng)球館， 占地面積5000 M2,建筑面積10000 M2,

5、一個(gè)多功能體育場(chǎng)館，占地 面積3000 M2，建筑面積6000 M2;商業(yè)建筑占地面積9125M2,建筑 面積34290 M2。另外還有包括3個(gè)室外網(wǎng)球場(chǎng)、3個(gè)室外籃球場(chǎng)、1 個(gè)室外兒童戲水池，占地面積 5510 M2。炳M16-C/2009地塊面積公 頃，規(guī)劃建筑面積 M2,規(guī)劃建筑占地面積 M2。投資規(guī)模本項(xiàng)目投資規(guī)模為萬(wàn)元，暫未考慮投資者的融資成本。建設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期 3 年。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度：2010 年 12 月完成前期相關(guān)工作;2011 年 5 月完成施工圖設(shè)計(jì)工作;2011 年 8 月完成施工準(zhǔn)備工作;2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作;2013 年 11 月完

6、成竣工驗(yàn)收工作。資金方式與籌措渠道 本項(xiàng)目擬通過(guò)招商引資方式籌集資金?？尚行匝芯繄?bào)告編制的依據(jù)（ 1 ）關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書（2）攀枝花市土地利用總體規(guī)劃（3）攀枝花市城市總體規(guī)劃（4）攀枝花市政府“研究加快推進(jìn)攀枝花體育公園項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn) 題的會(huì)議紀(jì)要”（5）攀枝花市城市總體規(guī)劃（6）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版）（7）國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南（8）體育法（9）全民健身計(jì)劃綱要（10）全民健身?xiàng)l例（11）四川省全民健身?xiàng)l例（12）項(xiàng)目單位提供的與本項(xiàng)目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)（13）現(xiàn)場(chǎng)勘查所得的資料和數(shù)據(jù)（ 14）國(guó)家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等

7、研究范圍與工作概況研究范圍本項(xiàng)目可行性研究范圍包括： 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、 項(xiàng)目市場(chǎng)分 析、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防與安 全、項(xiàng)目管理、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等。工作概況受東區(qū)政府委托， 我公司依據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)體育公園項(xiàng)目的法規(guī)和 政策對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行了查證， 并組織有關(guān)專家現(xiàn)場(chǎng)踏勘， 查閱資料，根據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)工程建設(shè)地點(diǎn)、 建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分析和 論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1炳M11-C/2009地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)

8、指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注-一一用地面積m227600-二-建筑面積m2110400三建筑占地面積m2四建筑密度%30五容積率m2六綠地率%30七最高建筑高度米八停車位：個(gè)552表1-2炳M14-C/2009地塊分項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注-一一用地面積m266100-二-建筑面積m2594901體育場(chǎng)館m225200羽毛球場(chǎng)26片，網(wǎng)球場(chǎng) 5 片（室內(nèi)）2商業(yè)m234290三建筑占地面積m21體育場(chǎng)館m2126002商業(yè)m291253室外活動(dòng)場(chǎng)地m255104個(gè)室外籃球場(chǎng)，4個(gè)室外 網(wǎng)球場(chǎng)三建筑密度%33四容積率m2五綠地率%30六停車位：個(gè)300七最多建筑層數(shù)層4表1-3炳M16-

9、C/2009地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注-一一用地面積m24800-二-建筑面積m219198三建筑占地面積m21253四建筑密度%27五容積率m2六綠地率%七停車位：個(gè)100八最高建筑高度米表1-4主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)一一一投資萬(wàn)元（一）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)萬(wàn)元建安工程費(fèi)萬(wàn)元室外工程費(fèi)萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元（二）住宅一萬(wàn)元建安工程費(fèi)萬(wàn)元室外工程費(fèi)萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元（三）住宅二萬(wàn)元建安工程費(fèi)萬(wàn)元室外工程費(fèi)萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元（四）商鋪萬(wàn)元建安工程費(fèi)萬(wàn)元室外工程費(fèi)萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元二二二財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（不考慮土地出讓金）（一）

