土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀及對(duì)策研究.doc

1、我國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行情況及對(duì)策研究陸新亞隨著國(guó)有建設(shè)用地有償有期限出讓制度的建立，土地市場(chǎng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重要組成部分，土地二級(jí)市場(chǎng)也逐步成為土地交易的重要客體。在我國(guó)，土地一級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征收為國(guó)有土地后通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)形成的市場(chǎng)，是由國(guó)家壟斷的場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)人取得土地使用公后經(jīng)過(guò)一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)，把土地使用權(quán)在市場(chǎng)上的交易活動(dòng)，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。我國(guó)大部分地區(qū)于2000年前后建立了土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)，逐步形成國(guó)有建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)管理服務(wù)體制和較為規(guī)范的土地

2、二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。交易形式從單一的企業(yè)與企業(yè)間的土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)將土地使用權(quán)抵押給銀行，發(fā)展到職工備用金抵押、合同擔(dān)保、反擔(dān)保抵押等多種形式。土地資源作為資產(chǎn)的市場(chǎng)配置作用通過(guò)價(jià)值化體現(xiàn)越來(lái)越顯化，在融資市場(chǎng)中土地抵押已成為認(rèn)可度最高，價(jià)值最可靠的擔(dān)保方式。土地二級(jí)市場(chǎng)作為一級(jí)市場(chǎng)的延伸，其交易已經(jīng)成為顯化土地資產(chǎn)價(jià)值，企業(yè)資本運(yùn)作的重要方式。同時(shí)土地二級(jí)市場(chǎng)管理也是土地批后管理的延伸和繼續(xù)。如在交易過(guò)程中動(dòng)態(tài)監(jiān)督按出讓合同約定使用土地，防止違法用地，取得了良好的效果。土地市場(chǎng)呈現(xiàn)交易活躍、交易形式多樣化、交易量逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)的局面。一、國(guó)有建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)對(duì)利用土地的作用分析不斷加強(qiáng)和

3、規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)的管理，對(duì)土地的合理利用具有十分重要的作用。土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理，不同于一級(jí)市場(chǎng)，一定程度上屬于用地者之間自愿、自發(fā)的交易行為，從實(shí)質(zhì)上看，一級(jí)市場(chǎng)是政府主導(dǎo)的有限制的土地市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)才是真正的土地市場(chǎng)。從根本上看，國(guó)土資源部門(mén)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的主要職能是服務(wù)，在服務(wù)中行使土地所有權(quán)人的管理職能，重點(diǎn)是跟蹤土地用途及依法用地。由于我國(guó)市場(chǎng)配置土地資源時(shí)間比較短，依法使用土地的意識(shí)還比較淡薄，土地使用權(quán)人為追求土地經(jīng)濟(jì)利益最大化，違規(guī)違法使用土地現(xiàn)象仍具有一定普遍性，土地出讓后的監(jiān)管跟不上城市發(fā)展速度，跟蹤管理力度還遠(yuǎn)不足以覆蓋每一幅地塊，特別是隨著土地資源價(jià)值不斷上升，違法

4、使用土地的巨大利益驅(qū)使，違法成本、效益與風(fēng)險(xiǎn)反向加大，違規(guī)違法用地的誘惑顯著增加，迫切需要國(guó)土資源管理手段創(chuàng)新，力度加大、措施得力。隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，土地已越來(lái)越離不開(kāi)二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)土地抵押融資是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值及再生產(chǎn)再創(chuàng)造的最有效途徑，因此土地二級(jí)市場(chǎng)是土地管理部門(mén)、土地使用權(quán)人、資金借貸相關(guān)人面對(duì)面的平臺(tái)和載體，土地管理部門(mén)可以在土地交易過(guò)程中對(duì)土地用途、規(guī)劃條件、現(xiàn)狀等情況都可以有全面的了解和掌握，對(duì)突破出讓合同約定使用土地、超容積率建設(shè)、閑置土地等情況可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并可以協(xié)助相關(guān)部門(mén)按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，在監(jiān)督合理利用、開(kāi)發(fā)土地資源方面具有不可替代的作用。 1、 優(yōu)化配置土地資源。管理

