松雷集團(tuán)（大慶）店工程部作業(yè)規(guī)范工程部作業(yè)規(guī)范

1、 松雷集團(tuán)（大慶）店工程部作業(yè)規(guī)范 機電設(shè)備管理規(guī)程1 目的為確保所有設(shè)備處于管理狀態(tài)，實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。2 適用范圍適用于所有用電或油氣做動力的設(shè)備。3 職責(zé)3.1 各部門負(fù)責(zé)編制完善本部門設(shè)備設(shè)施的管理細(xì)則。3.2 物業(yè)部負(fù)責(zé)審核。3.3 各部門負(fù)責(zé)實施、落實。4 工作流程及要求4.1 設(shè)備編號 4.1.1 設(shè)備分類：根據(jù)設(shè)備對服務(wù)的重要性將其分為三級： 級設(shè)備：01電梯、02發(fā)電機、03生活水泵、04消防泵、05噴灑泵、06穩(wěn)壓泵、07低壓配電柜、08高壓配電柜、09火災(zāi)中央報警控制柜、10消防聯(lián)動柜、11冷水機組、12空調(diào)系統(tǒng)中的冷凍泵、冷卻泵和補水泵、13鍋爐、14供暖系統(tǒng)中的循環(huán)泵和

2、補水泵。 級設(shè)備：01正壓風(fēng)機、02排煙風(fēng)機、03除氧器、04軟水器、05新風(fēng)機組、06冷卻塔、07公用天線系統(tǒng)、08對講報警系統(tǒng)、09防盜監(jiān)視系統(tǒng)、10氣體自動滅火設(shè)施、11高壓開關(guān)柜、12變壓器、13交通道閘。 級設(shè)備：除、級以外的所有設(shè)備。如：01區(qū)域火災(zāi)報警控制箱、02小型控制箱（配電箱）、03排風(fēng)機、04維修機具、05保安通訊設(shè)備、06過濾器、07除濕機、08污水泵、09辦公室、食堂、清潔等用的其他設(shè)備等等。4.1.2 設(shè)備的編號：設(shè)備編號由以下四部分組成。第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字表示(見上面標(biāo)志)；第二部分表示單位的名稱：用字母表示；（按項目部名稱的漢語拼音大寫字母表示。）x

3、f-消防 kt-空調(diào) dq電器 ba- 保安 bj-保潔第三部分表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字.表示； 第四部分表示設(shè)備的管理等級：用羅馬數(shù)字、表示；4.2 維修保養(yǎng)程序4.2.1 物業(yè)部每年12月15日前做好下一年度的年度設(shè)備保養(yǎng)檢修工作計劃。制定機電設(shè)備保養(yǎng)周期，明確保養(yǎng)內(nèi)容、保養(yǎng)時間和保養(yǎng)人。原則上級設(shè)備每月保養(yǎng)檢查一次，級設(shè)備每季度保養(yǎng)檢查一次，級設(shè)備每年保養(yǎng)檢查一次，并填寫機電設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄。保養(yǎng)內(nèi)容包括設(shè)備除污加油；檢查有無漏水現(xiàn)象；檢查線路接口、零件有無松動；各種電流表、壓力表是否工作正常；設(shè)備運行時有無異常聲響；以及設(shè)備本體和設(shè)備機房衛(wèi)生情況等。4.2.2 機電設(shè)備的責(zé)任人由電器

4、只管指定，做到專人專管，并在設(shè)備標(biāo)識牌中明示，原則上責(zé)任人即為保養(yǎng)人。電器主管負(fù)有檢查的責(zé)任，并做好相關(guān)檢查記錄。4.2.3 各部門每年11月15日至11月30日對設(shè)備的運行狀況進(jìn)行全面檢查和評估，并統(tǒng)計設(shè)備完好率。12月5日前，將、級設(shè)備檢查評估報告報物業(yè)部復(fù)核、存檔。4.2.4 發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞時，保修期內(nèi)應(yīng)立即通知維保單位進(jìn)行維修，未經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)維修人員不得私自拆修設(shè)備。維保期過后，小問題可由物業(yè)部自行解決，需要外委維修時，由物業(yè)經(jīng)理填寫設(shè)備外委維修申請表，按審批權(quán)限總經(jīng)理審批后，物業(yè)部聯(lián)系相關(guān)單位進(jìn)行維修。所有維修內(nèi)容均應(yīng)填寫設(shè)備設(shè)施日常維修保養(yǎng)記錄。經(jīng)專業(yè)人員鑒定無法維修的設(shè)備，由物業(yè)

5、部經(jīng)理填寫設(shè)備報廢申請單，經(jīng)總經(jīng)理審批并報總公司領(lǐng)導(dǎo)審批后予以報廢，所有資料均應(yīng)放入設(shè)備檔案中留存。4.2.4 新增設(shè)備機具由物業(yè)部經(jīng)理填寫設(shè)備申購表，按審批權(quán)限由相關(guān)人員審批并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，按照采購控制程序購買。采購回的設(shè)備應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員驗證簽字確認(rèn)，驗證合格后方可辦理入庫手續(xù)。4.3 工程巡檢規(guī)定工程責(zé)任人應(yīng)每日巡視并做好檢查記錄，物業(yè)部經(jīng)理每周進(jìn)行一次檢查。所檢查區(qū)域和內(nèi)容包括水泵房、低壓配電室、中控室、直燃機房、空調(diào)機房與其他設(shè)備房、公共區(qū)域照明、土建門窗、標(biāo)牌、閥門管道、污水雨水井、消火栓等項。在巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時安排相應(yīng)部進(jìn)行整改，并在工程值班記錄中詳細(xì)記錄；公共區(qū)域的報

6、修應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)維修，各部門主管對維修情況負(fù)有監(jiān)督檢查的責(zé)任。5 相關(guān)記錄5.1 設(shè)備設(shè)施管理臺帳登記表5.2 年度設(shè)備保養(yǎng)檢修工作計劃5.3 月度設(shè)備保養(yǎng)檢修工作計劃表5.4 設(shè)備、設(shè)施日常維修及保養(yǎng)記錄5.5 電專業(yè)設(shè)備（設(shè)施）檢修記錄表5.6空調(diào)專業(yè)設(shè)備(設(shè)施)檢修記錄表5.7水暖專業(yè)設(shè)備（設(shè)施）檢修記錄表5.8設(shè)備（設(shè)施）巡查記錄表5.9 來訪登記表5.10 工作聯(lián)系單機房作業(yè)規(guī)程1 目的保證直燃機房設(shè)備、設(shè)施的正常運行，確保冬季24季節(jié)性采暖工作。為商戶提供更好、更高效的服務(wù)。2 范圍適用于直燃機房。 職責(zé)3.1 暖通班組具體負(fù)責(zé)直燃機的監(jiān)管運行工作。3.2 由持證專業(yè)司爐工負(fù)責(zé)運行

