金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法.doc

1、金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法（征求意見稿）第一章總則第一條 為進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地容積率的管理，根據(jù)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例、建設(shè)用地容積率管理辦法、城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法、建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（以下簡(jiǎn)稱面積計(jì)算規(guī)范）、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程（DGJ32/TJ131-2011）等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際制定本辦法。第二條 在本市范圍內(nèi)以劃撥或出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法。第二章建筑面積及容積率計(jì)算規(guī)定第三條 容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。地下室及半地下室單獨(dú)計(jì)算建筑面積，按規(guī)劃條件中的要求計(jì)算容

2、積率。第四條 本規(guī)定所稱經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指按照中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百三十七條第二款界定的，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地。第五條建筑面積按面積計(jì)算規(guī)范、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程的有關(guān)規(guī)定就高計(jì)算，另外具體納入容積率計(jì)算的還應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1、辦公用房、商業(yè)用房的合理層高為不大于4.5 米，最高不大于 6 米。當(dāng)層高小于 4.5 米（底層 4.8 米）時(shí)視作單層，其建筑面積按面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算，并計(jì)入容積率；當(dāng)層高大于等于 4.5 米（底層 4.8 米）且小于 6 米時(shí)，其建筑面積按單層建筑面積的 2 倍計(jì)算，并計(jì)入容積率。門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳及會(huì)議室、多功能廳

3、等按面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算其建筑面積，并計(jì)入容積率；大型超市商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專賣店、餐飲酒店、娛樂等單一空間達(dá)到 2000 平方米以上的，以及有特殊功能要求的公共建筑，其建筑高度在規(guī)劃條件中予以明確。2. 地下室、半地下室的頂板標(biāo)高不得超出室外地平面標(biāo)高1.5 米（室外地坪標(biāo)高按與建筑相接部分除正常出入通道外最低點(diǎn)計(jì)）；3. 建筑底層層高 2.9 米（含）以上的架空層、臨街建筑在建筑控制線以內(nèi)沿公共空間設(shè)置的騎樓和過街樓的架空部分，以柱、剪力墻落地、視線通透、空間開敞，無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用（不包括入口門廳、樓梯間等有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的空間） ，其建筑面積可不計(jì)入容積率。第

4、六條 在經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，建設(shè)單位或個(gè)人在申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)按照上述第三條、第四條、第五條以及面積計(jì)算規(guī)范、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程的規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的測(cè)繪單位對(duì)規(guī)劃的建筑面積進(jìn)行預(yù)測(cè)繪，并形成書面報(bào)告，報(bào)告中應(yīng)對(duì)按不同規(guī)范及本辦法的規(guī)定形成的測(cè)繪面積數(shù)據(jù)作出說明。預(yù)測(cè)繪的面積1作為城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出規(guī)劃許可的依據(jù)之一。第三章供地前的容積率管理第七條 以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)

5、有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持有關(guān)文件向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地主管部門申請(qǐng)用地。第八條 任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。第九條 在國(guó)有土地使用權(quán)劃撥或出讓前需調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率的，應(yīng)當(dāng)遵照城市、

6、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法第二十條的規(guī)定執(zhí)行。第四章建設(shè)前的容積率管理第十條 國(guó)有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進(jìn)行調(diào)整：（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；（三）國(guó)家和省有關(guān)政策發(fā)生變化的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第十一條 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：（一）建設(shè)單位或個(gè)人向控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)并說

7、明變更理由；（二）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)就是否需要收回國(guó)有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對(duì)容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證；（三）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證；（四）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)提出修改或不修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的建議，向原審批機(jī)關(guān)專題報(bào)告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況。經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意修改的，方可組織編制修改方案。（五）修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報(bào)批。報(bào)批材料中應(yīng)當(dāng)附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果；2（六）修改后的控制性詳細(xì)規(guī)