5、和規(guī)范好國(guó)有建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)對(duì)優(yōu)化生產(chǎn)要素起著十分重要的作用。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)盤(pán)活土地、充分利用土地有直接關(guān)系。無(wú)論是工業(yè)用地的“騰籠換鳥(niǎo)”，還是開(kāi)發(fā)用地過(guò)程中因原土地使用權(quán)人因開(kāi)發(fā)能力、經(jīng)濟(jì)狀況等將土地轉(zhuǎn)讓到更專(zhuān)業(yè)，有實(shí)力，有能力，能夠打造更好產(chǎn)品的公司手上，都符合集約、節(jié)約用地的要求。土地使用權(quán)抵押，對(duì)企業(yè)資金的獲得，滿(mǎn)足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要及擴(kuò)大再生產(chǎn)具有直接現(xiàn)實(shí)意義，是土地作為生產(chǎn)資料的重要體現(xiàn)，充分反映了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中土地的資產(chǎn)化、價(jià)值化。土地出租是土地作用者充分利用土地資源，將富余土地出租給他人，以實(shí)現(xiàn)土地使用價(jià)值最大化，符合土地“節(jié)約、集約”利用的總要求。因此，從優(yōu)化土地資源配置的角度，

6、培育、發(fā)展、完善土地二級(jí)市場(chǎng)，充分合理使用土地，具有現(xiàn)實(shí)及深遠(yuǎn)的意義。 2、規(guī)范使用土地。通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理，對(duì)督促按出讓合同約定開(kāi)發(fā)、利用土地具有十分明顯的作用，在交易過(guò)程中，對(duì)突破出讓合同約定使用土地、超容積率建設(shè)、閑置土地、改變用途等情況可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并移交相關(guān)部門(mén)及時(shí)查處，在很大程度上強(qiáng)化了用地單位依法依規(guī)使用土地的意識(shí)。3、提高土地金融市場(chǎng)質(zhì)量。土地抵押市場(chǎng)是反應(yīng)土地資產(chǎn)價(jià)值最直接的平臺(tái)，資金運(yùn)作進(jìn)入土地市場(chǎng)交易便形成了土地金融市場(chǎng)。2008年2010年，以南京市為例：企業(yè)利用土地抵押獲得信貸資金近1000億元，為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資提供了大量資金支持。事實(shí)表明：土地開(kāi)發(fā)、企業(yè)的發(fā)展

7、離不開(kāi)金融業(yè)的支持，土地投資者難以靠自有資本進(jìn)行土地開(kāi)發(fā), 而必須借助銀行的資金。當(dāng)前，我國(guó)通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率和加息等措施，不斷收緊資金流動(dòng)規(guī)模，企業(yè)資金來(lái)源趨緊，信托資金、小額貸款公司、個(gè)人資金活躍在借貸市場(chǎng)上，有些甚至是違反國(guó)家法律的違法拆借，理順金融市場(chǎng)，大力開(kāi)發(fā)投資渠道，規(guī)范資金信貸市場(chǎng)，積極開(kāi)展土地抵押、土地債券等土地金融形式，讓更多資金合法進(jìn)入融資市場(chǎng)，讓土地市場(chǎng)形成規(guī)范、興旺的資本流通渠道。 4、有利于財(cái)政收入增長(zhǎng)。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，國(guó)家按規(guī)定收取營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及契稅等相關(guān)稅費(fèi)，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化水平的不斷提高，

8、土地使用權(quán)交易越來(lái)越頻繁，政府的土地稅收也水漲船高，土地稅收為地方政府在地方基礎(chǔ)建設(shè)等支出上做出了越來(lái)越大的貢獻(xiàn)。因此培育和完善健康的國(guó)有建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。 5、培養(yǎng)良好的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)。 土地中介服務(wù)市場(chǎng)主要面對(duì)土地使用權(quán)的中間流通。以土地信息服務(wù)、土地評(píng)估和土地仲裁等為主。由于土地市場(chǎng)信息不全和需要大量專(zhuān)業(yè)知識(shí), 大多數(shù)市場(chǎng)主體處于不對(duì)等的位置，服務(wù)于土地市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)必不可少。土地價(jià)格評(píng)估、土地交易法律政策咨詢(xún)、土地交易經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù), 是土地市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。土地二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度是土地市場(chǎng)中最高的，二級(jí)市場(chǎng)越繁榮，對(duì)中介市場(chǎng)需求也越高，規(guī)

