臨汾市堯都區(qū)劉村鎮(zhèn)南蘆村城中村改造方案48p

1、臨汾市堯都區(qū)劉村鎮(zhèn)南蘆村城中村改造方案二o一二年四月目 錄第一篇 總 論1一、南蘆村地塊概況1二、改造的必要性和可行性1三、改造的主要目標(biāo)2第二篇 南蘆村區(qū)域環(huán)境分析4第一章 周邊環(huán)境及市政配套分析4一、南蘆村周邊配套環(huán)境分析4二、地塊市政配套分析5第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析5一、市場供應(yīng)5二、區(qū)域市場前景分析6第三篇 南蘆村開發(fā)改造方案6第一章 改造模式及實施主體6一、改造模式6二、實施主體6第二章 土地利用方案6一、地塊的swot分析6二、地塊核心競爭力7三、客戶群分析及定位8四、項目定位9五、規(guī)劃設(shè)計方案12六、“城中村”改造拆遷安置方案18七、建設(shè)安排及實施計劃20第三章 改造中村民利

2、益的保障20一、拆遷安置過渡中村民的生活20二、項目中村集體從開發(fā)中獲得商業(yè)房經(jīng)營或出租的收入20三、開拓了村民就業(yè)渠道20四、享受政府惠民政策20第四章 項目開發(fā)改造投資估算20一、項目投資估算依據(jù)20二、項目投資估算21第五章 經(jīng)濟(jì)效益及社會效益分析39一、經(jīng)濟(jì)效益分析39二、社會效益分析42第六章 結(jié)論及建議43一、結(jié)論43二、建議44第一篇 總 論一、 南蘆村地塊概況臨汾地處黃河中游，整個地區(qū)呈不規(guī)則的梯形, 東倚巍巍太岳, 西臨滔滔黃河, 北與晉中、呂梁市毗鄰, 南與運城市接壤，地理位置重要，自然風(fēng)光優(yōu)美，是中華民族最早發(fā)祥地之一。帝王世紀(jì)里的 “堯都平陽”，即今臨汾。堯王訪賢、讓位

3、于舜的傳說都發(fā)生在這里。臨汾資源豐富，尤其是礦產(chǎn)資源得天獨厚，素稱“膏腴之地”和“麥棉之鄉(xiāng)”。（一）地理位置南蘆村地塊位于臨汾市河西新區(qū)，鑼鼓大橋北800米，西鄰濱河西路，東臨環(huán)境優(yōu)美的汾河生態(tài)公園。村西與臨汾市一中隔路相望，一中北側(cè)是占地2500畝的山西師范大學(xué)新校區(qū)，汾河生態(tài)公園對岸是臨汾市委市政府的辦公地，河道上有便橋相連。本地塊距臨汾市高鐵火車站3公里，距河西長途汽車站5公里，交通非常便利。北側(cè)高速引線工程即將開工，使區(qū)域地塊開發(fā)價值得到極大的提升，為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)帶來空前的契機(jī)。（二）用地現(xiàn)狀南蘆村“城中村”改造項目，總用地面積為522.6畝（含代征道路及綠地76.35畝）。其中南蘆

4、村村民宅基地380畝，集體用地 142.6 畝（由南蘆村村集體出租）。（三）人口結(jié)構(gòu)南蘆村地塊上人口結(jié)構(gòu)較為簡單，南蘆村中常住人口約1000人（農(nóng)業(yè)人口約900人，非農(nóng)業(yè)人口約100人）。（四）村民經(jīng)濟(jì)來源南蘆村村民的經(jīng)濟(jì)來源主要靠私房出租和私營生意。根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計，2011年南蘆村平均人均收入約為6600元/人年。二、改造的必要性和可行性南蘆村村民宅基地長期缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，村民住宅混亂無序，村里街窄巷小，占地面積又大，使得村里的土地資源得不到充分、合理、高效的利用。村民住宅房屋最初都是1-2層。隨著周邊一中、濱河西路及汾河生態(tài)公園的建設(shè)，周邊環(huán)境及交通達(dá)到迅猛發(fā)展，村里房屋出租旺盛，

5、村民違規(guī)加層、搭建，違規(guī)改造房屋現(xiàn)象普遍，造成樓層增高、樓群密集，危房不斷增加。由于臨汾市一中的開學(xué)，學(xué)生家長紛紛給孩子租房，各縣外來人口流量增大，村內(nèi)外人口居住量增大，社會治安狀況需要加強(qiáng)，環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差。村里村民居住不規(guī)則，加之村上經(jīng)濟(jì)能力有限，公用設(shè)施，社區(qū)配套設(shè)施、綠化建設(shè)等都無從談起。南蘆村的現(xiàn)狀與其他城中村一樣，成為城市風(fēng)景的瘡疤，安全隱患的中心，與臨汾市的城市建設(shè)極不相稱，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上臨汾市城市建設(shè)的步伐，不僅影響城市形象，而且也阻礙了投資環(huán)境的改善和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，村民也享受不到城市發(fā)展、社會發(fā)展所帶來的好處。目前，臨汾市城中村改造開始進(jìn)入快車道，南蘆村已被納入改造村。村

6、上領(lǐng)導(dǎo)干部和村民改造熱情高漲，積極響應(yīng)市政府城中村改造的號召，愿意進(jìn)行整體城市社區(qū)改造建設(shè)，通過改造大幅度提高集體及村民的經(jīng)濟(jì)收入，提高村民的生活品質(zhì)，美化城市環(huán)境。三、改造的主要目標(biāo)（一）抓住機(jī)遇、勇于創(chuàng)新，利用有限土地，拓展無限商機(jī)，努力實現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變、共同構(gòu)筑和諧社會南蘆村改造總體目標(biāo)：抓住機(jī)遇、勇于創(chuàng)新，利用有限土地，拓展無限商機(jī)，努力實現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變、共同構(gòu)筑和諧社會。南蘆村發(fā)展的戰(zhàn)略定位：通過改造，以妥善安置村民、提高村民收入為宗旨，積極開拓房地產(chǎn)市場和經(jīng)營渠道，實施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，通過為社會提供綜合服務(wù)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，壯大發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，提高村民經(jīng)濟(jì)收入。（二）改造后村民收入總體目

