名購廣場定位酒店式公寓的可行性分析

1、名購廣場酒店式公寓可行性研究報告 第一部分 酒店式公寓的發(fā)展歷程第二部分 錦州酒店式公寓的投資前景第三部分 錦州酒店式公寓的現(xiàn)狀及寫字樓現(xiàn)狀的對比1錦州紫庭酒店式公寓2錦州寫字樓現(xiàn)狀第四部分 名購廣場酒店公寓的可行性建議報告第五部分 酒店式公寓管理公司詳細介紹第六部分 各酒店式公寓裝修效果圖第一部分 酒店式公寓的發(fā)展歷程酒店式公寓概念最早起源于19世紀中后期的歐洲，是當時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是提供給他們統(tǒng)一的上門服務(wù)，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后,此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來

2、越周到，深受廣大消費者的好評。在中國，酒店式公寓是一個舶來品。經(jīng)過多年的發(fā)展，中國的酒店式公寓自身也發(fā)生了變化，類型也開始細分，目前市場上一般有3種：帶租約的產(chǎn)權(quán)式酒店(propertyhotel），只提供服務(wù)的服務(wù)式酒店公寓(servicedapartment），出售按照時間劃分產(chǎn)權(quán)的分時度假產(chǎn)品(holidayownership）。根據(jù)發(fā)展商發(fā)展思路的不同和業(yè)主的投資方式不同，同一類也發(fā)生了變化，目前市場上存在較多的是產(chǎn)權(quán)式酒店和可自住式酒店式公寓。錦州公寓的發(fā)展在2012年前大致有了初始階段，2006年小型服務(wù)公寓開始起步，陸續(xù)有幾個服務(wù)于學(xué)生及家屬的公寓推出市場，集中地多數(shù)在高校周邊地

3、區(qū)。2011年3月錦州紫庭酒店式公寓開業(yè)，代表錦州商務(wù)服務(wù)式的公寓開始。然而，與北京、上海等一、二線城市相比，錦州的服務(wù)公寓市場發(fā)展卻仍然處于較初期的階段，也相對缺少專業(yè)公司來管理，有很大一段差距。隨著錦州對外的經(jīng)貿(mào)聯(lián)系日益頻繁，旅游業(yè)的發(fā)展，刺激了錦州的房地產(chǎn)市場尤其是“服務(wù)式公寓”市場的活躍。此外，2013年中國錦州世界園林博覽會的召開，必能促進錦州公寓項目的發(fā)展，由此“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”成為可能。第二部分 錦州酒店式公寓的投資前景錦州酒店式公寓的投資前景可以通過以下幾個方面來進行分析。1、酒店式公寓的優(yōu)勢在地理位置和硬件品質(zhì)相當、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其

4、原因主要在于：（1）出租率較有保證酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的客源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比普通公寓差不多的價格，獲得更好的、風險更小的服務(wù)。（2）租金穩(wěn)定性較有保證在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競爭。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價。（3）性價比比酒店更有優(yōu)勢酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設(shè)計，居住的舒適性大為提高。同時，酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無幾，但租金價

5、格卻相去甚遠。因此，許多酒店的長租客便把置業(yè)目光投向了酒店式公寓。（4）產(chǎn)權(quán)問題擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住的安心、放心。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風險。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。 2、酒店式公寓的發(fā)展前景與錦州市的發(fā)展有著十分緊密的聯(lián)系。隨著錦州對外的經(jīng)貿(mào)聯(lián)系日益頻繁、旅游業(yè)的發(fā)展，常駐錦州公司的高級雇員、及本地的高級管理和技術(shù)人員日益增多等，構(gòu)成了酒店式公寓的主要需求群體。一些小型公司也將其作為商住兩用。他們希翼在市中心或

6、交通便捷地區(qū)生活，有傳統(tǒng)酒店的硬件配套，相當水準的上門服務(wù)，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。酒店式服務(wù)公寓的獨特優(yōu)勢早已出現(xiàn)。第三部分 錦州酒店式公寓的現(xiàn)狀及寫字樓現(xiàn)狀的對比1 錦州酒店式公寓處于發(fā)展階段，目前按酒店式公寓經(jīng)營的只有一家，錦州紫庭酒店式公寓。位置：錦州市凌河區(qū)解放路五段9號/錦州市古塔區(qū)上海路二段55號。優(yōu)勢：均位于錦州市中心地段，封閉小區(qū)。高層電梯獨門獨戶、面積50-70平米、主題風格各異、全套家具家電、設(shè)施精美齊備、整體廚房、diy美食、液晶電視、寬屏液晶電腦、全自動洗衣機等家用電器。價位：218元/日388元/日