7、。3.3 物業(yè)部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)相關(guān)工作內(nèi)容和計劃，并監(jiān)督指導(dǎo)直燃機房運行。 3.4 有關(guān)停爐等重大事項，需要報物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后實施，并將文字材料報物業(yè)部備案。3.5 司爐工要負(fù)責(zé)化驗水質(zhì)等相關(guān)工作。3.6 負(fù)責(zé)直燃機房的安全工作,不得存放各種易燃易爆物品。3.7 空調(diào)班組負(fù)責(zé)直燃機房計量器具的檢定工作。. 直燃機房管理規(guī)定4.1管理要求4.1.1直燃機房的主管單位為空調(diào)班組部，遵守相關(guān)的行業(yè)規(guī)定，積極做好直燃機房的各項工作，為商戶提供滿意的服務(wù)。4.1.2直燃機房為大廈供熱、制冷的關(guān)鍵部位，銜接著一次管網(wǎng)和二次管網(wǎng)及樓內(nèi)的供應(yīng)。站內(nèi)設(shè)備應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，使設(shè)備處于完好狀態(tài)。4.1.3 直燃機房內(nèi)值

8、班室應(yīng)配制“直燃機房系統(tǒng)圖、大廈供熱、制冷平面圖”，以便值班人員熟悉掌握連接方式及供熱、制冷范圍。4.1.4機房值班人員應(yīng)遵守交接班制度，定時做好工作區(qū)域巡視，檢查設(shè)備運行狀況，做好工作記錄。4.1.5物業(yè)部應(yīng)在每年供暖、制冷前后召開工作會，做好供暖、制冷前后的準(zhǔn)備、檢修工作，通報采暖、制冷季中的運行狀況，存在的問題，制定解決辦法，為來年供熱做準(zhǔn)備。4.2做好安全工作，安全保衛(wèi)制度上墻。4.2.1直燃機房工作人員和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、管理人員之外，其他人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得入內(nèi)。外來人員進(jìn)入必須經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)同意，方可進(jìn)入并在來訪登記表上登記簽字。4.2.2當(dāng)班人員要堅守崗位、提高警惕，嚴(yán)格執(zhí)行安全技術(shù)操作規(guī)

9、程和巡回檢查制度的各項要求。4.2.3非當(dāng)班人員未經(jīng)同意嚴(yán)禁對各種管路閥門及電氣開關(guān)進(jìn)行操作。4.2.4直燃機房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃易爆品。4.2.5消防器材保持常備，嚴(yán)禁隨便移動或挪作他用。4.2.6熱力系統(tǒng)發(fā)生事故時，當(dāng)班人員須迅速、準(zhǔn)確采取措施，防止事故擴大，同時立即報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4.2.7保持直燃機房的清潔衛(wèi)生，備件和工具按指定的地方擺放整齊。4.3巡回檢查制度4.3.1為保證設(shè)備的正常運行，每兩個小時至少進(jìn)行一次巡回檢查并按規(guī)定抄錄儀表讀數(shù)。4.3.2設(shè)備各元件可見部位是否有異?，F(xiàn)象。4.3.3檢查水箱水位、補水泵、循環(huán)泵、電機及各閥門開關(guān)位置等狀況是否正常。4.3.4檢查安全附件和一次線

10、儀表、二次線儀表是否正常，各指示信號有無異常變化。4.3.5巡回檢查發(fā)現(xiàn)問題要及時處理并將檢查結(jié)果記入直燃機運行記錄。5. 運行規(guī)范5.1直燃機房燃?xì)獍踩夹g(shù)操作規(guī)程5.1.1操作前準(zhǔn)備。5.1.12檢查設(shè)備是否有安裝方面的損壞或一些不正常的現(xiàn)象，如有應(yīng)采取相應(yīng)的措施修補或請廠家進(jìn)行維修。5.1.13檢查控制電源線是否連接正確，確認(rèn)配電盤內(nèi)與接線板，熔絲或隔離開關(guān)的連接牢固。5.1.14打開采暖系統(tǒng)中的循環(huán)泵閥門，并關(guān)閉排污閥；開始向系統(tǒng)中補充水量，直至整個系統(tǒng)中充滿為止。5.1.15在起動循環(huán)泵前必須認(rèn)真檢查循環(huán)系統(tǒng)內(nèi)是否有氣體存在，并要打開放氣閥，直至上水為止。5.1.16檢查壓力表前的旋

11、塞是否處于打開狀態(tài)，壓力表指針是否正常。5.1.17認(rèn)真檢查各燃?xì)夤苈芳爸鬏o機各裝置設(shè)施, 然后打開供氣閥門，查看燃?xì)膺^濾器是否正常過氣。5.1.18煙道上的節(jié)門應(yīng)全部開啟（擋風(fēng)板或截流閥），防止排煙受阻造成事故隱患。5.1.19檢查控制柜上的各個旋鈕是否處在正常位置上，嚴(yán)禁各個旋鈕在非正常位置情況下強行啟動。5.1.110開起采暖系統(tǒng)循環(huán)泵，觀察是否有異常聲音及過熱現(xiàn)象，壓力是否達(dá)到運行要求。5.1.2開機5.1.2.1首先完成開機前的操作準(zhǔn)備工作。5.1.2.2必須先打開總電源，然后再開啟燃燒器旋鈕。5.1.2.3開爐后必須先燒小火，再啟動大火。5.1.2.4在燃燒機工作進(jìn)入正常燃燒后，必

12、須認(rèn)真觀察運行情況，必要時對燃?xì)鈮毫M(jìn)行調(diào)整。并隨時觀察排煙情況，必要時調(diào)整風(fēng)門大小。5.1.2.5鍋爐正常燃燒后，供、回水溫應(yīng)上升，壓力正常，表明燃燒正常。5.1.3緊急停爐的有關(guān)規(guī)定5.1.3.1在直燃機正常運行過程中，任何人不得隨意停爐，除經(jīng)上級通知或批準(zhǔn)外。5.1.3.2在直燃機正常運行過程中，如發(fā)生有礙正常運行的設(shè)備損壞或故障時應(yīng)立即停爐或發(fā)生停電、斷氣故障時所導(dǎo)致直燃機設(shè)備停爐，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場情況進(jìn)行適當(dāng)臨時處理，處理不了的應(yīng)及時通知設(shè)備負(fù)責(zé)人，并上報部門主管或物業(yè)經(jīng)理，待故障排除后按相應(yīng)操作程序啟動。5.2 運行規(guī)定5.2.1 每天24小時需要人員值守，不允許脫崗。5.2.2 根據(jù)供

13、熱要求和溫度運行曲線調(diào)整直燃機運行的溫度和時間。5.2.3 按時填寫運行記錄。5.2.4 按照規(guī)定進(jìn)行水質(zhì)化驗，每四小時一次。5.2.5 各種閥門的調(diào)整必須上報物業(yè)部后才可以進(jìn)行，除非特殊緊急情況。6. 保養(yǎng)規(guī)范為了保證直燃機安全運行，必須堅持對直燃機、管道及原有設(shè)備進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和定期檢修，司爐工應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃。6.1 日檢6.1.1 值班人員根據(jù)運行情況填寫直燃機房運行記錄，保持室內(nèi)清潔衛(wèi)生，每班必須打掃一次，設(shè)備表面做到清潔無灰塵。6.1.2每班應(yīng)檢查閥門、管道、盤根是否有漏水現(xiàn)象，如果有應(yīng)及時維修，對一些不能及時維修的（帶有壓力）工作，可在夜間停爐后進(jìn)行。6.2周檢、月檢

