滁州來安縣房地產(chǎn)市場調(diào)研

1、滁州來安縣房地產(chǎn)市場調(diào)研一、來安城市發(fā)展?fàn)顩r1、來安概況來安縣，地處安徽省東部，介于長江、淮河之間，環(huán)鄰本省天長市、滁州市、明光市和江蘇省盱眙縣、六合區(qū)、浦口區(qū)。全縣總面積1481平方公里，耕地面積71.3萬畝，轄12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，130個村，50.2萬人口。2、地理位置及交通狀況來安縣城距滁州市區(qū)約23公里；南距南京市區(qū)約60公里；北距明光市68公里，距天長市約75公里；東距揚(yáng)州市約120公里，距鎮(zhèn)江約120公里?？h轄汊河鎮(zhèn)地處蘇皖交界，與南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)隔河相鄰。來安縣是南京“1小時都市圈”的核心層，是江北的重要門戶、安徽的東大門。陸路：縣城距津浦鐵路滁州北站18公里、南京祿口國際機(jī)場80公里

2、、滬寧洛高速公路來安出入口5公里，104國道從南京長江大橋自東向西貫穿全境。分析：（1）來安縣是安徽東部帶城市群中接受南京市輻射的重要城鎮(zhèn)之一；（2）來安縣位于南京市“1小時經(jīng)濟(jì)圈”中的核心圈之內(nèi)，縣轄汊河鎮(zhèn)地處蘇皖交界，與南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)隔河相鄰。來安同時接受來自揚(yáng)州、鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)輻射；（3）來安縣是長江三角洲對外開放的重點(diǎn)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、經(jīng)濟(jì)狀況2011年生產(chǎn)總值（gdp）85.52億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值17億元，增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值45.96億元，增長19.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值22.56億元，增長10.8%。城市人口（萬）gd

3、p總量（億）人均生產(chǎn)總值（元）財(cái)政收入（億）城市居民人均可支配收入（元）農(nóng)村居民人均可支配收入（元）社會消費(fèi)品總額（億）來安縣50.285.521703610.0536142818829.59全椒縣46.7279.721706510.3535550746929.2鳳陽縣76.02103.261358412.0431870685831.12定遠(yuǎn)縣96100.6104798.0431977641429.8天長市63.5184912918622.0137763900140.34明光市53.381.6153107.1626162656533.4 數(shù)據(jù)來源：2011年中國統(tǒng)計(jì)網(wǎng)年份gdp總量（億）人均生

4、產(chǎn)總值（元）財(cái)政收入（億）城市居民人均可支配收入（元）農(nóng)村居民人均可支配收入（元）社會消費(fèi)品總額（億）200962.9115234.7123656588621.39201069.5117776.3626 500650025.5201185.521703610.0536142818829.59 數(shù)據(jù)來源：來安政府網(wǎng)分析：（1）、來安縣經(jīng)濟(jì)在滁州地區(qū)處于中下游水平，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，有較強(qiáng)的增漲勢頭；（2）、來安縣人口總數(shù)排滁州地區(qū)第5位，gdp總量不高，但城市居民人均可支配收入居滁州地區(qū)第2位。從近3年的來安縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)增長速度較快，居民生活水平不斷提高，消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，說明區(qū)域經(jīng)

5、濟(jì)仍有較大的發(fā)展空間。二、產(chǎn)業(yè)調(diào)研1、特產(chǎn)主要特產(chǎn)有：來安花紅、名牌產(chǎn)品“碧綠春”酒、盛產(chǎn)的“來安三蒜”、聞名遐邇的“雷官板鴨”、龍山“龍豐一號”西紅柿。2、旅游業(yè) 來安旅游資源豐富，境內(nèi)風(fēng)光旖旎，以“山、水、泉、洞、寺、島”為特色，逐步形成景色各異的白鷺島、孔雀寺、林橋生態(tài)農(nóng)業(yè)游覽區(qū)、半塔烈士陵園“三區(qū)一園”，對外開放。尊勝禪院至今保存有紅樓夢作者曹雪芹祖父曹寅撰寫的碑刻。2001全年接待入境旅游者645人次,增長19.9%；接待國內(nèi)游客129.6萬人次，增長31.6%。旅游外匯收入18.2萬美元，增長21.3%；國內(nèi)旅游收入2.7億元，增長32.4%。3、工業(yè) 全年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3

