房地產(chǎn)公司成本管理制度

1、*有限公司成本管理制度第一章 總則* 有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）成 為了規(guī)范第一條本管理工作，加強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力， * 集團(tuán)公司成本費(fèi)用管理的根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和有關(guān)要求、結(jié)合公司實(shí)際，制定本制度。第二條本制度適用于公司本部及所屬全資房地產(chǎn)開發(fā)子公司。第三條本制度中的成本包括項(xiàng)目成本、行政費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。第四條公司成本管理堅(jiān)持“預(yù)算先行，過(guò)程控制，指標(biāo)預(yù)警，考核獎(jiǎng)懲”的原則。第五條公司成本管理的基本任務(wù)，是通過(guò)對(duì)成本費(fèi)用的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，正確反映公司的經(jīng)營(yíng)成果，挖掘降低成本費(fèi)用的潛力，努力降耗增效。第二章項(xiàng)目成本管理第一節(jié)管理機(jī)構(gòu)及職

2、責(zé)第六條本制度所指項(xiàng)目成本主要包括土地成本、建安成本、 配套費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用等。項(xiàng)目成本管理堅(jiān)持“以市場(chǎng)需求為導(dǎo) 1向、保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的” O第七條成本管理機(jī)構(gòu)公司總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部成本招標(biāo)合約資料子公司 1子公司2第八條 公司本部的項(xiàng)目成本管理職責(zé)（一）制定、修正公司項(xiàng)目成本管理制度，督促、指導(dǎo)各子公司 建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本 實(shí)行制度監(jiān)控。（二）進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷， 及時(shí)提供、反饋給公司和各子公司管理層作決策參考； 保持對(duì)國(guó) 家有關(guān)法規(guī)政策和公司成本管理環(huán)境的了解， 協(xié)助子公司爭(zhēng)

3、取優(yōu) 惠政策、處理有關(guān)政策性問(wèn)題。（三）組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽一2證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資 源，幫助子公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。（四）組織進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審查，審查的重點(diǎn)是：1、立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；2、市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；3、投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；4、投資回報(bào)是否符合公司利潤(rùn)目標(biāo)要求；5、投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。（五）跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編公司成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況， 協(xié)助、 督促各子公司做好項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作。（六）建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集

4、各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為公司管理層提供充分、 有效的決策依據(jù)， 并按要求將有關(guān)意見反饋給各子公司。 按季度組織召開成本分析會(huì)， 就項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及重大成本問(wèn)題進(jìn)行研討、分析。（7） 組織公司項(xiàng)目成本管理的信息交流， 通過(guò)培訓(xùn)、 雙向交流、研修會(huì)等方式， 增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)， 推廣公司內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)， 尋求降低成本的有效途徑， 促進(jìn)公司成本管理水平的提高。（8） 根據(jù)管理的需要， 派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)， 對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、 成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn) 3出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。（9） 逐步推行項(xiàng)目成本管理及其

5、信息交流電腦化， 搞好成本管理的綜合服務(wù)， 建立成本管理信息系統(tǒng)軟件， 培訓(xùn)并管理各子公司成本信息及時(shí)錄入情況。第九條 子公司的項(xiàng)目成本管理職責(zé)（一） 認(rèn)真執(zhí)行公司本部成本管理制度， 結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺(jué)接受本部監(jiān)督。（二）根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想， 并按要求向公司本部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告， 履行立項(xiàng)審批程序。（三） 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段， 應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。（四）客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算

6、，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃， 確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本， 分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。（五）遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制， 對(duì)可控成本、 變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。 保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。（六）正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系， 防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故， 努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用。（七）組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。

7、（八）熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定 額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控 制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。（九）定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及 其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，弁將分析報(bào)告報(bào)公司。按月 召開本公司（本項(xiàng)目）的成本分析會(huì)，分析解決項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn) 的成本問(wèn)題。第十條成本管理主要工作內(nèi)容工作分類、目標(biāo)管理1管理搜集、整理、匯總歷史成本資料；？、成本管理7監(jiān)控評(píng)估、資料管理8體 職責(zé) 內(nèi) 容具 ？制定經(jīng)濟(jì)合理的目標(biāo)成本；?實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)成本的控制；？確定目標(biāo)成 本總控指標(biāo)，分解成本控制指標(biāo)，提出 控制要點(diǎn)；？每月跟蹤目標(biāo)