7、標(biāo)要求及展望1、按照臨汾市人民政府辦公廳印發(fā)堯都區(qū)城中（郊）村改造暫行辦法的通知的規(guī)定，舊村全部拆除，村民搬入新居。人均可支配收入不低于臨汾市平均水平。2、改造后經(jīng)濟(jì)展望（1）改造后村民和村集體經(jīng)濟(jì)來源。改造完成后，村民收入主要來源分為三部分：一是村民拆遷安置所分配的房屋的出租收入；二是村集體收入。村集體的收入主要來自于我們?yōu)槟咸J村提供的小學(xué)、幼兒園等經(jīng)營或出租收入，物業(yè)管理的收入，其它經(jīng)營收入；三是勞動力轉(zhuǎn)化后的就業(yè)收入。（2）配合城市整體規(guī)劃，通過改造建設(shè)徹底改變村民居住環(huán)境，提升村民的生活品質(zhì)。（3）通過改造建設(shè)，使南蘆村成為為社會群體提供綜合性服務(wù)的城市文明社區(qū)，全村實現(xiàn)城市化。第二篇

8、 南蘆村區(qū)域環(huán)境分析第一章 周邊環(huán)境及市政配套分析一、南蘆村周邊配套環(huán)境分析南蘆村地塊位于臨汾市河西新區(qū)，鑼鼓大橋北800米，西鄰濱河西路，東臨環(huán)境優(yōu)美的汾河生態(tài)公園。村西與臨汾市一中隔路相望，一中北側(cè)是占地2500畝的山西師范大學(xué)新校區(qū)，汾河生態(tài)公園對岸是臨汾市委市政府的行政辦公地，河道上有便橋相連。北側(cè)高速引線工程即將開工，使區(qū)域地塊開發(fā)價值得到極大的提升，為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)帶來空前的契機(jī)。（一）商業(yè)環(huán)境南蘆村雖西臨臨汾城市主干道濱河西路，但由于地塊沿街部分商業(yè)配套跟不上，不能形成吸引有效消費人流的大型商業(yè)網(wǎng)點，導(dǎo)致地塊周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚。目前，距離本地塊較近的大型商業(yè)網(wǎng)點是正在建設(shè)的保障

9、性住房“漪汾花園”臨街商業(yè)。（二）教育醫(yī)療本地塊西邊緊鄰省重點中學(xué)臨汾一中，區(qū)域內(nèi)還有“漪汾花園”小學(xué)、新華中學(xué)等，臨汾一中北側(cè)為山西師范大學(xué)。（三）交通環(huán)境本地塊距臨汾市高鐵火車站3公里，距河西長途汽車站5公里，距臨汾市新醫(yī)院3公里，交通非常便利。（四）景觀綠化南蘆村東側(cè)為環(huán)境優(yōu)美的汾河公園，地塊周邊綠化條件較好。（五）餐飲娛樂地塊周邊目前還沒有大中型餐飲娛樂場所。整體來說，項目周邊大區(qū)域配套相對齊全，但是還都在建設(shè)當(dāng)中，小區(qū)域配套也欠佳，市民生活、購物、等便捷性差，缺少鄰近的生活所需配套。二、地塊市政配套分析目前南蘆村村民用電來自臨汾市河西變電所，村里有變壓器；村民生活用水接河西水管站自來

10、水管網(wǎng)；天然氣和熱力管線目前主管道已經(jīng)在濱河西路接通，但村民未接入戶；村里全是混凝土路面，明溝排水。目前南蘆村市政配套整體較差，村民生活配套不方便，生活質(zhì)量較低，生活環(huán)境差，需要進(jìn)一步的提高和改善。隨著南蘆村地塊城中村拆遷改造工作的進(jìn)行，居民生活環(huán)境及城市市政配套狀況將得到極大的改善。第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、市場供應(yīng)河西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)剛剛開始，目前多以周邊擁有相對完善的配套設(shè)施的區(qū)域為主要開發(fā)地段。但由于受制于區(qū)域環(huán)境及公共配套影響，除了亞太房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的保障性住房“漪汾花園”及由臨汾市城投金科房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的河西新城三號地塊等項目外，還沒有新項目面市，商品房開發(fā)還處于起始狀態(tài)。二

11、、區(qū)域市場前景分析河西新城是臨汾市發(fā)展的重點，房地產(chǎn)市場發(fā)展剛剛起步。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入有所提高。再加上交通和環(huán)境的改善，本區(qū)的黃金地帶將逐漸出現(xiàn)亮點。南蘆村位于臨汾市一中及山西師范大學(xué)的旁邊，東臨汾河生態(tài)公園，河?xùn)|側(cè)是政府行政辦公區(qū)，交通便利。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及環(huán)境的改善，將為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展提供巨大的發(fā)展空間。第三篇 南蘆村開發(fā)改造方案第一章 改造模式及實施主體一、改造模式（一）組建村委會拆遷小組組建村委會拆遷小組，負(fù)責(zé)村集團(tuán)清產(chǎn)核資核算存量資產(chǎn)，按相關(guān)法規(guī)可以組建管理公司、制定公司章程、完善董事會及監(jiān)事會建制，管理村改造后相關(guān)辦公設(shè)施的出租、經(jīng)營或管理工作。負(fù)責(zé)城中村改造的村民拆遷

12、安置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展商業(yè)房的經(jīng)營，公司股東分紅等工作。（二）由房地產(chǎn)開發(fā)公司出資完成整體改造開發(fā)建設(shè)南蘆村委會委托邯鄲市商譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)公司作為南蘆村“城中村”改造建設(shè)獨立的實施主體實施改造。二、實施主體房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)負(fù)責(zé)城中村改造項目的建設(shè)開發(fā)經(jīng)營工作，村委會拆遷小組全力予以協(xié)調(diào)、配合。改造資質(zhì)以開發(fā)公司的資質(zhì)進(jìn)行。具體的合作方式以雙方簽訂的南蘆村改造協(xié)議書為準(zhǔn)。第二章 土地利用方案一、地塊的swot分析（一）優(yōu)勢（strength）1、地塊緊鄰臨汾市一中及山西師范大學(xué)，河?xùn)|側(cè)是臨汾市行政辦公中心，地理位置優(yōu)越；2、西臨寬闊的濱河西路，周邊路網(wǎng)即將建設(shè)，交通便捷。在人們對時間成本看重的今天，交通