8、劃經(jīng)批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃重新出具規(guī)劃條件，及時(shí)將變更后的容積率等規(guī)劃條件抄告市國(guó)土部門，并根據(jù)市國(guó)土部門的意見辦理后續(xù)的規(guī)劃審批。第十二條 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：（一）建設(shè)單位或個(gè)人向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請(qǐng)報(bào)告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評(píng)價(jià)等內(nèi)容；（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)就是否需要收回國(guó)有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對(duì)容積率修改的必要性進(jìn)

9、行專題論證；專家論證應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取有關(guān)專家，論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請(qǐng)調(diào)整容積率的單位或個(gè)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避；（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證；（四）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報(bào)市人民政府批準(zhǔn)；（五）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門及時(shí)將變更后的容積率等規(guī)劃條件抄告市國(guó)土部門，并根據(jù)市國(guó)土部門的意見辦理后續(xù)的規(guī)劃審批。第十三條 市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)

10、當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。第十四條 因建設(shè)單位或個(gè)人原因提出申請(qǐng)容積率調(diào)整而不能按期開工的項(xiàng)目，依據(jù)土地閑置處置有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五章建設(shè)后的容積率管理第十五條 城市鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行核實(shí)時(shí)，要嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實(shí)或經(jīng)核實(shí)不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工核實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證的圖紙文件內(nèi)容為依據(jù)，并審查建設(shè)用地范圍內(nèi)的建筑面積是否符合規(guī)劃許可確定的建筑面積和容積率。第十六條 申請(qǐng)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)時(shí)，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提交具有相

11、應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的測(cè)繪單位出具的房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告。規(guī)劃核實(shí)時(shí)房產(chǎn)面積的測(cè)量按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)面積計(jì)算規(guī)范、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并按照本辦法第三條、第四條、第五條規(guī)定計(jì)算容積率。第十七條 建設(shè)工程竣工時(shí)所建的建筑面積超過規(guī)劃許可允許建設(shè)的建筑面積的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。3第十八條 對(duì)于建設(shè)工程竣工時(shí)所建的建筑面積超過規(guī)劃許可允許建設(shè)的建筑面積的，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按下列規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)，辦理相關(guān)手續(xù)：竣工房產(chǎn)測(cè)繪面積建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)的建筑面積相比，增幅在 0-3%（含）范圍內(nèi)的，且不影響規(guī)劃條件中的其它強(qiáng)制性內(nèi)容的，屬于允許誤差。誤差部分的土地出讓金按標(biāo)準(zhǔn)的 2 倍補(bǔ)交

12、，并補(bǔ)交相關(guān)建設(shè)規(guī)費(fèi)后方可辦理建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)。第十九條 竣工房產(chǎn)測(cè)繪面積與建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)的建筑面積相比，增幅在 3%以上的，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不予進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)，移送市行政執(zhí)法部門處理。第二十條 建設(shè)工程包含 2 個(gè)或 2 個(gè)以上單體建筑的，單體建筑的竣工規(guī)劃核實(shí)按第十七條、第十八、第十九條辦理。第二十一條 房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，市房管部門按建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)證明中認(rèn)定的建筑面積進(jìn)行登記。未取得市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)證明的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收，市房管部門不予產(chǎn)權(quán)登記。第二十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃管理，必須嚴(yán)格遵守經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積

13、率。對(duì)同一建設(shè)項(xiàng)目，在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率均應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成。對(duì)于分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)該符合規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。第六章罰則第二十三條 建設(shè)單位或個(gè)人違反本辦法規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進(jìn)行建設(shè)的，由市綜合行政執(zhí)法部門應(yīng)按照江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例第六十二條規(guī)定查處。第二十四條 違反本辦法規(guī)定進(jìn)行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對(duì)相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。第二十五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位或者勘察設(shè)計(jì)單位有下列行為之一的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期改正，處以合同約定的規(guī)劃編制費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)一倍以上二倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，由原發(fā)證機(jī)關(guān)降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）違反國(guó)家和省有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的；（二）違反城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證提供施工圖紙的。第二十六條 房產(chǎn)測(cè)繪單位有下列情形之一的，由市房地產(chǎn)行政主管部門給予警告并責(zé)令限期改正，并可處以 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級(jí)或者取消