6、9.24億元，增長23.3%。其中，輕工業(yè)完成增加值10.64億元，重工業(yè)完成增加值28.6億元。年末規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)個數(shù)78戶，比上年增加8戶。全年工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為396.2%，比上年提高155.5個百分點(diǎn)；主營業(yè)務(wù)收入145.97億元，增長84.6%；實(shí)現(xiàn)利稅22.87億元，增長80.3%，其中利潤總額19.34億元，增長85.8%。三、來安城市發(fā)展規(guī)劃1、工業(yè)做強(qiáng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，組織實(shí)施“百億產(chǎn)業(yè)”、“百億企業(yè)”、規(guī)上企業(yè)培育計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)集聚；鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提檔升級；加大優(yōu)惠政策和生產(chǎn)要素傾斜力度，扶持一大批中小企業(yè)進(jìn)入規(guī)上企業(yè)行列。力爭5年內(nèi)，新能源、車輛配

7、件、精細(xì)化工、文具禮品產(chǎn)業(yè)分別超百億元，中聯(lián)、超群、金禾分別實(shí)現(xiàn)百億目標(biāo)，中聯(lián)、超群2家企業(yè)成功上市，規(guī)上企業(yè)達(dá)200家，實(shí)現(xiàn)年工業(yè)增加值170億元。2、農(nóng)業(yè)做優(yōu)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，緊緊依托南京等長三角市場，大力發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)，做大高效蔬菜、苗木花卉、畜牧水產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)糧油等特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地；培育壯大龍頭企業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，力爭5年內(nèi)發(fā)展特色農(nóng)產(chǎn)品基地10萬畝、農(nóng)產(chǎn)品“三品”60個、銷售收入超億元農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)10家以上。3、商貿(mào)流通業(yè)做大第三產(chǎn)業(yè)，全力推進(jìn)南京灣項(xiàng)目建設(shè)，打造商貿(mào)物流之都；加快大型商貿(mào)綜合體建設(shè)，建設(shè)一批綜合批發(fā)市場、零售市場和專業(yè)市場，構(gòu)建城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)；

8、4、旅游業(yè)圍繞建設(shè)“休閑勝地、養(yǎng)生天堂”目標(biāo)，精心打造吸引東部的魅力后花園，做大旅游產(chǎn)業(yè)。來安旅游業(yè)發(fā)展要重點(diǎn)是白鷺島景區(qū)提升、半塔紅色旅游、飲食文化品牌創(chuàng)建、風(fēng)電產(chǎn)業(yè)旅游等項(xiàng)工作，打造來安旅游品牌。同時，圍繞重大旅游項(xiàng)目，加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時面向長三角，積極策劃系列營銷活動，提升來安旅游業(yè)知名度和美譽(yù)度。要在保護(hù)生態(tài)、合理開發(fā)的前提下，有序推進(jìn)重大旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。四、房地產(chǎn)市場2011年，全縣完成投資15.39億元，全縣房地產(chǎn)施工面積1170376平方米，其中新開工面積669722平方米，房屋竣工面積129415平方米，商品房銷售面積199273平方米，商品房銷售額達(dá)到7.59億元。

9、1、來安房地產(chǎn)市場價格來安的房價相對周邊地區(qū)來說還不算高。來安的房價從08年的每平方米不到2000元，到現(xiàn)在基本上已經(jīng)達(dá)到了每平方米3000元以上。成熟小區(qū)或新建小區(qū)大概在3600元/平米4300元/平米之間。相比較周邊城市而言，滁州已達(dá)到5000元/平米7000元/平米左右。南京江北則是達(dá)到了每平米700013000元。南京地鐵三號線已于2010年12月動工建設(shè)， 2014年正式通車。屆時汊河至地鐵三號線林場站僅需7分鐘，以靠近南京的區(qū)位特點(diǎn)和目前來安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢來看，來安目前的房地產(chǎn)市場價格足以吸引房地產(chǎn)開發(fā)商及商品房投資客來本地“淘金”。項(xiàng)目名稱位置總建筑面積價格（元/平米）備注威尼斯

10、花園建陽南路東側(cè)148304.3平米2800-3500主力戶型：89-120平米；項(xiàng)目為7幢高層住宅，22幢多層住宅，7幢配套商業(yè)建筑。新城.紫荊苑裕安西路36號212000平米3700明城.紫金城永陽東路176號27萬平米3750主力戶型：兩房95.2-114.5平米；項(xiàng)目分為紫金公館和紫金名品街兩大產(chǎn)品類。碧桂園城市花園南京北汊河新區(qū)80.8萬平米3700主力戶型：79- 281平米；項(xiàng)目以高層和花園洋房為主。望湖名邸來安縣青年湖旁17萬平米3400項(xiàng)目一共16幢，其中僅有6幢為多層項(xiàng)目，其余均是高層項(xiàng)目，其中1、5、7#底層配有沿街商鋪。來安城市花園來安教師進(jìn)修學(xué)院旁15萬平米3438-