13、成為房產(chǎn)熱銷的一條標(biāo)準(zhǔn)；3、東臨汾河生態(tài)公園，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景宜人，為業(yè)主健康生活提供鮮氧；4、總規(guī)劃地塊522余畝，是臨汾河西新城罕有的規(guī)模大盤；5、臨汾市城中村改造政策剛剛出臺，政府對城中村改造將給與大力支持，無疑對推動項目的開發(fā)建設(shè)啟動極大的推動作用。（二）劣勢（weakness）1、受規(guī)劃路限制，地塊分布相對凌亂，不利于集中整體規(guī)劃和開發(fā)；2、本案所處板塊整體生活品質(zhì)感較差，生活氛圍不夠濃厚；3、目前地塊區(qū)域消費人群以農(nóng)民為主，收入水平一般，消費能力有限，需周圍配套完善后才能提升。（三）機(jī)會（opportunity）1、本地塊處于臨汾市一中及山西師范大學(xué)的商圈核心位置，是振興教育政策的直

14、接受益者，可對地塊教育資源進(jìn)行深層次的挖掘；2、區(qū)域市場需求空間較大，處于利好的市場態(tài)勢；3、順應(yīng)臨汾市城中村改造的大環(huán)境，為項目開發(fā)提供諸多優(yōu)惠政策。（四）威脅（threat）1、周邊城中村改造項目對本項目客戶群的分流;2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響；3、臨汾市對河西新城發(fā)展速度的政策影響；4、其他不可確定因素。二、地塊核心競爭力核心競爭力來自對項目價值的凝聚，它遵循兩個原則：首先，必須是唯一性的；其次，它能對購房者的購買決策具有足夠的影響力。針對南蘆村地塊，可以歸結(jié)出三大核心價值：1、區(qū)位價值城市的功能，是把人聚集起來，形成共同的生活、經(jīng)濟(jì)、政治中心。越是靠近城市的核心區(qū)域，其城市發(fā)展也必然

15、越成熟。本地塊處于臨汾市一中及山西師范大學(xué)旁邊，西臨濱河西路，距臨汾市中心鼓樓僅3公里，屬臨汾河西新城發(fā)展的不可多得的區(qū)域。2、規(guī)模價值臨汾河西新城寸土寸金，總占地達(dá)到500畝以上的項目幾乎沒有。而追求大社區(qū)則是購房者的普遍心理，因為社區(qū)規(guī)?；淼氖莾?yōu)質(zhì)配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)以及開發(fā)實力和購買信心。能將如此體量和如此地段結(jié)合在一起，本項目首當(dāng)其沖。三、客戶群分析及定位（一）區(qū)域客群的構(gòu)成由于本項目所處河西新區(qū)，周邊生活環(huán)境較差，對其他區(qū)域消費人群的吸引力較低，只有臨汾市一中及山西師范大學(xué)能夠吸引消費者，以至于本地塊區(qū)域的客群構(gòu)成是以地緣客戶和其他區(qū)域客戶相結(jié)合。1、周邊村莊：這部分人群目前多居住在周

16、圍村莊，物業(yè)水平低下，居住環(huán)境較差，由于家庭收入有限，多為價格主導(dǎo)型消費者。2、市場經(jīng)營戶：此類人群經(jīng)濟(jì)收入良好，多租住于周邊村莊，其中部分已經(jīng)置業(yè)，對住房的需求為性價比較高的優(yōu)越產(chǎn)品，多為投資或自住。3、周邊區(qū)域的投資客：目前已有住房，具有較強(qiáng)的投資意識，購房的主要目的為投資升值，對性價比高、升值潛力大的中小戶型尤為偏愛，為多次置業(yè)者。4、周邊打工族：此類人群年齡層次較低，收入水平多樣化，目前多租房居住，多為第一次置業(yè)。5、政府及事業(yè)單位人群：此類人群收入較為穩(wěn)定，具有一定的灰色收入，對項目品質(zhì)追求較高，具有一定的投資意識，多為二次以上置業(yè)者。6、孩子在臨汾一中或師范大學(xué)上學(xué)，為方便上學(xué)家長

17、投資置業(yè)。（二）目標(biāo)客群定位1、住宅類目標(biāo)客戶群年齡在25-45歲之間具有較高收入的地緣消費人群。此類人群居住或工作在周邊區(qū)域，收入水平較高，在看中性價比的同時追求項目品質(zhì)，具有投資意識，多為一次或二次置業(yè)者。2、底商類客戶群 住宅底商的投資回報高，一般來說，投資住宅的回報率為6%-10%左右，而投資住宅底商的回報率則高達(dá)15%-20%左右，投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。從商人逐利、擇鄰購買、專業(yè)匯集的角度出發(fā)，本項目底商類客戶可分為以下幾大類： 有投資底商經(jīng)驗的投資客； 周邊商戶遷址更新經(jīng)營； 專業(yè)商業(yè)投資運營機(jī)構(gòu)； 大型餐飲、百貨、超市連鎖物業(yè)投資、經(jīng)營自用；四、項目定位（一）開

18、發(fā)定位l、定位原則（1）充分尊重地塊價值；（2）擁有足夠的潛在客戶的支持；（3）規(guī)避激烈的市場競爭。2、定位思路（1）不以遠(yuǎn)郊項目所倡導(dǎo)的品質(zhì)與檔次為項目開發(fā)要點，積極挖掘地塊本身教育資源脈絡(luò)；（2）立足于地緣客戶的需求特征，提供性價比高、總價款適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品；（3）積極規(guī)避同質(zhì)化，著力塑造項目個性特征，宣揚產(chǎn)品的獨特價值；（4）拚棄粗放式的產(chǎn)品開發(fā)，力求精致、細(xì)膩；綜合以上幾點，本項目開發(fā)定位為： 以城市改造為契機(jī)，以景觀居住生活功能為主，以社區(qū)商業(yè)功能為輔，以承接教育商圈為發(fā)展趨勢，將南蘆村改造成容納居住、商業(yè)、休閑娛樂等多種功能，配套設(shè)施完善、居住環(huán)境良好的中高檔精品樓盤。（二）中高檔高層住