7、。 2 錦州寫字樓的現(xiàn)狀錦州寫字樓市場低迷是不爭的事實，經(jīng)市場調(diào)查后分析總結(jié)原因有以下幾點：2.1 需求 據(jù)了解錦州本地小型企業(yè)一般在商住樓或公寓辦公，部分外地駐錦公司選擇在賓館或商住樓辦公，還有些商家基本在攤位完成“辦公”。2.2有效需求 進入錦州的大公司多屬生產(chǎn)型企業(yè)，辦公場所通常在廠區(qū)自建，對寫字樓需求較少。2.3消費觀念消費觀念的滯后也導(dǎo)致了寫字樓消費潛力沒有完全釋放出來。許多公司沒有意識到寫字樓的價值，仍延續(xù)舊有辦公模式，停留在商住樓和自建的小辦公樓內(nèi)。同時，寫字樓的高額租金或售價擋住了許多經(jīng)濟實力較弱的公司，在這樣的情況下使其只能選擇商住樓。第四部分 名購廣場酒店公寓的可行性建議報

8、告名購廣場項目位于錦州市松山新區(qū)中央南街與市府路交叉口東南角，占地面積1.5萬余平方米，規(guī)劃建筑面積近13萬平方米，系一個地下二層地上三十一層的城市綜合體項目。是錦州市十二五規(guī)劃重點工程、錦州市十里商街建設(shè)龍頭項目之一，是錦州市新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的又一靚點，建成后將成為錦州市一座全新的標志性建筑和新城區(qū)的一大商圈，中央南街通過橋洞與渤海大道相連，到海邊25分鐘車程，上述各項因素均決定著本項目投資高檔酒店式公寓將具有十分利好的發(fā)展前景。目前市場上大多數(shù)的酒店式公寓為產(chǎn)權(quán)式酒店，而投資者也較傾向。根據(jù)深圳市場過去的案例來看，發(fā)展商選擇給予投資者的回報方式主要有4種： 1）每年5%固定回報30%客房利潤

9、60天/年免費住宿權(quán)。 2）送一成首期20年免月供20天/年免費居住權(quán)vip消費卡。 3）送5%首期款15年免月供四天/月免費居住權(quán)。這就是開發(fā)商所倡導(dǎo)的一種“永不供樓”概念。 4）永久委托，階段性回報方式。未來競爭靠物管，酒店式公寓是作為一種純投資的工具，其目的更為明確，而且更適合長線的投資者取得穩(wěn)定的投資效益，避免了大起大落的風險。而一座高檔的酒店式公寓要想擁有長久的生命力和穩(wěn)定的收益，在各項硬件指標達標的情況下，服務(wù)這一軟件就顯得猶為重要了。在高檔租務(wù)市場中，客戶的去留多數(shù)受服務(wù)水平的影響。與國際接軌的優(yōu)質(zhì)服務(wù)將極大提升物業(yè)的附加值，并對物業(yè)今后的投資潛力產(chǎn)生直接影響。因此，在整體市場環(huán)

10、境、硬件水平相當?shù)那闆r下，酒店式公寓除了專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和裝修，還要有充足的租客來源，在整體市場環(huán)境、硬件水平相當?shù)那闆r下，物業(yè)管理將是未來酒店式公寓競爭的焦點。下面將市場上最具代表性的酒店式公寓專業(yè)管理公司介紹如下，并將部分酒店式公寓樓盤的室內(nèi)裝修效果圖附后，僅供領(lǐng)導(dǎo)參考。第五部分 酒店式公寓管理公司詳細介紹一、國際知名品牌香港君豪國際酒店管理有限公司公司介紹：svg香港君豪國際酒店管理有限公司是一家在中國香港特別行政區(qū)注冊,由香港、深圳資深酒店頂級管理專家及專業(yè)人士組建的專業(yè)酒店管理公司。她將中國酒店管理與國際酒店管理先進理念相融合，并以全新的管理模式進入中國酒店行業(yè)，演繹著國際管理新概念