14、6.2.1每周定期排污（根據(jù)水質(zhì)化驗的結(jié)果，對一次水進(jìn)行處理），防止發(fā)生直燃機系統(tǒng)結(jié)垢現(xiàn)象，造成事故或產(chǎn)生隱患。6.2.2每周沖洗壓力表一次，使壓力表反應(yīng)的數(shù)值準(zhǔn)確。6.2.3安全閥應(yīng)每月手動開啟檢查（在運行期間），使安全閥靈敏可靠，6.3停爐后保養(yǎng)工作 6.3.1設(shè)備運轉(zhuǎn)部位應(yīng)每季按時加油，機件松動的要進(jìn)行堅固，不可疏忽大意。6.3.2每月應(yīng)進(jìn)行打掃直燃機積灰，并按規(guī)定進(jìn)行設(shè)備檢修。 6.4直燃機的維修保養(yǎng)程序（有說明書要按照說明書要求實施。沒有要求的按照本要求去做）6.4.1 停止設(shè)備運行：切斷主開關(guān)，確保不出現(xiàn)意外合閘；將連接插頭座從燃燒器上拔下；關(guān)閉燃?xì)饨刂归y；6.4.2 移出燃燒器支

15、座，并打開清潔門，卸下煙氣回流裝置的管道，拆下鼓風(fēng)燃燒器燃?xì)膺B接管，將燃燒器法蘭上四個螺栓拆下，移出燃燒器支座，將螺栓從清掃門上拆下，打開清掃門；6.4.3 拆下清潔蓋，將穩(wěn)流器拉出清掃,不得用力過猛；6.4.4 加熱表面,排煙道及排煙管的清掃，用刷子清掃煙道,燃燒室和排煙室,并用吸塵器吸出燃燒殘渣，通過清掃孔把排煙管和抽煙罩中的燃燒殘渣吸出；6.4.5 檢查所有密封墊和密封繩,更換損壞的密封墊和密封繩；6.4.6 檢查清潔門,燃燒器入口以及清潔蓋的絕熱部件,更換損壞部件；6.4.7 推進(jìn)穩(wěn)流器,旋緊爐門和清潔蓋，將穩(wěn)流器推至止動器部位，均勻交叉地旋緊爐門螺栓，清潔蓋用螺栓上緊,保證密封；6.

16、4.8 檢查供熱設(shè)備側(cè)的接口和防水套管的密封性,拆下頂蓋；6.4.9 檢查觀察口和手孔密閉蓋的密封性，打開手孔蓋,清潔密封材料表面，必要時更換新的密封墊，新的密封墊經(jīng)過啟動運行后要再次上緊,如果設(shè)備放過水,則要在注滿水后重新打開安全裝置；6.4.10 檢查煙氣回流裝置的功能,檢查導(dǎo)線和鼓風(fēng)機有無污垢和生銹,密封是否合格；6.4.11 移進(jìn)燃燒器支座，將四個螺栓在燃燒器法蘭上擰緊，安裝燃?xì)饨庸懿z查密封性；6.4.12 檢查安全裝置的功能。根據(jù)生產(chǎn)廠家的說明檢查安全閥,水位限定器和壓力限定器；6.4.13 檢查設(shè)備水位及壓力是否符合規(guī)定,壓力過低要補充注水；6.4.14 清掃鍋爐前壁上的觀察鏡，

17、檢查密封圈和軟管連接件的密封性；6.4.15 水質(zhì)檢查：必須防止加熱表面積淀過多的水垢或爐垢，注水及補充水堿土總和0.3mol/m3,采暖用水ph值8-9.5；6.4.16 檢查絕熱墊層是否就位,必要時校正；檢查置放環(huán)境,排風(fēng)裝置的功能；檢查排煙管密封性；最后進(jìn)行燃燒器校準(zhǔn)。6.5板式熱交換器的清洗維護(hù)6.5.1 關(guān)閉熱交換器時,熱交換器內(nèi)媒質(zhì)的壓力應(yīng)逐漸減少,并將熱交換器的溫度自然降到室內(nèi)溫度；6.5.2 先用尺測量2塊擋板中的距離；6.5.3 要拆開前先關(guān)緊閥,再將熱交換器內(nèi)的水排掉；6.5.4 用交叉的方式拆開螺帽,松開時將螺帽慢慢放松幾公分,要交叉把螺帽松開,依次類推,直到全部可用手松

18、開再將螺栓拿開；6.5.5 面對前擋板將每一片板子右上角的標(biāo)志記下來,以作為將來裝回去的依據(jù)；6.5.6 將后擋板往后推,從側(cè)面將板片一片片拿下來；6.5.7 用塑膠刷子將板片的臟東西全部刷掉,也可用高壓清洗工具清洗。如果刷不掉則購買5%的草酸或弱酸,將板子放入槽中浸泡1-2小時,再用清水和刷子刷干凈；6.5.8 刷的過程中盡量不要破壞墊片,用膠直接粘在清槽中,必須使用不含氯的膠粘貼墊片,放幾分鐘后,待膠固定后再裝；6.5.9 清洗后,按排列順序一片片裝回去,依原來標(biāo)志,先第一片,隨后的兩面都有墊片,再接著的沒有墊片,再兩面都有墊片,如此循環(huán)重復(fù),直到最后一片；6.5.10 裝回螺栓的方式與拆

19、開時相反,用尺測量熱交換器兩塊擋板間的距離,緊固螺栓使其與拆開前的距離相同 (可允許誤差3%)；6.5.11 安裝完畢后,先將閥開1/4,再開泵,幾分鐘后再開到1/2,再開到3/4,直到全開。6.6年檢6.6.1應(yīng)按照勞動局鍋爐監(jiān)察要求，每年的非供暖期間，將鍋爐房設(shè)備資料送國家指定的鍋爐檢測機構(gòu)進(jìn)行安全檢查；在供暖運行期間，由具有資質(zhì)的鍋爐檢測機構(gòu)或單位檢查運行情況。6.6.2每年將壓力表和溫度表送國家儀表檢驗部門進(jìn)行檢驗，對于不合格的壓力表和溫度表禁止使用。6.6.3應(yīng)按照勞動局鍋爐監(jiān)察要求，每年要將安全閥設(shè)施送國家指定的鍋爐檢測所報檢，如送檢不合格，必須更換經(jīng)檢驗合格的新安全閥。6.6.4

20、每運行6年應(yīng)由國家指定的鍋爐檢測部門進(jìn)行打壓試驗，對于不檢測或不合格鍋爐禁止使用。6.7 關(guān)于水泵的保養(yǎng)見水泵房作業(yè)指導(dǎo)書，耐熱軸承必須按照說明書選用潤滑劑，如采用二硫化鉬進(jìn)行潤滑。7.相關(guān)記錄7.1 鍋爐房運行記錄7.2 保養(yǎng)記錄 供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)程1目的保證設(shè)備正常運行，確保正常供電。2 范圍適用于物業(yè)高、低壓變、配電室。3 職責(zé)3.1 電器班組具體負(fù)責(zé)變、配電系統(tǒng)的監(jiān)管運行工作。3.2 由持證電工負(fù)責(zé)運行。3.3 物業(yè)部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)相關(guān)工作內(nèi)容和計劃，并監(jiān)督指導(dǎo)變、配電系統(tǒng)運行。 3.4 有關(guān)停電等重大事項，需要報物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后實施，并要文字材料報物業(yè)備案。4 變、配電室管理制度 4.1負(fù)責(zé)