19、宅定位依據(jù) 1、地段價值依據(jù)：此地塊西鄰濱河西路，東臨環(huán)境優(yōu)美的汾河生態(tài)公園。村西與臨汾市一中隔路相望，一中北側(cè)是占地2500畝的山西師范大學(xué)新校區(qū)，汾河生態(tài)公園對岸是臨汾市委市政府的辦公地，河道上有便橋相連。本地塊距臨汾市高鐵火車站3公里，距河西長途汽車站5公里，交通非常便利。誰占有了地段、占有了土地，誰就占有了市場。在此稀缺土地資源上，為最大化利用土地價值，住宅容積率勢必大幅度提高。因本項目的地段和環(huán)境優(yōu)勢凸顯，市場前景將十分看好。2、景觀價值依據(jù)：依據(jù)河西新城總體規(guī)劃，項目東側(cè)緊鄰汾河生態(tài)公園，有大面積城市綠地，此地塊綠地率及人均綠地指標(biāo)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出臨汾市的平均水平。從居住的景觀價值、生態(tài)

20、價值考量，在項目地內(nèi)開發(fā)中高檔住宅定位切合，升值潛力巨大。 從共享稀缺的景觀資源來看，高層住宅將可以在上空俯瞰汾河生態(tài)公園，以高層的建筑形式既可以滿足“綠色氧吧”式的生態(tài)居住條件，同時充滿時尚感和現(xiàn)代感的高層建筑又能將景觀資源發(fā)揮到最大效益，其視野開闊、采光通風(fēng)良好、安全品質(zhì)高等優(yōu)點，具有充分的需求支撐。3、投資收益依據(jù)：由于項目屬城中村綜合改造性質(zhì)，開發(fā)前期所需的拆遷成本十分巨大，從項目投資收益的現(xiàn)實情況出發(fā)，只有在政策審批允許的情況下提高項目開發(fā)的總體容積率指標(biāo)，以中高檔住宅定位于項目地，最大化產(chǎn)出單位土地的價值，最大化項目預(yù)期的增值空間，才能夠保證整個項目開發(fā)的盈利。（三）商業(yè)定位依據(jù)1

21、、社區(qū)商業(yè)定位依據(jù)社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)，是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標(biāo)，提供日常需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)，其業(yè)態(tài)具有較強(qiáng)的地塊人群針對性。此項目周邊目前仍沒有出現(xiàn)以大型超市、商業(yè)廣場、娛樂場所組合形成的社區(qū)商業(yè)中心，難以滿足周邊學(xué)校及居民的多種層次消費需求，從大的社區(qū)人群基數(shù)考慮，合理的布局超市、美容美發(fā)店、藥店、沖印店、蛋糕店、干洗店等社區(qū)商業(yè)，使住戶從家門步行5分鐘即可到達(dá)便利店，步行10分鐘即可到達(dá)超市和餐飲店，15分鐘即可到達(dá)購物中心，根據(jù)現(xiàn)實與潛在的需求來看，商業(yè)前景將十分廣闊。2、社區(qū)

22、商業(yè)的業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)指標(biāo)經(jīng)營面積（）經(jīng)營樓層位置綜合超市6000-15000-1-3層主干道/主出入口社區(qū)標(biāo)超1000-50001層/2層主干道/主出入口便利超市100-5001層主出入口餐飲快餐類：100-500西餐咖啡：200-800中式酒樓：1000-30001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道美容美發(fā)美發(fā)：50-100美容：200-10001層/2層主力承租面積通常位于二層，具體位置上無特殊要求休閑類500-10001層/2層主力承租面積通常位于二層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面便利店50-2001層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近餅屋（蛋糕店）30-601層一般處于社

23、區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位子上要求不高，樓層位于1、2層皆可地產(chǎn)中介30-1001層新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越干洗店10-201層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近沖印店10-201層不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高其他10-401層位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)3、主題商業(yè)定位依據(jù)客流決定著人氣，人氣影響著活力。商圈內(nèi)車流通暢，交通便捷，并不等于人流順暢，能否建立適合本項目區(qū)域商業(yè)發(fā)展的人流導(dǎo)向體系，才是推動本項目地商業(yè)繁華和活力的核心因素。事實上，隨著山西師范

24、大學(xué)及汾河?xùn)|側(cè)市行政辦公中心的建設(shè)完善，將會帶動本項目周邊環(huán)狀道路人氣的一路飆升。在本項目區(qū)域，以教育（臨汾市一中及山西師范大學(xué)）和行政辦公區(qū)為主力的消費群體正在形成，具有年輕化、個性化特征的運動健身、休閑娛樂等消費將成為本項目未來主題消費圈的一大特色。依據(jù)商業(yè)“散中有聚、聚中有散、鏈條擴(kuò)散”的原則，充分考慮電影院線、酒店、品牌餐飲、家電、商業(yè)廚房用品等專業(yè)街店，使項目地主題商業(yè)形成有靈魂的、品味較高的、具有良好的品牌知名度的商業(yè)業(yè)態(tài)。 在項目地合理發(fā)展主題性商業(yè)，一方面將與我們高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，有利于塑造良好的整體形象。另一方面項目經(jīng)營面積以底商形式為主，其經(jīng)營的面積較大，除了滿足社

25、區(qū)商業(yè)的要求外，為優(yōu)化分布經(jīng)營，突出端口位置，也應(yīng)考慮中型以上商業(yè)的設(shè)置。五、規(guī)劃設(shè)計方案（一）通過經(jīng)濟(jì)核算，本次改造南蘆村地塊的現(xiàn)狀指標(biāo)如下：1、地塊拆遷改造350戶。村民約1000人。2、城郊村改造總用地面積：522.6畝，代征道路及綠地面積約76.35畝。按城郊村改造建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)人均133平方米計算，南蘆村改造建設(shè)用地為133000平方米（合199.5畝），還遷建設(shè)用地為80000平方米（合120畝），城郊村改造建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)人均133平方米范圍以內(nèi)的開發(fā)用地為79.5畝，城郊村改造建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)人均133平方米范圍以外的開發(fā)用地為323.1畝（包括代征道路及綠地面積約76.35畝）。3、拆