10、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)投資回收期年-投資利潤(rùn)率%-投資利稅率%-（二）住宅一投資回收期年投資利潤(rùn)率%投資利稅率%（三）住宅二投資回收期年投資利潤(rùn)率%投資利稅率%（四）商鋪投資回收期年投資利潤(rùn)率%投資利稅率%（五）綜合投資回收期年投資利潤(rùn)率%投資利稅率%結(jié)論與建議結(jié)論通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入支出測(cè)算可以看出：（1）項(xiàng)目總投資約5億元，按照本方案一般估計(jì)，業(yè)主實(shí)質(zhì)需要的投資約1億元（不含土地出讓金）。住宅部分銷售后的純利潤(rùn)為億元, 運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤(rùn)為億元， 合計(jì)億元， 完成場(chǎng)館設(shè)施及綠化 等工程后約剩余億元（未考慮土地出讓金和融資成本）。（2）本方案的優(yōu)勢(shì)在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢(shì)明顯。但面臨著如 此大體

11、量的住宅和商鋪的銷售問(wèn)題， 是否能按期銷售出去是影響方案 盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287 萬(wàn)元，在今后長(zhǎng)期的維護(hù)運(yùn)營(yíng)中無(wú)盈利項(xiàng)目支撐， 業(yè)主從逐利角度出發(fā)， 公 益設(shè)施功能極可能異化。 因此為了保證公益設(shè)施的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行， 運(yùn) 動(dòng)休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補(bǔ)公益設(shè)施運(yùn)行的虧 損，建議該運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)可出售的商屋以不超過(guò) 17000M2 為宜，以保證 公益設(shè)施的可持續(xù)運(yùn)行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金 為30元/月.M2，有17290 M2的商鋪可用于出租，年正常商鋪?zhàn)饨鹗?益大致為 620 萬(wàn)元， 扣除公益設(shè)施虧損后， 年盈利約為

12、330 萬(wàn)，在此 情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（ 7年左右）計(jì)算，土地出 讓金大約為 136萬(wàn)元/畝。建議（1）本方案的實(shí)施可能會(huì)導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保留約17000M2的商鋪雖然從經(jīng)濟(jì)分析上能夠帶來(lái)相當(dāng)?shù)挠?但仍然面臨著商鋪銷 售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險(xiǎn)， 如果出現(xiàn)較嚴(yán)重的市場(chǎng)需 求不足的問(wèn)題， 投資者極有可能變賣商鋪， 公益設(shè)施的運(yùn)行虧損難以 得到有效保證。（2）從提供給市民休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所來(lái)看，方案一（M11-C/2009為接 待中心）在 M11-C/2009 地塊設(shè)置了游泳池，對(duì)外開(kāi)放場(chǎng)所較大，而 本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè) M11-C/2009 地塊封閉，市民休閑

13、娛樂(lè)場(chǎng) 所大大減少。從這個(gè)角度看，也不推薦使用本方案。（3）如果實(shí)施本方案，則需要重新對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)目實(shí) 施的時(shí)間上可能會(huì)有較長(zhǎng)的延遲。綜上所述， 本方案在經(jīng)濟(jì)上具有一定的可行性， 能給本項(xiàng)目帶來(lái)較大 的收益。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)， 主要來(lái)自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險(xiǎn) 和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。 相比之下， 方案一更適合追求長(zhǎng)期收益的資 金投資方向， 更能滿足攀枝花市體育公園的公益性質(zhì)， 因此建議采納 方案一（ M11-C/2009 為接待中心），不推薦使用本方案。但若能妥 善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題， 本方案 將具有較大的可行性。2 投資估算與資金籌措投資估算依據(jù)

14、本次投資估算依據(jù)攀枝花市類似工程近期造價(jià)水平估算，并參照：（1）四川省定額管理站的有關(guān)文件（2）有關(guān)建筑安裝指標(biāo)（3）現(xiàn)行市場(chǎng)有關(guān)材料調(diào)查價(jià)格（4）體育公園初步設(shè)計(jì)方案（5）四川省建筑工程概算定額（6）四川省其他費(fèi)用定額（7）國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）投資估算（1）運(yùn)動(dòng)中心運(yùn)動(dòng)中心投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。 其中工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投資估算見(jiàn)表2-1。表2-1運(yùn)動(dòng)中心投資估算表序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）一一一建筑安裝工程費(fèi)m21羽毛球館土建裝飾m292002200給排水m2920090強(qiáng)電m2

15、9200229弱電m29200109通風(fēng)m2920053合計(jì)m2920026812網(wǎng)球館土建裝飾m2100002200給排水m21000090強(qiáng)電m210000229弱電m210000109通風(fēng)m21000053合計(jì)m21000026283多功能體育館m26000土建裝飾m260003000給排水m2600090強(qiáng)電m26000229弱電m26000109通風(fēng)m2600053合計(jì)m2600034284其余道路及鋪裝m24500280綠化m226440120自然水體m24000100跌水m22000300室外網(wǎng)球場(chǎng)m24000300籃球場(chǎng)及活動(dòng)場(chǎng)地m22400150小天橋m21603500大天橋