8、成本變動(dòng)情 況并做分析、客觀準(zhǔn)確地評(píng)估動(dòng)態(tài)成 本；？按成本控制文件開展各項(xiàng)成本管 理工作；？把預(yù)結(jié)算按成本分類進(jìn) 行匯總或錄入？ ？定期報(bào)告動(dòng)態(tài)成本、目標(biāo)成本和責(zé)任成本的執(zhí)行情況； 定期 和不定期抽查評(píng)估項(xiàng)目成本管理工作；？ 對(duì)項(xiàng)目前期土地成本、方案設(shè)計(jì)等進(jìn)行 評(píng)估，提出意見；？對(duì)報(bào)批報(bào)建、營(yíng)銷成 本、進(jìn)行監(jiān)督控制；？?？分析完成新項(xiàng)目的建 造成木；對(duì)設(shè)計(jì)變更 進(jìn)行造價(jià)估算和經(jīng)濟(jì) 可行性分析；核實(shí)現(xiàn) 場(chǎng)簽證工程的價(jià)、量部 分；分合同每月匯總 所發(fā)生的變更和簽證 總金額；嚴(yán)格審核各 項(xiàng)工程費(fèi)用；工程預(yù) 算、結(jié)算資料原件結(jié)留 存保管；招投標(biāo)資料、 合同、簽證、變更資料 原件留存保管；工程項(xiàng)目結(jié)算完

9、成后，整 理、歸檔并移交公司專 人統(tǒng)一管理；制定并 完善部門內(nèi)部管理制 度；組織成本管理制度 的培訓(xùn)；2、成本管理3、招標(biāo)管理、制度建設(shè)9?定期或不定期進(jìn)行專題或綜合的成本分析和方案的經(jīng)濟(jì)性比較；？為項(xiàng)目公司工程部提供預(yù)算、結(jié)算和成本管理的業(yè)務(wù)支持；？依據(jù)招投標(biāo)政策、法規(guī)和公司相關(guān)管理規(guī)定，組織擬定招標(biāo)流程監(jiān)督嚴(yán)格執(zhí)行成本管理制度；？總結(jié)優(yōu)化公司成本控制管理制度、流程；？-5-逐步實(shí)現(xiàn)招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化，協(xié)助招標(biāo)工作，參與合作單位甄選。？審核招標(biāo)文件，編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)；確定控制價(jià)；？參與工程、材料及設(shè)備的招投標(biāo)工作，并評(píng)審經(jīng)濟(jì)標(biāo)； ？標(biāo)準(zhǔn)合同文本（工程類）的組織編制及審核；？及時(shí)辦理各項(xiàng)合同的審核工作；

10、？、合同管理4及時(shí)辦理各項(xiàng)付款的審核工 作；？組織編制及審核工程施工圖預(yù)算；？全面審核竣工工程結(jié)算；？根據(jù)結(jié)算報(bào)告完成各項(xiàng)工程清算；？審核施工方上報(bào)的結(jié)算或施工方與咨詢方的核對(duì)后的結(jié)算；？、預(yù)、結(jié)算5及時(shí)辦理各項(xiàng)結(jié)算的審核工作；？管理為項(xiàng)目公司提供預(yù)算、結(jié)算和成本管理的業(yè)務(wù)支持；？ 確保中介公司、臨時(shí)聘用造價(jià)人員，？負(fù)責(zé)管理及督促被聘用的審計(jì)、開發(fā)項(xiàng)目的投資咨詢服務(wù)達(dá)到較高專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)外部合作單位進(jìn)行評(píng)估合作效果；？建立、維護(hù)工程造價(jià)和材料設(shè)備限價(jià)信息資料庫(kù)；？收集同行業(yè)工程造價(jià)信息及成本管理先進(jìn)舉措；？、成本信息6 按不同類別建立合同及執(zhí)行情況臺(tái)帳；項(xiàng)目成本監(jiān)控第二節(jié) 6第十一條成本監(jiān)控系統(tǒng)