9、范中介服務(wù)市場(chǎng)有利于二級(jí)市場(chǎng)的完善發(fā)展。 二、存在的問(wèn)題和原因分析目前各地土地二級(jí)市場(chǎng)總體活力強(qiáng)勁，對(duì)盤(pán)活土地資產(chǎn)具有不可估量的作用，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易頻繁，但仍然存在一些問(wèn)題需要不斷完善和規(guī)范。有些是法律、法規(guī)和政策滯后帶來(lái)的，有些是市場(chǎng)本身發(fā)育不夠完善產(chǎn)生的。其中比較突出的一是政策法規(guī)滯后甚至是僵化，二是私下交易較為普遍、土地出租更是以私下交易為主。呈現(xiàn)出交易的自發(fā)性非法性多樣性,管理的被動(dòng)性和政策的滯后性等特點(diǎn)（一）、轉(zhuǎn)讓問(wèn)題分析：1、投資25%的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和地價(jià)及地價(jià)相關(guān)政策規(guī)定，土地轉(zhuǎn)讓必須投資達(dá)到25%以上，但規(guī)定并未明確25%以什么為基數(shù)計(jì)算，因?yàn)橥顿Y總額包含土地價(jià)款

10、，也就是以前所稱(chēng)的土地出讓金，但是土地出讓的形式多種多樣，有征收的集體土地，有企業(yè)搬遷騰出的土地，有舊城改造拆遷的土地，甚至有毛地、凈地的差別，成本相差很大，這樣就對(duì)計(jì)算投資比例帶來(lái)了難度，甚至標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。盡管部分地區(qū)出臺(tái)了文件，規(guī)定了可以轉(zhuǎn)讓投資的標(biāo)準(zhǔn)，但只是比較粗略的界限劃分，并沒(méi)達(dá)到量化、細(xì)化。土地轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是項(xiàng)目用地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)诘貎r(jià)持續(xù)走高階段要求一定投資比例作為限制轉(zhuǎn)讓條件，出發(fā)點(diǎn)是防止炒賣(mài)土地（俗稱(chēng)“炒地皮”），不失為一種無(wú)奈的舉措，但這種限制措施從本質(zhì)上看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的客觀(guān)規(guī)律，也不利于讓更具有開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)參與到土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)中來(lái)，很大程度上限制了土地市場(chǎng)在更大范圍的發(fā)展空

11、間，有些土地的非法轉(zhuǎn)讓或隱形交易在某種程度上可以說(shuō)也是被“逼”出來(lái)的。同樣，有關(guān)政策規(guī)定轉(zhuǎn)讓地價(jià)不能低于標(biāo)定地價(jià)80%，實(shí)際操作難度也非常大，隨著城市的快速發(fā)展，土地級(jí)別和地價(jià)的關(guān)系已不相符合，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)地塊的指導(dǎo)性明顯減弱，很多地方?jīng)]有標(biāo)定地價(jià)，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓地價(jià)是否過(guò)低缺乏依據(jù)，而且即使地價(jià)明顯過(guò)低，政府優(yōu)先收購(gòu)也沒(méi)有相應(yīng)的運(yùn)作規(guī)則，由哪個(gè)部門(mén)來(lái)實(shí)施收購(gòu)，如何評(píng)價(jià)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，資金撥付程序以及被收購(gòu)人取消轉(zhuǎn)讓意向的應(yīng)對(duì)等等，幾乎沒(méi)有可實(shí)際操作性。因此，這項(xiàng)政策存在的意義與其說(shuō)規(guī)范各方執(zhí)行，不如說(shuō)是震懾，其作用點(diǎn)已非常模糊。2、隱形轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)人通過(guò)多種隱蔽形式不辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，而實(shí)際土地使用人