21、供電運作和維修的人員必須持證上崗。配電室的值班員必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。4.2建立24小時運行巡視值班制度，對配電裝置及變、配電室按規(guī)定進(jìn)行巡查，作好每日巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)。4.3配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和巡視值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。巡視值班員必須作好巡視值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。4.4供電線路嚴(yán)禁超載供電，變、配電室內(nèi)禁止擅自接線。應(yīng)按負(fù)荷的需求，有計劃的切換變壓器。4.5停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。4.6變、配

22、電室內(nèi)設(shè)備及線路變改，要經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理同意；重大改變，要報總經(jīng)理批準(zhǔn)并備案。4.7變、配電室消防設(shè)施完好，并有手持式氣體滅火器。加裝防鼠板防止小動物進(jìn)入。4.8除變、配電室工作人員和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、管理人員之外，其他人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得入內(nèi)。外來人員進(jìn)入變、配電室必須經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)同意，方可進(jìn)入并在來訪登記表上登記簽字。4.9加強日常維護(hù)、檢修，保證變、配電室內(nèi)公共照明、指示、顯示燈具等設(shè)備的完好。5停電處理程序5.1基本要求5.1.1 總配高壓操作需報告片區(qū)供電部門批準(zhǔn)或者向其通報操作內(nèi)容。5.1.2一切操作任務(wù)（事故情況下除外）都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。5.1.3 一切操作必須由兩名正式值班電工（兩證齊）來

23、進(jìn)行，并要穿戴合格的防護(hù)用具（絕緣靴和手套）。其中一人操作，另一人唱票及監(jiān)視。5.1.4 一切操作都應(yīng)先在模擬圖板模擬操作，然后再實際操作。所有操作都應(yīng)嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得任意簡化。操作完畢后，應(yīng)在模擬圖板上正確反映出系統(tǒng)中各設(shè)備的運行狀態(tài)。5.1.5操作票由一名本任務(wù)操作電工填寫，另一名操作電工復(fù)核無誤后報物業(yè)經(jīng)理審批簽字后，方可執(zhí)行。5.1.6.環(huán)網(wǎng)進(jìn)線柜，出線柜嚴(yán)禁操作。若供電局人員操作，須核實其身份，并在操作票上簽名。5.2計劃性停電5.2.1市電計劃性停電，物業(yè)部應(yīng)及時通知各部門與商戶，并做好解釋工作。5.2.2物業(yè)部根據(jù)工作需要安排的計劃性停電，由物業(yè)部提前2天詳細(xì)

24、填寫停水/電/熱/氣/試消防設(shè)施申請單，詳細(xì)說明停電設(shè)備名稱、內(nèi)容、范圍、停電起止時間及注意事項，經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審核后，報總經(jīng)理審批，并備案。a.為盡可能地避免妨礙商戶用電，物業(yè)部計劃性停電檢修應(yīng)安排在閉店后進(jìn)行。b.計劃性停電，必須保證消防設(shè)施處于警戒狀態(tài)。c.電器主管指定一名設(shè)備責(zé)任人，提前1天作好停電檢修所需工具、材料和備用電源的準(zhǔn)備及人員安排、相應(yīng)工作內(nèi)容培訓(xùn)。.d .指定操作人，填寫并明確操作票內(nèi)容，核對要停電的變壓器及控制該變壓器的高壓開關(guān)柜。e.按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停電操作。f.停電后進(jìn)行驗電，懸掛警告牌。g. 操作完畢向主管人員匯報。5.2.3作業(yè)人員必須戴絕緣手套和穿絕緣鞋。5

25、.2.4供、配電系統(tǒng)的管理及操作應(yīng)按變、配操作規(guī)程進(jìn)行。5.3事故性停電5.3.1由電氣故障等引起的停電，設(shè)備責(zé)任人或值班設(shè)備責(zé)任人應(yīng)做好詳細(xì)記錄并迅速趕到現(xiàn)場，查明停電原因，如現(xiàn)場不能及時處理，須馬上通知物業(yè)部、設(shè)備負(fù)責(zé)人處理，并填寫突發(fā)事件登記表，同時告之客服部和監(jiān)控中心。5.3.2威脅設(shè)備或人身安全的緊急停電，應(yīng)立即斷開有關(guān)負(fù)載開關(guān)，查明原因，修復(fù)后按送電程序送電。5.3.3停電時間、原因、恢復(fù)送電時間必須迅速向誤以為不部經(jīng)理報告。5.3.4停電檢修設(shè)備時安全注意事項：a. 由電器主管指定一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人。b. 斷開隔離開關(guān)，必須由現(xiàn)場作業(yè)設(shè)備責(zé)任人用高壓驗電器、低壓驗電筆對變

26、壓器和配電柜進(jìn)行驗電。c. 停電檢修設(shè)備必須由設(shè)備責(zé)任人掛接臨時接地線和相關(guān)標(biāo)識牌。d. 最后由電器主管核對，確認(rèn)安全措施無誤后方可進(jìn)行檢修。e. 檢修完畢，由設(shè)備責(zé)任人拆去標(biāo)識牌和臨時接地線。5.3.5作業(yè)人員必須戴絕緣手套和穿絕緣鞋。5.3.6供、配電系統(tǒng)的管理及操作應(yīng)按變、配操作規(guī)程進(jìn)行。6 變配電操作規(guī)程6.1正常停、送電操作程序6.1.1 填寫操作票，審查操作票。6.1.2 明確操作票的內(nèi)容，核對要停、送電的設(shè)備。6.1.3 拆除停電警告牌。6.1.4 在監(jiān)護(hù)下按操作票進(jìn)行合閘送電操作。6.1.5正常停電作業(yè)時，應(yīng)從各配電室的各負(fù)荷側(cè)斷路器拉起，依次拉到電源側(cè)斷路器，這樣開關(guān)的開斷電

27、流能減至最小，比較安全。6.1.6正常送電作業(yè)時，應(yīng)先從電源側(cè)的開關(guān)合起，依次合到負(fù)荷側(cè)開關(guān)，按這樣程序操作可使開關(guān)的閉合電流減至最小，比較安全，如某一部分出現(xiàn)故障也容易發(fā)現(xiàn)。6.1.7 操作結(jié)束后，向主管人員匯報。6.2 配電室各賣區(qū)斷路器故障掉閘停電時，應(yīng)先切斷各分戶斷路器,再合區(qū)域斷路器。如區(qū)域斷路器合不上，要先檢查區(qū)域斷路器與分戶斷路器間線路。如能合上，應(yīng)先通知所停區(qū)域商戶斷開插座漏電開關(guān)，再進(jìn)行逐戶試合閘，判斷故障點。如變壓器處主斷路器故障掉閘時，巡視值班電工應(yīng)先報知電氣技術(shù)員或電氣負(fù)責(zé)人，由電氣負(fù)責(zé)人協(xié)助處理，并知會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門。處理時應(yīng)：先查是否因高壓側(cè)缺相或斷電所引起的失