26、遷宅基地面積約12萬。（二）南蘆村地塊規(guī)劃利用方案針對南蘆村地塊的現(xiàn)狀結(jié)合有關(guān)的法律規(guī)定和政府的改造精神，按就地整體改造拆遷還遷的原則，分三個建設(shè)階段完成本地塊城中村改造任務(wù)。1、建設(shè)原則（1）堅持以人為本的原則，充分考慮老年人和兒童的問題，保證小區(qū)有足夠的游息生活空間和充足的日照。（2）體現(xiàn)為教育服務(wù)的商貿(mào)街區(qū)，各種服務(wù)設(shè)計布局除能夠方便居民的生活外，還能滿足商貿(mào)、商戶的需求。（3）中心綠地、樓旁綠地與汾河生態(tài)公園有機(jī)結(jié)合，綠地充足，創(chuàng)造最適宜的居住、商貿(mào)空問。（4）充分考慮到項目日后的可持續(xù)發(fā)展，采用高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)，以滿足日益提高的市場和社會要求。（5）適應(yīng)自然地形地勢，合理布局公共設(shè)施，

27、提高現(xiàn)有地塊的利用效率。2、規(guī)劃利用方案根據(jù)本次改造南蘆村地塊的實際情況，拆遷安置面積達(dá)到17萬以上，才能保證村民利益、村集體利益、地塊內(nèi)單位產(chǎn)及國有產(chǎn)的居民利益。限于本地塊拆遷安置量大，考慮到村上拆遷安置與開發(fā)商商品房開發(fā)雙方利益的協(xié)調(diào)，現(xiàn)就本地塊提出以下方案。南蘆村地塊總面積為522.6畝，扣除代征路76.35畝，實際凈用地面積446.25畝。總規(guī)劃建筑面積92萬，整體容積率為2.65，分三期開發(fā)。南蘆村項目總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項目單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地面積 ha34.84（522.6畝）1、代征綠地面積 ha3.76 2、代征道路面積ha1.33 3、凈用地面積ha33.51

28、含綠化隔離帶居住戶（套）數(shù)戶（套）6123居住人數(shù)人21430人口毛密度人/ha615.1總建筑面積9508971、住宅建筑面積7486602、商業(yè)建筑面積202237總基底面積555661、住宅基底面積261742、公建基底面積29392住宅平均層數(shù)層27.2容積率2.65建筑密度%16綠地率%373、南蘆村項目期安置工程規(guī)劃方案期開發(fā)地塊，作為南蘆村地塊上原有村民的安置工程，占地面積187.5畝，規(guī)劃建筑面積34萬。其中：還遷占地面積為67畝，還遷建筑面積為17.5萬，小學(xué)建筑面積為1萬。一號地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項目單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地面積 ha 12.05(1875.5畝)其中：1、

29、代征綠地面積 8636 2、小學(xué)占地面積ha1.45 3、還遷占地面積ha3.02(45畝)居住戶（套）數(shù)戶（套）2040居住人數(shù)人7140人口毛密度人/ha571.2總建筑面積3408731、住宅建筑面積244795其中還遷住宅建筑面積1748612、商業(yè)建筑面積96079總基底面積234961、住宅基底面積78522、商業(yè)基底面積15644住宅平均層數(shù)層30.8容積率2.73建筑密度%18.8綠地率%354、南蘆村項目期商品房規(guī)劃方案期開發(fā)地塊，開發(fā)商作為商品房部分進(jìn)行銷售，占地面積125.4畝，規(guī)劃建筑面積25萬。二號地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項目單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地面積 ha8.361、

30、代征綠地面積 8828居住戶（套）數(shù)戶（套）1878居住人數(shù)人6572人口毛密度人/ha768.12總建筑面積 2503041、住宅建筑面積 2253102、商業(yè)建筑面積 24994總基底面積 142941、住宅基底面積 85482、公建基底面積 5746住宅平均層數(shù)層25.85容積率2.99建筑密度%17.1綠地率%355、南蘆村項目期商品房規(guī)劃方案期開發(fā)地塊，開發(fā)商作為商品房部分進(jìn)行銷售，占地面積177畝，規(guī)劃建筑面積34萬。三號地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項目單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地面積 ha11.81、代征綠地面積 20102居住戶（套）數(shù)戶（套）2205居住人數(shù)人7719人口毛密度人/ha6

31、54.15總建筑面積3398221、住宅建筑面積2640812、商業(yè)建筑面積75741總基底面積210221、住宅基底面積97732、商業(yè)基底面積11249住宅平均層數(shù)層25.67容積率2.88建筑密度%17.82綠地率%36六、“城中村”改造拆遷安置方案（一）拆遷安置方案： 依據(jù)臨汾市人民政府辦公廳印發(fā)堯都區(qū)城中（郊）村改造暫行辦法的通知，結(jié)合本村實際情況，特制定本拆遷安置辦法，由劉村鎮(zhèn)、村委會和開發(fā)公司負(fù)責(zé)組織實施。（二）方案內(nèi)容1、舊村拆除計劃及時間安排南蘆村地塊采取整體拆遷，由劉村鎮(zhèn)、村委會和開發(fā)公司負(fù)責(zé)舊村拆遷工作，發(fā)放過渡費用由村民自行過渡。項目一期首先進(jìn)行安置工程建設(shè)，保證過渡期

32、屆滿前完成村民的安置回遷工作。2、安置補(bǔ)償安置補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式。1 本村村民有合法宅基地的，按合法宅基地面積的150%進(jìn)行安置補(bǔ)償；2 沒有合法宅基地本村村民，經(jīng)劉村鎮(zhèn)政府及村委會按有關(guān)規(guī)定研究認(rèn)可后，可按現(xiàn)住宅基地面積的100%進(jìn)行安置補(bǔ)償；3 村民拆遷補(bǔ)償方式可采用按一定比例部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換和部分貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法。4 就地安置南蘆村營業(yè)用房包括10000小學(xué)和4000幼兒園各一所，村委會辦公樓面積2000，作為南蘆村集體發(fā)展經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)收入來源。5 地塊內(nèi)被拆遷的辦公用房、倉儲用房、旅館用房均采取貨幣補(bǔ)償安置，不進(jìn)行實物安置。6 拆遷未經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)自建私房或無產(chǎn)權(quán)