12、已發(fā)生轉(zhuǎn)移，一些用地單位為規(guī)避交易稅費(fèi)或者突破政策法律限制、或?yàn)榻档徒灰壮杀?，有意鉆一些法律、法規(guī)的空子，把本應(yīng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的交易隱形化，以達(dá)到土地開(kāi)發(fā)易主的目的。這類(lèi)情況在土地轉(zhuǎn)讓和出租中占有很大比例，大致有以下幾種情況：（1）公司變更。土地使用權(quán)人的公司分三步達(dá)到土地使用權(quán)人易手。第一步由他人入股后變更股東結(jié)構(gòu)，第二步公司原股東退出公司，第三步變更公司名稱(chēng)，達(dá)到土地過(guò)戶(hù)的全部目的。這類(lèi)轉(zhuǎn)讓具有很強(qiáng)的隱蔽性（2）合作入股開(kāi)發(fā)。合作一方擁有土地使用權(quán)，其他一方或幾方提供開(kāi)發(fā)建設(shè)資金合作，建設(shè)后按約定分配利潤(rùn)；或兩方或多方成立項(xiàng)目公司，土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作價(jià)，其他方提供全部或部分資金，以土

13、地使用人名義辦理建設(shè)手續(xù)，由項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷(xiāo)售收益由各方按比例分配。（3）借殼開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目整體報(bào)批由不同主體分割開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)人象“切蛋糕”一樣將土地分割給一個(gè)或幾個(gè)企業(yè)開(kāi)發(fā)，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目以土地使用權(quán)人名義立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售，實(shí)際由上述分得土地的企業(yè)投資開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)人獲得土地收益，投資人自負(fù)盈虧。企業(yè)間進(jìn)行項(xiàng)目或股權(quán)收購(gòu)，不僅手續(xù)煩瑣、還有會(huì)計(jì)、法律等等一系列環(huán)節(jié)，這其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，交易風(fēng)險(xiǎn)都非常大。在此類(lèi)土地交易中，實(shí)際開(kāi)發(fā)者為了追求更大的利益，常?！安话闯＠沓雠啤?，鉆政策空子，甚至故意違法違規(guī)使用土地，如違規(guī)突破土地使用條件，不按規(guī)定時(shí)間完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，不履行公共配套建

14、設(shè)義務(wù)，不嚴(yán)格按工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等，在這類(lèi)隱形轉(zhuǎn)讓中時(shí)常出現(xiàn)。完善上述手續(xù)需要大量投入，合同的任何一方往往都不愿意承擔(dān)責(zé)任，司法實(shí)踐中處理這類(lèi)矛盾十分棘手。另外，土地隱形轉(zhuǎn)讓中不管是土地使用權(quán)人還是投資人出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題，往往涉及土地查封、凍結(jié)等情況，只要其中一方出現(xiàn)司法糾紛，必然牽扯另一方承擔(dān)連帶責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)成本遠(yuǎn)大于規(guī)避的稅費(fèi)。3、人為制造司法糾紛。部分土地因達(dá)不到土地轉(zhuǎn)讓條件，個(gè)別企業(yè)利用債務(wù)或其他經(jīng)濟(jì)糾紛形成司法訴訟，達(dá)到土地轉(zhuǎn)讓目的。4、國(guó)家對(duì)工業(yè)用地設(shè)定最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)前，開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地價(jià)格偏低，轉(zhuǎn)讓價(jià)格問(wèn)題。在國(guó)家規(guī)定工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)前，部分地區(qū)為招商引資設(shè)定了一些優(yōu)惠政策，地價(jià)遠(yuǎn)低于征地

15、成本，一些企業(yè)取得土地后以市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓土地，轉(zhuǎn)讓方實(shí)際上把園區(qū)對(duì)土地的投入和優(yōu)惠變成了利潤(rùn)，造成國(guó)有資產(chǎn)流失，部分城市（如深圳、南京等）為此出臺(tái)了對(duì)工業(yè)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，要求園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓需征得園區(qū)的書(shū)面同意。（二）、抵押?jiǎn)栴}分析：一是二級(jí)市場(chǎng)抵押交易中管理不到位。目前的抵押交易土地管理部門(mén)在管理理念上存在一些偏差，從過(guò)去的重管理輕服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹胤?wù)輕管理，從大的方向上看是土地管理的一大進(jìn)步，但由于缺乏管理與服務(wù)的全局觀(guān)念，往往就服務(wù)而服務(wù)，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到土地二級(jí)市場(chǎng)是土地批后監(jiān)督管理的重要途徑，失之偏頗，不能不說(shuō)又走入了“一手硬、一手軟”的老路。二是評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理不規(guī)范。評(píng)估市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，導(dǎo)致評(píng)