11、（1） 根據(jù)公司本部的管理體制， 建立以公司本部管理監(jiān)控為中心、 各子公司以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。 實(shí)行總裁領(lǐng)導(dǎo)下、黨政聯(lián)席會(huì)監(jiān)管、子公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。（2） 各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)， 對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。（三）各子公司應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置成本/合約部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。第十二條 成本監(jiān)控的制度建設(shè)（1） 公司本部應(yīng)不斷總結(jié)各子公司成本控制經(jīng)驗(yàn)， 在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善公司本部房地產(chǎn)成本管理制度。（2） 根據(jù)公司本部成本管理制度和子公司管理的需要， 各子公司應(yīng)制訂和完善包

12、括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度， 并報(bào)公司本部備案：1 、成本管理責(zé)任制；2 、計(jì)劃管理制度（包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法） ；3、招標(biāo)管理制度；4、合同管理制度；5 、工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交 ）管理制度；76 、預(yù)決算 （包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付）管理制度；7、費(fèi)用控制制度；8、材料設(shè)備管理制度。第十三條成本監(jiān)控的計(jì)劃管理（一）各子公司應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：1 、開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑） ；2、期間費(fèi)用計(jì)劃；3、降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。（二）成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本

13、預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。（三）各子公司應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。第十四條 成本監(jiān)控的分析檢查（一）各子公司在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、 差異及其原因、 控制措施及其效果進(jìn)行分析， 以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是：1 、計(jì)劃及其執(zhí)行情況；2、實(shí)際成本與預(yù)算成本、目標(biāo)成本對(duì)比差異及其原因；3、分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見、對(duì)策。 8（二） 公司本部根據(jù)管理需要， 應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。第十五條 成本監(jiān)

14、控的信息交流（一）應(yīng)報(bào)公司本部的常規(guī)性成本資料主要包括：1 、項(xiàng)目基本情況；2、按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；3、成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；4 、 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、 內(nèi)容、 標(biāo)準(zhǔn)、 依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。（二）按例外管理原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)公司本部：1 、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；2、 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10% 以上、 占其本身預(yù)算 （合同）成本或計(jì)劃成本15% 以上的的項(xiàng)目、事件（包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件） ；3、合作條件更改；4、補(bǔ)交地價(jià)。（3） 公

15、司本部組織建立成本信息庫(kù)， 供各項(xiàng)目互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。第三節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)階段的成本管理第十六條立項(xiàng)階段成本管理9（一）子公司新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向公司本部提交立項(xiàng)請(qǐng)示 、 詳細(xì)的可行性研究報(bào)告及投資估算，并經(jīng)公司本部立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過(guò)。 可行性研究報(bào)告及成本估算按公司立項(xiàng)可研模板進(jìn)行編寫。（二） 可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前十五天上報(bào)公司本部。（三）若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化， 并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)， 應(yīng)重新向公司本部提交立項(xiàng)申請(qǐng) 。（4） 招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破公司本部批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資

16、金成本。（5） 招標(biāo)、 拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)公司本部律師審核后正式簽署。第十七條規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段成本管理（一）子公司新項(xiàng)目立項(xiàng)后，進(jìn)行總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，在方案確定前，應(yīng)首先上報(bào)公司本部并組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)） 。規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由公司本部負(fù)責(zé)，采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。（2） 在進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)， 子公司根據(jù)公司報(bào)批可研模板編制可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)概算，并與公司本部設(shè)計(jì)研發(fā)部進(jìn)行互動(dòng)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益最優(yōu)。10（3） 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)完成后， 子公司依據(jù)設(shè)計(jì)研發(fā)部提供的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)在一個(gè)月內(nèi)編制項(xiàng)目

17、成本測(cè)算（設(shè)計(jì)概算） ，對(duì)項(xiàng)目成本測(cè)算進(jìn)行修正并對(duì)項(xiàng)目成本影響較大或成本容易流失的單項(xiàng)工程做專項(xiàng)成本分析和建議；（4） 子公司須在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)完成后一個(gè)半月內(nèi)完成報(bào)批 可行性研究報(bào)告 的編制， 對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)和對(duì)后續(xù)擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)提出成本控制建議， 上報(bào)公司本部審核，并經(jīng)公司本部方案聽證會(huì)討論通過(guò)方可實(shí)施。（五）在此階段，項(xiàng)目的土地成本、相關(guān)政府收費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)已基本確定，后期基本不會(huì)有變化。第十八條施工圖預(yù)算階段目標(biāo)成本管理（一） 成本部根據(jù)上一階段的項(xiàng)目成本測(cè)算， 結(jié)合施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段初步方案及市場(chǎng)水平， 針對(duì)各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn)， 分別制定相

