資產(chǎn)評估學(xué)案例研究成果ppt課件

1、第五組案例展現(xiàn)小組成員:何靜劉婷武麗文何煦李旭輝蘆新年李明哲郝沛澤 1.估算該對象年平均收入估算該對象年平均收入1客房收入天客房收入天旺季時旺季時=2.6715+15006+88037570%=278287.5375淡季時淡季時=168015+12206+693.3337575%=219389.0625年均收入年均收入=27287.5375240.9+219389.0625124.1=94265650.44旺季時間為旺季時間為36566%=240.9淡季時間為淡季時間為36534%=124.1一、收益法一、收益法收益法又可稱為收益資本化法、投資收益法又可稱為收益資本化法、投資法。它是將估計對象

2、在估計時點(diǎn)后的法。它是將估計對象在估計時點(diǎn)后的一切正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折一切正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算到估價時點(diǎn)價值的方法。算到估價時點(diǎn)價值的方法。收益法的估價步驟收益法的估價步驟運(yùn)用收益法估計，應(yīng)按以下步驟進(jìn)展：運(yùn)用收益法估計，應(yīng)按以下步驟進(jìn)展：1搜集有關(guān)估價對象或類似估價對搜集有關(guān)估價對象或類似估價對象房地產(chǎn)的運(yùn)營收入、費(fèi)用、投資收象房地產(chǎn)的運(yùn)營收入、費(fèi)用、投資收益率等相關(guān)資料；益率等相關(guān)資料；2估算估價對象估算估價對象預(yù)期每年的潛在毛收入；預(yù)期每年的潛在毛收入；3估算每估算每年的有效毛收入；年的有效毛收入；4估算年運(yùn)營費(fèi)估算年運(yùn)營費(fèi)用；用；5估算年凈收益；估算年凈收益；6估算估

3、算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；7選用適當(dāng)?shù)挠嬎氵x用適當(dāng)?shù)挠嬎愎健Ｇ蟪鍪找婀纼r。公式。求出收益估價。2餐飲自營部分收入餐飲自營部分收入=120020047.5%365=41610000 3康樂中心自營部分收入康樂中心自營部分收入=客房收入客房收入11%=94265650.4411%=10369221.5484出租部分年平均收入為出租部分年平均收入為95000005停車場收入停車場收入地下收入地下收入=88563%36512=1214地上收入地上收入=24563%36512=331128合計為合計為15452646附屬及設(shè)備用房無直接納入附屬及設(shè)備用房無直接納入年總收入合計年總收入合計=9426

4、5650.44+41610000+10369221.548+9500000+1545264=157290.992.年營運(yùn)費(fèi)用年營運(yùn)費(fèi)用1營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加5.5% 157290.995.5%=8650957.47952營業(yè)本錢營業(yè)本錢客房本錢為客房收入的客房本錢為客房收入的5% 94265650.445%=4713282.522餐飲本錢占餐飲收入的餐飲本錢占餐飲收入的31% 4161000031%=12899100康樂中心等配套設(shè)備用房本錢占其收入的康樂中心等配套設(shè)備用房本錢占其收入的14% 10369221.54814%=14591691.01673工資及福利工資及福利 15729

5、0.9911%=17301914.95894營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用 157290.9910%=15729013.5995管理財務(wù)費(fèi)管理財務(wù)費(fèi) 157290.997%=11010309.456市場推行費(fèi)市場推行費(fèi) 157290.992%=3145802.71987能源維修費(fèi)能源維修費(fèi) 157290.997%=11010309.458房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅=49977.62610070%1.2%=2560853.24889房產(chǎn)保險費(fèi)房產(chǎn)保險費(fèi) 49977.6261000.25%=762158.70510土地運(yùn)用費(fèi)土地運(yùn)用費(fèi) 80.89萬元萬元11商業(yè)設(shè)備折舊商業(yè)設(shè)備折舊 210萬元萬元12物業(yè)管理酬金物業(yè)管理酬金

6、 250萬元萬元總本錢費(fèi)用總本錢費(fèi)用=8650957.4+4713282.52+12899100+14591691.02+58197350.32+2560853.25+762158.71+808900+2100000+2500000=107784293.33.利潤總額利潤總額=收入收入-費(fèi)用費(fèi)用=15290.99-107784293.3=49505842.69稅后凈利稅后凈利=49505842.691-25%=37129382.02元元假設(shè)以后假設(shè)以后39年收入與本錢堅持不變年收入與本錢堅持不變 報酬率報酬率=6% 總運(yùn)總運(yùn)用年限為用年限為40年年已運(yùn)用年限數(shù)為已運(yùn)用年限數(shù)為11年年 那么那么

7、P=AP/A，6%，29=37129382.0213.5907=504614292.22 二、本錢法二、本錢法本錢法也稱累積法或承包商法。其本錢法也稱累積法或承包商法。其實(shí)際根底是：一宗改良地塊的價錢實(shí)際根底是：一宗改良地塊的價錢為土地價錢和改良物剩余價值之和，為土地價錢和改良物剩余價值之和，即即MV=LV+IV。MV為市場價錢，為市場價錢，LV為土地價錢，為土地價錢，IV為改良物剩余價為改良物剩余價值。值。本錢法的根本公式為：土地價錢本錢法的根本公式為：土地價錢=土地獲得費(fèi)土地獲得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)+利息利息+利利潤潤+土地增值收益。土地增值收益。本錢法的估價步驟本錢法的估價步驟本錢法

8、的估計步驟為；本錢法的估計步驟為；1搜集搜集有關(guān)估價對象的鄰里環(huán)境、宗地特有關(guān)估價對象的鄰里環(huán)境、宗地特征、建筑改良物本錢、稅費(fèi)、開發(fā)征、建筑改良物本錢、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；利潤等資料；2估算土地價錢；估算土地價錢；3估算建筑改良物在全新形狀估算建筑改良物在全新形狀下的重置本錢或重建本錢；下的重置本錢或重建本錢；4估算建筑改良物的折舊估算建筑改良物的折舊;(5)估算附估算附屬改良物的重置本錢及折舊；屬改良物的重置本錢及折舊；6求出房地產(chǎn)價錢。求出房地產(chǎn)價錢。.獲得本錢獲得本錢購置土地價錢購置土地價錢=524949977.62=262332527.4小區(qū)配套費(fèi)小區(qū)配套費(fèi)=25049977.62

9、=12494405其他費(fèi)用其他費(fèi)用=524925049977.621.5%=4122403.986土地獲得費(fèi)土地獲得費(fèi)=262332527.4+12494405+4122403.986=278949336.4.遷安本錢遷安本錢=610049977.62=304863482前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)用=450.7049977.62=22524913.33土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)=304863482+22524913.33=327388395.3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用=278949336.4+327388395.32%=12126754.63.投資利息費(fèi)用投資利息費(fèi)用土地獲得的利息費(fèi)用土地獲得的利息費(fèi)用=278949336.46%3=50210880.55土地開發(fā)利息費(fèi)土地開發(fā)利息費(fèi)=32738839531/66%5.5+32738839535/66%0.5=61112728.79利息利息=50210880.55+61112728.79=111323609.3.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用=606337731.7+111323609.37%=50236293.87.利潤利潤=606337731.725%=151584432.9.土地價錢土地價錢=+=278949336