16、估機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)市場(chǎng)而違背市場(chǎng)規(guī)律，一味按相對(duì)人要求出具評(píng)估報(bào)告，地價(jià)往往是根據(jù)相對(duì)人的要求評(píng)估，價(jià)格缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。三是地上建筑物和土地的關(guān)系，相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定不明確。地上建筑物所占范圍的土地界定模糊，業(yè)內(nèi)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。四是擔(dān)保公司等非金融機(jī)構(gòu)貸款資格的問(wèn)題影響土地抵押主體資格的認(rèn)定。五是尚未建立和形成農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，農(nóng)村建設(shè)用地抵押市場(chǎng)沒(méi)有建立。農(nóng)村集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期因地價(jià)不顯化，流轉(zhuǎn)受限制得不到價(jià)值認(rèn)可，農(nóng)民融資沒(méi)有可供擔(dān)保的資產(chǎn)，極大限制了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大再生產(chǎn)的規(guī)模。 （三）、出租問(wèn)題分析：土地出租同土地轉(zhuǎn)讓、抵押一樣是土地二級(jí)市場(chǎng)的重要組成部分，在土地二級(jí)市場(chǎng)上企業(yè)出租場(chǎng)地和建筑物

17、十分普遍，但這類(lèi)交易主要為私下交易，進(jìn)入有形市場(chǎng)登記備案的微乎其微，僅有少數(shù)上市公司因財(cái)務(wù)公開(kāi)披露需要才辦理土地出租登記備案。主要原因是土地出租雙方自行簽定租賃合同后，不辦理登記備案即可實(shí)現(xiàn)合同目的，出租人可以獲得租金，承租人可以使用土地；即使是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，只要提供雙方的租賃合同，無(wú)需辦理相關(guān)備案登記手續(xù)即同樣可辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其他手續(xù)，土地出租雙方從降低交易成本，方便快捷的角度出發(fā)是無(wú)可非議的，這是政策缺失造成的。但是由于用地者對(duì)土地相關(guān)法律法規(guī)缺乏相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，未經(jīng)土地管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)很可能存在各種漏洞，一旦出現(xiàn)矛盾糾紛處理起來(lái)非常困難，司法實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)租賃期間土地使用權(quán)遭遇查封甚

18、至拍賣(mài)，租賃權(quán)難以認(rèn)定等情況，給租賃雙方造成損失的情況。三、規(guī)范、完善二級(jí)市場(chǎng)的對(duì)策我國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的建設(shè)發(fā)展，已基本建立和完善相應(yīng)的法律、法規(guī)和政策，形成了較為成熟和規(guī)范的土地出讓制度和運(yùn)行體系，土地招拍掛制度成為土地一級(jí)市場(chǎng)的主要方式并逐步完善。由于各方面長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的過(guò)分關(guān)注，土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)顯得較為滯后，盡管法律、法規(guī)和政策對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)作了一定的規(guī)范，但總體上比較籠統(tǒng)，缺乏具體性及可操作性，各地在土地二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范操作上做了一些探索性研究，在法律法規(guī)基礎(chǔ)上作了一些延伸，但總體上缺乏統(tǒng)一制度標(biāo)準(zhǔn)，各自理解，各成流派，亟待建立統(tǒng)一完善的土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行體系。1、盡快建立

19、國(guó)家層面的土地二級(jí)市場(chǎng)規(guī)范性文件，統(tǒng)一交易標(biāo)準(zhǔn)，明確交易范圍，規(guī)范交易制度，細(xì)化交易規(guī)則。抵押交易因法律上明確了抵押土地在處置中的“優(yōu)先受償權(quán)”，隱形交易就相當(dāng)于自行放棄權(quán)利，所以權(quán)利雙方把備案登記作為必須手續(xù)。土地轉(zhuǎn)讓和出租隱形交易問(wèn)題突出的原因一是制度的缺失，二是交易成本的過(guò)高。在制度上沒(méi)有顯化依法交易對(duì)交易各相關(guān)人的法律利益及隱形交易后果的明示，逃避正常的交易手續(xù)對(duì)交易相關(guān)人具有現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)利益，管理機(jī)關(guān)缺乏對(duì)交易相關(guān)人違法違規(guī)交易的懲罰依據(jù)及措施。應(yīng)盡快建立工商、稅務(wù)、國(guó)土、住房等部門(mén)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，聯(lián)合出臺(tái)或更高層面上出臺(tái)規(guī)范性文件，理順政策、法律關(guān)系，建立統(tǒng)一的土地市場(chǎng)交易規(guī)則，堵塞隱形