18、應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、 成本控制點(diǎn)提出建議； 對(duì)分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)成本控制重點(diǎn)（二）每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算 ，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的 建造成本概 （預(yù)） 算 ， 確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。（三）設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組， 11對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正， 避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)

19、。（四）目標(biāo)成本由擬定合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)兩部分組成， 設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的 10% 左右的不同比例確定；（五）目標(biāo)成本：主體工程施工圖出圖后，成本部根據(jù)施工圖計(jì)算重點(diǎn)控制點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)指標(biāo)值， 通過(guò)確定成本目標(biāo)值， 用來(lái)指導(dǎo)后續(xù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。具體執(zhí)行詳見項(xiàng)目目標(biāo)成本管理及考核辦法 。（六） 子公司須在施工圖設(shè)計(jì)完成后三十日內(nèi)完成實(shí)施階段 可行性研究報(bào)告及目標(biāo)成本的編制，上報(bào)公司本部審核，并經(jīng)公司本部目標(biāo)成本聽證會(huì)討論通過(guò)方可實(shí)施。第四節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制施工圖預(yù)算階段

20、，土地成本、政府征收費(fèi)用已基本確定；管理費(fèi)用，營(yíng)銷費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用的具體管理辦法，詳見公司本部相關(guān)的制度規(guī)定。 實(shí)施階段的目標(biāo)成本控制主要針對(duì)前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、 園區(qū)內(nèi)費(fèi)用、 紅線外市政費(fèi)用及銷售樣板間等工程成本，其它成本費(fèi)用可參照?qǐng)?zhí)行。第十九條 招標(biāo)管理12* 有限公司招標(biāo)管理辦法 ，所（一）嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)的設(shè)計(jì)、工程、材料等金額應(yīng)嚴(yán)格控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，如超出目標(biāo)成本，首先分析是否可降低檔次達(dá)到質(zhì)量及成本要求，如不可行，超出 10% 以內(nèi)需在動(dòng)態(tài)成本內(nèi)說(shuō)明；超出 10% 需上報(bào)公司本部說(shuō)明； 對(duì)總體目標(biāo)成本影響較大的， 需請(qǐng)示總裁批準(zhǔn)。（2） 同等條件下， 應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程

21、類別高而取費(fèi)較低的單位。（3） 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中， 綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。（四）壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。（五） 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案， 跟蹤評(píng)估其資信、 技術(shù)力量等。（六）總包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。（七）對(duì)主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式建議的主要原則如下：1 、甲方直接供應(yīng)材料（設(shè)備） ：對(duì)金額較大，質(zhì)量要求較高、對(duì)樓盤的質(zhì)素影響較大、 施工進(jìn)度配合要求不高， 可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲方直接供應(yīng)方式。如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。2、

22、甲方指定供應(yīng)材料：即甲定乙購(gòu)材料，在施工過(guò)程中，甲方通過(guò)招標(biāo)確定指定供應(yīng)商后， 甲方應(yīng)將招標(biāo)結(jié)果書面及相關(guān)資料13通知乙方， 乙方須按照招標(biāo)的成果文件， 與甲方招標(biāo)的中標(biāo)人簽訂指定供應(yīng)合同。 設(shè)計(jì)階段無(wú)法定板、 且該材料品牌差異 （質(zhì)量、價(jià)格）較大，對(duì)樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切； 信息價(jià)相差很大的材料 （信息價(jià)上沒(méi)有的） 的材料適合采用甲定乙購(gòu)材料。 如： 外墻磚、 防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、及會(huì)所裝修面層材料等。3、甲方認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)材料：在施工過(guò)程中，乙方提交的采購(gòu)申請(qǐng)，甲方通過(guò)認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)方式確定供應(yīng)項(xiàng)目的供應(yīng)商， 供應(yīng)商與

23、乙方簽訂供應(yīng)合同， 以暫估價(jià)的形式進(jìn)入總承包的合同總價(jià)。 工程中常見，對(duì)樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近； 與信息價(jià)接近； 與施工進(jìn)度及配合較密切的材料； 如： 砌體、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置） 、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國(guó)產(chǎn)中低檔） 、 、開關(guān)插座等；4、甲方只認(rèn)質(zhì)不認(rèn)價(jià)的材料設(shè)備類：招標(biāo)時(shí)，甲方對(duì)此類材料設(shè)備類限定2-3 種品牌， 納入投標(biāo)人報(bào)價(jià)范圍， 承包商自行報(bào)價(jià)后，納入合同總價(jià)，單價(jià)固定不變。工程施工中，甲方僅監(jiān)督乙方按合同約定的品牌進(jìn)行采購(gòu) （也可經(jīng)甲方同意后采購(gòu)高于或同檔次的材料設(shè)備） 。如： PPR 管材