28、、欠壓掉閘，如果是應(yīng)及時與供電局用電監(jiān)察科聯(lián)系。如高壓側(cè)供電正常，應(yīng)先斷開低壓側(cè)各配電室、接室斷路器，然后再從變壓器主斷路器合起，依次合到各配電室斷路器，這樣能從前端檢測故障點，以免由前端的故障點在合閘時產(chǎn)生的短路電流沖擊各支路負(fù)荷。 7 供電系統(tǒng)維修、保養(yǎng)7.1每日巡查7.1.1每日由設(shè)備責(zé)任人對配電室設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，檢查各電氣設(shè)備運行是否正常，填寫配電室運行巡視表，并且作好記錄。7.1.2每日由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)保養(yǎng)如下項目：配電室室內(nèi)清潔、各種射燈、噴泉燈、路燈、草坪燈、出入口應(yīng)急指示燈等是否正常運轉(zhuǎn)。7.2每月保養(yǎng)維修7.2.1 配電柜的養(yǎng)護(hù)a. 緊固配電柜所有開關(guān)接線端、電氣箱外殼接地

29、螺栓、電度計量表接線端子，并除塵。b. 檢查所有空氣開關(guān)、斷路器、電表等配電設(shè)備，注意開關(guān)和接觸器的觸點。c. 檢查動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換是否靈敏。d. 檢查動力配電箱(柜)、并除塵。7.2.2高壓開關(guān)柜的養(yǎng)護(hù)a. 檢查高壓柜接地是否良好，可靠。b. 檢查高壓電纜，查看電纜頭有無老化、破損、放電現(xiàn)象，有無異常聲響。c. 檢查六氟化硫壓力是否正常，有電顯示是否正常。d. 檢查高壓開關(guān)操作機構(gòu)電源是否正常。e. 若無任何異常，清掃柜外殼灰塵。f. 若發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告，請電力局專業(yè)公司維修。7.3每半年保養(yǎng)維修a. 對已停電的變壓器除塵，給母排螺栓加中性凡士林并緊固。b. 檢查低壓配

30、電室及環(huán)網(wǎng)柜，并除塵。7.4年度保養(yǎng)維修a. 在供電局對高壓設(shè)備進(jìn)行停電試壓檢測時，由電器主管組織人員對低壓電力配電屏、柜進(jìn)行檢修。b. 由電器主管組織設(shè)備責(zé)任人緊固所有配電柜開關(guān)、母排螺栓、詳細(xì)檢查、測試聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機械聯(lián)鎖裝置，對開關(guān)機械轉(zhuǎn)動部位加少量潤滑油脂，清理電纜溝雜物并作好記錄。8相關(guān)質(zhì)量記錄8.1 工作聯(lián)系單8.2 突發(fā)事件處理記錄表8.4 設(shè)備（設(shè)施）巡查記錄表8.4 停水/電/熱/氣試消防設(shè)施申請單8.5 年度設(shè)備、設(shè)施檢修保養(yǎng)計劃8.6 月度設(shè)備、設(shè)施檢修保養(yǎng)計劃8.7 設(shè)施、設(shè)備日常維修及保養(yǎng)記錄8.7 配電室運行記錄表8.8 電專業(yè)設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)記錄表8.9

31、操作票8.10 來訪登記表 水泵房作業(yè)規(guī)程1目的保證大廈的高區(qū)正常用水，使生活水泵房內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施正常運行。2 范圍適用于物業(yè)管轄區(qū)域的生活水泵房。3 職責(zé)3.1 物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)審批保養(yǎng)計劃。3.2 水暖工負(fù)責(zé)具體保養(yǎng)工作。3.3 電工負(fù)責(zé)相關(guān)配電柜保養(yǎng)工作。3.4 暖通主管負(fù)責(zé)具體保養(yǎng)工作。3.5 物業(yè)經(jīng)理,經(jīng)理助理負(fù)責(zé)監(jiān)督保養(yǎng)工作。4 管理規(guī)定 4.1水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由工水暖工負(fù)責(zé)清潔、定期保養(yǎng)及維修。4.2水泵房內(nèi)機電設(shè)備由維修人員負(fù)責(zé)，由值班人員操作。4.3生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運轉(zhuǎn)下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單明確。4.4生活水泵每周

32、至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。4.5確保污水泵等相關(guān)設(shè)備處于正常狀態(tài)。 4.6水泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查擦洗一次。4.7水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔、溢流口、泄水口等部位需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎，鑰匙由專人保管。4.8水泵房責(zé)任人按規(guī)定定期取水樣送市防疫站進(jìn)行水質(zhì)檢測。4.9 注意觀察水箱水位，確保水位始終處于正常狀態(tài)。4.10注意消毒設(shè)備處于正常狀態(tài)，所用材料處于正常水平。4.11除水泵房工作人員和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、管理人員之外，其他人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得入內(nèi)。外來人員進(jìn)入水泵房必須經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)同意，方可進(jìn)入并在來訪登記表上登記簽字。5 操作規(guī)程5.1生活水泵的操作程序5.1.1水

33、泵正常自動啟動a. 檢查各連接部位是否安全可靠。b. 檢查泵體及各管道是否有漏水現(xiàn)象。c. 檢查各個進(jìn)、出閥門是否開啟。d. 檢查生活水箱是否滿水，管道及水泵是否已上水，壓力表顯示是否正常。e. 檢查電子水處理儀是否通電，并是否能正常工作。f. 以上各項均符合要求后，合上電源，將控制手柄放在自動狀態(tài)下起動電機，然后檢查泵轉(zhuǎn)向是否相符。g. 當(dāng)電機已徐徐起動后，觀察控制系統(tǒng)顯示壓力和管道上壓力表顯示是否上升，在達(dá)到正常轉(zhuǎn)速且壓力表顯示值達(dá)到正常時，觀察泵體、管道在啟泵狀態(tài)的壓力下是否有漏水現(xiàn)象；用手指背觸摸電機、泵體溫度情況及振動程度；試聽電機是否正常運行。h. 待一切正常后，在巡視表格上做好記

34、錄，方可離開生活水泵房。5.1.2水泵停機a. 將控制手柄放在停止?fàn)顟B(tài)上，停止泵的運行。b. 切斷控制系統(tǒng)總電源。c. 待泵停穩(wěn)后，關(guān)閉管道系統(tǒng)的進(jìn)、出口閥門及壓力表閥門。d. 斷開電子水處理儀電源并關(guān)閉其進(jìn)、出口閥門。5.1.3水泵緊急操作程序當(dāng)其中一臺水泵發(fā)生故障時，要及時切換至另一臺運行，可按照上述正常操作程序進(jìn)行。當(dāng)變頻器發(fā)生故障時，要切換到手動狀態(tài)下運行，可按照上述正常操作程序進(jìn)行，但必須有操作人員一直觀察水泵出口系統(tǒng)壓力，不得超出規(guī)定壓力，一旦超出范圍要及時停止水泵運行，待壓力下降后可進(jìn)行第二次啟動，可重復(fù)多次進(jìn)行。6 保養(yǎng)規(guī)范6.1 保養(yǎng)要求：6.1.1 水泵類型不同，保養(yǎng)要求也