33、違法建筑，不予補(bǔ)償、不予安置。7 宅基地面積的認(rèn)定。宅基地面積由劉村鎮(zhèn)、村委會和開發(fā)公司三方共同認(rèn)定，然后張榜公布每戶拆遷面積。3、本項目實行的是先拆遷后安置，開發(fā)商前期投入費用包括：期安置項目的建設(shè)成本、過渡費、拆遷綜合費和部分房屋的貨幣安置費和補(bǔ)償費。這部分資金均由開發(fā)商籌措。4、成立拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組村上要成立拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組，村主任任組長，村委會委員為成員，也要推選出村民代表參與，組成拆遷工作組，負(fù)責(zé)動員、宣傳并協(xié)助進(jìn)行拆遷工作。在完善與每戶簽訂拆遷協(xié)議的同時，還要制定出拆遷制度和辦法保證拆遷工作的順利進(jìn)行。七、建設(shè)安排及實施計劃（一）建設(shè)周期及進(jìn)度安排鑒于南蘆村目前的實際狀況，根據(jù)建設(shè)

34、規(guī)劃，計劃全村改造工程分為三期進(jìn)行：拆遷期：6個月期安置工程：工期30個月期商品房開發(fā)工程：工期30個月期商品房及商業(yè)開發(fā)工程：工期30個月初步預(yù)計本項目整體改造完成需5年時間。（二）南蘆村拆遷改造項目的資金籌措南蘆村城中村改造項目總投資為310342.1萬元，全部由開發(fā)商投資，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)改造。先期拆遷和安置資金由開發(fā)商投資解決，以后可以通過銷售收入的滾動使用來解決后期部分資金問題。第三章 改造中村民利益的保障一、拆遷安置過渡中村民的生活根據(jù)雙方合作協(xié)議，在南蘆村項目拆遷過渡期間由開發(fā)商支付村民過渡費 約2700萬元，由村民自行過渡，以保證村民生活在過渡期不受影響。二、村民在拆遷安置中得

35、到的隱性收益拆遷安置中對村民的還遷安置按合法宅基地面積的150%進(jìn)行安置補(bǔ)償，而不是按每的評估折價補(bǔ)償，也可以按一定比例要部分貨幣補(bǔ)償，村民們已經(jīng)可以獲得老房折價與新安置房差價的利益，村民入住新房沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。三、項目中村集體從開發(fā)中獲得商業(yè)房經(jīng)營或出租的收入通過合作，在南蘆村地塊拆遷改造中，村集體還可以從開發(fā)中獲得小學(xué)、幼兒園等經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房的永久產(chǎn)權(quán)和收益利益，由村委組建的管理公司經(jīng)營或出租，保證和擴(kuò)大了集體經(jīng)濟(jì)的收入來源，村民可根據(jù)投入的股權(quán)比例從中分紅，為村集體的長遠(yuǎn)發(fā)展能夠奠定堅實的基礎(chǔ)，也為增加村民收入創(chuàng)造條件。四、開拓了村民就業(yè)渠道南蘆村項目建成后的物業(yè)管理公司在人員聘用方面優(yōu)先考

36、慮原南蘆村村民。改造后村民不但可以自己經(jīng)營商業(yè)、出租房屋，也可以參與到物業(yè)管理等社區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)中來。五、享受政府惠民政策改造后的南蘆村，政府將通過培訓(xùn)、扶持推薦等多種措施優(yōu)先解決改造村村民的就業(yè)問題。第四章 項目開發(fā)改造投資估算一、項目投資估算依據(jù)（一）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于頒布工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定的通知（計價200210號）（二）國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法的通知（計價格20021980號）（三）臨汾市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)實施細(xì)則的通知（四）山西省物價局、山西省財政廳晉價行發(fā)200590號關(guān)于臨汾市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知（五）臨汾市人民政府關(guān)于印發(fā)

37、堯都區(qū)城中（郊）村改造暫行辦法的通知的通知（六）山西省發(fā)改委編制的山西省建設(shè)工程其他費用定額（七）南蘆村摸底數(shù)據(jù)匯總表（八）南蘆村城中村改造規(guī)劃設(shè)計方案二、項目投資估算一期工程總占地187.5畝（含代征綠地及道路面積），總建筑面積為340873，其中住宅建筑面積為244795，商業(yè)建筑面積為86079，小學(xué)建筑面積為10000，容積率為2.73。一期還遷房按整個南蘆村還遷面積考慮，總占地面積為88.8畝，總建筑面積為186861。其中，還遷住宅建筑面積為174861（暫按1/3要貨幣，還遷面積為116574。為保守計算，剩余建筑面積暫按不銷售計算。），給南蘆村委辦公商業(yè)建筑面積為2000，給南

38、蘆村的小學(xué)建筑面積為10000。一期開發(fā)用地為98.7畝，用于商品房開發(fā)的建筑面積為154013，其中：住宅建筑面積為69934，商業(yè)建筑面積為84079，其中：按政府要求配建的5%的廉租房（或公租房）建筑面積為7700。還遷房、給南蘆村委會的小學(xué)及商業(yè)以及配建的廉租房（或公租房）不繳納城市配套費，還遷用地按劃撥方式供地，開發(fā)用地需繳納土地出讓金。（一）期工程投資估算1、綜合拆遷費綜合拆遷費是指拆遷期間發(fā)生的摸底費、拆遷獎勵費、動遷勞務(wù)費、協(xié)調(diào)費、拆遷辦管理費、拆除勞務(wù)及垃圾清運費、拆遷單位管理費、不可預(yù)見費等各項費用。南蘆村城中村拆遷改造的綜合拆遷費為1600萬元。2、過渡費根據(jù)臨汾市城市房