16、m28503500兒童戲水池項(xiàng)1600000水管網(wǎng)m24610028強(qiáng)電管網(wǎng)m24610015弱電管網(wǎng)m24610018燃?xì)夤芫W(wǎng)m266100場(chǎng)地整理費(fèi)m26610030景石項(xiàng)1180000雕塑項(xiàng)1304000標(biāo)識(shí)系統(tǒng)項(xiàng)1280000室外家具小品項(xiàng)1200000樹(shù)池、花池項(xiàng)180000各類戶外運(yùn)動(dòng)健身器械項(xiàng)164000戶外兒童游樂(lè)設(shè)施項(xiàng)164000邊坡治理項(xiàng)12000000合計(jì)工程建設(shè)其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2施工圖審查費(fèi)3工程招標(biāo)代理費(fèi)4工程監(jiān)理費(fèi)5建設(shè)單位管理費(fèi)6工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi)7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)8工程保險(xiǎn)費(fèi)9行政事業(yè)型收費(fèi)城市配套費(fèi)192000新型材料專項(xiàng)費(fèi)192007異地綠化建

17、設(shè)192005散裝水泥專項(xiàng)基金192001人防異地建設(shè)費(fèi)1920020其他10合計(jì)-三預(yù)備費(fèi)1基本預(yù)備費(fèi)5%2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%四項(xiàng)目總投資（2）商鋪商鋪部分投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-2表2-2商鋪投資估算表序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）一一一建安成本1土建裝飾m23429013002給排水m234290643強(qiáng)電m2342901464弱電m234290835合計(jì)m234290二室外工程1水管網(wǎng)m234290282強(qiáng)電管網(wǎng)m234290153弱電管網(wǎng)m234290184燃?xì)夤芫W(wǎng)m2342905合計(jì)其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2施工圖審查費(fèi)3

18、工程招標(biāo)代理費(fèi)4工程監(jiān)理費(fèi)5建設(shè)單位管理費(fèi)6工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi)7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)8工程保險(xiǎn)費(fèi)9行政事業(yè)型收費(fèi)城市配套費(fèi)3429065新型材料專項(xiàng)費(fèi)342907異地綠化建設(shè)342905散裝水泥專項(xiàng)基金342901人防異地建設(shè)費(fèi)3429020其他10合計(jì)四:預(yù)備費(fèi)1基本預(yù)備費(fèi)5%2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%合計(jì)五項(xiàng)目總投資（3）住宅一住宅一投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-3表2-3住宅一投資估算表序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）-一一建安成本1土建m21104001650地下車庫(kù)m22給排水m2110400643強(qiáng)電m21104001464弱電m2110

19、400835通風(fēng)燃?xì)鈓2110400536電梯部204000007合計(jì)m2110400二室外工程1場(chǎng)地整理費(fèi)用276002542道路m215002803地面綠化m263001204水管網(wǎng)m227600285強(qiáng)電管網(wǎng)m227600156弱電管網(wǎng)m227600187燃?xì)夤芫W(wǎng)m2276008合計(jì)-三其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2施工圖審查費(fèi)3工程招標(biāo)代理費(fèi)4工程監(jiān)理費(fèi)5建設(shè)單位管理費(fèi)6工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi)7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)8工程保險(xiǎn)費(fèi)9行政事業(yè)型收費(fèi)城市配套費(fèi)11040065新型材料專項(xiàng)費(fèi)1104007異地綠化建設(shè)1104005散裝水泥專項(xiàng)基金1104001人防異地建設(shè)費(fèi)11040020其他10合計(jì)

20、四預(yù)備費(fèi)1基本預(yù)備費(fèi)5%2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%五項(xiàng)目總投資（4）住宅二住宅二投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備 費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-4表2-4住宅二投資估算表序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）一一一建安成本1土建m21919815002地下車庫(kù)m33給排水m219198644強(qiáng)電m2191981465弱電m219198836通風(fēng)燃?xì)鈓219198537電梯部41500008合計(jì)m2 119198二室外工程1道路m210002802地面綠化m2 :15401203水管網(wǎng)m24800284強(qiáng)電管網(wǎng)m24800155弱電管網(wǎng)m24800186燃?xì)夤芫W(wǎng)m248007場(chǎng)地整理費(fèi)48