35、不同，在制定保養(yǎng)要求前要按照說明書要求進(jìn)行具體操作。6.1.2 本規(guī)定是按照多級普通管道泵(非石墨軸承)要求進(jìn)行編制的。6.1.3 各個項目按照自己水泵類型進(jìn)行具體編制保養(yǎng)規(guī)范。6.2 每日檢修6.2.1每日由設(shè)備責(zé)任人對生活水泵房內(nèi)設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，檢查閥門、管道、盤根是否有漏水現(xiàn)象，各電氣設(shè)備運行是否正常，填寫生活水泵房運行記錄表。如果有異常現(xiàn)象，應(yīng)及時維修，對一些不能及時維修的（帶有壓力），可在夜間停泵后進(jìn)行，并執(zhí)行管道系統(tǒng)操作指導(dǎo)書中計劃性停水程序。6.2.2壓力表顯示是否正常。6.2.3水泵、電機軸承溫度是否正常，運轉(zhuǎn)是否有異響和異常振動。6.3每周檢修6.3.1保持室內(nèi)清潔衛(wèi)生，每

36、周必須打掃一次，設(shè)備表面做到清潔無灰塵。6.3.2每周沖洗壓力表一次，使壓力表反應(yīng)的數(shù)值準(zhǔn)確。6.3.3 每周對備用泵進(jìn)行切換一次6.4每月檢修6.4.1設(shè)備運轉(zhuǎn)部位應(yīng)每月按時加油，機件松動的要進(jìn)行堅固。6.4.2 每月緊固控制系統(tǒng)所有開關(guān)接線端、電氣箱外殼接地螺栓、并除塵。6.5年度檢修6.5.1 每年將壓力表送國家儀表檢驗部門進(jìn)行檢驗，對于不合格的壓力表和溫度表禁止使用。6.5.2 飲用水箱每年由政府部門認(rèn)定的二次供水清洗單位進(jìn)行清洗一次，并將水樣送指定部門檢測，化驗結(jié)果由公司項目管理部存檔。6.5.3 根據(jù)使用情況，必要時更新各項標(biāo)識。7相關(guān)記錄7.1 年度設(shè)備保養(yǎng)檢修工作計劃7.2 月

37、度設(shè)備保養(yǎng)檢修工作計劃表7.3 設(shè)備、設(shè)施日常維修及保養(yǎng)記錄7.4 水暖專業(yè)設(shè)備（設(shè)施）檢修記錄表7.5 設(shè)備（設(shè)施）巡查記錄表7.6 來訪登記表7.7 工作聯(lián)系單管道系統(tǒng)作業(yè)規(guī)程1目的 維持設(shè)備良好性能，確保制冷、采暖、生活熱水、自來水、污水、中水、雨水管網(wǎng)運行正常。2范圍適用于各項目的給水、排水、采暖熱水等管道系統(tǒng)。3職責(zé)3.1物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)全面統(tǒng)籌安排。3.2設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)相關(guān)管道及設(shè)備的運行維護(hù)。3.3暖通主管負(fù)責(zé)搶修工作。3.4水工負(fù)責(zé)相關(guān)的管道維護(hù)檢修工作。3.5電工負(fù)責(zé)有關(guān)電力供應(yīng)和電氣操作。4工作內(nèi)容和要求4.1計劃性停水4.1.1市政供水管網(wǎng)停水，物業(yè)部應(yīng)及時通知商戶，并做好

38、解釋工作。4.1.2物業(yè)部需要的計劃性停水，由工暖通班組提前2天詳細(xì)填寫停水/電/熱/氣/試消防設(shè)施申請單，詳細(xì)說明停水設(shè)備名稱、內(nèi)容、范圍、停水起止時間及注意事項，經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審核后，報總經(jīng)理審批，并備案。a. 停水涉及到衛(wèi)生間用水，在經(jīng)批準(zhǔn)后，由工程部以工作聯(lián)系單的形式知客服部?？头繎?yīng)提前24小時在商場以廣播方式通知商戶與顧客，并做好解釋工作。b. 為盡可能地避免妨礙商戶與顧客用水，物業(yè)部計劃性停水檢修盡量安排在閉店后進(jìn)行。c. 計劃性停水，必須保證消防設(shè)施處于警戒狀態(tài)。d. 由暖通班組主管指定一名設(shè)備責(zé)任人提前1天作好停水檢修所需人員安排、培訓(xùn)、工具、材料等。4.1.3飲用水箱每年由政

39、府部門認(rèn)定的二次供水清洗單位進(jìn)行清洗一次，并將水樣送指定部門檢測，化驗結(jié)果由公司項目管理部存檔。4.2事故性停水4.2.1水路系統(tǒng)小范圍緊急搶修，由值班人員向主管負(fù)責(zé)人報告。主管負(fù)責(zé)人組織人員搶修。4.2.2如屬水管爆裂事件，設(shè)備責(zé)任人或值班責(zé)任人應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場，并立即關(guān)閉事故段的所有閥門，減少水損失，及時組織人員搶修，并立即通知客服部廣播緊急通知，并填寫突發(fā)事件處理登記表。4.2.3停水時間、原因、恢復(fù)送水時間必須迅速向物業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)報告。4.2.4如屬水源被投毒或污染類事件，應(yīng)立即關(guān)閉所有水房，停止供水，立即報告物業(yè)經(jīng)理和總經(jīng)理、聯(lián)系衛(wèi)生、防疫部門，組織人員搶救中毒人員。及時查找毒源或污染源

40、，采取有效措施，直到水源清潔經(jīng)防疫部門確認(rèn)合格后方可恢復(fù)供水。4.2.5如屬缺水情況，設(shè)備負(fù)責(zé)人應(yīng)及時組織人員進(jìn)行檢查，在查明原因后，立即搶修，恢復(fù)供水。4.3水暖系統(tǒng)維修、保養(yǎng)計劃4.3.1每日維護(hù)檢修a. 泵房設(shè)備的運行狀況由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)并記錄。b. 各閥門、閥件及管網(wǎng)是否漏水。4.3.2每月維護(hù)檢修a. 地溝內(nèi)是否有雜物和積水。b. 無自動切換功能的水泵每月做一次主、備泵手動切換試驗并記錄。c. 各閥門、閥件及管網(wǎng)是否漏水4.3.3每季度維護(hù)檢修a. 井蓋標(biāo)識是否清晰正確。b. 地溝內(nèi)是否有雜物和積水。c. 污水、雨水管道是否排水暢通。4.3.4年度維護(hù)檢修a. 采暖、熱水、自來水管網(wǎng)

41、每年3至6月份進(jìn)行年檢。除年檢期間外，采暖系統(tǒng)在非供暖季要時刻處于充水保養(yǎng)狀態(tài)。b. 雨水（污水）泵、管網(wǎng)每年4至6月份進(jìn)行年檢，污水、雨水管網(wǎng)全面疏通，化糞池清掏。c. 采暖、熱水、自來水系統(tǒng)換熱器、水泵等設(shè)備房設(shè)備每年 至 月份進(jìn)行年檢。d. 入戶井及以上級控制閥門檢修，主要檢修內(nèi)容是更換添料、閥門螺桿及其連接螺栓涂油防銹。e. 除污器、分集水缸、軟水箱等管網(wǎng)附屬設(shè)備檢修，主要檢修內(nèi)容是沖洗、防腐、保溫、刷漆。f. 根據(jù)使用情況，必要時更新各項標(biāo)識。g. 水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定，但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。5 相關(guān)質(zhì)量記錄5.1 年度設(shè)備保養(yǎng)檢修工作計劃5.2 月度設(shè)備