39、屋拆遷管理實施細(xì)則規(guī)定，住宅房屋過渡費的支付方式為每月每平方米補(bǔ)助10元；每戶按350平方米計算。一期工程計劃拆遷180戶，過渡期為30個月，合計2118.2萬元。（）附屬物補(bǔ)償：制式太陽能拆移費每臺200元；有線電視移機(jī)費每末端300元；電話移機(jī)費每部150元；空調(diào)拆裝費：壁掛機(jī)每臺元，柜式機(jī)每臺元。1、 搬遷費：每戶按3500元，計算兩次共7000元。2、 電話移機(jī)兩次共316元。3、 空調(diào)移機(jī)兩次：壁掛機(jī)300元，柜機(jī)400元。4、 有線電視：120元5、 寬帶：1440元6、 熱水器：200元每戶合9176元一期工程180戶合165.2萬元（）搬遷補(bǔ)助費：根據(jù)臨汾市城市房屋拆遷管理實施

40、辦法第二十七條，拆遷住宅房屋，一次性支付搬遷補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)為：臨汾市區(qū)每平方米支付搬遷補(bǔ)助費10元，每套房屋最低標(biāo)準(zhǔn)不得低于300元。計算方式：每平方米10元搬遷補(bǔ)助費一期工程搬遷補(bǔ)助費為180戶350平方米10元=63萬元（）臨時安置補(bǔ)助費：根據(jù)臨汾市城市房屋拆遷管理實施辦法第三十七條，被拆遷人自行過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費(過渡費)，標(biāo)準(zhǔn)為：臨汾市區(qū)被拆遷房屋，每平方米每月支付臨時安置補(bǔ)助費7元，按10元計算。計算方式： 10元建筑面積30月臨時安置補(bǔ)助費一期工程臨時安置補(bǔ)助費為180戶350平方米10元30月=1890萬元 臨時安置補(bǔ)助費，按被拆遷房屋的建筑面積10元/平方米計算

41、，發(fā)放至安置用房達(dá)到入住條件止，過渡期暫定為30個月。非被拆遷人原因逾期的：逾期超過一個月但不超過12個月,再增補(bǔ)一年補(bǔ)償費，但不得超過36個月；如果超過36個月仍未入住，則由責(zé)任方在原補(bǔ)償基礎(chǔ)上，一次性再支付三年安置費用，以示補(bǔ)償。 回遷安置用房達(dá)到交付使用及入住條件，因被拆遷人原因不辦理入住手續(xù)的，停發(fā)臨時安置補(bǔ)助費。3、貨幣安置補(bǔ)償金一期工程計劃拆遷180戶，按每戶宅基地面積324計算，共58320。按三分之二要房屋還遷，三分之一要貨幣補(bǔ)償計算，貨幣補(bǔ)償按2000元/計算，約3884萬元。以上費用合計：7602.2萬元4、安置成本（1）前期費用：包括前期工程費和項目報建費，共6189萬元

42、。 前期工程費：包括地震勘察費、修建性詳細(xì)規(guī)劃費、施工圖設(shè)計及景觀管線設(shè)計費、現(xiàn)狀勘察測繪費、地質(zhì)勘測費、圖紙審查費、“三通一平”費、規(guī)劃定位放線費、預(yù)算編制及招標(biāo)代理費、立項所需的可行性研究報告、環(huán)評、能評編制費、文物勘探費、城市配套費、散裝水泥基金、新型墻體材料專項基金十四項。根據(jù)一般行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及本項目實際情況估算，地震勘察費約1.5元/，修建性詳細(xì)規(guī)劃15元/，施工圖設(shè)計及景觀管線設(shè)計,38元/，現(xiàn)狀勘察測繪費0.2元/，地質(zhì)勘測費為3元/，圖紙審查費為3元/，“三通一平”費為10元/，規(guī)劃定位放線費0.5元/，預(yù)算編制及招標(biāo)代理費根據(jù)國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費管理辦法的通知（計價

43、20021980號）文件規(guī)定的招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)中工程招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)計算得出，根據(jù)經(jīng)驗，約合10元/，立項所需的可行性研究報告、環(huán)評、能評編制費約2元/，文物勘探費1元/、城市配套費70元/、散裝水泥基金1元/、新型墻體材料專項基金8元/。a地震勘察費：51.1萬元3408731.5元/51.1萬元b修建性詳細(xì)規(guī)劃費：511.3萬元34087315元/511.3萬元c施工圖設(shè)計及景觀管線設(shè)計費：1295.3萬元34087338元/1295.3萬元d現(xiàn)狀勘察測繪費：6.8萬元3408730.2元/6.8萬元e. 地質(zhì)勘測費: 102.2萬元3408733元/102.2萬元f: 圖紙審查費

44、為3元/3408733元/102.2萬元g. “三通一平”費: 340.9萬元34087310元/340.9萬元h. 規(guī)劃定位放線費: 17萬元3408730.5元/17萬元j.預(yù)算及招標(biāo)代理費：340.9萬元34087310元/340.9萬元k立項所需的可行性研究報告、環(huán)評、能評編制費3408732元/68.2萬元l、文物勘探費3408731元/34.1萬元項目前期費用一覽表單位：萬元 項目取費標(biāo)準(zhǔn)費用（萬元）地震勘察費按建筑面積1.5元/51.1修建性詳細(xì)規(guī)劃費按建筑面積15元/511.3施工圖設(shè)計及景觀管線設(shè)計費按建筑面積38元/1295.3現(xiàn)狀勘察測繪費按建筑面積0.2元/6.8地質(zhì)勘

45、測費按建筑面積3元/102.2圖紙審查費按建筑面積3元/102.2“三通一平”費按建筑面積10元/340.9規(guī)劃定位放線費按建筑面積0.5元/17預(yù)算及招標(biāo)代理費按建筑面積10元/340.9立項所需的可行性研究報告、環(huán)評、能評編制費按建筑面積2元/68.2文物勘探費按建筑面積1元/34.1合計：前期工程費為2869.8萬元 項目報建費：依據(jù)臨汾市住建局關(guān)于印發(fā)臨汾市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細(xì)則的通知、臨汾市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收管理實施細(xì)則及臨汾市城中村改造的實施意見進(jìn)行計算。（注：臨汾市城中村改造的實施意見第六條第（三）款指出“用于還遷安置的房屋，包括還遷給村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)、服務(wù)