24、、 PVU 排水管。第二十條 工程付款及臺(tái)帳管理包括預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款、保修尾款等支付管理制度及審14批流程，付款臺(tái)帳財(cái)務(wù)配合并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。（一）原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的 15% ， 并在工程進(jìn)度款支付時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。（二）工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：1 、施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；2、工程、預(yù)算部門（造價(jià)咨詢）會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃， 審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位 （主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片） 、工程質(zhì)量證明等資料；3、預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；4、經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付

25、款臺(tái)帳，需根據(jù)項(xiàng)目情況填報(bào)合同臺(tái)帳，定期上報(bào)項(xiàng)目合同臺(tái)帳（季度）統(tǒng)計(jì)表5、付款程序各子公司根據(jù)單位情況自行制定。（三） 應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶， 以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。（四）工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85% 時(shí)，原則上應(yīng)停止付款， 預(yù)留至少 10% 工程尾款和5% 保修款， 以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。第二十一條工程預(yù)算管理（一）預(yù)算分類1 、經(jīng)過(guò)招標(biāo)已經(jīng)確定最終合同價(jià)格的，按預(yù)算的用途可分為： 內(nèi)部使用：根據(jù)目標(biāo)成本分析需要，按照合同清單編制施15工材料用料表， 與施工單位上報(bào)材料用料表對(duì)比， 與目標(biāo)成本作對(duì)比分析； 按預(yù)算作包干價(jià)使用，指導(dǎo)變更洽

26、商的計(jì)價(jià)：造價(jià)咨詢單位在過(guò)程中按照合同約定審核變更洽商并按照合同約定計(jì)量計(jì)價(jià)依據(jù)出具成果文件， 報(bào)子公司審核， 在子公司指導(dǎo)下和施工單位對(duì)量對(duì)價(jià)最后確認(rèn)簽字后將最后成果文件報(bào)子公司批復(fù)。2、經(jīng)過(guò)招標(biāo)只確定目標(biāo)取費(fèi)的，合同價(jià)格為可調(diào)總價(jià)的，按預(yù)算的用途可分為： 內(nèi)部使用：子公司按照施工圖和合同約定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自行編制預(yù)算，指導(dǎo)選材、施工，與目標(biāo)成本作對(duì)比分析； 按預(yù)算作包干價(jià)使用：委托造價(jià)咨詢單位編制，報(bào)子公司，子公司協(xié)調(diào)施工單位對(duì)量對(duì)價(jià)后， 將成果文件報(bào)子公司自行審核批復(fù)并指導(dǎo)變更洽商的審核。（二）預(yù)算編制及審批程序經(jīng)過(guò)招標(biāo)只確定目標(biāo)取費(fèi)的，合同價(jià)格為可調(diào)總價(jià)的1 、作內(nèi)部使用自行編制的預(yù)算審批

27、程序： 子公司預(yù)算人員收集審批后的方案、圖紙、合同（零星工程委托單） ，根據(jù)圖紙計(jì)算工程量，并按議定的取費(fèi)級(jí)別、工程類別、材料價(jià)格的計(jì)取方法編制預(yù)算； 編制完成的預(yù)算由子公司審核，報(bào)工程部備案。2、按預(yù)算作包干價(jià)使用的預(yù)算審批程序： 子公司收集圖紙、合同（不便提供的合同要有摘要）交給16委托的造價(jià)咨詢單位，并出具書面的編制要求； 子公司在編制過(guò)程中應(yīng)不定期對(duì)造價(jià)咨詢單位的編制工作進(jìn)行檢查； 造價(jià)咨詢單位移交計(jì)算底稿、預(yù)算書，子公司對(duì)移交的資料進(jìn)行審核，如不符合要求，則退回造價(jià)咨詢單位整改； 子公司督促施工單位上報(bào)預(yù)算。對(duì)委托造價(jià)咨詢單位編制、子公司自行核對(duì)的， 由子公司負(fù)責(zé)與施工單位核對(duì)， 核