20、轉(zhuǎn)讓空間，促進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行體系建設(shè)，在體制上保證所有交易進(jìn)入有形市場(chǎng)。公司變更登記中涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)的先進(jìn)行資產(chǎn)處置登記備案及稅務(wù)核算再辦理工商登記，注冊(cè)公司住所涉及租賃辦公場(chǎng)地先辦理房地產(chǎn)租賃備案登記，把所有土地二級(jí)市場(chǎng)交易的被動(dòng)管理變?yōu)橥恋亟灰渍叩淖杂X(jué)行動(dòng)，增強(qiáng)國(guó)土部門(mén)管理及時(shí)了解、掌握、分析土地市場(chǎng)的信息及對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的把控能力和服務(wù)水平，完善管理和調(diào)控措施。在交易成本控制上應(yīng)確實(shí)從發(fā)展經(jīng)濟(jì)、服務(wù)企業(yè)的高度上，降低土地交易支出。我國(guó)目前的土地轉(zhuǎn)讓稅收是分別向土地轉(zhuǎn)讓人和受讓人征收的制度。轉(zhuǎn)讓人需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值費(fèi)、教育附加、城建附加等稅費(fèi)，征收率約占土地轉(zhuǎn)讓總額的6%-10%；受

21、讓人需繳納契稅，征收率為3%-5%。如果轉(zhuǎn)讓一宗價(jià)值5000萬(wàn)元的土地，所有稅收要達(dá)到500萬(wàn)元以上，很多企業(yè)為避免交納這筆“額外”費(fèi)用想方設(shè)法逃避正常的轉(zhuǎn)讓程序也就不足為奇了。土地出租也需要繳納稅費(fèi)，而不辦理出租備案登記并不影響企業(yè)的注冊(cè)及出租合同的法律效力，私下交易實(shí)際成了理所當(dāng)然。認(rèn)真梳理土地二級(jí)市場(chǎng)稅賦，從鼓勵(lì)依法經(jīng)營(yíng)，形成良好市場(chǎng)秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的大局出發(fā)，把能收的降下來(lái)，把逃避的收回來(lái)，有利于誠(chéng)信社會(huì)建設(shè)，有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)有序發(fā)展。2、明確土地二級(jí)市場(chǎng)法律地位，完善備案登記制度。我國(guó)僅在“國(guó)土資發(fā)200011號(hào)”關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)，促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知文件中要求土地二

22、級(jí)市場(chǎng)交易納入有形市場(chǎng)交易，但沒(méi)有明確交易的法律地位及作用，客觀(guān)上造成交易作用的弱化，各地國(guó)土資源管理部門(mén)均根據(jù)各自理解來(lái)設(shè)定程序，缺乏法律制度保證，土地二級(jí)市場(chǎng)在土地交易中起什么作用，備案的交易合同在法律具有什么地位，備案的交易合同如果發(fā)生問(wèn)題由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任等等，責(zé)、權(quán)、利不明，使土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，迫切需要從制度上明確土地二級(jí)市場(chǎng)的管理地位、法律地位、服務(wù)要求，使土地二級(jí)市場(chǎng)“名正言順”地管理、“名副其實(shí)”地服務(wù)，讓土地二級(jí)市場(chǎng)跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。3、加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)管理土地的能力。土地二級(jí)市場(chǎng)是土地批后交易最活躍的場(chǎng)所，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使劃撥的公益性土地使用權(quán)除外的幾乎所有土地都離不開(kāi)土地二級(jí)市場(chǎng)，目前的管理模式是依靠土地執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍根據(jù)排查或通過(guò)媒體曝光或群眾舉報(bào)或其他部門(mén)零星的事后發(fā)現(xiàn)而采取的被動(dòng)管理，缺乏聯(lián)動(dòng)和相互協(xié)調(diào)的機(jī)制，管理覆蓋面窄，既滯后又被