46、及辦公設(shè)施，涉及各部門收取的有關(guān)規(guī)費，除按照國家、省有關(guān)規(guī)定必須收繳的以外，一律免收；有幅度的按下限收取；服務(wù)性收費按成本收取”。）a垃圾處置費：25元/： 34087325元/852.2萬元b勞?；鸾y(tǒng)籌：臨汾市建設(shè)項目勞保基金統(tǒng)籌為建筑工程合同價款的3%收取，其中的90%在主體工程完工后返還給施工單位，抵頂工程款。34870.5萬元3.55%1237.9萬元c消防費：臨汾市消防費按5元/收取消防費。146313（商品房開發(fā)部分）5元/73.2萬元d城市配套費：70元/146313（商品房開發(fā)部分）70元/1024.2萬元e散裝水泥基金1元/、。146313（商品房開發(fā)部分）1元/14.6萬

47、元f新型墻體材料專項基金8元/146313（商品房開發(fā)部分）8元/117.1萬元g項目報建費：3319.2萬元計算項目報建費如下表：城建費用統(tǒng)一征收一覽表單位：萬元 項目取費標(biāo)準(zhǔn)費用（萬元）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建筑面積70元/1024.2垃圾處置費按建筑面積25元/852.2勞保統(tǒng)籌基金按建安造價的3%1237.90散裝水泥專項基金按建筑面積1元/14.6新型墻體材料專項費用按建筑面積8元/117.1消費費按建筑面積5元/73.2合計：項目報建費費用：3319.2萬元前期費用為6189萬元（2）建筑安裝費參照臨汾市各類工程綜合平均造價及臨汾市建筑工程造價統(tǒng)計資料基礎(chǔ)，結(jié)合臨汾市類似工程的實際造

48、價以及本項目的實際情況，建筑安裝費按1750元/計，3408731750元/59652.8萬元煤氣接口費：61元/ ，34087361元/2079.3萬元熱力接口費：65元/，34087365元/2215.7萬元建筑安裝費：63947.8萬元（3）室外道路管網(wǎng)綠化工程：按250元/計，340873250元/8521.8萬元（4）建設(shè)監(jiān)理費按建筑面積10元/計算。34087310元/340.9萬元（5）管理費依據(jù)山西省發(fā)改委編制的山西省建設(shè)工程其他費用定額，管理費用以前四項費用為計價基數(shù)，按前期費用、建筑安裝費、室外道路管網(wǎng)綠化工程、建設(shè)監(jiān)理費之和結(jié)合本項目實際情況，將計費率定為2%。（6189

49、萬元63947.8萬元8521.8萬元340.9萬元）2%1580萬元（6）不可預(yù)見費依據(jù)山西省發(fā)改委編制的山西省建設(shè)工程其他費用定額，不可預(yù)見費以前五項費用為計費基數(shù)，結(jié)合本項目實際情況按前五項費用和的3%計算。（6189萬元63947.8萬元8521.8萬元340.9萬元1580萬元）3%2417.4萬元（7）銷售費用本部分項目為南蘆村城中村改造項目的期工程，除用作安置外，還有62234住宅和84079商業(yè)對外銷售。住宅按4000元/，商業(yè)按10000元/計算，銷售費用按總銷售額的3%提?。海?22344000元/8407910000元/）3%3269.2萬元（8）土地成本依據(jù)臨汾市城中村

50、改造管理辦法相關(guān)規(guī)定，城中村拆遷改造中用作安置村民的項目地塊為政府劃撥用地，不交納出讓金及契稅。開發(fā)土地按土地評估價的40%繳納土地出讓金及契稅。此地塊評估價格按160萬元/畝計，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金為98.7畝160萬元/畝40%=6316.8萬元土地契稅，按土地評估價的3%交納土地契稅。160萬元/畝98.7畝3%473.8萬元土地成本為：6790.6萬元（9）資金成本：土地費用和前期費用全部，還遷房全部，開發(fā)用房按投資的三分之一考慮，年息按18%計，建設(shè)周期兩年。（6790.6萬元+6189萬元+7602.2萬元+59652.8萬元1/3）18%2=14567.8萬元安置成本合計：11522

51、6.7萬元單位成本：3380元/5、期項目銷售額： 622344000元/8407910000元/=108972.6萬元6、稅費： 108972.6萬元5.55%=6048萬元7、 期項目利潤 108972.6萬元-6048萬元-115226.7萬元=-12302.1萬元 虧損12302.1萬元（二）期工程投資估算二期工程總占地125.4畝（含代征綠地及道路面積），總建筑面積為250304，其中住宅建筑面積為225310，商業(yè)建筑面積為20994，幼兒園建筑面積為4000，容積率為2.99。幼兒園建成后無償交給南蘆村村委會。二期拆遷戶約180戶，全部安置到一期工程上，全部為商品房開發(fā)。土地成本

52、包括綜合拆遷費、過渡費、貨幣安置補(bǔ)償金、補(bǔ)繳的土地出讓金及土地契稅組成。1、綜合拆遷費綜合拆遷費是指拆遷期間發(fā)生的摸底費、拆遷獎勵費、動遷勞務(wù)費、協(xié)調(diào)費、拆遷辦管理費、拆除勞務(wù)及垃圾清運費、拆遷單位管理費、不可預(yù)見費等各項費用。南蘆村城中村拆遷改造的綜合拆遷費為1600萬元。2、過渡費根據(jù)臨汾市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則規(guī)定，住宅房屋過渡費的支付方式為每月每平方米補(bǔ)助10元；每戶按350平方米計算。二期工程計劃拆遷180戶，過渡期為30個月，合計2118.2萬元。（）附屬物補(bǔ)償：制式太陽能拆移費每臺200元；有線電視移機(jī)費每末端300元；電話移機(jī)費每部150元；空調(diào)拆裝費：壁掛機(jī)每臺元，柜式機(jī)每臺元。8、 搬遷費：每戶按3500元，計算兩次共7000元。9、 電話移機(jī)兩次共316元。10、 空調(diào)移機(jī)兩次：壁掛機(jī)300元，柜機(jī)400元。11、 有線電視：120元12、 寬帶：1440元13、 熱水器：200元每戶合9176元二期工程180戶合165.2萬元（）搬遷補(bǔ)助費