28、對(duì)過(guò)程如發(fā)現(xiàn)與造價(jià)咨詢單位編制的預(yù)算有較大出入， 應(yīng)及時(shí)會(huì)同造價(jià)咨詢單位與施工單位進(jìn)行溝通； 對(duì)委托造價(jià)咨詢單位編制及核對(duì)的，子公司應(yīng)對(duì)施工單位上報(bào)的預(yù)算進(jìn)行留底存檔， 并組織造價(jià)咨詢單位與施工方核對(duì)預(yù)算； 造價(jià)咨詢單位核對(duì)完畢后，子公司成本部復(fù)核審批，并報(bào)公司本部備案。第二十二條設(shè)計(jì)變更、工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理（1） 嚴(yán)格執(zhí)行 工程管理辦法 （航置運(yùn)【 2009 】 4 號(hào)） 及工程規(guī)劃設(shè)計(jì)管理辦法 （航置設(shè)【 2009 】 4 號(hào)） 。（2） 設(shè)計(jì)變更、 工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。（三）設(shè)計(jì)變更、工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量， 并由甲方

29、主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。具體審批程序與權(quán)限參見工程管理辦法（試行） ， 17由各子公司自行制定。（四） 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。（五）因小業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各子公司根據(jù)自身實(shí)際情況結(jié)合公司總部管理制度確定。（六）按季度上報(bào)項(xiàng)目變更（季

30、度）統(tǒng)計(jì)表 ，及時(shí)分析變更費(fèi)用對(duì)目標(biāo)成本的影響。第二十三條工程結(jié)算管理（一） 合同簽訂時(shí)未能明確的單價(jià)及因設(shè)計(jì)修改造成合同中無(wú)適用的單價(jià)時(shí)，由承包人提出適當(dāng)?shù)膯蝺r(jià)（需附單價(jià)分析表） ，子公司成本部門負(fù)責(zé)審核確定。 未確定單價(jià)部分工程量超過(guò)合同額20 ， 必須報(bào)公司本部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部審批， 總裁同意后， 方可作為結(jié)算單價(jià)。（二）所有結(jié)算須報(bào)公司本部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部/財(cái)務(wù)管理部備案；（3） 總承包工程結(jié)算必須經(jīng)公司本部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部進(jìn)行二次復(fù)核，報(bào)總裁同意。（4） 對(duì)于非總承包施工的工程結(jié)算金額超過(guò)500 萬(wàn)元且結(jié)算金額超出合同金額15% 的，必須經(jīng)公司本部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部進(jìn)行二次審核。18（5） 施工圖紙必須經(jīng)過(guò)設(shè)

31、計(jì)研發(fā)部審核簽認(rèn)后才能進(jìn)行結(jié)算審核；（6） 凡需政府主管部門進(jìn)行專業(yè)驗(yàn)收方可通過(guò)小區(qū)綜合驗(yàn)收的單項(xiàng)工程，按誰(shuí)施工誰(shuí)負(fù)責(zé)辦理驗(yàn)收手續(xù)原則，專業(yè)驗(yàn)收合格，方可辦理結(jié)算手續(xù)。（七）工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件后，主辦人按工程結(jié)算工作交接單要求填寫完畢后報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批。1 、符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；2、具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；4、工程遺留問(wèn)題已處理完畢；5、施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。（8） 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)， 施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參

32、考。（9） “點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。（十）成本部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。（十一）編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程及詳細(xì)的編制說(shuō)明，扣清甲供材料款項(xiàng)。（十二） 成本部門應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理， 進(jìn)行 19目標(biāo)、合同及結(jié)算對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。（十三） 在成本部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上， 財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。（十四）結(jié)算審批基本流程（相關(guān)附表見附件