21、001208合計(jì)-三其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2施工圖審查費(fèi)3工程招標(biāo)代理費(fèi)4工程監(jiān)理費(fèi)5建設(shè)單位管理費(fèi)6工程量清單及控制價(jià)編 制費(fèi)7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)8工程保險(xiǎn)費(fèi)9行政事業(yè)型收費(fèi)城市配套費(fèi)1919865新型材料專項(xiàng)費(fèi)191987異地綠化建設(shè)191985散裝水泥專項(xiàng)基金191981人防異地建設(shè)費(fèi)1919820其他10合計(jì)四預(yù)備費(fèi)用1基本預(yù)備費(fèi)5%2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%3合計(jì)五項(xiàng)目總投資可見(jiàn)，本項(xiàng)目總投資為萬(wàn)元，如表 2-5表2-5項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)名稱土地面積（M2）建筑面積（M2）投資（萬(wàn)元）1運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)體育設(shè)施商鋪2住宅一3住宅二合計(jì)資金籌措本項(xiàng)目擬采用招商引資的方式籌集資金。 投資估算中暫時(shí)沒(méi)有

22、考慮籌 資資本3 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 本項(xiàng)目的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)財(cái)務(wù)制度和國(guó)家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。 根據(jù) 項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)拓周期，本項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)如下：（1）國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版）。（2）各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（3）各生產(chǎn)部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝提供的單位 產(chǎn)品消耗定額測(cè)算。（ 4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：營(yíng)業(yè)稅 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 7%，教育附加費(fèi) 3%， 地方教育費(fèi)附加 3%，合計(jì)為 %。（ 5）稅收政策：所得稅按 25%計(jì)取。收入支出預(yù)測(cè)收入估算該項(xiàng)目的收入主要來(lái)源于六個(gè)部分：住宅出售收入，商鋪出售收入， 運(yùn)動(dòng)部分經(jīng)營(yíng)收入以及停車收入。詳

23、細(xì)估算如下：（1）住宅部分考慮到住宅可預(yù)售， 將收入獲得時(shí)間從建設(shè)期的第二年開(kāi)始， 三年銷 售完畢，其銷售比例為 4:5:1。住宅建筑面積 129598 平方米，參考周 邊樓盤單價(jià)以及炳三區(qū)今后的發(fā)展?fàn)顩r，該住宅定價(jià)為5000元/m2,停車位共計(jì) 652個(gè)，參照周邊車位的出售價(jià)格， 按照 6 萬(wàn)元/個(gè)考慮。 即整個(gè)住宅部分收入為 68711 萬(wàn)元。（2）商鋪出售本項(xiàng)目商業(yè)門面的面積為34290m2，參考周邊商業(yè)門面銷售價(jià)格，定 為10000元/m2,可得商業(yè)門面銷售收入為 34290萬(wàn)元。，將收入獲 得時(shí)間從建設(shè)期的第二年開(kāi)始，三年銷售完畢，其銷售比例為 4:5:1。（3）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收益運(yùn)動(dòng)休

24、閑區(qū)包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球、游泳池和 停車場(chǎng)等。網(wǎng)球館有 5 片場(chǎng)地，暫定價(jià) 40 元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用 4 小 時(shí)，可得網(wǎng)球館每月收益萬(wàn)元。 考慮運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、80%、90%。羽毛球館為 26 片，暫定價(jià)為 20元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用 6 小 時(shí)，可得羽毛球館每月收益為萬(wàn)元。 考慮運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年 份的 70%、 80%、90%。多功能體育場(chǎng)館一個(gè)，考慮到該場(chǎng)館可舉辦籃球、羽毛球、排球、乒 乓球等多種體育賽事。 其用途具有多樣性， 按照綜合場(chǎng)館的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 大約為使用一天 3-5萬(wàn)，暫按 4萬(wàn)計(jì)算。一年中按使用三分之一的時(shí)

25、間計(jì)算，則年收入為 16萬(wàn)。考慮運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、 80%、90%。室外網(wǎng)球場(chǎng)為 4 片，參考周邊室外網(wǎng)球場(chǎng)的價(jià)格，暫定價(jià)為 20 元/ 片.小時(shí)，考慮每天每片利用 6 小時(shí)，可得網(wǎng)球場(chǎng)每月收益為萬(wàn)元。 考慮運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、80%、90%。乒乓球設(shè)置在網(wǎng)球館和羽毛球館內(nèi)，考慮設(shè)置 20 處，暫定價(jià)為 10 元/臺(tái).小時(shí)，考慮每天每臺(tái)利用 4 小時(shí)，可得乒乓球每月收益為萬(wàn)元。 考慮運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、80%、 90%。 該項(xiàng)目設(shè)置停車位 450個(gè)，按照每車位收費(fèi) 3 元計(jì)算，一天中一個(gè)車 位可周轉(zhuǎn) 4 次，可得停車收益為萬(wàn)元 / 年?？?/p>