42、保養(yǎng)檢修工作計劃表5.3 設(shè)備、設(shè)施日常維修及保養(yǎng)記錄5.4 水暖專業(yè)設(shè)備（設(shè)施）檢修記錄表5.5 設(shè)備（設(shè)施）巡查記錄表5.6 來訪登記表5.7 工作聯(lián)系單5.8 突發(fā)事件處理記錄表5.9 停水/電/熱/空調(diào)/氣/試消防設(shè)施申請單空調(diào)（機房）系統(tǒng)作業(yè)規(guī)程1 目的規(guī)范空調(diào)設(shè)備及裝置保養(yǎng)工作，確?？照{(diào)設(shè)備及裝置各項性能完好。 2 適用范圍 適用于物業(yè)空調(diào)設(shè)備及裝置維修保養(yǎng)。 3 職責(zé) 3.1 物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核空調(diào)設(shè)備及裝置維修保養(yǎng)年度計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 3.2 暖通主管負(fù)責(zé)組織制定空調(diào)設(shè)備及裝置保養(yǎng)年度計劃并組織監(jiān)督該計劃的實施。 3.3 空調(diào)維修工及機電維修工具體負(fù)責(zé)實施空調(diào)設(shè)備及

43、裝置的維修保養(yǎng)。 3.4 客服部負(fù)責(zé)向有關(guān)商戶通知停用空調(diào)和進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的情況。 管理規(guī)定4.1空調(diào)系統(tǒng)管理制度4.1.1空調(diào)機組運行時，空調(diào)工應(yīng)每小時巡視一次，詳細(xì)填寫空調(diào)主機組運行記錄表。4.1.2空調(diào)機組及其自動控制系統(tǒng)操作站屬專用設(shè)備/微機操作站，密碼、時間、溫度等設(shè)備操作/運行參數(shù)的重新設(shè)定應(yīng)報工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后，由指定人員操作?？照{(diào)機組要按照設(shè)備說明書進(jìn)行規(guī)范性的保養(yǎng)維修。4.1.3空調(diào)系統(tǒng)的一般故障，如高壓停機、油泵異常、電磁閥失控、控制柜故障、冷卻塔故障等，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)及時處理并報告暖通主管。4.1.4中央空調(diào)溫度達(dá)不到要求、冷凍機組控制異常等故障，應(yīng)通知暖通主管到現(xiàn)場處理并報物

44、業(yè)部經(jīng)理。4.1.5安全閥出現(xiàn)爆裂應(yīng)采取緊急措施，或請有資格的技術(shù)人員處理。4.1.6空調(diào)機組其自動控制系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，暖通主管應(yīng)及時報告物業(yè)經(jīng)理，并組織技術(shù)人員進(jìn)行檢修，查明原因向物業(yè)經(jīng)理報告。4.1.7自動控制系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和控制模塊出現(xiàn)故障，設(shè)備責(zé)任人未經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意，不得私自拆修。4.1.8每半年對網(wǎng)絡(luò)控制器及模塊箱進(jìn)行保養(yǎng)。4.1.9暖通主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查分包對冷凍/冷卻循環(huán)系統(tǒng)水處理的過程和結(jié)果。4.1.10每次空調(diào)設(shè)備及裝置的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由空調(diào)系統(tǒng)責(zé)任人報告經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。 4.1.11對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和總經(jīng)理口

45、頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后填寫突發(fā)事件處理記錄表(7.5-58)并上報公司項目管理部。 4.1.12 空調(diào)維修工及機電維修工應(yīng)將維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在 維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由暖通主管整理成冊后交文員存檔。 4.1.13 空調(diào)設(shè)備及裝置因維修保養(yǎng)等原因需要?？照{(diào)時，應(yīng)由設(shè)備責(zé)任人填寫停水/電/熱/空調(diào)/氣/試消防設(shè)施申請單（7.5-66），經(jīng)物業(yè)經(jīng)理和總經(jīng)理批準(zhǔn)后通知客服部，由客服部提前24小時通知有關(guān)商戶。4.2空調(diào)機房管理制度4.2.1空調(diào)機房的全部設(shè)備，必須由值班員操作，非值班人員禁止操作，無關(guān)人員須物業(yè)經(jīng)理許可方可進(jìn)入空調(diào)機房。4.2.2保持良好

46、的室內(nèi)照明和通風(fēng)。 4.2.3機房內(nèi)地面、門窗、設(shè)備應(yīng)保持清潔完好，通道暢通。嚴(yán)禁存放易燃易爆或危險物品，不準(zhǔn)堆放其它雜物。4.2.4機房內(nèi)消防器材應(yīng)放在顯著位置，并保證齊備良好有效。 4.2.5作好運行記錄，應(yīng)兩小時巡查一次，巡查內(nèi)容包括：聽有無異常的聲音；看機組各處的壓力和溫度是否正常；發(fā)現(xiàn)異常及時修理并上報。4.2.6定期保養(yǎng)檢查，按照保養(yǎng)要求進(jìn)行，及時更換磨損的零件，作好記錄。4.2.7根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化，調(diào)節(jié)機組，使其達(dá)到節(jié)能運行的效果。4.2.8未經(jīng)批準(zhǔn)其他人員不準(zhǔn)進(jìn)入機房。若因工作需要確定進(jìn)入時，需經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)，在專業(yè)人員陪同下進(jìn)入機房，并在來訪登記上簽字。4.2.9由專業(yè)人員

47、依據(jù)安全操作規(guī)程規(guī)定，保持機房內(nèi)設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物?？照{(diào)機房每周打掃一次，機組每月擦洗一次。保證空調(diào)機組的正常運行。 操作規(guī)程（如說明書上有明確要求，要按照說明書要求進(jìn)行操作，如無特殊要求，按照本規(guī)程執(zhí)行）5.1空調(diào)機組運行操作規(guī)程5.1.1開機前的準(zhǔn)備5.1.1.1檢查機組是否有安裝方面的損壞或一些不正常的現(xiàn)象，如有應(yīng)采取相應(yīng)的措施修補或請廠家進(jìn)行維修。a. 檢查系統(tǒng)中的制冷劑壓力是否有泄漏現(xiàn)象，如果系統(tǒng)中制冷劑壓力不夠時，要進(jìn)行檢漏和充注制冷劑。b. 檢查壓縮機的油位必須介于油分離器的兩個視油鏡之間。c. 打開壓縮機吸氣和排氣閥，并將電機冷卻閥和制冷劑液管檢修閥全部

48、打開，確認(rèn)回油管上的球閥已打開。d. 檢查用戶電源線是否連接正確，確認(rèn)配電盤內(nèi)與接線板，熔絲或隔離開關(guān)的連接牢固。e. 打開空調(diào)系統(tǒng)中冷凍補水泵及冷卻水閥門,并關(guān)閉排污閥,開始向系統(tǒng)中補充水量，直至整個系統(tǒng)中充滿水為止。f. 在起動循環(huán)泵前必須認(rèn)真檢查循環(huán)系統(tǒng)內(nèi)是否有氣體存在，并要打開放氣閥，直至上水為止。g. 檢查壓力表前的旋塞是否處于打開狀態(tài)，壓力表指針是否正常。h. 確認(rèn)壓縮機加熱器已通電。i. 檢查控制柜上的各個旋鈕是否處在正常位置上，嚴(yán)禁各個旋鈕在非正常位置情況下強行啟動。5.1.2開機試運行a. 首先完成開機前的操作準(zhǔn)備工作。b. 開起冷凍和冷卻系統(tǒng)循環(huán)泵，觀察有異常聲音及過熱現(xiàn)象