33、） ：1 、主辦人按工程結(jié)算審批表要求填寫“主辦部門職責(zé)及意見”一欄后報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批。2、部門負(fù)責(zé)人審批完由部門文件管理員登記后送成本部；3、成本部主辦人主審結(jié)算，并注意總包管理配合費(fèi)，甲供（三方合同）材料的采購(gòu)保管費(fèi)計(jì)算；審核后交部門經(jīng)理審核。4、成本部核定結(jié)算后上報(bào)主管副總審批、總經(jīng)理審批。結(jié)算超過(guò)一定額度，需報(bào)本部二次復(fù)核。5 、 若結(jié)算總價(jià)超出原合同價(jià)的 15% ， 成本部應(yīng)提供 “造價(jià)分析” 。6、若該項(xiàng)目須送社會(huì)審價(jià)機(jī)構(gòu)審計(jì)，則應(yīng)把社會(huì)審價(jià)機(jī)構(gòu)提供的審定單作為結(jié)算附件上報(bào)分管副總審批； 結(jié)算造價(jià)需總經(jīng)理審批。7、分管副總或總經(jīng)理審批同意后，下發(fā)成本部，成本部主辦人員把與本結(jié)算相關(guān)

34、的資料整裝成冊(cè)， 交文檔管理員統(tǒng)一編號(hào)后保管，便于共享。8 、成本部主辦人員把審核后的金額，按目標(biāo)成本的費(fèi)用分類20方法進(jìn)行拆分， 報(bào)部門成本管理崗錄入結(jié)算匯總表 （或錄入成本管理軟件） ；并將結(jié)算書及審批表分別發(fā)：子公司及總部備案，將審批表封面發(fā)財(cái)務(wù)、并辦理付款審批。9、成本部配合財(cái)務(wù)部門與合作方核對(duì)付款情況，對(duì)付款情況復(fù)雜（如總承包）的合同填寫竣工結(jié)算造價(jià)協(xié)議清單 。并注意計(jì)算提前支付部分的利息以及工期、質(zhì)量、安全獎(jiǎng)罰。10 、按合同要求及保修實(shí)施情況支付保修款或質(zhì)量保證金。第二十四條 工程竣工交付及保修的成本控制（一）單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。（二）設(shè)計(jì)、

35、工程、成本、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、 裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等， “移交證明書” 應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。（3） 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、 安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交， 給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的， 要按合同追究其責(zé)任。（4） 工程移交后， 應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂保修協(xié)議書 ，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任 （包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定） 及處罰措施等。（五）采取一次性扣留保修金、自行保修的子公司，應(yīng)對(duì)保修 21事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足

36、保修費(fèi)用。（六） 甲方按承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用， 應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。第二十五條其他環(huán)節(jié)的成本控制（一）正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷售承諾事項(xiàng)清單 ，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原目標(biāo)成本逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)。 銷售承諾事項(xiàng)清單及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)各子公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過(guò)。（二）銷售過(guò)程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各公司本部批準(zhǔn)后方可實(shí)施。（三）應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期， 以避免趕工成本和延期賠償

37、； 在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下， 應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏； 應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。第五節(jié) 項(xiàng)目成本核算第二十六條公司各級(jí)財(cái)務(wù)管理部門是成本核算的歸口部門， 子公司按項(xiàng)目獨(dú)立核算，子公司、公司本部分別進(jìn)行核算管理，確保核算的方法、原則、口徑、報(bào)表等方面保持一致，項(xiàng)目成本核算具體按國(guó)家和集團(tuán)公司相關(guān)管理制度執(zhí)行。第二十七條成本核算分為實(shí)施過(guò)程中項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本核算及項(xiàng)目結(jié)算后的最終成本核算。 具體詳見 項(xiàng)目目標(biāo)成本管理及考核 22辦法第二十八條成本核算要求動(dòng)態(tài)反映成本的構(gòu)成及發(fā)生， 全面監(jiān)控目標(biāo)成本的執(zhí)行情況； 及時(shí)反映投入規(guī)模及進(jìn)度， 合理編排資金、經(jīng)營(yíng)決策；規(guī)范核算、合理分?jǐn)偂?/p>

38、正確結(jié)轉(zhuǎn)，真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)狀況。第二十九條 成本核算通過(guò)成本管理系統(tǒng)或建立成本庫(kù)進(jìn)行內(nèi)部核算。核算主要根據(jù)目標(biāo)開發(fā)成本，結(jié)合實(shí)際發(fā)生的成本，預(yù)測(cè)出完工后的開發(fā)成本，再分配到各產(chǎn)品計(jì)算出銷售成本。第三十條核算內(nèi)容包括合同成本、 其他公司分?jǐn)偝杀尽?非合同性成本、待發(fā)生成本預(yù)測(cè)等部分。第三十一條成本核算采用面積數(shù)應(yīng)與目標(biāo)成本所用面積數(shù)一致。 當(dāng)建筑面積發(fā)生較大變化時(shí)， 根據(jù)需要上報(bào)公司本部經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部與財(cái)務(wù)管理部進(jìn)行面積調(diào)整； 原則上對(duì)建筑面積半年進(jìn)行調(diào)整。面積調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)按子公司月度面積報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。第三十二條成本報(bào)表由子公司編制，報(bào)公司本部審核。第三章 其他成本費(fèi)用管理第三十三條公司行政費(fèi)用實(shí)行預(yù)