11、4200峰匯國際來安縣南大街東側(cè)19萬平米3800-4200其中商業(yè)占5萬m2綜合體項(xiàng)目主力戶型：80-138平方米八閩名郡南京北汊河新區(qū)104國道和緯七路交匯處17萬平米3300項(xiàng)目總規(guī)劃為11棟，分兩期完成。其中一期為5棟為高層、小高層住宅和1棟為22層城市綜合體大樓，主力戶型面積區(qū)間在95-130平米。南京灣錦繡香江汊河鎮(zhèn)104國道東北側(cè)7.8萬平米-預(yù)計(jì)8月底開盤，項(xiàng)目以小高層、 高層和多層為主3、商業(yè)市場調(diào)研（1）、白云商廈 項(xiàng)目概況：白云商廈位于來安城區(qū)建陽中路上，北臨雙星商場、南靠雙塘醫(yī)院、東臨星宇商場。白云商廈總建筑面積21000平方米，營業(yè)面積約16000平方米，共12層,負(fù)

12、一樓至四樓為商業(yè),五樓辦公,六樓至十二樓為客房，白云商廈經(jīng)營日用百貨、副食品、水。服裝、皮鞋、黃金、鉑金和玉飾品等。（2）、供銷商場（電腦城）項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于來安城區(qū)塔山中路，北臨三聯(lián)書店，南靠星宇商場，西臨建陽中路，東臨來安縣政府。（3）、五星電器來安賣場 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于來安城區(qū)建陽南路183號，北臨來安汽車站，南靠南寶大酒店，西臨來安交管所?？偨ㄖ娣e2000余平米，為五星電器于2010年新建的專業(yè)直營賣場，主營空調(diào)、彩電、冰箱、洗衣機(jī)、手機(jī)等家用電器和電子消費(fèi)品。（4）、雙星商場項(xiàng)目概況：位于來安縣城區(qū)，北臨塔山中路，南靠白云商廈，西臨明園商場，東接建陽中路。主營家電零售等。（5）

13、、星宇商場 項(xiàng)目概況：位于來安縣建陽中路5號，北臨供銷商場，南靠新華書店，西臨白云商廈。主營業(yè)態(tài)為超市、家電為主。（6）、紅梅家居廣場項(xiàng)目概況：位于來安縣城區(qū)建陽中路，北臨雙塘醫(yī)院，南臨近鼓樓街。 主營家居用品。（7）、嘉年華服飾廣場 項(xiàng)目概況：位于來安縣建陽北路，北臨來安縣教育局，南臨塔山中路，西臨恒昌電器，東臨建陽北路。（8）、五金商場項(xiàng)目概況：來安縣建陽北路，北臨長江大藥房，南靠經(jīng)緯書店。主營小五金和建材商品。（9）、崇華家具城項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于來安縣塔山中路，西臨西城河路，東臨來安商務(wù)局。主營家具。（10）、來安商業(yè)步行街項(xiàng)目概況：來安步行街位于來安縣工業(yè)新區(qū)，占地2.2萬平方米，總建

14、筑面積5萬平方米，擁有商鋪300間，住宅寫字樓150套，街道總長800米，停車位300個。房屋總共三層，一二層為連體商鋪，三層為住宅、寫字樓。主要運(yùn)營項(xiàng)目有：桑拿、ktv、網(wǎng)吧、茶室、酒店、賓館、餐飲、超市等。 （11）、峰匯國際項(xiàng)目概況：峰匯國際工程位于來安縣南大街東側(cè)，建陽南路核心地塊，有多個單體項(xiàng)目組成，總建筑面積197370.1平米，其中商業(yè)占5萬平米。分析：1、 來安的商業(yè)消費(fèi)主要是解決生活的基本消費(fèi)，屬中低檔消費(fèi)層次，市民大件商品和品牌商品的消費(fèi)傾向于外區(qū)域，如南京、滁州等地。2、 城市現(xiàn)有商業(yè)缺乏有影響力的品牌商戶，以致很多商業(yè)項(xiàng)目不足以吸引消費(fèi)人流，進(jìn)駐的商鋪難以維持經(jīng)營。3、 來安現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，