49、，壓力是否達(dá)到運行要求。c. 打開機組總電源，確認(rèn)控制中心的顯示能發(fā)光。d. 對機組的各參數(shù)進(jìn)行設(shè)定，應(yīng)根據(jù)天氣的氣溫、負(fù)荷的大小進(jìn)行設(shè)定，盡可能達(dá)到節(jié)約能源。e. 將控制中心面板上的on/off（開機/停機）撥到on狀態(tài)下，起動空調(diào)機組。f. 在起動空調(diào)機組后，應(yīng)觀察吸、排氣壓力是否正常，聲音、振動是否異常。如果發(fā)生異?，F(xiàn)象，應(yīng)立即停機做全面檢查，待故障排除后，按以上的操作程序再次啟動。g. 觀察制冷劑視液鏡，是否有液態(tài)制冷劑流動，有則表明正常運行。5.1.3停機a. 正常停機時，應(yīng)將控制中心面板上的on/off（開機/停機）撥到off狀態(tài)下。b. 在空調(diào)機組正常運行過程中，如發(fā)生有礙正常運

50、行的設(shè)備損壞或故障時應(yīng)立即停機或?qū)τ诎l(fā)生停電、停水等故障時所導(dǎo)致機組設(shè)備停止，都應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場情況進(jìn)行適當(dāng)臨時處理，處理不了的應(yīng)及時通知設(shè)備負(fù)責(zé)人，并上報物業(yè)經(jīng)理或值班經(jīng)理，待故障排除后按正常操作程序啟動。c. 停止空調(diào)系統(tǒng)中的冷凍/冷卻循環(huán)泵。d. 如果發(fā)生長時間停機時，應(yīng)將空調(diào)機組和循環(huán)泵的主電源電路拉開，也應(yīng)將壓縮機吸氣、排氣和電機冷卻檢修閥關(guān)閉，防止意外事故發(fā)生。5.2 空調(diào)系統(tǒng)管理5.2.1 空調(diào)機組運行時，應(yīng)每天詳細(xì)填寫空調(diào)主機組運行記錄表。5.2.2空調(diào)機組、自動控制系統(tǒng)操作、溫度運行參數(shù)的設(shè)定應(yīng)報物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，由指定人員操作。5.2.3空調(diào)系統(tǒng)的一般故障，如高壓停機、油泵異常、電

51、磁閥失控、循環(huán)泵系統(tǒng)故障、冷卻塔故障等，設(shè)備操作人應(yīng)及時處理并報告部門主管。5.2.4對于空調(diào)溫度達(dá)不到要求、空調(diào)機組控制異常等大修故障，應(yīng)及時通知暖通主管和維修廠家到現(xiàn)場處理，并報告物業(yè)經(jīng)理。6 保養(yǎng)規(guī)程6.1 保養(yǎng)要求：6.1.1 保養(yǎng)規(guī)范必須按照說明書或者其他隨機文件要求制定和操作。6.1.2 在說明書沒有明確的地方，要按照本規(guī)定執(zhí)行。6.1.3 各個項目要明確按照自己制冷機和系統(tǒng)的要求制定詳細(xì)的操作規(guī)范。6.2冷卻塔的維護(hù)保養(yǎng)：6.2.1日常保養(yǎng)與檢查a. 每二小時檢查一次進(jìn)行電流、電壓b. 每天到實地檢查一次運轉(zhuǎn)情況c. 運轉(zhuǎn)時是否有異響和振動d. 水流是否正常，塔內(nèi)水位是否正常，每

52、周五檢查一次皮帶張緊度6.2.2月度保養(yǎng)a. 檢查皮帶及皮帶輪磨損情況，必要時換件或修理，同時檢查上皮帶輪及鍵定是否有松動現(xiàn)象b. 軸承加油c. 清潔減速箱內(nèi)外表面d. 檢查主要部件連接螺絲的固定情況e. 清洗過濾器、接水管、噴嘴及冷卻水塔內(nèi)外表面f. 檢查調(diào)節(jié)排污閥6.2.3年度保養(yǎng)a. 檢查所有運動部件的磨損情況，更換軸承油b. 檢查保養(yǎng)所有附屬閥件c. 檢查電路動作的可靠性d. 對電機做年度檢修保養(yǎng)e. 清理冷卻塔f. 檢查和調(diào)整浮球閥6.3 空調(diào)機組6.3.1日常檢查保養(yǎng)a. 機組運轉(zhuǎn)時是否有異響噪音振動和過熱現(xiàn)象b. 檢視各儀表讀數(shù)是否正常c. 檢查凝結(jié)水暢通情況和機組出風(fēng)情況d.

53、查電動三通閥的工作狀態(tài)，風(fēng)系統(tǒng)的電動風(fēng)門e. 每周檢查一次皮帶張緊度，必要時調(diào)整風(fēng)系統(tǒng)的電動風(fēng)門6.3.2月度保養(yǎng)a. 清潔空氣濾網(wǎng)，檢查冷卻盤管散熱片b. 查皮帶及皮帶輪磨損情況及皮帶輪和鍵是否有松動c. 查葉輪緊固螺絲及軸承座緊固螺絲檢定是否有松動現(xiàn)象。d. 軸承加油e. 清理機組外表及機房環(huán)境，每月清理一次過濾器f. 檢查電動閥工作狀態(tài)及調(diào)節(jié)值是否需做調(diào)整g. 加油潤滑氣動控制桿聯(lián)接點及回風(fēng)轉(zhuǎn)葉軸承6.3.3年度保養(yǎng)a. 檢查所有運動部件的磨損情況，更換軸承油b. 清理葉輪、風(fēng)機殼、檢查腐蝕情況、做好防銹保護(hù)工作c. 測量記錄葉輪密封間隙，檢查系統(tǒng)的密封情況d. 檢查保養(yǎng)所有附屬閥件e.

54、 檢查氣動調(diào)節(jié)裝置的工作性能及運動部件的磨損情況，并全面檢查氣動系統(tǒng)密封 性及儀表的準(zhǔn)確可靠性f. 檢修保溫層、查風(fēng)管是否完好g. 對電機做年度檢修保養(yǎng)（電工配合）h. 大修后起動前必須對葉輪、軸承座、電機地腳座螺絲等主要螺栓作一次全面緊固檢查，并運行48小時后重新檢查一次6.4風(fēng)機盤管6.4.1月度保養(yǎng)a. 檢查空調(diào)效果是否有異常聲響及振動，必要時拆下加油或修理，查皮帶張緊度及磨損情況b. 查高中低三速工作是否正常c. 清潔回風(fēng)濾網(wǎng)d. 查冷凝水管及冷凍水管是否有堵管6.4.2年度保養(yǎng)a. 全面檢查運轉(zhuǎn)時是否有異常響聲及電機過熱現(xiàn)象，更換軸承油或軸承b. 檢查電機的絕緣性能及電機是否良好c. 電動閥工作是否靈活，閥桿、節(jié)門、接口不允許有滴漏d. 查皮帶輪的磨損情況e. 查管系是否有漏水、漏氣及堵塞現(xiàn)象f. 清潔風(fēng)機及散熱翅片g. 作必要的油漆保養(yǎng)6.5新風(fēng)機組6.5.