39、算管理、總量控制， 各單項(xiàng)行政費(fèi)用原則上專款專用，各單項(xiàng)費(fèi)用原則上不得超支。第三十四條公司行政管理費(fèi)用按性質(zhì)分為剛性費(fèi)用和彈性費(fèi)用兩類。第三十五條剛性費(fèi)用主要是公司維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)必須的日常23管理費(fèi)用， 包括職工工資薪金、 五險(xiǎn)一金、 福利費(fèi)、 教育培訓(xùn)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、房租、綠化保潔費(fèi)、水電費(fèi)、公司通訊費(fèi)、公車使用費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷等項(xiàng)目。剛性費(fèi)用申報(bào)年度費(fèi)用預(yù)算時(shí)， 須明確計(jì)算依據(jù)， 重點(diǎn)確定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。超預(yù)算的支出須按照公司全面預(yù)算管理辦法先申報(bào)調(diào)整預(yù)算， 批準(zhǔn)后再按授權(quán)審批權(quán)限管理。第三十六條 彈性費(fèi)用主要包括會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)等項(xiàng)目。 彈性

40、費(fèi)用須堅(jiān)持 “厲行節(jié)約， 合理開支，嚴(yán)格控制， 超預(yù)算自負(fù)” 的原則。 凡單項(xiàng)支出預(yù)計(jì)2 萬(wàn)元以上 （含）的費(fèi)用支出， 相關(guān)行為請(qǐng)示和費(fèi)用支出明細(xì)預(yù)算須報(bào)公司主管業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)總監(jiān)審批后方可借支。第三十七條公司各部門對(duì)其負(fù)責(zé)控制的行政費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目， 年度總支出不得超過(guò)年度預(yù)算； 在年度總支出控制的基礎(chǔ)上， 年內(nèi)各季度總支出應(yīng)盡量均衡， 費(fèi)用開支進(jìn)度與時(shí)間進(jìn)度嚴(yán)重背離的，公司將提出預(yù)警， 后續(xù)費(fèi)用開支須經(jīng)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)審批后方可執(zhí)行。第三十八條公司各開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)區(qū)分內(nèi)部客戶定向銷售項(xiàng)目及非定向銷售商業(yè)項(xiàng)目， 根據(jù)項(xiàng)目和地區(qū)特點(diǎn)， 合理控制營(yíng)銷費(fèi)用。其中固定營(yíng)銷費(fèi)用（包括交樓活動(dòng)費(fèi)用、贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)

41、等）為?？顚ｍ?xiàng)專用費(fèi)用， 不得挪為它用。 固定營(yíng)銷費(fèi)用隨著項(xiàng)目運(yùn)作的成熟應(yīng)逐年減少，一直到撤銷此項(xiàng)專項(xiàng)費(fèi)用。第三十九條財(cái)務(wù)費(fèi)用按年度編制預(yù)算：241 、利息支出：原有貸款的利息按已簽定貸款合同規(guī)定的利率和實(shí)際貸款期限計(jì)算， 新增貸款的利率按不超過(guò)銀行同期貸款基準(zhǔn)利率上浮 10 （暫定）的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算，當(dāng)月新增貸款當(dāng)月開始計(jì)息。2、籌資費(fèi)用總額控制在新增貸款額的 4%以內(nèi)。第四章 附則第四十條各子公司應(yīng)根據(jù)本制度， 結(jié)合本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，制定本單位的成本管理管理辦法或?qū)嵤┘?xì)則，弁報(bào)本部備案。第四十一條 本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)， 應(yīng)按照國(guó)家和 公司本部成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由公司本部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 部與財(cái)務(wù)管理部根據(jù)集團(tuán)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。第四十二條本辦法由公司本部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部與財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé) 解釋。第四十三條 本辦法自下發(fā)之日起試行。附件：1、工程結(jié)算通