11、,取得了卓越的管理成效。香港君豪國際酒店管理公司立足香港，先后進入新加坡、泰國等東南亞國家，近年著力開發(fā)中國大陸市場，在深圳、重慶、昆明、湖南、廣東、廣西、河北等地，曾先后委托管理及參與管理的酒店有：上海君豪酒店、重慶君豪酒店、惠州君豪酒店、順德君豪酒店、湛江君豪酒店、陽朔君豪酒店、重慶君臨酒店、重慶揚子江飯店、湖南岳陽南湖賓館、昆明佳華酒店、廣西賽格白海豚酒店、河北唐山皇冠酒店等15家五星級酒店，并創(chuàng)辦了專家論壇、酒店培訓(xùn)中心。公司同時還設(shè)立了清潔公司、酒店用品公司等輔助企業(yè)，為各連鎖酒店提供全面、高效的支援與服務(wù)，以確保國際經(jīng)營水準和良好的贏利能力。國內(nèi)市場的順利拓展使“svg”在業(yè)界彰顯

12、品牌效應(yīng)。2. 北京達爾文國際酒店物業(yè)管理公司公司介紹：北京達爾文國際酒店物業(yè)管理有限公司(以下簡稱達爾文國際酒店物業(yè))，是一家具有國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的大型國際物業(yè)管理公司，較早獲得了英國皇家uks國際機構(gòu)頒發(fā)的 iso 9000國際質(zhì)量管理體系認證，iso14000國際環(huán)境管理體系認證，iso18000國際職業(yè)健康安全管理體系認證等認證標準。達爾文國際酒店物業(yè)目前是高端物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)展勢頭最為強勁的合資企業(yè)。我們通過對客戶綜合的物業(yè)管理需求，提供全面的解決方案，從而倡導(dǎo)在行業(yè)中的專業(yè)化、美學(xué)化的服務(wù)理念。我們專注于長期的客戶合作關(guān)系，更注重每一個項目獨有的個性，從而使我們提供的服務(wù)與

13、之協(xié)調(diào)。在擁有物業(yè)管理領(lǐng)域中良好的信譽、豐富的經(jīng)驗以及先進的管理思想諸多基礎(chǔ)之上，我們有能力為客戶提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。多年來，公司秉承“創(chuàng)造完美，永爭第一”的企業(yè)精神，堅持國際化、專業(yè)化、美學(xué)化的服務(wù)理念，業(yè)務(wù)區(qū)域已覆蓋全國多省市地區(qū)。在國內(nèi)承接了多處重大標志性的服務(wù)項目30余處，管理面積逾600萬平方米，管理服務(wù)資產(chǎn)總值達千億人民幣。由于達爾文國際酒店物業(yè)能夠不斷吸取國外同行業(yè)的先進管理思想和經(jīng)驗，并及時通過本土的管理隊伍在日常工作中加以實踐，使中外先進的管理經(jīng)驗在工作中不斷的融合，逐漸形成和樹立了自己的企業(yè)文化和服務(wù)宗旨，使公司的企業(yè)形象在同行業(yè)中不斷突顯，業(yè)績也隨之穩(wěn)步增長，已成為了北

14、京物業(yè)管理市場中的知名品牌。現(xiàn)管項目包括2008奧運會的國家重點工程-國家游泳中心水立方、國際頂尖建筑“北京財富中心”、北京科技展覽中心、使館專屬服務(wù)機構(gòu)“國際外交官公寓”、頂級別墅“東山墅”、 新加坡星獅集團開發(fā)的時尚購物中心-“星街坊” 、中國唯一一家解放軍高等藝術(shù)類院校-“解放軍藝術(shù)學(xué)院”、北京西山創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等。特別是水立方項目，在經(jīng)過奧組委自2001年奧運申辦成功以后，從全國幾千家優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)中進行甄選活動，達爾文國際酒店物業(yè)脫穎而出、一舉簽約“水立方”的物業(yè)管理，這標志著達爾文國際酒店物業(yè)在國際服務(wù)標準、國家級貴賓的接待服務(wù)、國家級安全保障方面都達到了國際一流標準。最近，通過在同

15、行業(yè)的競爭中所取得的寶貴經(jīng)驗，得到了國家外交部的認可，成功的簽約服務(wù)于“北京外交官俱樂部”，在這里匯集了各國外交使節(jié)，使國際人文理念不斷地與公司發(fā)展壯大相融合，同時也為世界高端客群打開了認識中國首都乃至整個中國之門。如今我們的項目觸及商業(yè)、寫字樓、場館、住宅、高新園等多個領(lǐng)域，實現(xiàn)了公司“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”服務(wù)模式。達爾文國際酒店物業(yè)擁有同行業(yè)最具競爭力的管理團隊，公司管理層領(lǐng)導(dǎo)多半具有mba的教育背景，90%的工作人員有過高檔酒店和5a級寫字樓服務(wù)工作經(jīng)驗。經(jīng)過多年的成功管理經(jīng)驗與服務(wù)工作有機結(jié)合，公司形成了目前具有行業(yè)代表性、前瞻性的服務(wù)體系：“3642國際質(zhì)量控制體系”、“物業(yè)管理美學(xué)