26、慮運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到 正常年份的 70%、80%、 90%?？傻茫＝?jīng)營(yíng)年份運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收入為萬(wàn)元 / 年，前三年分別為萬(wàn)元 / 年、萬(wàn)元 /年、萬(wàn)元 /年。成本估算（1）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)成本 包括球館等營(yíng)業(yè)支出、球館等設(shè)施維護(hù)、公益設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 用支出、公益部分人工工資等。根據(jù)目前市場(chǎng)情況，球館等營(yíng)業(yè)支出 按照營(yíng)業(yè)收入的 30%計(jì)?。磺蝠^等設(shè)施維護(hù)一般是與其壽命有關(guān)， 取 費(fèi)比率約為建設(shè)成本的 1%-2%，這里按照 2%計(jì)??；公益設(shè)施維護(hù)按 十年壽命考慮， 則取費(fèi)費(fèi)率定為設(shè)施費(fèi)用的 10%；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)參照目 前各地規(guī)定，按照7元/m2.月考慮；公益部分人工按照50萬(wàn)元/年計(jì) 算。（2）商鋪

27、按照銷售收入的 10%計(jì)算相關(guān)的銷售成本。（3）住宅 由于項(xiàng)目位于炳三區(qū)， 近年來(lái)本區(qū)域的房地產(chǎn)是最受人們關(guān)注的， 因 此這部分的銷售成本相對(duì)而言占收入的比重可以取的低一些，按照10%考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)如表 3-1，投入運(yùn)營(yíng)后，每年需要再貼補(bǔ) 287 萬(wàn)元作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（2）商鋪如表 3-2，稅前利潤(rùn)為萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為萬(wàn)元，投資回收期為年。投 資利稅率為，投資利潤(rùn)率為。（3）住宅一如表 3-3，稅前利潤(rùn)為萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為萬(wàn)元，投資回收期為年。投 資利稅率為 %，投資利潤(rùn)率為 %。（4）住宅二如表 3-4，稅前利潤(rùn)為萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為萬(wàn)元，投資回收期為年。投 資利稅率為 %，投資利潤(rùn)率

28、為 %。（5）綜合（不考慮土地費(fèi)用）如表 3-5，以十年作為計(jì)算期，稅前利潤(rùn)為萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為萬(wàn)元， 投資回收期為年。投資利稅率為 %，投資利潤(rùn)率為 %。表3-1運(yùn)動(dòng)中心投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123456789101現(xiàn)金流入網(wǎng)球館羽毛球館多功能體育場(chǎng)館室外網(wǎng)球場(chǎng)乒乓球游泳館停車收益2現(xiàn)金流出建設(shè)投資球館等營(yíng)業(yè)支出球館等設(shè)施維護(hù)公益設(shè)施維護(hù)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)公益部分人工工資營(yíng)業(yè)稅金及附加3所得稅前凈現(xiàn)金 流量4累計(jì)所得稅前凈 現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金 流量7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量表3-2商鋪（出售）投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期1234合計(jì)1現(xiàn)金流入商鋪出售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資土地費(fèi)用

29、商鋪出售成本營(yíng)業(yè)稅金及附加3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量表3-3住宅一投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期12341現(xiàn)金流入出售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資出售成本營(yíng)業(yè)稅金及附加3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量表4-4住宅二投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期1234合計(jì)1現(xiàn)金流入公寓出售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資土地費(fèi)用公寓出售成本營(yíng)業(yè)稅金及附加3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量:表3-5全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期12345678910合計(jì)1現(xiàn)金流入住宅一運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)住宅二商鋪2現(xiàn)金流出住宅一運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)住宅二商鋪3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量4 結(jié)論與建議結(jié)論 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入支出測(cè)算可以看出： （1）項(xiàng)目總投資約 5 億元，按照本方案一般估計(jì)，業(yè)主實(shí)質(zhì)需要的 投資約 1億元（不含土地出讓金） 。住宅部分銷售后的純利