16、化標準”、“物業(yè)服務(wù)五個一工程”和經(jīng)過質(zhì)量考核通過的ukas的安全、環(huán)境、健康的國際認證?？茖W(xué)服務(wù)體系的形成最大限度地杜絕了服務(wù)的隨意性，并為高品質(zhì)的服務(wù)提供了堅實而科學(xué)的保障。全新理念與服務(wù)方式的應(yīng)用，更是開創(chuàng)了物業(yè)管理業(yè)內(nèi)的新高，高品質(zhì)的服務(wù)，不僅得到了業(yè)界的普遍認同更得到了業(yè)主的一致好評，同時也獲取了政府、媒體的多次褒獎，所管理的物業(yè)項目也多次獲得“優(yōu)秀管理大廈”、“優(yōu)秀物業(yè)”、“全國用戶滿意服務(wù)企業(yè)”及中國貿(mào)促會、中國搜房網(wǎng)頒發(fā)的“2008年最受業(yè)主信賴十大物業(yè)品牌”等諸多行業(yè)殊榮。案例：us聯(lián)邦公寓，總建筑面積約76000平方米的精裝高級涉外公寓，位于朝陽區(qū)東三環(huán)北路外的霄云路，距離

17、三元橋東僅500米。西側(cè)是京信大廈，北向為現(xiàn)代汽車大廈，南接國家歌舞團及希爾頓飯店，東臨建設(shè)中的美國及韓國大使館，隸屬燕莎商圈并在第三使館區(qū)內(nèi)，所在位置及輻射范圍為甲級寫字樓聚集區(qū)，亦是中國富裕階層和商務(wù)人士密集區(qū)。 us聯(lián)邦公寓擁有約面積3200平方米的大體量會所，內(nèi)部功能齊全，設(shè)施完備，能為業(yè)主帶來幾近完美的娛樂休閑享受。二、適合錦州地區(qū)的酒店物業(yè)管理公司北京瑞贏酒店物業(yè)管理有限公司北京瑞贏酒店物業(yè)管理有限公司是歐洲著名的瑞士瑞贏服務(wù)管理公司（swisswin services management ltd.）與國內(nèi)資深酒店物業(yè)管理人員合作在北京注冊的一家專門從事于對物業(yè)及酒店等提供全方位

18、經(jīng)營管理服務(wù)的公司。公司成立時間為1999年3月，注冊資本300萬元，二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。 瑞士瑞贏服務(wù)管理公司將具有100多年傳統(tǒng)的瑞士酒店服務(wù)藝術(shù)與現(xiàn)代管理科學(xué)相結(jié)合，經(jīng)過近30年的不懈努力和創(chuàng)新發(fā)展，創(chuàng)立了一套swiss物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，在為歐亞的許多政府物業(yè)、銀行、商廈、醫(yī)院、chalet高尚住宅社區(qū)、體育館、博物館、酒店等服務(wù)中樹立了瑞贏的品牌和商譽。瑞贏物業(yè)管理總部設(shè)在北京，目前已在國內(nèi)成立了呼和浩特、太原、武漢、南京、煙臺、河北六家分支機構(gòu)，并在業(yè)界樹立了良好的口碑，奠定了專業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)基礎(chǔ)。北京瑞贏酒店物業(yè)管理有限公司自1999年成立以來，一直重視與政府主管部門、行業(yè)協(xié)會及行業(yè)精英間的建立良好溝通關(guān)系，保證行業(yè)信息的交流暢通。憑借著專業(yè)的服務(wù)、先進的理念，瑞贏物業(yè)先后成為中國物業(yè)管理協(xié)會會員、北京物業(yè)管理商會理事。并且公司下屬分公司-北京瑞贏酒店物業(yè)管理有限公司嘉豪分公司于2006年8月通過了iso9001:2000質(zhì)量管理體系認證。案例：江南會館是集餐飲、茶藝、棋牌、足療休閑、酒店式服務(wù)公寓為一體的具有濃郁江南文化特色的高檔私人會所。會館坐落于西二環(huán)廣安門橋西手帕口橋